商業(yè)座內(nèi)部推介會(huì)初稿

1、項(xiàng)目投資價(jià)值解析第二部分項(xiàng)目及產(chǎn)品概況第一部分占地面積：19.9萬(wàn)（政府規(guī)定出讓土地最大面積）；開(kāi)發(fā)周期：2012-2015年；人行出入口：五個(gè)；車庫(kù)出入口：四個(gè)；未來(lái)主干道：匯泉路，與中央大街、桂瀾路相接。目前主干道：海八路享金融區(qū)發(fā)展紅利享廣佛同城紅利，極有可能成為下一個(gè)金沙灣所處區(qū)位：廣佛第一站，廣東金融高新技術(shù)服務(wù)區(qū)B區(qū)。精裝修入住率高35歲以下業(yè)主占較高比例消費(fèi)力大總戶數(shù)：4765戶；總?cè)丝冢?.5-2萬(wàn)人；購(gòu)買人群：首次置業(yè)剛需中海最年輕的業(yè)主。金融區(qū)至大公園住區(qū)人行主出入口旁，百米商業(yè)內(nèi)街，內(nèi)需最集中海八路旁，五星級(jí)酒店對(duì)面，昭示性最強(qiáng)一線臨街、門口大廣場(chǎng)，停車位最多臨街商業(yè)，內(nèi)

2、外兼修位置產(chǎn)品組合總面積套均面積產(chǎn)品屬性100-120120-150200以上小計(jì)商業(yè)1座3411364445.67123.491.首層5.9米，二層3.6米；2.40年產(chǎn)權(quán)；3.每間具備餐飲及燃?xì)庠O(shè)置；4.部分含贈(zèng)送面積。商業(yè)2座1611182297.58127.64合計(jì)5022546743.25124.88中大型商鋪，投資吸金利器首層層高5.9米，二層3.6米，買一層送一層庭院面積9.9米，有天有地，完全贈(zèng)送墅級(jí)商業(yè)，買多送多商業(yè)1、2座全部帶餐飲功能，占全期餐飲鋪的78%全期餐飲鋪僅占全期商鋪的17%，功能稀缺外向型餐飲鋪，有效吸納外來(lái)需求項(xiàng)目及產(chǎn)品概況第一部分項(xiàng)目投資價(jià)值解析第二部分業(yè)

3、態(tài)：服務(wù)片區(qū)外向商業(yè)，小型餐館、家居裝飾、超市、便利店、洗衣、美容美發(fā)店、藥店、銀行郵政等整體功能定位外向型街鋪外向型餐飲，緊鄰主干道、廣場(chǎng)大、停車方便，餐飲功能集中。濱江特色休閑商業(yè)外向型社區(qū)服務(wù)商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌餐飲、特色仕街、娛樂(lè)店鋪類別：大型連鎖餐飲、商場(chǎng)百貨等業(yè)態(tài)一：時(shí)尚購(gòu)物、特色休閑濱江商業(yè)街業(yè)態(tài)二：與鎮(zhèn)街專業(yè)市場(chǎng)相呼應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)街鋪各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)輻射半徑及半徑內(nèi)人群概況業(yè)態(tài)輻射半徑說(shuō)明（米）要求常住居民數(shù)量（人）項(xiàng)目可擁有具名數(shù)量涵蓋范圍便利店3002000-25003000戶，近9000-12000人錦城一期及佳兆業(yè)C地塊部分生鮮超市5003500-40004000戶，近12000-1

4、6000人錦城一期及佳兆業(yè)C地塊全部美容美發(fā)5003500-40004000戶，近12000-16000人錦城一期及佳兆業(yè)C地塊全部洗衣店5003500-40005000戶，近15000-20000人錦城一期及佳兆業(yè)C地塊全部藥店10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業(yè)兩個(gè)大社區(qū)家政服務(wù)10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業(yè)兩個(gè)大社區(qū)教育服務(wù)10003000-35009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業(yè)兩個(gè)大社區(qū)紅酒店10004000-50009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆

5、業(yè)兩個(gè)大社區(qū)銀行10004000-45009000戶，近27000-36000人中海錦城、佳兆業(yè)兩個(gè)大社區(qū)家具相關(guān)20005000-600020000戶，近6-8萬(wàn)人金融B區(qū)及C區(qū)部分大規(guī)模/特色餐飲40004000-5000千燈湖板塊，15萬(wàn)商務(wù)消費(fèi)人群 千燈湖金融區(qū)、芳村洗車店40004000-5000千燈湖板塊，15萬(wàn)商務(wù)消費(fèi)人群 千燈湖金融區(qū)、芳村地產(chǎn)中介40004000-5000千燈湖板塊，15萬(wàn)商務(wù)消費(fèi)人群 千燈湖金融區(qū)、芳村注：1、參考國(guó)家商務(wù)部：社區(qū)商業(yè)全國(guó)示范社區(qū)評(píng)價(jià)規(guī)范（新建社區(qū)） 2、根據(jù)口碑、停車便利、規(guī)模等因素輻射半徑會(huì)有所變化。中海錦城粵港金融科技園中凱文化商務(wù)中心

6、南海金融大廈（250米）金融廣場(chǎng)南海發(fā)展大廈榮耀大廈智富大廈佳兆業(yè)住宅項(xiàng)目已出讓商業(yè)地（5棟寫字樓，1棟210米）商業(yè)商業(yè)用地用地商業(yè)商業(yè)用地用地商業(yè)用地商業(yè)用地中鐵住宅項(xiàng)目距離僅180米五丫口水閘公園配建五星級(jí)酒店距離僅100米第 13 頁(yè)5000方公交總站2000方公交總站5個(gè)人行出入口、4個(gè)車行出入口2個(gè)公交總站：5000平米總站、2000平米總站5個(gè)公交站：環(huán)繞小區(qū)一周，人流有效輻射各商鋪2個(gè)地鐵口：金融高新區(qū)、龍溪站門口廣場(chǎng)，開(kāi)放式停車場(chǎng)連通城市快速路匯泉路與融通路將于今年上半年完工通車內(nèi)部客源：近5000戶業(yè)主集中餐飲消費(fèi)，帶來(lái)穩(wěn)定持續(xù)的常客，降低風(fēng)險(xiǎn)外部客源：憑借靠近海八路及五星

7、級(jí)酒店的口岸優(yōu)勢(shì)，帶來(lái)源源不斷的一次性客戶，提升收益對(duì)比零售鋪：由于租戶前期裝修等投入多，一般不會(huì)輕易搬遷或關(guān)店。因此一般餐飲鋪的租約長(zhǎng)，出租省心，空置期短，收益持續(xù)穩(wěn)定隨著項(xiàng)目入住率的上升，成熟度提高，周邊配套持續(xù)完善，租金將保持穩(wěn)定上升，預(yù)計(jì)年租金增長(zhǎng)將保持在10%-20%。系列11.2%3.9%1.8%1.5%4.8%5.9%-0.7%3.3%5.4%2.6%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%近近10年年CPI動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)2012年2013年1

8、0年物價(jià)累計(jì)上漲現(xiàn)金財(cái)富縮水超年均通貨膨脹率：投資渠道選擇優(yōu)點(diǎn)劣勢(shì)年投資回報(bào)率2012年10年期國(guó)債較存款利息高無(wú)需繳納利息稅抵御通貨膨脹能力較差 回報(bào)率較低3.39%5年定期存款安全、穩(wěn)定回報(bào)率低、需繳納利息稅3%股市投資收益較高風(fēng)險(xiǎn)較大，不確定因素多；需有專業(yè)知識(shí)和廣泛的信息來(lái)源，需投入大量的時(shí)間和精力不確定金融債券利率較高受企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況影響較大約4.02%住宅投資報(bào)價(jià)高，抵御通貨膨脹能力強(qiáng)與經(jīng)濟(jì)景氣程度息息相關(guān)，受宏觀政策影響較大，后期持有成本上升 約5-8%商鋪投資回報(bào)率高，平均比住宅高5%好的商鋪會(huì)隨著商圈的發(fā)展不斷升值兼具房地產(chǎn)的土地穩(wěn)健性和商業(yè)投資的高成長(zhǎng)性與專業(yè)性、區(qū)域性、市場(chǎng)

9、性、政策性及開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)理念皆有聯(lián)系5-12%或更高商鋪投資，收益穩(wěn)健，回報(bào)率高類別收益成本與風(fēng)險(xiǎn)社區(qū)街鋪風(fēng)險(xiǎn)最低，不受營(yíng)業(yè)時(shí)間約束投資適中、管理費(fèi)適，維護(hù)較少，風(fēng)險(xiǎn)較小，受環(huán)境影響小百貨商鋪門檻高、與經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、物業(yè)管理、節(jié)慶活動(dòng)相關(guān)，一榮俱榮，一損俱損管理費(fèi)用高、受商場(chǎng)統(tǒng)一招租影響大，后期經(jīng)營(yíng)多依賴于整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)較高專業(yè)市場(chǎng)門檻低，但與招商運(yùn)營(yíng)招租相關(guān)管理費(fèi)用高、受統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)影響較大，風(fēng)險(xiǎn)不可控，要求投資人有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)，了解該行業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)則社區(qū)街鋪風(fēng)險(xiǎn)最低，后期投入低參考商鋪開(kāi)盤均價(jià)(元/)當(dāng)前二手售價(jià)(元/) 增值量(元/)金沙灣東區(qū)商業(yè)2010年3月3.4萬(wàn)5-8萬(wàn)元2-4萬(wàn)萬(wàn)錦豪園三期商業(yè)2010年1月3.6萬(wàn)6-9萬(wàn)元2-5萬(wàn)保利花園三期2009年10月3.5-4.2萬(wàn)5-7萬(wàn)元2-3萬(wàn)錦城待定至少2萬(wàn)以上絕對(duì)增值量 遠(yuǎn)大于住宅增值買房不如買鋪，已成為鐵的事實(shí)參考商鋪?zhàn)饨?元/月)金沙灣120-230錦城