城市綜合體產(chǎn)品模型與目標(biāo)城市篩選模型(九洲遠(yuǎn)景)頁

1、Report_CATIC_200712201城市綜合體產(chǎn)品模型與目標(biāo)城市篩選模型城市綜合體產(chǎn)品模型與目標(biāo)城市篩選模型Report_CATIC_200712202城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會(huì)運(yùn)行模式、營造更具現(xiàn)代都市風(fēng)格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式 “城市綜合體”將城市人群的購物、商務(wù)、娛樂、居住等多種功能進(jìn)行組合，在一組建筑物中進(jìn)行分工和相互聯(lián)系 城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式 綜合體的各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，最大限度的

2、提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動(dòng)力和視覺的標(biāo)示作用 由于城市綜合體的大型建設(shè)規(guī)模和多功能組合，對項(xiàng)目選址、景觀設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)和材料設(shè)備應(yīng)用提出了更高的要求 現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)城市綜合體定義資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_200712203目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展實(shí)現(xiàn)或積極推進(jìn)跨區(qū)域發(fā)展 目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實(shí)現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤萬象城、萬達(dá)廣場、恒隆廣場、瑞安天地系

3、列、凱德來福士 各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個(gè)性和特點(diǎn)，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場檢驗(yàn)，其中不乏失敗案例 各品牌均通過運(yùn)作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時(shí)為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會(huì)效益 不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運(yùn)營能力的差異，在具體經(jīng)營策略和開發(fā)步驟方面有著明顯的差異中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（1）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_200712204商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購物中心都具有鮮明的個(gè)性購物中心都具有鮮明的個(gè)性 萬象城萬象城，以“永不落幕

4、的party”為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時(shí)尚、現(xiàn)代的購物環(huán)境設(shè)計(jì)，為大眾消費(fèi)人群營造了一個(gè)具有現(xiàn)代繁華都市氣質(zhì)的一站式消費(fèi)場所 港匯廣場港匯廣場，最佳的地理位置、引領(lǐng)城市風(fēng)尚的定位，以港匯廣場為代表的恒隆產(chǎn)品目標(biāo)要成為每一個(gè)城市的地標(biāo)性商業(yè) 萬達(dá)商業(yè)廣場萬達(dá)商業(yè)廣場，依靠主力店的強(qiáng)大號(hào)召力，大型主力店組團(tuán)是其商業(yè)部分最大的特點(diǎn)，定位于中檔市場，萬達(dá)廣場通過一定程度地犧牲收益換得風(fēng)險(xiǎn)的最小化和擴(kuò)張的超高速，他已經(jīng)成為中國規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品 瑞安天地瑞安天地，通過營造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會(huì)成為天地系列在重慶和武漢的

5、成功之母 來福士廣場來福士廣場，以其獨(dú)特的品牌選擇而著名， 圍繞著20-30歲年輕白領(lǐng)的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個(gè)性、休閑、運(yùn)動(dòng)概念的追崇，成為成功定位于細(xì)分市場的典范中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（2）資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_200712205該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性產(chǎn)品選址城市類型與選址條件匹配矩陣城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區(qū)域中心高區(qū)域中心區(qū)域中心低低高高城市時(shí)尚度城市時(shí)尚度低低高高城城市市吸吸引引力力城市中心城市中心區(qū)域中心區(qū)域中心城市中心城市中心A-首選市場首選市場B-次選市場次選市場C-次選市場次選市場

6、D-慎入市場慎入市場市場類型時(shí)尚度高低低高低高低城市中心區(qū)域中心城市中心慎入說明 城市中心往往已進(jìn)駐或即將進(jìn)駐中高檔購物中心，競爭激烈 區(qū)域中心機(jī)會(huì)相對較多，當(dāng)?shù)啬軌蛑С直井a(chǎn)品消費(fèi)能力 中高檔綜合性缺乏足夠支持消費(fèi)力，更適合中檔大眾購物綜合體 對于消費(fèi)能力較全國的區(qū)域也可以考慮進(jìn)入 競爭對手往往不會(huì)進(jìn)入該類市場 以全市商圈范圍的消費(fèi)能力能夠支撐中檔綜合體項(xiàng)目 消費(fèi)能力和意識(shí)難以支持綜合體項(xiàng)目資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_200712206B. 城市綜合體概述城市綜合體概述 B1.城市綜合體定義B2. 案例研究Report_CATIC_200712207“城市綜合體”是將城市中

7、商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活的三項(xiàng)以上功能在空間上進(jìn)行組合，通過一組建筑來實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，在各部分間建立一種相互依存、相互補(bǔ)益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)各部分的價(jià)值互補(bǔ)從而提升綜合體的整體價(jià)值城市綜合體是通過一組建筑物實(shí)現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價(jià)值互城市綜合體是通過一組建筑物實(shí)現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價(jià)值互補(bǔ)的高效率大型建筑綜合體補(bǔ)的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：代表性的城市綜合體：美國：紐約洛克菲勒中心美國：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多

8、運(yùn)河城日本：幅岡博多運(yùn)河城中國：深圳華潤中心中國：深圳華潤中心Report_CATIC_200712208隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流隨著現(xiàn)代城市化進(jìn)程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當(dāng)今大型城市主流的建設(shè)模式的建設(shè)模式城市功能分區(qū)建設(shè)階段城市功能分區(qū)建設(shè)階段(二站前二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后二站后-70年代年代)城市功能組合發(fā)展階段城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今年代至今)現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段現(xiàn)代世界城市建設(shè)發(fā)展的不同階段城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設(shè)的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要

9、的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時(shí)出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應(yīng)對城市規(guī)模積聚擴(kuò)張所帶來的一系列社會(huì)問題，伴隨著汽車時(shí)代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進(jìn)程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設(shè)者意識(shí)到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時(shí)反思功能分區(qū)建設(shè)的弊端城市中心的地位重新得以恢復(fù)和加強(qiáng)強(qiáng)調(diào)多種功能復(fù)合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設(shè)主流Report_CATIC_200712209城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都

10、市城市綜合體的復(fù)合效應(yīng)與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會(huì)運(yùn)行效率 社會(huì)效益：社會(huì)效益：都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標(biāo)志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動(dòng)機(jī)都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務(wù)所造成未來發(fā)展的局限，具有很強(qiáng)的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性、對城市中心具有強(qiáng)化作用經(jīng)濟(jì)效益：經(jīng)濟(jì)效益：通過多種功能的聚合，綜合體實(shí)現(xiàn)了對城市生活多方面消費(fèi)需求的全面滿足綜合體在經(jīng)營上有明顯的價(jià)值互補(bǔ)優(yōu)勢，各種功能在一天中的不同時(shí)段運(yùn)行，

11、最大限度的提升了物業(yè)的整體價(jià)值和收益各種商業(yè)配套的建設(shè)為政府帶來大量的稅收，并增加就業(yè)Report_CATIC_2007122010城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了城市綜合體由于其功能的綜合性和復(fù)雜性，對其選址和建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求更高的要求選址中心位置選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實(shí)現(xiàn)連接現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度超大的空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，同時(shí)室內(nèi)

12、空間要求與之協(xié)調(diào)立體內(nèi)外部交通立體內(nèi)外部交通聯(lián)接聯(lián)接通過立體交通設(shè)計(jì)將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系高科技設(shè)施集成高科技設(shè)施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管 理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設(shè)特點(diǎn)城市綜合體的建設(shè)特點(diǎn)Report_CATIC_2007122011城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務(wù)及居住功能的合理定位和有機(jī)組合住宅住宅公寓公寓城市綜合體構(gòu)成城市綜合體構(gòu)成要素要素購物中心購物中

13、心12354寫字樓寫字樓酒店酒店Report_CATIC_2007122012城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元素購物中心購物中心選址特點(diǎn)選址特點(diǎn)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合類型類型商圈范圍商圈范圍代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目城市購物中心 核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈40公里 城市中心區(qū)域 10萬平米以上 香港ifc 北京東方廣場購物中心類型主力店主力店 購物60-70% 餐飲10-20% 休閑娛樂15-20% 3-5個(gè)主力店 主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心 區(qū)域中心 5-8萬平米 北京萬達(dá)廣場 深圳花園城 購物60-70% 餐飲15-25% 休閑娛樂10-15% 2-3個(gè)主力店 主力店面積占比4

14、0-60%鄰里購物中心 社區(qū)中心 不超過4萬平米 伊藤洋華堂 華潤萬佳 購物70-80% 餐飲10-15% 休閑娛樂3-5% 服務(wù)5% 1-2個(gè)主力店 主力店面積占比40-60%能量中心 郊區(qū) 4-10萬平米 北京金源茂 購物80-95% 餐飲10-20% 3以上個(gè)主力店 主力店面積占比70-90%生活方式購物中心 高檔住宅區(qū)附近 自然條件優(yōu)越 1-5萬平米 上海新天地 美國COCOWALK 購物30-40% 餐飲30-40% 休閑娛樂30-40% 0-2個(gè)主力店 主力店面積占比0-50% 核心商圈3公里 次級(jí)商圈6公里 三級(jí)商圈10公里 核心商圈1公里 次級(jí)商圈3公里 核心商圈3公里 次級(jí)商

15、圈6公里 三級(jí)商圈20公里 核心商圈1公里 次級(jí)商圈3公里Report_CATIC_2007122013城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元素寫字樓寫字樓選址選址服務(wù)配套服務(wù)配套類型類型建筑特點(diǎn)建筑特點(diǎn)租戶特點(diǎn)租戶特點(diǎn)頂級(jí)寫字樓 建筑品質(zhì)一流 頂級(jí)裝修 通常為5萬平米以上商務(wù)核心區(qū)域 知名大型跨國公司 金融機(jī)構(gòu)甲級(jí)寫字樓商務(wù)區(qū)或區(qū)域中心 建筑標(biāo)準(zhǔn)有所落后 中檔裝修 1萬平米左右乙級(jí)寫字樓 中小型私營企業(yè)為主丙級(jí)寫字樓 建筑標(biāo)準(zhǔn)陳舊 普通裝修 小于1萬平米 小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū) 大中型各類企業(yè)、機(jī)構(gòu)設(shè)施設(shè)備設(shè)施設(shè)備 建筑品質(zhì)優(yōu)良 高檔裝修 通常2-5萬平米 有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議

16、廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足 有商務(wù)中心、高檔餐廳、大型會(huì)議廳、休閑設(shè)施 地上地下停車位充足 有部分商務(wù)配套 有地上地下停車位 幾乎沒有服務(wù)配套 品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng) 智能化樓宇自控系統(tǒng) 先進(jìn)的數(shù)據(jù)通信 有中央空調(diào)系統(tǒng) 有樓宇自控系統(tǒng) 無綜合布線 無中央空調(diào)系統(tǒng) 無樓宇自控系統(tǒng) 無綜合布線Report_CATIC_2007122014城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元素酒店酒店選址選址經(jīng)營特點(diǎn)經(jīng)營特點(diǎn)酒店類型酒店類型目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目商務(wù)酒店以公務(wù)出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務(wù)區(qū)區(qū)域中心 除各類客房齊備之外通

17、常配備有大型餐廳、會(huì)議室、歌舞廳、商務(wù)中心等綜合配套設(shè)施滿足客人商務(wù)相關(guān)需求 設(shè)施設(shè)備通常采用較高標(biāo)準(zhǔn)香格里拉洲際酒店經(jīng)濟(jì)型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務(wù)差旅客人為主團(tuán)體會(huì)議及會(huì)展服務(wù)接待為主會(huì)議/會(huì)展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠(yuǎn)郊或旅游風(fēng)景區(qū) 以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務(wù)配套功能，價(jià)格實(shí)惠 通常以品牌連鎖形式經(jīng)營 在一般商務(wù)酒店基礎(chǔ)上，強(qiáng)化會(huì)議會(huì)展的設(shè)施建設(shè)與相關(guān)服務(wù) 建設(shè)有多個(gè)不同規(guī)模的會(huì)議廳；及更加豐富的休閑娛樂設(shè)施如家快捷速 具有完善的休閑娛樂設(shè)施 突出個(gè)性化服務(wù)；創(chuàng)造放松環(huán)境 酒店建設(shè)強(qiáng)調(diào)

18、與自然環(huán)境的結(jié)合Report_CATIC_2007122015城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元素住宅住宅選址特點(diǎn)選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶住宅類型住宅類型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商代表開發(fā)商普通住宅 大眾消費(fèi)者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū) 戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以居以上為主 一般為毛坯房 配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務(wù)區(qū)域 投資者 中小企業(yè)主 既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能 強(qiáng)調(diào)商務(wù)中心、餐飲功能配套 毛坯房為主住宅類型?。罕本┥虾５瘸鞘幸呀棺≌再|(zhì)物業(yè)用于商業(yè)注冊。商住樓性質(zhì)住宅將面臨逐步取消。Report_CATIC_2007122016城市綜合體構(gòu)成元素城市綜合體構(gòu)成元

19、素公寓公寓選址特點(diǎn)選址特點(diǎn)目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶公寓類型公寓類型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)代表開發(fā)商代表開發(fā)商 投資者 高收入白領(lǐng)普通公寓酒店式公寓 投資者 高級(jí)經(jīng)理人 外籍人士雅詩閣集團(tuán)商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域 戶內(nèi)設(shè)施設(shè)備完善，通常配備高檔家具電器 星級(jí)裝修，尤其是公共區(qū)域 提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務(wù) 通常設(shè)有會(huì)所，提供餐飲、康體等配套服務(wù) 戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大 精裝修 一般設(shè)有大堂公寓類型-Report_CATIC_2007122017B. 城市綜合體概述B1. 城市綜合體定義B2. 案例研究Report_CATIC_2007122018目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二

20、線城市，三線城市仍處于目前中國的城市綜合體開發(fā)主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用萌芽狀態(tài)，而全國性開發(fā)商在城市綜合體的推進(jìn)中發(fā)揮著重要作用代表城市代表城市城市綜合體開發(fā)狀況城市綜合體開發(fā)狀況代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目一線城市一線城市北京上海深圳中心城區(qū)范圍內(nèi)，已建成大量城市綜合體項(xiàng)目；多個(gè)綜合體組合形成更大規(guī)模的都市綜合體街區(qū)形成城市中心、區(qū)域中心綜合體共存的多中心格局包括全國性及地區(qū)性在內(nèi)的多種開發(fā)商參與開發(fā)華潤中心上海港匯廣場北京東方新天地二線城市二線城市長沙蘇州蘇州萬達(dá)廣場恒隆廣場三線城市三線城市贛州常州在具有一定地區(qū)經(jīng)濟(jì)輻射能力的三線

21、城市開始零星出現(xiàn)全國性地產(chǎn)開發(fā)商開始試探性進(jìn)入贛州中航城區(qū)域中心為代表的城市綜合體項(xiàng)目開始規(guī)模性出現(xiàn)國際性及全國性地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入在二線城市綜合體的開發(fā)中發(fā)揮重要作用各類型城市綜合體開發(fā)狀況資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122019產(chǎn)品模式成熟并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對象產(chǎn)品模式成熟并實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展的城市綜合體是中航城的學(xué)習(xí)對象城市綜合體城市綜合體產(chǎn)品產(chǎn)品華潤萬象城華潤萬象城1恒隆廣場恒隆廣場2萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場3瑞安天地系列瑞安天地系列4來福士廣場來福士廣場5資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122020B2. 案例研究 華潤

22、萬象城 恒隆廣場 萬達(dá)廣場 瑞安天地系列 來福士廣場Report_CATIC_2007122021華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)華潤萬象城定位于中高端市場，目前已經(jīng)進(jìn)入進(jìn)入深圳、杭州以及沈陽等城深圳、杭州以及沈陽等城市市城市城市深圳、杭州、沈陽選址選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬象城產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122022華潤萬象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目

23、的開發(fā)規(guī)華潤萬象城選址在城市核心地段以及規(guī)劃的城市副中心，項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模較大，多為模較大，多為50萬平米以上萬平米以上華潤萬象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo)華潤萬象城所在城市項(xiàng)目指標(biāo)深圳深圳杭州杭州沈陽沈陽855部分建成商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅1080在建規(guī)劃城市商業(yè)副中心-50籌建占地面積占地面積（萬平方米）（萬平方米）構(gòu)成元素構(gòu)成元素具體地址具體地址總建筑面積總建筑面積（萬平方米）（萬平方米）狀態(tài)狀態(tài)商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址類型選址類型城市商業(yè)中心城市中心羅湖區(qū)寶安南路1881號(hào)錢江新城慶春東路與富春路交叉口沈陽金廊沿線，和平區(qū)和平大橋省委對面資料來源：九

24、洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122023華潤置地華潤置地成功塑造了深圳華潤萬象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)成功塑造了深圳華潤萬象城，并以此模式為核心積極進(jìn)行跨區(qū)域發(fā)展，成為中國商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者域發(fā)展，成為中國商業(yè)地產(chǎn)以及城市綜合體建設(shè)領(lǐng)域的領(lǐng)先者資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析，華潤置地 自2002年以來，華潤置地已經(jīng)成功進(jìn)駐北京、上海、深圳、成都、武漢、合肥、杭州、無錫、大連、寧波、長沙、蘇州、重慶、沈陽15個(gè)內(nèi)地城市，目前集中在深圳、杭州、沈陽及大連開發(fā)城市綜合體 截止到2006年12月31日，華潤置地有限公司的總資產(chǎn)已經(jīng)達(dá)到267億港元，股東權(quán)益115億港

25、元，06年銷售收入超過39億港幣 截至到2006年12月31日，華潤置地的總土地儲(chǔ)備已經(jīng)接近1000萬平方米，主營業(yè)務(wù)包括住宅開發(fā)和投資物業(yè)兩部分組成 發(fā)展思路：首先搶占經(jīng)濟(jì)與政治的戰(zhàn)略高地，北京、上海、深圳首當(dāng)其沖；接下來是省會(huì)級(jí)城市與資源稀缺型城市如成都、武漢、長沙、大連等；長三角的杭州、寧波、無錫等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)也在發(fā)展的序列中支持支持Report_CATIC_2007122024華潤萬象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓和華潤萬象城功能組合完善，各項(xiàng)目均包含商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓和住宅，并以商業(yè)功能為核心住宅，并以商業(yè)功能為核心功能構(gòu)成功能構(gòu)成深圳深圳杭州杭州深圳和杭州

26、萬象城功能構(gòu)成深圳和杭州萬象城功能構(gòu)成資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122025華潤萬象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致華潤萬象城定位于中高端物業(yè)類型，各功能物業(yè)定位一致華潤萬象城物業(yè)類型華潤萬象城物業(yè)類型城市名稱城市名稱公寓公寓商業(yè)商業(yè)酒店酒店杭州杭州酒店式服務(wù)公寓精裝修國際5A甲級(jí)深圳深圳寫字樓寫字樓中高檔購物中心OLE大型超市REEL百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城住宅住宅-君悅酒店精裝修類型主力店中高檔購物中心OLE大型超市Central百貨店嘉禾電影院冰紛萬象溜冰城國際5A甲級(jí)超五星級(jí)商務(wù)酒店類型品牌資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析酒店式服務(wù)公寓超五星級(jí)商務(wù)酒

27、店Report_CATIC_2007122026華潤萬象城開發(fā)均以商業(yè)為起點(diǎn)，開發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同華潤萬象城開發(fā)均以商業(yè)為起點(diǎn)，開發(fā)步驟依據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)有所不同資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析一期工程一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳深圳商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅2009年2013年杭州杭州2011年2006年底商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅三期工程三期工程二期工程二期工程 商業(yè)熟地 開發(fā)商進(jìn)一步提升商圈價(jià)值，二期開發(fā)住宅實(shí)現(xiàn)收益 商業(yè)生地，核心商圈人口不足 商業(yè)和住宅同期開發(fā)，保證核心商圈內(nèi)人口供給，同時(shí)為項(xiàng)目提供豐沛滾動(dòng)資金萬象城開發(fā)步驟萬象城開發(fā)步驟Rep

28、ort_CATIC_2007122027在綜合體的經(jīng)營策略上，華潤萬象城商業(yè)、寫字樓和公寓以出租為主，在綜合體的經(jīng)營策略上，華潤萬象城商業(yè)、寫字樓和公寓以出租為主，住宅則出售套現(xiàn)住宅則出售套現(xiàn)華潤萬象城經(jīng)營策略華潤萬象城經(jīng)營策略公寓公寓城市名稱城市名稱商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓酒店酒店深圳深圳杭州杭州住宅住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122028深圳萬象城購物中心，定位于深圳萬象城購物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、中高收入人群及游客，提供中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合服務(wù)餐飲和娛樂綜合服務(wù) 萬象城購物中心

29、簡介萬象城購物中心簡介設(shè)計(jì)單位：設(shè)計(jì)單位：美國RTKL建筑師事物所規(guī)模：規(guī)模：總建筑面積18.8萬平方米 營業(yè)面積12萬平方米商鋪，近300家 地下2層、地上5層，停車位1030個(gè)開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：2004年12月定位：定位：滿足中高收入人群及游客中高檔次購物、餐飲和娛樂綜合需求的時(shí)尚購物中心資料來源: 華潤集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況購物中心概況Report_CATIC_2007122029萬象城萬象城通過通過中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設(shè)計(jì)，營中高檔定位、豐富的餐飲娛樂元素以及有效的空間設(shè)計(jì)，營造出一個(gè)大眾消費(fèi)群的購物、社交與休閑的都市化消費(fèi)場所造出一個(gè)大眾消費(fèi)群的購物

30、、社交與休閑的都市化消費(fèi)場所萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城租戶檔次占比萬象城租戶檔次占比資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析購物中心分析Report_CATIC_2007122030主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為主力店及次主力店在萬象城的租戶組合中占據(jù)重要地位，其面積占比為52%，保證很強(qiáng)的客流吸引力，保證很強(qiáng)的客流吸引力主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店面積占比主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店、次主力店業(yè)態(tài)和樓層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨芮歐百貨購物購物B1-3F王子飯店王子飯店餐飲餐飲5F嘉禾影城嘉禾影城休閑娛樂休閑娛樂3-

31、4F冰紛萬象冰場冰紛萬象冰場休閑娛樂休閑娛樂4FOLe購物購物B1F次主力店業(yè)態(tài)樓層順電順電購物購物4F運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)100購物購物5F生活本色生活本色購物購物4F美樂匯美食廣場美樂匯美食廣場餐飲餐飲5FNOVO購物購物1FEsprit購物購物1-2F萬寧萬寧購物購物B1F資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析購物中心分析Report_CATIC_2007122031寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果寬闊的中庭設(shè)計(jì)、各樓層之間的便利交通系統(tǒng)以及考究的裝修和燈光效果共同營造出萬象城共同營造出萬象城“自由自由”、“時(shí)尚時(shí)尚”、“舒適舒適”的購物氛圍的購物氛圍內(nèi)部墻壁和

32、地面以花崗巖為主要材料，色調(diào)以暖色調(diào)為主，給人時(shí)尚、舒適的感覺寬闊的中廳設(shè)計(jì)使購物者的視野開闊，并獲得豐富視覺感受由59部扶梯，17部直梯， 3部觀光梯構(gòu)件的垂直交通系統(tǒng)使各樓層之間的轉(zhuǎn)換十分便利資料來源：實(shí)地調(diào)查，九洲遠(yuǎn)景分析購物中心分析購物中心分析Report_CATIC_2007122032杭州華潤中心杭州華潤中心深圳華潤中心深圳華潤中心沈陽華潤中心沈陽華潤中心各項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖華潤萬象城在建筑設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)新穎性和領(lǐng)先性，成為所在城市的地標(biāo)華潤萬象城在建筑設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)新穎性和領(lǐng)先性，成為所在城市的地標(biāo)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122033B2. 案例研究 華潤萬象

33、城 恒隆廣場 萬達(dá)廣場 瑞安天地系列 來福士廣場Report_CATIC_2007122034中國內(nèi)地是恒隆地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，其產(chǎn)品以購物中心為主，輔以寫字樓、中國內(nèi)地是恒隆地產(chǎn)的發(fā)展重點(diǎn)，其產(chǎn)品以購物中心為主，輔以寫字樓、酒店和公寓酒店和公寓城市城市已進(jìn)入城市為上海、杭州、沈陽、無錫、濟(jì)南、長沙 目標(biāo)是三年內(nèi)，在多個(gè)大陸城市為購入土地以興建12個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，擁有約300萬平方米的最佳商業(yè)物業(yè)選址選址城市商業(yè)中心產(chǎn)品產(chǎn)品購物中心為主導(dǎo)，部分項(xiàng)目配合酒店、寫字樓、公寓經(jīng)營策略經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先恒隆廣場產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析

34、Report_CATIC_2007122035恒隆地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目選址于城市中心，總規(guī)模在恒隆地產(chǎn)綜合體項(xiàng)目選址于城市中心，總規(guī)模在30萬平米左右；多個(gè)項(xiàng)目萬平米左右；多個(gè)項(xiàng)目正處于建設(shè)過程中正處于建設(shè)過程中構(gòu)成元素構(gòu)成元素地點(diǎn)地點(diǎn)城市城市建筑面積建筑面積建設(shè)狀態(tài)建設(shè)狀態(tài)天津天津和平路商圈購物商場15萬平米2010年完工城市中心15萬平米2009年完工濟(jì)南購物商場歷下區(qū)泉城路沈陽市中街路沈陽購物商場城市中心12萬平米2008年完工沈陽市政府廣場南面城市中心80萬平米2008年動(dòng)工長沙商業(yè)+寫字樓+公寓城市中心50萬平米2010年完工崇安區(qū)人民中路2008年動(dòng)工無錫商業(yè)+寫字樓+酒店25.5萬平米

35、資料來源: 恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析長沙黃金地塊恒隆地產(chǎn)各地項(xiàng)目情況選址類型選址類型城市中心上海上海徐家匯核心商業(yè)+寫字樓+公寓31萬平米已投入運(yùn)營城市中心城市中心上海上海南京西路商業(yè)+寫字樓21萬平米已投入運(yùn)營城市中心商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店Report_CATIC_2007122036恒隆地產(chǎn)是一家以持有性物業(yè)為主要發(fā)展方向的大型香港地產(chǎn)公司恒隆地產(chǎn)是一家以持有性物業(yè)為主要發(fā)展方向的大型香港地產(chǎn)公司資料來源：恒隆地產(chǎn)年報(bào)，九洲遠(yuǎn)景分析 總部位于香港的綜合性物業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 開發(fā)的物業(yè)類型包括商場及商鋪、寫字樓、住宅、服務(wù)式寓所、工業(yè)、寫字樓物業(yè)以及停車場等，并以商業(yè)與寫字樓開發(fā)為主 目前恒隆將

36、大陸作為主要發(fā)展區(qū)域，并已進(jìn)入上海、沈陽、無錫、武漢等城市，以購物中心為主要發(fā)展物業(yè)類型 2006年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額43.8億港元，利潤20億港元，截至2007年6月30日，公司的市值達(dá)港幣1117億元，成為香港表現(xiàn)最佳的大型地產(chǎn)公司之一 支持支持Report_CATIC_2007122037上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆地產(chǎn)目前已投入運(yùn)營并取得巨大成功的上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆地產(chǎn)目前已投入運(yùn)營并取得巨大成功的綜合體項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目資料來源: 恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析恒隆在中國大陸成功案例恒隆廣場恒隆廣場港匯廣場港匯廣場2006年集團(tuán)在上海租金收入約為9.45億元，升31，兩項(xiàng)物業(yè)年回報(bào)率15預(yù)計(jì)2

37、010年回報(bào)率可達(dá)50（不考慮租金調(diào)升）Report_CATIC_2007122038兩項(xiàng)目都以商業(yè)和寫字樓為基本功能配置，其中商業(yè)面積比例為兩項(xiàng)目都以商業(yè)和寫字樓為基本功能配置，其中商業(yè)面積比例為30%左左右右功能構(gòu)成功能構(gòu)成恒隆廣場功能構(gòu)成恒隆廣場功能構(gòu)成港匯廣場功能構(gòu)成港匯廣場功能構(gòu)成總面積：總面積：21萬平米萬平米總面積：總面積：31萬平米萬平米資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析功能構(gòu)成Report_CATIC_2007122039恒隆廣場定位于高端消費(fèi)群，而港匯廣場已大眾消費(fèi)群為目標(biāo)客戶群恒隆廣場定位于高端消費(fèi)群，而港匯廣場已大眾消費(fèi)群為目標(biāo)客戶群各功能物業(yè)類型各功能物業(yè)類型恒隆廣場恒隆廣場港匯

38、廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓城市購物中心大眾消費(fèi)群頂級(jí)甲級(jí)-酒店式服務(wù)公寓高端消費(fèi)群類型類型目標(biāo)客群目標(biāo)客群類型類型目標(biāo)客群目標(biāo)客群城市購物中心中小型貿(mào)易、咨詢類公司為主大型跨國公司、金融企業(yè)為主-外籍商務(wù)人士為主資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122040在經(jīng)營策略上，兩項(xiàng)目所有功能物業(yè)均采取租賃方式獲利在經(jīng)營策略上，兩項(xiàng)目所有功能物業(yè)均采取租賃方式獲利各功能物業(yè)經(jīng)營策略各功能物業(yè)經(jīng)營策略恒隆廣場恒隆廣場港匯廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓租賃租賃租賃租賃-租賃資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122041恒隆廣場及港匯廣場項(xiàng)目都采取分步驟開發(fā)策略，并都

39、將商業(yè)部分作為恒隆廣場及港匯廣場項(xiàng)目都采取分步驟開發(fā)策略，并都將商業(yè)部分作為首期開發(fā)內(nèi)容首期開發(fā)內(nèi)容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆廣場恒隆廣場商業(yè)寫字樓公寓1999年2006年10月港匯廣場港匯廣場2002年11月商業(yè)寫字樓1993年底2003年3月二期工程二期工程一期工程一期工程資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析開發(fā)步驟開發(fā)步驟Report_CATIC_2007122042港匯商業(yè)部分定位于滿足大眾消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求的購物中心；而恒港匯商業(yè)部分定位于滿足大眾消費(fèi)者的綜合消費(fèi)需求的購物中心；而恒隆則以較小的規(guī)模將目標(biāo)消費(fèi)者鎖定于高端階層隆則以較小的規(guī)模將目標(biāo)消費(fèi)者鎖定于高端階層樓層

40、數(shù)樓層數(shù)總面積總面積業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)組合定位定位主力店主力店高檔城市購物中心 5.2萬平方米高收入階層購物、餐飲、娛樂 Sport100、華聯(lián)超市、永華影院恒隆恒隆購物廣場購物廣場港匯購物港匯購物廣場廣場目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者中高檔城市購物中心 10.2萬平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購物、餐飲、娛樂 I.T.、Fitniss First資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況購物中心概況Report_CATIC_2007122043恒隆廣場和港匯廣場購物中心在業(yè)態(tài)組合上都是以購物為主恒隆廣場和港匯廣場購物中心在業(yè)態(tài)組合上都是以購物為主恒隆購物中心各業(yè)態(tài)面積占比恒隆購物中心各業(yè)態(tài)面積占

41、比港匯購物中心各業(yè)態(tài)面積占比港匯購物中心各業(yè)態(tài)面積占比資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析行業(yè)占比行業(yè)占比Report_CATIC_2007122044同時(shí)，兩項(xiàng)目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平同時(shí)，兩項(xiàng)目主力店租戶的面積占比較小，確保了較高的租金收益水平恒隆購物中心主力店面積占比恒隆購物中心主力店面積占比港匯購物中心主力店面積占比港匯購物中心主力店面積占比資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析購物中心概況購物中心概況Report_CATIC_2007122045從恒隆地產(chǎn)所公布的計(jì)劃興建城市綜合體項(xiàng)目資料中可以看出，從恒隆地產(chǎn)所公布的計(jì)劃興建城市綜合體項(xiàng)目資料中可以看出，“城市城市中心位置的地標(biāo)性高品

42、質(zhì)物業(yè)中心位置的地標(biāo)性高品質(zhì)物業(yè)”仍將是其產(chǎn)品定位仍將是其產(chǎn)品定位資料來源: 恒隆地產(chǎn)，九洲遠(yuǎn)景分析計(jì)劃興建項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖天津項(xiàng)目天津項(xiàng)目沈陽中街項(xiàng)目沈陽中街項(xiàng)目沈陽市府廣場項(xiàng)目沈陽市府廣場項(xiàng)目無錫項(xiàng)目無錫項(xiàng)目濟(jì)南項(xiàng)目濟(jì)南項(xiàng)目Report_CATIC_2007122046B2. 案例研究 華潤萬象城 恒隆廣場 萬達(dá)廣場 瑞安天地系列 來福士廣場Report_CATIC_2007122047萬達(dá)廣場已成為快速復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)萬達(dá)廣場已成為快速復(fù)制的成熟產(chǎn)品，定位于滿足大眾市場商業(yè)、商務(wù)以及住宅的綜合性物業(yè)以及住宅的綜合性物業(yè)城市城市已進(jìn)入11個(gè)城市以二線城市為主選址選

43、址區(qū)域商業(yè)中心城市新區(qū)中心產(chǎn)品產(chǎn)品通常以商業(yè)與寫字樓為基本配置，并視項(xiàng)目具體情況的不同配合酒店、公寓及住宅等多種功能商業(yè)部分突出購物功能，主力店占比高，以滿足功能性需求為主經(jīng)營策略經(jīng)營策略商業(yè)部分租賃模式寫字樓、公寓和住宅銷售為主酒店采取委托經(jīng)營開發(fā)步驟開發(fā)步驟以商業(yè)部分和寫字樓或者住宅先期開發(fā)為主萬達(dá)綜合體產(chǎn)品特點(diǎn)資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122048萬達(dá)廣場綜合體項(xiàng)目開發(fā)目前以二線城市為主，目前已進(jìn)入萬達(dá)廣場綜合體項(xiàng)目開發(fā)目前以二線城市為主，目前已進(jìn)入11個(gè)城市，個(gè)城市，建成建成3個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目注： 單一主力店項(xiàng)目 多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場項(xiàng)目 城市綜合體萬達(dá)全部商業(yè)地產(chǎn)

44、項(xiàng)目分布圖萬達(dá)全部商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目分布圖萬達(dá)綜合體項(xiàng)目分布具體情況萬達(dá)綜合體項(xiàng)目分布具體情況序號(hào)序號(hào)城市城市城市級(jí)別城市級(jí)別數(shù)量數(shù)量狀態(tài)狀態(tài)上海哈爾濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽濟(jì)南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個(gè)1個(gè)建成1個(gè)在建1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122049萬達(dá)廣場選址多數(shù)在城市的區(qū)域中心萬達(dá)廣場選址多數(shù)在城市的區(qū)域中心#城市名稱選址類型地點(diǎn)功能組合1上海上海區(qū)域中心區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場楊浦區(qū)五角場商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓2北京北京

45、區(qū)域中心區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路朝陽區(qū)建國路93號(hào)號(hào)商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+酒店酒店+住宅住宅3哈爾濱哈爾濱區(qū)域中心區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路香坊區(qū)衡山路20號(hào)號(hào)商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+酒店酒店+公寓公寓4寧波寧波區(qū)域中心區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號(hào)號(hào)商業(yè)商業(yè)+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓5北京北京區(qū)域中心區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+酒店酒店6成都成都區(qū)域中心區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)商業(yè)+住宅住宅+公寓公寓7重慶重慶區(qū)域中心區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)商業(yè)+寫字樓

46、寫字樓+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓8西安西安區(qū)域中心區(qū)域中心（規(guī)劃（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+公寓公寓9蘇州蘇州區(qū)域中心區(qū)域中心（規(guī)劃（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城平江區(qū)平江新城商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+酒店酒店+公寓公寓10無錫無錫區(qū)域中心區(qū)域中心（規(guī)劃（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū)濱湖區(qū)河埒口中心商務(wù)區(qū) 商業(yè)商業(yè)+寫字樓寫字樓+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓萬達(dá)各綜合體項(xiàng)目概況資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122050經(jīng)過經(jīng)過19年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先者年發(fā)展，萬達(dá)集團(tuán)已經(jīng)發(fā)展成為中國商業(yè)

47、地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先者資料來源：萬達(dá)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析 公司總資產(chǎn)人民幣300億元、年銷售額人民幣200億元、年利稅超過人民幣10億元 在19個(gè)城市開發(fā)萬達(dá)廣場，分別為長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京、沈陽（2個(gè)）、武漢、南寧、北京（2個(gè)）、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、濟(jì)南、哈爾濱 建設(shè)購物中心25家，持有租賃物業(yè)面積（包括開業(yè)和在建）約420萬平方米，租金收入人民幣20億元 與沃爾瑪、歐倍德、時(shí)代華納、百勝、百盛購物廣場、麥當(dāng)勞紅星美凱龍國際家居廣場、燦坤3數(shù)碼廣場、新加坡大食代美食廣場、百安居等十余家各種業(yè)態(tài)主力店建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，攜手發(fā)展萬達(dá)廣場支持支持Report_CAT

48、IC_2007122051萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的萬達(dá)集團(tuán)經(jīng)過不斷的實(shí)踐與創(chuàng)新，逐漸形成了目前以城市綜合體為主的產(chǎn)品模式產(chǎn)品模式第一階段單一主力店第一階段單一主力店第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場第二階段多業(yè)態(tài)商業(yè)廣場第三階段城市綜合體第三階段城市綜合體2001-20032004-20052005至今商業(yè)內(nèi)容商業(yè)內(nèi)容經(jīng)營模式經(jīng)營模式代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目評(píng)價(jià)評(píng)價(jià)單一主力店加少量商鋪主力店租賃；商鋪銷售長春、濟(jì)南、長沙、南昌、青島、南京業(yè)態(tài)比較單一，面積偏小，人流量和商業(yè)豐富程度受限制多棟建筑組合為商業(yè)廣場形式，各單獨(dú)建筑引進(jìn)不同業(yè)態(tài)主力店，之間由步行街連接沈陽、武漢、南寧

49、以租賃為主 北京、寧波、上海、重慶、成都、西安、無錫、蘇州、沈陽、濟(jì)南、哈爾濱住宅全部銷售，寫字樓租售結(jié)合，商業(yè)租賃，酒店持有涵蓋零售業(yè)態(tài)、休閑娛樂、餐飲文化、寫字樓、酒店以及住宅多功能城市綜合體多種業(yè)態(tài)的引入豐富了商業(yè)功能，市場影響力提升多種功能復(fù)合，市場影響力進(jìn)一步提高；同時(shí)，通過住宅、寫字樓的滾動(dòng)開發(fā)，緩解了項(xiàng)目資金壓力萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的三個(gè)發(fā)展階段資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析支持支持Report_CATIC_2007122052集團(tuán)總資產(chǎn)人民幣600億元以上，年銷售額人民幣300億元以上，萬達(dá)集團(tuán)設(shè)定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者的戰(zhàn)略目標(biāo)萬達(dá)集團(tuán)設(shè)定了發(fā)展成為世界商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)先者的戰(zhàn)略目標(biāo)購物中心

50、開發(fā)商購物中心開發(fā)商排名世界前三名排名世界前三名租金收入50億元以上，年納稅人民幣30億元以上；建成和在建的項(xiàng)目達(dá)到70個(gè)，建筑面積達(dá)1000萬平方米資料來源：萬達(dá)集團(tuán)，九洲遠(yuǎn)景分析支持支持萬達(dá)地產(chǎn)2010年發(fā)展目標(biāo)Report_CATIC_2007122053萬達(dá)廣場多數(shù)以商業(yè)功能為主導(dǎo)，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，萬達(dá)廣場多數(shù)以商業(yè)功能為主導(dǎo)，輔以寫字樓、酒店、公寓以及住宅，具體各功能物業(yè)比例視項(xiàng)目情況有所不同具體各功能物業(yè)比例視項(xiàng)目情況有所不同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1 1上海上海34268-76%24%-2

51、2北京北京CBDCBD50162.7518032%5%10%36%-3 3哈爾濱哈爾濱28142.44-7.450%9%14%-26%4 4寧波寧波5526-2.912.7647%-5%23%11%5 5 北京石景山北京石景山306204-20%67%13%-6 6成都成都4018-15.41.745%-39%4%7 7重慶重慶7818.77538824%9%6%49%10%8 8西安西安34176-1150%18%-32%9 9蘇州蘇州50259.72.5-12.550%19%5%-25%1010無錫無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達(dá)綜合體各功能體量構(gòu)成資料來源：九洲

52、遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122054萬達(dá)廣場各項(xiàng)目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫字樓及住宅類物業(yè)則萬達(dá)廣場各項(xiàng)目的商業(yè)及酒店類型較為統(tǒng)一，而寫字樓及住宅類物業(yè)則情況有所不同情況有所不同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標(biāo)消費(fèi)者檔次主力店類型星級(jí)品牌類型類型1 1上海上海區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達(dá)國際影家居、萬達(dá)國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達(dá)城中城、萬達(dá)城中城甲

53、級(jí)甲級(jí)-2 2北京北京區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星沃爾瑪、新世界百貨、萬達(dá)國際影城、大歌星KTV、神采飛揚(yáng)電玩城神采飛揚(yáng)電玩城甲級(jí)甲級(jí)五星級(jí)五星級(jí) 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅-3 3 哈爾濱哈爾濱區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔國美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星國美電器、神采飛揚(yáng)電玩、大歌星KTV、萬達(dá)國際、萬達(dá)國際影城、萬千百貨影城、萬千百貨乙級(jí)乙級(jí)五星級(jí)五星級(jí) 索菲特索菲特-普通公寓普通公寓4 4寧波寧波區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔沃爾瑪、百安居、沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦特

54、力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星酒樓、神采飛揚(yáng)電玩城、大歌星KTV、萬達(dá)國際影、萬達(dá)國際影城、銀泰百貨城、銀泰百貨-五星級(jí)五星級(jí) 索菲特索菲特精裝修精裝修酒店式公寓酒店式公寓5 5北京石北京石景山景山區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔規(guī)劃為萬達(dá)影城、大歌星規(guī)劃為萬達(dá)影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電、萬千百貨、國美電器、神采飛揚(yáng)電玩城器、神采飛揚(yáng)電玩城甲級(jí)甲級(jí)五星級(jí)五星級(jí) 索菲特索菲特-6 6成都成都區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔 計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院-普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓7 7重慶重慶區(qū)域購

55、區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔 計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級(jí)乙級(jí)五星級(jí)五星級(jí) 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓8 8西安西安區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔 計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院乙級(jí)乙級(jí)-普通公寓普通公寓9 9蘇州蘇州區(qū)域購區(qū)域購物中心物中心大眾階層大眾階層中檔中檔 計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院計(jì)劃為大型百貨、大型超市、影院甲級(jí)甲級(jí)經(jīng)濟(jì)型經(jīng)濟(jì)型雅高雅高-普通公寓普通公寓萬達(dá)綜合體各功能詳細(xì)類型資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122055萬達(dá)廣場寫字樓租

56、萬達(dá)廣場寫字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金資金滾動(dòng)應(yīng)用滾動(dòng)應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（，有效解決資金鏈問題（12）#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海上海出租出租出租出租/出售出售-2北京北京出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售-3哈爾濱哈爾濱出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售4寧波寧波出租出租-委托管理委托管理出售出售出售出售5北京石景山北京石景山出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-6成都成都出租出租-出售出售出售出售7重慶重慶出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售出售出售8西

57、安西安出租出租出租出租/出售出售-出售出售9蘇州蘇州出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售萬達(dá)廣場經(jīng)營策略資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122056萬達(dá)廣場寫字樓租萬達(dá)廣場寫字樓租/售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)售結(jié)合、公寓和住宅全部出售套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)資金資金滾動(dòng)應(yīng)用滾動(dòng)應(yīng)用，有效解決資金鏈問題（，有效解決資金鏈問題（22）#城市名稱一期工程二期工程建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間建設(shè)內(nèi)容完工時(shí)間1 1上海上海商業(yè)、寫字樓商業(yè)、寫字樓20072007年底年底-2 2北京北京CBDCBD住宅、街鋪?zhàn)≌⒔咒?0052005年年中年年中商業(yè)、寫字樓、酒店商業(yè)、

58、寫字樓、酒店20062006年底年底3 3哈爾濱哈爾濱商業(yè)、酒店商業(yè)、酒店20072007年中年中寫字樓、公寓寫字樓、公寓20082008年中年中4 4寧波寧波商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅 商業(yè)商業(yè)20062006年年/ /住宅住宅20052005年年酒店、公寓酒店、公寓酒店酒店20082008年底，公寓年底，公寓20092009年年底底5 5北京石景山北京石景山商業(yè)、酒店、寫字樓商業(yè)、酒店、寫字樓20092009年中年中-6 6成都成都商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)商業(yè)20072007年年/ /住宅住宅20082008年中年中/ /公寓公寓20082008年底年底-7 7重慶重慶街鋪、街鋪、6

59、 6棟住宅棟住宅20082008年年商業(yè)、寫字樓、酒店、商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓公寓20102010年年8 8西安西安商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)商業(yè)20082008年初年初/ /寫字樓、公寓寫字樓、公寓20082008年中年中-9 9蘇州蘇州商業(yè)、酒店、公寓商業(yè)、酒店、公寓酒店、住宅、公寓酒店、住宅、公寓20092009年年初年年初/ /商商業(yè)業(yè)20092009年中年中寫字樓寫字樓20102010年完工年完工萬達(dá)廣場開發(fā)步驟資料來源：九洲遠(yuǎn)景分析Report_CATIC_2007122057萬達(dá)廣場已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品萬達(dá)廣場已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品北京萬達(dá)商業(yè)廣場北京萬達(dá)商業(yè)廣場

60、發(fā)展商：發(fā)展商：大連萬達(dá)集團(tuán) 設(shè)計(jì)單位：設(shè)計(jì)單位：德國GMP國際建筑設(shè)計(jì)有限公司 規(guī)模：規(guī)模：商業(yè)面積7.6萬平方米西座商業(yè)共6層，東座商業(yè)共8層停車位800個(gè) 定位：定位：以主力店為主導(dǎo)的中檔大型綜合性購物中心 開業(yè)時(shí)間：開業(yè)時(shí)間：2006年年底開業(yè)資料來源：北京萬達(dá)，九洲遠(yuǎn)景分析北京萬達(dá)廣場商業(yè)部分舉例Report_CATIC_2007122058F2北京萬達(dá)商業(yè)廣場突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少北京萬達(dá)商業(yè)廣場突出其購物功能，餐飲娛樂功能較少北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)面積占比北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)面積占比北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)布局北京萬達(dá)廣場各業(yè)態(tài)布局北京萬達(dá)廣場商業(yè)部分詳細(xì)內(nèi)容B1F1F3F4F5B