土地增值稅培訓課件

1、土地增值稅政策分析與風險管理土地增值稅政策分析與風險管理 土地增值稅相關(guān)知識土地增值稅相關(guān)知識1土地增值稅政策分析土地增值稅政策分析2土地增值稅管理風險與應對土地增值稅管理風險與應對3土地增值稅土地增值稅清算評估案例分析清算評估案例分析4主要內(nèi)容 房地產(chǎn)基本知識房地產(chǎn)基本知識1房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞2房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收3第一部分第一部分 土地增值稅相關(guān)知識土地增值稅相關(guān)知識 房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)主要特性房地產(chǎn)主要特性房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)價格及影響價格因素房地產(chǎn)價格及影響價格因素一、房地產(chǎn)基本知識 一、房地產(chǎn)概念一、房地產(chǎn)概念 房地產(chǎn)房地產(chǎn)指土地、建筑物及固著

2、于土地、建筑物上不可分離的部分及其由它們衍生的各種權(quán)益。 實體、權(quán)益、區(qū)位實體、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。一、房地產(chǎn)基本知識 房地產(chǎn)概念的內(nèi)涵實物內(nèi)涵實物內(nèi)涵自然屬性自然屬性權(quán)益內(nèi)涵權(quán)益內(nèi)涵法律屬性法律屬性區(qū)位內(nèi)涵區(qū)位內(nèi)涵經(jīng)濟屬性經(jīng)濟屬性一、房地產(chǎn)基本知識 二、房地產(chǎn)基本特性二、房地產(chǎn)基本特性 1 1、不可移動；、不可移動； 2 2、獨一無二；、獨一無二； 3 3、壽命長久；、壽命長久； 4 4、數(shù)量有限；、數(shù)量有限； 5 5、用途多樣；、用途多樣； 6 6、相互影響；、相互影響； 7 7、易受限制；、易受限制； 8 8、價值巨大；、價值巨大； 9 9、難以變現(xiàn)；、難以變現(xiàn)；1010、保值增值。

3、、保值增值。一、房地產(chǎn)基本知識 三、房地產(chǎn)類型三、房地產(chǎn)類型1、按用途來劃分；2、按開發(fā)程度來劃分；3、按是否產(chǎn)生收益劃分；4、按經(jīng)營使用方式來劃分。一、房地產(chǎn)基本知識 四、四、A A 房地產(chǎn)價格分類房地產(chǎn)價格分類1、市場價格、理論價格、評估價格2、土地價格（生地、熟地、毛地）、建筑物價格、房地價格3、總價格、單位價格、樓面地價4、所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格5、買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格6、拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格7、基準地價、標定地價、房屋重置價格一、房地產(chǎn)基本知識 1、區(qū)位因素、區(qū)位因素 2、實物因素、實物因素3、權(quán)益因素、權(quán)益因素 4、制度因素、制度因

4、素5、經(jīng)濟因素、經(jīng)濟因素 6、人口因素、人口因素7、社會因素、社會因素 8、心理因素、心理因素9、國際因素、國際因素 10、其它因素、其它因素 四、四、B B 影響房地產(chǎn)價格的因素影響房地產(chǎn)價格的因素二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 1 1、建設項目、單項項目、分部項目、分項工程、建設項目、單項項目、分部項目、分項工程 建設項目建設項目指按照一個總體設計或初步設計建設的全部工程。 單項工程單項工程指具有獨立的設計文件、竣工后可獨立發(fā)揮功能和效益的建設工程。 分部工程分部工程是單位工程的組成要素。 分項工程分項工程是基本結(jié)構(gòu)要素。二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 2 2、項目總投資及包含項目、項目總投資及包含項目 項目

5、總投資項目總投資指項目建設投資、流動資金投資和建設期利息之和，又稱投資總額。在項目可行性報告中使用 房地產(chǎn)項目總投資房地產(chǎn)項目總投資包括土地費用、前期工程費用、建設配置費、建筑安裝工程費、室外工程費、建設監(jiān)理費、建設單位管理費、預備費、建設期貸款利息等項目。二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 3 3、建設開發(fā)產(chǎn)品面積、建設開發(fā)產(chǎn)品面積 總建筑面積總建筑面積可從審核項目的立項批文和建筑規(guī)劃許可證反映，并需與最終的實測報告核對。 可售面積與不可售面積可售面積與不可售面積通過建筑規(guī)劃許可證和房屋土地測繪技術(shù)報告書反映。 已售面積和未售面積已售面積和未售面積通過房產(chǎn)銷售明細表反映。二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 4 4、容積

6、率、建筑系數(shù)、容積率、建筑系數(shù) 容積率容積率指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。 容積率容積率=總建筑面積總用地面積。 建筑系數(shù)建筑系數(shù)也叫建筑密度，指項目用地范圍內(nèi)各種建、構(gòu)筑物占地面積和總用地面積的比例。二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 5 5、土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥、土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓和劃撥 土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓金的行為。分協(xié)議、招標、拍賣。 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為。包括出售、交換和贈與。 土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指土地

7、使用者通過各種方式依法無償取得土地使用權(quán)。二、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)名詞 6 6、房地產(chǎn)開發(fā)簡要流程及相關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)簡要流程及相關(guān)“五證五證” 取得土地取得土地國有土地使用證（國土資源部門） 立項立項確定建設規(guī)模、總投資（發(fā)改委） 建設用地審批建設用地審批建設用地規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 建筑工程規(guī)劃審批建筑工程規(guī)劃審批建筑工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局） 建筑工程施工報批建筑工程施工報批建筑工程施工許可證（建委） 商品房預售報批商品房預售報批商品房預售許可證（建委） 竣工驗收竣工驗收項目竣工驗收備案（建委）三、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收 2007-20102007-2010年浙江省房地產(chǎn)業(yè)稅收情況年浙江省房地產(chǎn)業(yè)稅收情況

8、分別入庫分別入庫 286.64286.64億元、億元、279.13279.13億元、億元、332.12332.12億元，億元，564.34564.34億元。億元。同比增長同比增長 39.89%39.89%、 -2.62%-2.62%、 18.98%18.98%、 69.92%69.92%20072008201020072009三、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收 近年來我省房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展態(tài)勢近年來我省房地產(chǎn)業(yè)稅收發(fā)展態(tài)勢一、增長波動明顯。一、增長波動明顯。二、增收貢獻突出。二、增收貢獻突出。稅收對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度進一步加大。稅收對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度進一步加大。三、稅種趨勢不一。三、稅種趨勢不一。營業(yè)稅、企業(yè)所

9、得稅、土地增值稅土地增值稅(2006-2010(2006-2010年全省收入情況年全省收入情況) ) 年份年份2006200620072007200820082009200920102010土地增值稅土地增值稅20254320254334081334081340264440264448936848936810669481066948增幅增幅68.27%68.27%18.14%18.14%21.54%21.54%118.03%118.03%三、房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收 序號序號環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)權(quán)利許可證及其他有效證明權(quán)利許可證及其他有效證明涉及主要稅費涉及主要稅費1 1土地使用土地使用土地使用權(quán)證土地使用權(quán)證1

10、 1、耕地占用稅，、耕地占用稅，2 2、契稅，、契稅，3 3、城鎮(zhèn)土地使用、城鎮(zhèn)土地使用稅，稅，4 4、個人所得稅、個人所得稅2 2建設環(huán)節(jié)建設環(huán)節(jié)1 1、項目立項備案，、項目立項備案，2 2、建設、建設許可證，許可證，3 3、施工許可證，、施工許可證，4 4、規(guī)劃許可證，、規(guī)劃許可證，5 5、招投標、招投標書書1 1、營業(yè)稅，、營業(yè)稅，2 2、城建、兩教附，、城建、兩教附，3 3、印花稅，、印花稅，4 4、企業(yè)稅所得，、企業(yè)稅所得，5 5、個人所得稅，、個人所得稅，6 6、城鎮(zhèn)土地、城鎮(zhèn)土地使用稅使用稅3 3銷售環(huán)節(jié)銷售環(huán)節(jié)1 1、銷售面積明細表，、銷售面積明細表，2 2、銷、銷售許可證，售

11、許可證，3 3、國有土地使、國有土地使用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書，用權(quán)變更登記轉(zhuǎn)讓證明書，4 4、房屋所有權(quán)證、房屋所有權(quán)證1 1、營業(yè)稅，、營業(yè)稅，2 2、城建、兩教附，、城建、兩教附，3 3、印花稅，、印花稅，4 4、企業(yè)稅所得，、企業(yè)稅所得，5 5、個人所得稅，、個人所得稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅，7 7、土地增值稅、土地增值稅，8 8、契稅、契稅4 4裝飾裝潢裝飾裝潢裝飾裝潢工程招標裝飾裝潢工程招標1 1、營業(yè)稅，、營業(yè)稅，2 2、城建、兩教附，、城建、兩教附，3 3、印花稅，、印花稅，4 4、企業(yè)稅所得，、企業(yè)稅所得，5 5、個人所得稅，、個人所得稅，5 5自用或出自用或出租租房產(chǎn)土地信息房

12、產(chǎn)土地信息1 1、營業(yè)稅，、營業(yè)稅，2 2、城建、兩教附，、城建、兩教附，3 3、印花稅，、印花稅，4 4、企業(yè)稅所得，、企業(yè)稅所得，5 5、個人所得稅，、個人所得稅，6 6、房產(chǎn)稅，、房產(chǎn)稅，7 7、城鎮(zhèn)土地使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅6 6物業(yè)管理物業(yè)管理1 1、營業(yè)稅，、營業(yè)稅，2 2、城建、兩教附，、城建、兩教附，3 3、企業(yè)稅所、企業(yè)稅所得，得，4 4、個人所得稅，、個人所得稅，5、房產(chǎn)稅，6、城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅表土地增值稅現(xiàn)行政策概況土地增值稅現(xiàn)行政策概況1影響土增稅稅負的政策分析影響土增稅稅負的政策分析2下階段土地增值稅政策與管理下階段土地增值稅政

13、策與管理3第二部分第二部分 土地增值稅政策分析土地增值稅政策分析 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 土地增值稅主要法規(guī)政策土地增值稅主要法規(guī)政策 1 1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則、中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則 2 2、國稅函發(fā)、國稅函發(fā)9511095110號號 土地增值稅宣傳提綱土地增值稅宣傳提綱 3 3、9595財稅字財稅字4848號號 關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 4 4、財稅、財稅200620062121號號 關(guān)于土地增值稅若干問題的通知關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 5 5、國稅發(fā)、國稅發(fā)20062006187187號

14、號 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有 關(guān)問題的通知關(guān)問題的通知 6 6、國稅發(fā)、國稅發(fā)20072007132132號號 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則 7 7、中稅協(xié)發(fā)、中稅協(xié)發(fā)20082008016016號號 土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則指南指南 8 8、國稅發(fā)、國稅發(fā)200920099191號號 關(guān)于印發(fā)關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算管理規(guī)程的通知的通知 9 9、浙地稅函浙地稅函20092009222222號號 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算若干 問

15、題的通知問題的通知 1010、國稅函、國稅函20102010220220號號 關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知1111、國稅發(fā)、國稅發(fā)201053201053號號 關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，著物（簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的稅種。依照規(guī)定稅率征收的稅種。 1994年1月1日起開征。 1 1、納稅義務人：單位和個人、納稅義務人：單位和

16、個人 2 2、征收范圍：、征收范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入及其附著物并取得收入 3 3、計稅依據(jù)：、計稅依據(jù)：增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得房地產(chǎn)所取得的收入的收入減除減除規(guī)定扣除項目規(guī)定扣除項目金額后的余額。金額后的余額。 土地增值稅定義：土地增值稅定義：一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 土地增值稅征稅范圍有三層含義：土地增值稅征稅范圍有三層含義：（1 1）土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓）土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)征收，征收，對非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。對非法轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)不征稅。（2 2）土地增值

17、稅只對）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征收，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。的不征稅。（3 3）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入取得收入的的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅。征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為而未取得收入的不征稅。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 4、土地增值稅：收入、土地增值稅：收入（1 1）收入形式收入形式 ：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。涵蓋向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和各種經(jīng)濟收益；（2 2）收入金額的規(guī)定收入金額的規(guī)定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方

18、簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。 ；（3 3）非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的規(guī)定非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入的規(guī)定 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認： 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。（4 4）企業(yè)自用或用于出租：企業(yè)自用或用于出租：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅

19、款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 5、土地增值稅：扣除項目、土地增值稅：扣除項目（1 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2 2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本） ；（3 3）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)費用費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)

20、的銷售費用、管理費用、財務費用。務費用。 （4 4）舊房及建筑物的評估價格；）舊房及建筑物的評估價格； （5 5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加等；稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加等； （6 6）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（按（1 1）、（）、（2 2）項規(guī)定計算的金額之和，加計）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%20%的扣除的扣除。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 6、土地增值稅：稅率、土地增值稅：

21、稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率 增值額未超過扣除項目金額50的部分，稅率為30 增值額超過扣除項目金額50、未超過扣除項目金額100的部分，稅率為40 增值額超過扣除項目金額100、未超過扣除項目金額200的部分，稅率為50 增值額超過扣除項目金額200的部分，稅率為60一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 7、土地增值稅：納稅義務發(fā)生時間、土地增值稅：納稅義務發(fā)生時間1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并一次性取得收入的為取得收入的當天；、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并一次性取得收入的為取得收入的當天；2、以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價款的當、以賒銷或分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為本期收到價款

22、的當天或合同約定本期應收價款日期的當天；天或合同約定本期應收價款日期的當天；3、采用預收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預收價款的當天。、采用預收價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，為收到預收價款的當天。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 8、土地增值稅：納稅期限、納稅地點、土地增值稅：納稅期限、納稅地點納稅期限：納稅期限：1、納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅、納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證務機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評

23、估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。資料。并在稅務機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。2、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關(guān)、納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關(guān)根據(jù)情況確定。審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關(guān)根據(jù)情況確定。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。定期申報方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。 納稅地點：納稅地點：房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個

24、或兩個以上地區(qū)房地產(chǎn)所在地主管稅務機關(guān)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 9、土地增值稅：減免稅、土地增值稅：減免稅（一）（一） 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超扣除納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超扣除 項目金額項目金額20%的；的；（二）（二） 因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；（三）（三） 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納 稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的；稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的；（四）（四）

25、 自自2008年年11月月1日起，對個人出售住房暫免征收日起，對個人出售住房暫免征收 土地增值稅。土地增值稅。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 土地增值稅土地增值稅范圍表：范圍表：序號行為類型征稅范圍1以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、取得國有土地使用權(quán)進行房屋開發(fā)、建造，并出售的3、出售存量房地產(chǎn)的2以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的（2006年財稅21號文規(guī)定自2006年3月2日起執(zhí)行）1、對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的2、或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的3、或者投資聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓

26、的 3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等 發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 4合作建房一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后轉(zhuǎn)讓的一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 土地增值稅土地增值稅范圍表：范圍表：序號行為類型征稅范圍1以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的1、房地產(chǎn)的繼承2、房地產(chǎn)的贈與（兩種情況）2房地產(chǎn)出租房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用或用于出租1、房地產(chǎn)出租，產(chǎn)

27、權(quán)不變更2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的3房地產(chǎn)的抵押抵押期間不征稅4房地產(chǎn)的交換對個人之間互換自用居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務機關(guān)核定不征稅5房地產(chǎn)的代建行為有收入取得，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移的6房地產(chǎn)的重新評估未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、國有土地使用權(quán)人未取得收入的一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 土地增值稅土地增值稅范圍表：范圍表：序號行為類型征稅范圍1以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的（2006年財稅21號文規(guī)定自2006年3月2日起執(zhí)行）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的單位以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，即投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資，或作

28、為聯(lián)營條件將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)的，暫免征稅土地增值稅2合作建房一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配自用的，暫免征稅土地增值稅3國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物因國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上的建筑物及其附著物而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，免征土地增值稅4企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收5建造普通標準住宅出售納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的（含20%），免征土地增值稅6個人出售住房對個人銷售住房暫免征收土地增值稅 （2008年11月1日起）一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 10、土地增值稅：預

29、征管理、土地增值稅：預征管理1、根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)取得的收入、根據(jù)細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r可以預征土地增值稅。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定預征土地增制定。因此，對納稅人預售房地產(chǎn)所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關(guān)規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理結(jié)算后，多退少

30、補。結(jié)算后，多退少補。2、預征率、預征率（1）1994年年2004年年8月底，按預收金額月底，按預收金額 1%-3%內(nèi)預征土地增值稅，內(nèi)預征土地增值稅， 我省于我省于1998年開始對土地增值稅實施預征管理；年開始對土地增值稅實施預征管理；（2）2004年年9月月2010年年6月底，可在月底，可在 1%-3%預征率幅度內(nèi)向下浮動預征率幅度內(nèi)向下浮動 50%預征土地增值稅，即最低預征率可下浮至預征土地增值稅，即最低預征率可下浮至 0.5%；（3）2010年年7月月1日起，除保障性住房外，日起，除保障性住房外，東部地區(qū)省份東部地區(qū)省份土地增值稅預征率，土地增值稅預征率，一律不得低于一律不得低于 2%

31、。并需。并需根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A征率。 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 11、土地增值稅：核定征收、土地增值稅：核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：土地增值稅：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅

32、資料的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺 不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅 務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 核定征收率：核定征收率： （1 1）1994

33、1994年年20102010年年6 6月底，不低于預征率；月底，不低于預征率； （3 3）20102010年年7 7月月1 1日起，要求從嚴從高確定核定征收率，日起，要求從嚴從高確定核定征收率，核定征收核定征收率率原則上不得低于原則上不得低于 5%5%。并要求區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。并要求區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 12、土地增值稅：清算管理、土地增值稅：清算管理土地增值稅清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅

34、有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫土地增值稅清算土地增值稅清算申報表申報表，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清，向主管稅務機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。 1 1、實施細則第、實施細則第1616條：先預征條：先預征結(jié)算后清算結(jié)算后清算2 2、財稅、財稅200620062121號文第三條：強調(diào)了預征和清算要求號文第三條：強調(diào)了預征和清算要求3 3、國稅發(fā)、國稅發(fā)20062006187187號文：明細規(guī)定（號文：明細規(guī)

35、定（20072007年年2 2月月1 1日起）日起） 一、土地增值稅現(xiàn)行政策概況 房開企業(yè)土地增值稅清算程序房開企業(yè)土地增值稅清算程序一、清算前準備一、清算前準備二、項目收入總額計算二、項目收入總額計算三、扣除項目的確認和計算三、扣除項目的確認和計算四、應納稅額的計算四、應納稅額的計算五、審計鑒證（中介）五、審計鑒證（中介）六、申請清算六、申請清算七、清算受理（地稅機關(guān)）七、清算受理（地稅機關(guān)）八、清算審核八、清算審核（地稅機關(guān)）（地稅機關(guān)）九、辦理補、退稅九、辦理補、退稅清算程序二、影響土增稅稅負的政策分析 1 1、開發(fā)費用列支的不同選擇對企業(yè)稅負的影響、開發(fā)費用列支的不同選擇對企業(yè)稅負的影

36、響 2 2、加計扣除的基數(shù)調(diào)整對企業(yè)稅負的影響、加計扣除的基數(shù)調(diào)整對企業(yè)稅負的影響3 3、四級超額累進稅率的設置對企業(yè)稅負的影響、四級超額累進稅率的設置對企業(yè)稅負的影響 4 4、精裝修開發(fā)產(chǎn)品對企業(yè)稅負的影響、精裝修開發(fā)產(chǎn)品對企業(yè)稅負的影響 5 5、選擇銷售和選擇自用或出租對企業(yè)稅負的影響、選擇銷售和選擇自用或出租對企業(yè)稅負的影響 二、影響土增稅稅負的政策分析 1 1、開發(fā)費用列支的不同選擇對企業(yè)稅負的影響、開發(fā)費用列支的不同選擇對企業(yè)稅負的影響 如果實際利息支出數(shù)額大于成本（1、2項合計）的5%， 選擇“據(jù)實扣除法”； 如果實際利息支出數(shù)額小于成本（1、2項合計）的5%， 選擇按10%“比例

37、扣除法”。 納稅人只要能提供金融機構(gòu)的利息證明，在開發(fā)費用的扣除上就能自主選擇，保證開發(fā)費用扣除額大于等于成本的10%二、影響土增稅稅負的政策分析 2 2、加計扣除的基數(shù)調(diào)整對企業(yè)稅負的影響、加計扣除的基數(shù)調(diào)整對企業(yè)稅負的影響根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計的扣除。 由此可見，部分費用是列支開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用還是管理管理費用費用對土地增值稅的清算結(jié)果影響是很大的。 企業(yè)如加大開發(fā)成本就等于加大了加計扣除項目金額，實際業(yè)務中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等無法與總公司截然分開或難以嚴格界定。 二、影響土增稅稅負的

38、政策分析 3 3、四級超額累進稅率的設置對企業(yè)稅負的影響、四級超額累進稅率的設置對企業(yè)稅負的影響 條例第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 據(jù)測算，依據(jù)此條規(guī)定，增值率在據(jù)測算，依據(jù)此條規(guī)定，增值率在20%20%以上至以上至28%28%的普通標準住的普通標準住宅其完稅后的凈增值額還不到宅其完稅后的凈增值額還不到20%20%。 :相同地段,相同規(guī)模的標準住宅開發(fā)項目，如果A公司取得銷售收入10000萬元，增值率為19%，B公司取得銷售收入也

39、是10000萬元，增值率為21%，則根據(jù)規(guī)定，A公司可以免征土地增值稅；B公司則應繳納土地增值稅1000021%30%630萬元，清算后的凈增值率為14.7%反而低于A公司。房地產(chǎn)公司定價技巧：免稅臨界點定價系數(shù)（普通住宅1.67）二、影響土增稅稅負的政策分析 4 4、精裝修開發(fā)產(chǎn)品對企業(yè)稅負的影響、精裝修開發(fā)產(chǎn)品對企業(yè)稅負的影響 政策依據(jù)：國稅發(fā)（2006）187號文：（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。：某高檔住宅項目銷售收入4.8億元，扣除項目合計為3億元，則增值率為 (48000-30000) 30000=60%，應納增值稅為 30000 50% 3

40、0%+(18000-15000) 40%=5700萬元若企業(yè)在此基礎上投入精裝修1億元，并在房屋銷售時加價20%，從而增加收入1.2億元，利潤增加2000萬元。而增值率為 (48000+12000)-(30000+10000 120%) 42000=42.86%應納增值稅 18000 30%=5400元，比銷售毛坯房節(jié)稅300萬元。結(jié)論：利潤絕對值增加，稅負率反而下降。二、影響土增稅稅負的政策分析 5 5、選擇銷售和選擇自用或出租對企業(yè)稅負的影響、選擇銷售和選擇自用或出租對企業(yè)稅負的影響 根據(jù)國稅發(fā)（根據(jù)國稅發(fā)（20062006）第）第187187號文的精神，自用房或出號文的精神，自用房或出租

41、房不征土地增值稅。租房不征土地增值稅。 根據(jù)根據(jù)“國稅發(fā)國稅發(fā)199771199771號號”文件精神，企業(yè)分立時，文件精神，企業(yè)分立時，不涉及土地增值稅的繳納。不涉及土地增值稅的繳納。 三、下階段土地增值稅政策與管理 一、信息化管理一、信息化管理二、項目化管理二、項目化管理三、預警式管理三、預警式管理四、常態(tài)化管理四、常態(tài)化管理三、下階段土地增值稅政策與管理 一、信息數(shù)據(jù)采集一、信息數(shù)據(jù)采集分項目采集納稅人行業(yè)信息表。1、納稅人的基本信息納稅人的基本信息納稅人的機構(gòu)組成、開發(fā)項目、資本構(gòu)成與建筑商或銷售商的關(guān)系及交易。2、開發(fā)項目的基本信息開發(fā)項目的基本信息( (采集周期采集周期) )開發(fā)項目

42、名稱、總投資，資金來源；開發(fā)商品類型；開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實際銷售成本等。3、相關(guān)批件及合同等信息相關(guān)批件及合同等信息（1）建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證；（2）建設規(guī)劃部門頒發(fā)的施工許可證；（3）建設規(guī)劃部門招投標文件、發(fā)改委立項文件及附件、企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同（預算、決算書），了解開發(fā)項目的概況及企業(yè)的建安工程支出；（4）建設規(guī)劃部門頒發(fā)的建設工程規(guī)劃驗收合格通知書和建設規(guī)劃部門頒發(fā)的建設工程竣工驗收備案表，確定開發(fā)成本的終止日，便于劃分開發(fā)成本與期間費用的

43、界限；（5）房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房屋建筑面積測繪成果報告書，確定實測建筑面積數(shù)據(jù)；（6）商品房銷售（預售）許可證，作為可售面積的依據(jù)。（7）房屋土地管理部門保管的購房合同備案資料，及這些合同所對應的契稅資料。（8）當?shù)赝该魇鄯烤W(wǎng)銷售信息。三、下階段土地增值稅政策與管理 指標：指標：1 1、按照開發(fā)企業(yè)、按照開發(fā)企業(yè)“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流量分析當期營業(yè)收入的現(xiàn)金流量分析當期營業(yè)收入 預售收入流入量經(jīng)營性資金流入量銷售收入資金流入量收到的稅費返還 說明：查找并發(fā)現(xiàn)可能存在視同銷售未申報納稅、未按規(guī)定核算預售收入和未及時結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品銷售收入，以及通過往來科目隱瞞上述三項收入預警值：預售收入流

44、入量與申報的預售收入比較小于02 2、主營業(yè)務利潤率：是企業(yè)利潤總額與主營業(yè)務凈收入的比率、主營業(yè)務利潤率：是企業(yè)利潤總額與主營業(yè)務凈收入的比率、分析方法：本期的主營業(yè)務利潤率-歷史同期主營業(yè)務利潤率或同行業(yè)平均利潤率。預警值：本期的主營業(yè)務利潤率與歷史同期主營業(yè)務利潤率或同行業(yè)平均利潤率比較預警值小于5%。 3 3、營業(yè)稅申報計稅總值差異分析、營業(yè)稅申報計稅總值差異分析公式：營業(yè)稅申報計稅總值差異評估期申報的營業(yè)稅計稅總值（評估期主營業(yè)務收入+評估期期末預收賬款上期期末預收賬款+評估期未通過預收賬款核算的價外費用）預警值：營業(yè)稅申報計稅總值差異0以下。4 4、發(fā)票繳銷金額與申報金額比對、發(fā)票

45、繳銷金額與申報金額比對公式：發(fā)票繳銷金額與申報金額差異=發(fā)票繳銷金額申報營業(yè)稅計稅依據(jù)預警值：發(fā)票繳銷金額與申報金額差異0以上。公式：所得稅貢獻率=應納所得稅額主營業(yè)務收入100%預警值：所得稅貢獻率3%以下。5 5、主營業(yè)務利潤變動率、主營業(yè)務利潤變動率公式：主營業(yè)務利潤變動率=（評估期主營業(yè)務利潤基期主營業(yè)務利潤）基期主營業(yè)務利潤100%預警值：主營業(yè)務利潤變動率-5%以下。6 6、主營業(yè)務成本變動率、主營業(yè)務成本變動率公式：主營業(yè)務成本變動率=（評估期主營業(yè)務成本基期主營業(yè)務成本）基期主營業(yè)務成本100預警值：主營業(yè)務成本變動率10以上。三、下階段土地增值稅政策與管理 1.1.項目管理系

46、統(tǒng)的組成。首先將納稅人開發(fā)的每一個項目建項目管理系統(tǒng)的組成。首先將納稅人開發(fā)的每一個項目建立一個數(shù)據(jù)處理單位。其次，對房地產(chǎn)業(yè)項目的銷售情況，建立立一個數(shù)據(jù)處理單位。其次，對房地產(chǎn)業(yè)項目的銷售情況，建立一個一個“蜂窩蜂窩”式的數(shù)據(jù)貯存模式，將納稅人的每一個項目的每一式的數(shù)據(jù)貯存模式，將納稅人的每一個項目的每一個可銷售面積建立對應關(guān)系，細化到每個具體房地產(chǎn)項目每一套個可銷售面積建立對應關(guān)系，細化到每個具體房地產(chǎn)項目每一套（幢）的已售及未售情況。（幢）的已售及未售情況。 2.2.項目管理系統(tǒng)的主要內(nèi)容。項目管理系統(tǒng)的主要內(nèi)容。 一是國土局的土地價格數(shù)據(jù)。稅務機關(guān)如能取得國土局一是國土局的土地價格數(shù)

47、據(jù)。稅務機關(guān)如能取得國土局每個項目的土地成交價，納稅人申報時再提供每個項目的土地成交價，納稅人申報時再提供成交確認書成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同國有土地使用權(quán)出讓合同及交易費用發(fā)票，這樣系統(tǒng)就有可及交易費用發(fā)票，這樣系統(tǒng)就有可能對土地成本建立比對功能。能對土地成本建立比對功能。 二是規(guī)劃建設部門的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。二是規(guī)劃建設部門的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。 三是建立一個大市范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清三是建立一個大市范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅清算的測算模型。根據(jù)計算土地增值稅必要項目，對開發(fā)成本的明算的測算模型。根據(jù)計算土地增值稅必要項目，對開發(fā)成本的明細項目分別測算，并可引入細項目分別測

48、算，并可引入“行業(yè)平均值行業(yè)平均值”、“地區(qū)平均值地區(qū)平均值”進進行比對測算，可以直接發(fā)現(xiàn)異常值所在項目，增強了稅務機關(guān)對行比對測算，可以直接發(fā)現(xiàn)異常值所在項目，增強了稅務機關(guān)對土地增值稅清算的針對性。土地增值稅清算的針對性。 三、下階段土地增值稅政策與管理 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的公告若干具體問題的公告（征求意見稿征求意見稿）項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理1土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理2清算后繼續(xù)銷售風險管理清算后繼續(xù)銷售風險管理3第三部分第三部分 土地增值稅管理風險與應對土地增值稅管理風險與應對 清算前

49、清算前管理管理拿地立拿地立項項項項目情目情況況規(guī)劃規(guī)劃施工施工開發(fā)進開發(fā)進度度預預售售銷銷售售銷銷售售狀況狀況預預征申征申報報前期申前期申報報一、項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理一、項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理 一、項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理 1 1、房地產(chǎn)項目立項登記、房地產(chǎn)項目立項登記 （取得項目立項批文之日起次月15日內(nèi)，網(wǎng)上辦理）2 2、預、預售信息登記售信息登記（取得預售證次月起網(wǎng)上辦理登記，取得預售收入后次月起按要求申報預繳）3 3、銷售信息登記、銷售信息登記 （應自房屋交付開具正式銷售發(fā)票后次月起，按要求申報繳納）4 4、前期申報、預征管理、前期申報、預征管理

50、5 5、項目開發(fā)、銷售等進度情況的掌握、項目開發(fā)、銷售等進度情況的掌握 項目前期及預銷售環(huán)節(jié)的稅務管理項目前期及預銷售環(huán)節(jié)的稅務管理一、項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理項目前期和預售環(huán)節(jié)風險管理 1 1、立項登記審核：、立項登記審核：未進行項目登記、登記信息有出入 （審核要件：項目立項批文、土地出讓合同、國有土地使用證）2 2、預、預售面積審核：售面積審核：申報錯誤、主動隱瞞 （審核要件：不動產(chǎn)銷售開票明細、預銷售收入清單、房屋銷售網(wǎng)上備案合同）3 3、預售收入審核：、預售收入審核：申報錯誤、故意隱瞞少申報 （審核要件：不動產(chǎn)銷售開票明細、預銷售收入清單、企業(yè)預收賬款、應繳稅款等科目）4 4、銷售申

51、報情況審核、銷售申報情況審核 ：申報錯誤、故意少結(jié)轉(zhuǎn) （審核要件：不動產(chǎn)銷售開票明細、房屋銷售清單、房屋銷售網(wǎng)上備案合同）項目前期及預銷售環(huán)節(jié)的風險及應對項目前期及預銷售環(huán)節(jié)的風險及應對項目清算項目清算風險點風險點成本方面成本方面收入方面收入方面其他方面其他方面二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 1、清算條件的確定2、對項目清算單位的確定3、項目銷售收入的確認4、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認5、房地產(chǎn)開發(fā)費用的確認6、與企業(yè)所得稅政策的銜接 。二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （一）土地增值稅清算條件的確認（一）土地增值稅清算條件的確認 根據(jù)土地增值稅清算

52、管理規(guī)程的規(guī)定,現(xiàn)行土地增值稅清算分為“自行清算”和“要求清算”兩種： 規(guī)程第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； （二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （一）土地增值稅清算條件的確認（一）土地增值稅清算條件的確認第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或

53、自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。 對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。 二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （一）土地增值稅清算條件的確認（一）土地增值稅清算條件的確認 對于自行清算自行清算的，納稅人必須按照規(guī)定在滿足條件之日起9090日日內(nèi)向稅務部門辦理清算手續(xù)； 對于要求清算要求清算的，納稅人應在收到稅務機關(guān)書面通知的9090日內(nèi)日內(nèi)辦理清算手續(xù)，但是根據(jù)規(guī)程的規(guī)定，符合第九條規(guī)定的企業(yè)幾乎

54、很但是根據(jù)規(guī)程的規(guī)定，符合第九條規(guī)定的企業(yè)幾乎很難找到，或者說開發(fā)商輕而易舉能夠做到不符合第九難找到，或者說開發(fā)商輕而易舉能夠做到不符合第九條的規(guī)定，幾乎可以理解為條的規(guī)定，幾乎可以理解為“稅務部門不通知則不清稅務部門不通知則不清算算”這種選擇性清算方式的存在，使得企業(yè)往往有機這種選擇性清算方式的存在，使得企業(yè)往往有機會選擇后一種相對能拖延清算時間的清算方式。會選擇后一種相對能拖延清算時間的清算方式。二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （一）土地增值稅清算條件的確認（一）土地增值稅清算條件的確認風險應對：風險應對：（一）審閱資料（一）審閱資料： 房地產(chǎn)項目竣工驗收備案表、

55、房地產(chǎn)測繪報告、預銷售 許可證、房屋銷售清單（二）應對要點：（二）應對要點： 1、審核是否竣工 2、審核申報的可銷售面積是否準確 3、查驗銷售許可證時間 4、審核是否符合可清算條件二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （二）土地增值稅清算資料完整性審核（二）土地增值稅清算資料完整性審核清算規(guī)程第十二條納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料（一）土地增值稅清算表及其附表土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情

56、況及主管稅務機關(guān)需要了解的其他情況。（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務機關(guān)需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。（四）納稅人委托稅務中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報告土地增值稅清算稅款鑒

57、證報告。二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 （三）對項目清算單位的確定（三）對項目清算單位的確定如對開發(fā)項目確定的有關(guān)政策規(guī)定：財稅95048號文規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定 財稅200621號文規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。，應分別核算土地增值額。 國稅發(fā)2006187號規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房

58、地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。二、土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理土地增值稅清算環(huán)節(jié)風險管理 甲房地產(chǎn)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積

59、甲房地產(chǎn)公司開發(fā)商住混合樓項目，商業(yè)項目面積9000平平方米，普通標準住宅面積為方米，普通標準住宅面積為20000平方米，合計平方米，合計29000平方米。該混合樓項目土平方米。該混合樓項目土地成本為地成本為3000萬元，房屋開發(fā)成本萬元，房屋開發(fā)成本6500萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等1120萬元，其他費用按比例扣除。假如該商業(yè)項目收入為萬元，其他費用按比例扣除。假如該商業(yè)項目收入為10000萬元，普通標準住宅萬元，普通標準住宅收入為收入為10000萬元，合計萬元，合計20000萬元。萬元。 （1）將普通住宅和商業(yè)項目分為兩個清算單位計算土地增值稅：）將普通住

60、宅和商業(yè)項目分為兩個清算單位計算土地增值稅：普通標準住宅扣除項目為（普通標準住宅扣除項目為（3000+6500）2000029000（3000+6500）2000029000）30%5609077（萬元）。（萬元）。增值額增值額100009077923（萬元）。增值率增值額（萬元）。增值率增值額扣除項目扣除項目100%92310000100%9.23%。普通標準住宅增值額低于。普通標準住宅增值額低于20%，免征土地增值稅。，免征土地增值稅。 商業(yè)扣除項目（商業(yè)扣除項目（3000+6500）900029000（3000+6500）900029000）30%5604393（萬元）；增值額（萬元）；