物業(yè)清潔管理者培訓(xùn)PPT(2015.01.06修訂)

1、 物業(yè)清潔管理培訓(xùn)物業(yè)清潔管理培訓(xùn)第一章第一章第一節(jié)第一節(jié) 污垢污垢一、污垢的分級：一、污垢的分級：1污垢一般分為三級：一是灰塵，二是污漬，三是污垢。通常所說的污垢是三污垢一般分為三級：一是灰塵，二是污漬，三是污垢。通常所說的污垢是三者的統(tǒng)稱。者的統(tǒng)稱。2灰塵漂浮在空氣中和停留在物體表面?；覊m漂浮在空氣中和停留在物體表面。3污漬由多種成分的灰塵和水或油的混合物及奶油、調(diào)味品、淀粉、泥漿、染污漬由多種成分的灰塵和水或油的混合物及奶油、調(diào)味品、淀粉、泥漿、染料等的漬跡組成，在軟硬表面上都沾染。料等的漬跡組成，在軟硬表面上都沾染。4污垢有油基、水基之分。隨著人們生活水平的提高，污垢的種類也越來越多，

2、污垢有油基、水基之分。隨著人們生活水平的提高，污垢的種類也越來越多，成分越來越復(fù)雜。污垢的重量要遠遠高于灰塵和污漬。污垢不及時清洗干凈成分越來越復(fù)雜。污垢的重量要遠遠高于灰塵和污漬。污垢不及時清洗干凈就會在建筑物裝飾材料表面留下永久的印跡，使裝飾表面失去光澤。就會在建筑物裝飾材料表面留下永久的印跡，使裝飾表面失去光澤。第一章第一章二、污垢的構(gòu)成二、污垢的構(gòu)成三、污垢的分類：三、污垢的分類：1根據(jù)污垢存在的形狀分類根據(jù)污垢存在的形狀分類1.1顆粒狀污垢顆粒狀污垢1.2覆蓋膜狀污垢覆蓋膜狀污垢1,3無定形污垢無定形污垢1.4溶解狀態(tài)的污垢溶解狀態(tài)的污垢2根據(jù)污垢的化學(xué)組成分類根據(jù)污垢的化學(xué)組成分類

3、2.1無機物污垢無機物污垢2.2有機物污垢有機物污垢3根據(jù)污垢的親水性和親油性分類根據(jù)污垢的親水性和親油性分類3.1親水性污垢親水性污垢3.2親油性污垢親油性污垢4根據(jù)在物體表面存在狀態(tài)分類根據(jù)在物體表面存在狀態(tài)分類4.1單純靠重力作用在物體表面沉降而堆積的污垢單純靠重力作用在物體表面沉降而堆積的污垢4.2靠吸附作用結(jié)合于物體表面的污垢靠吸附作用結(jié)合于物體表面的污垢4.3污垢粒子靠靜電吸引力附著在物體表面污垢粒子靠靜電吸引力附著在物體表面4.4在物體表面形成的變質(zhì)量污垢在物體表面形成的變質(zhì)量污垢4.5滲入物體表面內(nèi)部的污垢滲入物體表面內(nèi)部的污垢4.6刺破物體表面而鍥入內(nèi)部的堅硬污垢刺破物體表面

4、而鍥入內(nèi)部的堅硬污垢第第一一節(jié)節(jié)、污污垢垢第一章第一章四、污垢與物體的結(jié)合力：四、污垢與物體的結(jié)合力：1第一種為機械結(jié)合力第一種為機械結(jié)合力2第二種為靜電結(jié)合力第二種為靜電結(jié)合力3第三種為化學(xué)結(jié)合力第三種為化學(xué)結(jié)合力4第四種為油性結(jié)合力第四種為油性結(jié)合力物業(yè)清洗保養(yǎng)與污染源的分析：物業(yè)清洗保養(yǎng)與污染源的分析：1.“保養(yǎng)保養(yǎng)”的含義的含義1.1宏觀概念。通過清洗，達到了延長建筑物裝飾材料的使用壽命；通過清洗，使宏觀概念。通過清洗，達到了延長建筑物裝飾材料的使用壽命；通過清洗，使建筑物裝飾材料恢復(fù)原有的光澤、質(zhì)感、彈性、色澤和舒適感。建筑物裝飾材料恢復(fù)原有的光澤、質(zhì)感、彈性、色澤和舒適感。1.2微

5、觀概念。通過保養(yǎng)，使清洗過的建筑物較長時間保持清潔。如坪地的起蠟、微觀概念。通過保養(yǎng)，使清洗過的建筑物較長時間保持清潔。如坪地的起蠟、打蠟時清洗的范圍，而坪地的拋光、補蠟則是保養(yǎng)的范圍。打蠟時清洗的范圍，而坪地的拋光、補蠟則是保養(yǎng)的范圍。1.3兩種含義是統(tǒng)一的，即通過保養(yǎng)，減少建筑物的清洗次數(shù)，延長建筑物裝飾材兩種含義是統(tǒng)一的，即通過保養(yǎng)，減少建筑物的清洗次數(shù)，延長建筑物裝飾材料的使用壽命，使其長期煥發(fā)出料的使用壽命，使其長期煥發(fā)出“靚麗光彩靚麗光彩”和保持和保持“青春風(fēng)貌青春風(fēng)貌”。2.污染源分析污染源分析2.1硫化物的腐蝕硫化物的腐蝕2.2沙礫的磨損沙礫的磨損2.3人類生活中的污染人類生活

6、中的污染2.4對清洗材料的選擇不當對清洗材料的選擇不當?shù)诘谝灰还?jié)節(jié)、污污垢垢第一章第一章第二節(jié)第二節(jié) 污垢的去除污垢的去除一、介質(zhì)作用：一、介質(zhì)作用：1濕式清洗與干式清洗濕式清洗與干式清洗2介質(zhì)在清洗過程中作用介質(zhì)在清洗過程中作用2.1對清洗作用力起傳輸作用對清洗作用力起傳輸作用2.2防止解離下來的污垢再被吸附的作用防止解離下來的污垢再被吸附的作用二、污垢的載體：二、污垢的載體：1銹垢銹垢1.1鐵銹鐵銹1.2銅銹銅銹1.3鋁銹鋁銹2微生物泥漿微生物泥漿3大氣塵垢大氣塵垢3.1塵垢形成機理塵垢形成機理3.2清洗塵垢的方法清洗塵垢的方法4舊漆膜垢舊漆膜垢三、污垢的物理清洗和化學(xué)清洗：三、污垢的物理

7、清洗和化學(xué)清洗：1.物理清洗與化學(xué)清洗污垢的范圍物理清洗與化學(xué)清洗污垢的范圍2.物理清洗與化學(xué)清洗的優(yōu)缺點物理清洗與化學(xué)清洗的優(yōu)缺點3.根據(jù)清洗作用原理不同劃分清洗劑根據(jù)清洗作用原理不同劃分清洗劑第一章第一章第二章第二章 清潔保養(yǎng)材料清潔保養(yǎng)材料第一節(jié)第一節(jié) 表面活性劑表面活性劑一、表面張力一、表面張力二、表面活性劑的特點和作用：二、表面活性劑的特點和作用：1表面活性劑的特點表面活性劑的特點2表面活性劑的作用表面活性劑的作用2.1濕潤作用與滲透與滲透作用濕潤作用與滲透與滲透作用2.2乳化作用、分散作用乳化作用、分散作用2.3起泡作用起泡作用2.4洗滌作用洗滌作用2.5滅菌作用滅菌作用2.6防銹

8、作用（大致可以分為以下幾個步驟）：防銹作用（大致可以分為以下幾個步驟）：2.6.1吸附過程吸附過程2.6.2濕潤和滲透過程濕潤和滲透過程2.6.3污垢脫落過程污垢脫落過程2.6.4污垢乳化分散過程污垢乳化分散過程第二節(jié) 表面活性劑洗滌劑的成分及性能一、表面活性劑：一、表面活性劑：1表面活性劑的品種表面活性劑的品種1.1陰離子表面活性劑陰離子表面活性劑1.2非離子表面活性劑非離子表面活性劑2使用表面活性劑應(yīng)注意的問題使用表面活性劑應(yīng)注意的問題2.1洗滌劑中其他成分對表面洗滌劑中其他成分對表面 活性劑的影響活性劑的影響2.2表面活性劑的復(fù)配協(xié)同作用表面活性劑的復(fù)配協(xié)同作用二、洗滌助劑：二、洗滌助劑

9、：1螯合金屬離子的作用螯合金屬離子的作用2堿性介質(zhì)作用堿性介質(zhì)作用3活性膠體的吸附分散作用活性膠體的吸附分散作用4增強表面活性劑的表面活性作用增強表面活性劑的表面活性作用5防止污垢再沉積的作用防止污垢再沉積的作用第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料第三節(jié)第三節(jié) 表面活性劑的使用方法表面活性劑的使用方法一、使用濃度：一、使用濃度：1以洗滌為目的以洗滌為目的2以降低水溶液張力為目標以降低水溶液張力為目標二、使用表面活性劑應(yīng)注意的問題：二、使用表面活性劑應(yīng)注意的問題：1吸附殘留吸附殘留2對環(huán)境的污染對環(huán)境的污染第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料第四節(jié)第四節(jié) 清潔保養(yǎng)材料的分類清潔保養(yǎng)材料的

10、分類一、選擇、使用清潔保養(yǎng)材料的原則：一、選擇、使用清潔保養(yǎng)材料的原則：1無損害性無損害性1.1不使被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料表面褪色不使被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料表面褪色1.2不使被清潔保養(yǎng)過的地面過滑，避免行走時發(fā)生危險不使被清潔保養(yǎng)過的地面過滑，避免行走時發(fā)生危險1.3不使建筑物裝飾的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生破壞，如不使外墻懸掛的裝飾面和粘貼的裝飾面因不使建筑物裝飾的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生破壞，如不使外墻懸掛的裝飾面和粘貼的裝飾面因被清潔保養(yǎng)劑腐蝕、損壞而松動、脫落被清潔保養(yǎng)劑腐蝕、損壞而松動、脫落1.4不使特殊的表面涂層，如防火涂層、防靜電涂層、防滑涂層、釉面層等剝離或不使特殊的表面涂層，如防火涂層、防靜電涂層、防

11、滑涂層、釉面層等剝離或受腐蝕受腐蝕1.5對操作人員的身體無任何損傷對操作人員的身體無任何損傷第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料2潔凈性潔凈性2.1清潔各類污垢清潔各類污垢2.2恢復(fù)建筑物裝飾材料原有特性恢復(fù)建筑物裝飾材料原有特性3易操作性易操作性3.1工藝簡便、便于操作工藝簡便、便于操作3.2適用于機械施工適用于機械施工3.3有較強的寬容度和多功能有較強的寬容度和多功能第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料第第四四節(jié)節(jié)、保保潔潔保保養(yǎng)養(yǎng)材材料料的的分分類類4經(jīng)濟性經(jīng)濟性4.1價位適當價位適當4.2除污效率高，節(jié)省人力、時間、設(shè)備除污效率高，節(jié)省人力、時間、設(shè)備5質(zhì)量保證質(zhì)量保證5.1有

12、全套的質(zhì)檢證書有全套的質(zhì)檢證書5.2有小樣的試清潔保養(yǎng)有小樣的試清潔保養(yǎng)6酸堿度（除了以上原則外，必須掌握所選用的清潔保養(yǎng)材料的酸堿度（除了以上原則外，必須掌握所選用的清潔保養(yǎng)材料的pH值，即值，即酸堿度酸堿度.酸堿度在酸堿度在9以上即堿性或苛性時試紙會變藍；酸堿度在以上即堿性或苛性時試紙會變藍；酸堿度在5以下即為酸以下即為酸性，石蕊紙會變紅。）性，石蕊紙會變紅。）第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料第第四四節(jié)節(jié)、保保潔潔保保養(yǎng)養(yǎng)材材料料的的分分類類二、合格的清潔保養(yǎng)材料應(yīng)具備的文件：二、合格的清潔保養(yǎng)材料應(yīng)具備的文件：1詳細說明書。說明書應(yīng)包括：詳細說明書。說明書應(yīng)包括：1.1功效、使用

13、范圍功效、使用范圍1.2特性、顏色、比重、特性、顏色、比重、pH、固體物等、固體物等1.3使用說明使用說明1.4注意事項注意事項1.5包裝包裝2產(chǎn)品合格證產(chǎn)品合格證3產(chǎn)品衛(wèi)生機構(gòu)的產(chǎn)品衛(wèi)生機構(gòu)的“衛(wèi)生許可證衛(wèi)生許可證”4產(chǎn)地或代理商當?shù)匦l(wèi)生防疫機構(gòu)的產(chǎn)地或代理商當?shù)匦l(wèi)生防疫機構(gòu)的“檢驗報告書檢驗報告書”5標準標準第第四四節(jié)節(jié)、保保潔潔保保養(yǎng)養(yǎng)材材料料的的分分類類第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料三、清潔保養(yǎng)材料的分類介紹：三、清潔保養(yǎng)材料的分類介紹：清潔材料從功能上大體分為三類：清潔材料從功能上大體分為三類： 保潔材料保潔材料 保養(yǎng)材料保養(yǎng)材料 保潔保養(yǎng)材料保潔保養(yǎng)材料清潔保養(yǎng)材料從使用

14、上分為以下類別：清潔保養(yǎng)材料從使用上分為以下類別： 地板清潔劑地板清潔劑 地板保養(yǎng)劑地板保養(yǎng)劑 地毯清潔保養(yǎng)劑地毯清潔保養(yǎng)劑 衛(wèi)生陶瓷清潔消毒保養(yǎng)劑衛(wèi)生陶瓷清潔消毒保養(yǎng)劑 玻璃、硬面清潔保養(yǎng)劑玻璃、硬面清潔保養(yǎng)劑 金屬清潔保養(yǎng)劑金屬清潔保養(yǎng)劑 外墻石料毛面清潔劑外墻石料毛面清潔劑 水泥漿清除劑水泥漿清除劑 通用清潔保養(yǎng)劑通用清潔保養(yǎng)劑1. 水水第二章第二章、清潔保養(yǎng)材料、清潔保養(yǎng)材料第第四四節(jié)節(jié)、保保潔潔保保養(yǎng)養(yǎng)材材料料的的分分類類第三章第三章 物業(yè)清洗保養(yǎng)專用設(shè)備物業(yè)清洗保養(yǎng)專用設(shè)備第一節(jié)第一節(jié) 多功能擦地機多功能擦地機一、多功能擦地機的性能、特點和構(gòu)造一、多功能擦地機的性能、特點和構(gòu)造二、

15、多功能擦地機的使用二、多功能擦地機的使用第二節(jié)第二節(jié) 吸水機和吸塵機吸水機和吸塵機第三節(jié)第三節(jié) 一體式抽洗地毯機一體式抽洗地毯機第四節(jié)第四節(jié) 自動擦地機自動擦地機第五節(jié)第五節(jié) 高速拋光機高速拋光機第六節(jié)第六節(jié) 建筑物清洗保養(yǎng)的小型設(shè)備建筑物清洗保養(yǎng)的小型設(shè)備一、高壓清洗機一、高壓清洗機二、渦輪式干風(fēng)機二、渦輪式干風(fēng)機三、手提式拋光機三、手提式拋光機四、清洗保養(yǎng)設(shè)備的附屬用品四、清洗保養(yǎng)設(shè)備的附屬用品第七節(jié)第七節(jié) 外墻面清洗登高設(shè)備外墻面清洗登高設(shè)備一、概述一、概述1.軌道式移動外墻清洗升降機軌道式移動外墻清洗升降機2.軌道式移動擦窗機軌道式移動擦窗機3.電動高處作業(yè)吊椅電動高處作業(yè)吊椅4.電動

16、高處作業(yè)吊籃電動高處作業(yè)吊籃二、電動高處作業(yè)吊籃二、電動高處作業(yè)吊籃第三章第三章、物業(yè)清洗保養(yǎng)專用設(shè)備物業(yè)清洗保養(yǎng)專用設(shè)備第四章第四章 清潔保養(yǎng)工具與清潔劑清潔保養(yǎng)工具與清潔劑第一節(jié)第一節(jié) 通用工具通用工具一、抹布一、抹布1.對抹布的要求是：全棉、質(zhì)地蓬松、柔軟、吸水性強，尺寸一般為對抹布的要求是：全棉、質(zhì)地蓬松、柔軟、吸水性強，尺寸一般為35cm35cm，顏色為淡藍、淡綠或白色，要求濕抹布與干抹布有明顯的區(qū)別。顏色為淡藍、淡綠或白色，要求濕抹布與干抹布有明顯的區(qū)別。二、百潔布二、百潔布1百潔布清潔保養(yǎng)的主要對象是衛(wèi)生陶瓷、玻璃和其他建筑物裝飾材料的硬表面。百潔布清潔保養(yǎng)的主要對象是衛(wèi)生陶瓷、

17、玻璃和其他建筑物裝飾材料的硬表面。三、鋼絲球三、鋼絲球1鋼絲球主要用于清除建筑物裝飾材料硬表面的水泥江漬、死角中殘留的污垢和鋼絲球主要用于清除建筑物裝飾材料硬表面的水泥江漬、死角中殘留的污垢和陳舊的厚污垢。陳舊的厚污垢。2鋼絲球的使用與注意事項如下：鋼絲球的使用與注意事項如下：2.1鋼絲球侵入清潔保養(yǎng)劑溶液中，使其空隙中含有大量的清潔保養(yǎng)劑，擦拭建筑鋼絲球侵入清潔保養(yǎng)劑溶液中，使其空隙中含有大量的清潔保養(yǎng)劑，擦拭建筑物裝飾材料的硬表面。物裝飾材料的硬表面。2.2將清潔保養(yǎng)劑灑在被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料的硬表面上，用鋼絲球直接擦將清潔保養(yǎng)劑灑在被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料的硬表面上，用鋼絲球直接

18、擦拭。拭。2.3擦拭時不可用力太大，以免損傷被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料的硬面上，同時擦拭時不可用力太大，以免損傷被清潔保養(yǎng)的建筑物裝飾材料的硬面上，同時也避免鋼絲球失去彈性，影響使用壽命。也避免鋼絲球失去彈性，影響使用壽命。2.4使用鋼絲球時，應(yīng)戴有橡皮手套，以避免傷操作人員的手。使用鋼絲球時，應(yīng)戴有橡皮手套，以避免傷操作人員的手。2.5使用后，及時清洗，晾干待用。使用后，及時清洗，晾干待用。四、板刷四、板刷五、掃帚五、掃帚1蘆葦軋制的掃帚蘆葦軋制的掃帚2塑料合成絲壓制的掃帚塑料合成絲壓制的掃帚六、簸箕六、簸箕七、拖布七、拖布八、水桶八、水桶九、雞毛撣九、雞毛撣十、刮刀十、刮刀十一、告示牌十一

19、、告示牌第四章第四章、清潔保養(yǎng)工具與清潔劑清潔保養(yǎng)工具與清潔劑第第一一節(jié)節(jié)、通通用用工工具具第二節(jié)第二節(jié) 清潔保養(yǎng)地板專用工具清潔保養(yǎng)地板專用工具一、塵推一、塵推二、蠟拖二、蠟拖三、蠟車三、蠟車四、被單布四、被單布五、吸水毛巾五、吸水毛巾六、噴壺六、噴壺第三節(jié)第三節(jié) 玻璃、硬表面清潔保養(yǎng)專用工具玻璃、硬表面清潔保養(yǎng)專用工具一、抹水器一、抹水器二、刮水器（玻璃刮）二、刮水器（玻璃刮）三、老虎卡三、老虎卡四、接桿（伸縮桿）四、接桿（伸縮桿）五、鋁合金人字梯五、鋁合金人字梯第四節(jié)第四節(jié) 登高專用工具登高專用工具一、生命繩、工作繩一、生命繩、工作繩二、安全帶二、安全帶三、下滑扣三、下滑扣四、自鎖鉤四、

20、自鎖鉤五、安全帽五、安全帽第四章、第四章、清潔保養(yǎng)工具與清潔劑清潔保養(yǎng)工具與清潔劑第五節(jié)第五節(jié) 物業(yè)清潔常用的清潔劑物業(yè)清潔常用的清潔劑一、地板清潔劑一、地板清潔劑1拋光蠟拋光蠟2起蠟水起蠟水3底蠟底蠟4面蠟面蠟5木地板清洗蠟?zāi)镜匕迩逑聪?木地板封蠟?zāi)镜匕宸庀灦?、地毯清潔劑二、地毯清潔?干泡地毯清潔劑（有泡地毯清潔劑）干泡地毯清潔劑（有泡地毯清潔劑）2地毯除漬劑地毯除漬劑3地毯除油劑地毯除油劑4化泡劑化泡劑第四章第四章、清潔保養(yǎng)工具與清潔劑清潔保養(yǎng)工具與清潔劑三、玻璃清潔劑三、玻璃清潔劑四、衛(wèi)生設(shè)施清潔劑四、衛(wèi)生設(shè)施清潔劑1潔廁靈潔廁靈2浴室清潔劑浴室清潔劑五、其他類清潔劑五、其他類清潔劑1

21、器皿清潔劑、器皿清潔劑、2全能水全能水3不銹鋼擦亮劑不銹鋼擦亮劑4金屬出漬劑金屬出漬劑5靜電吸塵劑靜電吸塵劑6排水管道洗滌劑排水管道洗滌劑第四章第四章、清潔保養(yǎng)工具與清潔劑清潔保養(yǎng)工具與清潔劑第第五五節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔常常用用的的清清潔潔劑劑第五章第五章 物業(yè)清潔管理基本運作物業(yè)清潔管理基本運作模式模式第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)清潔管理的內(nèi)容和特點物業(yè)清潔管理的內(nèi)容和特點一、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容：一、物業(yè)清潔管理的內(nèi)容：1物業(yè)清潔管理的前期介入物業(yè)清潔管理的前期介入1.1規(guī)劃設(shè)計階段的介入規(guī)劃設(shè)計階段的介入(即早期介入即早期介入)1.2施工階段的介入（即中期介入）施工階段的介入（即中期介入）1.3工

22、程竣工驗收及物業(yè)綜合驗收階段的介入（即晚期介入）工程竣工驗收及物業(yè)綜合驗收階段的介入（即晚期介入）2物業(yè)清潔的驗收接管（詳見第六章第三節(jié)）物業(yè)清潔的驗收接管（詳見第六章第三節(jié)）3物業(yè)清潔的日常清理（詳見第七章）物業(yè)清潔的日常清理（詳見第七章）4清潔有償服務(wù)清潔有償服務(wù)4.1家政有償服務(wù)家政有償服務(wù)4.2地面翻新打蠟拋光地面翻新打蠟拋光4.3清潔代管清潔代管5”綠色綠色”物業(yè)清潔管理物業(yè)清潔管理5.1控制清潔質(zhì)量，提高大氣潔凈度控制清潔質(zhì)量，提高大氣潔凈度5.2雨水、污水的排放、處理和再利用雨水、污水的排放、處理和再利用5.3垃圾分類處理垃圾分類處理5.4噪聲控制噪聲控制5.5建立生態(tài)綠化，美化

23、小區(qū)建立生態(tài)綠化，美化小區(qū)5.6提倡使用潔凈能源，做到節(jié)能降耗提倡使用潔凈能源，做到節(jié)能降耗5.7加大科技投入，促進與物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用加大科技投入，促進與物業(yè)有關(guān)的高科技產(chǎn)品的使用6小區(qū)環(huán)境清潔、社區(qū)文化的建立小區(qū)環(huán)境清潔、社區(qū)文化的建立第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第一一節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容和和特特點點二、物業(yè)清潔工作的特點二、物業(yè)清潔工作的特點1物業(yè)清潔管理前期介入的重要性物業(yè)清潔管理前期介入的重要性2管理模式的多樣性管理模式的多樣性3物業(yè)清潔管理的服務(wù)性物業(yè)清潔管理的服務(wù)性4物業(yè)清潔管理具有消費性物業(yè)清潔管理具有消費性5清

24、潔管理的技術(shù)性清潔管理的技術(shù)性第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第一一節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的內(nèi)內(nèi)容容和和特特點點第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)清潔管理模式物業(yè)清潔管理模式一、自行管理模式一、自行管理模式所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的清潔隊伍，有較雄厚的技術(shù)力量及所謂自行管理模式，是指物業(yè)管理公司具有專門的清潔隊伍，有較雄厚的技術(shù)力量及設(shè)備，自主完成公司管轄范圍內(nèi)所有的清潔日常管理。自行管理模式具有以下特點：設(shè)備，自主完成公司管轄范圍內(nèi)所有的清潔日常管理。自行管理模式具有以下特點： 物業(yè)管理公司具有較完善的環(huán)境清潔隊伍物業(yè)管理公司具有較完善的環(huán)境清潔隊

25、伍 物業(yè)管理公司具有較完善的工具及機械設(shè)備，清潔工種相對較齊全，這樣更方物業(yè)管理公司具有較完善的工具及機械設(shè)備，清潔工種相對較齊全，這樣更方便清潔管理便清潔管理 清潔人員及物質(zhì)的調(diào)配具有較大的靈活性、方便管理清潔人員及物質(zhì)的調(diào)配具有較大的靈活性、方便管理二、合作管理模式二、合作管理模式合作管理模式具有以下特點：合作管理模式具有以下特點： 可以充分利用社會資源，減輕物業(yè)公司的負擔可以充分利用社會資源，減輕物業(yè)公司的負擔 人員少，管理容易人員少，管理容易 清潔管理具有消費性清潔管理具有消費性1. 物業(yè)清潔管理費用受市場影響較大物業(yè)清潔管理費用受市場影響較大第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)

26、清潔管理基本運作模式三、子公司的管理模式三、子公司的管理模式1.物業(yè)清潔管理更加專業(yè)化、服務(wù)一體化，服務(wù)質(zhì)量更有保證物業(yè)清潔管理更加專業(yè)化、服務(wù)一體化，服務(wù)質(zhì)量更有保證2.子公司管理模式能有效地控制清潔管理費用子公司管理模式能有效地控制清潔管理費用3.子公司管理模式機會與風(fēng)險并存子公司管理模式機會與風(fēng)險并存四、外包式管理模式四、外包式管理模式外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的清潔管理隊伍，只設(shè)外包式管理模式就是物業(yè)管理公司不設(shè)專門的清潔管理隊伍，只設(shè)1-2名專職或名專職或兼職（視清潔面積大小而定）的管理人員，將物業(yè)管理公司管轄范圍內(nèi)的所兼職（視清潔面積大小而定）的管理人員，將物業(yè)管理公司

27、管轄范圍內(nèi)的所有環(huán)境清潔項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清潔公司進行管理。外包式管理模式具有環(huán)境清潔項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清潔公司進行管理。外包式管理模式具有以下特點：有以下特點： 物業(yè)公司機構(gòu)精簡物業(yè)公司機構(gòu)精簡 易于控制成本易于控制成本 管理難度相對比較大管理難度相對比較大1. 清潔管理的靈活性較差清潔管理的靈活性較差第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第二二節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理模模式式第三節(jié)第三節(jié) 清潔管理經(jīng)費測算清潔管理經(jīng)費測算一、清潔管理費的構(gòu)成一、清潔管理費的構(gòu)成一般來說，清潔管理費用可由清潔衛(wèi)生費、工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺一般來說，清潔管理

28、費用可由清潔衛(wèi)生費、工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費、環(huán)衛(wèi)所需其他費等組成。費、化糞池清理費、垃圾外運費、環(huán)衛(wèi)所需其他費等組成。二、清潔管理費測算的依據(jù)及方法二、清潔管理費測算的依據(jù)及方法1按清潔總面積測算法按清潔總面積測算法具體條件：具體條件：1.1某建筑為某建筑為25層樓，總面積有層樓，總面積有3500，7000建筑面積設(shè)一個清潔工，每戶建筑面積設(shè)一個清潔工，每戶60-80，一個清潔工負責(zé)，一個清潔工負責(zé)87-116戶，定員五人。戶，定員五人。1.2公共場所或商業(yè)用地可適當調(diào)整。公共場所或商業(yè)用地可適當調(diào)整。第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理

29、基本運作模式2計算步驟計算步驟人工費測算人工費測算:2.1人員工資：按五人記，每人每月人員工資：按五人記，每人每月600元，平均每平方米每月人員工資元，平均每平方米每月人員工資為：人數(shù)為：人數(shù)月工資月工資總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 人員工資人員工資=560035000=0.086元元/（平方米（平方米月）月）2.2福利費：福利費包括福利基金和生活補助費，其福利基金按工資的福利費：福利費包括福利基金和生活補助費，其福利基金按工資的14%計算，生活補助費為計算，生活補助費為240元元/（人（人月），則福利費為：人數(shù)月），則福利費為：人數(shù)（月工（月工資資14%+生活補助費）生活補助費）總面

30、積，計算結(jié)果為總面積，計算結(jié)果為 福利費福利費=5（60014%+240）35000=0.046元元/（平方米（平方米月）月）2.3保險費：保險費包括醫(yī)療保險和工傷保險。其醫(yī)療保險為工資的保險費：保險費包括醫(yī)療保險和工傷保險。其醫(yī)療保險為工資的8%，工傷保險為工資的工傷保險為工資的1.5%。則保險費為：人數(shù)。則保險費為：人數(shù)月工資月工資（8%+1.5%）總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 5600（8%+1.5%）3500=0.0081元元/（平方米（平方米月）月）2.4住房費：按國家規(guī)定，每人住房費：按國家規(guī)定，每人8平方米平方米/月，每平方米月，每平方米40元，則住房費為：元，則住房費為

31、：人數(shù)人數(shù)住房面積住房面積/人人單價單價總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 住房費住房費=58403500=0.046元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第三三節(jié)節(jié)、清清潔潔管管理理經(jīng)經(jīng)費費測測算算2.5辦證費：辦理暫住證，每人每年辦證費：辦理暫住證，每人每年430元，則辦證元，則辦證費為：人數(shù)費為：人數(shù)辦證費辦證費/人人12總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 辦證費辦證費=54301235000=0.005元元/（平（平方米方米月）月）2.6服裝費：每人每年冬、夏裝各兩套，冬裝服裝費：每人每年冬、夏裝各兩套，冬裝250元元/套，夏

32、裝套，夏裝130元元/套，則服裝費為：人數(shù)套，則服裝費為：人數(shù)（冬裝費（冬裝費一套一套+夏裝費夏裝費1套）套）21235000=0.009元元/（平（平方米方米月）月）2.7加班工資：每人每月加班工資：每人每月8天假日，每年法定節(jié)日天假日，每年法定節(jié)日7天，天，節(jié)日加班工資按平時日工資節(jié)日加班工資按平時日工資3倍計算，則加班費為倍計算，則加班費為:人數(shù)人數(shù)月工資月工資/人人22（假日（假日+節(jié)日節(jié)日3倍倍12）總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 加班費加班費=560022（8+7312）35000=0.038元元/（平方米（平方米月）月）2.8總計人工費用是總計人工費用是+，計算，計算結(jié)果得

33、結(jié)果得 人工費人工費=0.086+0.046+0.0081+0.046+0.005+0.009+0.038=0.238元元/（平方米（平方米月）月）第第三三節(jié)節(jié)、清清潔潔管管理理經(jīng)經(jīng)費費測測算算第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式3消殺費測算消殺費測算以每月消殺以每月消殺2次，每次消殺費用為次，每次消殺費用為300元，則每月每平方米消殺費用為：元，則每月每平方米消殺費用為：消殺次數(shù)消殺次數(shù)每次消殺費用每次消殺費用總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 消殺費消殺費=230035000=0.017元元/（平方米（平方米月）月）第第三三節(jié)節(jié)、清清潔潔管管理理經(jīng)經(jīng)費費測測算算

34、第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式 第三節(jié)、清潔管理經(jīng)費測算第三節(jié)、清潔管理經(jīng)費測算4垃圾清運費測算垃圾清運費測算 平均每天清運一次垃圾，每次一車，每車按平均每天清運一次垃圾，每次一車，每車按75元計，則垃圾清運費為：每天清運次元計，則垃圾清運費為：每天清運次數(shù)數(shù)每次車數(shù)每次車數(shù) 每車單價每車單價每月天數(shù)每月天數(shù)總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 垃圾清運費垃圾清運費=11753035000=0.064元元/（平方米（平方米月）月）5化糞池清理費測算化糞池清理費測算每年對化糞池清理每年對化糞池清理2次，每次次，每次6車，每車按車，每車按150元計，則化糞池清理費為

35、：每年清理次元計，則化糞池清理費為：每年清理次數(shù)數(shù)每次車數(shù)每次車數(shù)每車單價每車單價12總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 化糞池清理費化糞池清理費=261501235000=0.0043元元/（平方米（平方米月）月）6清潔用料費測算清潔用料費測算目前各物業(yè)管理公司實際支出平均為目前各物業(yè)管理公司實際支出平均為500元元/月，則清潔用料費用為：月清潔用料費月，則清潔用料費用為：月清潔用料費總面積，計算結(jié)果得總面積，計算結(jié)果得 月清潔用料費月清潔用料費=50035000=0.014元元/（平方米（平方米月）月）7外墻清潔費測算外墻清潔費測算外墻清潔按每外墻清潔按每2年一次，一次年一次，一次600

36、0元計，則外墻清潔費為：每次單價元計，則外墻清潔費為：每次單價清潔年數(shù)清潔年數(shù)每每年月數(shù)年月數(shù)總面積數(shù)，計算結(jié)果得總面積數(shù)，計算結(jié)果得 外墻清潔費外墻清潔費=600021235000=0.007元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式8工具費測算工具費測算設(shè)垃圾站鐵桶設(shè)垃圾站鐵桶5個，每個個，每個330元，每年更換一次，日常塑料袋每天每層元，每年更換一次，日常塑料袋每天每層2個，個，每個每個0.45元；垃圾塑料桶，每層元；垃圾塑料桶，每層2個，每個個，每個40元，每年更換一次；不銹鋼元，每年更換一次；不銹鋼痰桶，每層痰桶，每層2個，每個個，每

37、個200元，每元，每10年更換一次，則工具費為：（數(shù)量年更換一次，則工具費為：（數(shù)量鐵通單價鐵通單價12個月個月+數(shù)量數(shù)量垃圾桶單價垃圾桶單價層數(shù)層數(shù)每月天數(shù)每月天數(shù)+數(shù)量數(shù)量塑料桶塑料桶單價單價層數(shù)層數(shù)12個月個月+數(shù)量數(shù)量痰桶單價痰桶單價層數(shù)層數(shù)1012）總面積，計算總面積，計算結(jié)果得結(jié)果得工具費工具費=（533012+20.452530+2402512+2200251012）35000=0.03元元/（平方米（平方米月）月）第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第三三節(jié)節(jié)、清清潔潔管管理理經(jīng)經(jīng)費費測測算算9不可預(yù)見費測算不可預(yù)見費測算不可預(yù)見費為：（不可預(yù)見費為

38、：（1+2+3+4+5+6+7）2%，計算結(jié)果得，計算結(jié)果得不可預(yù)見費不可預(yù)見費=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03）2%=0.0075元元/（平方米（平方米月）月）10利潤測算利潤測算利潤按前面測算費用數(shù)的利潤按前面測算費用數(shù)的5%計算為（計算為（1+2+3+4+5+6+7+8+9）5%，計算結(jié)果得，計算結(jié)果得稅費稅費=（0.238+0.017+0.064+0.0043+0.014+0.007+0.03+0.0075+0.038+0.021）3500012=185220元元第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第三三

39、節(jié)節(jié)、清清潔潔管管理理經(jīng)經(jīng)費費測測算算第四節(jié)第四節(jié) 清潔管理項目的發(fā)包清潔管理項目的發(fā)包一、發(fā)包準備工作一、發(fā)包準備工作二、供方評定與選擇二、供方評定與選擇一般供方評定的標準包括：一般供方評定的標準包括： 供方專業(yè)資質(zhì)，營業(yè)執(zhí)照及資金實力；供方專業(yè)資質(zhì)，營業(yè)執(zhí)照及資金實力； 供方的技術(shù)力量，管理經(jīng)驗；供方的技術(shù)力量，管理經(jīng)驗； 供方以往的專業(yè)業(yè)績及社會信譽；供方以往的專業(yè)業(yè)績及社會信譽； 供方的管理能力及管理制度、培訓(xùn)制度等；供方的管理能力及管理制度、培訓(xùn)制度等； 供方的設(shè)備工具完善程度；供方的設(shè)備工具完善程度； 供方的服務(wù)價格；供方的服務(wù)價格； 供方的管理方案供方的管理方案三、合同簽訂三、合

40、同簽訂第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第五節(jié)第五節(jié) 不同物業(yè)清潔管理的基本要求不同物業(yè)清潔管理的基本要求一、住宅小區(qū)清潔管理的特點、方式、重點及方法一、住宅小區(qū)清潔管理的特點、方式、重點及方法1住宅小區(qū)的清潔管理住宅小區(qū)的清潔管理1.1居住人員多，成分復(fù)雜居住人員多，成分復(fù)雜1.2住宅小區(qū)管理費較低住宅小區(qū)管理費較低1.3環(huán)境綠化多數(shù)為公共綠化環(huán)境綠化多數(shù)為公共綠化2高尚住宅小區(qū)的特點高尚住宅小區(qū)的特點2.1環(huán)境優(yōu)美，注重環(huán)境清潔的觀賞效果環(huán)境優(yōu)美，注重環(huán)境清潔的觀賞效果2.2小區(qū)內(nèi)居民多為收入較高的人士小區(qū)內(nèi)居民多為收入較高的人士2.3管理要求嚴管理要求嚴2.4

41、物業(yè)管理費高物業(yè)管理費高第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式3住宅小區(qū)清潔管理方式住宅小區(qū)清潔管理方式4住宅小區(qū)清潔管理的重點住宅小區(qū)清潔管理的重點4.1一般住宅區(qū)一般住宅區(qū)41.1小區(qū)建筑物內(nèi)部公共部分的保潔小區(qū)建筑物內(nèi)部公共部分的保潔4.1.2小區(qū)外部的保潔小區(qū)外部的保潔4.1.3公共設(shè)施的維護管理公共設(shè)施的維護管理4.1.4加強枯枝黃葉的清理有利于綠化保潔工作加強枯枝黃葉的清理有利于綠化保潔工作4.1.5提高小區(qū)居民的提高小區(qū)居民的“社區(qū)社區(qū)”精神精神4.2高尚住宅小區(qū)高尚住宅小區(qū)4.2.1包衛(wèi)生包衛(wèi)生4.2.2包綠化包綠化4.2.3包秩序（對園林景點的維護；創(chuàng)

42、建社區(qū)環(huán)境文化）包秩序（對園林景點的維護；創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化）5住宅小區(qū)清潔管理方法住宅小區(qū)清潔管理方法5.1建立完善管理機制建立完善管理機制5.2建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)建立完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)5.3制定科學(xué)合理的操作規(guī)程制定科學(xué)合理的操作規(guī)程第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第五五節(jié)節(jié)、不不同同物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的基基本本要要求求二、寫字樓的清潔管理二、寫字樓的清潔管理1寫字樓物業(yè)清潔的特點寫字樓物業(yè)清潔的特點1.1注重樓宇內(nèi)外的清潔注重樓宇內(nèi)外的清潔1.2物業(yè)管理服務(wù)要求高物業(yè)管理服務(wù)要求高1.3物業(yè)清潔管理時間集中，人員流動性大物業(yè)清潔管理時間集中，人員

43、流動性大1.4著重禮貌服務(wù)著重禮貌服務(wù)1.5客戶相對穩(wěn)定，檔次定位高客戶相對穩(wěn)定，檔次定位高1.6創(chuàng)建高層樓宇社區(qū)環(huán)境文化，加強清潔有償服務(wù)工作創(chuàng)建高層樓宇社區(qū)環(huán)境文化，加強清潔有償服務(wù)工作2寫字樓物業(yè)清潔管理方式寫字樓物業(yè)清潔管理方式第第五五節(jié)節(jié)、不不同同物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式3寫字樓物業(yè)清潔管理的主要內(nèi)容寫字樓物業(yè)清潔管理的主要內(nèi)容3.1對寫字樓大廈的公共區(qū)域的清潔管理工作對寫字樓大廈的公共區(qū)域的清潔管理工作3.2各樓層公共區(qū)的樓內(nèi)衛(wèi)生要求各樓層公共區(qū)的樓內(nèi)衛(wèi)生要求3.2.1樓內(nèi)衛(wèi)生區(qū)域要求樓內(nèi)衛(wèi)生區(qū)域要求

44、3.2.2廁所廁所3.2.3樓梯樓梯3.2.4門門3.2.5電梯內(nèi)衛(wèi)生電梯內(nèi)衛(wèi)生3.2.6樓外衛(wèi)生區(qū)域要求樓外衛(wèi)生區(qū)域要求3.3寫字樓清潔服務(wù)細則寫字樓清潔服務(wù)細則3.3.1大廈總體清潔服務(wù)大廈總體清潔服務(wù)3.3.2扶手電梯衛(wèi)生扶手電梯衛(wèi)生3.3.3男、女衛(wèi)生間衛(wèi)生男、女衛(wèi)生間衛(wèi)生3.3.4人行樓梯衛(wèi)生人行樓梯衛(wèi)生3.3.5大廈出入口大堂衛(wèi)生大廈出入口大堂衛(wèi)生3.3.6電梯衛(wèi)生電梯衛(wèi)生3.3.7塔樓電梯廳、走廊區(qū)衛(wèi)生塔樓電梯廳、走廊區(qū)衛(wèi)生 3.3.8天臺衛(wèi)生天臺衛(wèi)生3.3.9大廈外圍衛(wèi)生大廈外圍衛(wèi)生第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第第五五節(jié)節(jié)、不不同同物物業(yè)業(yè)清清

45、潔潔管管理理的的基基本本要要求求4寫字樓清潔管理方法寫字樓清潔管理方法4.1實行專業(yè)化、程序化、標準化管理實行專業(yè)化、程序化、標準化管理4.2針對時間集中調(diào)整好工作時間針對時間集中調(diào)整好工作時間4.3加強員工的工作紀律、服務(wù)意識及培訓(xùn)管理加強員工的工作紀律、服務(wù)意識及培訓(xùn)管理4.4完善質(zhì)量管理完善質(zhì)量管理第第五五節(jié)節(jié)、不不同同物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式三、其他類型的物業(yè)清潔管理三、其他類型的物業(yè)清潔管理1購物中心的含義、特點和類型購物中心的含義、特點和類型1.1購物中心購物中心它有兩層含義一是以零售商或柜臺、樓面的

46、組合為主體，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機它有兩層含義一是以零售商或柜臺、樓面的組合為主體，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；二是購物中心樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收構(gòu)在內(nèi)的建筑群體；二是購物中心樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營收入的物業(yè)入的物業(yè)1.2購物中心的特點購物中心的特點1.2.1建筑結(jié)構(gòu)新穎別致吸引顧客建筑結(jié)構(gòu)新穎別致吸引顧客1.2.2流動人員數(shù)量大且復(fù)雜流動人員數(shù)量大且復(fù)雜1.3購物中心的類型（一是敞開式，既由露天廣場、林蔭道與底層建筑構(gòu)成；二是封購物中心的類型（一是敞開式，既由露天廣場、林蔭道與底層建筑構(gòu)成；二是封閉式，即由高層樓宇構(gòu)成閉式，即由高層樓

47、宇構(gòu)成2購物中心物業(yè)清潔及日常管理購物中心物業(yè)清潔及日常管理2.1購物中心公共區(qū)域的日常保潔購物中心公共區(qū)域的日常保潔2.2根據(jù)工作時間靈活性，合理劃分工作范圍根據(jù)工作時間靈活性，合理劃分工作范圍2.3加強服務(wù)意識，做到即時效果加強服務(wù)意識，做到即時效果2.4加強員工的培訓(xùn)管理加強員工的培訓(xùn)管理3工業(yè)廠房的物業(yè)清潔管理工業(yè)廠房的物業(yè)清潔管理第第五五節(jié)節(jié)、不不同同物物業(yè)業(yè)清清潔潔管管理理的的基基本本要要求求第五章第五章、物業(yè)清潔管理基本運作模式物業(yè)清潔管理基本運作模式第六章第六章 物業(yè)清潔的早期介入和接物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收管驗收第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)清潔前期介入的作用物業(yè)清潔前期介入的作用完

48、善物業(yè)清潔的使用功能完善物業(yè)清潔的使用功能改進、完善物業(yè)清潔的具體設(shè)計改進、完善物業(yè)清潔的具體設(shè)計配合物業(yè)管理公司更好地監(jiān)督施工質(zhì)量配合物業(yè)管理公司更好地監(jiān)督施工質(zhì)量為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)便于日后對物業(yè)清潔的管理便于日后對物業(yè)清潔的管理第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)清潔前期介入的方式和內(nèi)容物業(yè)清潔前期介入的方式和內(nèi)容早期介入、充當顧問早期介入、充當顧問中期介入，扮演監(jiān)理中期介入，扮演監(jiān)理1.清潔管理晚期介入，開始清潔管理晚期介入，開始“管家管家”第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)清潔接管驗收物業(yè)清潔接管驗收一、新建物業(yè)清潔管理一、新建物業(yè)清潔管理 新建物業(yè)容易受建筑廢料的影響新建物業(yè)容易

49、受建筑廢料的影響 受其他工程及水電等因素的影響較大受其他工程及水電等因素的影響較大 新建物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備未經(jīng)使用考驗新建物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備未經(jīng)使用考驗 新建物業(yè)易于清潔管理新建物業(yè)易于清潔管理二、新建物業(yè)清潔接管驗收的方式方法二、新建物業(yè)清潔接管驗收的方式方法1竣工驗收與接管驗收的區(qū)別竣工驗收與接管驗收的區(qū)別1.1驗收目的的不同驗收目的的不同1.2驗收條件不同驗收條件不同1.3移交對象不同移交對象不同2物業(yè)公司自檢物業(yè)公司自檢2.1清點公共設(shè)施設(shè)備清點公共設(shè)施設(shè)備2.2小區(qū)道路小區(qū)道路2.3管道及排水系統(tǒng)管道及排水系統(tǒng)2.4街心花園及噴水池街心花園及噴水池2.5園林建筑及小品園林建筑及小品三、聽

50、取建設(shè)單位介紹三、聽取建設(shè)單位介紹第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收四、正式驗收四、正式驗收1驗收操作步驟驗收操作步驟1.1物業(yè)公司發(fā)出驗收通知單后物業(yè)公司發(fā)出驗收通知單后,物業(yè)公司及建設(shè)單位各自組織好專業(yè)人員物業(yè)公司及建設(shè)單位各自組織好專業(yè)人員,并按約定時并按約定時間到指定地點集中間到指定地點集中,在在“驗收人員簽到簿驗收人員簽到簿”上簽到上簽到1.2由建設(shè)單位主要負責(zé)人介紹整個工程的建設(shè)概況由建設(shè)單位主要負責(zé)人介紹整個工程的建設(shè)概況1.3建設(shè)單位各分項工程項目負責(zé)人介紹自己負責(zé)項目的情況建設(shè)單位各分項工程項目負責(zé)人介紹自己負責(zé)項目的情況1.4建設(shè)單位及物

51、業(yè)公司各專業(yè)負責(zé)人分別分組對本專業(yè)工程進行驗收建設(shè)單位及物業(yè)公司各專業(yè)負責(zé)人分別分組對本專業(yè)工程進行驗收1.5驗收結(jié)束后，物業(yè)公司根據(jù)自檢及驗收情況將發(fā)現(xiàn)的問題歸類列出，在驗收結(jié)束后，物業(yè)公司根據(jù)自檢及驗收情況將發(fā)現(xiàn)的問題歸類列出，在1-2個工作個工作日內(nèi)回復(fù)給建設(shè)單位，要求在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，或約定補償辦法日內(nèi)回復(fù)給建設(shè)單位，要求在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，或約定補償辦法1.6物業(yè)公司對整改部分進行再驗收物業(yè)公司對整改部分進行再驗收1.7驗收合格的工程單位給物業(yè)公司相關(guān)人員進行關(guān)鍵技術(shù)培訓(xùn)驗收合格的工程單位給物業(yè)公司相關(guān)人員進行關(guān)鍵技術(shù)培訓(xùn)2驗收內(nèi)容驗收內(nèi)容2.1工程質(zhì)量驗收工程質(zhì)量驗收2.1.

52、1產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料）產(chǎn)權(quán)資料（項目批準文件；用地批準文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料）第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收第第三三節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔接接管管驗驗收收3接管驗收中應(yīng)注意的事項接管驗收中應(yīng)注意的事項3.1接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，接管的物業(yè)雖然經(jīng)過竣工驗收為合格工程，但并不意味著接管驗收時就沒有問題但并不意味著接管驗收時就沒有問題3.2現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)（土建和設(shè)備現(xiàn)實的接管驗收少有整個物業(yè)（土建和設(shè)備及附屬設(shè)備）同時移交的及附屬設(shè)備）同時移交的3.3接管驗收一定要寫明接管日期，這是劃

53、清責(zé)接管驗收一定要寫明接管日期，這是劃清責(zé)任的界限任的界限3.4解決存在的問題解決存在的問題3.5“驗收接管備忘錄驗收接管備忘錄”的撰寫的撰寫3.5.1工程名稱工程名稱3.5.2設(shè)計單位、施工承建單位、委托單位、物設(shè)計單位、施工承建單位、委托單位、物業(yè)公司名稱業(yè)公司名稱3.5.3參加驗收人員參加驗收人員3.5.4驗收時間驗收時間3.5.5所驗收項目的基本情況，包括面積（公共所驗收項目的基本情況，包括面積（公共面積、綠地面積、道路面積等）、室內(nèi)室外公共面積、綠地面積、道路面積等）、室內(nèi)室外公共設(shè)備設(shè)施、樓梯、管道、洗手間等設(shè)備設(shè)施、樓梯、管道、洗手間等3.5.6設(shè)備清單及運作情況設(shè)備清單及運作情

54、況3.5.7存在的問題及解決方法存在的問題及解決方法3.5.8雙方負責(zé)人簽字雙方負責(zé)人簽字第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收第第三三節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔接接管管驗驗收收五、新建物業(yè)清潔接管驗收標準及檢驗方法五、新建物業(yè)清潔接管驗收標準及檢驗方法1參照國家有關(guān)標準驗收參照國家有關(guān)標準驗收2新建物業(yè)清潔管理驗收的標準新建物業(yè)清潔管理驗收的標準2.1公共設(shè)備驗收標準公共設(shè)備驗收標準2.1.1天臺天臺2.1.2消防設(shè)施消防設(shè)施2.1.3小區(qū)路燈小區(qū)路燈2.1.4明暗溝下水道明暗溝下水道2.1.5小區(qū)道路小區(qū)道路2.1.6垃圾池（箱）垃圾池（箱）2.1.7崗?fù)復(fù)?

55、.1.8車庫車庫2.1.9沙井、檢查井和化糞池沙井、檢查井和化糞池2.1.10臺階臺階2.1.11景觀、雕塑和多功能娛樂設(shè)施景觀、雕塑和多功能娛樂設(shè)施第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收第第三三節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔接接管管驗驗收收2.2房屋接管驗收標準房屋接管驗收標準2.2.1頂棚頂棚2.2.2墻面墻面2.2.3地（樓）面地（樓）面2.2.4衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺地面2.2.5門窗門窗2.2.6樓梯、扶手樓梯、扶手2.2.7開關(guān)開關(guān)2.2.8照明燈具、衛(wèi)生器具照明燈具、衛(wèi)生器具2.2.9供水系統(tǒng)供水系統(tǒng)2.2.10排污管（含塑料管）

56、排污管（含塑料管）2.2.11地漏地漏2.2.12防盜網(wǎng)防盜網(wǎng)2.2.13室內(nèi)配電箱室內(nèi)配電箱2.2.14噴泉噴泉2.2.15水磨石水磨石2.2.16大理石（花崗石）大理石（花崗石）第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收第第三三節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔接接管管驗驗收收六、原有物業(yè)清潔的接管驗收六、原有物業(yè)清潔的接管驗收1原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備的特點原有物業(yè)清潔設(shè)施設(shè)備的特點1.1業(yè)主已經(jīng)入住業(yè)主已經(jīng)入住1.2建筑設(shè)施設(shè)備基本定型建筑設(shè)施設(shè)備基本定型1.3門窗、扶手、樓梯、供水系統(tǒng)因環(huán)境或人為原因，需要維修門窗、扶手、樓梯、供水系統(tǒng)因環(huán)境或人為原因，需要維修1.4清潔

57、面積與設(shè)計資料已有出入清潔面積與設(shè)計資料已有出入1.5水、電供應(yīng)等配套設(shè)施一般都已到位水、電供應(yīng)等配套設(shè)施一般都已到位1.6清潔項目資料一般不齊全清潔項目資料一般不齊全2原有物業(yè)清潔的接管驗收辦法原有物業(yè)清潔的接管驗收辦法2.1物業(yè)公司自檢物業(yè)公司自檢2.2清潔面積測量驗收清潔面積測量驗收2.3清點設(shè)備清點設(shè)備2,4繪制移交現(xiàn)狀圖繪制移交現(xiàn)狀圖2.5清點驗收原有資料清點驗收原有資料2.6協(xié)商存在問題的解決方法協(xié)商存在問題的解決方法2.7原有的清潔評價及打分等級原有的清潔評價及打分等級2.8寫備忘錄寫備忘錄2.9資料歸檔資料歸檔第六章第六章、物業(yè)清潔的早期介入和接管驗收物業(yè)清潔的早期介入和接管驗

58、收第第三三節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)清清潔潔接接管管驗驗收收第七章第七章 物業(yè)清潔的日常管理物業(yè)清潔的日常管理第一節(jié)第一節(jié) 物業(yè)的清潔物業(yè)的清潔“開荒開荒”清潔清潔“開荒開荒”是指管理公司在完成對物業(yè)的竣工驗收、接管驗收以后，對物業(yè)進是指管理公司在完成對物業(yè)的竣工驗收、接管驗收以后，對物業(yè)進行一次全面徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。行一次全面徹底的清潔，將干干凈凈的物業(yè)交給物業(yè)所有者。1清潔清潔“開荒開荒”的主要內(nèi)容的主要內(nèi)容清潔開荒的主要內(nèi)容有：對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理；清除粘貼在地面、墻面、清潔開荒的主要內(nèi)容有：對物業(yè)內(nèi)外建筑垃圾的清理；清除粘貼在地面、墻面、玻璃等建筑材料面上的水泥漬、膠

59、漬、油漆以及其他灰塵污垢；對公用部分玻璃等建筑材料面上的水泥漬、膠漬、油漆以及其他灰塵污垢；對公用部分(如電如電梯、洗手間、茶水間、設(shè)備房等梯、洗手間、茶水間、設(shè)備房等)及辦公室以及建筑物內(nèi)的其他設(shè)施進行清掃等。及辦公室以及建筑物內(nèi)的其他設(shè)施進行清掃等。2物業(yè)清潔物業(yè)清潔“開荒開荒”的方式的方式21管理公司自己做管理公司自己做2.2聘請專業(yè)公司做聘請專業(yè)公司做2.3管理公司自己做與聘請專業(yè)公司做相結(jié)合管理公司自己做與聘請專業(yè)公司做相結(jié)合3“開荒開荒”清潔前的準備工作清潔前的準備工作3.1現(xiàn)場查看現(xiàn)場查看3.2準備物料準備物料3.3人員動員人員動員3.4“開荒開荒”計劃編制計劃編制4“開荒開荒”

60、清潔的組織與實施清潔的組織與實施4.1倉庫的落實倉庫的落實4.2人員編組人員編組4.3監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查5“開荒開荒”清潔的實施清潔的實施5.1外墻的外墻的“開荒開荒”清洗清洗5.2室內(nèi)室內(nèi)“開荒開荒”清潔清潔5.3洗手間的洗手間的“開荒開荒”清潔清潔第第一一節(jié)節(jié)、物物業(yè)業(yè)的的清清潔潔開開荒荒第七章第七章 物業(yè)清潔的日常管理物業(yè)清潔的日常管理第二節(jié)第二節(jié) 室外公共區(qū)域的日常保養(yǎng)室外公共區(qū)域的日常保養(yǎng)1室外組清潔員的職責(zé)室外組清潔員的職責(zé)1.1負責(zé)小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)的道路、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔負責(zé)小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)的道路、綠化帶等公共區(qū)域地面的清潔1.2負責(zé)小區(qū)（大廈）周圍墻身、幕墻、路燈的