經(jīng)濟(jì)師資格考試中級(jí)《房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)》講義1-5章

1、經(jīng)濟(jì)中級(jí)?房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)?講義01章第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)根本理論【主要內(nèi)容】第一節(jié) 區(qū)位理論第二節(jié) 供求理論第三節(jié) 地租地價(jià)理論第四節(jié) 城市化理論【內(nèi)容詳解】第一節(jié)區(qū)位理論1.1 區(qū)位的含義區(qū)位location指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系空間幾何位置還強(qiáng)調(diào)自然地理要素和人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的關(guān)系在空間位置上的反映1.2 區(qū)位的特征四特征綜合性自然區(qū)位天文區(qū)位經(jīng)緯度自然地理區(qū)位社會(huì)區(qū)位經(jīng)濟(jì)區(qū)位文化區(qū)位政治區(qū)位確定性方位距離層次性大位置小位置地址微位置歷史性地理環(huán)境的變化以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化引起區(qū)位的歷史變遷區(qū)位的歷史性是城市遷移和興衰的重要原因【例題1單項(xiàng)選擇題】【2021年真

2、題】某城市位于東經(jīng)ll679，北緯3957，該經(jīng)緯度反映的是該城市的 。答案D【例題2多項(xiàng)選擇題】【2021年真題】按照客體的多樣性，區(qū)位可分成自然區(qū)位和社會(huì)區(qū)位。以下區(qū)位中，屬于社會(huì)區(qū)位的有 。答案BCD1.3 房地產(chǎn)區(qū)位的含義*概念指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系要素四要素位置坐落方位距離朝向樓層交通通達(dá)性可及性從外到達(dá)該宗房地產(chǎn)便捷性從該房地產(chǎn)去往其他地方周圍環(huán)境和景觀自然環(huán)境人文環(huán)境景觀外部配套設(shè)施根底設(shè)施道路、供水、供電、供氣、供熱、通訊等公共效勞設(shè)施教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)效勞、郵電、市政公用設(shè)施等位置與區(qū)位的關(guān)系房地產(chǎn)不可移動(dòng)，其位置固定不變?nèi)我灰匕l(fā)

3、生變化，意味著房地產(chǎn)區(qū)位發(fā)生變化【例題1多項(xiàng)選擇題】【典型例題】房地產(chǎn)區(qū)位主要包括 等要素。答案ABCE【例題2單項(xiàng)選擇題】【典型例題】表述一宗房地產(chǎn)的便捷性比擬好，主要是指 。答案C1.4 區(qū)位理論的概念概念區(qū)位理論是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)優(yōu)化組合的理論經(jīng)濟(jì)活動(dòng)如何在空間上分布主要理論農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位如何布局工業(yè)區(qū)位理論工業(yè)企業(yè)如何布局中心地理論城市如何布局城市空間理論城市內(nèi)部各用地功能如何布局2.1 杜能孤立國(guó)理論的前提只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)，孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕城市是農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)，農(nóng)村那么靠城市供給工業(yè)品運(yùn)輸工具只有馬車農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)

4、費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比經(jīng)營(yíng)者以獲取最大利潤(rùn)為目的2.2 杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的主要內(nèi)容農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)方式，由市場(chǎng)上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價(jià)格決定農(nóng)產(chǎn)品的銷售本錢為生產(chǎn)本錢和運(yùn)輸本錢之和經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)為P=V-E+T經(jīng)營(yíng)者追求利潤(rùn)最大化銷售價(jià)格和生產(chǎn)本錢是常數(shù)P+T=V-E=k利潤(rùn)最大化的唯一方法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小如何通過(guò)合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)【例題單項(xiàng)選擇題】【往年真題】 按照杜能理論的假設(shè)， 之和等于一個(gè)常數(shù)。A.本錢、運(yùn)費(fèi)B.利潤(rùn)、本錢C.運(yùn)費(fèi)、利潤(rùn)D.價(jià)格、利潤(rùn)答案C解析P=V-E+T P+T=V-E=k利潤(rùn)加上運(yùn)費(fèi)是常數(shù)，價(jià)格減去生產(chǎn)本錢也是常數(shù)。2.

5、3 杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的結(jié)論杜能圈自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品林業(yè)區(qū)，生產(chǎn)木材谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品三圃農(nóng)作制區(qū)畜牧業(yè)區(qū)-開(kāi)展畜牧業(yè)2.4 杜能圈的修正模型兩修正考慮河流的影響水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比擬，農(nóng)作物輪作將沿著流河兩岸延伸至邊界考慮其它城市的影響各城市根據(jù)實(shí)力形成各自的市場(chǎng)范圍，形成競(jìng)爭(zhēng)，使杜能圈變形3.1 韋氏工業(yè)區(qū)位論的假設(shè)條件均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品3.2 以運(yùn)輸本錢定向的工業(yè)區(qū)位分析工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地

6、運(yùn)費(fèi)的大小主要取決于運(yùn)輸距離和貨物重量主要考慮原材料的運(yùn)費(fèi)和制成品的運(yùn)費(fèi)工業(yè)原料分類：遍布性原料和限地性原料原料指數(shù)限地性原料總重量/制成品總重量原料指數(shù)遍布性原料0純?cè)?失重性原料大于1原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場(chǎng)越近案例礦石冶煉生產(chǎn)針【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】韋伯提出的原料指數(shù)是指 。答案B解析此題考查原料指數(shù)的公式。原料指數(shù)限地性原料總重量/制成品總重量3.3 勞工本錢影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析工業(yè)區(qū)位的第一次變形追求運(yùn)輸本錢與勞工本錢總和的最低如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動(dòng)力費(fèi)用，那么會(huì)遷移勞工本錢指數(shù)：每單位

7、產(chǎn)品的平均工資本錢勞工系數(shù)勞工本錢指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓縿诠は禂?shù)越大，那么工廠越需要遷向勞動(dòng)力本錢低的地方3.4 集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位的分析工業(yè)區(qū)位的第二次變形集聚因素兩類生產(chǎn)集聚，也稱純集聚，是一般集聚因素，是內(nèi)在因素規(guī)模擴(kuò)大分工合作社會(huì)集聚，也稱偶然集聚，是特殊集聚因素，是外在因素交通資源企業(yè)相鄰獲得額外利潤(rùn)分散因素取決于集中與分散的比擬利益大小4.1 根本概念中心地指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種商品和效勞的中心城市或中心居民點(diǎn)中心性一個(gè)中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度需求門(mén)檻中心地能維持供給某種商品和效勞所需的最低購(gòu)置力和效勞水平商品銷售范圍消費(fèi)者為獲取商品和效勞所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中

8、心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和效勞半徑【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】某中心地能維持供給某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)置力和效勞水平被稱為 。答案A4.2 克氏中心地理論的假設(shè)條件均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民交通費(fèi)用與距離成正比廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)4.3 克氏中心地理論的結(jié)論六邊形市場(chǎng)各廠商的銷售范圍為圓形新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來(lái)越小，直到需求門(mén)檻為止各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無(wú)差異線劃分給不同的廠商形成六邊形的市場(chǎng)區(qū)域4.4 克氏市場(chǎng)等級(jí)序列多種商品與不同檔次高級(jí)商服中心，提供高中低級(jí)商品和效勞中級(jí)商服中心，提供中低級(jí)商品和效勞低級(jí)商服中心，提供低級(jí)商品和效

9、勞需求門(mén)檻和效勞范圍由高到低，由大到小5.城市空間結(jié)構(gòu)理論四種理論5.1 同心圓理論伯吉斯基于生態(tài)學(xué)的入侵和承繼概念來(lái)解釋城市土地利用在空間上的排列城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展中心商務(wù)區(qū)過(guò)渡地帶工人住宅區(qū)高級(jí)住宅區(qū)通勤人士住宅區(qū)巴布科克考慮到交通軸線的輻射作用，將理論修正為星狀環(huán)形模式【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】伯吉斯對(duì)同心圓土地利用模式進(jìn)行的動(dòng)態(tài)分析，是從生態(tài)學(xué)的 觀點(diǎn)出發(fā)的。A.“演替與開(kāi)展B.“入侵和演替C.“承繼和開(kāi)展D.“入侵和承繼答案D5.2 扇形理論核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形開(kāi)展5.3 多核心理論一

10、個(gè)城市內(nèi)會(huì)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心，其中一個(gè)主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生多核心理論基于地租地價(jià)理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心形成城市多中心的因素活動(dòng)的相互依賴性活動(dòng)互補(bǔ)互利，自然集聚交通原因排斥與自己的集結(jié)高地價(jià)、高房租排斥較低品質(zhì)使用5.4 中心商務(wù)區(qū)土地利用模式三項(xiàng)指標(biāo)CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)4個(gè)圈層零售業(yè)集中區(qū)多層建筑集中區(qū)辦公區(qū)商服活動(dòng)區(qū)【總結(jié)與比照】區(qū)位選擇的原那么地租和生產(chǎn)本錢和運(yùn)輸本錢總和最小的地方三種區(qū)位論的實(shí)質(zhì)與前提假設(shè)實(shí)質(zhì)假設(shè)農(nóng)業(yè)區(qū)位論在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原那么只有一個(gè)城市，且是孤立國(guó)運(yùn)輸工具只有馬車孤立國(guó)環(huán)境均質(zhì)，且與

11、外部隔絕農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的工業(yè)區(qū)位論找出工業(yè)產(chǎn)品本錢最低、利潤(rùn)最大的位置，作為配置工業(yè)企業(yè)的依據(jù)均質(zhì)國(guó)家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素工業(yè)原料、燃料地點(diǎn)固定且工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍，需求量不變勞動(dòng)力不能流動(dòng)，價(jià)格，供給充裕運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)討論同一產(chǎn)品中心地理論找出城市的分布規(guī)律均質(zhì)平原與無(wú)差異性的居民交通費(fèi)用與距離成正比廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人貨物可自由流動(dòng)第二節(jié)供求理論1.1 房地產(chǎn)需求的含義房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)置的數(shù)量需求的兩條件需求與需要的區(qū)別消費(fèi)者愿意購(gòu)置，即有購(gòu)置的

12、欲望消費(fèi)者能夠購(gòu)置，即有支付能力房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指在一定時(shí)間內(nèi)，一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有的消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)愿意并且能夠購(gòu)置的數(shù)量，即市場(chǎng)需求是所有的消費(fèi)者需求的總和【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】對(duì)于某類商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但無(wú)支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也無(wú)支付能力，那么對(duì)該類商品房能形成有效需求的是 。答案A1.2 決定房地產(chǎn)需求的因素五因素房地產(chǎn)價(jià)格水平反相關(guān)，特例是炫耀物品和吉芬物品消費(fèi)者的收入水平正相關(guān)消費(fèi)者的偏好相關(guān)物品的價(jià)格水平包括替代品和互補(bǔ)品消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期買漲不買跌【例題多項(xiàng)選擇題】【2021年真題】房地產(chǎn)有效需求是 等因素的

13、函數(shù)。答案BDE1.3 房地產(chǎn)需求曲線一般商品的需求量與價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系價(jià)格上升，需求減少,價(jià)格下降，需求增加需求曲線的變動(dòng)沿需求曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化需求曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化2.1 房地產(chǎn)供給的含義房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和擁有者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量形成供給的條件兩條件愿意供給有能力供給房地產(chǎn)市場(chǎng)供給指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上，所有開(kāi)發(fā)商和擁有者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供的數(shù)量，即所有開(kāi)發(fā)商和擁有者供給的總和潛在供給量潛在供給量存量拆毀量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量新開(kāi)發(fā)量2.2 決

14、定房地產(chǎn)供給的因素該種房地產(chǎn)價(jià)格水平正相關(guān)關(guān)系該種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢反相關(guān)關(guān)系該種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)水平正相關(guān)關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期看好市場(chǎng)，減少當(dāng)期供給捂盤(pán)，對(duì)未來(lái)悲觀，增加當(dāng)期供給2.3 房地產(chǎn)供給曲線房地產(chǎn)供給量與價(jià)格之間正相關(guān)價(jià)格上升，供給增加，價(jià)格下降，供給減少供給曲線的變動(dòng)沿供給曲線的變動(dòng)價(jià)格發(fā)生變化供給曲線的平移價(jià)格以外的因素發(fā)生變化均衡價(jià)格是指商品的需求價(jià)格與供給價(jià)格相一致時(shí)的價(jià)格供給不變時(shí)需求增加，那么價(jià)格上漲需求減少，那么價(jià)格下跌需求不變時(shí)供給增加，那么價(jià)格下降供給減少，那么價(jià)格上漲全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況全國(guó)同類房地產(chǎn)的供求狀況本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供

15、求狀況第三節(jié) 地租地價(jià)理論地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)向土地使用者讓渡土地使用權(quán)時(shí)索取的超額利潤(rùn)地價(jià)是土地所有者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，是買賣土地的價(jià)格我國(guó)土地國(guó)家所有，地價(jià)指一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，國(guó)家出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入，其本質(zhì)是一次性收取的假設(shè)干年的地租地 租主要形式奴隸制地租勞役地租封建制地租前期以實(shí)物為主，后期出現(xiàn)了貨幣地租資本主義地租貨幣地租社會(huì)主義地租仍然存在地租，反映國(guó)家、集體和個(gè)人三者根本利益一致的前提下，對(duì)土地收益的分配關(guān)系3.級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租3.1 級(jí)差地租級(jí)差地租肥沃程度位置級(jí)差地租同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資

16、本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)3.2 絕對(duì)地租由于土地的所有權(quán)使耕種最劣等的地也需支付的租金土地所有者憑借對(duì)土地所有權(quán)的壟斷所取得3.3 壟斷地租由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租條件土地私有權(quán)壟斷某些土地具有特殊的自然條件4.地租與地價(jià)的關(guān)系地租是地價(jià)的根底地價(jià)是地租的資本化地價(jià)不是土地的購(gòu)置價(jià)格，而是土地所提供的地租的購(gòu)置價(jià)格永久租期土地，假設(shè)每年的地租額為定值R，并且折現(xiàn)率i不變，那么地租與地價(jià)的關(guān)系為【例題多項(xiàng)選擇題】【典型例題】地租與地價(jià)的關(guān)系是 。C.對(duì)于永久租期土地，地價(jià)是每年的地租的簡(jiǎn)單加和D.對(duì)于永久租期土地，地價(jià)是每年的地租折現(xiàn)值的加和E.假設(shè)每年

17、取得地租額為定值并且折現(xiàn)率不變，那么地價(jià)等于地租除以折現(xiàn)率或利息率答案ABD解析E應(yīng)加個(gè)條件，即永久租期第四節(jié)城市化理論1.1 城市的概念城市是一定數(shù)量的非農(nóng)人口和非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集聚地，是國(guó)家或一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心我國(guó)的城鄉(xiāng)居民點(diǎn)系列為：村鄉(xiāng)鎮(zhèn)建制鎮(zhèn)市城鎮(zhèn)或城市包括建制鎮(zhèn)和市，城市型居民點(diǎn)鄉(xiāng)村包括村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)村型居民點(diǎn)1.2 城市與鄉(xiāng)村的區(qū)別區(qū)別工程城市鄉(xiāng)村人口職業(yè)構(gòu)成以非農(nóng)人口集聚為主是農(nóng)業(yè)人口集聚為主人口與建筑規(guī)模與密度大小空間形態(tài)和物質(zhì)構(gòu)成用地類型多樣，根底設(shè)施與公共效勞設(shè)施完備用地類型單一,根底設(shè)施與公共效勞設(shè)施相對(duì)薄弱職能類型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心與各種產(chǎn)業(yè)集聚地職能

18、單一【例題多項(xiàng)選擇題】【2007年真題】與鄉(xiāng)村相比，現(xiàn)代城市的特性表達(dá)在 。D.一定地域的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心答案BCD1.3 城市的分類序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)1城市人口規(guī)模特大城市大城市中等城市小城市100萬(wàn)50萬(wàn)100萬(wàn)20萬(wàn)50萬(wàn)20萬(wàn)2城市行政級(jí)別直轄市地級(jí)市縣級(jí)市建制鎮(zhèn)3城市的職能具有綜合職能的城市以某種職能為主的城市4城市地理位置南方城市與北方城市沿海城市和內(nèi)陸城市邊境城市和內(nèi)地城市5城市地形地貌平原城市、山地城市、高原城市丘陵城市、盆地城市、河谷城市6城市平面幾何形狀塊狀城市、帶狀城市、星狀城市7城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)單中心城市多中心城市8城市道路格局棋盤(pán)形城市、放射形城市、不規(guī)那么形城市1.4 城

19、市的產(chǎn)生與開(kāi)展四大階段序號(hào)城市開(kāi)展階段對(duì)應(yīng)工業(yè)化時(shí)期城市化水平備注1絕對(duì)集中階段工業(yè)化初期城市化水平提高階段開(kāi)展中國(guó)家2相對(duì)集中階段工業(yè)化成熟期城市化高速開(kāi)展階段3相對(duì)分散階段后工業(yè)化初期郊區(qū)化前兆4絕對(duì)分散階段后工業(yè)化成熟期郊區(qū)化西方興旺國(guó)家【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】城市進(jìn)化理論把城市的開(kāi)展演變劃分為四大階段，依次為 。A.絕對(duì)集中、相對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散B.相對(duì)集中、絕對(duì)集中、相對(duì)分散、絕對(duì)分散C.絕對(duì)集中、相對(duì)集中、絕對(duì)分散、相對(duì)分散D.相對(duì)集中、絕對(duì)集中，絕對(duì)分散、相對(duì)分散答案A2.城市化與逆城市化2.1 城市化的涵義城市化也稱為城鎮(zhèn)化，是鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘械囊环N復(fù)雜過(guò)程表

20、現(xiàn)為人口和生活方式的變化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及空間的集聚城市規(guī)模的擴(kuò)大與擴(kuò)展城市數(shù)量增多形成城市體系2.2 城市化的進(jìn)程城市化階段城市化水平城市化速度初級(jí)階段較低較慢加速階段很快飽和階段后期階段較高減速2.3 城市化的度量城市化度量指標(biāo)城市化水平城市化率城市化率計(jì)算方法一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直仍酱?，說(shuō)明城市化水平越高2.4 城市化引起的變化引起城市體系的屬性和動(dòng)態(tài)特征的變化引起城市形態(tài)的變化引起城市生態(tài)的轉(zhuǎn)變引起城市性態(tài)的變化2.5 城市化與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的關(guān)系城市化與經(jīng)濟(jì)開(kāi)展存在相輔相成的關(guān)系經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展推動(dòng)了城市化的進(jìn)程城市化反過(guò)來(lái)又推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】某省的總

21、人口為5000萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口為2250 萬(wàn)人，那么該省的城鎮(zhèn)化率為 。A.30 %B.45 %C.50 %D.55 %答案B解析一個(gè)區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘陌俜直龋?250/5000=45%2.6 逆城市化逆城市化大都市區(qū)的人口向較小的都市乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)分散化的過(guò)程是一種暫時(shí)的調(diào)整，而不是一種長(zhǎng)久的變化再城市化城市衰退之后的復(fù)興，衰退的城市恢復(fù)了增長(zhǎng)3.1 郊區(qū)化概念郊區(qū)化指區(qū)域城市化水平到達(dá)一定程度70%80%，市區(qū)開(kāi)展速度變得緩和平穩(wěn)，城市人口、就業(yè)崗位和效勞業(yè)由市區(qū)向外遷移的一種分散化過(guò)程。實(shí)質(zhì)：一個(gè)城市內(nèi)部由市區(qū)向郊區(qū)的分散郊區(qū)城鎮(zhèn)化是指城市郊區(qū)的鄉(xiāng)村地域向城鎮(zhèn)地域轉(zhuǎn)化的過(guò)程。實(shí)

22、質(zhì)：代表了鄉(xiāng)村與城鎮(zhèn)的向心集聚【難點(diǎn)】郊區(qū)化與郊區(qū)城鎮(zhèn)化的區(qū)別區(qū)別工程郊區(qū)化郊區(qū)城鎮(zhèn)化動(dòng)力來(lái)自城市內(nèi)部的離心力來(lái)自向心、離心等各種力量方向由市區(qū)向外由郊區(qū)向市內(nèi)實(shí)質(zhì)人口與經(jīng)濟(jì)要素由城市中心區(qū)向近郊區(qū)的離心擴(kuò)散市區(qū)的離心擴(kuò)散人口與經(jīng)濟(jì)要素由郊區(qū)向市區(qū)的聚集郊區(qū)的向心集聚視角不同站在城市中心的角度站在郊區(qū)的角度【難點(diǎn)】郊區(qū)化與逆城市化的區(qū)別逆城市化著眼的是整個(gè)城市體系，郊區(qū)化著眼的是一個(gè)城市的開(kāi)展趨勢(shì)【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】大都市區(qū)的人口向較小的都市區(qū)乃至鄉(xiāng)村地區(qū)流動(dòng)的分散化過(guò)程，稱為 現(xiàn)象。答案C解析注意與郊區(qū)化的區(qū)別3.2 興旺國(guó)家的郊區(qū)化進(jìn)程郊區(qū)化前的外遷沿鐵路和電車線外遷汽車郊

23、區(qū)化時(shí)期19201950普遍郊區(qū)化時(shí)期19501980城市功能逐步完善時(shí)期80年代形成邊緣新城階段90年代以來(lái)3.3 中國(guó)的郊區(qū)化大城市中心區(qū)人口絕對(duì)量下降作為中國(guó)城市郊區(qū)化的標(biāo)志1982年表現(xiàn)：人口郊區(qū)化工業(yè)郊區(qū)化外來(lái)人口郊區(qū)集聚郊區(qū)化形成機(jī)制7大機(jī)制方案經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，人口流動(dòng)的限制性因素減弱是城市開(kāi)展的必然階段城市土地有償使用制度觸發(fā)了郊區(qū)化發(fā)生的機(jī)制郊區(qū)新區(qū)開(kāi)發(fā)與老區(qū)舊城改造的合力推進(jìn)了郊區(qū)化交通通信設(shè)施的改善提供了條件城市規(guī)劃與管理政策的強(qiáng)制與引導(dǎo)外來(lái)人口的定位經(jīng)濟(jì)中級(jí)?房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)?講義02章第二章房地產(chǎn)征收征用第一節(jié)房地產(chǎn)征收征用概述1.1 房地產(chǎn)征收的概念是指國(guó)家為

24、了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為本質(zhì)是所有權(quán)由集體、單位和個(gè)人變?yōu)閲?guó)家所有征收主體是國(guó)家，通常是政府部門(mén)，屬于政府行使行政權(quán)1.2 房地產(chǎn)征收的類型集體所有的土地征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收國(guó)有土地上的房屋征收城市房屋拆遷集體土地上的房屋征收其他不動(dòng)產(chǎn)征收1.3 房地產(chǎn)征收的限制條件三條件征收只能是以開(kāi)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對(duì)禁止以商業(yè)用途為目的的征收征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值對(duì)被征收人損失予以公正補(bǔ)償2.1 征用的概念和限制條件概念指國(guó)家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要

25、，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為限制條件征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況，平時(shí)不得采用征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償2.2 征用的特征征用必須是因緊急需要屬于公共利益無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)置解決國(guó)家必須依法行使征用權(quán)專屬于政府的權(quán)力不轉(zhuǎn)移所有權(quán)只轉(zhuǎn)移使用權(quán)，用后返還既適用于不動(dòng)產(chǎn)也適用于動(dòng)產(chǎn)2.3 征收與征用的異同共同點(diǎn)兩點(diǎn)強(qiáng)制性，都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意補(bǔ)償性，都應(yīng)給予補(bǔ)償區(qū)別四點(diǎn)征 收征 用前提條件不同為了公共利益需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要適用對(duì)象不同限于不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均適用所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同所有權(quán)轉(zhuǎn)移所有權(quán)不變，使

26、用權(quán)轉(zhuǎn)移補(bǔ)償不同法律規(guī)定雙方依據(jù)法律規(guī)定協(xié)商確定第二節(jié)房地產(chǎn)征收的前提條件房地產(chǎn)征收因具有強(qiáng)制性，所以必須限制在公共利益的范圍之內(nèi)但公共利益如何界定，目前還未達(dá)成共識(shí)2.公共利益的特點(diǎn)四特點(diǎn)公共利益是客觀的獨(dú)立地真實(shí)地存在于各種利益之上公共利益是共享的是社會(huì)共同的、整體的、普遍的利益，不是多數(shù)人與少數(shù)人的問(wèn)題公共利益是不確定的利益內(nèi)容的不確定性和受益對(duì)象的不確定性公共利益不同于國(guó)家利益或政府利益有時(shí)重合，有時(shí)甚至沖突商業(yè)利益與公共利益并非絕對(duì)對(duì)立，有時(shí)是一致的商業(yè)利益是否構(gòu)成公共利益，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況作出判斷第三節(jié)房地產(chǎn)征收的權(quán)限和程序1.集體土地征收程序五步1.1 申請(qǐng)申請(qǐng)主體任何申請(qǐng)集體用地

27、的單位和個(gè)人，三個(gè)除外鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地農(nóng)民宅基地鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地申請(qǐng)形式根據(jù)總體設(shè)計(jì)一次申請(qǐng)分期建設(shè)的分期申請(qǐng)向哪個(gè)部門(mén)申請(qǐng)向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)提出申請(qǐng)?建設(shè)用地申請(qǐng)表?附件建設(shè)單位資質(zhì)證明工程可行性研究報(bào)告批復(fù)或其它批準(zhǔn)文件建設(shè)工程用地預(yù)審報(bào)告初步設(shè)計(jì)或其他有關(guān)批準(zhǔn)文件建設(shè)工程總平面布置圖占用耕地的，必須提出補(bǔ)充耕地方案建設(shè)工程位于地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的，提供地質(zhì)災(zāi)害性評(píng)估報(bào)告1.2 審查土地行政主管部門(mén)進(jìn)行審查，提出建設(shè)工程用地預(yù)審報(bào)告市縣土管部門(mén)擬訂或編制以下資料收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案補(bǔ)充耕地方案征收土地方案供地方案建設(shè)工程用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)土地利用總

28、體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖勘測(cè)定界圖及勘測(cè)定界技術(shù)報(bào)告地籍資料或其他土地權(quán)屬證明材料土地有償使用合同及說(shuō)明城市規(guī)劃圖和村莊集鎮(zhèn)規(guī)劃圖報(bào)經(jīng)同級(jí)人民政府審核同意后，報(bào)上一級(jí)土地主管部門(mén)審查上級(jí)土管部門(mén)再報(bào)同級(jí)人民政府審核再逐級(jí)上報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府，將資料送同級(jí)土管部門(mén)審查1.3 批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案的條件符合土地利用總體規(guī)劃確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度方案確定的控制指標(biāo)占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開(kāi)發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件征收土地方案的條件被征收土地界址、地類、面積清楚，權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)符合法律、法規(guī)規(guī)定的需

29、要安置人員的安置途徑切實(shí)可行供地方案符合條件符合國(guó)家的土地供給政策申請(qǐng)用地面積符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約用地要求劃撥方式供地的，符合法定的劃撥用地條件以有償使用方式供地的，供地方式、年限、有償使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額符合規(guī)定只占用國(guó)有未利用地的，必須符合規(guī)劃、界址清楚、面積準(zhǔn)確1.4 公告由被征地所在地的市縣人民政府組織實(shí)施，并組織公告公告的內(nèi)容批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)征收土地的用途、范圍、面積征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置方法辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙?.5 征收補(bǔ)償2.集體土地征收的審批兩步2.1 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批用途變化工程批準(zhǔn)單位土地審批單位省級(jí)政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型根底設(shè)施建設(shè)工程國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)工程

30、國(guó)務(wù)院為實(shí)施規(guī)劃而農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)具體建設(shè)工程用地市縣政府其它工程省級(jí)政府2.2 土地征收審批所有權(quán)變化國(guó)務(wù)院和省級(jí)兩級(jí)審批國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的工程所有的根本農(nóng)田根本農(nóng)田以外的耕地超過(guò)35公頃的其他土地超過(guò)70公頃的包括耕地和其它土地之和超過(guò)70公頃的省級(jí)政府批準(zhǔn)的工程除由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)之外的其它土地必須同時(shí)報(bào)國(guó)務(wù)院備案農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批與土地征收審批的關(guān)系三種情況農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)權(quán)限征收土地批準(zhǔn)權(quán)限處理方式國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院或省級(jí)政府由國(guó)務(wù)院同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府省級(jí)政府省級(jí)政府同時(shí)批準(zhǔn)省級(jí)政府國(guó)務(wù)院先由省級(jí)政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，再由國(guó)務(wù)院辦理征地審批【例題多項(xiàng)選

31、擇題】【典型例題】以下征地屬于非法征地、無(wú)效征地的是 。D.省級(jí)人民政府批準(zhǔn)共征收100公頃，但其中耕地只有20公頃，其余為荒地答案ABDE3.城市房屋拆遷的管理體制四類主體國(guó)家一級(jí)的房屋拆遷管理部門(mén)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房屋拆遷工作的監(jiān)督管理地方一級(jí)的房屋拆遷管理部門(mén)縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(mén)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理拆遷協(xié)管部門(mén)縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)互相配合，保證拆遷管理工作順利進(jìn)行與房屋拆遷有關(guān)的土地管理部門(mén)縣級(jí)以上人民政府土地管理主管部門(mén)負(fù)責(zé)有關(guān)拆遷的土地管理工作4.城市房屋拆遷的程序四步4.1 提出拆遷申請(qǐng)向被拆遷房屋所在地的市縣人民政府房

32、屋拆遷管理部門(mén)提出提交的資料建設(shè)工程批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件拆遷方案和拆遷方案拆遷補(bǔ)償安置資金證明4.2 拆遷審批和取得拆遷許可證管理部門(mén)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，核發(fā)拆遷許可證拆遷許可證是房屋拆遷的法律憑證管理部門(mén)同時(shí)將拆遷許可證的內(nèi)容以房屋拆遷公告的形式予以公布4.3 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是拆遷人與被拆遷人之間就補(bǔ)償安置問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的主要內(nèi)容被拆遷房屋的地點(diǎn)、面積、用途補(bǔ)償方式補(bǔ)償金額安置用房面積和安置地點(diǎn)搬遷過(guò)渡方式及期限違約責(zé)任拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的特征協(xié)議當(dāng)事人主體特定協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制協(xié)議簽訂有相對(duì)的強(qiáng)制性公證與備

33、案一般工程可公證，并送房屋拆遷主管部門(mén)備案拆遷代管房屋的，代管人是拆遷主管部門(mén)的，補(bǔ)償安置協(xié)議必須經(jīng)公證，并辦理證據(jù)保全4.4 實(shí)施拆遷必須在拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)拆遷拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實(shí)施拆遷，但拆遷管理部門(mén)不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托委托拆遷合同訂立15日內(nèi)，到管理部門(mén)備案拆遷中不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力脅迫和其他非法手段實(shí)施拆遷被委托的拆遷業(yè)務(wù)不得轉(zhuǎn)讓第四節(jié)房地產(chǎn)征收的補(bǔ)償和安置1.1 征地補(bǔ)償費(fèi)用的含義和構(gòu)成主要三項(xiàng)土地補(bǔ)償費(fèi)按原用途補(bǔ)償對(duì)土地的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)人員的補(bǔ)償?shù)厣细街锖颓嗝缪a(bǔ)償費(fèi)對(duì)附著物的補(bǔ)償1.2 征地補(bǔ)償?shù)牟襟E

34、辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洿_定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)擬定并公布征地補(bǔ)償、安置方案并征求意見(jiàn)對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上人民政府協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)不成的由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決征地補(bǔ)償安置方案組織實(shí)施由市縣人民政府批準(zhǔn)后，由市縣土地管理部門(mén)實(shí)施征地補(bǔ)償費(fèi)用的使用土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有安置補(bǔ)助費(fèi)專款用于安置剩余勞動(dòng)力由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，支付給組織由企業(yè)安置的，支付給安置單位實(shí)行貨幣安置的，發(fā)放給每個(gè)被安置的人1.3 征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)1.3.1 耕地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)為耕地被征收前平均年產(chǎn)值的610倍安置補(bǔ)助費(fèi)總安置補(bǔ)助費(fèi)需安置的人數(shù)每一個(gè)安置的人口的安置

35、補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)需安置的人數(shù)，按照被征收耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量來(lái)計(jì)算每個(gè)需安置的人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的46倍但每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)不得超過(guò)被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍如果還不能保持農(nóng)民原有生活水平的，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍地上附著物補(bǔ)償費(fèi)由省級(jí)規(guī)定青苗補(bǔ)償費(fèi)可以移植的，支付移植費(fèi)不能移植的，給予合理補(bǔ)償或作價(jià)收購(gòu)，由省級(jí)規(guī)定安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用社會(huì)保障資金原那么上由農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)村集體和當(dāng)事政府三方共同承當(dāng)，具體比例結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r確定資金主要從安置補(bǔ)助費(fèi)和土地

36、補(bǔ)償費(fèi)中安排，缺乏以支付的，由當(dāng)?shù)卣畯膰?guó)有土地有償使用收入中解決【例題多項(xiàng)選擇題】【典型例題】征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括 。答案ACDE1.3.2 征收其它土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省級(jí)政府參照征收耕地的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定1.3.3 征收城市郊區(qū)菜地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除以上三項(xiàng)外，還需繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金菜地指城市郊區(qū)連續(xù)三年以上種菜或養(yǎng)殖魚(yú)蝦等的商品菜地和精品魚(yú)塘1.3.4 大中型水利水電工程建設(shè)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)大中型水利水電工程補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定聽(tīng)證制度1.4 被征地農(nóng)民的安置貨幣安置保障安置農(nóng)業(yè)生產(chǎn)安置重新?lián)駱I(yè)安置入股分紅安置異地移民安置2.1 房屋拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象補(bǔ)償對(duì)象是被拆遷房屋及其附屬物的所有權(quán)人而不是使用

37、人所有權(quán)人包括公民和法人2.2 房屋拆遷補(bǔ)償方式貨幣補(bǔ)償以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷人用自己建造或購(gòu)置的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為補(bǔ)償方式規(guī)定兩種特殊情況撤除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只進(jìn)行貨幣補(bǔ)償拆遷租賃用房時(shí)，無(wú)法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換除此以外可以選擇補(bǔ)償類型【例題多項(xiàng)選擇題】【典型例題】房屋拆遷補(bǔ)償形式有 。答案AB解析注意要分清房屋拆遷補(bǔ)償?shù)男问剑驼魇占w土地安置的形式。2.3 特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償出租房屋的拆遷補(bǔ)償無(wú)法解除租賃關(guān)系的，應(yīng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換產(chǎn)權(quán)不明確房屋的拆遷補(bǔ)償向公證機(jī)關(guān)辦

38、理證據(jù)保全辦理公證對(duì)公證機(jī)關(guān)出具的法律文書(shū)立案歸檔以備查用后，可進(jìn)行拆遷設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償首先認(rèn)定抵押的有效性，看其是否經(jīng)抵押登記，未經(jīng)登記不視為抵押及時(shí)通知抵押權(quán)人能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可不能解除抵押合同的，按清償順序進(jìn)行清償，缺乏清償?shù)?，抵押?quán)人向抵押人追償拆遷公益事業(yè)房屋及其附屬物的補(bǔ)償對(duì)公益事業(yè)用房的認(rèn)定一是根據(jù)其效勞對(duì)象，是共享性的還是排他性的二是考慮此類房屋是否有經(jīng)營(yíng)，是否以盈利為目的補(bǔ)償方式根據(jù)城市規(guī)劃主管部門(mén)的要求進(jìn)行重新建設(shè)或者進(jìn)行補(bǔ)償如采用貨幣補(bǔ)償，應(yīng)通過(guò)評(píng)估確定價(jià)格，通常采用本錢法評(píng)估臨時(shí)建筑、違章建筑的拆遷補(bǔ)償臨時(shí)建筑超過(guò)批準(zhǔn)期限

39、的，不予補(bǔ)償未超過(guò)批準(zhǔn)期限的，是合法建筑，按使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予適當(dāng)補(bǔ)償違章建筑是否是違章建筑，必須由規(guī)劃部門(mén)認(rèn)定，拆遷主管部門(mén)無(wú)權(quán)認(rèn)定對(duì)違章建筑，不予補(bǔ)償對(duì)經(jīng)規(guī)劃部門(mén)處分后允許保存的，補(bǔ)辦手續(xù)后按合法建筑給予補(bǔ)償2.4 貨幣補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格搬遷補(bǔ)助費(fèi)由省級(jí)規(guī)定，對(duì)不可重新利用的動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)剩余價(jià)值給予補(bǔ)償過(guò)渡補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)市場(chǎng)租金結(jié)合過(guò)渡期限確定停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)貨幣補(bǔ)償?shù)幕虺凶獾漠?dāng)?shù)厥袌?chǎng)重新找到房屋開(kāi)工開(kāi)業(yè)的合理期限產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期限截止至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付日期安置補(bǔ)償費(fèi)支付房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)尚不能使被征收

40、人購(gòu)置適當(dāng)住房的，可支付安置補(bǔ)助費(fèi)安置補(bǔ)償費(fèi)與房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)之和，不得超過(guò)被征收住宅所處區(qū)位的新建普通商品住房的市場(chǎng)價(jià)格符合廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)提供2.5 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)2.6 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用確定的程序被拆遷房屋調(diào)查登記調(diào)查后作出拆遷補(bǔ)償方案，報(bào)作出征收決定的縣級(jí)以上政府批準(zhǔn)，然后予以公告被拆遷房屋的估價(jià)估價(jià)由具有房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)來(lái)確定縣級(jí)以上政府確定一批估價(jià)機(jī)構(gòu)供選擇選擇方式有被征收人投票、抽簽、協(xié)商等作出拆遷補(bǔ)償估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)首先經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)評(píng)審，才可以作為拆遷補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)對(duì)拆遷補(bǔ)償估價(jià)

41、報(bào)告有異議的，可以在收到報(bào)告后10日內(nèi)，以書(shū)面形式向房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)重新評(píng)審拆遷補(bǔ)償協(xié)議的簽訂由拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，具有法律效力達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議或者所有權(quán)人不明確的，由拆遷人報(bào)請(qǐng)縣級(jí)以上人民政府，根據(jù)拆遷補(bǔ)償方案作出拆遷補(bǔ)償決定權(quán)利人和利害人對(duì)拆遷補(bǔ)償決定不服的，可以行政復(fù)議，也可以行政訴訟，逾期不申請(qǐng)復(fù)議或訴訟而又不履行的，可以由縣經(jīng)以上政府或法院強(qiáng)制拆遷【例題單項(xiàng)選擇題】【典型例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要拆遷一建筑面積為1000的賓館，該賓館目前市場(chǎng)價(jià)為3000元/,八成新，擬采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，調(diào)換房屋的目前市場(chǎng)價(jià)為3500元/,建筑面積為900，九成新。雙方的結(jié)算差

42、價(jià)為 萬(wàn)元。答案B解析應(yīng)當(dāng)以被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為30001000300萬(wàn)元產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為3500900315萬(wàn)元差價(jià)315-30015萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)中級(jí)?房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)與實(shí)務(wù)?講義03章第三章建設(shè)用地使用制度第一節(jié)建設(shè)用地概述概念我國(guó)實(shí)行土地用途管制制度，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等。分類 分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型按建設(shè)用地所有權(quán)分類國(guó)有

43、建設(shè)用地集體建設(shè)用地按建設(shè)用地效勞的產(chǎn)業(yè)類型分類農(nóng)業(yè)建設(shè)用地非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地按建設(shè)用地的來(lái)源分類新增建設(shè)用地存量建設(shè)用地按建設(shè)用地使用期限分類永久性建設(shè)用地臨時(shí)性建設(shè)用地按建設(shè)工程生產(chǎn)規(guī)?；蚩偼顿Y額的大小分類大型工程建設(shè)用地中型工程建設(shè)用地小型工程建設(shè)用地按建設(shè)用地用途分類工業(yè)建設(shè)用地民用建設(shè)用地軍事建設(shè)用地2.1 【補(bǔ)充】我國(guó)的土地制度概要所有權(quán)與使用權(quán)別離城市的土地屬于國(guó)家所有農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地一般屬于農(nóng)民集體所有建設(shè)用地不能直接使用農(nóng)村集體所有土地，必須通過(guò)征收變?yōu)閲?guó)家所有后，再以各種方式獲得土地的使用權(quán)2.2 我國(guó)建設(shè)用地取得方式征收集體土地所有權(quán)發(fā)生變化劃撥無(wú)償或低價(jià)，無(wú)期限出讓有償

44、的主流方式租賃有償作價(jià)出資入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)有償轉(zhuǎn)讓土地使用者與使用者之間集體建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移集體所有權(quán)不發(fā)生變化【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】國(guó)有土地有償使用的方式有土地使用權(quán)出讓、作價(jià)出資或入股和 。答案C概念是指國(guó)家為維護(hù)社會(huì)主義公有制，調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系，合理組織建設(shè)用地的利用而采取的行政、法律、經(jīng)濟(jì)和工程技術(shù)相結(jié)合的綜合性措施主要是調(diào)整建設(shè)用地關(guān)系和合理組織利用兩項(xiàng)內(nèi)容對(duì)象指已利用的土地中除農(nóng)用地以外的一切非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地，即廣義的建設(shè)用地狹義的建設(shè)用地特指國(guó)有建設(shè)用地管理原那么四原那么節(jié)約、合理利用每寸土地，保護(hù)耕地和提高土地利用率的原那么強(qiáng)調(diào)城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃對(duì)建設(shè)用地

45、的控制作用的原那么實(shí)行建設(shè)用地有償使用的原那么社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益相統(tǒng)一的原那么主要內(nèi)容五方面建設(shè)用地宏觀調(diào)控管理宏觀調(diào)控農(nóng)用地轉(zhuǎn)用管理用途變化土地征收管理所有權(quán)變化建設(shè)工程用地申請(qǐng)、審查、報(bào)批、供地工作用地管理建設(shè)用地的分配、協(xié)調(diào)，即組織建設(shè)用地使用權(quán)的供給，對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押進(jìn)行監(jiān)督管理用地管理【例題單項(xiàng)選擇題】【典型例題】以下 不屬于建設(shè)用地管理的主要內(nèi)容。答案D第二節(jié)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)劃撥和有償使用1.1 劃撥的含義國(guó)家無(wú)償無(wú)期限地將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)讓渡給土地使用者的一種行為劃撥的最低權(quán)限在縣級(jí)人民政府。1.2 劃撥的范圍國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地城市根底設(shè)施用地和

46、公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等根底設(shè)施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地主要指特殊用地2.3 劃撥程序申請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)年度根本建設(shè)方案建設(shè)用地規(guī)劃許可證審批撥地發(fā)證2.4 劃撥土地使用權(quán)的管理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件土地使用者為公司企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人有國(guó)有土地使用證具有地上建筑物的合法的產(chǎn)權(quán)證明劃撥土地轉(zhuǎn)讓兩種方式受讓方辦理土地出讓手續(xù)，繳納出讓金不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家劃撥土地出租劃撥土地地上建筑物出租的，應(yīng)將租金中所含的土地收益上繳國(guó)家劃撥土地抵押房地產(chǎn)抵押的，抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，辦理出讓手續(xù)并補(bǔ)

47、交地價(jià)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設(shè)用地的政府可以依法沒(méi)收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款凡上繳土地收益的土地未辦理出讓手續(xù)的，仍按劃撥土地進(jìn)行管理【例題單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】以下各工程的建設(shè)用地使用權(quán)，不屬于劃撥范圍的是 。答案A解析此題考查劃撥用地范圍。A汽車加油站是商業(yè)性經(jīng)營(yíng)工程，不能以劃撥方式得到用地。2.1 出讓的方式和特征概念國(guó)家將建設(shè)用地使用權(quán)有償有期限地轉(zhuǎn)移給土地使用者出讓的方式4種方式招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)性拍賣競(jìng)爭(zhēng)性掛牌競(jìng)爭(zhēng)性協(xié)議非競(jìng)爭(zhēng)性出讓的規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓嚴(yán)格限制以劃

48、撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)出讓的特征5大特征土地出讓是國(guó)家壟斷行為只有國(guó)有土地才能出讓出讓使用權(quán)有使用期限居住用地 70年工業(yè)用地 50年教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年綜合或者其他用地 50年使用權(quán)出讓是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)出讓金建設(shè)用地使用權(quán)可分別設(shè)定地表、地上、地下分設(shè)土地使用者權(quán)利范圍有限地下資源、埋藏物與市政公用設(shè)施權(quán)屬除外【例題1單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】以下各建設(shè)工程用地中，土地使用權(quán)出讓的最高年限不可能為50年的是 。答案D解析此題考查土地使用權(quán)出讓最高年限的規(guī)定。A別墅是居住用地，最高出讓年限為70年，可以低于這個(gè)年限出讓，所以有可能為50年

49、。而圖書(shū)館用地屬于教育用地，汽車裝配廠用地屬于工業(yè)用地，最高出讓年限均為50年。購(gòu)物中心用地屬于商業(yè)用地，最高出讓年限為40年，不可能為50年?！纠}2單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】某公司3 年前以法定最高出讓年限取得一宗商業(yè)用途上地的使用權(quán)，然后建成酒店轉(zhuǎn)讓?，F(xiàn)該酒店的土地使用權(quán)最高年限不高于 年。答案A解析注意是三年前獲得的土地，建成的酒店的使用期是40-3=37年。2.2 出讓金指通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的受讓者，一次或分次提前支付的整個(gè)使用期間的地租以及國(guó)家在出讓之前的開(kāi)發(fā)本錢及有關(guān)費(fèi)用在簽訂出讓合同后60日內(nèi)支付2.3 招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式及程序一般規(guī)定三種方式共同的規(guī)定編制出

50、讓文件發(fā)布出讓公告出讓公告的內(nèi)容出讓底價(jià)確實(shí)定資格審查出讓公告的內(nèi)容出讓人的情況出讓宗地的情況投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)方法索取出讓文件的方法時(shí)間、期限、競(jìng)價(jià)方式確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法投標(biāo)、競(jìng)買保證金其它事項(xiàng)關(guān)于出讓底價(jià)可有底價(jià)也可無(wú)底價(jià)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或底價(jià)，不得低于國(guó)家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)集體決策確定底價(jià)、起叫價(jià)、起始價(jià)、保證金【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】土地使用權(quán)出讓招標(biāo)公告的內(nèi)容一般不包括 。答案A解析用常識(shí)即可決斷，發(fā)招標(biāo)公告時(shí)并不知道誰(shuí)會(huì)來(lái)投標(biāo)。招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的程序出讓方式程 序招標(biāo)投標(biāo)；開(kāi)標(biāo)；評(píng)標(biāo)；中標(biāo)拍賣主持人點(diǎn)算競(jìng)買人主持人介紹拍

51、賣宗地的情況主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)那么及增價(jià)幅度可以無(wú)底價(jià)，必須明示主持人報(bào)出起叫價(jià)競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，落槌成交主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人掛牌在掛牌起始日，將宗地的情況在土地交易所掛牌公布時(shí)間不少于10個(gè)工作日符合條件的競(jìng)爭(zhēng)者填寫(xiě)報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后更新顯示掛牌價(jià)格掛牌主持人在掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人掛牌截止由主持人主持確定【重點(diǎn)難點(diǎn)】關(guān)于投標(biāo)投標(biāo)人不得少于3個(gè)，如果少于3人，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表和專家組成，人數(shù)為5人以上的單數(shù)中標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)是能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或

52、者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)確定為中標(biāo)人關(guān)于拍賣在拍賣中，競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未到達(dá)底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。掛牌競(jìng)價(jià)規(guī)那么只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，掛牌成交有兩個(gè)及以上的競(jìng)買人，出價(jià)高者成交報(bào)價(jià)相同，先提交者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外掛牌期內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或所有報(bào)價(jià)均低于底價(jià)，掛牌不成交關(guān)于投標(biāo)、競(jìng)買保證金的處理中標(biāo)人、競(jìng)得人的保證金，抵作土地出讓款其它人在活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)退還，不計(jì)利息【例題1單項(xiàng)選擇題】【2021年真題】某地塊擬通過(guò)招標(biāo)方式出讓，評(píng)標(biāo)小組成員至少為 人。答案B解析此題考查土地使用權(quán)招標(biāo)中評(píng)標(biāo)小組的構(gòu)成。評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家組成，人

53、數(shù)為5人以上的單數(shù)，因此成員至少為5人。【例題2多項(xiàng)選擇題】【2021年真題】以下關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的說(shuō)法中，正確的有 。A.旅游用途的經(jīng)營(yíng)性用地，只能采取掛牌方式出讓C.在掛牌期限內(nèi)，只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合掛牌條件，掛牌成交D.在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競(jìng)買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，出讓人可召集競(jìng)買人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)答案BC解析此題考查國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓的相關(guān)規(guī)定。A旅游用地可用招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等多種方式出讓;D在掛牌期限內(nèi)，有兩個(gè)以上報(bào)價(jià)相同的競(jìng)買人且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，那么先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人;E競(jìng)得人的競(jìng)買保證金，抵作土地出讓價(jià)款，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人的

54、競(jìng)買保證金，在掛牌活動(dòng)結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)予以退還，不計(jì)利息。建設(shè)用地使用權(quán)的受讓成交確認(rèn)書(shū)的簽訂具有法律效力出讓合同的簽訂，并退還保證金出讓結(jié)果的公布10個(gè)工作日內(nèi)建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的領(lǐng)取必須全部付清出讓金2.4 協(xié)議出讓方式及程序協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理由市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)組織實(shí)施建立協(xié)議出讓中的重大事項(xiàng)集體決策制度協(xié)議出讓的范圍五種情況各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，且同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以協(xié)議出讓倉(cāng)儲(chǔ)用地屬于經(jīng)營(yíng)性用地，而采礦用地不屬于經(jīng)營(yíng)性用地原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開(kāi)出讓的除外劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

55、申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以協(xié)議出讓，但法律明確規(guī)定應(yīng)收回土地后重新公開(kāi)出讓的除外出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的協(xié)議出讓的類型五種類型政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓協(xié)議出讓最低價(jià)為了宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)防止低價(jià)協(xié)議出讓用地而實(shí)施的出讓金最低控制標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、

56、征地補(bǔ)償費(fèi)以及應(yīng)交納的有關(guān)稅費(fèi)不能低于開(kāi)發(fā)本錢不得低于所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%協(xié)議出讓的程序擬定并批準(zhǔn)協(xié)議出讓最低價(jià)市、縣國(guó)土部門(mén)編制建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案，報(bào)同級(jí)政府批準(zhǔn)后，向社會(huì)公布申請(qǐng)人向土管部門(mén)提出意向用地申請(qǐng)，政府接受申請(qǐng)時(shí)間不少于30日市、縣政府國(guó)土部門(mén)制定協(xié)議出讓土地方案，并確定協(xié)議出讓底價(jià)市、縣國(guó)土部門(mén)與意向申請(qǐng)人協(xié)商一致，簽訂出讓合同合同簽訂7日內(nèi)，向社會(huì)公布出讓結(jié)果，公布時(shí)間不得少于15日受讓方支付全部出讓金后，辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用證協(xié)議土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的處理取得出讓方和市、縣人民政府規(guī)劃部門(mén)的同意簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同

57、補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)協(xié)議出讓過(guò)程中，有以下行為之一，對(duì)負(fù)責(zé)人員給予行政處分不按照規(guī)定公布建設(shè)用地使用權(quán)出讓方案或者協(xié)議出讓結(jié)果的確定出讓底價(jià)時(shí)未經(jīng)集體決策的泄漏出讓底價(jià)的低于協(xié)議出讓最低價(jià)出讓建設(shè)用地使用權(quán)的減免建設(shè)用地使用權(quán)出讓金的2.5 協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別區(qū)別工程招拍掛協(xié)議適用范圍不同經(jīng)營(yíng)性用地用招拍掛除此之外的才用協(xié)議，適用于政府的優(yōu)惠扶持工程出讓金形成方式不同競(jìng)爭(zhēng)形成與政府協(xié)商最低價(jià)確定的原那么不同根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定不低于開(kāi)發(fā)費(fèi)用之和不低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%2.6 出讓合同出讓合同的概念指土地出讓方國(guó)家與受讓方之間就國(guó)有建設(shè)用地

58、使用權(quán)出讓達(dá)成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議由市、縣人民政府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂出讓合同的特征是出讓雙方當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議出讓方是特定的，必須是市、縣人民政府土地管理部門(mén)受讓方一般為境內(nèi)外公司組織與個(gè)人出讓合同對(duì)轉(zhuǎn)讓合同起著制約作用如用途和期限出讓合同的內(nèi)容土地狀況土地用途及使用年限建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開(kāi)工開(kāi)發(fā)期限出讓金額及支付方式開(kāi)發(fā)進(jìn)度與分期投資額度違約責(zé)任其他條款出讓雙方的權(quán)利義務(wù)出讓方權(quán)利義務(wù)對(duì)方違約，出讓方可解除合同并請(qǐng)求違約賠償對(duì)未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)利用土地，可以罰款直至收回土地應(yīng)向受讓方提供到達(dá)合同規(guī)定條件的場(chǎng)地與資料受讓方權(quán)利義務(wù)對(duì)方違約，受讓方可解除合同并請(qǐng)求違約

59、賠償可辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證可按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)利用土地出讓合同的變更和解除變更較為多見(jiàn)的是改變土地用途應(yīng)取得土管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂出讓合同，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金解除多見(jiàn)于雙方違約或土管部門(mén)收回土地【例題單項(xiàng)選擇題】【2007年真題】?物權(quán)法?規(guī)定的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容不包括 。D.土地界址、面積答案C3.1 租賃的概念與范圍概念國(guó)家將土地租給使用者，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定期限的土地租賃合同，并支付租金的行為是解決劃撥土地從無(wú)償使用過(guò)渡到有償使用的一種有效方式范圍劃撥用地可不實(shí)行租賃改變用途后不再符合劃撥用地的，可實(shí)行租

60、賃經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃非經(jīng)營(yíng)性開(kāi)發(fā)的，可實(shí)行租賃等有償使用方式國(guó)企破產(chǎn)出售時(shí)，原劃撥土地采取出讓方式處置，不實(shí)行租賃范圍的歸納兩種情況必須采用出讓經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)處置其他建設(shè)用地和原劃撥用地，可采取出讓方式，也可采取國(guó)有土地租賃方式3.2 租賃方式招標(biāo)提倡拍賣提倡掛牌協(xié)議3.3 租賃期限短期租賃年限不超過(guò)5年長(zhǎng)期租賃5年以上，法定出讓年限以下3.4 租賃合同租賃期六個(gè)月以上的應(yīng)當(dāng)由市、縣土地管理部門(mén)簽訂合同3.5 承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能四項(xiàng)權(quán)能轉(zhuǎn)租承租土地使用權(quán)仍歸原承租人，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利