文昌市場報告

1、1 主要結(jié)論p 文昌目前是以航天城為發(fā)展重點的海南新興旅游城市。衛(wèi)星城使城市旅游長期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實現(xiàn)爆發(fā)式增長，從百度搜索指數(shù)來看，文昌主要關(guān)注點在于：相對其他海南城市的房價洼地；旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認知p 文昌土地市場供求相對平穩(wěn)，2014年成交經(jīng)營性質(zhì)土地約160萬平米，以14年文昌年商品房成交50萬方計，土地消化周期約3.2年，去化壓力較大p 文昌14年商品住宅年成交量為46.3萬方，雖較13年同比上漲47%，但年成交量較低，市場容量有限，目前庫存106萬方，去化周期約27月，隨著15年新增項目的推出，去化壓力將加大p 2014年文昌商品住宅成交金額TOP10排行中，第

2、一位為雅居樂月亮灣項目，成交金額6.8億，本項目排名第4。p 文昌14年別墅年成交量為3萬方，雖然較13年上漲900%，但年去化量仍較低，市場容量有限，存量去化周期約6.2年，套均價呈現(xiàn)走低趨勢，未來別墅市場競爭加劇p 2014年文昌別墅成交金額TOP10排行中，第一位為本項目，成交金額1.69億，成交面積0.62萬方，別墅單盤去化能力有限。宏觀分析：中觀分析：2微觀分析：p本項目直接競爭項目有10個，潛在直接競爭項目2個，其中不乏雅居樂、世茂等品牌房企。競爭樓盤呈包圍之勢，且整體中觀市場表現(xiàn)不佳，本項目未來競爭壓力較大p整體中觀市場不佳，加之臺風對月亮灣各樓盤銷售影響較大，市場已出現(xiàn)以價換量

3、現(xiàn)象，存在惡性競爭風險。中南森海灣價格降至8000元/平米以下，雅居樂月亮灣出現(xiàn)6字頭房源攪局。p文昌別墅主要沿海岸線東側(cè)分布，呈現(xiàn)環(huán)島競爭格局，本項目在高隆灣區(qū)域，別墅產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，贈送面積較大，同質(zhì)化競爭加劇3 報告目錄Contents目錄目錄宏觀分析4中觀分析16土地市場17商品住宅市場18別墅市場22微觀分析28競品組 324宏觀分析-城市1. 城市宏觀基本面文昌在海南省GDP排行第五，是新晉的旅游熱點城市，同時依托航天發(fā)射基地發(fā)展相關(guān)旅游業(yè)城市地位文昌市是國家四大航天發(fā)射基地之一城市地位：國家航天城，具有深厚文化底蘊和椰林、僑鄉(xiāng)特色的熱帶生態(tài)濱海旅

4、游城市。2013年GDP省內(nèi)排名第五。城市定位：特色鮮明的航天城；熱帶生態(tài)濱海旅游勝地；城市統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)；熱帶高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；文化濃郁的華僑之鄉(xiāng)。城市特點：文昌擁有國家第一批對外開放的清瀾港，是三沙市后勤保障基地；文昌物華天寶，人杰地靈，素有文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、椰子之鄉(xiāng)、排球之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、長壽之鄉(xiāng)的美稱。海南省經(jīng)濟排名（共18個）排名2013年GDP（億元）城市1904.64?？谑?449.36儋 州 市3373.49三亞市4201.56澄邁縣5175.65文昌市6162.61瓊海市7147.12萬寧市8124.13東方市9119.19臨高縣數(shù)據(jù)來源：2013年海南省

5、年鑒6 城市宏觀基本面0%50%100%200820092010201120122013一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)文昌城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)文昌城市GDP發(fā)展維持在兩位數(shù)高速增長，近年大力引入旅游地產(chǎn)投資，帶動三產(chǎn)比例上升；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升，目前城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過熱的態(tài)勢。37.2%40.4%42.5%34.0%35.0%36.0%37.0%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%43.0%020406080100120140160180201120122013固定資產(chǎn)投資（億元）其中房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資占比城市固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資于固定資產(chǎn)比值反應(yīng)

6、房地產(chǎn)市場發(fā)展健康狀況37%較低基本正常正常運行基本正常過熱數(shù)據(jù)來源：2008-2013文昌國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報12%14%23%24%11%11%0%5%10%15%20%25%050100150200200820092010201120122013文昌城市GDP發(fā)展（億元）以及增長率7 城市宏觀基本面人口經(jīng)濟文昌呈現(xiàn)典型三線旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，島內(nèi)居民財富積累速度較快；島內(nèi)消費途徑相對狹窄，城市戶籍人口增長緩慢050001000015000200002500020082009201020112012201302040608010012014016020082009201020

7、1120122013文昌人均可支配收入（元）05101520253035404550200820092010201120122013文昌社會消費品零售總額（億元元）文昌居民存款余額（萬元）數(shù)據(jù)來源：2008-2013文昌國民經(jīng)濟統(tǒng)計公報55.55656.55757.55858.55959.560200820092010201120122013戶籍人口(萬)8 城市宏觀基本面城市旅游文昌過夜人次逐年增長，2013年占海南4%的市場份額，城市旅游正在發(fā)力。0204060801001201402011201220131044.31, 28%1228.19, 33%137.26, 4%208.11,

8、6%332.14, 9%139.13, 4%52.56, 1%57.36, 2%29.44, 1%28.98, 1%36.09, 1%27.82, 1%118.57, 3%51.73, 1%66.14, 2%27.49, 1%33.18, 1%54.02, 1% 海 口 市 三 亞 市 文 昌 市 瓊 海 市 萬 寧 市 陵 水 縣 五指山市 定 安 縣 屯 昌 縣 瓊 中 縣 保 亭 縣 白 沙 縣 儋 州 市 東 方 市 澄 邁 縣 臨 高 縣 樂 東 縣 昌 江 縣2013年海南各縣市過夜人次結(jié)構(gòu)圖（萬人次）2011-2013文昌過夜人次（萬人次）數(shù)據(jù)來源：2008-2013海南、文昌國

9、民經(jīng)濟統(tǒng)計公報三亞市?？谑形牟协偤Ｊ腥f寧市陵水縣詹州市9 城市宏觀基本面城市規(guī)劃文昌城市規(guī)劃以清瀾為中心，沿海岸線規(guī)劃航天城、月亮灣等旅游組團。10 城市宏觀基本面城市規(guī)劃城市旅游將會從“接待服務(wù)型”向“經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)型”轉(zhuǎn)變，內(nèi)容增多，服務(wù)延伸；衛(wèi)星城使城市旅游長期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實現(xiàn)爆發(fā)式增長西昌借助航天城優(yōu)勢，發(fā)展地域文化旅游形成串聯(lián)，僅2013年前三季實現(xiàn)旅游總收入84.97億元，同比增長34.54，接待旅游人次達1450萬人次，同比增長18。隨著15年衛(wèi)星發(fā)射，城市將會更加開放，吸引更多資源引進。數(shù)據(jù)來源：西昌旅游局11 城市宏觀基本面城市關(guān)注從百度搜索指數(shù)來看，文昌主要關(guān)注點在于

10、：相對其他海南城市的房價洼地；旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認知。數(shù)據(jù)來源：百度搜索中心12 城市宏觀基本面城市關(guān)注除了海南、廣東地緣型關(guān)注，文昌關(guān)注度排序依次為北京、浙江滬、重慶以及以山東、河南河北為代表的內(nèi)陸地區(qū)；城市投資外溢需求強于旅游度假。數(shù)據(jù)來源：百度搜索中心補充說明：江蘇、四川對文昌關(guān)注度高，主要由于有經(jīng)濟合作項目，在實際購房客戶中，兩省客戶比例較低。13“海南是全國人民的后花園，文昌是重慶人民的后花園。”顏家安海南省人大常委會專職常委、九三學社海南省委副主委 城市宏觀基本面主要客戶據(jù)統(tǒng)計，在文昌市的旅游地產(chǎn)項目中,有近一半的買家來自重慶，在2007年至2013年間,重慶人在文昌買房

11、的金額達到48億元；重慶客戶是文昌轉(zhuǎn)化率最高的客戶。數(shù)據(jù)來源：海南日報2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰論壇文昌市副市長呂小蕾在2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰論壇上介紹文昌情況14 城市宏觀丨總結(jié)成交排名p衛(wèi)星城利好短期無法實現(xiàn)：文昌是海南新晉的旅游熱點城市。衛(wèi)星城使城市旅游長期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實現(xiàn)爆發(fā)式增長，目前旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認知p在文昌市的旅游地產(chǎn)項目中,有近一半的買家來自重慶，重慶客戶是文昌轉(zhuǎn)化率最高的客戶。15中觀分析2.16年度供應(yīng)占地面積（萬平米）供應(yīng)建筑面積（萬平米）供應(yīng)地塊容積率成交占地面積（萬平米）成交建筑面積（萬平米）成交地塊容積率成交用地樓

12、板價（元/平米）2009年1211531.3941291.47622010年1121611.4911291.410552011年1711400.81681580.97682012年2182211.01571490.97612013年1462121.51672361.41054 中觀分析土地市場土地市場文昌土地市場供求相對平穩(wěn)，2014年成交經(jīng)營性質(zhì)土地約160萬平米，以14年文昌年商品房成交50萬方計，土地消化周期約3.2年，去化壓力較大數(shù)據(jù)來源：海南土地管理中心、CRIC系統(tǒng)17 中觀分析商品住宅房產(chǎn)格局目前文昌主要項目分布在市內(nèi)、高隆灣/清瀾港、月亮灣三大板塊。18商品住宅文昌14年商品住

13、宅年成交量為46.3萬方，年成交量較低，市場容量有限，目前庫存106萬方，去化周期約27月，隨著15年新增項目的推出，去化壓力將更大數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)近三年文昌新開盤項目量時間2012年2013年2014年新開盤數(shù)量11221426.769.351.183.920.011.333.123.031.446.36774825366896605742201000200030004000500060007000800090000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02010年2011年2012年2013年2014年供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價（元/）

14、存量：106萬方去化周期：27.6月 中觀分析商品住宅19商品住宅2014年文昌商品住宅成交金額TOP10排行中，第一位為雅居樂月亮灣項目，成交金額6.8億，本項目排名第4。森海灣項目較為成熟，尾盤低價清倉，故銷售情況較好數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)，實際調(diào)研，商品住宅：普通住宅、別墅 中觀分析商品住宅排名項目名稱區(qū)域成交金額（億）成交面積（萬方）成交均價（元/）1雅居樂月亮灣昌灑鎮(zhèn)6.8 7.0 98002中南森海灣高隆灣5.6 6.2 76503文昌世茂月亮灣昌灑鎮(zhèn)3.5 4.1 76544高龍灣1號高隆灣2.5 1.5162915銀河灣文城鎮(zhèn)2.1 4.8 43236白金海岸高隆灣1.51.8

15、83797合景月亮灣昌灑鎮(zhèn)1.5 1.7 84298逸龍灣高隆灣1.4 1.4 103179碧桂園椰城譚牛鎮(zhèn)0.91.7 523310海拓瀾灣高隆灣0.7 0.7 970520 中觀分析丨別墅市場別墅市場文昌14年別墅年成交量為3萬方，雖然較13年上漲900%，但年去化量仍較低，市場容量有限，存量去化周期約6.2年，套均價呈現(xiàn)走低趨勢，未來別墅市場競爭加劇數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)存量：18.8萬方去化周期：6.2年2.34.916.70.01.10.60.33.0920290213159010020030040050060070080090010000.02.04.06.08.010.012.01

16、4.016.018.02011年2012年2013年2014年供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）套均價（萬）21 中觀分析別墅市場成交排名2014年文昌別墅成交金額TOP10排行中，第一位為本項目，成交金額1.7億，成家面積0.62萬方，別墅單盤去化能力有限。數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)排名項目名稱區(qū)域成交金額（萬） 成交面積（）成交套數(shù)成交均價（元/）1高隆灣1號高隆灣16914626460270022雅居樂月亮灣昌灑鎮(zhèn)13050864948150893文昌世茂月亮灣昌灑鎮(zhèn)8896711295125094碧桂園椰城譚牛鎮(zhèn)721374953896235合景月亮灣昌灑鎮(zhèn)5056284036178026百

17、靈頓華僑星城譚牛鎮(zhèn) 1071106451006622 中觀分析丨總結(jié)成交排名p市場容量較小：商品住宅年成交量46萬方，別墅別成交僅3萬方，去化能力弱p庫存壓力大：14年土地去化周期約3.2年，商品住宅去化周期約27個月，別墅去化周期約6.2年，去化周期較長23微觀分析-競爭3.24 微觀分析競爭格局本項目直接競爭項目有10個，潛在直接競爭項目10個，其中不乏雅居樂、世茂等品牌房企。競爭樓盤呈包圍之勢，且整體中觀市場表現(xiàn)不佳，本項目未來競爭壓力較大東方龍灣白金海岸晉唐海灣平海逸龍灣中南森海灣海拓瀾灣本項目蝶戀海清瀾半島同人湘海城書香小鎮(zhèn)椰景灣海的理想紅椰灣富力月亮灣世茂月亮灣雅居樂月亮灣合景月亮

18、灣方圓月亮灣在售項目新增項目榮昱月亮灣觀瀾灣25 微觀分析競爭區(qū)域競爭樓盤價格策略高隆灣中南森海灣推出折后折后起價7400元/的房源高隆灣逸龍灣報價14000元/，但是每月推出一定量7600元/的低區(qū)房源高隆灣海拓瀾灣報價11000-12000元/，但是每月推出一定量8900元/的低區(qū)房源月亮灣雅居樂月亮灣報價9000元/，55平米公寓位置不限38萬封頂，折合房源6900元/月亮灣世茂怒放海低區(qū)戶型7000元/起，觀海特價房源8200元/數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場人員市調(diào)區(qū)域價格整體中觀市場不佳，加之臺風對月亮灣各樓盤銷售影響較大，市場已出現(xiàn)以價換量現(xiàn)象，存在惡性競爭風險。中南森海灣價格降至8000元/平

19、米以下，雅居樂月亮灣出現(xiàn)6字頭房源攪局。別墅競爭文昌別墅主要沿海岸線東側(cè)分布，呈現(xiàn)環(huán)島競爭格局，本項目在高隆灣區(qū)域，別墅優(yōu)勢較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，且其別墅贈送面積較大，同質(zhì)化競爭將加劇 微觀分析27 微觀分析丨總結(jié)成交排名p競爭樓盤呈包圍之勢，且整體中觀市場表現(xiàn)不佳，本項目未來競爭壓力較大p市場已出現(xiàn)以價換量現(xiàn)象，存在惡性競爭風險。p本項目別墅產(chǎn)品在高隆灣區(qū)域，產(chǎn)品優(yōu)勢較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，且其贈送面積較大，價格形成同質(zhì)化競爭THE ENDTHE END 競爭分析典型項目中南森海灣位于高隆灣旅游大道，總建面積56萬方，第一次開盤時間為2010年8月。目前

20、項目已經(jīng)推出案量約20萬方，實現(xiàn)約17萬方的銷售面積，去化率在85%以上。中南森海灣開盤時間2010年8月14日總面積56萬套數(shù)11000套產(chǎn)品類型高層小高層社區(qū)風格地中海最新活動每天3套特價房，特價房首付3.1萬起，送1800精裝，特價房源5166元起，普通房源起價7088元/送2000元/精裝 價格寬景美墅 13000元/高層 7000-7200元/（裝修2000）銷售情況官方數(shù)據(jù)：去化85%銅山萬達寬景美墅特征：6層帶電梯/1梯4戶；56-128多元空間/3.1米層高/一層送花園，頂層送露臺/最高175%實用率A4戶型 競爭分析典型項目31名稱面積套數(shù)配比去化量銷售均價（元/平米）一房 40-53約1600 75%約1400套9300二房 65-90約500 25%約380套8800整體高層公寓戶型供應(yīng)以一房為主。數(shù)據(jù)截止至2014.06.30 競爭分析典型項目32海拓瀾灣規(guī)劃高層、別墅混搭的物業(yè)類型海拓瀾灣開盤時間2011年2月20日總面積約14萬套數(shù)800套（一期）產(chǎn)品類型高層、別墅社區(qū)風格現(xiàn)代風格建筑，新亞洲園林產(chǎn)品特征一期開發(fā)高層，以二房為主；別墅物