寧波維科集團(tuán)鎮(zhèn)海項目前期定位建議pPPT學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1寧波維科集團(tuán)鎮(zhèn)海項目前期定位建議寧波維科集團(tuán)鎮(zhèn)海項目前期定位建議pChapter 1用地及資源分析第1頁/共60頁一、項目區(qū)位 該項目地塊位于鎮(zhèn)海區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)。鎮(zhèn)海區(qū)位于寧波市的東邊，素有“浙東門戶”、“海天雄鎮(zhèn)”之稱，是著名的“寧波幫”發(fā)源地，目前本項目所在的城關(guān)鎮(zhèn)約有15萬人口。近幾年來，該鎮(zhèn)社會經(jīng)濟發(fā)展較快，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展推波助瀾。城關(guān)鎮(zhèn)城關(guān)鎮(zhèn)澥浦鎮(zhèn)澥浦鎮(zhèn)莊市鎮(zhèn)莊市鎮(zhèn)駱駝鎮(zhèn)駱駝鎮(zhèn)九龍九龍湖鎮(zhèn)湖鎮(zhèn)蛟川蛟川街道街道第2頁/共60頁 鎮(zhèn)海擁有港口和灘涂資源優(yōu)勢。鎮(zhèn)海港是寧波港的重要組成部分，現(xiàn)有萬噸級泊位個、3000噸級以上泊位個，港口年吞吐能力港口年吞吐能力12001200萬

2、噸，萬噸，并擁有我國最大的萬噸級液體化工專用泊位，港口貿(mào)易成為該區(qū)的經(jīng)濟支柱之一。 鎮(zhèn)海港第3頁/共60頁 項目地塊本項目地塊位于鎮(zhèn)海區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)中心區(qū)域，地理區(qū)位優(yōu)異。緊鄰城鎮(zhèn)主干道城河西路，交通便捷，四通八達(dá)。且周邊有鼓樓大街、人民公園、鼓樓廣場等配套，是鎮(zhèn)海集人文、休閑、商業(yè)質(zhì)素于一體的地標(biāo)版塊。鎮(zhèn)海集人文、休閑、商業(yè)質(zhì)素于一體的地標(biāo)版塊。項目占地17741平方米，容積率3.5，總建筑面積約為62000平方米。第4頁/共60頁 二、地塊周邊資源分析南大街 本項目地塊緊鄰鼓樓南大街，未來規(guī)劃為鎮(zhèn)未來規(guī)劃為鎮(zhèn)海集休閑、文化、購物于一體的商業(yè)步行街。海集休閑、文化、購物于一體的商業(yè)步行街。且鄰近鼓

3、樓廣場，周邊多由中式傳統(tǒng)風(fēng)格住宅及商業(yè)組成。鼓樓步行街將有助于與本項目一起帶動本區(qū)域商業(yè)的成熟與商業(yè)中心的形成，但是本項目在商業(yè)定位上應(yīng)充分考慮到兩者間的錯位與互補關(guān)系。第5頁/共60頁鼓樓名勝本項目沿南大街步行300米可到鼓樓廣場。清末年間英軍進(jìn)犯鎮(zhèn)海，欽差大臣裕謙曾在鎮(zhèn)海曾在鎮(zhèn)海鼓樓擊鼓督戰(zhàn)，鼓樓擊鼓督戰(zhàn)，從此該鼓樓名楊海外，成為鎮(zhèn)海歷史文化的見證古籍。鼓樓作為鎮(zhèn)海的文物和歷史遺跡，有助于與鼓樓商業(yè)街一同打造本商圈的獨特特色，吸引人流。第6頁/共60頁人民公園鎮(zhèn)海人民公園是鎮(zhèn)海最早的一塊公共綠地，2002年6月在經(jīng)過改造后，保留了原來公園內(nèi)大樹和古樹，設(shè)置了表演區(qū)、親水區(qū)、木平臺、兒童游樂

4、區(qū)等，并布置了廊、亭、疊水、涌泉、瀑布等及配套燈光，雕塑，改造后的公園公園面積達(dá)到了面積達(dá)到了3.453.45公頃，公頃，成為鎮(zhèn)海目前最大的公園。人民公園是本項目最大的可利用資源，除了在景觀上的充分借用，該資源的稀缺性使得本項目有條件打造成一個高端項目，同時該資源帶來的人流也是商業(yè)成功的重要資源。第7頁/共60頁 三、基地分析本項目地塊目前臨主干道的一部分土地已經(jīng)基本平整完畢，且現(xiàn)存有一部分原生大樹，現(xiàn)存有一部分原生大樹，有一定的利用價值。已平整地塊的圍墻已經(jīng)建好，目前周邊為一些老民房所圍合。項目拆遷量較大，面臨潛在開發(fā)風(fēng)險。第8頁/共60頁基地內(nèi)部的老宅本項目地塊還未拆遷的部分為一些老式的居

5、民住宅，大多為木結(jié)構(gòu)的中國傳統(tǒng)民居。這些建筑的保留價值不大，但是殘留的個別建筑元素尚有一定的文化價值，可以挖掘。第9頁/共60頁交通條件 本項目地塊正面城河?xùn)|路，是鎮(zhèn)海的核心交通主干道。 基地南面沿城河?xùn)|路為公交站點，有開往寧波、駱駝、南站、北侖的各路公交，共有11趟線路由此經(jīng)過，可謂交通便利，四通八交通便利，四通八達(dá)。達(dá)。 值得關(guān)注的是該站命名為該站命名為“百貨大樓百貨大樓”，百貨大樓雖然已經(jīng)不復(fù)存在，但是卻從側(cè)面印證了這里傳統(tǒng)的商業(yè)底蘊。路通則商通，商通則財聚，便捷的交通是本項目的最大支撐和信心。第10頁/共60頁 周邊配套本項目地塊目前的周邊配套較多，但多為一些零星的餐飲、副食、服裝、休

6、閑店面，呈現(xiàn)出檔次不高，規(guī)模不大的局面。檔次不高，規(guī)模不大的局面。但從另一個角度來看，區(qū)域內(nèi)中高檔商業(yè)的缺乏也為本項目的商業(yè)定位提供了一定的市場空間。第11頁/共60頁客戶資源本項目地塊目前的周邊的政府及關(guān)聯(lián)部門比較集中，尤其是區(qū)司法局、公安局就在地塊旁邊。這些效益較好的政府部門公務(wù)人員及關(guān)聯(lián)人員都是未來本項目可能的潛在客戶資源潛在客戶資源，而本項目區(qū)域范圍一公里內(nèi)更是集中了鎮(zhèn)海區(qū)政府的大部分機關(guān)單位。第12頁/共60頁項目綜述 鼓樓的歷史及文脈為本項目開發(fā)提供了豐富的文化資源，建成的人民公園為本項目提供了相當(dāng)好的景觀資源，周邊傳統(tǒng)中式風(fēng)格的建筑群也極大的豐富了本地塊的人文內(nèi)涵。 因此，我們認(rèn)

7、為項目周邊豐富的自然資源、景觀資源、交通資源、商業(yè)資源、文化及歷史資源為本項目的開發(fā)提供了良好的元素，本項目本項目完全具備成為鎮(zhèn)海標(biāo)志性城市建筑的可能。完全具備成為鎮(zhèn)海標(biāo)志性城市建筑的可能。 如何充分的挖掘并利用項目地塊內(nèi)外的一些文化、自然、地理交通及相關(guān)配套優(yōu)勢，是本項目的開發(fā)關(guān)鍵點。第13頁/共60頁Chapter 2項目發(fā)展核心問題第14頁/共60頁核心問題一：市場定位塑造怎樣的整體形象？1、政府的規(guī)劃要求希望體現(xiàn)出作為商業(yè)入口的標(biāo)志形象。2、項目優(yōu)越的景觀與交通、配套資源使得本項目具備了稀缺的綜合競爭優(yōu)勢。3、作為傳統(tǒng)的城市中心與希望打造的未來商業(yè)中心入口，本項目必須具備相應(yīng)的高度和氣

8、勢。打造鎮(zhèn)海商業(yè)與住宅的燈塔項目成為鎮(zhèn)海的地標(biāo)性建筑第15頁/共60頁高形象充分利用項目的容積率和限高要求，成為鎮(zhèn)海的高度坐標(biāo)。高品質(zhì)高品質(zhì)的建筑、環(huán)境、領(lǐng)先的設(shè)計理念，成為鎮(zhèn)海建筑產(chǎn)品的設(shè)計坐標(biāo)。高檔次在鎮(zhèn)海相對高檔次的商業(yè)和住宅定位，成為鎮(zhèn)海商業(yè)和住宅的檔次坐標(biāo)。高價格本項目綜合品質(zhì)支撐的較高的市場價格，鎮(zhèn)海住宅與商業(yè)物業(yè)的價格坐標(biāo)。第16頁/共60頁 核心問題二：物業(yè)形態(tài)的選擇和配比關(guān)系？1、物業(yè)形態(tài)的選擇應(yīng)以市場的需求和項目的利潤最大化為原則。2、業(yè)態(tài)的體量要符合項目的覆蓋范圍和市場容量要求，尤其是商業(yè)物業(yè)的體量既要充分挖掘商業(yè)價值，又要避免過大，產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險。2、通過項目的合理功能規(guī)

9、劃使不同的業(yè)態(tài)均能有效借助本項目資源并達(dá)到資源的充分合理利用。3、在物業(yè)形態(tài)的選擇和配比上必須考慮到項目的盈利能力和對現(xiàn)金流的影響。尤其是對商業(yè)物業(yè)，要考慮到對租金水平的要求。4、業(yè)態(tài)應(yīng)盡量多樣化，以充分挖掘本項目蘊涵的各種商機，并豐富項目的整體形象。第17頁/共60頁 核心問題三：商業(yè)和住宅怎樣定位？1、鎮(zhèn)海的商業(yè)物業(yè)機會在哪里？2、在商業(yè)的定位上怎樣與鼓樓商業(yè)街形成區(qū)隔與互補？3、商業(yè)物業(yè)的檔次定位？4、怎樣合理規(guī)劃街鋪與集中商業(yè)使項目利潤最大化？5、結(jié)合商業(yè)物業(yè)的未來銷售方式，對業(yè)態(tài)的考慮怎樣與未來的投資回報平衡？第18頁/共60頁 核心問題四：建筑風(fēng)格與對城市形象的塑造1、規(guī)劃要求對本

10、項目的建筑風(fēng)格和商業(yè)街入口的城市形象有較突出的要求，顯示出政府對本項目城市價值的關(guān)注，本項目如何達(dá)到對城市形象塑造的目的？2、本項目作為商業(yè)和高層項目，采用怎樣的建筑風(fēng)格更適合？傳統(tǒng)的江南風(fēng)格是合適的選擇嗎？3、如果不能從建筑形式上體現(xiàn)對傳統(tǒng)文化的繼承和融合？通過其他怎樣的方式來實現(xiàn)？第19頁/共60頁Chapter 3項目物業(yè)形態(tài)定位第20頁/共60頁商業(yè)定位商業(yè)定位第21頁/共60頁鎮(zhèn)海的商業(yè)目前其主要集中在三個商圈：（1）以家世界家世界為核心的工農(nóng)路商圈 家世界賣場60006000平方米，商圈合計20000 平方米（2）以三江三江（西門菜場）（西門菜場）為核心的西街商圈 三江賣場3000

11、3000平方米，商圈合計7000平方 米（不含菜場）（3）以加貝購物加貝購物為核心的城河西路商圈 加貝購物：賣場15001500平方米，商圈合計 5000平方米（4）未來以鼓樓步行街鼓樓步行街為核心的鼓樓商圈鎮(zhèn)海商業(yè)現(xiàn)狀以三江購物俱以三江購物俱樂部為中心的樂部為中心的商圈商圈以家世界為以家世界為中心的商圈中心的商圈以加貝購物以加貝購物俱樂部為中俱樂部為中心的商圈心的商圈以鼓樓步行以鼓樓步行街為中心的街為中心的商圈商圈第22頁/共60頁家世界大賣場位于工農(nóng)路西街，是目前鎮(zhèn)海營業(yè)額最好、人氣最旺鎮(zhèn)海營業(yè)額最好、人氣最旺的賣場之一，而以家世界賣場為核心，周邊聚集了大量的精品購物、餐飲、休閑、數(shù)碼店等

12、配套商業(yè)，形成了目前鎮(zhèn)海最核心的商業(yè)中心。家世界賣場整體由兩棟裙樓組成，樓上為民宅，主體由大賣場、百貨、肯德基、眼鏡店等構(gòu)成，總體經(jīng)營面積累計近總體經(jīng)營面積累計近1 1萬平方米。萬平方米。 目前的商業(yè)中心西街/家世界第23頁/共60頁家世界賣場經(jīng)營規(guī)模較大，但內(nèi)部購物環(huán)境一般。家世界百貨規(guī)模較小，未形成品牌和規(guī)模優(yōu)勢。第24頁/共60頁除了依托賣場的較成氣候的商圈之外，在鎮(zhèn)海的各條街道上分布著大量的沿街商鋪，這些商鋪具有以下特點：1、分布廣，總量大。2、業(yè)態(tài)豐富，不僅限于日常生活配套，甚至還包括服飾、精品、家電等。3、檔次參差不齊。4、缺乏主題與統(tǒng)一規(guī)劃，沒有形成一條有特色的餐飲街或者服裝街等

13、。 沿街商鋪第25頁/共60頁鼓樓商業(yè)街作為本項目所在區(qū)域的主要商業(yè)物業(yè)，與本項目的關(guān)聯(lián)度極大，必須結(jié)合鼓樓商業(yè)街的規(guī)劃實施本項目商業(yè)的同業(yè)差異、異業(yè)互補。從對目前鎮(zhèn)海市場的調(diào)查來看，未來鎮(zhèn)海的商業(yè)供應(yīng)主要集中位于南大街的鼓樓商業(yè)街。位于南大街的鼓樓商業(yè)街。根據(jù)了解目前其靠近鼓樓廣場的近60006000平方米大賣場商業(yè)已經(jīng)確定由平方米大賣場商業(yè)已經(jīng)確定由“加貝加貝”自營，自營，而目前在銷售的商鋪對外銷售報價為21000元/平方米左右，累計近有4000平方米的步行街商業(yè)對外銷售。鼓樓商業(yè)街第26頁/共60頁該商業(yè)項目對外報價為對外報價為2000020000元元/ /平方米平方米左右，其開間4米，

14、進(jìn)深8米左右，且挑高有5.6米，由上下兩層組成，根據(jù)了解目前其商鋪銷售情況較好,其臨賣場的1212間商鋪（上下各間商鋪（上下各6 6間）已經(jīng)被肯德基間）已經(jīng)被肯德基預(yù)訂,另一端頭的8 8間商鋪（上下各間商鋪（上下各4 4間）已經(jīng)由寧波大生堂藥房間）已經(jīng)由寧波大生堂藥房預(yù)訂，同時部分餐飲集團(tuán)也預(yù)定了相當(dāng)?shù)匿伱?。?7頁/共60頁1、未來鎮(zhèn)海大賣場的核心競爭點不在規(guī)模，而在購物環(huán)境、品種和服務(wù)水平上。本項目的市場機會除了表現(xiàn)在填補商業(yè)空白上，也需要在升級商業(yè)模式上挖掘。2、百貨形式的商場在鎮(zhèn)海是一個市場空白點，鎮(zhèn)海目前大量的服飾、鞋類、化妝品、家電等均是分散在各處經(jīng)營，沒有形成集中和規(guī)模，既不便于

15、商家經(jīng)營也不便于消費者選購。這是本項目最大的機會點。3、休閑娛樂、美食等在鎮(zhèn)海都沒形成專業(yè)市場。但是從我們的分析來看，鎮(zhèn)海最有條件做此業(yè)態(tài)的區(qū)域應(yīng)該是濱江的區(qū)域。本項目在這點上不具備優(yōu)勢。本項目商業(yè)機會分析百貨是本項目最大的商業(yè)機會點第28頁/共60頁競爭考慮：1、目前鎮(zhèn)海還沒有一家真正的中高檔精品百貨購物中心。距離本項目最近的鼓樓商業(yè)也沒有引入百貨形式。2、清川商業(yè)中心項目（家世界對面）是本項目的最大潛在威脅，但其規(guī)模較小，未來存在較大變數(shù)。業(yè)態(tài)構(gòu)成：以服飾為主，涵蓋鞋類、化妝品、鐘表、珠寶、家電等。檔次定位：鑒于鎮(zhèn)海的消費潛力和目前街鋪低檔商品泛濫，本項目的檔次應(yīng)定位在中檔（相對鎮(zhèn)海市場為

16、高檔）。經(jīng)濟考慮：百貨業(yè)的較高贏利能力和租金水平有助于本項目商業(yè)的銷售。關(guān)于百貨第29頁/共60頁關(guān)于超市競爭考慮：1、目前鎮(zhèn)海已經(jīng)建成了3家購物中心，雖然在經(jīng)營上仍然有可以提升和競爭的空間，但是同樣將面臨與已形成商圈的同業(yè)競爭。2、鼓樓商業(yè)街已經(jīng)規(guī)劃有中型的超市，并且?guī)缀蹩隙▽⒃诒卷椖壳伴_業(yè)，可充分借用其帶來的人氣但避免與其直接競爭。經(jīng)濟考慮：超市的低租金水平使其一般作為商業(yè)物業(yè)在吸引人氣上的保證而犧牲經(jīng)濟效益，本項目出于贏利的考慮，不建議規(guī)劃超市。出于競爭和贏利的考慮，本項目建議不考慮規(guī)劃超市。第30頁/共60頁1、街鋪作為商業(yè)物業(yè)中最受投資者青睞，且利潤最高的商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，應(yīng)在本項目中充

17、分挖掘。2、本項目沿街面將近500米，且周邊道路均蘊涵不同程度的商機，如此長的沿街面帶來了極大的商業(yè)價值，在商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)充分挖掘街鋪的價值使其最大化。關(guān)于街鋪第31頁/共60頁關(guān)于辦公1、鎮(zhèn)海的辦公樓，寫字樓并不集中，甚至沒有純粹意義上的寫字樓，這也和鎮(zhèn)海自身以貿(mào)易、冶金、電力等為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有密切的關(guān)系。2、因此在辦公樓的考慮上，建議本項目引入界于商住之間的，可住可商，而更貼近辦公形式的SOHO，但建議體量不用太大，且規(guī)劃上要易于分割，以有利于市場去化，同時也借此便完善和豐富本項目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。第32頁/共60頁商業(yè)業(yè)態(tài)定位與體量綜合以上分析，建議本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以中檔精品百貨商場為依

18、托，輔以底層沿街商鋪，同時建設(shè)少量SOHO豐富產(chǎn)品形態(tài)。街鋪：約5000平方米，沿街面1層，局部2層。百貨：約12000平方米，12層。（局部3層）SOHO：約3000平方米。第33頁/共60頁住宅定位住宅定位第34頁/共60頁（1）從區(qū)位看，鎮(zhèn)海區(qū)的樓盤大多集中在車站路主干道、和沿江路一帶，中心區(qū)土地資源稀缺，涉及拆遷供應(yīng)不多。（2）從規(guī)模和物業(yè)類型上看，鎮(zhèn)海區(qū)的房地產(chǎn)項目普遍規(guī)模不大，多為24棟的高層、小高層項目組成。（3）從戶型面積看,沿江路上的樓盤由于獨特的水景優(yōu)勢,其主力戶型多為140平方米四房以上的豪宅。而車站路,樓鼓西路沿街一線的樓盤多為更貼近實際需求的110-130平方米的三房

19、為主。（4）從均價看,沿江路一線的樓盤走高均價、高總價的路線,其均價在70008000元/平方米左右。車站路,樓鼓西路沿街一線的樓盤的均價在5500元左右。鎮(zhèn)海住宅市場特點第35頁/共60頁鼓樓住宅部分鼓樓住宅部分水韻華庭水韻華庭怡江華庭怡江華庭后蔥園三號地后蔥園三號地塊商住樓塊商住樓錦繡福興錦繡福興車站路沿線車站路沿線沿江路沿線沿江路沿線鎮(zhèn)海主要樓盤分布第36頁/共60頁水韻華庭目前尚未開盤，所以銷售單價還沒有確定。戶型方面，由于樓書還未印出，從戶型工程樣圖看，臨街的多層主力戶型為140-150平方米的大戶型，定位豪宅。定位豪宅。水韻華庭位于沿江西路，沿江西路，與甬江僅一路之隔。天然的水景優(yōu)

20、勢注定該樓盤將定位豪宅。個案水韻華庭（沿江項目）第37頁/共60頁“錦繡福興” 位于鎮(zhèn)海城區(qū)車站路上，西靠汽車站，小區(qū)總建筑面積總建筑面積2.22.2萬平方萬平方多米多米，綠化率為38 。小區(qū)由兩幢十一層小高層組成，一層為店鋪，211層為住層，地下一層為車位。小區(qū)共有170戶，有12種戶型，面積從99平方米至149平方米。其中，主主力戶型為力戶型為125125平方米的三房，總價平方米的三房，總價6262萬萬元。元。個案錦繡福星（車站路項目）第38頁/共60頁鼓樓盛世的住宅部分位于商業(yè)步行街內(nèi)側(cè)，由一棟多層組成。其主力戶型位于110-130平方米。均價為均價為57005700元元/ /平方平方米

21、米。該樓盤目前已經(jīng)基本售罄。個案鼓樓盛世（離本案最近項目）第39頁/共60頁1、從本項目依托的綜合建筑品質(zhì)、景觀資源、生活配套等優(yōu)勢來看，建議本項目的住宅部分定位為高端，以高品質(zhì)的建筑和獨特的城市標(biāo)志性高品質(zhì)的建筑和獨特的城市標(biāo)志性規(guī)劃面向市場，同時在外立面、建筑材質(zhì)上做適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，充分展示項目的高品質(zhì)、稀缺性形象，并在規(guī)劃過程中充分借助項目自身周邊的景觀資源，在區(qū)域形成獨一無二的競爭優(yōu)勢。在區(qū)域形成獨一無二的競爭優(yōu)勢。2、同時在戶型上建議以舒適型的三房為主，建議主力面積控制在120-140120-140平米之間平米之間，同時兼顧部分景觀大戶型。部分景觀大戶型。3、而在產(chǎn)品規(guī)劃上建議引入適當(dāng)?shù)?/p>

22、聯(lián)排別墅，由于鎮(zhèn)海的經(jīng)濟積累較好，購買力并不缺乏，而聯(lián)排別墅在區(qū)域內(nèi)是一個市場空白點聯(lián)排別墅在區(qū)域內(nèi)是一個市場空白點，易于接受，同時也有助于豐富產(chǎn)品形式，形成真正的高品質(zhì)住宅形象。住宅部分定位建議第40頁/共60頁街鋪：約5000平方米，沿街面1層，局部2層。百貨：約12000平方米，13層。住宅：約40000平方米。SOHO：約3000平方米。聯(lián)排：約2000平方米?？偨ㄖ娣e：約62000平方米項目總體業(yè)態(tài)組成與配比第41頁/共60頁Chapter 4規(guī)劃設(shè)計建議第42頁/共60頁產(chǎn)品定位：城市綜合體本項目體量較小，而業(yè)態(tài)眾多，若從平面對功能區(qū)進(jìn)行分離，則均顯局促且影響到各自價值的發(fā)揮。將

23、本項目的各種業(yè)態(tài)在建筑上作為整體考慮，通過垂直的功能分區(qū)既實現(xiàn)功能的相對分離，又實現(xiàn)各自空間及價值的最大化。建設(shè)一個集街鋪、商場、SOHO、聯(lián)排、高層公寓為一體的城市綜合體。第43頁/共60頁什么是城市綜合體？城市（建筑）綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 城市綜合體的核心是綜合：第一是多種業(yè)態(tài)的集合，第二是各組成部分的優(yōu)化組合，并共存于同一個有機系統(tǒng)之中。使單個功能克服局限性，在相互依存的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造更為廣泛與優(yōu)越的整體功能。第4

24、4頁/共60頁城市綜合體的基本特征1、空間：空間尺度大，豐富的空間形式，利用平臺、天橋等形成空間的流通和差異。2、交通：將建筑體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，與城市交通有機聯(lián)系，形成一套完整的Access Tree體系。3、景觀：通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。4、設(shè)施：建筑綜合體既有大眾化的一面，同時又是高科技、高智能的集合。5、協(xié)調(diào)互補設(shè)計：城市是一個有機體，建筑綜合體為城市生活功能提供了一個交合的空間。各要素以一種新的空間秩序出現(xiàn)在這個交合空間中，并互相促進(jìn)。第45頁/共60頁本項目的城市綜合體設(shè)計1、1、2層為商業(yè)。1層主要設(shè)計為街鋪

25、和商場入口部分，2層為百貨。2、商業(yè)上面為大平臺花園，主要建設(shè)相對獨立的居住空間，沿西北角朝向公園位置布置2幢觀景電梯洋房。3、在項目的東北端建設(shè)小型SOHO辦公，在滿足功能的基礎(chǔ)上豐富項目的建筑形態(tài)。4、平臺上沿城河?xùn)|路一線布置少量TOWNHOUSE，提升項目形象并豐富建筑整體形象。形成一個集街鋪、百貨商場、SOHO、高層公寓和聯(lián)排別墅與一體的城市綜合體。第46頁/共60頁功能分區(qū)商業(yè)平臺生活平臺通過城市綜合體的理念和垂直功能劃分，將項目劃分為基于地面的商業(yè)平臺和基于屋頂平臺花園的生活平臺。二者相對分離由有機統(tǒng)一，做到各自價值的最大化和功能的最優(yōu)組合。第47頁/共60頁景觀層次通過平臺花園的

26、設(shè)計和對文化廣場公園的景觀借用，形成連續(xù)、高低錯落的城市豐富景觀層次。第48頁/共60頁商業(yè)空間設(shè)計沿街面的收放沿街面商業(yè)空間的適度收放，不僅可以塑造出更靈活多變的商業(yè)空間，也有利于延長沿街面，增大街鋪的面積和商業(yè)價值。第49頁/共60頁商業(yè)空間設(shè)計內(nèi)部開放景觀空間商業(yè)空間的變化不僅體現(xiàn)在沿街面，還可考慮在內(nèi)部鏤空出適當(dāng)?shù)拈_放空間，形成內(nèi)部的休閑與景觀空間，創(chuàng)造出愉快的購物環(huán)境。基地內(nèi)現(xiàn)存部分大樹，可考慮保留或移植到內(nèi)部開放空間中，在豐富商業(yè)內(nèi)部景觀的同時，與屋頂平臺的綠化呼應(yīng)，可營造出更為豐富有趣的景觀層次。第50頁/共60頁商業(yè)空間設(shè)計文化內(nèi)涵與特色營造本項目對歷史文化的體現(xiàn)，其重點可能不

27、在于通過一些簡單低俗的建筑符號，建筑一個牽強而徒有其表的傳統(tǒng)建筑風(fēng)格，而是通過對傳統(tǒng)的藝術(shù)化保留與靈活運用，追求精神的延續(xù)與在現(xiàn)代與傳統(tǒng)的交融與沖擊中獲得延續(xù)。本項目建議在商業(yè)內(nèi)部空間中將基地上有價值的老建筑的框架或建筑片段進(jìn)行保留和再創(chuàng)造，既增加空間的趣味性，也體現(xiàn)出深邃的文化內(nèi)涵。第51頁/共60頁商業(yè)空間設(shè)計文化內(nèi)涵與特色營造將基地上原有老建筑的部分有價值的構(gòu)件如窗、磚等引如商業(yè)公共空間部分的內(nèi)部裝修或地面鋪裝中，既是對歷史的尊重與延續(xù)，也可塑造出非常有特色和文化內(nèi)涵的景觀特點。第52頁/共60頁商業(yè)空間設(shè)計街鋪的貫穿將街鋪與商場內(nèi)部的開放空間和經(jīng)營空間內(nèi)外貫通，實現(xiàn)街鋪的開放式空間格局，更方便的購物和更大的人流。街鋪可自由組合，根據(jù)不同的面積需要增加靈活性。第53頁/共60頁住宅設(shè)計景觀的穿透與借用1、住宅布置在靠近文化廣場公園的西北角，使景觀資源價值充分發(fā)揮