XXX年北京龍湖·常營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展放心及策略性定位研究

1、XXX年北京龍湖常營(yíng)項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展放心及策略性定位研究項(xiàng)目立地條件初判非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析項(xiàng)目立地條件初判本案處于非核心商業(yè)區(qū)的區(qū)位特征明顯本案西單、王府井工體三里屯CBD、前門(mén)朝青區(qū)域雙橋區(qū)域本案區(qū)位屬于區(qū)域中的非成熟地段通州區(qū)域本案周邊無(wú)商業(yè)氛圍地處城市非核心商業(yè)區(qū)域 下面我們將通過(guò)類(lèi)比案例分析，總結(jié)此類(lèi)非核心商圈商業(yè)運(yùn)作的普遍性規(guī)律，以給本案以借鑒。非核心商圈！ 非成熟地段??？ 非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律分析上海大拇指廣場(chǎng)聯(lián)洋社區(qū)定位體量 開(kāi)業(yè)時(shí)間區(qū)位上海浦東區(qū)聯(lián)洋社區(qū)內(nèi)2005年7月8日占地近5.2萬(wàn)平方米總建筑面積約為11萬(wàn)平方米區(qū)域生活中心

2、案例一定位為以零售為主的社區(qū)型購(gòu)物中心進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整擴(kuò)大、豐富餐飲面積和種類(lèi)注重家庭消費(fèi) 2005年7月開(kāi)業(yè) 內(nèi)需不足、外需不入 經(jīng)營(yíng)狀況不佳 成為餐飲、休閑娛樂(lè)為主的社區(qū)休閑中心區(qū)域商業(yè)中心商業(yè)領(lǐng)軍項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展20072008200420052006聯(lián)洋社區(qū)入住率很低外圍居住成熟，但消費(fèi)力一般內(nèi)部公交系統(tǒng)不完善區(qū)域內(nèi)無(wú)集中商業(yè)項(xiàng)目多條內(nèi)部公交線路開(kāi)通內(nèi)外聯(lián)通聯(lián)洋社區(qū)入住率提高白領(lǐng)和外籍人士居多消費(fèi)多元化社區(qū)入住率成熟 小結(jié)新涇鎮(zhèn)北新涇仙霞新村程橋案例二新涇鎮(zhèn)人口不足主干道在項(xiàng)目附近未設(shè)置出口班車(chē)系統(tǒng)不完善傳統(tǒng)住宅區(qū)無(wú)商業(yè)氛圍仙霞路擴(kuò)展中環(huán)線出口開(kāi)放周邊中高消費(fèi)力人群導(dǎo)入高檔住宅興建項(xiàng)目

3、周邊三公里人口達(dá)到30萬(wàn) 2004年12月開(kāi)業(yè)區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)文化與活動(dòng)中心20052006200720082009北新涇鎮(zhèn)新盤(pán)開(kāi)發(fā)大量人口入住項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展2004 經(jīng)營(yíng)狀況改善目標(biāo)客群為中等收入家庭、社區(qū)居民 新涇鎮(zhèn)居民消費(fèi)力不夠 外部消費(fèi)者導(dǎo)入困難 消費(fèi)活躍度不夠 小結(jié)區(qū)位 北京市昌平區(qū)天通苑社區(qū)南側(cè)開(kāi)業(yè)時(shí)間 2007年8月家樂(lè)福開(kāi)業(yè) 其他主力店2008年初相繼開(kāi)業(yè)體量 24萬(wàn)平方米定位 家庭生活購(gòu)物中心北京龍德廣場(chǎng)案例三 2006年初動(dòng)工 啟動(dòng)主力店招商 定位為中高端購(gòu)物中心 計(jì)劃引入家樂(lè)福、翠微百貨、百安居及時(shí)尚零售品牌 2007年8月家樂(lè)福開(kāi)業(yè)，人氣十足 一個(gè)月后其他主力店相繼簽

4、約 時(shí)尚零售招商持續(xù)招商200720092008 其他主力店開(kāi)業(yè) 時(shí)尚零售品牌招商困難北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜商業(yè)配套零散、檔次偏低2006項(xiàng)目發(fā)展定 位區(qū)域發(fā)展2010商業(yè)氛圍日益成熟 時(shí)尚零售品牌招商情況逐漸好轉(zhuǎn)，服飾零售比例逐漸增大 品牌品質(zhì)逐漸提升 小結(jié)區(qū)位 成都市成華區(qū)建設(shè)路開(kāi)業(yè)時(shí)間 2010年11月20日試營(yíng)業(yè) 2010年11月24日正式營(yíng)業(yè) 體量 3.2萬(wàn)平方米定位 社區(qū)生活百貨成都伊藤洋華堂建設(shè)路店SM 2009年11月20日試營(yíng)業(yè)2009年11月24日正式營(yíng)業(yè)2009項(xiàng)目發(fā)展區(qū)域發(fā)展周邊大量中高端住宅商業(yè)氛圍成熟 休閑服飾零售 生活零售 業(yè)態(tài)組合多元化 親子休閑

5、娛樂(lè) 特色文化活動(dòng) 購(gòu)物環(huán)境舒適 休閑空間營(yíng)造缺乏優(yōu)質(zhì)消費(fèi)環(huán)境傳統(tǒng)大眾化服飾零售業(yè)態(tài)間缺乏互動(dòng) 小結(jié)區(qū)域根本屬性特征區(qū)域發(fā)展特征及成熟度微觀市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)初判項(xiàng)目總體發(fā)展方向制定項(xiàng)目具體發(fā)展策略區(qū)域交通條件整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 非核心商圈商業(yè)運(yùn)作思路總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景分析項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境用地性質(zhì)公建混合住宅用地總用地面積175669.92平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積131896.7平方米項(xiàng)目容積率公建混合住宅用地3.5 ；公共交通用地0.3住宅13.85萬(wàn)平米；商業(yè)金融、娛樂(lè)28.16萬(wàn)平米另有4.15萬(wàn)平米是區(qū)政府計(jì)劃建造的文化館建筑控制規(guī)模462928.5平方米建筑控制高度 公建混合住

6、宅用地80米；公共交通用地9米功能綜合體項(xiàng)目，商業(yè)部分體量大臨城市主干道，項(xiàng)目外部展示性良好面寬達(dá)700米且被道路分割，不利于兩邊商業(yè)互動(dòng)朝陽(yáng)北路建材院中路辛莊路常營(yíng)中街項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房商品房保障房金盞商務(wù)區(qū)通州新興居住區(qū)通州新城綠地待開(kāi)發(fā)區(qū)域待開(kāi)發(fā)區(qū)域通州傳統(tǒng)住宅區(qū)朝青住宅區(qū)東壩商務(wù)區(qū)綠地綠地、廠房、住宅四惠住宅區(qū)項(xiàng)目所處區(qū)域板塊劃分商品房保障房商品房保障房朝青住宅區(qū)綠地、廠房、住宅四惠住宅區(qū)商品房保障房5公里半徑輻射范圍內(nèi)住宅成熟度較高通州傳統(tǒng)住宅區(qū)成熟度高通州新興居住區(qū)成熟度高傳統(tǒng)住宅區(qū)東壩保障房+商品房注：以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為

7、節(jié)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)圈層界定理論總?cè)丝冢ㄈ耍┲?013年入住人口交房時(shí)間第一商圈半徑1.5公里161,000140,000保障房2010年底前、商品房2011年底前二手房2006年以前第二商圈半徑約3公里298,000272,000新房基本為保障房，2011年底前二手房2006年前第三商圈半徑約5公里470,000454,000東壩和崇文安置保障房預(yù)計(jì)2012年前交房，其他2010年底前交房二手房2005年前東壩保障房+商品房項(xiàng)目5公里輻射半徑區(qū)域內(nèi)人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，總體消費(fèi)力相對(duì)一般保障房+商品房（均價(jià)19321）新興商品住宅區(qū)（均價(jià)16092）“CBD雇員”為主消費(fèi)能力相對(duì)較高住宅均價(jià)明顯高于本案區(qū)域保障

8、房+商品房（均價(jià)15360）普通住宅（均價(jià)16204）通州傳統(tǒng)住宅區(qū)（均價(jià)15324）通州老城原住民為主金盞商務(wù)區(qū)10年“一環(huán)兩廊”規(guī)劃通州新城區(qū)域商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，必將引導(dǎo)區(qū)域人群結(jié)構(gòu)升級(jí)但短期內(nèi)對(duì)本案支撐有限CBD-定福莊傳媒產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展剛剛起步于CBD區(qū)域東壩北區(qū)高端商務(wù)、使館區(qū)運(yùn)河北京新商務(wù)區(qū)、商務(wù)園金融服務(wù)后臺(tái)、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)功能區(qū) 東五環(huán)機(jī)場(chǎng)第二高速朝陽(yáng)北路朝陽(yáng)路京通快速路雙橋路雙橋東路京哈高速新華大街京塘路安順路管莊路東高路項(xiàng)目周邊區(qū)域被快速路及河流切割但總體道路交通可達(dá)性較好東壩及東南部區(qū)域至本案的交通壓力較大 306364639758758991991499306364499

9、506506東部及東南部輻射區(qū)域公交可達(dá)性相對(duì)較弱項(xiàng)目自身情況區(qū)域環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境建外商圈CBD商圈亞奧商圈前門(mén)商圈崇文門(mén)商圈王府井商圈西單商圈金融街商圈公主墳商圈當(dāng)代商圈中關(guān)村商圈望京商圈燕莎商圈“攤大餅”城市格局及“多主多副”多中心商業(yè)格局對(duì)本案輻射能力的制約工體三里屯商圈大峽谷本案城市整體商業(yè)格局對(duì)本案的影響111112項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未形成5公里輻射半徑及周邊區(qū)域商業(yè)亟待升級(jí)現(xiàn)階段主要面臨來(lái)自朝陽(yáng)大悅城的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域名稱(chēng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型體量（平方米）特征朝青區(qū)域1朝陽(yáng)大悅城購(gòu)物中心23萬(wàn) 除朝陽(yáng)大悅城外，其他區(qū)域項(xiàng)目體量與本案無(wú)法抗衡，商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)法滿足一站式消費(fèi)需求。雙橋區(qū)域2

10、京通苑商業(yè)廣場(chǎng)百貨N/A3中百世貿(mào)小商品市場(chǎng)2萬(wàn)4國(guó)泰百貨百貨3.7萬(wàn)通州傳統(tǒng)區(qū)域5新華商場(chǎng)百貨約10萬(wàn)6上科華聯(lián)百貨7人民商場(chǎng)百貨8國(guó)泰百貨百貨通州新興區(qū)域9新生活廣場(chǎng)超市+店中店4.6萬(wàn)10蘇荷時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng)百貨2萬(wàn)11貴友大廈百貨3.5萬(wàn)12淘寶城小商品市場(chǎng)N/A定福莊區(qū)域以街鋪和底商為主，無(wú)大型集中商業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響國(guó)泰百貨中百世貿(mào)朝陽(yáng)大悅城人民商場(chǎng)新生活廣場(chǎng)貴友大廈蘇荷時(shí)代華聯(lián)商廈淘寶城區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 朝陽(yáng)大悅城 項(xiàng)目體量與本案相當(dāng)運(yùn)營(yíng)商的在資金支持、資源整合及運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)方面的強(qiáng)大實(shí)力開(kāi)業(yè)時(shí)間早，有利于消費(fèi)粘性的培養(yǎng)整體發(fā)展節(jié)奏超前于本案 坐擁高消費(fèi)人

11、群聚集的朝青板塊； 240000平方米商業(yè)航母，中糧集團(tuán)在北京市場(chǎng)的又一商業(yè)力作； 2010年6月開(kāi)業(yè)； 時(shí)尚品質(zhì)生活中心定位。區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響時(shí)尚有余，生活氛圍相對(duì)不足檔次和品質(zhì)基本與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)業(yè)態(tài)類(lèi)型分類(lèi)及店鋪數(shù)量代表品牌特征總結(jié)餐飲正餐：30家唐宮、金錢(qián)豹、熔宴 種類(lèi)齊全、口味豐富檔次相對(duì)中高端休閑簡(jiǎn)餐：24家DQ、胡椒廚房、滿記甜品、鹿港小鎮(zhèn)快餐：6家Burger King零售時(shí)尚零售：130家GAP、 HUGO BOSS、JOOP! 首層時(shí)尚零售品質(zhì)較高 生活零售規(guī)模較小，類(lèi)型單一兒童零售與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)不足生活零售：23家屈臣氏、瘋果盒子、一伍一拾休閑娛樂(lè)享受型：1

12、0家天使麗人、瑪花纖體、 貝黎詩(shī)整體缺乏互動(dòng)性種類(lèi)不夠豐富社交型：5家冠軍冰場(chǎng)、金逸影院、金銀島電玩、歌友匯KTV家庭型：5家藍(lán)天城、創(chuàng)意寶貝、悅?cè)皇止ど钆涮?家名表手機(jī)維修、福奈特種類(lèi)匱乏，無(wú)法滿足區(qū)域基本生活配套需求區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 朝陽(yáng)大悅城 調(diào)整勢(shì)在必行根本原因以收益為導(dǎo)向，忽視非核心商圈商業(yè)發(fā)展的客觀規(guī)律次要原因部分大面積主力商戶(hù)的開(kāi)業(yè)時(shí)間滯后開(kāi)業(yè)至今人流量一般商戶(hù)租約限制難以進(jìn)行大面積商戶(hù)調(diào)整零售品牌遴選升級(jí)適當(dāng)降低餐飲比例增補(bǔ)小型休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)增加生活服務(wù)類(lèi)業(yè)態(tài)比例區(qū)域名稱(chēng)零售餐飲休閑娛樂(lè)定福莊區(qū)域以小型超市、專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)等基礎(chǔ)生活配套零售為主 以中式正餐為主大眾化檔次

13、以傳統(tǒng)休娛形式為主品類(lèi)相對(duì)單一品牌乏善可陳普遍缺乏品質(zhì)通州老城區(qū)高街品牌，大眾化檔次品牌重合度高以中式正餐為主大眾化檔次，品牌傳統(tǒng)通州新興區(qū)域雙橋區(qū)域高街品牌，大眾化檔次 多為街邊小店，檔次低較為匱乏主要承載生活配套職能，大眾化檔次零售品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重，時(shí)尚感欠缺餐飲以中式正餐為主， 類(lèi)型不夠豐富休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，種類(lèi)匱乏，無(wú)品牌效應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀對(duì)本案的影響 其他板塊序號(hào)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)業(yè)時(shí)間類(lèi)型開(kāi)發(fā)商1朗廷2010商業(yè)街北京東方旺盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2匯通時(shí)尚購(gòu)物中心2011購(gòu)物中心北京通建合美投資管理有限公司3華聯(lián)N/A購(gòu)物中心華聯(lián)集團(tuán)4萬(wàn)達(dá)N/A綜合體萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5北京ONE

14、2011購(gòu)物中心北京實(shí)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司6綠城項(xiàng)目2012購(gòu)物中心綠城集團(tuán)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯開(kāi)業(yè)時(shí)間扎堆，品牌資源搶奪激烈未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響通州現(xiàn)核心區(qū)商圈常營(yíng)商圈雙橋商圈朝青商圈個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化的趨勢(shì)明顯未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響商圈名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)體量（平方米）類(lèi)型開(kāi)業(yè)時(shí)間特征分析競(jìng)爭(zhēng)威脅朝青商圈朝陽(yáng)大悅城23萬(wàn)購(gòu)物中心2010年 入市時(shí)間早，有利于形成消費(fèi)粘性； 實(shí)力商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的豐富經(jīng)驗(yàn)和資源； 體量與本案相當(dāng)； 先行調(diào)整彌補(bǔ)現(xiàn)缺陷。通州現(xiàn)核心區(qū)商圈綠城項(xiàng)目10萬(wàn)購(gòu)物中心2012年開(kāi)業(yè) 傳統(tǒng)商圈升級(jí)改造，零售規(guī)模、業(yè)態(tài)復(fù)合度、檔次齊全全面提升；

15、傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)粘性和影響力；總體規(guī)模與本案商圈相當(dāng)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)N/A購(gòu)物中心2012年封頂北京ONE（高端方向）2.7萬(wàn)購(gòu)物中心2012年前人民商城、上科華聯(lián)、新華商場(chǎng)、國(guó)泰百貨約15萬(wàn)百貨80、90年代常營(yíng)商圈龍湖項(xiàng)目22萬(wàn)購(gòu)物中心2013年10月華聯(lián)10萬(wàn)購(gòu)物中心2012年 區(qū)位關(guān)系上有利與同本案形成規(guī)模效應(yīng)； 先期開(kāi)業(yè)對(duì)周邊商業(yè)氛圍聚集的正面作用。北辰福第6.6萬(wàn)N/AN/A 體量上有可能運(yùn)作集中商業(yè)，動(dòng)態(tài)未知。富力陽(yáng)光美居2萬(wàn) 預(yù)計(jì)為底商或街鋪。保利嘉園2.5萬(wàn)金隅麗景苑2.5萬(wàn)本案西側(cè)A-006地塊2.3萬(wàn)雙橋商圈朗廷商業(yè)街1萬(wàn)商業(yè)街（全部持有）2010年 商圈規(guī)模擴(kuò)張，業(yè)態(tài)復(fù)合度提升

16、，但休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)仍較為匱乏；餐飲與其他業(yè)態(tài)互動(dòng)性較為欠缺； 朗廷項(xiàng)目由于面臨快速路阻隔，很難與雙橋其他項(xiàng)目形成合力。國(guó)泰百貨3.7萬(wàn)百貨2008年匯通時(shí)尚購(gòu)物中心（已簽華聯(lián)、金逸影院）7.5萬(wàn)購(gòu)物中心2010年底未來(lái)2-3年區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響50余萬(wàn)平方米的商業(yè)、文化娛樂(lè)用地250萬(wàn)平方米商業(yè)用地從長(zhǎng)期看，通州新城、金盞及東壩板塊的商業(yè)規(guī)?；l(fā)展將進(jìn)一步降低上述區(qū)域消費(fèi)外流的可能中長(zhǎng)期區(qū)域市場(chǎng)變化對(duì)本案的影響項(xiàng)目發(fā)展方向及定位論證分析 項(xiàng)目SWOT分析W7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱W6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大W5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限Strength

17、s優(yōu)勢(shì)Weaknesses劣勢(shì)S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好S3.以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里半徑區(qū)域住宅成熟度高S2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)W4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性W3. 區(qū)域人群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集W1.項(xiàng)目面寬過(guò)長(zhǎng)及被市政道路分割T7.個(gè)體項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)向商圈間競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化T6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間先于本案T5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大規(guī)模商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化上述板塊消費(fèi)外流的可能性O(shè)5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無(wú)

18、法真正滿足一站式消費(fèi)需求O4.定福莊區(qū)域無(wú)大型集中商業(yè)出現(xiàn)，未來(lái)2-3年內(nèi)仍無(wú)大型集中商業(yè)入市O3.朝陽(yáng)大悅城現(xiàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)O1.金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃從長(zhǎng)期看有利于為區(qū)域人口結(jié)構(gòu)升級(jí)O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn)Threats威脅Opportunities機(jī)會(huì)T4.通州現(xiàn)核心商區(qū)規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力T3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)T1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射能力的制約T2.整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開(kāi)業(yè)扎堆 項(xiàng)目SWOT分析O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重O

19、7.餐飲以中式正餐為主，口味單一，類(lèi)型匱乏，品牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì)T1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射區(qū)域的制約本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外）西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向T3.朝陽(yáng)大悅城作為城市東部區(qū)域旗艦型商業(yè)的先期入市本案應(yīng)以區(qū)域根本屬性為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注生活需求整體檔次需與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主1、初判項(xiàng)目發(fā)展方向W4.商務(wù)規(guī)劃長(zhǎng)期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性S3.以項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消

20、費(fèi)能力一般本案應(yīng)盡早入市憑借體量?jī)?yōu)勢(shì)，迅速樹(shù)立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭(zhēng)奪中占得先機(jī)同時(shí)為后續(xù)發(fā)展贏得調(diào)整的時(shí)間和空間O1.長(zhǎng)期金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn)O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無(wú)一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn)S2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)T2. 整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開(kāi)業(yè)扎堆2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集O3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整2、項(xiàng)目具體發(fā)

21、展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略與周邊同類(lèi)項(xiàng)目化競(jìng)爭(zhēng)為協(xié)同合作，提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力借助華聯(lián)先期入市對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的預(yù)熱，有利于本案招商W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)T7. 個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)將在2-3年內(nèi)升級(jí)為商圈競(jìng)爭(zhēng)T6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類(lèi)型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略T3.朝陽(yáng)大悅城先期開(kāi)業(yè)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)W1.項(xiàng)目面寬過(guò)長(zhǎng)及被市政道路分割考慮到朝陽(yáng)大悅城未來(lái)調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競(jìng)爭(zhēng)，采取檔次的差異化為應(yīng)對(duì)策略以朝陽(yáng)大悅城運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為戒，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營(yíng)造出濃郁的生活氛圍O3.朝陽(yáng)大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn)

22、W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)亮點(diǎn)的打造，同時(shí)盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來(lái)朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達(dá)可能性。W7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱W6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大T5.從長(zhǎng)期看，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化板塊消費(fèi)外流的可能性T4.通州現(xiàn)核心商區(qū)的規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力W5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限T3.朝陽(yáng)大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略應(yīng)對(duì)不同

23、板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略O(shè)5.雙橋區(qū)域2-3年后仍無(wú)法真正滿足一站式消費(fèi)需求O4.定福莊區(qū)域無(wú)大型集中商業(yè)入市S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì)充分利用大體量?jī)?yōu)勢(shì)，真正滿足周邊居民的一站式消費(fèi)需求引導(dǎo)消費(fèi)模式升級(jí)2、項(xiàng)目具體發(fā)展策略業(yè)態(tài)方向O7.餐飲以中式正餐為主，其他餐飲類(lèi)型匱乏，品牌傳統(tǒng)O8.休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)類(lèi)型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì)O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重高街品牌+快速時(shí)尚品牌基本款+休閑運(yùn)動(dòng)服飾做足兒童相關(guān)零售大面積生活零售主力店其他生活配套型零售家庭聚會(huì)正餐、時(shí)尚正餐休閑簡(jiǎn)餐、快餐打造多元化餐飲組合，豐富

24、選擇性檔次相對(duì)朝陽(yáng)大悅城較低親子型及社交型休閑娛樂(lè)，提升參與性和互動(dòng)性引入高知名度連鎖品牌，提升品質(zhì) 項(xiàng)目商業(yè)總體定位結(jié)論京東最具親和力的生活港灣這里，倡導(dǎo)最休閑的消費(fèi)方式這里，陳列的是一種生活精致休閑生活、溫馨家庭生活的締造者細(xì)心鄰里服務(wù)、愉悅社交場(chǎng)所的提供者以常營(yíng)、定福莊及雙橋板塊為核心輻射區(qū)域，通州新興住宅區(qū)、朝青板塊及規(guī)劃中的商務(wù)板塊為外圍輻射區(qū)域金盞商務(wù)區(qū)東壩板塊通州新城通州新興住宅區(qū)常營(yíng)、定福莊及雙橋板塊朝青板塊 項(xiàng)目市場(chǎng)定位結(jié)論現(xiàn)階段以輻射區(qū)內(nèi)的家庭住戶(hù)為主要目標(biāo)客群未來(lái)隨著區(qū)域商務(wù)氛圍的成熟，可兼顧商務(wù)需求三口之家年輕夫婦商務(wù)人群未來(lái)5-10年 項(xiàng)目目標(biāo)客群初步定位結(jié)論如何體現(xiàn)

25、生活感和親和力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)生活的瑣碎由我們?yōu)槟仙虾０俾?lián)西郊購(gòu)物中心臺(tái)灣統(tǒng)一夢(mèng)時(shí)代購(gòu)物中心孩子是家庭的天使，這里是孩子成長(zhǎng)的加油站！北京金源燕莎購(gòu)物中心這里的生活處處充滿歡笑聲正大廣場(chǎng)思泳杰麥吉柯魔術(shù) 皇家攝影湯姆熊英孚教育 湯尼英蓋美發(fā)培訓(xùn)學(xué)校好樂(lè)迪 Salon GK美甲 菠丹妮 貝印美蝶天堂紐悅伊人史云遜護(hù)發(fā)中心 俊奧形象設(shè)計(jì)湯尼英蓋御美會(huì)紫穎美胸美體專(zhuān)業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)星美正大電影城大眾書(shū)局新都市舞工廠威爾士健身中心歡樂(lè)童趣館健康瘦身館Salon EspritDAIWO SUSHI艾維庭LAVINNE如何體現(xiàn)生活感和親和力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)花朵的芬芳、咖啡

26、的濃郁撲面而來(lái)，如同走進(jìn)老友家般親切挪威 OSLOCITY望京嘉茂一層美味與歡笑在這里自然融合，生活竟能如此美妙香港新生活廣場(chǎng)Central World Plaza如何體現(xiàn)生活感和親和力？業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)一眼望去，讓你不自覺(jué)地走進(jìn)大家的生活空間建筑風(fēng)格建議新古典主意的建筑風(fēng)格，保持簡(jiǎn)潔的同時(shí)又突出了品質(zhì)。建議：方案一的設(shè)計(jì)突出了高端品質(zhì)，但是與項(xiàng)目的主題定位不相符。建筑外立面設(shè)計(jì)應(yīng)圍繞著“親和力、溫馨”體現(xiàn)本項(xiàng)目的主題。水平與垂直線條組成的網(wǎng)絡(luò)，使建筑外立面具有圖案的效果。本方案的展示性強(qiáng)。建議：方案二的設(shè)計(jì)突出了建筑的展示性。但是在300米的沿街展示面上會(huì)使建筑顯得整體性不強(qiáng)

27、、零亂，應(yīng)注意整體的節(jié)奏，保持項(xiàng)目的協(xié)調(diào)性。建筑風(fēng)格建議垂直的線條使建筑呈現(xiàn)挺拔高聳。建議：方案三的設(shè)計(jì)在材質(zhì)上采用了大面積的玻璃幕墻，使建筑的親和力弱?！凹彝ァ⑹孢m”感差。應(yīng)著重注意色彩的處理，建議采用暖色為主色調(diào)。材質(zhì)上注意虛實(shí)的結(jié)合，不建議采用大面積的玻璃幕墻。建筑風(fēng)格建議1體現(xiàn)項(xiàng)目“家庭、溫馨”的主題定位2色彩以暖色為主，局部運(yùn)用其他色調(diào)，注意和諧統(tǒng)一3在建筑形式上建議考慮首層增加柱廊與景觀相結(jié)合的建筑空間參考案例陽(yáng)光灑遍每個(gè)角落，人們不是從家里出來(lái)走到Mall里，而是從客廳走到院子里挪威 OSLO CITY香港新生活廣場(chǎng)香港APM新加坡VIVO CITY香港新生活廣場(chǎng)媽媽和寶寶信步徜

28、徉，如同在自家客廳一樣舒適方便挪威 FIELDS不同的裝飾詮釋了不同的生活側(cè)面香港圓方購(gòu)物中心Valencia Town Center Mall 香港杏花村美國(guó)國(guó)家公園附件購(gòu)物中心中庭 日本某啤酒廠改造購(gòu)物中心中庭 加拿大埃德蒙頓購(gòu)物中心香港海港城香港 Mega box如何體現(xiàn)生活感和親和力？運(yùn)營(yíng)推廣規(guī)劃設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局這里還是社區(qū)居民的精神交流平臺(tái)上海百聯(lián)西郊和大拇指廣場(chǎng)北京金源燕莎購(gòu)物中心上海正大廣場(chǎng)陽(yáng)光所至之處都有我們細(xì)心的服務(wù)Fields OSLO CITY生活的色彩同樣需要不經(jīng)意間的驚喜來(lái)點(diǎn)綴Central World Plaza下階段工作安排 本階段工作確定了項(xiàng)目的總體發(fā)展方向

29、和定位，并配合貴方報(bào)規(guī)工作對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。下階段我方將通過(guò)案例借鑒，結(jié)合區(qū)域消費(fèi)群體和影響規(guī)劃的主力商戶(hù)的研究，深化項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合及配比，確定主力目標(biāo)客戶(hù)，并給出初步業(yè)態(tài)布局建議。同時(shí)，基于對(duì)于產(chǎn)品使用需求的分析，繼續(xù)配合規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)給出專(zhuān)業(yè)建議。附件：5公里輻射半徑區(qū)域內(nèi)住宅調(diào)研數(shù)據(jù)本案二手房新盤(pán)福臨家園蘋(píng)果派20108300經(jīng)適房新天際SPACE+(萬(wàn)象新天)金隅麗景苑保利、富力、北辰、住總、金隅、首開(kāi)中弘北京像素8哩島首開(kāi)東都匯CROSS朗廷金隅康惠園遠(yuǎn)洋一方住總住欣家園遠(yuǎn)洋潤(rùn)園限價(jià)房東一時(shí)區(qū)天時(shí)名苑世紀(jì)星城康城(暖山) 柏林愛(ài)樂(lè)(上線6號(hào)) 樂(lè)棟300財(cái)富東方翠福園(翠福星

30、城) 龍湖項(xiàng)目北京新天地萬(wàn)象新天二區(qū)蘋(píng)果派優(yōu)點(diǎn)社區(qū) 萬(wàn)象新天一區(qū) 萬(wàn)象新天四區(qū)新天際SPACE卡夫卡公社 定福家園 福怡苑美然動(dòng)力街區(qū)(英郡) 疊彩園 定福景園 金福家園萬(wàn)象街 綠島苑 定福莊北里18014 定福莊北里定福莊南里 珠江綠里 珠江綠洲 水郡長(zhǎng)安 天泰北雙苑天泰新房苑雙橋鐵路小區(qū)金隅可樂(lè)+ 雙柳新居雅舍香橋 朝陽(yáng)旺角 三間房南里 北岸1292 尚東閣萬(wàn)方家園 薈康苑 柏林愛(ài)樂(lè)管莊西里京東麗景京通苑 京通新城 雙橋小區(qū) 北京新天地 東會(huì)新村 旺角.福邸遠(yuǎn)洋一方零點(diǎn)特區(qū) 東一時(shí)區(qū) 雙橋六號(hào)康城世紀(jì)星城楊莊小區(qū)1鑫苑小區(qū)芳洲花園天時(shí)名苑八里橋南街 長(zhǎng)橋園公寓通典銘居西馬莊小區(qū)華興園 復(fù)興

31、南里怡佳家園 天賜良園品德 至善家園帥府小區(qū) 復(fù)興里小區(qū)萬(wàn)福家園 東閣雅舍 上東上品16042 朝陽(yáng)新城 15844朝新嘉園15500 金星小區(qū) 華龍美樹(shù) 建東苑小區(qū)藝水芳園 瑞祥里小區(qū)? 名稱(chēng)類(lèi)型體量（平方米）戶(hù)數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）蘋(píng)果派商品房200000200050002010.6（半地下部分）19700柏林愛(ài)樂(lè)商品房 酒店公寓61000015433857.52010.8（上線6號(hào)）18700北京像素商住公寓2100004700117502011.521000萬(wàn)象新天普通住宅8100008100202502011.1018000龍湖常營(yíng)項(xiàng)目商品房、公寓13850013503375

32、待定待定首開(kāi) 東都匯商住公寓28000349872.52011.319800金隅麗景苑經(jīng)適房20000030007500已入住一部分4322北京新天地商品房6100005000125002010.118700首開(kāi)暢心園經(jīng)適房5400018294572.5待定4322北岸1292商住公寓10000080020002010年底10000富力、北辰、保利限價(jià)房、廉租房10100008000200002010.65900項(xiàng)目周邊地塊普通住宅30000030007500不詳不詳 1.5公里輻射半徑內(nèi)新盤(pán)經(jīng)適房、限價(jià)房、廉租房商品房售價(jià)數(shù)據(jù)為當(dāng)前市場(chǎng)房?jī)r(jià)名稱(chēng)類(lèi)型體量（平方米）戶(hù)數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米

33、）優(yōu)點(diǎn)社區(qū)商品房8.8萬(wàn)7131782.5200618727管莊西里商品房55萬(wàn)35508875199516073京通苑商品房50萬(wàn)512512812.5199916084京通新城（一期）商品房17萬(wàn)465011625200016667京通新城（二期）商品房50萬(wàn)980024500199916871雙橋小區(qū)商品房4.9萬(wàn)5001250200914600 1.5公里輻射半徑內(nèi)二手房1.5-3公里輻射半徑內(nèi)新盤(pán) 名稱(chēng)類(lèi)型體量（平方米）戶(hù)數(shù)人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)（元/平米）CROSS朗廷商住公寓4600041010252010.824000福臨家園經(jīng)適房435000538513462.5不詳未定金隅康惠園

34、經(jīng)適房4350005789144722010年底20000遠(yuǎn)洋一方一期商品房170000220055002010年底7400遠(yuǎn)洋潤(rùn)園限價(jià)房4500004500112502011年底17802東一時(shí)區(qū)經(jīng)適房225000290072502010.64322住總住欣家園經(jīng)適房225000290072502010.64322 1.5-3公里輻射半徑內(nèi)二手房樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)類(lèi)型體量（平方米）戶(hù)數(shù) 人數(shù)入住時(shí)間售價(jià)美然動(dòng)力街區(qū)（英郡）普通住宅30萬(wàn)13483370200219000福怡園普通住宅16萬(wàn)16004000199918000定福家園普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房30萬(wàn)25006250200617778定福景園

35、普通住宅10萬(wàn)290（一期）725200519000三間房南里普通住宅不詳38349585199513000華龍美樹(shù)普通住宅15萬(wàn)13003250200620538建東苑小區(qū)經(jīng)適房19萬(wàn)31007750200016428尚東閣普通住宅6.2萬(wàn)5121280200917840東會(huì)新村普通住宅13萬(wàn)13003250199816000朝陽(yáng)旺角普通住宅17.4萬(wàn)12003000200617700雅舍香橋普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房50萬(wàn)670016750200313813雙柳新居普通住宅不詳不詳不詳200016000萬(wàn)芳家園普通住宅17169320800200616830旺角福邸普通住宅17萬(wàn)14003500200623000零點(diǎn)特區(qū)公寓 不詳15003750200910264怡佳家園普通住宅22萬(wàn)11832957.5200016037復(fù)興南里普通住宅不詳360900200315106華興園普通住宅28萬(wàn)11562890199