偉業(yè)顧問北京王府井地產(chǎn)項目前期報告

1、王府井項目2006.9.14 項目背景本項目位于世都百貨西側(cè)，王府井大飯店南側(cè)； 用地性質(zhì)：商業(yè)綜合用地年限：40年 建設用地面積: 9112 平方米 地上建筑控制面積: 約50000平方米其中： 住宅建面：40000 平米 商業(yè)建面： 5000 平米地下建筑面積：20000 平米建筑控高：不受限FAR 5B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘稀缺地段區(qū)位王府井關(guān)鍵詞：城市腹地繁 華城市腹地：北京的絕對市中心地帶商賈云集：地處中華第一商業(yè)街，與天安門廣場隔街相望；時代氣息：現(xiàn)代化、國際化配套齊全。稀缺地段氣質(zhì)紫禁城關(guān)鍵詞：人文價值尊 貴故宮，又稱紫禁城，是世界文化

2、遺產(chǎn)，故宮的宮殿建筑，是我國也是世界上現(xiàn)存最大、最完整的木結(jié)構(gòu)古建筑群，同時也是國內(nèi)收藏文物最豐富的博物館，世界著名的古代文化藝術(shù)博物館，其中很多文物是絕無僅有的無價國寶。作為明清兩代的皇宮，故宮始建于明永樂四年（公元1406年），歷時14年才完工，共有24位皇帝先后在此登基，因此故宮不僅是中華文化文明的集粹，同時也是皇朝帝王氣質(zhì)的象征核心價值： 稀缺地段 & 稀缺居住 皇城歷史 vs 現(xiàn)代繁華 B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘價值挖掘稀缺的世界遺產(chǎn)景觀故 宮俯瞰皇城、坐靠繁華都市，交錯于歷史與現(xiàn)代交匯點紫禁城金瓦紅墻繁華都市價值挖掘繁華的都市核心高檔酒店項

3、目地塊北京王府井麗苑公寓北京飯店萊佛士北京飯店北京東方君悅大酒店北京天倫王朝飯店北京華僑大廈北京國際藝苑皇冠假日飯店北京貴賓樓飯店北京王府井大飯店北京諾富特和平賓館北京北方家苑飯店項目所在區(qū)域內(nèi)四星級以上酒店分布圖四/五星級酒店分布密集，高端客群集中 價值挖掘繁華的都市核心高檔商業(yè)云集東方廣場好友商場女子百貨新東安市場百貨大樓綠屋百貨利生商廈世都百貨大型高檔商業(yè)星羅棋布，區(qū)域發(fā)展成熟，消費檔次較高。區(qū)位價值深厚的歷史人文環(huán)境人民藝術(shù)劇院皇城根遺址公園老舍紀念館孚王府段祺瑞執(zhí)政府舊址普渡寺北京工美博物館智化寺故宮天主教堂美術(shù)館項目周邊存在濃厚的人文歷史環(huán)境，凝聚了中西方文化的特點西側(cè)的遺址公園及

4、故宮，本項目具備俯瞰及遠眺之條件深厚的歷史人文積淀高端人士的精神歸屬區(qū)位價值良好的教育資源項目周邊學校眾多，不乏區(qū)重點及市重點學校，如景山學校及史家小學距離項目較近，周邊教育氛圍良好，入學極為便利史家小學景山學校六十五中學二十五中學一六六中學北京外國語學校北京第一幼兒園二十七中學教育配套優(yōu)勢突出解決高端人士的后顧之憂北京景山學校 北京景山學校是中宣部、北京師范大學和東城區(qū)委共同創(chuàng)辦的教改試驗學校，1977年確定為全國重點學校，1978年確定為北京市重點學校學校通過專線同中國教育科技網(wǎng)接通，成為Internet網(wǎng)上的一個站點。面向21世紀的遠程教育網(wǎng)絡，已經(jīng)形成校園網(wǎng)，網(wǎng)絡學校亦將于今年9月1日

5、正式授課中小學生部教師共257人，其中小中高級教師9人，小學高級教師24人，中學高級教師70人，含特級教師6人1999屆高中畢業(yè)生高考本科入學率為100%，重點大學錄取線達到93%以上，七科考試總成績在東城區(qū)名列前茅，其中的理科成績有四科東城區(qū)名列第一。理科考生3人名列東城區(qū)前三名。本屆考生中考入清華的18人，考入北大的15人，95%的考生被錄取到理想的專業(yè)學校有供上課的物理、化學、生物實驗室9個，計算機房3個 。除了室外塑膠操場外；有室內(nèi)綜合體育館一個；8泳道標準室內(nèi)游泳館一個；室內(nèi)地下體育館（臺球廳、乒乓球廳、擊劍館、攀巖、羽毛球等；還有大小兩個形體館區(qū)位價值突出的教育資源區(qū)位發(fā)展依托“東

6、二環(huán)交通商務帶 ”東二環(huán)周邊已經(jīng)聚集了煉油、能源、物流、電信、保險、旅游、貿(mào)易、文化等行業(yè)的4家世界500強企業(yè)。到2007年底，中國三大石油巨頭中石油、中石化和中海油；中國物流巨頭中鐵物流；中國旅游巨頭中青旅；中國電信巨頭北京移動和北京電信；中國保險巨頭北京人保也將入駐東二環(huán)。這些企業(yè)大多集中于朝陽門至東四十條沿線，從它們的經(jīng)濟總量以及作為公眾企業(yè)的影響來看，將為東二環(huán)帶來巨大、持久的經(jīng)濟活力。 “交通商務區(qū)”東城區(qū)的定位，將構(gòu)建東二環(huán)總部商業(yè)帶，本項目可作為它的居住配套 臨近長安街及二環(huán)等城市主干道，交通通達性好；公共交通系統(tǒng)十分便利，數(shù)十條公交線路；但車行路線偶爾會受戒嚴限制。區(qū)域價值交

7、通二環(huán)路本項目長安街王府井大街王府井大街通達性較好，但步行街限行嚴格。區(qū)位價值人口素質(zhì)人口素質(zhì)崇文門商圈項目地塊王府井商圈西單商圈朝陽門商圈市行政中心區(qū)皇城景觀區(qū)王府井中華第一商業(yè)街，以老北京民俗文化為主；來自全國及世界各地的外來人口眾多，流動性大；常住人口相對較少，以平房的老北京為主，素質(zhì)較低。思考：歸 隱高 貴VS 古城民宅 市民商業(yè) 人口流動性皇城： 紫禁城之巔景山中南海王府井：中華第一商街古今VS 古都景觀 歷史遺跡 皇城風貌 現(xiàn)代商業(yè)街 繁華都市頂級精致酒店地段價值梳理 城市核心區(qū)近年幾乎無住宅供應 世界級絕版景觀：看得到紫禁城的住宅 與長安街及東二環(huán)商務帶咫尺之遙稀缺地段配套齊備A

8、ND 高端酒店云集/自身精致酒店配套 坐擁王府井高檔商圈商業(yè)休閑俯首可得 周邊突出的教育資源解決后顧之憂 稀缺地段 + 絕版景觀 + 成熟都會配套 = 頂級居住價值項目價值梳理提煉B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘購買目的：買皇城（地段） OR 買房產(chǎn)（舒適度） ？1、目標客群的購買目的？核心問題：目標客群：頂端消費 OR 高端消費 ？產(chǎn)品形式：皇城大宅/城市豪宅決定 “加分加分” “減分減分”2、風險的降低（投入與產(chǎn)出之間的平衡） 開發(fā)商利益最大化？核心問題：3、豪地豪宅核心問題： 頂級居住理念的實現(xiàn)規(guī)劃設計景觀園林 配套設施物業(yè)服務安全防衛(wèi)B.A.Cons

9、ulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘 北京典型城市豪宅項目案例 周邊酒店狀況項目基本情況 位置：東城東直門 內(nèi)大街9號 建筑面積：7萬平方米 建筑形式：塔樓 總套數(shù)：99套 標準層面積：1200平米 會所面積：8千平米藝術(shù)俱樂部 綠化率：45.10% 開盤日期：2005年12月 入住日期：2006年5月 銷售均價：38000元/平方米NAGA上院城市豪宅認知典型項目分析區(qū)域文化基殿項目地處東二環(huán)內(nèi)著名的簋街南臨東直門內(nèi)大街北靠3萬平米面積的南館公園百年國槐、銀杏列守項目西側(cè)東面緊鄰擁有千年帝王文化積淀的雍和宮、國子監(jiān)地理位置屬于皇城絕版，歷史人文有時得天獨厚NAGA上院用地中，

10、保留了一座古四合院，該院落原系康有為次女康同壁住所，又稱羅家大院，該院落更增添了項目的精神價值NAGA上院實現(xiàn)了現(xiàn)代建筑與古老四合院，西方建筑美與東方建筑美的奇異結(jié)合NAGA上院產(chǎn)品情況整體規(guī)劃遵循新都市主義城市機理，沿襲中式建筑的圍合、中軸對稱特征以四合院為社區(qū)步行入口，將東方古典庭院美學的居住理念與現(xiàn)代簡約建筑有機融合，使項目的文化特性更為突出以黑、白、灰為主色調(diào)，立面簡潔現(xiàn)代城市豪宅認知典型項目分析戶型情況該項目標準層面積1200平米分割成4戶、2戶，面積分別為300平米，600平米，同樣支持一層一戶300平米600平米NAGA上院城市豪宅認知典型項目分析裝修標準提供全精裝，裝修標準對外

11、報價3000元/平方米地面選用意大利GrantiFiandre珍稀石材及高檔地板德國Schco落地窗，采用低輻射（Low-E）技術(shù)衛(wèi)裕選用德國Villeroy&Boch潔具廚房使用Poggenpohl櫥柜、GAGGENAU品牌電器NAGA上院城市豪宅認知典型項目分析NAGA上院銷售情況本項目目前共計銷售16套，月均銷售套數(shù)3套實現(xiàn)成交均價為26056元/平米，總價在780-1600萬元總價較高影響銷售速度，銷售情況一般城市豪宅認知典型項目分析參考價值該項目位置坐落于皇城腳下，周邊緊鄰雍和宮、國子監(jiān)等歷史古建，擁有千年帝王文化積淀項目從規(guī)劃形式上以圍合的方式進行設計，并且保留了一座古四合院-羅家

12、大院。結(jié)合王府井區(qū)域項目應該從建筑、文化等角度充分融合故宮及周邊老四合院的歷史背景物業(yè)管理由開發(fā)商牽頭成立物業(yè)管理公司，股份分配給所有業(yè)主，模式十分新穎獨特NAGA上院項目地段稀缺，屬沿襲區(qū)域文化的豪宅，與古建筑合理融合客戶情況客戶為頂級人士，大部分為各行業(yè)私營老板，有部分演藝界人士和社會名流，據(jù)銷售人員稱影星成龍訂購了一套整層1200平米的戶型客戶擁有一定的社會地位，自身修養(yǎng)普遍較高，并且對北京皇城文化高度認可置業(yè)動機主要為自住，含有私人會所及部分社交功能城市豪宅認知典型項目分析銀泰中心項目基本情況位置：朝陽區(qū)建外大街 建筑面積：35萬平方米建筑類型：公寓酒店服務式公寓、寫字樓、商業(yè) 總套數(shù)

13、：公寓236套 柏悅居216套；柏悅府20套綠化率：30%開盤日期：柏悅居2005年12月，柏悅府2006年9月6日入住日期：2007年1月銷售均價：40000元/平方米城市豪宅認知典型項目分析人保大廈銀泰寫字樓柏悅生活（商業(yè)）柏悅居柏悅酒店柏悅府柏悅酒店大堂主樓63層249.9米；東西寫字樓42層186米；裙樓商業(yè)4層24米主樓7-33層柏悅居；37-49層柏悅酒店；50層以上柏悅府；60層柏悅酒店大堂寫字樓A為人保大廈，B為銀泰寫字樓城市豪宅認知典型項目分析項目基本情況北京銀泰中心由國際著名建筑設計大師John Portman & Associates約翰波特曼建筑設計事務所設計 北京銀泰

14、中心擁有凱悅國際酒店集團在大中華地區(qū)首家柏悅酒店，酒店大堂位于中央主樓的頂部60層，佇立酒店大堂，可俯瞰北京全景 北京銀泰中心擁有CBD最豪華的極品公寓：216套酒店服務式公寓柏悅居，面積133平米、240平米20套柏悅府為國際級商業(yè)首腦度身定制，全部在銀泰中心的50層以上樓層，定位為空中townhouse，最小戶型面積為500平米 北京銀泰中心租賃對象主要為國外企業(yè)及在國內(nèi)長期工作或居住的高收入、高要求的外籍商家或人士城市豪宅認知典型項目分析銷售情況銀泰中心柏悅居整體成交情況較好，銷售率達到85，月均銷售套數(shù)約20套，實現(xiàn)成交均價38969元/平米，套總價在500-1100萬元之間；項目開盤

15、價格持續(xù)走高，4-5月相對熱銷，戶型多以133-138平米為主，目前已進入尾盤銷售，成交均價高達48500元/平米戶型銷售情況城市豪宅認知典型項目分析客戶情況銀泰中心圖表所示為項目柏悅居客戶購買情況，普遍以華僑及外省人士購買由于其高端產(chǎn)品柏悅府剛開盤，目前沒有銷售，無法進行統(tǒng)計城市豪宅認知典型項目分析銀泰中心參考價值該項目位置坐落于長安街南側(cè)，CBD地標式建筑，交通可達性好。由于顯貴的地理位置及高度的優(yōu)勢 ，大部分戶型全面無遮擋，可遠眺及俯瞰景觀，與王府井項目在可觀景觀上具有一定的差異性本項目具有明顯的城市綜合體性質(zhì)，綜合體的功能復合，表現(xiàn)為諸多功能的疊加，這種疊加并非簡單的物理疊加，而是內(nèi)部

16、各種功能互相發(fā)生化學反應而形成的一個有機整體，本項目這方面處理比較好城市豪宅認知典型項目分析昆侖公寓項目基本情況 位置：朝陽區(qū)昆侖飯店西側(cè) 總套數(shù)：23套建筑設計：國際大師亞瑟 .埃里克森建筑事務所做方案設計；360度全景豪宅 戶型：393平米及720平米，一梯一戶 物業(yè)：昆侖飯店提供五星級酒店式管家服務 開盤日期：未定銷售均價：預計60000元/平方米項目總價：5000萬元/套以上 本項目定位為頂級豪宅，依靠昆侖飯店及京城大廈的配套，地段的優(yōu)越條件，還可遙眺望京、西山，將會吸引全國乃至全世界買家 城市豪宅認知典型項目分析北京公館項目基本情況位置：朝陽區(qū)新源南路與新源街路口西北角占地：8053

17、.87平米總建筑面積：69626平米總套數(shù)：80套樓型層數(shù)：22層/25層，塔樓戶型：600-2000平米，平層、兩層躍層、三層躍層裝修：精裝修，五家設計公司菜單式選擇開盤日期：2005年11月 入住日期：2006年6月 銷售均價：30000元/平方米城市豪宅認知典型項目分析北京公館北京公館外立面為“雙層呼吸式玻璃幕墻”北京公館以獨特的景觀設計圍合了高私密的館藏式園林北京公館在建筑內(nèi)部大量使用“灰空間”理念，模糊室內(nèi)與室外的硬性分隔，使建筑內(nèi)外充分體現(xiàn)專屬、私密與自然的屬性北京公館南側(cè)緊鄰京城大廈，周邊有昆侖飯店 ，可與昆侖公寓相望城市豪宅認知典型項目分析豪宅參數(shù)NAGA上院柏悅居本案評價位置

18、東直門國貿(mào)王府井本項目更靠近皇城中心自然景觀南宮公園/百年古槐無無城市豪宅對自然景觀依賴少人文景觀雍和宮、國子監(jiān)CBD/長安街建筑景觀紫禁城天安門本案“紫禁城景觀”的唯一性、珍貴性人文景觀價值更突出塔樓一梯2-4戶一梯9戶豪宅對產(chǎn)品相對不敏感朝向南北純北向/東/西/南向?qū)δ媳背虿幻舾袑坝^要求高面積（平米）300/600133/240需求各異總價（萬元）780-1600500-1100總價承受能力較高月均銷售套數(shù)220千萬元以下的城市豪宅銷售表現(xiàn)較好北京典型城市豪宅主要指標對比分析城市豪宅認知典型項目分析項目地塊其中 代表酒店 代表市政部門北京王府井富豪賓館北京云龍之星王府井泰龍賓館北京王府

19、井富華金寶酒店北京王府井麗苑公寓王府飯店北京王府井大萬酒店臺灣飯店諾富特和平賓館北京北方家苑飯店北京飯店北京沙灘賓館北京貴賓樓飯店輻射區(qū)域周邊酒店認知輻射區(qū)范圍內(nèi)共有酒店36家，其中：低星級酒店24家，共有客房數(shù)3102套；四星及以上酒店12家，共有客房數(shù)4598套。低星級酒店競爭激烈；四星及以上酒店相對集中，壟斷勢力強。周邊酒店認知輻射區(qū)域內(nèi)，四星及以上酒店：門市價格集中在2000-3000元之間折扣后價格集中在800-1500元之間標間價格分析周邊酒店認知標間面積分析低星級酒店，標間面積集中在20平方米左右；四星及以上酒店，標間面積集中在30平米左右，同時存在個性化設計，最大面積達60平方

20、米。低星級四星及以上周邊酒店認知北京王府井大飯店面積門市價折扣價樓層（平方米）（元）（元）行政標準間302658109912行政標準間故宮景房303548119912行政豪華間452988149913行政豪華間故宮景房453988159913行政商務套間603328169914行政套間故宮景房604318179914同樣配置套房，門市價看，故宮景房比普通房高近千元；折扣后價格相差百元。周邊酒店認知觀故宮景酒店個案分析北京貴賓樓飯店面積門市價折扣價樓層（平方米）（元）（元）豪華標間30345014004-9豪華標間(外賓價)30345016004-9花園套間44-66517518004-9花園套

21、間(外賓價)44-66517525004-9故宮景房36460020007-9故宮景房(外賓價)36460020007-9北京貴賓樓飯店套房設置相對多元化：在7-9層設置了觀故宮景套房在4-9層局部設置陽臺，可以觀賞花園大廳提高了產(chǎn)品附加值周邊酒店認知觀故宮景酒店個案分析B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘SWOT分析S 優(yōu)勢位置：位于王府井以北，距天安門、紫禁城舉步之遙交通：緊臨長安街，道路四通八達，地鐵、公交齊備配套：具商務和生活雙重配套文化：北京傳統(tǒng)老城區(qū)，且有紫禁城概念，具有濃厚的歷史文化積淀產(chǎn)品：東側(cè)臨街面長利于形象樹立，5萬平米高檔居住物業(yè)填補城市腹

22、地產(chǎn)品空缺關(guān)鍵詞： 王府井、紫禁城、天安門、城市腹地 高檔公寓、景山學校項目分析W 劣勢區(qū)域未形成高檔居住區(qū)周邊小環(huán)境一般，與北側(cè)南側(cè)建筑距離很近，私密性較差用地容積率高，可能會出現(xiàn)東西向，及對視問題用地局促，內(nèi)部景觀營造弱，居住舒適性一般關(guān)鍵詞: 居住舒適度一般、高密度、小環(huán)境差SWOT分析項目分析O 機會全市城市豪宅稀缺，能在紫禁城旁擁有產(chǎn)權(quán)的居住類物業(yè)更是珍貴包括東二環(huán)交通商務帶“總部經(jīng)濟”的升級，周邊區(qū)域的改造將打造地段國際化、高品質(zhì)的整體形象、區(qū)域價值將會得到整體提升區(qū)域高檔酒店、商業(yè)氛圍濃厚、高檔住宅類物業(yè)稀缺關(guān)鍵詞: 稀缺 珍貴 發(fā)展 升值潛力SWOT分析項目分析T 威脅區(qū)域頂級

23、居住環(huán)境未形成，未來市場認可有待檢驗新政嚴格限制大戶型物業(yè)開發(fā)比例政策對外籍人士購房的限制性政策等宏觀調(diào)控及政策的不確定性關(guān)鍵詞： 市場認可度 政策風險SWOT分析項目分析核心價值提煉市場定位權(quán)貴身份升級升值都市繁華國際化趨勢王府井商圈絕版“皇城”城市腹地核心價值：絕版土地價值核心賣點梳理市場定位皇城概念傳統(tǒng)人文情節(jié)地域價值寸土寸金國際化趨勢未來升值潛力都會繁華氛圍城市豪宅高端品質(zhì)身份標簽尊崇“會所”專屬空間“實力”階層核心價值梳理市場定位紫禁城邊，私屬palace私屬palace：專用、高貴、神秘市場定位市場定位本項目整體定位于北京頂級城市公寓，“城市豪宅”“精致酒店”，針對頂級消費人群。項

24、目定位低端客戶職業(yè)經(jīng)理人白領(lǐng)階層峰頂人士CEO階層皇城領(lǐng)域的頂級空中府邸主力客群高端實力階層訴求客戶“看不見的頂層”外地客戶：以具有較強“皇城情結(jié)”，習慣以“紫禁城”作為衡量心理距離的尺度為滿足“炫耀心理”將物業(yè)作為身份的標簽，或為滿足商務往來的居住、接待、洽談等需求的客戶為主本地客戶：以東部及周邊投資、自住兼投資客戶為主海外客戶：具有濃烈的“中國情結(jié)”，將北京老城作為內(nèi)心的情感歸屬， 看好王府井的升值潛力，將稀缺物業(yè)作為投資甚至收藏層峰客戶：看不清的權(quán)貴頂端階層，身份神秘、生活“隱形” ，對私屬的社交場所有極致要求，追求尺度的宣揚和空間的完美。購買用途自住、投資、自住兼投資客戶來源外地、本地

25、、海外目標客戶描述用地條件分析長條地形，南北長、東西短；容積率高較長臨街面；產(chǎn)品定位東西向居住單元突出皇城景觀（窗窗見景）立體組合（空中會所、酒店的組合） 解決方案：整體規(guī)劃建議考慮退線及用地的局限性，建議精致酒店設置在用地的南側(cè)，公寓部分設置在用地的北側(cè)。如果能突破限高，則公寓部分盡量拔高，10層以上景觀價值突出，是項目核心賣點所在。公寓單體設計應充分發(fā)揮西側(cè)、西南側(cè)觀“紫禁城”的景觀優(yōu)勢，盡量使最多的戶型擁有觀景可能。底部可考慮滿鋪架空的設計方式，緊鄰王府井大街部分低層挖掘商業(yè)價值，與世都百貨、王府井大飯店連動，營造高端、主題型商業(yè)。引入空中庭院，采用局部挖空等設計手法，實現(xiàn)空中王府概念。

26、公寓戶型在高層景觀極佳位置設計躍層或大戶型，突出觀景及奢華生活品質(zhì)。產(chǎn)品定位精致酒店高檔公寓物業(yè)配合公寓部分是本項目最大的利潤實現(xiàn)點商業(yè)部分是雙刃劍（商業(yè)價值vs對高端居住的干擾）精致酒店的狹義配套概念精致酒店主題的延伸 產(chǎn)品定位精致酒店高檔公寓高端客戶需求描述：對私屬的居住和社交場所有極致要求，追求尺度的宣揚和空間的完美，對稀缺價值的追求。高端客戶敏感性分析：對價格不敏感，對品質(zhì)敏感產(chǎn)品定位產(chǎn)品設計原則“追求某種極致體驗”放大豪宅體驗的某一部分水療健身中心（SPA健康主題會所）高級俱樂部，皇家景觀空中私屬會所產(chǎn)品定位“極致體驗”私屬雙會所概念社區(qū)物業(yè)由國際頂級物業(yè)管理/酒店管理公司提供一流服

27、務會所由會所管理公司提供專業(yè)服務“極致體驗”雙物管產(chǎn)品定位一梯一戶，領(lǐng)地專屬主仆分梯，功能明確電梯入戶，彰顯尊貴產(chǎn)品建議仆人電梯主人電梯主人電梯（350M2）四室二廳二衛(wèi)主臥系列，私密完整“極致體驗”舒適戶型設計要點產(chǎn)品建議240M2 二室二廳三衛(wèi)起居空間放大雙主臥設計“極致體驗”戶型設計要點美國曼哈頓PERRY住宅城市豪宅國外參考案例研究美國曼哈頓PERRY住宅位于紐約曼哈頓PERRY STREETRICHARD MEIER 設計臨哈迪遜河，有良好的 景觀優(yōu)勢現(xiàn)代風格，東西南三個方 向均為通透的玻璃美國曼哈頓PERRY住宅城市豪宅國外借鑒案例一梯一戶除臥室，衛(wèi)生間外，起居餐廳均為開放流動空間

28、，具有良好的觀景效果四面采光美國曼哈頓PERRY住宅城市豪宅國外借鑒案例中央公園周邊的高檔公寓城市豪宅國外借鑒案例中央公園周邊的高檔公寓夜色中的中央公園周邊高檔公寓從高檔公寓俯瞰中央公園中央公園周邊的高檔公寓城市豪宅國外借鑒案例中央公園周邊的高檔公寓高檔公寓頂層露臺城市豪宅精致酒店 產(chǎn)品定位BOUTIQUEHOTEL：指提供精致化、高品位、創(chuàng)意設計的居住空間及更為個性化的服務風格為特色的簡約型酒店產(chǎn)品，又稱精致酒店、精品酒店。非標準化的極致展現(xiàn)主形象區(qū)配合商業(yè)裙樓部分，共同提升整體檔次帶動公寓部分檔次及銷售休閑度假：通過酒店環(huán)境營造，為賓客提供一個比家更理想好去處；商務旅行：以其特有的“管家式

29、服務”為賓客提供全方位全過程的服務，親切、殷勤、專署的服務讓賓客留戀忘返； 會議業(yè)務：面向高消費階層的小型或中型的公司會議、培訓課程和產(chǎn)品發(fā)布、新聞發(fā)布會和娛樂業(yè)的宣傳發(fā)布會。國際化生活場景、個性化奢華生活空間、無干擾酒店服務城市豪宅精致酒店經(jīng)營方式產(chǎn)品定位如仕達屋集團的第一家w飯店只專著于客房經(jīng)營，餐廳由drew nieprent經(jīng)營，威士忌酒吧由rando gerber運作。最出名的設計師、最時尚的設計、最具個性的風格舊金山阿果諾特的Kimpton酒店集中資源和精力經(jīng)營特色產(chǎn)品，其他服務采取外包設計風格主題為“航?！保频甑拇筇娩佒镜匕?，大堂內(nèi)休閑沙發(fā)是一只只仿造的蒸汽船；酒店會在客人入

30、住時給他們提供一條金魚來飼養(yǎng)。12城市豪宅精致酒店操作要點產(chǎn)品定位高收入人群：“You are where you sleep”、“品位和地位的象征”高級商務人群：城市中心區(qū)域、便捷交通、成熟生活及商務配套“繁華中心的私人空間”城市豪宅精致酒店客戶群產(chǎn)品定位地理位置：位于香港銅鑼灣伊榮街1-5號，周圍云集高檔時裝店距銅鑼灣地鐵站步行3分鐘香港首間精品酒店，天才設計大師設計，在異鄉(xiāng)的另一個家外觀設計：內(nèi)在精美、外在低調(diào)由銅鑼灣一幢15年樓齡的住宅大廈改裝而成除了低層部分多了一個灰黑外墻，整個外形及周遭幾乎沒有任何改動。門前沒有霓虹燈、沒有招牌、沒有旋轉(zhuǎn)大門、沒有任何高調(diào)的標志。精致酒店JIA HOTEL 產(chǎn)品定位簡約的柚木家具配上雪白垂簾的墻，豪華的絨毛長沙發(fā)依偎著大理石桌子，華麗的吊燈和由非洲搜回來的擺設品產(chǎn)品定位精致酒店JIA HOTEL 除了在香港地區(qū)，JIA已經(jīng)在三個地方開店精致酒店JIA HOTEL 產(chǎn)品定位目前全球共有18家W酒店位