中原_北京通州大龐村項目規(guī)劃與市場研報告

1、中原_北京通州大龐村項目規(guī)劃與市場研報告19941998年設立中原（中國）。目前在全國有30中原集團大中國區(qū)框架已經(jīng)基本確立。中原大中國區(qū)的成立及業(yè)務的開展為中原眾分行專業(yè)信息及人才的交流提供了方便，同時為各分行所在地的房地產(chǎn)市場做出相應的貢獻!中原(中國)25000北京中原背景介紹北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀為總部設立于香港的中原地產(chǎn)集團在內(nèi)地的規(guī)模最大的分行之一，成立于一九九四年十月一日，是香港中原的獨資企業(yè)。北京中原公司領導榮任：北京市工商聯(lián)住宅房地產(chǎn)業(yè)商會 副會長中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟（CCREU）常務理事中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 理事北京市房地產(chǎn)法學會 理事

2、香港中華建設管理研究會 理事北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會 副會長及常務理事多次參加“建設管理與房地產(chǎn)發(fā)展”國際研討會（ACMRI）及發(fā)表論文北京中原公司總?cè)藬?shù)將近4000人。操作項目種類有復合地產(chǎn)大盤、別墅、各種檔次的住宅、寫字樓、酒店、商鋪等，分布于京城東南西北各大區(qū)域。中原(中國)華北區(qū)董事總經(jīng)理 李文杰自1994年起在北京中原（Centaline）物業(yè)顧問參與北京房地產(chǎn)銷售策劃及顧問工作，任北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀董事總經(jīng)理至今，現(xiàn)任中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理。目前還被聘為北京晚報樓宇周刊特邀顧問、香港中華建設管理研究會理事、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事及北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長等，并多次參加建設管理

3、與房地產(chǎn)發(fā)展國際研討會（ACMRI）及發(fā)表論文。被評為住房及城鄉(xiāng)建設部宏觀調(diào)控專家組 十名專家之一及北京市土地整理及儲備中心 招投標評委之一北京市工商聯(lián)住宅房地產(chǎn)業(yè)商會 副會長中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟（CCREU） 常務理事中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會 理事香港中華建設管理研究會 理事北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會 副會長及常務理事高度決定一切！企業(yè)現(xiàn)階段需求什么？項目核心競爭力是什么？市場需求什么？產(chǎn)品內(nèi)涵、專業(yè)營銷實力、專業(yè)、嚴謹、口碑企業(yè)可持續(xù)發(fā)展土地儲備、項目增益在看到大龐村項目概念規(guī)劃后，我們本著立足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展、合理控制成本、實現(xiàn)項目效益最大化、樹立項目未

4、來入市口碑和開發(fā)商專業(yè)化、人性化形象的原則，對方案進行了詳細的研究，發(fā)現(xiàn)該方案在規(guī)劃布局、土地資源利用、建筑尺度、戶型設計、戶型配比、建筑成本控制等方面的諸多異議，并提出了相關(guān)解決方案和思路，希望我們長期以來積累的營銷工作經(jīng)驗可以有助于項目在開發(fā)初期就考慮到后期項目產(chǎn)品升級及企業(yè)發(fā)展的需要，提高項目運作效率，節(jié)約成本，保證項目在銷售服務當中完成企業(yè)的既定目標。對于限價房、回遷房項目的開發(fā)，主要利潤點來源于屬于自有的商業(yè)部分、商業(yè)配套部分的市場化銷售。在保證限價房住宅規(guī)劃指標及符合商業(yè)所占控規(guī)比例的前提下，只有將社區(qū)配套及商業(yè)部分文章做足，才有可能實現(xiàn)合理的成本控制及利潤的最大化。根據(jù)本項目實際

5、情況，我方建議：1、將限價房、回遷房樓棟集中（而非目前方案中占滿整個地塊），并增大土地利用率（增加產(chǎn)品進深），留出一定地塊面積，規(guī)劃酒店式公寓產(chǎn)品（報批為配套公建）。2、保證住宅產(chǎn)品均好性的前提下，日照間距及限高用足。3、增加商業(yè)配套面積比例。4、更好的利用地下部分，增加地下面積的使用效率，為未來的資金收益打好基礎。選址原則：1、具有一定體量（因地塊面積較小，樓層應達到一定高度）2、不應對其他樓棟形成遮擋3、位置上相對獨立于兩限房社區(qū)（可以綠地或水系等軟景加以區(qū)隔，提高地塊價值）建議在項目東北、西北位置各規(guī)劃一棟酒店式公寓產(chǎn)品，此位置樓層高度限制較小，且南向戶型可以俯瞰項目景觀，便于提升價值。

6、產(chǎn)品定位及后期銷售建議：1、純粹投資型產(chǎn)品2、戶型面積不宜過大，保證總價具有競爭性，切合投資型產(chǎn)品客群需要3、精裝修配家電4、后期銷售首先可充分利用項目內(nèi)回遷房限價房客戶資源 在規(guī)范允許的范圍之內(nèi)，通過建筑層高的合理控制，LOFT空間的設計，實現(xiàn)單層建筑雙層空間的實際使用效果，增加銷售收益。地下面積合理規(guī)劃必須解決的問題：1、規(guī)劃使用目的：就本項目而言，地下面積的唯一可能用途即為商業(yè)用途；2、解決地下采光不足的問題：在設計階段，提高地下室采光；3、解決通達性問題：商業(yè)用途規(guī)劃需要良好的可通達性與良好的展示面；解決辦法一：地下室建筑形式采用全地下結(jié)合局部玻璃天窗與天井，增加采光面。解決辦法二：局

7、部區(qū)域設計成下沉式花園走廊，保證一定數(shù)量地下室直接采光解決辦法三：結(jié)合下沉式花園走廊設計連廊、旋轉(zhuǎn)樓梯，既增加美觀度又提高可通達性B2 層-負12米，內(nèi)街廊B1 層-負7米，內(nèi)街廊正負0 平層全部負一及局部負二均可，打造地下風情商業(yè)街商業(yè)、園林、形成有機互動有商業(yè)購物的快捷便利，沒有商業(yè)噪音業(yè)態(tài)規(guī)劃建議如采用天窗結(jié)合下沉花園的建筑形式，可規(guī)劃風情商業(yè)街如采用局部全地下滿鋪的形式，可規(guī)劃超市等業(yè)態(tài)車位解決方案:方案一：地塊南、北組團全部開挖負一層 負一層現(xiàn)階段看似投入較大但未來有較大大面積可做商業(yè)（注意地下部分層高，部分車位銷售，有利于企業(yè)資金回籠迅速回籠建設成本）。方案二：消防環(huán)形路雙層車位

8、經(jīng)濟適用的方案，滿足車位及地下商業(yè)采光通風需求。方案三：地上及地下機械車位 可以設計機械車位，但暫時不投入設備使用，即從設計及規(guī)劃上滿足或超越1：1的車 位需求，現(xiàn)階段也不用投入資金，又可以在未來車位不足時，滿足居住客戶需求。大門問題:開門過多，社區(qū)主門未體現(xiàn)主門氣質(zhì)。解決方案：1、把小區(qū)東側(cè)門作為主要園林大道及主門開啟方向，喻”紫氣東來“之意，并強化設計符合主門的園林、配套設施及小品雕塑2、保證南北主要大門不對開或縮小開門尺度，否則影響風水且易在小區(qū)內(nèi)形成陣風3、開門數(shù)量不宜過多，降低后期物業(yè)管理及維護成本（可考慮建4開2）幼兒園問題幼兒園布置于社區(qū)內(nèi)部、擾民、不便于接送兒童、不便于對外營業(yè)

9、、浪費土地及環(huán)境資源解決方案:1、將幼兒園移到項目西南或東南角，滿足日照要求，不影響本小區(qū)住宅規(guī)劃2、幼兒園現(xiàn)階段可改為售樓處，用于商業(yè)、地下商業(yè)及酒店式公寓銷售、招商賣場，甚至銷售二期部分產(chǎn)品3、可增加幼兒園規(guī)模，未來聯(lián)合知名教育單位。 例如：北京市第一幼兒園等，是未來項目產(chǎn)品及價格提升的一個輔助支撐點商業(yè)及地下商業(yè)規(guī)模問題商業(yè)體量較大、地下商業(yè)體量大、不便于對外營業(yè)、銷售及招商有難度解決方案:1、住宅部分壓縮產(chǎn)品間距，縮減綠化面積，符合最基本規(guī)劃要求即可，商業(yè)項目集中布局到南部，在不縮減沿街商業(yè)的前提下，做出集中的商業(yè)廣場，有利于商業(yè)的集中招商和銷售。2、地下商業(yè)部分，前面總結(jié)了采光和商業(yè)

10、動線的方式、方法，建議地下商業(yè)體量和車位數(shù)量形成合理分配比例。3、商業(yè)布局和招商銷售要和未來的項目二期、三期產(chǎn)品形成產(chǎn)品差異化，現(xiàn)階段地下商業(yè)滿足目標消費人群的基本消費需求即可，可增加商業(yè)產(chǎn)品銷售面積，后期可以銷售商鋪，曾加資金回籠量。4、因現(xiàn)階段相關(guān)資料不全，如商業(yè)銷售收益屬于本企業(yè)，建議商業(yè)地上部分增加到全部四層，會所及小區(qū)室內(nèi)娛樂設施可以利用商業(yè)四層面積。問題：現(xiàn)有方案具有一定的組團分區(qū)概念，但組團效果不明顯，且樓棟高低參差不齊。組團布局原則：在我項目總建筑面積達到55萬平米，體量較大的前提下，我方建議規(guī)劃上采取大組團分區(qū)，再細分小組團的規(guī)劃模式。組團規(guī)劃步驟：1、確定大門位置；2、確定

11、社區(qū)內(nèi)部交通動線；3、確定大組團位置；4、確定小組團、樓棟位置1、建議社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃”中環(huán)路“2、根據(jù)環(huán)路及大門位置規(guī)劃出中央組團及周邊組團，并依次確定樓棟位置中環(huán)路中央組團第一組團第二組團第三組團第四組團主入口關(guān)于建筑高度，目前設計包括11、15、18層，且分散布局，我方建議設計為11、18或18層以上，并盡量將相同層高樓棟拉平，既可拔高容積率又可降低建安成本，現(xiàn)方案存在風燥、對視、浪費土地資源、增加外立面成本的問題?，F(xiàn)有規(guī)劃方案戶型配比部分缺乏市場依據(jù)，未考慮回遷房客戶的實際購房需求：1、50平米小戶型占比過多：由于回遷房客戶多為本地居民，原有住房較大，較多，戶型南北通透多，兩代、三代家庭較

12、多，對于小戶型需求量不大。2、平面層戶型排布也較少考慮到回遷客戶需求3、限價房也未對一居比例有硬性規(guī)定戶 數(shù)戶型比例戶型面積面積比例一居室(50m2)59420%30221.7213.80%兩居室(75m2)162655%122937.956.12%三居室(100m2)72625%65887.6430.08%總戶數(shù)2946總面積219047.2針對戶型配比問題，我方建議以公投票選的形式開展市場摸底，確定客戶需求：具體做法是將不同居室數(shù)量的戶型歸納為ABCD四種選擇，設計幾套戶型，選取本地回遷居民進行公投，根據(jù)投票結(jié)果確定戶型配比與數(shù)量；充分體現(xiàn)人性化，有利于企業(yè)大規(guī)模宣傳，并樹立企業(yè)口碑，也可

13、以真實摸底回遷需求面積，曾加大戶型也可有效利用土地，節(jié)約建安成本，避免入住后客戶投訴較多，對后期項目銷售造成不利影響。 在公投戶型面積的基礎上，在樓層平面規(guī)劃方面，充分考慮兩、三代同堂家庭客戶回遷可購面積大，但卻希望分開居住的需要，將不同居室數(shù)量的房源采用組合形式，形成例如：2+1；2+2：3+1套餐，實現(xiàn)人性化設計。其他需求一居室兩居室三居室A406090B5070100C6080110D不需要90120及以上兩室兩廳兩衛(wèi)82.61+68.20平米戶型舒適的戶型布局，利于大戶人家，居住出租兩相宜，充分體現(xiàn)開發(fā)商的設計水平，并符合回遷戶多樣需求。目前規(guī)劃方案中景觀資源較好的中心位置樓棟以小戶型

14、布局為多，不符合后期住戶居住及回遷分配、限價銷售需要，建議：1、將景觀資源較好的樓棟設計為兩居、三居產(chǎn)品，提升土地及景觀使用效率。2、北向或東西向及社區(qū)周邊位置以小戶型布局為主，以低總價優(yōu)勢彌補朝向與位置的不足景觀資源較好的位置，建議規(guī)劃大戶型產(chǎn)品 目前規(guī)劃方案中出現(xiàn)大量住宅跨商業(yè)的結(jié)構(gòu)，從建筑成本的角度講，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（剪力墻）與商業(yè)類（框架）不同，會造成商業(yè)部分建筑實用功能大大下降、經(jīng)濟價值降低，建安成本增加的情況，建議在容積率較低的前提下不采用此種形式，保證商業(yè)部分的使用功能。 如調(diào)整增加項目容積率，則和商業(yè)重疊布局的高層住宅一定是控高標準最高的住宅產(chǎn)品。 規(guī)劃及產(chǎn)品的其他問題，還有待和

15、貴公司的深度合作及與設計院等的深度溝通，經(jīng)過一定時間的深度探討和論證，能設計出更為優(yōu)秀的產(chǎn)品，其他如：立面風格、腰線、隱蔽空調(diào)機位、內(nèi)部產(chǎn)品構(gòu)成、大堂、門、窗、型材、電梯、供暖方式、剪力墻布置、核心桶布局、鋼筋含量等還有待與二期產(chǎn)品和項目成本綜合分析等一起考慮。例如： 立面材質(zhì)、顏色的選取應與整個項目大盤發(fā)展及項目特質(zhì)相契合，即控制成本又不失穩(wěn)重，大氣，歷久彌新。 電梯:有專有為回遷設計的簡裝電梯，也應注意電梯較大的成本為后期的維護保養(yǎng)成本，應有相應的解決方案?；剡w房前期的細致營銷準備精密戶型面積調(diào)研問卷設計嚴密產(chǎn)品及物業(yè)服務調(diào)研問卷訪問了解客戶需求統(tǒng)計客戶關(guān)注點做好后期產(chǎn)品營銷的鋪墊例如：品

16、牌幼兒園的引進，為后期項目推廣服務，是項目未來銷售賣點之一。 品牌物業(yè)管理公司的前期介入，售樓處的維護，保安，接待等。產(chǎn)品調(diào)研及數(shù)據(jù)分析建立詳實的數(shù)據(jù)分析、統(tǒng)計資料庫，時時更新，動態(tài)檢測市場，注重潛在競爭對手客戶對社區(qū)物業(yè)的要求逐步提高，建議加強物業(yè)建設及配套。 在兩年時間有置業(yè)計劃的人群較多，應注意現(xiàn)階段項目銷售口碑和物業(yè)口碑。景觀設計以小見大，以細節(jié)取勝鏡面水系社區(qū)大門 園林 園藝小品道路城市燈光 波浪形、圓弧形的鏡面蜿蜒水系從社區(qū)中心帶緩緩流過增添了整個社區(qū)景觀道的活力，提升社區(qū)品質(zhì)節(jié)約能源。園 林成樹提前準備，盡力保留現(xiàn)有成樹，體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)和企業(yè)開發(fā)理念注重宋莊文化生活氛圍的營造，在園

17、林內(nèi)做生活寫真雕塑，并有當?shù)匚幕滋N的介紹。巧妙利用綠化小品藝術(shù)性遮擋各出口物業(yè)方面的細節(jié)體現(xiàn)，提供良好的生活居住環(huán)境。文化石的巧妙運用掩飾排污管井體現(xiàn)人文關(guān)懷老人和兒童特殊群體的關(guān)注 具有特殊寓意及文化風情特色的商業(yè)街 道路在這里擁有了生活的含義 舒適的路： 寬闊、轉(zhuǎn)彎半徑適宜，設計標準，車輛行駛安全平穩(wěn)、舒適。 放心的路： 道路聯(lián)系社區(qū)與外界，兩旁移植成樹，路旁行人專用道，步行者充分享受被 尊重的權(quán)力。 不象路的路： 道路聯(lián)系不同的住宅單元，沿途有綠化景觀，與主導路交會的轉(zhuǎn)角綠地被 設計為具有街坊意象的街角空間，以產(chǎn)生趣味性的效果。 健康的路： 幽靜的健行鵝卵石步道穿梭在花園、綠地、水系之

18、間，享受自然綠意，欣 賞鳥唱蟲鳴，體驗天然足底療法，健康生活。社區(qū)道路的鋪裝，精美，體現(xiàn)宋莊特有的藝術(shù)氣息。 城市燈光在增添了色彩的同時，也增大電量能耗，建議采用太陽能集成技術(shù)，使社區(qū)減小了能耗同時也更加綠色環(huán)保，響應國家政策節(jié)能減排。高效節(jié)能外墻、屋面保溫系統(tǒng)高效節(jié)能門窗構(gòu)造系統(tǒng)太陽能、風能、光導管環(huán)境照明系統(tǒng)地源熱泵高效節(jié)能系統(tǒng)微景觀及視覺識別導向控制系統(tǒng)集中熱水地板輻射舒適采暖系統(tǒng)雨水污水收集利用系統(tǒng)同層排水系統(tǒng)大空間框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系大跨度預應力構(gòu)造技術(shù)環(huán)境植被群落生態(tài)控制系統(tǒng)地下水源熱泵系統(tǒng)是利用地球表面淺層的地熱能資源（地下水）進行供熱、制冷的高效、節(jié)能、環(huán)保的系統(tǒng)。相比傳統(tǒng)空調(diào)系

19、統(tǒng)運行效率要高約40。而且地下水源熱泵系統(tǒng)運行沒有燃燒，沒有排煙，也沒有廢棄物。同時可以一機多用（制冷、供暖、生活熱水等），減少建筑空間，節(jié)省了大量的公攤面積。而且未來可以為開發(fā)商帶來豐厚的資金回報。結(jié)合人體健身理論，集中熱水地板低溫輻射采暖系統(tǒng)使室溫由下而上逐漸遞減，給人以溫足涼頂?shù)氖孢m感覺。同時也為住宅居室隔音、保溫帶來極大好處，避免了戶與戶間管線管路相通而產(chǎn)生的聲音干擾，提高居室的獨立性和私密性。由于取消了暖氣片和支管，不會占用任何居室的使用面積，十分便于家庭裝修和家居布置。生態(tài)型透水地面能改善社區(qū)的空氣質(zhì)量和提高舒適度，幫助城市節(jié)約用水，減少城市熱島效應，提供更為舒適的生活空間。同時，

20、收集的雨水還可用于沖廁、洗車、綠化用水、景觀用水或消防用水等，大大降低社區(qū)用水消耗，節(jié)約生活成本。強化銷售培訓從銷售鏈角度出發(fā)，專業(yè)銷售人員起到了承上啟下的關(guān)鍵作用，自開發(fā)商終端消費者，開發(fā)商的媒體宣傳計劃、對房地產(chǎn)產(chǎn)品的理念和各種優(yōu)勢及特性全部需要專業(yè)的銷售人員通過對房地產(chǎn)專業(yè)的了解，深入的掌握了房地產(chǎn)專業(yè)知識和對本項目的深入探究才能準確無誤的將信息傳遞給終端消費者。從銷售鏈角度出發(fā)自終端消費者開發(fā)商 只有深刻的了解終端消費者的需求，專業(yè)的銷售人員才能將多種產(chǎn)品的優(yōu)勢，賣點提煉總結(jié)找出適合終端消費者的某幾項重點推薦給客戶，引起客戶對銷售人員水平的認可，并引申到對房地產(chǎn)產(chǎn)品和開發(fā)商的認可。能及

21、時反饋終端消費者對產(chǎn)品信息的關(guān)注點和購買產(chǎn)品的興趣點，及時調(diào)整媒體策略和廣告重心，使開發(fā)商的每一分投入得到超值的回報地產(chǎn)客戶的五公里效應，銷售人員直接代表企業(yè)文化及項目特質(zhì)，是項目銷售成功的第一步優(yōu)秀的危機公關(guān)、集體入住等處理突發(fā)事件能力開盤前準備工作倒計時項目答客問基于施工期排定的銷售節(jié)奏價格模型及銷控策略財務統(tǒng)計管理系統(tǒng)客戶管理服務系統(tǒng)物業(yè)服務管理系統(tǒng)專業(yè)管理人員專業(yè)服務流程專業(yè)銷售技巧專業(yè)推盤手段專業(yè)計劃統(tǒng)籌專業(yè)售后服務 咖啡、親子、藝術(shù)三區(qū)合一 音樂、咖啡、圖書人文三寶 水景、廊柱、植被格調(diào)之享 標識、吊旗、道具規(guī)范統(tǒng)一銷售道具示意沙盤示意沙盤示意渲染圖示意戶型沙盤產(chǎn)品展示樓體位置及銷

22、控板樣板間實房樣板間可推薦精裝修套餐樣板間廚衛(wèi)樣板間企業(yè)成本精算化項目管理責任化工程排期準確化推廣成本效益化物業(yè)服務人性化項目發(fā)展品牌化-奠定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略基礎最大爭奪點：社會關(guān)注度 / 企業(yè)美譽度 -塑造品牌最大關(guān)鍵點：在目標客戶群腦海中的地位 -品牌效應四、推廣思路1. 產(chǎn)品、銷售甚至環(huán)境的硬件上的比拼是硬比，而且容易被超越、被復制?？梢越?jīng)久不衰的，難以遺忘的是形象的塑造，本項目形象應深入目標客戶心理，得到目標客戶的認可。廣告宣傳、媒體策略應該注意對塑造企業(yè)、項目形象的堅持與延續(xù)。1. 媒體組合的使用2. 善于利用個性媒體3、尋求高效低費用媒體渠道1. 項目工程進展及銷售進度，是增加

23、市場信任度的最直接方法，可設計網(wǎng)上直播施工系統(tǒng)，也是對施工方的一個有效促進。2. 發(fā)展商實力的展示，可通過關(guān)于發(fā)展商各種新聞報道、媒體力度、現(xiàn)場包裝以及項目品質(zhì)來表現(xiàn)。園林建筑配套物管文化活動產(chǎn)品建設開發(fā)前期社區(qū)建設開發(fā)中期項目品牌開發(fā)后期產(chǎn)品文化服務 塑造品牌房地產(chǎn)作為大宗、耐用消費品，客戶在選擇周期上一般較長，理性消費程度遠高于其他商品；因此，從長遠來看，項目及開發(fā)商的品牌必將成為客戶在購房時的重要影響因素；品牌的建設、經(jīng)營，需要經(jīng)過較長的時間，同時后期的維護同樣重要；本項目的品牌建設將經(jīng)歷以下幾個過程：前期的項目經(jīng)營；中期的企業(yè)人文建設，建立公司獨有的企業(yè)文化、經(jīng)營理念，培養(yǎng)一批優(yōu)秀的職

24、業(yè)經(jīng)理人，形成企業(yè)核心競爭力；后期的品牌維護。 以核心價值創(chuàng)立品牌個性以卓越品質(zhì)打下品牌基礎以項目定位支持品牌定位以關(guān)系營銷打造品牌形象以全員行為強化品牌意識持續(xù)一致的品牌傳播廣告推廣的相關(guān)物料展示報紙廣告擎天柱擎天柱效果工地圍檔燈箱燈箱燈箱效果圖logo色系道旗道旗背景墻樓書封面杯子車身名片胸卡VIVIVIVIVIVIVIVI圍擋圍擋圍擋報廣報廣報廣戶外戶外宏觀大勢保利茉莉公館三期開盤現(xiàn)均價：18000元/（上漲1000元/）開放1100套房源，吸引5000余人排號爭搶目前該項目三期已告罄住建部、銀監(jiān)會聯(lián)查八城市“二套房貸”執(zhí)行情況國土部、住建部強調(diào)因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上，禁止該企業(yè)

25、參與土地投標住建部要求各地9月底前必須實現(xiàn)保障性住宅全部開工，且年末建成60%李克強強調(diào)堅持以人為本、執(zhí)政為民，推進保障性安居工程，促使人民安居樂業(yè)宏觀大勢政策內(nèi)容第一條：直指地方政府政策落實地方政府要立即制定執(zhí)行，否則約談問責第二條：銀行信貸首套三成，二套五成，三套停貸加息0.25%，釋放信貸收緊信號第三條：稅收調(diào)節(jié)首套稅收優(yōu)惠，取消多套優(yōu)惠，逐步實行房產(chǎn)稅第四條：加大供給力度加大中小套型，特別是保障性住宅供應50地塊四季度入市第五條：針對開發(fā)商規(guī)范開發(fā)商交易行為，嚴控囤地土地閑置一年以上禁止拿地宏觀大勢加息收緊開發(fā)商資金鏈，給開發(fā)商帶來的心理影響更大，將有一波明顯的開售潮。交易成本增加，雖

26、然額度較低，但緊縮信號與9.29調(diào)控疊加作用，針對炒房者的威懾力更足。宏觀大勢加強商品房預售資金監(jiān)管保證預售資金優(yōu)先用于工程建設從“供應層面”入手大量資金不再由開發(fā)商隨意支配,再收資金鏈，迫使開發(fā)商快速出貨與加息共同作用，開發(fā)商資金壓力倍增，12月左右將現(xiàn)開售潮促供給壓需求供給需求北京四季度50余地塊入市交易加快開發(fā)效率，土地閑置一年禁止拿地監(jiān)管開發(fā)商預售款，針對房企資金環(huán)節(jié)包括北京在內(nèi)的14城市“限購令”提高首付比例：首套30%，二套50%貸款：加息0.25%，1年以上保險證明宏觀大勢寧波 杭州 福州14城市從北京到全國：普遍嚴格執(zhí)行首套房首付最低30%的信貸規(guī)定9.294.15宏觀大勢9.

27、29新政后市場成交量顯著下降；政府擺出絕不姑息樓市回暖的姿態(tài)，試圖挽回大眾對價格未顯著下降的失望情緒，在短暫回暖后客戶轉(zhuǎn)為進一步觀望。宏觀大勢限購令、高首付比例2010年底前不會放松預售資金監(jiān)管12.1執(zhí)行，直指現(xiàn)金流引發(fā)開售潮加息0.25%開發(fā)商融資成本增加，回款要求增加土地閑置1年禁止拿地加快開發(fā)進度，促供應加息0.25%進入加息周期，直接增加購房成本今年12月前后預計市場供應增加，需求持續(xù)低迷，價格下行壓力巨大，價格出現(xiàn)松動。8月底品牌開發(fā)商集中放量，中糧萬科長陽半島、領袖慧谷、金地仰山、藍光云鼎等7個項目同天開盤，大興、房山等遠郊區(qū)域的低價新盤出現(xiàn)千人哄搶、一房難求的場景萬科長陽半島項

28、目繼一期在28小時內(nèi)認購超過10億元，成為新政后的首個“日光盤”后，二期于本月底開盤，其377套房源，吸引2900人搶購；而金地仰山，相關(guān)負責人透露，項目推出600多套，當天訂出400多套萬科長陽半島成交均價：15600元/（精裝）區(qū)域均價：16000元/（毛坯）對比周邊項目毛坯16000元/的市場均價，萬科采取低價快消戰(zhàn)略，憑借自身品牌、高性價比、精裝等優(yōu)勢，在淡市中實現(xiàn)了“開盤即清盤”的銷售戰(zhàn)績宏觀大勢研判向北：占據(jù)上風上水的宜居地域，但缺乏產(chǎn)業(yè)有效支撐，造就了天通苑、回龍觀、北七家等多個“睡城”單一居住模式制約房地產(chǎn)發(fā)展向南：發(fā)展相對滯后，CSD、第二機場等利好因素實施尚需較長過程發(fā)展相

29、對滯后向東：CBD東擴，通州新城建設，立體交通網(wǎng)絡實施，為東部注入新活力市場發(fā)展的熱點向西：山區(qū)地形制約城市擴張，高端別墅集中，在售居住項目屈指可數(shù)發(fā)展空間受限通州為城市空間結(jié)構(gòu)“兩軸兩帶多中心”距離市中心最近的重要節(jié)點，同時也是北京城市功能戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移的最重要區(qū)域；通州將發(fā)展成為“可持續(xù)發(fā)展的金融服務后臺”和“環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地”。板塊分析通州最新規(guī)劃中，將通州新城核心區(qū)規(guī)劃總面積由原規(guī)劃11.8平方公里擴大到48平方公里；新城以行政、商務金融功能區(qū)為中心，城市面貌得到改造與提升，新城迅速崛起；行政與商務金融功能的拓展將會促進整個東部地區(qū)的城市化進程。板塊分析通州板塊分析通州發(fā)展：帶動

30、周邊片區(qū)住宅及商業(yè)物業(yè)的發(fā)展；人口：CBD東擴將為通州帶來15萬高素質(zhì)就業(yè)人口，未來通州新城將承載90余萬人。八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)：通州商務園宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中關(guān)村科技園光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地中關(guān)村科技園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地通州物流基地通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)永樂經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊分析通州包括M1、M6、M6支、S6、R1、R1支、S3和S5線其中M1即八通線，是通州與市區(qū)聯(lián)系的大動脈；M6將于2012年開通；M6支可與本案對接，將于2015年通車。板塊分析通州板塊分析通州金隅花石匠北京one京貿(mào)國際城天時名苑世紀星城阿爾法社區(qū)K2海棠灣新通國際華業(yè)東方玫瑰遠洋東方K2清水灣珠江拉維合生濱江國

31、際公寓天旭半壁店整體市場分為“新華大街”與“輕軌沿線”兩大片區(qū)；“三高”特征高地價、高房價市場環(huán)境下，大量高層產(chǎn)品形式集中供應，近期開盤項目表現(xiàn)尤為明顯。在售待售競品項目存量房套數(shù)存量房面積（萬）未售供應建面（萬）京貿(mào)國際城1952.4360.95新通國際花園15615.50金隅花石匠3253.4612.9海棠灣8978.430北京one0028世紀星城住宅4265.220公寓1421.0911.08天時名苑7459.680阿爾法社區(qū)3353.110華業(yè)東方玫瑰5564.4292.95合計377753.34205.88通州市場持續(xù)供應，老盤未消化量共約260萬；但因市場價格居高不下，當前消化速

32、度較慢；新政后，大部分項目簽約率不足5%；8月份通州依然在售的18個項目中總簽量僅123套，照此速度，消化存量需10年。成交時間地塊編號建設用地面積（m2）規(guī)劃建筑面積（m2）容積率成交價（萬元）受讓單位樓面地價（元/平米）2009-5-19京土整儲掛（通）2009023號633941365872.15 62400北京麥金利地產(chǎn)開發(fā)有限公司4569 2009-6-25京土整儲掛（通）2009051號925842777523.00 174000北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6265 2009-6-26京土整儲掛（通）2009052號11216.14931405.222.80 18800北京祈連房地產(chǎn)

33、開發(fā)有限公司5986 2009-9-10京土整儲掛（通）2009087號156723.3229858.151.47 85200中建國際發(fā)展股份有限公司和智地創(chuàng)展（北京）投資有限公司聯(lián)合體3707 2009-9-10京土整儲掛（通）2009090號39651.3911784314.50 124200北京綠城投資有限公司6961 2009-9-27京土整儲掛（通）2009092號71976.6771430001.99 31400北京融科卓越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2196 2009-9-30京土整儲掛（通）2009099號108001.602226803.4062.10 153000北京潤興偉業(yè)房地產(chǎn)開

34、發(fā)有限公司與北京重廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體6746 2010-2-24京土整儲掛（通）2010004號136560.3265152.71.94 282000北京天旭運河房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司10635 2010-2-24京土整儲掛（通）2010008號11900297502.50 22200北京水木天成房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司7462 2010-3-17京土整儲掛（通）2010026號21734.1154335.282.50 47000北京京成遠東房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司8650 2010-5-21京土整儲招（通）2010040號718381717902.39 53600中天順通公司、廣東珠江投

35、資股份有限公司與北京珠江中天和置業(yè)聯(lián)合體 3120 板塊分析通州主力90兩室兩廳一衛(wèi)僅一個朝陽面寬，居住舒適性差總價：216萬主力兩室兩廳一衛(wèi)純南向戶型，科技化設施應用總價：預計300萬以上面積區(qū)間507090110130150170京貿(mào)國際城海棠灣世紀星城北京one金隅花石匠K2清水灣珠江拉維天時名苑阿爾法華業(yè)東方玫瑰實用尺度的兩居、三居；競爭態(tài)勢精細化程度比拼。板塊分析通州總價區(qū)間100140180220260300340380京貿(mào)國際城海棠灣世紀星城金隅花石匠 K2清水灣 珠江拉維 天時名苑 阿爾法 主要在售項目總價多在140萬-260萬之間，且在此價位下僅可購得兩居、三居的緊湊產(chǎn)品。銷售報價在16000-24000元/平米之間