上河國際養(yǎng)老中心項目調(diào)研報告

1、.PAGE . 績溪上河國際養(yǎng)老中心項目調(diào)研報告為進(jìn)一步了解省養(yǎng)老服務(wù)市場需求及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，加快公司養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的籌劃與發(fā)展，相關(guān)人員對績溪上河國際養(yǎng)老中心項目進(jìn)行了實地考察調(diào)研，在此基礎(chǔ)上形成以下考察調(diào)研報告。一、項目概況績溪上河國際養(yǎng)老中心位于省市績溪縣瀛洲鎮(zhèn)仁里村東側(cè)上河徽院項目，與仁里村隔登源河而望,距縣城約5公里。上河徽院項目由思瑞投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，三面環(huán)水、一面臨山，占地280畝，總投資7.5億元。2009年通過公開出讓取得建設(shè)用地，地價20萬元/畝。項目2010年開工建設(shè)，2012年8月27日首批產(chǎn)品小戶型公寓開盤，2013年所有類型物業(yè)具備銷售條件，但受到當(dāng)時全國房地產(chǎn)行

2、業(yè)形勢和項目自身定位等問題的影響，產(chǎn)品難于去化，由于資金壓力，企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，將部分產(chǎn)品改造成養(yǎng)老公寓，即上河國際養(yǎng)老中心項目。該養(yǎng)老中心于2013年8月招募會員，2014年5月正式運營。上河徽院交通區(qū)位圖上河徽院全景圖（一）項目規(guī)劃情況上河徽院項目規(guī)劃包括準(zhǔn)五星級酒店、配套服務(wù)設(shè)施（商業(yè)中心、醫(yī)療中心）、養(yǎng)老中心、可售物業(yè)（小高層住宅、花園洋房、聯(lián)排別墅、獨棟別墅）四部分。上河徽院功能分區(qū)圖項目總建筑面積20.5萬平米，其中地上建筑面積19.4萬平米，地下建筑面積1.1萬平米，容積率1.04，建筑密度28.23%，綠地率61.05%。上河國際養(yǎng)老中心總建筑面積1.97萬平米，規(guī)劃1496套居住

3、單元，可容納2000人同時入住。（二）開發(fā)企業(yè)性質(zhì)及產(chǎn)品定位思瑞投資集團(tuán)是一家以房地產(chǎn)業(yè)為核心，集房產(chǎn)開發(fā)、養(yǎng)生養(yǎng)老、五星級酒店、物業(yè)、建工、科技、貿(mào)易等多種經(jīng)營為一體的大型民營企業(yè)，總部位于省市，代表項目有瑞生自由艙大廈、斯瑞明珠城等。上河徽院項目原整體定位為高端旅游地產(chǎn)項目，現(xiàn)定位為高端養(yǎng)老地產(chǎn)項目。其中上河國際養(yǎng)老中心屬于民辦非企業(yè)單位，性質(zhì)為社會福利機(jī)構(gòu)，產(chǎn)品定位是高檔會員制老年公寓。上河徽院實景圖養(yǎng)老中心實景圖獨棟別墅實景圖（三）項目配套設(shè)施1.準(zhǔn)五星級酒店項目配套的準(zhǔn)五星級酒店投資近2億元，包含住宿、餐飲、會議、學(xué)習(xí)、休閑、健身于一體，不僅可為養(yǎng)老中心會員及家屬提供服務(wù)，也可為周邊

4、及以外的人群服務(wù)。花園洋房實景圖聯(lián)排別墅實景圖酒店入口處實景酒店大堂實景2.休閑娛樂設(shè)施養(yǎng)老中心配有健身室、閱覽（書畫）室、乒乓球室、棋牌室、多功能室（影院、卡拉OK、舞蹈、琴房等），供會員免費使用。3.老年大學(xué)養(yǎng)老中心以能者為師的方式開設(shè)老年大學(xué)課程，涵蓋舞蹈、健身、音樂、美術(shù)、書法、保健養(yǎng)生等，滿足老人的各種愛好需求。餐飲中心閱覽書畫室乒乓球室棋牌室4.醫(yī)療設(shè)施養(yǎng)老中心設(shè)有診療室、輸液室和藥房，并配備有全科醫(yī)生，同時與績溪縣中醫(yī)院進(jìn)行合作，安排中醫(yī)院醫(yī)生定時義診，為老人提供基本醫(yī)療服務(wù)，并建立個人健康檔案。開通120急救中心綠色通道，緊急情況先進(jìn)行治療，費用由醫(yī)院和養(yǎng)老中心進(jìn)行直接結(jié)算,事

5、后養(yǎng)老中心再與患者進(jìn)行結(jié)算。目前養(yǎng)老中心已與幾家當(dāng)?shù)刂t(yī)院進(jìn)行接洽，籌備聯(lián)合開辦醫(yī)院，選址于項目入口西側(cè)的醫(yī)療中心，醫(yī)院的具體運作模式目前還在商談中。5.商業(yè)中心項目入口東側(cè)規(guī)劃有商業(yè)中心，滿足居住、生活的基本要求，具體業(yè)態(tài)目前還未明確。6.餐飲中心養(yǎng)老中心配套餐飲中心，提供三正餐（早餐、中餐、晚餐）和兩輔餐（下午茶、宵夜），并根據(jù)老年人特點供應(yīng)低糖餐、低脂餐、流食、半流食、素食等特殊配餐，老人可根據(jù)不同需求進(jìn)行有償就餐。7、黨支部建立中共上河國際養(yǎng)老中心支部委員會，定期開展黨支部學(xué)習(xí)等活動。（四）目前經(jīng)營狀況1.養(yǎng)老中心養(yǎng)老中心入住采用會員制，成為會員后才有資格入住養(yǎng)老中心。目前中心有會員

6、4000余人，建成床位300余，另有400床位正在裝修中，6月份即可投入使用。據(jù)介紹，中心每年12月份-4月份入住率能達(dá)到50%以上，5月份-11月份基本達(dá)到100%。目前中心出售會員卡每月可實現(xiàn)1000萬元的現(xiàn)金流。2. 小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨棟別墅小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨棟別墅采取出售的形式，除小高層尚在建設(shè)階段，其余類型物業(yè)均為現(xiàn)房。據(jù)介紹，目前花園洋房銷售已超過三分之二，小高層、聯(lián)排和獨棟別墅去化較少，目前總銷售收入約2億元，約為總投入的50%。3.準(zhǔn)五星級酒店目前酒店客房入住率較低，配套設(shè)施使用率不高，年虧損1000萬元左右。二、項目運營模式及盈利模式（一）運營模式1.入住條件

7、目前養(yǎng)老中心會員均為可自理的老人，入住前需提交三甲醫(yī)院的體檢報告，審核通過后方可入住。2.運營團(tuán)隊項目運營團(tuán)隊由企業(yè)自身組建，主要包括醫(yī)療、衛(wèi)生、前臺、餐飲、客服、旅居、財務(wù)等部門，約30余人，其中普通員工基本工資每月1000多元。企業(yè)目前已與日本的一家養(yǎng)老項目運營團(tuán)隊簽訂了合作協(xié)議，本月15號抵達(dá)項目，與企業(yè)自身團(tuán)隊合作運營，旨在學(xué)習(xí)國外養(yǎng)老的先進(jìn)運營模式和經(jīng)驗，培養(yǎng)自己的團(tuán)隊，為本項目和今后開發(fā)的其他項目提供更好的服務(wù)。3.運營方式（1）體驗式營銷養(yǎng)老中心在、等13個城市設(shè)有營銷中心，并定期組織客戶自費到項目現(xiàn)場參觀，并結(jié)合周邊的旅游線路，在體驗項目本身的同時，感受周邊環(huán)境，游覽周邊景點，

8、通過客戶全方位的體驗實現(xiàn)項目去化和中心會員卡的辦理。（2）旅居服務(wù)養(yǎng)老中心目前與、北戴河、等全國34家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以及國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，定期組織短期旅游和長期度假，提供候鳥式養(yǎng)老服務(wù)。（3）會員費有息全額返還及會員差別式服務(wù)養(yǎng)老中心會員卡從3.3萬到16.5萬元不等，分為五個檔次，按照購卡金額的不等企業(yè)每年給予會員不同金額的福利補(bǔ)助，3年后，會員費全額返還會員。會員入住養(yǎng)老中心的費用，同樣也是按照會員卡的檔次進(jìn)行打折，折扣從95折最高至75折。此外公司正在研究根據(jù)繳納會員費的不同，提供差別式服務(wù)，目前方案還在進(jìn)一步研究中。（4）買房送保險，60歲后按月領(lǐng)取小高層、花園洋房、聯(lián)排、獨棟別墅目前分別

9、以3500 4000、6500、7500元/平米的銷售價格對外出售。開發(fā)企業(yè)與泰康人壽保險公司合作，對于購買住宅的業(yè)主，在60歲后按月領(lǐng)取退休金，領(lǐng)取期限至少20年，根據(jù)購買時的年齡和購房款不同，每月領(lǐng)取金額在1000元至13000元不等。4運營中出現(xiàn)的問題及困難（1）老人人身傷害的風(fēng)險老人存在意外跌倒、撞擊等人身傷害，中心一方面通過購買意外傷害險來提供保障，一方面通過強(qiáng)化員工的安全意識，提高服務(wù)水平，爭取最大程度預(yù)防上述情況的發(fā)生。（2）養(yǎng)老中心虧損由于養(yǎng)老中心收費偏低且較為單一，而運營成本較高，在實際運營中是虧損的。項目目前主要是通過提供旅居服務(wù)，收取旅游公司和會員之間的差價實現(xiàn)盈利。（3

10、）聯(lián)排、獨棟別墅難以去化由于定位問題，項目目前聯(lián)排和獨棟別墅去化率較低，且外觀已大量出現(xiàn)破舊的現(xiàn)象，一方面占用大量資金，另一方面增加了銷售難度。企業(yè)目前雖采用了“買房送保險”，“置業(yè)住全國”等營銷手段，但收效甚微。（二）盈利模式1.出售會員卡通過出售會員卡，實現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。2.出售房產(chǎn)通過出售房產(chǎn)，資金能夠快速回籠。3.旅居服務(wù)養(yǎng)老中心與其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，采取候鳥式養(yǎng)老結(jié)合旅游的模式，通過與旅游機(jī)構(gòu)合作，賺取差價，實現(xiàn)收益。4.與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作養(yǎng)老中心目前已開始接洽醫(yī)療機(jī)構(gòu)，與其合作，未來醫(yī)院運營后可實現(xiàn)收益。5.進(jìn)入老年人產(chǎn)品市場中心目前在打算籌建面向會員的老年人產(chǎn)品的銷售，在會員不斷積累的

11、前提下，通過銷售老年人產(chǎn)品可實現(xiàn)收益。6.拓展養(yǎng)老中心的類型，擴(kuò)大客戶群體。目前企業(yè)已打算在市建設(shè)一所康復(fù)療養(yǎng)中心，收住半自理和不能自理的老人，此外還打算在等地收購當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行運營。以上舉措旨在進(jìn)一步拓展市場，擴(kuò)大客戶群體，增加收益。7.餐飲收入餐飲中心為老年人提供有償餐飲服務(wù)，通過經(jīng)營實現(xiàn)收益。8.物業(yè)收入項目采用的自己的物業(yè)公司，通過物業(yè)費的收取實現(xiàn)收益。三、項目獲取的政策支持情況（一）該項目開始階段并不是養(yǎng)老項目，而是房產(chǎn)開發(fā)，因而在前期建設(shè)費用上基本無補(bǔ)貼，后期項目申請改造補(bǔ)貼20余萬元。（二）養(yǎng)老中心運營后每年每床位政府補(bǔ)貼4000元。（三）養(yǎng)老中心在運營過程中水、電煤氣費用執(zhí)行

12、居民生活類價格。 四、養(yǎng)老中心入住客戶群體情況及收費標(biāo)準(zhǔn)（一）入住群體情況項目目前入住的群體均為可自理型老人，年齡階段在50-70歲之間居多，職業(yè)以教師、公務(wù)員、離休干部居多，也有少部分工人。（二）收費標(biāo)準(zhǔn)隨著會員人數(shù)的增多和項目知名度的擴(kuò)大，收費標(biāo)準(zhǔn)呈逐年增長的趨勢。目前的收費標(biāo)準(zhǔn)為：雙人間：1300元/人*月； 單人間：2400元/人*月； （三）免費服務(wù)容（1）住宿服務(wù)提供單人間和雙人間兩種類型的房間，床頭、衛(wèi)生間安裝了觸碰按鈕，配備緊急呼叫系統(tǒng)（SOS），衛(wèi)生間配備了部分老年人設(shè)施。（2）衛(wèi)生服務(wù)中心每星期會集中一到兩次給老年人打掃室衛(wèi)生、清洗床上用品。（3）理發(fā)服務(wù)有專門的理發(fā)人員每

13、月一次義務(wù)為老人提供理發(fā)服務(wù)。房間景衛(wèi)生間老年人設(shè)施衛(wèi)生間老年人設(shè)施衛(wèi)生間老年人設(shè)施（4）醫(yī)療服務(wù)中心部配有全科醫(yī)生，醫(yī)務(wù)室和藥房，提供24小時值班服務(wù)，可進(jìn)行簡單的身體檢查，建立健康檔案。此外，定期請縣中醫(yī)院醫(yī)生來中心義診。（5）親情服務(wù)養(yǎng)老中心與入住老人采取交朋友的方式，每月要給會員至少打一次，每個星期要去入住老人房間談心、做家務(wù)，時刻與老人保持溝通，了解老人的想法，與老人建立親密的關(guān)系。五、項目考察印象（一）值得借鑒之處1.提供特色旅居服務(wù)養(yǎng)老中心與國外多家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，采取候鳥式養(yǎng)老結(jié)合旅游的模式，在給老人提供不同居住體驗的同時，通過開展旅游服務(wù)，提升養(yǎng)老中心的吸引力和附加值，促進(jìn)

14、房產(chǎn)的銷售和會員卡的辦理，繼而帶動旅游服務(wù)的不斷更新和擴(kuò)展，在通過旅游服務(wù)收費賺取差價，形成持續(xù)穩(wěn)定的收益的同時，贏得客戶好評，賺取口碑，促進(jìn)的項目運作的良性循環(huán)，形成具有項目自身特點的運作和盈利模式。2.延長產(chǎn)業(yè)鏈項目打算引進(jìn)一家醫(yī)療機(jī)構(gòu)，合作進(jìn)行運營，此外，還打算建立老年人用品，出售老年人用品，企業(yè)把養(yǎng)老中心作為項目運作的母體，通過其帶動附屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈的延伸，占領(lǐng)更大的市場，尋求更多更廣的盈利點。3.豐富養(yǎng)老機(jī)構(gòu)類型通過逐步建立不同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，服務(wù)不同需求和不同自理程度的老人，擴(kuò)大客戶群體，搶占市場，在未來產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展中占據(jù)更多的資源，在行業(yè)中形成優(yōu)勢地位。4.會員費有息全額返還及差別服務(wù)通過這種方式，能夠增加會員卡辦理的吸引力，有利于項目快速融資，形成持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，相比銀行繁瑣的貸款手續(xù)可也省去很多工作量。即使3年后全額有息返還會員，也可以賺取利息差價。5買房送保險增加置業(yè)對于客戶的吸引力，尤其是即將年滿60的客戶，公司只需要從客戶的購房款中支出一小部分用來購買保險，由保險公司在業(yè)主60歲后按月支付收益，此舉不僅有助營銷，加快回籠資金，也可使業(yè)主獲得可觀的收益。（二）不足之處1.老年人設(shè)施不完善養(yǎng)老中心走廊