中國房地產(chǎn)市場形勢分析和展望

1、2005年中國房地產(chǎn)市場形勢分析和2006年展望一、2005年房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控（一）宏觀調(diào)控背景2000年以來我國房地產(chǎn)市場快速、健康發(fā)展，主要得益于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長、居民收入水平提高及城市化進(jìn)程加快。20002004年房地產(chǎn)投資平均以25.9%數(shù)據(jù)來源：本報(bào)告除注明外均來自中國統(tǒng)計(jì)年鑒（2005）和2005年統(tǒng)計(jì)快報(bào)。在本書的成書過程中，張新平、李菂、何麗、朱艷艷、許會英、彭沛燃等同志也參與部分工作。速度增長，高出同期全社會固定資產(chǎn)平均投資增速（18.9%）7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)比重由15.1上升到18.7，商品房銷售面積比2000年增長1倍多，個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額由1997

2、年的190億元上升到2004年的1.6萬億元。在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí)，2003年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了投資增長過快、商品房結(jié)構(gòu)性不合理、房價(jià)增幅過大等問題。2003年和2004年國家先后出臺了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（銀發(fā)2003121號）、關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）、關(guān)于深入開展土地市場治理整頓，嚴(yán)格土地管理的緊急通知（國辦發(fā)明電200420號）、關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷管理的通知（國辦發(fā)200446號）等政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題和矛盾加以控制和解決。2005年14月房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)指標(biāo)繼續(xù)走高，部分地區(qū)出現(xiàn)了投資持續(xù)高漲，供求關(guān)系趨緊，商品房

3、結(jié)構(gòu)性矛盾進(jìn)一步突出、房價(jià)上漲態(tài)勢過猛等問題，引起了黨中央和國務(wù)院的高度重視。一是房地產(chǎn)投資增幅高于固定資產(chǎn)投資增幅。2005年14月，全國房地產(chǎn)投資3405億元，同比增長25.9%，雖然同比增幅回落8.7個(gè)百分點(diǎn)，但仍然高于同期全社固定資產(chǎn)投資增幅（25.7%）。二是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨緊。2004年前房地產(chǎn)銷售面積始終小于竣工面積，2005年14月銷售面積為7194萬平方米，高出竣工面積1195萬平方米。三是住宅價(jià)格快速上漲，結(jié)構(gòu)性問題凸現(xiàn)。2005年14月，全國商品房平均銷售價(jià)格同比增長12.5%，同比提高5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅價(jià)格增長13.6%，增幅同比提高7.7個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房

4、不僅投資繼續(xù)下降，占房地產(chǎn)投資比重也由上年同期4.4%降為2.8%。四是投資性購房增長較快。央行2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示，2004年北京市商品住宅投資性購房比例約為17%；在投資性購房中，28.5%在短期內(nèi)轉(zhuǎn)手，23.5%用于出租，48%空置等待漲價(jià)。長三角地區(qū)主要城市商品住宅投資性購房比例在20%左右（國際上把20%視為警戒線），上海次新房轉(zhuǎn)讓（購買不到兩年）占二手房交易量的46.6%。如果說，2003年和2004年的調(diào)控主要在控制房地產(chǎn)開發(fā)投資過快的增幅上取得一定成效，但與國發(fā)200318號文件提出的“供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)尚有一定距離。那么2

5、005年的調(diào)控主要針對局部地區(qū)住房價(jià)格上漲過快和投資投機(jī)性購房問題出臺相關(guān)政策。（二）宏觀調(diào)控措施2005年國家和有關(guān)部委出臺了一系列政策措施，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但作用最大，反響強(qiáng)烈的是“國八條”。2005年4月27日溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，在分析了房地產(chǎn)市場形勢的基礎(chǔ)上，提出引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場八項(xiàng)措施，簡稱“國八條”。5月11日國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合出臺的關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見，要求各地區(qū)各部門堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、把握力度、突出重點(diǎn)、區(qū)別對待、因地制宜、分類指導(dǎo)、強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管

6、的原則，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵(lì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，促進(jìn)住房價(jià)格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。1.制止炒地行為加大對閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。2.不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓期房在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)；房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。3.加大稅控力度自

7、2005年6月1日起，國家調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。對個(gè)人購房后轉(zhuǎn)手交易，尤其是個(gè)人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易的行為加大稅收調(diào)控力度。對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。4.優(yōu)惠普通住房為合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國家對中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予多項(xiàng)政策優(yōu)惠，同時(shí)明確規(guī)定，享受優(yōu)惠普通住房需滿足3個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成

8、交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)報(bào)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在2005年5月31日前公布。隨著國家一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺并逐步貫徹落實(shí)，2005年房地產(chǎn)投資增速過快的勢頭和房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量得到控制，房地產(chǎn)信貸增幅趨緩，商品房價(jià)格增幅回落，投機(jī)性購房受到遏制，房地產(chǎn)供求關(guān)系得到一定改善，房地產(chǎn)市場正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)發(fā)展。二、2005年中國房地產(chǎn)市場形勢在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)和國家宏觀調(diào)控下，2005年中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、穩(wěn)定、快速發(fā)展總體態(tài)勢。（一）

9、房地產(chǎn)開發(fā)投資1.房地產(chǎn)投資得到控制2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為15759億元，同比增長19.8%，比2004年回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅7.4個(gè)百分點(diǎn)；占同期全社會固定資產(chǎn)投資比重為17.8%，比2004年下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，比同期全社會固定資產(chǎn)投資增幅低5.9個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資速度是2000年以來最低（見表1）。房地產(chǎn)投資增幅逐月回落，112月比12月下降7.2個(gè)百分點(diǎn)（見表2）。5月七部委出臺“國八條”后，房地產(chǎn)投資增幅由16月的23.5%下降為112月的19.8%，與全社會固定資產(chǎn)投資增幅形成明顯反差。2005年全國住宅投資總額為10768億元，同比增長2

10、1.9%，比2004年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，增幅從12月的26.7%下降到112月的21.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為68.3%，比2004年上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。2004年全國經(jīng)濟(jì)適用房投資比上年下降2.5%。2005年經(jīng)濟(jì)適用房投資額為565億元，比2004年同期減少6.8%，其中，11月前均為兩位數(shù)的負(fù)增長；全年占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重為3.6%，比2004年降低1個(gè)百分點(diǎn)，占比為1998年以來最低。2.地區(qū)投資差異有縮小趨勢從地區(qū)投資結(jié)構(gòu)看，2005年東中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資額分別為10429億元、2682億元和2648億元，同比分別增長14.0%、32.5%和33.4%（見表4）。東部地區(qū)低于

11、全國增長速度，中西部地區(qū)高于全國增長速度（見圖2）；東中部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅比2004年分別下降13.9和5.1個(gè)百分點(diǎn)，西部地區(qū)比2004年上升12.8個(gè)百分點(diǎn)。從總量上看，東部地區(qū)投資額仍占較高比重，達(dá)66.2%，中西部地區(qū)分別為17.0%和16.8%，但地區(qū)投資差異有縮小趨勢。3.房地產(chǎn)信貸增幅趨緩，房地產(chǎn)開發(fā)信貸比重下降據(jù)人民銀行統(tǒng)計(jì)，2005年底全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.77萬億元,同比增長16.1%，漲幅同比回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元，同比增長15.8%，漲幅回落19.4個(gè)百分點(diǎn)，從2004年6月起已連續(xù)19個(gè)月回落。2005年全國房地產(chǎn)開發(fā)資

12、金來源中，國內(nèi)貸款為3835億元，同比增長21.4%，增幅比2004年上升20.9個(gè)百分點(diǎn)。112月份房地產(chǎn)國內(nèi)貸款增幅有起伏，12月為8.0%，14月上升到12.3%，15月下降為8.7%，16月為4.3%，17月開始上升。當(dāng)年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的18.1%，比2004年減少0.3個(gè)百分點(diǎn)，為1998年以來最低。房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款主要集中在東部地區(qū)，占總量的78.0%，這與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展基本一致。值得注意的是，東部地區(qū)的北京和上海兩地國內(nèi)貸款占總量比重達(dá)30.2%，占東部地區(qū)國內(nèi)貸款比重的38.8%。北京、上海、浙江和江蘇四省市國內(nèi)貸款則占全國的51.1%，占東部地區(qū)國內(nèi)貸

13、款的65.5%。北京（676.92億元）和上海（483.03億元）均超過中西部貸款總額。2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金所占比重為33.2，比2004年上升2.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，自有資金比重由2004年的16.7%上升到2005年的18.7%，增加了2個(gè)百分點(diǎn)。其他資金比重占47.4，比2004年下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，定金及預(yù)付款比重由2004年的43.1%下降到2005年36.6%，減少6.5個(gè)百分點(diǎn)（見圖5、表5）。以上數(shù)據(jù)表明，2005年針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已初見成效，但拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)融資多元化還任重而道遠(yuǎn)。估計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)對銀行信貸依賴度過高狀態(tài)短時(shí)間有

14、較少改變可能。（二）房地產(chǎn)開發(fā)1.房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模增大2005年全國房地產(chǎn)施工面積為16.4億平方米，同比增長17.1%；新開工面積為6.7億平方米，同比增長10.6%，比2004年回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；竣工面積為4.9億平方米，增幅為14.9%，比2004年上升12.8個(gè)百分點(diǎn)。全國商品住宅施工面積12.8億平方米，同比增長18.1%。2.土地購置面積增幅回落2005年全國土地購置費(fèi)為2904.30億元，同比增長12.8%，比2004年的25.2%低12.4個(gè)百分點(diǎn)；土地購置價(jià)格為760元/平方米，比2004年的644元/平方米提高116元，上升幅度為18.0%；全國購置土地積為3.8億平方米，

15、同比下降4%，比上年的5.9%降低9.9個(gè)百分點(diǎn)（見表8）；完成開發(fā)土地面積為2.1億平方米，同比增長5.2%，比2004年的-11.4%回升16.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）房地產(chǎn)銷售1.商品房銷售面積及銷售額大幅增加，商品房供求偏緊由于統(tǒng)計(jì)口徑變化，2005年112月全國商品房銷售面積為5.58億平方米，其中，現(xiàn)房和期房銷售面積分別為2.42億平方米、3.16億平方米，占比分別為43.4%和56.6%，現(xiàn)房銷售面積小于期房。全年商品房銷售額為18080億元，其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房銷售額占64.5%。全年商品住宅銷售面積4.98億平方米，其中，現(xiàn)房銷售占42.6%，期房銷售57.4%；銷售

16、額為14986.05億元，其中，現(xiàn)房銷售占34.6%，期房銷售占65.4%。辦公樓銷售面積為1105.48萬平方米，銷售額為773.28億元。商業(yè)營業(yè)用房銷售面積為4061.68萬平方米，現(xiàn)房銷售占51.9%，期房銷售占48.1%；銷售額為2085.19億元，現(xiàn)房銷售占41.9%，期房銷售占58.1%。2005年17月全國房地產(chǎn)銷售面積同比增長22.9%(見表6)，銷售額同比增長34.9%，銷售額增幅均高于銷售面積增幅表明房價(jià)在上漲。9月、10月、11月、12月商品現(xiàn)房銷售面積環(huán)比分別為12.7%、14.1%、10.0%、45.5%，銷售額環(huán)比13.8%、14.4%、10.1%、41.2%；期

17、房銷售面積環(huán)比分別為10.5%、12.9%、10.4%、18.0%，銷售額環(huán)比12.4%、14.2、12.4%、18.0%。總體上，811月現(xiàn)房和期房銷售額環(huán)比增幅大于銷售面積增幅，12月現(xiàn)房銷售額增幅小于銷售面積增幅，期房二者持平。2.房價(jià)增幅回落國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)查結(jié)果顯示：2005年下半年以來，各類房地產(chǎn)價(jià)格小幅波動、漲幅趨緩，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)穩(wěn)中有降。四季度，70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲7.5%，漲幅回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格分別上漲3.9%、6.8%和9.3%，經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格漲幅比去年同期升高1.

18、3個(gè)百分點(diǎn),普通住房和高檔住房價(jià)格漲幅分別回落了4.8和3.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住房銷售價(jià)格同比上漲5.8%，漲幅回落12.6個(gè)百分點(diǎn)。非住宅商品房銷售價(jià)格比去年同季上漲4.8%，漲幅回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋租賃價(jià)格比去年同季上漲1.6%，漲幅回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。2005年8月以來，新建商品住房銷售價(jià)格平均增幅為7.12%，同比增長9月最低，為6.2%，11月最高，為8.3%；環(huán)比在0.5%0.7%之間，表明房價(jià)增速趨緩。2005年12月，新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，太原、上海、南京、杭州等14個(gè)城市有不同幅度的下降。非住宅商品房銷售價(jià)格同比上漲3.4%，環(huán)比上漲0.6%，其中，辦公樓、

19、商業(yè)娛樂用房銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%。由于2005年8月以后統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化，分別分析17月和812月的商品房售價(jià)與2004年才具可比性。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)的銷售面積和銷售額計(jì)算得出，2005年17月全國商品房均價(jià)同比上漲19.4%、12.6%、12,5%、8.9%、10.8%、9.7%，呈下降趨勢（見圖9），特別是5月份以后上漲幅度趨降。東部增速與全國平均水平接近，中部增速始終高于全國平均水平，西部增速14月最低，16月最高。2005年17月房價(jià)增長率情況2005年8月以后商品房價(jià)格有三個(gè)，商品房平均價(jià)格（以下簡稱均價(jià)）、商品房現(xiàn)房價(jià)格（以下簡稱現(xiàn)價(jià)）和商品房期房價(jià)格（以下

20、簡稱期價(jià)）。按2005年統(tǒng)計(jì)快報(bào)數(shù)據(jù)，812月均價(jià)環(huán)比分別為1.4%、0.8%、1.2%和-2.5%，現(xiàn)價(jià)環(huán)比分別為1.0%、0.3%、0.1%和-2.9%，期價(jià)環(huán)比分別為1.8%、1.2%、1.8%和-0.03%。以上數(shù)據(jù)表明，均價(jià)、現(xiàn)價(jià)及期價(jià)趨向穩(wěn)定并略有下降，12月均價(jià)和現(xiàn)價(jià)、期價(jià)環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長。期價(jià)之所以高于現(xiàn)價(jià)，原因是優(yōu)質(zhì)樓盤多數(shù)在開盤一段時(shí)間內(nèi)就基本銷售完畢，期房戶型、結(jié)構(gòu)、建筑材料、品位等優(yōu)于現(xiàn)房，而現(xiàn)房品質(zhì)較低之故。2005年812月商品房價(jià)格變動情況按銷售收入除銷售面積得到的平均房價(jià)，2005年全國商品房價(jià)上升19.5，其中商品住宅上升18.1，辦公樓上升26.4，商業(yè)用房

21、上升29.5。盡管統(tǒng)計(jì)口徑發(fā)生變化，可比性下降，但仍可看出發(fā)展趨勢。3.房價(jià)上升原因分析2005年房價(jià)上漲是多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果。首先源于供求失衡。第一，供給方面。一是來自土地供給減少的壓力。2005年全國房地產(chǎn)土地購置面積比上年減少4.0%。據(jù)國土資源部報(bào)告，2005年房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量比上年減少了20.2%。二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，總體上中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量比重低。第二，需求方面。一是隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，居民收入水平不斷提高，改善住房質(zhì)量成為消費(fèi)熱點(diǎn)。2005年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10493元，扣除價(jià)格因素，比上年實(shí)際增長9.6%，增幅比上年提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。二

22、是城市化進(jìn)程加快，每年進(jìn)城農(nóng)民上千萬，需要解決住房基本需求。三是投資置業(yè)理念的變化。當(dāng)前銀行存款利率較低，股市低迷，購置房產(chǎn)成為中高收入群體貨幣儲蓄保值增值的取向，擴(kuò)大了住房需求。四是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造、拆遷導(dǎo)致的被動型購房需求不斷擴(kuò)大。五是投機(jī)炒作等因素的影響，提高了居民對房價(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，部分居民提前進(jìn)入樓市消費(fèi)，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。第三，成本方面。一是房地產(chǎn)開發(fā)用地成本快速上漲，2005年單位土地面積購置費(fèi)同比增長18.0%。二是拆遷成本加大。三是商品住宅內(nèi)在品質(zhì)提升，規(guī)劃設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、新材料使用、建筑材料價(jià)格和建筑工人工資上漲等，均不同程度增加了建設(shè)成本。第四，市場預(yù)

23、期。我國目前正處于經(jīng)濟(jì)和社會快速發(fā)展的時(shí)期，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢樂觀，土地資源稀缺和地價(jià)趨升，特別是土地嚴(yán)格管理的政策措施，造成地價(jià)和房價(jià)上漲的預(yù)期，促使部分住房需求提前釋放。盡管房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性，但一些城市房價(jià)具有示范效應(yīng)，形成相互攀比現(xiàn)象。從多年數(shù)據(jù)看，20002005年全國商品房均價(jià)平均增長5.9%，同期GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度分別為8.8和9.1，只有2004年高于GDP和城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度（見圖11和表12）。即使按銷售收入和銷售面積計(jì)算的2005年房價(jià)上漲速度，20002005年全國商品房平均價(jià)格年均增長率為7.7，仍分別低于GDP和城鎮(zhèn)人均可支配收入1.1個(gè)和1

24、.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場具有地域特征，全國平均水平與個(gè)別城市或地區(qū)不一致，同理全國平均房價(jià)變動幅度和趨勢與個(gè)別城市或地區(qū)也不一致。2005年盡管全國總體水平增幅回落，但北京、深圳等地房價(jià)格上漲較快，北京期房價(jià)格同比上漲19.2%，深圳商品住宅均價(jià)上升17.4。從多年數(shù)據(jù)看，20012004年北京商品房價(jià)格增速分別為2.9%、-5.9%、-0.6%和6.7%，深圳商品房價(jià)格增速分別為2.8%、4.5%、1.7%和8.1%，低于全國同期水平。北京、深圳2005年房價(jià)快速增長在一定程度上有補(bǔ)漲因素，此外也與供給與需求不匹配有關(guān)。三、2006年房地產(chǎn)市場走勢（一）房價(jià)增幅有望回落2006年全國平均房價(jià)

25、仍將上升,但增幅有望回落。其中一些前期炒作過度、房價(jià)過高的地區(qū)房價(jià)上升幅度可能下降到5%。推動房價(jià)上升的因素，一是由于國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和居民收入水平的穩(wěn)定提高，導(dǎo)致剛性需求的增長。二是因投入增幅的下落，相對于需求增長而顯得更為短缺的供給。影響房價(jià)增幅回落的主要因素，一是向中低價(jià)位商品房傾斜的政策開始發(fā)揮作用，二是房地產(chǎn)市場政策抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快增長。1.國家政策向中低價(jià)位商品房傾斜保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行是國家2006年經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行無疑對整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要影響。2005年國家相繼出臺的一系列治理整頓房地產(chǎn)市場的政策和措施初見成效,在房地產(chǎn)市場環(huán)境沒有出現(xiàn)新的

26、較大變化的情況下，當(dāng)不會有新的大政策推出。保持年已出臺政策的連續(xù)性，強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)管理、抑制房價(jià)過快增長是主要政策目標(biāo)。2006年繼續(xù)增加的中低價(jià)位商品房盡管對市場供給有滯后期,但必然影響人們對房價(jià)的預(yù)期。與此目標(biāo)相配套，國家在繼續(xù)嚴(yán)把土地“閘門”、促進(jìn)集約用地的同時(shí)，將繼續(xù)增強(qiáng)土地參與房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性，“有保有壓、區(qū)別對待”，加大對中小戶型、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變將從房地產(chǎn)開發(fā)源頭上控制商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。2.房地產(chǎn)市場環(huán)境有利于抑制房價(jià)過快增長一是土地供應(yīng)比較充足。嚴(yán)格控制土地農(nóng)轉(zhuǎn)非、限制土地審批等“管嚴(yán)土地”的措施

27、和以市場方式規(guī)范土地出讓等政策將影響土地市場，“拿地越來越難”是大趨勢。但是，部分開發(fā)商已有相當(dāng)數(shù)量的土地“儲備”，2005年未完成開發(fā)的土地面積17447萬平方米，按照2005年的月均開發(fā)水平，僅這些未開發(fā)土地就能滿足十個(gè)月的開發(fā)需要。建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知規(guī)定：對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。所以，未開發(fā)的土地大多數(shù)不可能繼續(xù)處于“儲備”狀態(tài)，加上2006年的土地供應(yīng)，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)應(yīng)該比較充足。二是集體建設(shè)用地有可能直接入市。2005年年底，有關(guān)部門透出信息，長期以來一直被禁錮的農(nóng)

28、村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓可能解禁，直接入市閘門有可能開啟。2005年6月23日發(fā)布、2005年10月1日起施行的廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法將集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)推到了“臺前”。在廣東省范圍內(nèi)，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)通過與農(nóng)民進(jìn)行談判的方式可直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)，打破了政府壟斷經(jīng)營一級土地市場的格局。農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在全國推行無疑會對土地市場產(chǎn)生巨大影響，將改變?nèi)藗儗Ψ康禺a(chǎn)用地供給的期待。三是主要購房群體從高收入向中等收入家庭轉(zhuǎn)移。我國住房商品化改革已有多年，高收入家庭自住住房首先得到了滿足。盡管高收入者會不斷增加，但高收入群體依然屬于少數(shù)，房地產(chǎn)市場的購房主體由高收入階層向中等收入群體轉(zhuǎn)移是必然

29、趨勢。不僅國家房地產(chǎn)政策要適應(yīng)房地產(chǎn)市場的這種變化，房地產(chǎn)開發(fā)商也需要直面市場需求調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略。（二）投資增速有望回升由于一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策和措施的實(shí)施，2005年中國房地產(chǎn)投資增速由28.1%下降到19.8%，1998年以來首次出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅低于全國固定資產(chǎn)投資增幅。2006年一些因素將扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資增速大幅回落的趨勢，增速有望回升到20%以上。1.經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行和內(nèi)需拉動的宏觀需要如前所述，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行是國家2006年經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針之一，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定運(yùn)行無疑對整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。2000年以來，固定資產(chǎn)投資額直線上升，占GDP的比重從2000年的36.8%上升

30、至2004年的51.3%和2005年的48.6%。由此擴(kuò)大的產(chǎn)能需要消化。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品主要是住宅等生活消費(fèi)品，市場需求大，可以拉動上游產(chǎn)業(yè)，消化鋼鐵、水泥、玻璃、氧化鋁等過剩產(chǎn)能，有人把其列入產(chǎn)能過剩行業(yè)名單，不知依據(jù)何在？其次，有預(yù)測認(rèn)為2006年世界經(jīng)濟(jì)增長將放緩，外貿(mào)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動作用將弱化，擴(kuò)大內(nèi)需保持較快經(jīng)濟(jì)增長的權(quán)重上升。內(nèi)需是大國經(jīng)濟(jì)增長的基本動力，也是多年來中央強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)工作的重要指導(dǎo)方針，鼓勵(lì)“為住而買”的住宅消費(fèi)自在情理之中。2.房地產(chǎn)市場需求持續(xù)旺盛房價(jià)高企不下的原因是房地產(chǎn)市場需求旺盛。2006年國家繼續(xù)增加中低價(jià)位商品房的政策需要有投資的保證，而中低價(jià)位商品房供給的

31、增加將拉動有效需求回升。土地供應(yīng)相對充足，又為房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長提供了基礎(chǔ)保證。市場供求關(guān)系是房價(jià)的最終決定力量，抑制房價(jià)過快增長需要增加供給，改善供求關(guān)系，而一定規(guī)模的房地產(chǎn)投資是增加供給的保障。3.房地產(chǎn)信貸政策的連續(xù)性個(gè)人房貸是房地產(chǎn)信貸的主體，也是公認(rèn)的優(yōu)質(zhì)信貸。2006年房地產(chǎn)信貸政策將保持連續(xù)性，“區(qū)別對待，有保有壓”的信貸政策估計(jì)不會有大調(diào)整，信貸政策調(diào)控將更加注重差別性和實(shí)效性。為消化局部地區(qū)空置房、刺激個(gè)人住房消費(fèi)，房地產(chǎn)信貸政策可能會有一定松動。2006年房地產(chǎn)市場將持續(xù)多元化投融資方向，REITs、基金等仍是房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)話題。國家在發(fā)揮金融對房地產(chǎn)調(diào)控功能的同時(shí)，將

32、繼續(xù)提高風(fēng)險(xiǎn)管理能力。商業(yè)銀行將普遍注重對宏觀調(diào)控政策的預(yù)判，密切關(guān)注調(diào)控政策的取向，在房地產(chǎn)信貸大政方針上與國家宏觀調(diào)控保持協(xié)調(diào)性，但在具體執(zhí)行上則傾向于對個(gè)人住房信貸的扶持。（三）中低價(jià)位商品房供求依然偏緊2005年前11個(gè)月，全國商品房及住宅空置面積分別達(dá)1.14億平方米和0.63億平方米，比上年同期分別增長14.2%和8.0%，空置規(guī)模分別超過2005年上半年房屋竣工面積和接近2005年前五個(gè)月的住宅竣工面積。開發(fā)商“捂盤”控制供給和市場觀望是其直接原因，中低價(jià)位商品房短缺導(dǎo)致的市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)供求不對接，是造成“生產(chǎn)過剩”的更重要原因。盡管穩(wěn)定房價(jià)政策的宣傳如火如荼，2005年經(jīng)濟(jì)適用房

33、投資增幅繼續(xù)下滑，前11個(gè)月一直保持兩位數(shù)負(fù)增長，許多地方的高檔樓盤比例卻高達(dá)30%以上，2005年的投資結(jié)構(gòu)勢必影響2006年市場商品房的供給結(jié)構(gòu)。開發(fā)商以追求最大利潤為目標(biāo)，高檔商品房更符合開發(fā)商的商業(yè)追求。因此，盡管國家要求大力改善2006年房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，但如果地方政府實(shí)施力度不到位，中低價(jià)位商品房緊張的供求關(guān)系將難以改善。（四）節(jié)能、環(huán)保型住宅將更加受到重視我國住宅建筑能耗高，面對能源供給約束和能源價(jià)格居高不下的形勢，節(jié)能型住宅成為建設(shè)方向。2005年4月15日建設(shè)部頒布了關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知，同年7月1日我國第一部公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的綜合性國家標(biāo)準(zhǔn)公共建

34、筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)正式實(shí)施，2006年國家將在貫徹執(zhí)行關(guān)于發(fā)展節(jié)能省地型住宅和公共建筑的指導(dǎo)意見以及建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)方面加大力度。北京、天津等大城市將率先實(shí)施節(jié)能65的標(biāo)準(zhǔn)，并研究起草建筑節(jié)能的地方法規(guī)，制定推進(jìn)節(jié)能省地型建筑的經(jīng)濟(jì)激勵(lì)政策。在推動住宅節(jié)能的同時(shí)，住宅環(huán)?；彩侵匾l(fā)展方向，國家將組織制（修）訂頒發(fā)綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和建筑節(jié)能工程施工驗(yàn)收規(guī)范等一批重要標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)分化由于土地市場、資本市場門檻的提高和房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質(zhì)量、后續(xù)管理越來越受到重視，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程將提速，市場競爭更加激烈。沒有土地儲備的中小企業(yè)生存將更加艱難，部分有低成本土地儲備的中小企業(yè)如不能及

35、時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略也將難以持續(xù)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地區(qū)差異，尤其是房地產(chǎn)市場起步、發(fā)展階段和速度的地區(qū)差異，一些資本實(shí)力雄厚、管理理念先進(jìn)、產(chǎn)品與市場對路的房地產(chǎn)公司通過實(shí)施跨區(qū)開發(fā)，向二、三線城市進(jìn)軍等將進(jìn)一步強(qiáng)化競爭能力，在融資競爭和國際并購中占據(jù)一席之地。開發(fā)商之間、代理商之間的聯(lián)合也將成為趨勢。四、政 策 建 議（一）改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展今后幾十年，中國房地產(chǎn)市場總體態(tài)勢是供不應(yīng)求。房地產(chǎn)業(yè)以較快速度發(fā)展是城市化進(jìn)程和住房社會需求強(qiáng)力拉動的必然結(jié)果，也是中國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的必然趨勢?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和社會消費(fèi)熱點(diǎn)，對于改善廣大城市居民的居住條件，增加就業(yè)

36、，消化某些行業(yè)過剩產(chǎn)能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速發(fā)展有著重要意義。我國城鎮(zhèn)住房改革進(jìn)程充分證明，市場化是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本導(dǎo)向，也是改善廣大居民住房條件的根本途徑。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和宏觀調(diào)控的長期目標(biāo)是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，增加房地產(chǎn)產(chǎn)品供給，滿足居民的住房需求。政府對于房地產(chǎn)業(yè)的管理主要應(yīng)是規(guī)范市場秩序，保護(hù)公平競爭，培育市場環(huán)境。2004年以來，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了積極變化，房地產(chǎn)投資、開發(fā)規(guī)模增幅回落，房價(jià)漲幅趨緩，市場結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，供求關(guān)系有所改善，宏觀調(diào)控的目標(biāo)初步實(shí)現(xiàn)。但是，房地產(chǎn)市場依然存在一些問題，主要表現(xiàn)為：住房保障體系、二手房交易、房

37、屋租賃市場的建設(shè)相對滯后，房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道單一，房地產(chǎn)企業(yè)行為有待進(jìn)一步規(guī)范，購房者存在一定的觀望心理，部分區(qū)域市場甚至出現(xiàn)了一定程度的恐慌等。針對當(dāng)前錯(cuò)綜復(fù)雜的市場形勢，一方面要繼續(xù)貫徹落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)部署，穩(wěn)定住房價(jià)格，降低購房壓力，同時(shí)要在宏觀調(diào)控的時(shí)機(jī)和力度的把握，宏觀調(diào)控的方式方法的選擇上進(jìn)一步提高水平；另一方面要堅(jiān)定不移地堅(jiān)持市場化改革方向，把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，滿足合理住房消費(fèi)作為政策目標(biāo)，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)在推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動國內(nèi)需求、構(gòu)建和諧社會中的基礎(chǔ)作用。（二）完善住房保障體系房地產(chǎn)產(chǎn)品主要是住宅，而住宅既是基本生活必需品，又是一種投資品。安居才能樂

38、業(yè)，解決低收入家庭的住房問題是建立和諧社會的重要保證，是政府應(yīng)盡的職責(zé)。當(dāng)前部分家庭住房困難的微觀原因是收入水平低，無力自主解決住房問題。宏觀原因是我國正處于加速城市化、完成工業(yè)化階段，土地有限，住房供應(yīng)不足。為此，一方面要從源頭增加中低價(jià)位商品住房用地的供應(yīng)，通過稅率、利率、輿論手段引導(dǎo)企業(yè)增加中低價(jià)位普通商品住房開發(fā)（不是降低建筑質(zhì)量）。另一方面要逐步完善住房保障體系。一是合理安排經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，改進(jìn)供應(yīng)辦法，嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象。在部分條件成熟的地區(qū)，適時(shí)以“補(bǔ)人頭”取代“補(bǔ)磚頭”，通過向低收入人群發(fā)放住房補(bǔ)貼來取代經(jīng)濟(jì)適用住房。二是要下決心增加財(cái)政轉(zhuǎn)移支付，加大廉租住房的

39、建設(shè)力度，保障最低收入人群的基本住房需求。此外，受長期的福利住房政策影響，中國城市居民在住房問題上對政府往往有較高的訴求。由我國發(fā)展階段和基本國情所決定，住房的滿足將是一個(gè)首先滿足部分社會群體到滿足整個(gè)社會群體、由較低水平的滿足到較高水平滿足的長期過程。在解決居民基本住房需求的問題上，政府應(yīng)堅(jiān)守自身作用的合理邊界，把政府在住房保障上能夠做什么，能夠做到什么程度誠實(shí)地告訴廣大居民。住房質(zhì)優(yōu)價(jià)廉是所有購房者永無止境的要求。當(dāng)前，中國城市居民的住房自有化比例超過80%，住房需求中絕大部分是改善性的而不是保障性的，而我國的經(jīng)濟(jì)適用住房的很大一部分惠及的卻是改善住房需求。因此，完善住房保障體系要明確保障

40、對象，盡量減少其對房地產(chǎn)市場的“擠出效應(yīng)”，避免陷入“好心辦壞事”的不利境地。（三）加快二手房交易和房屋租賃市場建設(shè)二手房和租賃房是許多發(fā)達(dá)國家住房供應(yīng)的主體。在國內(nèi)，絕大多數(shù)城市的存量房交易市場和房屋租賃市場還剛剛起步。這一方面是由于中國住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質(zhì)量較低，難以達(dá)到基本住房標(biāo)準(zhǔn)，人們對于購買二手房和租住房屋存在認(rèn)識上的偏差；另一方面則是由于政府對二手房市場和房租租賃市場的關(guān)注不夠。推進(jìn)存量住房流轉(zhuǎn)和房屋租賃，一可增加住房供應(yīng)，特別是存量房一般價(jià)格較低，租賃房屋一次性支付資金少，對于穩(wěn)定房價(jià)，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置和使

41、用效率。三可提高住房的流動性，有利于人員自由流動，擴(kuò)大人們自主選擇的范圍，促進(jìn)人力資源優(yōu)化配置。此外，住房流動性的提高還有利于人們在離工作地點(diǎn)較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進(jìn)二手房市場建設(shè)，要引導(dǎo)居民梯度住房消費(fèi)，改變傳統(tǒng)的“一套房住一輩子”的置業(yè)觀念，擴(kuò)大二手房的市場需求；同時(shí)，相機(jī)放開福利性住房的上市條件，降低二手房交易門檻和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簡化辦事手續(xù)，推動二手房抵押按揭，規(guī)范房屋中介。加快房屋租賃市場建設(shè)，政府要變“居者買其屋”的指導(dǎo)思想為“居者有房住”，使居民認(rèn)識到租房和買房都是解決居住問題的方式，并沒有本質(zhì)不同；同時(shí)搭建租賃平臺，提供相關(guān)信息，作好相關(guān)服務(wù)工作。（

42、四）強(qiáng)化土地開發(fā)、交易管理相對于農(nóng)村建設(shè)用地，城市建設(shè)用地是更集約的用地。中國城市建設(shè)用地人均指標(biāo)僅100平方米左右，而農(nóng)村居民點(diǎn)人均用地一般在150200平方米。從理論上講，因農(nóng)民進(jìn)城而增加的城市用地要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于因農(nóng)村人口減少置換出來的農(nóng)村建設(shè)用地。目前問題的關(guān)鍵在于：絕大部分農(nóng)民進(jìn)城后無力購房，又沒有資格享受穩(wěn)定的住房保障，保留農(nóng)村住宅在城市租房，客觀上增加了建設(shè)用地的總量，造成土地資源的浪費(fèi)。因此，既要堅(jiān)持集約利用城市用地，盡可能的少占耕地，但也不能因噎廢食，限制由此帶來的城市房地產(chǎn)建設(shè)用地的正常增加；一方面要為進(jìn)城務(wù)工人員提供住房保障，給其市民待遇，增加其進(jìn)城后心理上的歸屬感，另一方面要

43、探索農(nóng)民宅基地改革，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地的相互置換。近期開始實(shí)施的土地一級開發(fā)制度對于保障政府土地收益，創(chuàng)造公平的行業(yè)競爭平臺有積極意義，但也存在一些問題。政府應(yīng)轉(zhuǎn)變一級開發(fā)主體的確定辦法，通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)；加強(qiáng)對一級開發(fā)的監(jiān)管力度，嚴(yán)格成本審核，保證土地招拍掛市場的公開、公平、公正；將一級開發(fā)和二級開發(fā)有機(jī)銜接起來，保證土地開發(fā)、供應(yīng)與需求相平衡。經(jīng)營性用地招拍掛全面實(shí)施后，由于相關(guān)配套政策準(zhǔn)備不足，各界認(rèn)識存在偏差等問題，土地市場出現(xiàn)了一些不確定性因素，部分城市、某些區(qū)域、個(gè)別地塊的價(jià)格非理性上漲，改變了正常的市場預(yù)期。對此，政府在保證土地合理供應(yīng)的基礎(chǔ)上，還要作好信息發(fā)布工作。國土主

44、管部門應(yīng)將國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃向社會公布，根據(jù)供地進(jìn)度安排，分階段將國有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃細(xì)化到地段、地塊，并將相關(guān)信息及時(shí)公布，讓開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身需求選擇目標(biāo)地塊，減少市場出現(xiàn)過度競爭。（五）拓寬資金渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)近兩年以來，提高房地產(chǎn)開發(fā)資金門檻、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款等項(xiàng)政策相繼出臺，造成部分項(xiàng)目開發(fā)遭遇資金瓶頸，也加劇了部分中小企業(yè)被淘汰出局的幾率。2005年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款所占比重已由2003年的23.8下降為18.1，但在銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道并沒有得到拓寬，定金和預(yù)收款的增加加大了消費(fèi)者的購房風(fēng)險(xiǎn)，而銀行作為個(gè)人住房貸款的提供方，仍然承擔(dān)著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。保障房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)和購房者市場風(fēng)險(xiǎn)，一要積極推動資本市場的發(fā)育，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項(xiàng)目債券化等渠道籌集資金。二要研究產(chǎn)業(yè)基金管理辦法，加快出臺產(chǎn)業(yè)基金法，促使蓄勢已久的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金正式登臺。三要推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化和住房反向抵押服務(wù)。房地產(chǎn)抵押貸款證券化可以提高銀行房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的流動性和安全性，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，也為投資者提供了一種重要的投資渠道。反向抵押貸款服務(wù)可以使老年人獲得穩(wěn)定的收入，在中國人口結(jié)構(gòu)趨于老齡化的大背景下，對推動養(yǎng)老體制變革將發(fā)揮重要的