中鐵建重慶華川北碚項目發(fā)展方向思考

1、中鐵建重慶華川北碚項目發(fā)展方向思考主要思考內(nèi)容：北碚城市發(fā)展機會北碚地產(chǎn)市場機會 項目市場發(fā)展方向 項目定位及核心競爭力 城市發(fā)展機會 CHENGSHIFAZHANJIHUI研究方法北碚與主城的未來發(fā)展關(guān)系北碚城市印象北碚城市發(fā)展機會經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析北碚城市印象？北碚關(guān)鍵詞城市副中心綺麗的夢境居所一個人文傳承的生態(tài)宜居之城城市后花園縉云山北溫泉陪都文化起源高等學府金刀峽宜居近郊北碚經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析從GDP的增長指標看來，北碚區(qū)GDP呈持續(xù)增長的狀態(tài)。整個北碚區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和民生工程建設(shè)取得新的進展。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要經(jīng)濟指標增幅均居主城九區(qū)前列。北碚區(qū)GDP發(fā)展狀態(tài)北碚區(qū)GDP在主城七區(qū)的

2、貢獻比例北碚區(qū)與主城7區(qū)的GDP貢獻比例來看，雖然一直排名第六位，僅高于大渡口區(qū)，但從增長速度來看，一直保持穩(wěn)定增長狀態(tài)。110月全區(qū)實現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值257.41億元，同比增長17.2%，實現(xiàn)工業(yè)增加值84.80億元，增長16.1，其中大中型工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)增加值49.52億元，增長6.7 110月全區(qū)實現(xiàn)社會消費品零售總額55.31億元，同比增長23.5%，其中批發(fā)業(yè)零售額2.47億元，增長19.1%，零售業(yè)零售額44.56億元，增長23.9%。 110月全區(qū)完成全社會固定資產(chǎn)投資額139.03億元，同比增長44.0%,其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資30.14億元，增長43.9%。 110月全

3、區(qū)完成地方預算內(nèi)財政收入11.30億元，同比增長31.0%，地方預算內(nèi)財政支出19.14億元，增長28.6%。 10月末全區(qū)銀行人民幣存款余額達245.71億元，比年初增長30.3%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額141.73億元，比年初增長16.2%，銀行人民幣貸款余額184.16億元, 比年初增長51.4%。北碚區(qū)09年1-10月經(jīng)濟發(fā)展狀況統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：北碚區(qū)統(tǒng)計局小結(jié) 從各項經(jīng)濟指標看來，北碚區(qū)前三季度，經(jīng)濟呈一個持續(xù)回升的狀態(tài)。整個北碚區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和民生工程建設(shè)取得新的進展。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計主要經(jīng)濟指標增幅均居主城九區(qū)前列。起點不高，但增速快與傳統(tǒng)主城的關(guān)系交通改變生活市中心北碚區(qū)大學城巴

4、南區(qū)渝北兩路約20分鐘車程約15分鐘車程約25分鐘車程約25分鐘車程相隔距離相似，隨著城市的擴容及道路建設(shè)的改善，北碚區(qū)的心理距離會逐漸弱化，成為真正意義上的主城區(qū)重要的組成部分。 1、經(jīng)濟的高速發(fā)展，勢必催生大量的財富人群的形成，并形成對區(qū)域內(nèi)中高端物業(yè)的需求。 2、與主城的距離感不斷減弱，居住環(huán)境不斷提升，使得在北碚的購房者由凈流出轉(zhuǎn)變?yōu)槌?、入互現(xiàn)，有力的促進了當?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。 3、北碚獨特的生態(tài)、人文的積淀，形成了獨有的文化氣質(zhì)，在與其他近郊區(qū)域的比較中，優(yōu)勢明顯，更易得到有較高文化內(nèi)涵的新睿財富階級的認同。北碚城市發(fā)展機會點：逐步融入主城市場，成為全城雅居的首選之地！ 地產(chǎn)市場機會

5、DICHANSHICHANGJIHUI研究方法典型項目分析北碚房地產(chǎn)市場機會北碚房地產(chǎn)板塊市場研究北碚區(qū)房地產(chǎn)總體市場情況房地產(chǎn)總體市場情況從銷售面積上看來，09年1-10月份的銷售面積已經(jīng)超過08年全年銷售面積，預計北碚區(qū)全年銷售面積將與07年持平或者超過07年總體銷售面積。從這種情況看來，北碚區(qū)房地產(chǎn)市場整體發(fā)展態(tài)勢良好。北碚區(qū)05-09年1-10月房地產(chǎn)銷售金額及價格走勢從銷售額看來，09年1-10月份的銷售額已超過08年全年，08年銷售均價呈現(xiàn)負增長，隨著市場回暖，09年銷售價格已經(jīng)開始出現(xiàn)正增長，且增長勢頭良好。整個北碚區(qū)市場看來，房地產(chǎn)出現(xiàn)了量價齊升的狀態(tài)。 北碚房地產(chǎn)發(fā)展情況小結(jié)

6、北碚區(qū)整體房地產(chǎn)發(fā)展呈一個急劇上升的狀態(tài)。且在今年的大勢拉動下，一度出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。從以往的數(shù)據(jù)看來，整個市場中，高端物業(yè)比重較小，但今年下半年之后，這種情況隨著云山原筑和北溫泉9號洋房的出現(xiàn)開始得到緩解。市場對高端物業(yè)需求出現(xiàn)前所未有的高潮。從價格走勢看來，北碚區(qū)的價格從08年開始，直線上升.除去周邊,目前北碚城區(qū)內(nèi)的均價已達到3382元/平米。發(fā)展態(tài)勢迅猛，以洋房、別墅物業(yè)形態(tài)為代表的高端物業(yè)處于起步階段，值得關(guān)注！北碚房地產(chǎn)板塊市場研究北 碚 城 區(qū)歇馬鎮(zhèn) 山脈 N山脈 嘉陵江 嘉陵江 三溪口北碚城區(qū)地處兩山脈之間，地形狹長，北面與工業(yè)鎮(zhèn)東陽鎮(zhèn)隔江相望。西面被縉云山所阻擋，東面也被縉

7、云山脈所阻擋，南面歇馬鎮(zhèn)方向地勢較平坦、空曠，配套較完善。城市外拓只能往南或翻山往三溪口方向發(fā)展。但三溪口方向各種配套設(shè)施差，交通不便。故南面的條件優(yōu)于三溪口北碚城市區(qū)位簡析板塊分布 板塊板塊特征描述城南新城板塊北碚主城拓展重點區(qū)域，政府機關(guān)集中地，政治、文化中心、居住中心目前板塊為北碚住宅開發(fā)量最大區(qū)域，三溪口板塊北碚低密度物業(yè)集中板塊，擁有稀缺的自然資源城北板塊地處老城和城南新城的連接點，生活配套較為成熟，以居住功能為主老城板塊該板塊居住氛圍最濃、生活配套最完善的區(qū)域，集居住、金融、經(jīng)濟、服務(wù)為一體城北版塊城南版塊三溪口版塊老城版塊北碚板塊發(fā)展方向“城市向南”城北版塊城南版塊三溪口版塊老城

8、版塊該 區(qū)以二手房為主，幾乎無一手物業(yè)供應(yīng)物業(yè)以高層和小高層為主價格在2500-3000元之間該 區(qū)以高層和洋房為主高層價格在3800元左右，洋房價格在5000元左右房地產(chǎn)熱點發(fā)展方向該 區(qū)供應(yīng)高端的高層、洋房、別墅高層價格在4000元洋房價格5000以上別墅：6300元/ 起該 區(qū)以低密度物業(yè)為主洋房價格在5000元左右別墅：10000元/ 左右三溪口版塊相對獨立.北碚客戶購房習慣以本區(qū)其他三個版塊購房為主，該版塊離主城僅11公里的距離,低密度的物業(yè)供應(yīng),故吸引了主城的重要購房人群.老城版塊現(xiàn)幾乎無地供應(yīng)，二手房價格略低于其他版塊的價格，客戶的購買行為只能在城北和城南新城發(fā)生。城北版塊僅有少

9、量的供應(yīng)量，且品質(zhì)不高，代表物業(yè)之北溫泉九號的開發(fā)也只剩最后一期。城南新區(qū)集中了各種高端物業(yè)，經(jīng)過幾年的開發(fā)，政府周圍的土地除現(xiàn)有的幾個中、高端物業(yè)在開發(fā)外，其周圍基本無地可開發(fā)。結(jié)論：回龍湖片區(qū)周圍的土地開發(fā)必然是未來城南新城開發(fā)的熱點和方向！北碚城南土地規(guī)劃圖現(xiàn)城南版塊規(guī)劃的土地多以低容積的一、二類土地居多，特別是回龍湖周圍的土地最具代表性，未來城南區(qū)域?qū)⑹歉叨宋飿I(yè)的集合地。一類用地二類用地典型項目分析 可比項目分布圖魯商云山原筑海宇西湖山水金鼎龍泉北溫泉九號.森鄰海中安長島水天花園香溪美林三溪口板塊物業(yè)名稱物業(yè)類型城南板塊魯商云山原筑聯(lián)排別墅金鼎龍泉洋房、小高層城北板塊北溫泉九號森鄰海花

10、園洋房、小高層三溪口板塊中安長島聯(lián)排、獨棟水天花園B4/C區(qū)疊拼雙拼、聯(lián)排香溪美林洋房占地面積300畝（其中公園125畝） 建筑面積5.7萬平米容積率0.5綠地率45%總戶數(shù)232套，首推50套產(chǎn)品類型北美風格的聯(lián)排別墅成交均價未開盤，預計均價6300元/預計開盤時間2009年12月魯商.云山原筑總平 面圖會所實景圖 面積區(qū)間價格區(qū)間備注 233-292120萬-200萬233為主力戶型因本項目位置優(yōu)越,地處新城核心地段，背靠縉云山大氧吧，緊鄰區(qū)府、嘉陵風情步行街及健身云梯，周邊配套較齊全，交通十分便利，再加之該項目是北碚城區(qū)首家純別墅小區(qū)山地別墅,典型的北美風格吸引了當?shù)?0%和三北區(qū)域為主

11、的主城30%的高端人群，據(jù)現(xiàn)場觀察，自售樓部10月份開放以來，日接待客戶量在60-80組左右。對本項目的啟示及借鑒1）該項目依山而建，很好地利用了原始的地形特征和土地資源。但也因開發(fā)難度大，帶來部分戶型的地下室和花園面積偏小，且花園視線受阻，地下室采光極差的弊端。2）錯落有致的建筑排布，能形成鮮明的天際線，但也要注意此排布遠處透視小區(qū)時給人帶來建筑密度大的問題。3）穩(wěn)重、大氣、厚重、質(zhì)感強的純正異域建筑風格，有力地吸引了大批高端人群的眼球，滿足了他們的需要。4）挑高的下錯的客廳、6米層高的餐廳等，但忽略了次臥的人性化考慮（家俱家電的擺放位置考慮）魯商 云山原筑中安長島占地面積630畝建筑面積2

12、5萬方容積率0.6價格類獨棟預計1萬/獨棟預計1.4萬/戶數(shù)共543余套,本期即將推出123套產(chǎn)品類型現(xiàn)代中式、北美風格別墅預計開盤時間09年12月總平圖戶型戶型面積（）套數(shù)比例類獨棟220-26091 74%獨棟320-42032 26%項目的客戶60%來自三北區(qū)域的公務(wù)員、金融業(yè)、企業(yè)主人群；20%來自沙區(qū)的教師、醫(yī)生、企業(yè)主人群，北碚本區(qū)客戶不足5%。前期積累時間較長，辦卡一周余時間,辦50張驗資卡的辦理，推廣策略值得探討。中安長島對本項目的借鑒意義：1）項目充分利用了，湖景和江景資源，在開發(fā)節(jié)奏上可供我們參考。2）環(huán)境大氣，但細節(jié)粗糙，不注重現(xiàn)場包裝，特別是臨路包裝降低項目形象檔次，本

13、項目應(yīng)盡量予以規(guī)避。3）首家類獨棟的戶型設(shè)計，解決了戶型的采光和通風，增加了傳統(tǒng)聯(lián)排中間戶型的價值。水天花園.B4、C區(qū)項目地址北碚.三溪口占地面積550畝建筑面積25萬方容積率0.65/0.32(別墅區(qū))戶數(shù)未知產(chǎn)品類型疊拼、雙拼、聯(lián)排建筑風格北美風格山溪谷墅組團價格疊加別墅：8000元/ 折后6000元/聯(lián)排別墅：11000元/ 折后9000元/預計上市時間2010年9、10月份組團戶型面積（）備注B4區(qū)148-176疊拼別墅C區(qū)221-398雙拼、聯(lián)排別墅水天花園.山溪谷墅組團共推出69套疊加、聯(lián)排別墅，面積（疊加別墅145-176；聯(lián)排別墅：221-398），現(xiàn)已全部售罄。該項目70%

14、的客戶來自江北和沙區(qū)，北碚區(qū)的客戶占10%比例。主城的客戶以自住的目的為主。對本項目的借鑒意義1）小面積的經(jīng)濟別墅滿足了市場部分中層人士對別墅夢的追求。2）充分利用江景和自然資源，在項目C區(qū)規(guī)劃品質(zhì)最高的產(chǎn)品，讓高端物業(yè)才可享受江景和高爾夫景觀。盡顯尊貴。3）合理的開盤節(jié)奏，通過幾年的市場培育，后期逐步推出價值高的產(chǎn)品。爭取創(chuàng)造項目的最大利潤。水天花園.B4、C區(qū)北溫泉九號.森鄰海占地面積160，000平米建筑面積24萬方（其中森鄰海11.7萬）總戶數(shù) 共920戶本次推出洋房48套、高層90套容積率1.49產(chǎn)品類型電梯花園洋房、小高層建筑風格現(xiàn)代開盤時間09年12月底預計價格洋房：5000元/

15、平米以上高層：4200左右一期實景圖一期中庭實景圖類型戶型面積（）備注洋房100-170主力戶型段120-135高層68-118主力戶型段95-107項目一期推出的洋房在06年全部售罄，高層還有少量未出售，5套300多平米的大套疊加別墅也還在銷售。項目客戶70%來自北碚本區(qū)，主城有20%的客戶。另有5%的客戶來自合川區(qū)域。現(xiàn)二期森鄰海洋房認購VIP卡已辦理200多張，遠遠超過房子推出量，銷售介紹，現(xiàn)場看洋房和高層客戶的比例為9：1對本項目的借鑒意義1、作為本項目的重點競爭項目之一，北溫泉九呈在品牌、社區(qū)配套上競爭力較強，本項目可以通過產(chǎn)品開發(fā)差異化的途徑作為競爭手段。2、項目在北碚區(qū)獨家的一、

16、二樓帶地下室和花園設(shè)計，充分挖掘了一、二樓的價值空間，填補了北碚區(qū)此類花園洋房的空白。同時三、四樓的層層退臺設(shè)計，讓每層的業(yè)主都有親近自然的機會，縮小了其與一、二層的價值差。3、圍合式的建筑排布更能集中打造景觀。北溫泉九號.森鄰海占地面積71，438平方米建筑面積121，654多平米容積率1.5綠化率40戶數(shù)洋房508戶，小高層436戶產(chǎn)品類型電梯洋房，小高層建筑風格現(xiàn)代開盤時間2009年10月成交均價 3700-4200元元/平米（洋房）金鼎龍泉類型面積段備注洋房71-190主力戶型段110-130小高層81-114項目10月份推出4棟洋房，共100多套房源，現(xiàn)僅剩20余套，銷售率近80%，

17、銷售情況一般。項目的客戶70-80%來自北碚本區(qū)；20%的客戶來自三北和沙坪壩。對本項目的借鑒意義1、外立面呆板、色彩搭配缺乏和諧、施工粗糙，使得其成為最廉價的洋房，本項目在開發(fā)過程中要避免。2、1.5的容積率內(nèi)，率先打造出山景電梯洋房，解決了4層以上上下樓不便的問題，減小了銷售上的抗性。3、緊湊型戶型的暢銷，對項目位置較差的戶型控制有較高的借鑒價值。金鼎龍泉香溪美林項目地址北碚.三溪口占地面積300畝建筑面積二期約8萬多平米容積率1.28綠化率30.43戶數(shù)700多戶產(chǎn)品類型6+1、5+2的花園洋房預計開盤時間2010年上半年成交均價5000/平米（洋房）戶型套內(nèi)面積備注二室二廳88-97三

18、室二廳102-130主力戶型四室二廳131五室二廳160項目二期一組團自今年4月開盤以來，共推出6棟300多套房源，現(xiàn)只剩20余套5、6層的房源未銷售，銷售率達90%。項目吸引了大量的主城購房客戶，有40%的客戶來自沙坪壩區(qū)；30%的客戶來自三北地區(qū)，北碚本區(qū)域的購房客戶不足10%。對本項目的借鑒意義1、較偏的區(qū)域位置，能引吸大量的主城和北碚購房群體，與其合理的面積控制分不開。2、層層的退臺設(shè)計，大面積的露臺贈送，提高了每套戶型的附加值。香溪美林1、北碚城區(qū)內(nèi)高端項目處于起步階段，但總體起點不高，為本項目發(fā)展留下了較大的提升空間！2、異域風情為主流，總體來看，客戶接受度高，值得本項目在打造產(chǎn)品

19、時關(guān)注。3、別墅以聯(lián)排為主。面積集中在200-300之間，屬于別墅中的經(jīng)濟型產(chǎn)品，產(chǎn)品尚有較多的可提升之處。4）洋房戶型設(shè)計與主城接近，現(xiàn)有供應(yīng)面積集中在120140平方米，均為6層以上，比主城區(qū)項目略小，但總體品質(zhì)感不足。5）別墅和洋房的來訪客戶中，三溪口片區(qū)的項目60%-70%的客戶來自沙坪壩和三北區(qū)域。北碚城區(qū)別墅項目的主城客戶比例明顯高于洋房項目，但總體是都是以北碚本地客戶為主。典型項目分析小結(jié) 項目發(fā)展方向 XIANGMUFAZHANFXIANG研究方法從北碚整體市場供、需分析機會點項目發(fā)展方向從項目所在板塊發(fā)展分析市場機會點從項目地塊資源條件分析市場機會點從北碚整體市場供、需分析機

20、會點1、從區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展、北碚與主城聯(lián)系不斷加強及現(xiàn)有個案銷售來看，以洋房和別墅為代表的高端物業(yè)形態(tài)有良好的市場機會！北碚主城高品質(zhì)洋房、別墅類物業(yè)存在市場機會點。2、目前北碚類別墅產(chǎn)品供應(yīng)量來看，具有良好資源條件、位于北碚主城、未來1-2年內(nèi)面市項目不多，資源相對稀缺。1、項目所在區(qū)域是北碚城市發(fā)展重點方向。將成為北碚高端物業(yè)聚集的富人區(qū)。2、從區(qū)域內(nèi)板塊競爭來看，雖然目前三溪口的物業(yè)價格遠高于本版塊，項目開發(fā)較為成熟，但吸引的目標客戶人群差異較大，競爭并不激烈。且北碚主城擁有的人文資源在此板塊并不具備。從項目所在板塊發(fā)展分析市場機會點從項目所在板塊來看，支撐項目走高端的洋房及別墅的方向！項目

21、自身地塊條件和價值分析N優(yōu)勢：山地地形便于打造特色產(chǎn)品規(guī)劃 。擁山臨湖，自然資源豐富。較低低容積鎖定項目高端產(chǎn)品形態(tài)。位于北碚區(qū)的高端居住板塊，離城心距離合適。劣勢：目前地塊沒有直接與外界相連的道路系統(tǒng)。地勢坡度較大。地塊內(nèi)存在高壓線。項目地塊屬性分析項目自身價值分析比鄰5A景區(qū)晉云山比鄰300畝回龍湖容積率較低距離城心約1公里山地地貌利于營造特色物業(yè)項目具備營造高品質(zhì)類別墅物業(yè)條件北碚市場環(huán)境與項目市場機會點分析北碚地區(qū)高品質(zhì)別墅、洋房物業(yè)存在市場機會點。項目具備營造高品質(zhì)類別墅物業(yè)條件項目自身地塊條件和價值分析項目所在版塊市場環(huán)境與機會點分析本項目發(fā)展方向為：代表區(qū)域一流水準的別墅、類別墅

22、物業(yè)發(fā)展方向。從項目所在板塊來看，支撐項目走高端的洋房及別墅的方向！ 項目核心競爭力 XIANGMUJINGZHENGLI研究方法項目目標客戶群研究項目定位及核心競爭力項目產(chǎn)品打造方向項目定位方向項目花園洋房目標客戶初判根據(jù)對北碚區(qū)域在售洋房樓盤的調(diào)查摸底，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)洋房的客戶構(gòu)成如下：年齡范圍：35-45歲，三口之家居多來源分析：約60%源自北碚城區(qū)，約20%來自主城區(qū)，約10%左右來自歇馬，其余10%左右。背景分析：公務(wù)員、教師、醫(yī)生、金融企業(yè)，小私營業(yè)主等中產(chǎn)階級。購買動機：80%以上自住，少量投資客戶。項目花園洋房目標客戶群初判需求面積：建筑面積100-180平米（主力120-140平

23、米，不含贈送）需求房型：三房為主，四房為輔。物理需求重點：洋氣高檔感、戶型有變化贈送多、有戶外空間、園林環(huán)境好。主力總價范圍：70-100萬。項目花園洋房目標客戶群研究綜合描述：洋房客戶群多屬于2次置業(yè)以上群體，工作10年以上，家庭較為富裕，工作較為穩(wěn)定，屬于北碚中產(chǎn)階級。家庭多數(shù)持有1輛私家車，因此對交通抗性較小，對道路通達性有較高要求。由于生活的圈層多屬于北碚城區(qū)內(nèi)，所以不希望到其他區(qū)域購房置業(yè)。這群人處于事業(yè)上升期，購買別墅還存在一定的壓力，又想居住舒適，因此退而求洋房。相對于別墅客戶而言洋房客戶更加挑剔。對于這群人而言，洋房仍然是過渡性產(chǎn)品，所以只要滿足一定的居住舒適度即可，不需要非常

24、奢華甚至面積浪費。對于他們而言，洋房總價需要控制在合理范圍之內(nèi)。 洋房客戶關(guān)鍵詞：中產(chǎn)階層 事業(yè)上升 二次以上置業(yè) 居住品質(zhì) 挑剔、都市依賴感 較強項目別墅目標客戶群研究根據(jù)對北碚區(qū)域在售別墅樓盤的調(diào)查摸底，發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)別墅的客戶構(gòu)成如下：年齡范圍：35-55歲，多為三世同堂來源分析：約50%源自北碚城區(qū)，約40%來自主城區(qū)，其余區(qū)域10%左右。背景分析：高級別公務(wù)員、大學教授、醫(yī)院領(lǐng)導、金融企業(yè)高管，大、中私營業(yè)主等有銜階級和權(quán)貴階層。購買動機：約70%以上自住，約30%投資客戶。項目別墅目標客戶群研究需求面積：聯(lián)排建筑面積200平米-250平米左右（不含贈送地下室及車庫） 需求房型：四房為主

25、。購房看重因素：環(huán)境資源、開發(fā)商品牌、戶型、升值潛力。主力別墅范圍：150-200萬。戶型看重因素：舒適程度，贈送空間（地下室、花園、露臺陽臺）。項目目標別墅客戶群研究心理描述：別墅客戶群多屬于2次置業(yè)以上群體，工作15年以上，家庭富裕，工作較為穩(wěn)定，屬于權(quán)貴階級。家庭多數(shù)持有2輛私家車，因此對交通抗性很小，對道路通達性有較高要求。在購買別墅之前，多數(shù)都經(jīng)歷過洋房或大戶型居住過程，購買別墅的目的是換代升級和長期居住使用。也有少部分用于投資和固定資產(chǎn)保值。客戶對別墅的品質(zhì)有較高要求，講求資源占有和身份地位。比較喜歡北美、西班牙等具有濃厚西式風情立面，也有部分喜歡中式，但比例相對較少。對于花園的要

26、求很高，對后花園尤其看重。面積50-100平方米為宜。這部分客戶具有很強的攀比心，購買更具圈層感。雖然資產(chǎn)頗豐，但仍然大部分選擇按揭購房。別墅客戶關(guān)鍵詞：權(quán)貴階層 事業(yè)穩(wěn)定 多次置業(yè) 身份地位 圈層 高端物業(yè)價值體系高檔物業(yè)需求群體價值認識模型心理屬性功能屬性投資屬性占有核心地段或稀缺資源居住保證空間的寬敞大氣安全設(shè)備和有效管理市場明星產(chǎn)品高品質(zhì)物業(yè)更高要求的物業(yè)服務(wù)彰顯地位與實力，滿足炫耀感保證居住舒適性及安全性作為資產(chǎn)構(gòu)架的組成部分和投資渠道本項目打造過程中要重點參考以上價值認識！結(jié)合區(qū)域內(nèi)競爭個案分析云山原筑0.5低容積，純山地聯(lián)排別墅北美風格立面打造區(qū)域內(nèi)純別墅第一盤北溫泉9號別墅、洋

27、房、高層物業(yè)形態(tài)組合現(xiàn)代風格立面打造區(qū)域內(nèi)綜合品質(zhì)大盤中安長島獨棟、類獨棟別墅北美+新中式風格擁有江、湖優(yōu)質(zhì)資源的全市性大盤本項目定位占位？本項目形象定位思考縉云山下，城市湖、山雅墅縉云山下：著眼于全市性的項目，有較強的標識性。城市：強調(diào)項目的地產(chǎn)部分的城市價值。湖、山：強調(diào)項目整體景觀資源價值。雅墅：強調(diào)項目不只是打造的高端產(chǎn)品，更是具有豐富人文內(nèi)涵的高端產(chǎn)品。高起點，升級！產(chǎn)品打造方向重慶典型別墅分析萬科渝園項目點評：優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢；風格突出而精致的示范園林；全套房設(shè)計；戶型贈送面積較大；劣勢：整體規(guī)劃過密，采光通風及私密性較差；贈送花園面積較小；現(xiàn)場包裝氛圍不夠；重慶典型別墅分析龍湖東橋

28、郡項目點評：優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢；精致而細膩的示范園林；雙車位，贈送花園面積大；現(xiàn)場營銷氛圍濃郁；劣勢：戶型開間較小，采光通風面較窄；重慶典型別墅分析美利山項目點評：優(yōu)勢：品牌優(yōu)勢；精致而細膩的示范園林；雙車位，贈送花園面積大；現(xiàn)場營銷氛圍濃郁；劣勢：戶型開間較小，采光通風面較窄；主城洋房典型案例分享金科十年城金科十年城項目優(yōu)勢劣勢金科10年城金科品牌，布局上有明顯圍合意識，能夠保證私密性和強調(diào)鄰里間的關(guān)系。戶型的均好性和不同資源的占有可以細分客戶。比如，平層、躍層、私家會所、花園等產(chǎn)品。交通不方便，目前周邊配套差景觀、建筑表現(xiàn)比較平庸。主城洋房典型案例分享龍湖江與城項目優(yōu)勢劣勢龍湖江與城龍湖品牌優(yōu)

29、勢外立面洋味十足，風情感強。園林示范區(qū)的體驗營銷讓客戶體會自然生態(tài)的舒適性。戶型設(shè)計較為一般聯(lián)排別墅設(shè)計寬HOUSE,寬生活居室的尊崇感來自于享有的自然資源，享有更多機會與陽光、空氣、景色等自然親密接觸是寬HOUSE的主張，她將極大提升別墅的尊崇感。（將結(jié)合容積率系統(tǒng)考慮）6-7m15.9m8.8m7.9m傳統(tǒng)聯(lián)排的開間小，進深大采光面狹窄、通風效果差，單層面積大；寬HOUSE開間大，進深小采光面充足、通風效果佳，單層面積小，便于控制面積；寬HOUSE的客廳面寬達到6.5米，遠超過傳統(tǒng)聯(lián)排客廳采光面尺寸（44.5米）的舒適度6.5m4m寬HOUSE的兩個次臥室面寬都可達到4.5米，超過傳統(tǒng)聯(lián)排

30、次臥室面寬（3.34）的舒適度4.5m3.3m4m由于寬HOUSE單層面積較小，第三層可以打造更為尊享的主人私密空間，輕松完成客戶的居所夢想；一層三層二層地下架空層負一層：利用坡地結(jié)構(gòu)做3米層高的架空層，待交房后業(yè)主可根據(jù)統(tǒng)一要求將架空層改造為車庫及私家會所。部分短頭戶型地下室甚至可形成雙面開窗。改造后的開窗面聯(lián)拼數(shù)量：建議主要采用34聯(lián)拼接方式，保持舒適度；一層三層二層一層三層二層一層三層二層一層三層二層類獨棟別墅：將傳統(tǒng)的聯(lián)排別墅用1.5-5米的私家庭院分割開，既增加私密性又增加采光通風面客廳挑高6.6米，客戶在裝修時可蓋板在二樓形成臥室，從而達到超值空間的贈送；全套房設(shè)計，每間臥室均帶有

31、獨立衛(wèi)生間；產(chǎn)品細節(jié)建議： 前庭后院：80-100平米通過下沉式前庭后院為地下室提供足夠的采光和通風性能；另外在地下室和前庭院內(nèi)設(shè)置雙車位，滿足客戶停車需求；后院前庭產(chǎn)品細節(jié)建議：對部分坡地的戶型負一層因高差原因無法設(shè)置后院的，則盡可能在一層設(shè)置，建議面積為50平米左右。后院洋房設(shè)計別墅化31洋房 VS 傳統(tǒng)洋房躍層躍層平層平層平層躍層躍層垂直方向僅為3戶，大大降低了居住密度，提升了居住品質(zhì)和私密性；根據(jù)坡度將負一層架空，一層和二層業(yè)主可根據(jù)物管統(tǒng)一要求改造為私家會所；一層地下室二層地下室獨立入戶VS共用樓梯間剖面戶戶獨立進出，極大的彰顯了高于一般洋房的尊崇感；引入別墅中的獨棟、雙拼概念，巧妙的將各樓棟錯開，避開傳統(tǒng)洋房布局存在對視、私密性差的不足，同時也增加了采光，豐富了景觀；獨棟洋房、雙拼洋房林蔭下的洋房錯落的點式布局及山體建筑，在遠觀的情況下，容易給客戶造成密度過大的感受。因此，我們可在局部設(shè)置高大的喬木遮蔽部分建筑體，讓人如處森林洋房的身心愉悅。利用山體高差，構(gòu)筑高低錯落的建筑景觀整體上形成獨特的建筑群落景觀每棟建筑結(jié)構(gòu)組合各具特點，業(yè)主選擇面廣隨地勢的高度變化得到不同的鳥瞰視覺體驗立體感植物配置沿蜿蜒道路種植易于營造意境私家大道：身份標簽、安全標簽規(guī)避山體坡道，修建人車分流的私家大道，充分展現(xiàn)項目尊崇感及私密性！外立面造型利用露臺、陽臺、外廊等元素豐富立面風格；保持