房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稽查案例.

1、1房地產開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅稽查案例 2第一局部分享目的 通過本案，使我們了解稽查人員如何對房地產企業(yè)進行檢查，檢查的手段、檢查的的程序等。 我們結合這些方面進行自查，把問題消滅到最原始的狀態(tài)，減少稅務風險，做到有備無患。3偷稅手段收入方面本錢方面本錢計算方法期間費用1.隱瞞委托代銷收入2.隱瞞按揭首付款3.隱瞞違章建筑租金4偷稅手段收入方面本錢方面本錢計算方法期間費用4.虛列建安本錢5.虛列材料本錢6.虛列拆遷本錢5偷稅手段收入方面本錢方面本錢計算方法期間費用7.混淆本錢對象6偷稅手段少計收入多列本錢本錢計算方法期間費用8.利息費用9.業(yè)務招待費5種檢查方法78第一局部 四、根本概念 一建筑容

2、積率 是指工程規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地的面積之比。在每畝土地價格一定的條件下，建筑容積率同樓面地價成反比。9第一局部 二樓面地價 樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指按特定地塊的規(guī)劃容積率，每平方米建筑面積所分攤到的土地本錢，也就是每平方米土地價格與建筑物容積率之間的比值。它的計算公式是：樓面地價=土地總價建筑總面積；或：樓面地價=每平方米土地單價容積率。樓面地價為單位工程本錢的重要組成局部，本案中樓面地價為檢查人員分析本錢的工程。10第一局部 (三)甲方供材 在建筑工程合同條款中，房地產公司被稱作甲方，建筑公司稱作乙方。習慣上，對于合同條款規(guī)定主要材料由房地產公司采購的方式

3、，稱作甲方供材。11第二局部案件來源一納稅人基本情況二案件查處情況 三定性處理及依據四12一、案件來源專項檢查13二、納稅人根本情況工商注冊、稅務登記情況一企業(yè)經營情況二14一工商注冊、稅務登記情況 金海岸房地產開發(fā)以下簡稱金海岸公司，成立于2003年10月。工商登記類型：內資有限責任公司；企業(yè)所得稅主管稅務機關：國稅部門。該企業(yè)成立三年以來，共取得銷售收入和預售收入35685.13萬元，繳納企業(yè)所得稅47.48萬元，營業(yè)稅金及附加2337.38萬元。 該地區(qū)預售階段適用預計計稅毛利率1515二企業(yè)經營情況 該公司2003年以186.48萬元每畝的價格在市中心取得拍賣地塊85.8畝，開發(fā)了兩個

4、工程：都市花園一期、都市花園二期，規(guī)劃建筑面積20萬平方米。其中都市花園一期建筑面積10萬平方米，于2006年竣工；都市花園二期建筑面積10萬平方米，尚未竣工。2004年實現(xiàn)預售收入9863.90萬元，2005年實現(xiàn)預售收入10821.23萬元，2006年實現(xiàn)一期現(xiàn)房銷售收入12000萬元，二期預售收入3000萬元。 16二企業(yè)經營情況都市花園一期建筑面積10萬平方米2006年竣工取得拍賣地塊85.8畝開發(fā)了兩個工程 都市花園二期建筑面積10萬平方米尚未竣工17三、案件查處情況案頭分析準備一稽查實施二查補稅款計算 三18一案頭分析準備 檢查人員在入戶前，首先調閱了該企業(yè)的企業(yè)所得稅納稅申報表及

5、資產負債表、利潤表。對報表進行了認真全面的分析，然后微服私訪，深入到工程售樓部進行調查，對樓盤銷售情況有了一個全面的了解。發(fā)現(xiàn)該企業(yè)本錢明顯偏高，毛利率明顯偏低，銷售收入同售樓部了解情況不一致。19納稅申報情況一案頭分析準備 項目/年度200420052006銷售收入 0 032685.13 預售收入 9863.9010821.23 3000 計稅成本 OO30397.17 期間費用總計 814.99 788.74 70.76 利息支出 582.34 582.34 0業(yè)務招待費 135 120 20.76 其他期間費用97.65 86.40 50 主營業(yè)務稅金及附加 646.09 708.79

6、 982.5 應納稅所得額 327.5 125.65 -1418.07 應納所得稅款 6.11 41.47 0已納所得稅款 6.1141.47 020一案頭分析準備申報表比率分析1財務費用分析 2業(yè)務招待費分析 321可能存在虛增成本或者少計收入問題 1.申報表比率分析完工工程繳納所得稅款47.57萬元所得稅貢獻率為0.13%3%毛利率為7%20%收入32685.13萬元222.財務費用分析 該企業(yè)2004、2005年利息支出在財務費用中列支1164.68萬元，檢查人員分析，如此大數(shù)額的利息支出，很可能是企業(yè)為開發(fā)工程而借入的抵押貸款利息。而該企業(yè)銷售收入為零，證明2006年以前所有樓盤均未完

7、工。根據總局稅收政策規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)本錢。因此，該企業(yè)存在稅前多列財務費用的嫌疑，需要在檢查中進一步核實取證。233.業(yè)務招待費分析 該企業(yè)2004、2005年列支業(yè)務招待費255萬元。根據國稅發(fā)200631號文件第八條規(guī)定，預售階段不允許扣除廣告費用、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。該問題也需要在查賬階段，取證核實。 二稽查實施調賬遇阻2007年7月18日，xx市國稅局稽查局開始對金海岸房地產開發(fā)進行檢查，企業(yè)接到檢查通知后，于次日聲稱所有賬簿及其它會計資料于2007年5月財務室失火中燒毀無法提供，

8、并出具了當時消防部門的火災事故認定書和企業(yè)自述材料，檢查人員對其財務人員就此事件做了訊問筆錄。24二稽查實施 被迫交出賬簿Xx市局稽查局業(yè)務會討論認為，該企業(yè)辦公樓僅僅財務室失火且燒毀賬簿，而其它房間未受損失的可能性不大，經報市局批準，決定參照同地段樓盤銷售價格，對該企業(yè)采取懲罰性核定征收措施核定稅款。在稅務部門強大的壓力下， 2007年7月23日，該企業(yè)被迫交出賬簿，xx市局稽查局隨即啟動稽查程序，對其納稅情況進行了全面檢查。2526二稽查實施收入檢查 1本錢核查 2期間費用審查 3271.收入檢查側面突破查出少計收入1巧妙分析發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項2現(xiàn)場核查違章建筑收租金3281側面突破 查出少

9、計收入營業(yè)費用偏高，針對該企業(yè)采取委托銷售方式的特點，檢查人員全面調閱了該企業(yè)“營業(yè)費用傭金支出賬簿支付銷售傭金680.56萬元按代銷手續(xù)費3推算出實際的預售收入22685.13萬元該企業(yè)申報預售收入只有20685.13萬元隱匿收入2000萬元29巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 該企業(yè)有按揭貸款入賬，卻未有首付款項收入記錄，根據我國按揭貸款有關法律規(guī)定，這是非常不正常的，檢查人員分析認為，可能存在兩種情況：一是可能存在“假按揭二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款項的情況。30巧妙分析 發(fā)現(xiàn)隱瞞首付款項 經到企業(yè)合作按揭銀行調查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據的復印件，金額合計570萬元。而企業(yè)辯稱這是

10、因為要替業(yè)戶辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據，實際并未收款。盡管從銀行取得首付款收據的證據已經比較扎實，為了讓企業(yè)心服口服，檢查人員先后聯(lián)系了戶購房戶，并作了詢問筆錄，證實了購房戶早在2004年就已經將首付款項交付給金海岸公司。從而對該項少記收入問題取得了確鑿證據。 31現(xiàn)場核查 違章建筑收租金 為了解樓盤建設情況，檢查人員來到了工程所在地進行現(xiàn)場核查，意外的發(fā)現(xiàn)，有一座商務樓居然比施工圖多出了一層。經了解，2006年初該樓層已出租給某廣告公司作為辦公場所，但是賬面并未表達該局部租金收入。在鐵證面前，金海岸公司不得不成認了將違章建筑出租，收取租金400萬元未申報納稅的違法事實。32

11、2.本錢核查綜合評估確定檢查突破點（1）地稅機關協(xié)查建安發(fā)票 （2）CTAIS“發(fā)票流向查詢”查出假材料發(fā)票 （3）拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 （4）不配比結轉成本熱力站成本全入一期 （5）331綜合評估確定檢查突破點總成本3.039億元單位工程成本3039元（單位工程成本偏高）總地價8000萬元樓面地價800元（排除異常）建安成本2.009億單位建安成本2009元（高出預警值）拆遷補償款2300萬元（可能存在問題）甲供材料成本1.237億元（虛增成本高危環(huán)節(jié)）建安費7731萬（發(fā)票當?shù)亻_具）地稅機關協(xié)查建安發(fā)票（確定了多列成本）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）拆遷辦協(xié)查“拆遷補償

12、協(xié)議”（確定偽造補償協(xié)議）CTAISX系統(tǒng)發(fā)票流向查詢（確定了多列成本）342地稅機關協(xié)查建安發(fā)票發(fā)票存在疑點： 一是同一時間、同一開票人開出的代開發(fā)票號碼不在一個號段上； 二是發(fā)票上代開機關的印章字體、大小、清晰程度存在微小差異； 三是機打發(fā)票票面信息的字體、排版格式等存在微小差異，有的票面看似人為調整過打印格式。 經過協(xié)查，共有19份加蓋有該局代開發(fā)票專用章的建筑安裝代開發(fā)票并非該局開具，屬假票，涉及金額1450.05萬元。 353CTAIS“發(fā)票流向查詢查出假材料發(fā)票 為擴大檢查成果，檢查組對該公司大額支出的本錢費用工程涉及的發(fā)票進行全面檢查，對發(fā)現(xiàn)疑點的貨物銷售發(fā)票，借助CTAIS系統(tǒng)

13、查詢發(fā)票流向，再對發(fā)票流向有問題的發(fā)票進行外調取證。針對CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢，可以查詢全省范圍內商品銷售發(fā)票發(fā)票流向的功能，檢查人員采取了將所有的本錢工程發(fā)票以明細表形式登記造冊的方式，分別錄入CTAIS系統(tǒng)進行查詢。經證實屬不符合規(guī)定發(fā)票列入都市花園一期的開發(fā)本錢1961.28萬元。 是否假票金額均要調減銷售本錢？36374拆遷辦協(xié)查查出假拆遷協(xié)議 該企業(yè)開發(fā)本錢中共列支拆遷補償費2300萬元，檢查人員核查拆遷補償協(xié)議時，發(fā)現(xiàn)有多份拆遷協(xié)議簽字，筆跡似乎一致。帶著這些疑問，檢查人員來到了拆遷管理辦公室。查實了該企業(yè)偽造拆遷協(xié)議25份，經過分攤計算，都市花園一期涉及虛列開發(fā)本錢701.

14、11萬元。 385不配比結轉本錢熱力站本錢全入一期 房地產企業(yè)的本錢核算方法非常復雜，既然該企業(yè)在本錢歸集方面做了不少手腳，會不會在計算方法上也作文章呢？帶著這些疑問，檢查人員不辭辛苦，對該企業(yè)的本錢結算進行了重新核實，發(fā)現(xiàn)屬于全體業(yè)主所有的熱力站已經于2006年完工，其本錢全部記入都市花園一期工程。395不配比結轉本錢熱力站本錢全入一期 根據國稅發(fā)200631號文件對于計稅本錢的規(guī)定，其發(fā)生的1000萬元配套設施本錢，應當按照配比原那么分攤，該企業(yè)都市花園一期、都市花園二期建筑面積均為10萬平方米，一期應分攤開發(fā)本錢500萬元，企業(yè)多列開發(fā)本錢500萬元。 鑒于一期開發(fā)產品均已售出，該企業(yè)多

15、列銷售本錢500萬元。403.期間費用審查未完工開發(fā)產品多列利息支出1多列業(yè)務招待費2411未完工開發(fā)產品多列利息支出 根據案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，經過調查取證，證實該企業(yè)2004年初取得了兩年期開發(fā)工程貸款9000萬元，2004年和2005年共多列支“財務費用利息出1164.68萬元。421未完工開發(fā)產品多列利息支出 根據?企業(yè)所得稅稅前扣除方法?國稅發(fā)200084號文第三十五條規(guī)定，從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)本錢該企業(yè)2004年、2005年所有樓盤均未完工，因此其利息支出不應當記入“財務費用在稅前直接列支

16、，而應當列入開發(fā)本錢，都市花園一期兩年共應攤入利息資本化支出582.34萬元。 432多列業(yè)務招待費 根據案頭分析階段發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員對預售階段列支業(yè)務招待費的問題，進行了調查取證，證實該企業(yè)在預售階段列支廣告費、業(yè)務招待費共計255萬元，應調增應納稅所得額255萬元。 44三查補稅款計算 由于該企業(yè)在收入、本錢、費用三個所得稅要素中均存在問題，檢查人員采取了重新計算應納稅所得額比對的方法，計算查補稅款。 通過計算，金海岸公司共應補繳企業(yè)所得稅2246.36萬元，其中2004年涉及企業(yè)所得稅款264.61萬元，2005年涉及企業(yè)所得稅款275.55萬元，2006年涉及企業(yè)所得稅款1706.

17、21萬元。檢查結果已經通報地稅機關，計算稅款的時候已經考慮扣除了營業(yè)稅金及附加。45項目年度200420052006檢查調整情況1隱瞞收入1傭金發(fā)現(xiàn)1000 1000 2違章建筑400 3隱瞞首付570 合計29701000 1570 400 2多列成本材料價款873.78 1087.5 建安費1200 250.05 拆遷協(xié)議400.56 300.55 不配比結轉成本500 利息攤入成本-582.34 合計4030.10 查補稅款計算3調整后預售收入10863.90 12391.23 3000 4調整后銷售收入35655.13 5計稅成本30397.17 6期間費用97.65 86.40 70

18、.76 7稅金及附加711.56 811.63 1008.7 8應納稅所得額820.35 960.67 5170.339稅率0.33 0.33 0.33 10應納稅額270.72 317.02 1706.2111已納稅額6.11 41.47 12查補稅額264.61 275.55 1706.21定性處理13偷稅數(shù)額27.89 43.78 1706.2114非偷稅數(shù)額236.72 231.77 15稅罰款13.94 21.89 853.1016發(fā)票罰款1 17行為罰款5 18查補合計278.55 297.44 2565.31合計3141.3046四、定性處理及依據查補稅款及稅罰款 1發(fā)票罰款 2

19、阻撓檢查行為罰款 3涉稅案件移送 4471.查補稅款及稅罰款 根據?中華人民共和國稅收征收管理法?第六十三條之規(guī)定，決定對該單位少列收入、虛列本錢等違法行為涉及少繳企業(yè)所得稅款1777.87萬元定性為偷稅，并處偷稅數(shù)額50%的罰款計888.94萬元。對該單位在稅前多扣除財務費用、業(yè)務招待費行為造成的少繳企業(yè)所得稅款468.50萬元不定性為偷稅。以上共應補繳所得稅款2246.36萬元，罰款827.26萬元，合計3135.30萬元。481.查補稅款及稅罰款 根據?中華人民共和國稅收征收管理法?第三十二條規(guī)定，決定對該企業(yè)少繳稅款從稅款滯納之日起，按日加征萬分之五的滯納金。492.發(fā)票罰款 根據?中

20、華人民共和國發(fā)票管理方法?第三十六條、?中華人民共和國發(fā)票管理方法實施細那么?第四十八條之規(guī)定，決定對該單位取得假發(fā)票的行為，責令限期改正，并處萬元罰款。503.阻撓檢查行為罰款 根據?中華人民共和國稅收征收管理法?第七十條之規(guī)定，對該企業(yè)偽稱燒賬抗拒檢查的行為，處萬元罰款。514.涉稅案件移送 經計算，金海岸公司偷稅數(shù)額三年來均超過1萬元，且偷稅比例到達應繳稅金10%以上比例，根據?中華人民共和國刑法?第二百零一條、最高人民檢察院、公安部?關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定?第四十九條之規(guī)定及?行政執(zhí)法機關移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定?第三條之規(guī)定，XX市國稅局稽查局已經將該案移送公安機關查處。52第

21、三局部有關法律、法規(guī)和適用性分析 一稅務稽查手段和方法歸納 二企業(yè)所得稅檢查難點分析 三53一、有關法律、法規(guī)和適用性分析 一事不二罰，是指對行為人的同一個違法行為，不得以同一事實和同一依據，給予兩次以上的罰款處分。本案中，金海岸公司“虛列本錢偷稅和“取得假發(fā)票是兩種不同性質的違法行為，觸犯了不同的法律法規(guī)，并非“一事，可以依照?稅收征管法?和?發(fā)票管理方法?分別罰款，并不違反“一事不二罰原那么。54二、稅務稽查手段和方法歸納 本案中，檢查人員運用了案頭報表分析、帳目分析、全面外調包括地稅機關和拆遷辦、征管信息系統(tǒng)運用、實地核查等5種房地產稅務稽查常用手段。 55三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 一

22、房地產企業(yè)由于其收入及本錢構成的復雜性決定了偷稅手段的復雜性，給房地產稅務稽查提出了更高的要求。 本案中，地產開發(fā)公司共采取了九種偷逃稅手段少繳企業(yè)所得稅：隱瞞預售收入、隱瞞首付款、違章建筑租金隱瞞收入、多列材料本錢、多列建安費、偽造拆遷協(xié)議、不配比結轉本錢、財務費用不資本化、預售階段扣除業(yè)務招待費。這九種偷稅手段是房地產稽查中常見偷稅手法,通過對本案例的學習,可以使檢查人員對一般的偷稅手段有感性認識,增強稽查的針對性。56三、企業(yè)所得稅檢查難點分析 二“真票虛開難以取證成為房地產稅務稽查的難點。 本案中，通過CTAIS系統(tǒng)“發(fā)票流向查詢、地稅機關外調查詢，查明了金海岸公司利用假發(fā)票虛增本錢的

23、事實。在實踐中，更為常見的是“真票虛開，即票面形式真實，而業(yè)務內容虛假。房地產公司負擔3.3%的建筑行業(yè)營業(yè)稅，可以扣除33的所得稅扣除本錢，而建筑公司企業(yè)所得稅大局部為核定征收，決定了“真票虛開有相當?shù)慕洕?。房地產企業(yè)的本錢明顯偏高，但是由于“真票虛開難以取證，成為房地產企業(yè)所得稅檢查的難點。 57房地產所得稅檢查方法58第一局部清晰的理念 檢查人員始終要有清晰的理念，只有明確理念才能選用適當?shù)幕榉椒ǎ〉檬掳牍Ρ兜男Ч?9一、首先要區(qū)分內資企業(yè)和外資企業(yè) 因為內資企業(yè)和外資企業(yè)在房地產所適用的政策是完全不同的。例如：視同銷售、工資、廣告費、本錢結轉方法?；閷嵺`中，內外資企業(yè)所得稅

24、政策混用現(xiàn)象經常發(fā)生。60二、區(qū)分已完工工程還是未完工工程 要嚴格按照稅收政策國稅發(fā)200631號文件及國稅法2001142號文件規(guī)定判斷企業(yè)開發(fā)工程是否完工，然后再確定重點檢查方向。61第二局部查前準備62一、充分利用網絡信息一房地產企業(yè)網站查找信息二相關政府部門網站查找信息63二、工程所在地實地查看 因為在網絡上已經對該企業(yè)的一些根本情況有了一些根本了解，因此實地檢查是有準備的印證。對該工程有根本的感性認識，在房地產稅務檢查期間，工程所在地的查看應當是經常性的，只有熟悉樓盤實際情況，才能結合財務資料，核對稅款繳納的真實性。64三、案頭分析 研究財務報表以及所得稅納稅申報表。新企業(yè)所得稅申報

25、表非常詳細，可以研究出很多內容。65第三局部收入檢查66一、售樓處檢查 一先以購樓人員的名義，到售樓處，詢問一些事情，尤其是查驗是否有個人卡收取房款的情況，要求給房地產商打款，掌握其個人卡或賬外賬號。67一、售樓處檢查 二取得銷控表 68一、售樓處檢查 三及時亮明身份，突擊售樓部經理的微機。取得第一手資料，以待同企業(yè)申報表及帳簿資料進行核對。69二、財務部門檢查 一責令提供發(fā)票購領本包括收據和所有發(fā)票。發(fā)票購領本用以核對該企業(yè)是否提供了全額的發(fā)票。70二、財務部門檢查 二責令提供蓋著備案章的銷售合同 目前全國很多地方都已經實行銷售合同網上備案，給銷售合同的核查提供了便利。71二、財務部門檢查

26、三責令提供銷售臺賬。銷售臺賬是比財務賬更加詳細的銷售情況明細。72三、收入檢查一般方法 一查“預收賬款科目貸方 看是否有明顯的預售收入未繳納所得稅情況。由于征管原因，此類問題確實存在。正宗的預售收入就是應當在“預收賬款科目反映。一般來說房地產企業(yè)往往采取預售銷售的模式，因此預收賬款科目是最重要的賬戶。73三、收入檢查一般方法 二查“應收賬款科目 有的企業(yè)不設“預收賬款科目，可以查看“應收賬款科目的貸方。在稽查實踐中發(fā)現(xiàn)，有的企業(yè)人為的將收取的預售款項分別在預收賬款同應收賬款貸方反映。僅將在預收賬款科目反映的收入申報納稅。74三、收入檢查一般方法 三查“其他應付款科目 一般下設二級科目“房款、“

27、訂金、“定金、“保證金、“誠意金等都屬于預售收入。 尤其還要注意“其他應付款科目是否有大額借款隱瞞收入問題75三、收入檢查一般方法 四查是否存在支付給中介機構的費用 如果有支付的傭金發(fā)生，意味著肯定有預售收入。如：簽訂了合同，每賣出一套房子，中介公司要2%的手續(xù)費，在06年12月31日的憑證中，列支給中介公司傭金72萬，而該公司僅申報1800萬收入，隱瞞了另外的1800萬。76三、收入檢查一般方法 五查應繳稅金-應繳營業(yè)稅發(fā)生額 看是否有申報營業(yè)稅，而隱瞞所得稅收入問題。可以將應繳營業(yè)稅除以5的稅率，得出總收入總收入現(xiàn)房銷售收入預售收入租金收入，同企業(yè)所得稅納稅申報表、利潤表相核對，看是否有對

28、稅務機關隱瞞收入的行為。77三、收入檢查一般方法 六查“銀行存款日記賬 看是否有莫名的大筆款項轉入，隱瞞預售收入。如果有向非金融機構的借款，一定要審查借款合同，看是否有利息發(fā)生，無利息發(fā)生的借款一般是假的?！笆袌鼋洕鐣]有白吃的午餐78三、收入檢查一般方法 七到人民銀行去查看賬號 隨著通過銀行卡支付結算手段的興旺，將收入隱瞞在銀行賬號的情況已經比較少見。 新動向為將預售收入隱瞞在個人銀行卡上，給稅務機關帶來了很大的難度。79三、收入檢查一般方法八核對“銀行對賬單與“銀行存款日記賬 可以借助會計工作，令其作出“銀行存款余額調節(jié)表，從而看是否有未入賬的收入工程。80三、收入檢查一般方法 九到銀行

29、去查按揭款情況 某企業(yè)采取偽造銷售合同的手段，隱瞞按借款，還聲稱自己是為了給用戶多貸款。81三、收入檢查一般方法 十到房管局查“銷售合同情況 房管局可以查的信息有：銷售合同備案情況、初始產權證明辦理情況、房產證辦理情況，可以有效的控制房地產企業(yè)的收入。 但是這種方法見效的可能效比較小，因為實踐證明，沒有一定的力度，房管局是很難配合的。82三、收入檢查一般方法十一 檢查施工單位同房地產公司的款項結算 1因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入不通過“營業(yè)外收入科目核算，而直接抵減應付工程款，從而減少會計利潤。 2工抵房問題。83三、收入檢查一般方法 十二檢查應付款項 1內資企業(yè)超過三年的應付未付款項

30、，是否調增應納稅所得額。要注意13號令的前置條件 2外資企業(yè)超過兩年的應付未付款項，是否調增應納稅所得額。國稅發(fā)1999195號文件84三、收入檢查一般方法 十三建設局、規(guī)劃局檢查工程情況 看是否有企業(yè)財務賬目上有明顯的漏項情況。但如果工程在外地，隱瞞工程問題就很難在建設局、規(guī)劃局查出。85三、收入檢查一般方法十四檢查委托代銷合同以保證稅基的完整 因為委托代銷時，有時要按照買斷價或基價確認收入，而不能按照銷售合同確認收入。 當銷售價格小于買斷價或基價時，應當按照買斷價格或者基價來處理，而不能按照銷售合同計稅。此時要特別注意審查委托代銷合同。86三、收入檢查一般方法十五檢查以地換房在實際銷售階段是否納入銷售入。 國稅函2002172號文件的規(guī)定。87第四局部本錢、費用檢查88一、索取本錢相關資料 索取企業(yè)合同臺賬及合同付款情況臺賬。檢查本錢工程合同記載內容是否相同。將工程決算書同企業(yè)實際列支的本錢進行核對。計算單位工程本錢，以驗證本錢工程是否真實。89二、合法扣稅憑證檢查 一合法扣稅憑證的完整性檢查看開發(fā)本錢科目借方對應的原始憑證是否齊全，是否有白條或者無原始憑證列支本錢情況。90二、合法扣稅憑證檢查 二合法扣稅憑的形式真實性檢查看原始憑證中所附發(fā)票是否真實。1了解發(fā)票的版次，看是否有明顯的作廢票計入開發(fā)本錢情況。2運用ctais系統(tǒng)查詢發(fā)票流向，檢查