策源_蘇州陽光水岸項目整體發(fā)展策略建議方案_110頁_XXXX年

1、陽光水岸項目發(fā)展策略建議2010年5月楔子 從07年到08年，從09年到10年情形是異常的相似從房價瘋狂拉升，到地王層出不窮再到調(diào)控不斷，市場萎縮但不同的是2010，調(diào)控更猛烈2010，陽光水岸即將面世2010，我們該如何作為？本篇報告提綱背景分析市場分析項目定位 產(chǎn)品建議 運營策略1背景分析使項目價值策略、機會策略，落地項目簡析高端素質(zhì)，地王壓力位置用途占地面積建筑面積容積率建筑密度綠化率樓面價盛澤大道東，烏橋北住宅29915717372.410%40%2360元/高端素質(zhì)項目三面環(huán)水，且屬面湖，建筑密度低，綠化率高，這些都使本案具備走高端路線的素質(zhì)地王壓力本項目的樓面價達到2360元/平米

2、，是盛澤地價最高的項目,這將倒逼項目必須達到一定“高度”，才有利潤空間售價需達到5000元/甚至以上才有利潤空間市場價格水平目前市場單價集中在5300元/左右，為項目發(fā)展帶來價格瓶頸君悅半島5300元/皇家領(lǐng)譽5300元/翡翠半島5400元/錦盛苑5300元/新華花園5100元/從市場整體價格水平看，目前價格比較集中，相皇家領(lǐng)譽這樣產(chǎn)品突出的項目也難以突破市場獨立定價，說明項目互相之間的價格影響較大，難以拉開差距，這點特征將給本案發(fā)展帶來價格瓶頸盛澤鎮(zhèn)老城區(qū)及東方絲綢市場盛澤鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基地本案未來鎮(zhèn)政府盛澤鎮(zhèn)未來CBD中心（新城區(qū)）城鎮(zhèn)發(fā)展方向區(qū)域背景城鎮(zhèn)向西發(fā)展，本案偏離中心及城鎮(zhèn)發(fā)展方向城市發(fā)

3、展方向?qū)Ψ康禺a(chǎn)項目的開發(fā)影響非常大，尤其在三線城市及城鎮(zhèn)，一旦缺乏政府規(guī)劃支撐，將會帶來非常大的操盤難度政策簡析三管齊下，調(diào)控愈演愈烈1、存款儲備金率連續(xù)上調(diào)市場流動性日益趨緊2010年以來，中央銀行連續(xù)3次上調(diào)存款儲備金率，目前達到17%，已經(jīng)快逼近歷史高點17.5%，今年三次調(diào)整后市場凍結(jié)流動性近萬億。大型金融機構(gòu)存款儲備金率變化趨勢2、提高開發(fā)商拿地首付比例降低開發(fā)商資金杠桿作用2009年12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知，將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)

4、行百分之二十至三十的首付政策。3、房貸政策調(diào)整投資性甚至部分改善型需求被逼出市場2010年4月14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。 近期部分政策匯集4月15日國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50% 4月15日國務院：部分熱點地區(qū)可停止第三條住房貸款5月1日北京：一個家庭限新購一套商品房住宅4月21日銀監(jiān)會：二套房認定以家庭為單位，即認房，也認貸市場反應反應迅速，一線、二線城市成交量急劇收縮調(diào)控以后蘇州樓市住宅成交量統(tǒng)計09年各地

5、樓市成交異常火爆，而火爆背后的主要推手便是投資，各種不同途徑反應，投資類購房需求約占市場30-80%，新政出臺以后這部分需求將迅速從市場消失。業(yè)界擔心，新政“殃及無辜”，改善型需求也因此推遲購房計劃，市場需求一時急劇收縮調(diào)控后4個一線城市首周成交反應政策對比此次調(diào)控力度超07年 內(nèi)容上更為嚴厲07年9.27新政90平米以上首套房首付比例不低于30%；購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對房地產(chǎn)價格上漲過快的城市或地區(qū)，首付比例由20%提升至30%；異地購房：無現(xiàn)在政策 執(zhí)行力度上更堅決90平米以上首套房首付比例不低于30%；對貸款購買第

6、二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；房價過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款此前二套房關(guān)于首付40%和利率1.1倍的限制并為嚴格執(zhí)行，許多二套房購買者通過關(guān)系仍然享受首付30%及利率7折的優(yōu)惠，政策形同虛設(shè)，此此嚴格限定二套房是以家庭為單位，且認房又認貸，較少政策盲區(qū)；本次政策14日首次出臺后，16日工行便首先宣布將嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，至19日包括四大行在內(nèi)的大多銀行已經(jīng)嚴格按照新規(guī)執(zhí)行，同時暫停了三套房的貸款審

7、批，在執(zhí)行上“動真格”。03年4月，首套房首付20%05年3月，個別城市首付30%，取消貸款優(yōu)惠利率06年5月，90平米以下住房首付20%07年9月，二套房首付40%，利率基準利率1.1倍08年10月，首套房首付20%，利率7折10年4月，90平米以上首套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限制房屋銷售價格指數(shù)走勢與信貸政策變化政策放松期政策放松期政策收緊期政策放松期政策收緊期 從03年至今，政策共經(jīng)歷了6次放松-收緊的轉(zhuǎn)變，每次轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場走勢都與其有密切相關(guān)； 政策的轉(zhuǎn)變期一般在14個月左右，對本輪調(diào)控而言，其周期性可能也將在這個區(qū)間上下政策收緊期歷史周期性借鑒-03年至今，

8、信貸政策共經(jīng)歷了6次轉(zhuǎn)變期，轉(zhuǎn)變期一般在14個月左右未來市場預期國家變調(diào)前，逆勢難改，并且市場低潮會逐漸從一線城市擴散到，二線、三線城市等第一階段量跌價穩(wěn)第二階段量穩(wěn)價跌第三階段探底回升開發(fā)商“不差錢”由于09年及10年初的市場火爆，開發(fā)商回籠了大量資金，且在金融市場開發(fā)商也獲得大量的支持，目前處于“不差錢”的階段，所以市場價格不會發(fā)生太大波動需求面，主力退市09-10年市場火爆的重要支撐便是改善性需求及投資性需求旺盛，而新政急劇針對性，導致現(xiàn)階段市場的需求銳減需求面，相對穩(wěn)定在經(jīng)歷主力退市，階段性恐慌后，市場開始逐漸趨于穩(wěn)定，剛性需求及部分高端需求將支撐市場開發(fā)商“需要錢”進入市場第二階段，

9、由于09年及10年大量的土地推出，開發(fā)商的新項目逐漸推出，開發(fā)資金開始緊張起來，而供應的增加將加大供大于求的局面，“價格”戰(zhàn)逐漸出現(xiàn)需求面試探回升在價格回落之后，投資性需求開始試探性入市，改善性需求也逐漸活躍起來，成交量開始逐漸回升開發(fā)商信心回復經(jīng)歷第二階段資金鏈緊張，甚至不少開發(fā)商會賣地甚至會資金鏈破裂以后，在探底回升階段開發(fā)商信心以及資金狀況都在逐漸好轉(zhuǎn)，價格預期也開始加強預計4-8月預計秋季開始，可能會持續(xù)半年甚至1年上市公司一季度期末現(xiàn)金量萬科現(xiàn)金179億恒大現(xiàn)金209億保利138億招商80億金地86億10年開工計劃萬科855萬方增長55%金地388萬增長175%招商290萬方增長20

10、%面臨問題點政策影響、地王壓力、偏離鎮(zhèn)區(qū)矛盾1矛盾2項目立項于高端路線地王壓力二套及三套購房者被政策“打擊”市場價格存在瓶頸矛盾3項目位于橋北蕩城鎮(zhèn)向西發(fā)展背景分析簡報高端素質(zhì) 項目三面環(huán)水，且建筑密度低、綠化率高地王壓力 項目是盛澤地王，從成本出發(fā)其壓力較大價格瓶頸 目前市場的價格瓶頸明顯，即使像皇家領(lǐng)譽這個實力超群的項目也難以突破偏離鎮(zhèn)區(qū) 項目所在位置偏離鎮(zhèn)區(qū)，也偏離城鎮(zhèn)發(fā)展方向市場逆勢 受政策影響，全國市場可能會陷入一個1-2的低潮期，這個影響也會波及盛澤核心問題如果在偏離鎮(zhèn)區(qū)、價格瓶頸、政策不利的環(huán)境下充分挖掘項目價值，創(chuàng)造價值最大化？2市場分析尋找破題的市場機會點本篇前言明確項目核心

11、問題點后，本篇將通過市場分析逐一尋找機會： 分析項目區(qū)域特征，準確把握本案的區(qū)域價值 分析微觀競爭市場，探尋本案的競爭機會點 分析目標客戶特征，明確本案的客戶營銷策略Q1:區(qū)域特征分析中，本案的區(qū)域價值在哪里？區(qū)域特征：偏離鎮(zhèn)區(qū)，但實際距離不遠，臨近汽車站、北部廠區(qū)，項目緊鄰的盛澤大道為城鎮(zhèn)干道突出交通便利性項目因為盛澤大道是城鎮(zhèn)主干道，即使通往吳江的要道，也是聯(lián)系鎮(zhèn)區(qū)與北部廠區(qū)的重要樞紐，特別汽車站離項目距離也比較近，項目的交通便利性脫穎而出利用北部廠區(qū)的基礎(chǔ),打造生活辦公無縫對接的概念，營造“即專注于事業(yè)”，又“傾心于生活”的形象大潤發(fā)約1.5km北部廠區(qū)汽車站環(huán)境特征有橋北蕩支撐，但受周

12、邊廠區(qū)、盛澤大道嚴重影響橋北蕩將是項目大環(huán)境的最大支撐，但目前政府對其沒有明確規(guī)劃，在概念上需要進一步包裝項目緊靠盛澤大道這一城市主干道，車流量大周邊廠房較多，部分建筑形象較為破舊這些都會對項目形象形成一定的干擾本案從地塊素質(zhì)而言具備較高的素質(zhì)但所處區(qū)域偏離鎮(zhèn)區(qū)，周邊也存在一定的不利因素因此在用“雙核概念”來對抗這兩種干擾以盛澤交通便利的優(yōu)勢對抗偏離鎮(zhèn)區(qū)的劣勢以“國際化灣流社區(qū)，全景觀湖居時代”獨樹市場旗幟，拉升區(qū)域價值項目思考Q1:本案的區(qū)域價值在哪里？交通便利、灣流、景觀、湖居項目思考Q2:微觀市場分析中，本案的競爭機會在哪？區(qū)域市場：目前可售項目少君悅半島5300元/皇家領(lǐng)譽5300元/

13、翡翠半島5400元/錦盛苑5300元/新華花園5100元/絲綢中專地塊絲綢中專地塊未來將對項目形成較大沖擊處于鎮(zhèn)區(qū)中心地帶，樓面價約2100元/平米，在規(guī)模上也更具備優(yōu)勢區(qū)域市場：供應量相對不大日期地塊位置年限占地面積容積率總建面積成交總價(萬元)10年盛澤鎮(zhèn)南環(huán)路北側(cè)（原金倫化纖廠商業(yè)40年107612.425827176409年盛澤大道東烏橋北（本案）住宅70年299152.47173716930盛澤鎮(zhèn)絲綢中專北側(cè)住宅70年、商服40年847322.1818471738807盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè)商服40年109503.8416107446.盛澤鎮(zhèn)市場管委會北側(cè)（分3宗地）商業(yè)40年28853

14、3865591428207年盛澤東盛步行街西南側(cè)綜合3754608盛澤鎮(zhèn)舜新中路西側(cè)（原新達廠） 商業(yè)84846109盛澤鎮(zhèn)東方大街東側(cè)（原新華絲織廠）商住5882311470盛澤鎮(zhèn)東方大街南側(cè)（原新生-新聯(lián)紡機廠）商業(yè)208328333盛澤鎮(zhèn)舜湖西路北側(cè)綜合113704548盛澤鎮(zhèn)原新生化纖廠居住9505237606年盛澤鎮(zhèn)東方花園商住9190816727盛澤鎮(zhèn)原國營二廠商住391628224盛澤鎮(zhèn)東方大街商澤鎮(zhèn)蘇嘉杭高速出入口南側(cè)商業(yè)349928305年盛澤鎮(zhèn)金盛花園西側(cè)住宅130981990盛澤鎮(zhèn)龍橋新村市場路南側(cè)1#2#3#商住63472729盛澤姚家壩市場路

15、南側(cè)商業(yè)142165544.09年土地供應約15萬方07年土地供應約11萬方皇家領(lǐng)譽目前市場最高品質(zhì)代表案名皇家領(lǐng)譽位置西二環(huán)路舜湖小學南側(cè)占地約9.2萬建筑面積約18萬方戶型面積目前在售28#，面積141-184平米價格均價5300元/平米主題概念皇家領(lǐng)譽，豪宅中的領(lǐng)袖賣點1、中央湖景2、園林景觀3、地中海風情建筑4、會所配套5、教育配套6、安防及物業(yè)管理君悅半島依靠橋北蕩，高端定位，本案未來的主要對手案名君悅半島位置如意路/舜新北路交匯處占地/建筑面積約10萬方戶型面積目前在售31#樓，面積130、150、174價格表價5500元/平米，優(yōu)惠后約5300元/平米主題概念傳世自然繁華 成就稀

16、世豪宅賣點1、湖景2、城市配套3、歐式風情備注4月19日第一次開盤，共計96戶，去化約80%，主要剩高樓層產(chǎn)品錦盛苑繼皇家領(lǐng)譽后的又一實力大盤案名錦盛苑位置中新大道/南環(huán)二路交匯處占地約8.6萬建筑面積約18萬方戶型面積63-166平米其中主力在63-87之間價格表價5500元/平米，有200元/平米的優(yōu)惠主題概念18萬卓絕規(guī)劃，引領(lǐng)盛澤進入“全景時代”賣點1、實力港商2、灣域概念3、現(xiàn)代簡約美學矩作4、東南亞園林景觀翡翠半島皇家領(lǐng)譽前的市場領(lǐng)跑者，已進入尾盤期案名星月翡翠半島位置盛澤西二環(huán)/市場力交匯處占地約7萬建筑面積約15萬方戶型面積目前在售最后一棟高層11#樓，面積均為89平米價格表價

17、5500元/平米，優(yōu)惠后約5400元/平米主題概念盛澤新城、首席中央生活圈賣點1、品質(zhì)，節(jié)能2、內(nèi)外雙湖景觀3、智能安防系統(tǒng)、管家式物業(yè)4、完善配套新華花園純多層社區(qū)，營銷包裝無特色案名新華花園位置東方南路東/舜湖東路北占地約5萬建筑面積約10萬方戶型面積目前在推130平米戶型價格表價5300-5400元/平米，優(yōu)惠100元/平米，還可享99折主題概念/賣點/市場啟示錄關(guān)于檔次、品質(zhì)關(guān)于檔次市場已經(jīng)出現(xiàn)了皇家領(lǐng)譽，君悅半島等高檔項目，僅從產(chǎn)品、品質(zhì)的角度，本案難以超越市場獨樹一幟本案的產(chǎn)品如何立足市場？注重差異化、概念特色性將是本案的機會策略點，通過產(chǎn)品風格，產(chǎn)品形式等因素的差異化，形成獨屬于

18、自己的特色風格，從而與其他產(chǎn)品抗衡差異化、概念特色化市場啟示錄關(guān)于景觀關(guān)于景觀”湖景、灣域、異地風情景觀，全景時代，內(nèi)外景觀結(jié)合”等概念都已經(jīng)在市場出現(xiàn)我們該如何突出自身特色？三面環(huán)水，面湖是獨屬于本案的特征應加以突出，此外其他項目在產(chǎn)品包裝大多只注重主題，不注重細節(jié)，本案如果能夠更深入地演繹景觀細節(jié)，將能越過其他項目一步三面環(huán)水、面湖、細節(jié)制勝君悅半島翡翠國際皇家領(lǐng)譽市場啟示錄關(guān)于戶型關(guān)于戶型市場目前戶型面積段比較豐富，且不乏一些亮點但整體來說在戶型方面留有的挖掘空間依然很大本案可從附加值、功能性、創(chuàng)新設(shè)計等多方面更深入挖掘產(chǎn)品價值高附加值、功能性強、創(chuàng)新理念89平米 兩房兩廳一衛(wèi)150平米

19、 三室兩廳兩衛(wèi)174平米 四室兩廳兩衛(wèi)市場啟示錄關(guān)于供需關(guān)于供需雖然目前市場明顯收到政策調(diào)控的影響，且這種影響也已經(jīng)波及到盛澤市場 但從供需情況而言，盛澤屬于一個供應偏小，供需基本平衡的市場，且盛澤經(jīng)濟基礎(chǔ)好，外來人口多，這些都可以作為我們未來引導客戶的根據(jù)，弱化客戶的抗性，增強去化從供需入手，弱化政策影響項目思考盛澤目前市場上的產(chǎn)品已經(jīng)到達一定的高端從建筑、景觀，等角度很難實現(xiàn)超越所以差異化、特色化將是本案突圍的首要策略其次強化自身優(yōu)勢，強調(diào)細節(jié)也是突圍策略的重要組成此外從市場戶型出發(fā)，存在較大提升空間，本案可從附加值、功能性、創(chuàng)新概念等多方位強化本案戶型，從而提升競爭力從市場供需出發(fā)，我們

20、應該利好了市場特征，去弱化政策抗性，加強去化Q2:本案的微觀市場競爭機會在哪里？差異化、概念特色化、強調(diào)自身價值、比拼細節(jié)、高附加值、功能性強、創(chuàng)新理念項目思考Q3:區(qū)域客戶分析中，本案的客戶營銷策略在哪？盛澤關(guān)于經(jīng)濟與人口的基本描述：人口環(huán)境：全鎮(zhèn)總面積150平方公里，人口約28萬，其中年收入在12萬以上的高收入私企業(yè)主及白領(lǐng)超過2萬人，本地在冊人口10.9萬人，外來務工及常駐商務人士達到18萬人。 富裕階層多人口數(shù)量大外來人口比例高基本概述：盛澤位于吳江市最南端，以“日出萬綢，衣被天下”而聞名于世。2008年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值172.9億元；工業(yè)銷售收入520億元；在“2008年度中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)投

21、資潛力、鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實力500強”評比中，分別列第10位和第22位經(jīng)濟實力強區(qū)域盛澤92%吳江及其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)8%年齡25以下5%26-3528%36-4542%46-5518%56以上7%購房目的首購25%換房70%皆可（投資、換房）5%職業(yè)私企業(yè)主46%私企員工21%公務員、事業(yè)單位員工15%個體工商戶10%其他8%市場客戶特征分析性（基于房展會成果分析）客戶呈現(xiàn)以下幾個特征：本土化以36-45歲的換房客戶（其中有部分客戶原有住房是非商品房）以私營業(yè)主、公務員及企事業(yè)單位職員為主面積戶型需求數(shù)量比列100以下2-2-11311.71%110-1203-2-22320.72%130-1403-2-24

22、540.54%140-1804-2-21715.32%200以上復式1311.71%市場客戶需求面積段（基于房展會成果分析）1、小區(qū)將來的綠化是否會達到我們展示的效果2、出入口交通安全問題3、盛澤大道噪音對生活帶來的影響4、橋北蕩湖泊治理5、周邊商業(yè)配套&入戶大堂6、價格問題市場客戶問題關(guān)注點（基于房展會成果分析）項目未來主力客源預期盛澤私營企業(yè)主（大多為絲綢紡織廠，門市店老板）盛澤公務員企事業(yè)單位高級職員居住特點：有房子，但多處于老城區(qū)，但以自身條件來說還不是最理想居所。居住特點:本身有房子，甚至是別墅，住宅硬件配套等是最好的，但周邊大環(huán)境不理想（廠房多、污染重、外來人多雜、沒有安全感）盛澤

23、的經(jīng)濟基礎(chǔ)與人口特征，為項目奠定良好的客戶基礎(chǔ)但如何吸引客戶，使客戶最終認可項目則需要精準的定位同是根據(jù)現(xiàn)有需求以及潛在的價值需求調(diào)整產(chǎn)品以一種量身定做的產(chǎn)品概念，最終打動客戶項目思考Q3:本案的客戶營銷在哪里？精確定位，根據(jù)需求調(diào)整產(chǎn)品，賦予客戶更多的價值項目思考3項目定位使項目價值策略、機會策略，落地價值梳理我們的價值觀交通非常便利直面橋北蕩、三面環(huán)水高端，但與市場差異化，特色化注重細節(jié)地段產(chǎn)品形象定位追求品質(zhì)、舒適度，追求生活的享受喜歡被尊重，被推崇的感覺客戶我們有獨特的位置，我們追求人生的層次，我們更注重生活的調(diào)性【 形象化地突出項目特征，同時注入項目所特有的生活調(diào)性】形象定位一湖、半

24、島，觀瀾人生！項目定位【半島 】【 觀瀾】【 大宅】【 傳世】【一湖 】4產(chǎn)品建議通過產(chǎn)品完善，加強項目價值產(chǎn)品調(diào)整建議產(chǎn)品價值提升建筑配套景觀戶型科技建議通過以下五大系統(tǒng)提升產(chǎn)品競爭力建筑提升建議建筑篇-外形增強標識感，使形象更為突出原方案為新古典主義風格，有一定的品質(zhì)感，但形象不夠突出，標識感不強，而且在市場已經(jīng)出現(xiàn)了品質(zhì)感較強的皇家領(lǐng)譽（地中海風格）及君悅半島（歐式風格），本案現(xiàn)有形式很難在目前市場上脫穎而出。建筑頂部采用異型裝飾，夜晚采用亮化處理，樹立盛澤標桿型項目形象。建筑外形：結(jié)合觀景陽臺，使建筑外立面形式更豐富。建筑外墻材質(zhì)：建議利用真石漆及石材干掛相組合的材質(zhì)組合方式，增強產(chǎn)品

25、檔次。目前市場產(chǎn)品多是底部石材加涂料的建材組合方式，我們要提升產(chǎn)品的競爭里，首先要從外立面材質(zhì)入手。底層采用高檔石材干掛，增強檔次上部采用真石漆，通過仿石材效果的塑造，增強產(chǎn)品形式感與品質(zhì)感建筑底層架空：架空層主要分為三個功能，架空層景觀（景觀中詳細介紹）和架空層泛會所（配套中詳細介紹）、架空層入戶大堂。對高層檔次的提升，同時還具備休憩、郵件投放等功能。景觀提升建議原有景觀細致、豐富，但缺少主題概念，建議形成“一軸、兩組團、三帶“景觀概念。景觀篇-主題概念性強，細節(jié)形象突出景觀帶1景觀帶3景觀帶2組團景觀組團景觀景觀主軸示意圖：將入口、組圖景觀串聯(lián)起來，一直延伸至河邊。組團景觀示意圖：強調(diào)組團

26、景觀的參與性與現(xiàn)代感。濱河景觀帶示意圖：強調(diào)紅線外水域與小區(qū)內(nèi)部景觀相互滲透的效果及人的參與性。社區(qū)內(nèi)部景觀帶示意圖：結(jié)合架空層和組團景觀，形成小區(qū)內(nèi)部一條景觀帶。坡地景觀帶示意圖：利用坡地及綠化種植，隔離道路盛澤大道對本案的影響，也很大程度上豐富了景觀的層次。架空層景觀示意圖：架空層景觀與室外景觀相互融和，達到相互滲透的結(jié)果。入口大門示意圖：氣派的門樓將是項目形象展示主要組成部分，既突出項目形象，又增強了項目的品質(zhì)、檔次。戶型提升建議戶型篇-依據(jù)市場，控制本案戶型面積段，突出戶型主題，凸現(xiàn)附加值市場現(xiàn)有項目面積段分析錦盛苑君悅半島翡翠半島新華花園皇家領(lǐng)譽70以下70-9090-110110-

27、144145-180主力面積段主力面積段從以上圖表中我們可以看出，盛澤市場的面積段比較分散，多集中在100以下和140-180之間的戶型，而100-140及180以上的戶型是缺失的。五一房交會本案意向客戶面積需求分析面積戶型需求數(shù)量所占比例100以下2-2-11311.71%110-1203-2-22320.72%130-1403-2-34540.54%140-1804-2-31715.32%200以上復式1311.71%從以上表格中我們可以看出，本案的意向客戶所需的面積段集中在110-180之間，少許的100以下及200以上的需求量。本案戶型分析在戶型設(shè)計上有一定的創(chuàng)新和亮點，比如雙入戶、奇

28、偶層贈送露臺等；但是整體大進深小面寬，舒適度不高，三房戶型采用三衛(wèi)設(shè)計是功能空間的上的浪費。中間套戶型進深較小，且雙入戶是該戶型組合的一個亮點，同時采用奇偶層挑空露臺設(shè)計；但三衛(wèi)是該戶型功能空間上的浪費，且邊套戶型的價值未全部體現(xiàn)出來。戶型修改建議依據(jù)以上三方面的分析，建議本案戶型修改主要有以下三點：1、改善型：面積為120-135的3-2-2；2、高端產(chǎn)品需求型：面積為160-170的4-2-2；3、110以下的小戶型和200以上的復式戶型與以上兩類戶型搭配組合。抓客戶需求主力，通過面積段控制增強競爭力1#東單元20層以上設(shè)置復式戶型（約200平米），20層以上為110平左右的平層2#目前進

29、深較大，建議面寬加大，進深減少，同樣在東單元20層以上設(shè)置復式戶型3#、4#這兩棟樓一脈相承，在最東側(cè)設(shè)計平層觀景大戶（160-170平米），充分利用項目景觀資源1#2#3#4#部分樓棟修改建議：120-130戶型示意圖3+1房，額外贈送約12的使用空間戶型示意主力戶型1目標改善性需求，以高附加值為特征戶型示意主力戶型2目標高端需求，以功能性為主題（加入觀景元素）注重景觀元素主傭雙入戶主臥內(nèi)設(shè)書房270度轉(zhuǎn)角觀景飄窗雜物儲藏空間附加160-170戶型功能空間示意圖主臥內(nèi)設(shè)書房大面寬陽臺單獨儲藏空間附加160-170戶型功能空間示意110以下戶型示意圖2+1房，+1房奇偶層挑空，面積贈送，附加值

30、高；另外贈送飄窗，南北雙陽臺設(shè)計。戶型示意補充戶型目標剛性需求200以上復式戶型示意圖3-2-4，贈送入戶花園，客廳挑空設(shè)計，主臥豪華套間設(shè)計，體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份。戶型示意補充戶型目標豪宅類客戶需求4-2-4，贈送入戶花園，客廳挑空，主臥豪華套間設(shè)計，體現(xiàn)業(yè)主尊貴身份。配套提升建議配套篇-架空層泛會所，提高項目檔次，彌補項目配套設(shè)施不足的缺陷健身園地瑜珈天地茗茶坊棋藝坊游泳池球藝地帶兒童樂園高球揮桿西餐廳乒乓球室臺球室電子閱覽室棋牌室健身房底層會所功能示意（泊岸雅苑深圳 ）底層會所概念示意底層會所概念示意科技提升建議科技型建材：中空玻璃，隔離噪音6mm+12mm+6mmLOW-E低輻射玻璃室內(nèi)冷

31、熱能量100投射熱傳輸損失40太陽能熱量10透射太陽能65室外環(huán)境室內(nèi)環(huán)境 Low-E玻璃又稱低輻射玻璃，是在玻璃表面鍍上多層金屬或其他化合物組成的膜系產(chǎn)品。其鍍膜層具有對可見光高透過及對中遠紅外線高反射的特性。隔熱、隔音等效果顯著。外窗外側(cè)設(shè)置金屬外遮陽卷簾，有效阻擋太陽直輻射，還具備了一定的防盜和隔音功能集成管理系統(tǒng)是通過對建筑物內(nèi)的各種設(shè)備（如空調(diào)、給排水、變配電、照明、電梯、消防、防盜報警、出入口控制、停車場管理、通訊系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)）等進行綜合集成管理與控制，實現(xiàn)現(xiàn)有及未來應用于建筑物內(nèi)的各種需求，以適應當今信息社會發(fā)展的需要，智能建筑不是多種帶有智能特征的系統(tǒng)產(chǎn)品的簡單堆積或集

32、合，其核心在于系統(tǒng)集成，按照通常的提法，這種系統(tǒng)集成包含了對樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)BAS、辦公自動化系統(tǒng)OAS，和通信自動化系統(tǒng)CAS的整合。 集成管理系統(tǒng)：社區(qū)安防系統(tǒng)社區(qū)安防：是高檔住宅的必要條件之一，先進的字防系統(tǒng)，可以給予購房者充分的安全保障與購買信心。a、可視對講b、閉路監(jiān)控c、密碼單元門d、周邊防范，電子巡更集成管理系統(tǒng)：家居智能化系統(tǒng)以住宅為平臺，利用先進的計算機技術(shù)、網(wǎng)絡通訊技術(shù)、綜合布線技術(shù)、無線技術(shù)，將與家居生活有關(guān)的各種子系統(tǒng)有機地結(jié)合在一起。家庭安防系統(tǒng)基本功能住宅的安全永遠是放在第一位的，所以家庭安防系統(tǒng)是智能家居中最重要的一套子系統(tǒng)。家庭安防系統(tǒng)發(fā)展到現(xiàn)在，可實現(xiàn)的功能

33、越來越多，主要有如下幾方面：提供無線防區(qū)，外接各種安防探測器與警燈、警號，對每一不同的安防探測器具識別功能；實現(xiàn)一鍵撤布防，緊急求助、布防延時，密碼撤防、消警等功能；業(yè)主可以通過電話和網(wǎng)絡進行遠程撤布防，具有聯(lián)動控制功能；用戶與管理中心可查詢報警類型、報警點、報警時間、處理記錄；觸發(fā)警情后可通過小區(qū)局域網(wǎng)向保安中心報警，同時撥打用戶設(shè)定的電話號碼進行報警；通過家庭智能安防系統(tǒng)，可以實現(xiàn)各個防區(qū)與其他家電自動化設(shè)備的聯(lián)動控制。門禁系統(tǒng)基本功能智能門禁系統(tǒng)已突破了傳統(tǒng)的只有鑰匙才可以的開鎖的觀念，它的智能化體現(xiàn)在識別率、準確率、安防性和人性化等方面。智能開關(guān)系統(tǒng)基本功能智能開關(guān)系統(tǒng)是指除總控制觸摸屏外，其他用于控制系統(tǒng)的外部控制設(shè)備。包括智能電器、智能窗簾、智能照明等的開關(guān)控制。智能開關(guān)有遙控器、聲控開關(guān)、光感開關(guān)、溫感開關(guān)、觸摸屏、觸摸板、普通復位開關(guān)等實現(xiàn)形式。通過遙控器，業(yè)主可以管理家中所有的智能模塊，實現(xiàn)無線控制、場景控制。場景編排應可根據(jù)使用者的愛好在遙控器上任意設(shè)置，無須采用其它工具。聲控開關(guān)、光感開關(guān)、溫感開關(guān)等通過傳感