商品房買賣合同逐條祥解

1、遇到仲裁問題？贏了網(wǎng)律師為你解惑！訪問 HYPERLINK ?商品房買賣合同?逐條祥解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建立并的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當(dāng)事人簽訂的用以明確各自權(quán)利義務(wù)的具有法律效力的。目前理中最常用的商品房買賣合同文本是工商行政理和建立部于2000年結(jié)合制定的?商品房買賣合同?示范文本GF-2000-0171。該示范文本是兩部門在原?商品房購銷合同?示范文本GF-95-0171的根底上總結(jié)經(jīng)歷改進(jìn)而成的。部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考起到示范、引導(dǎo)作用并非強(qiáng)迫使用。但在理中示范文本已經(jīng)成為各房地產(chǎn)簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此認(rèn)

2、真研究商品房買賣合同示范文本確實(shí)切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個(gè)開發(fā)商必須足夠重視的課題。本文將根據(jù)?合同法?、?商品房銷售理?等法律法規(guī)規(guī)章結(jié)合實(shí)際工作中遇到的問題和總結(jié)的經(jīng)歷對示范文本進(jìn)展逐條解釋并對如何填寫做深化討。商品房買賣合同說明內(nèi)容略釋義該部是對文本的簡要介紹包括文本的性質(zhì)、商品房定義、填寫說明、解釋權(quán)歸屬等內(nèi)容。其中有關(guān)填寫的規(guī)定第3、4、5條應(yīng)詳細(xì)閱讀并在填寫過程中嚴(yán)格遵循。充分利用好文本中授權(quán)雙方當(dāng)事人自行約定的部可以彌補(bǔ)該文本的缺乏限度地維護(hù)開發(fā)商的合法權(quán)益。而且、明晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。常見問題有些開發(fā)商工作人員由于工作潦草沒能嚴(yán)格按照說

3、明第5條的方式在相應(yīng)部位劃勾或劃差叉導(dǎo)致文本混亂、及其不、不嚴(yán)肅。對策認(rèn)真閱讀說明嚴(yán)格按說明填寫文本。建議有條件的開發(fā)商品采用專業(yè)打印軟件打印合同文本。合同雙方當(dāng)事人：內(nèi)容略釋義該部詳細(xì)列明買賣雙方包括其代理人的根本情況。常見問題有些售樓處工作人員往往無視對買方根本情況的填寫出現(xiàn)不詳甚至錯(cuò)誤給以后發(fā)送入住等帶來不必要的費(fèi)事甚至導(dǎo)致?lián)p失。這絕不是筆者危言聳聽筆者曾經(jīng)代理過一件類似案子：由于售樓處工作人員將買方的填寫的模糊不清導(dǎo)致無法與買方聯(lián)絡(luò)受到損失該工作人員也丟了工作。對策賣方的根本情況應(yīng)以營業(yè)執(zhí)照上載明的相關(guān)內(nèi)容為準(zhǔn)。買方的應(yīng)填寫戶籍所在地戶籍所在地與經(jīng)常居住地不一致的填寫經(jīng)常居住地。由于文

4、本只是印制了自然人作為買方的情形導(dǎo)致當(dāng)法人或其他組織作為買方時(shí)沒有相應(yīng)的填寫位置對此可自行印制買方根本情況交換該部。第一條 工程建立根據(jù)。出賣人以_方式獲得位于_、編為_的地塊的土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)為_.該地塊土地面積為_規(guī)劃用途為_土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上建立商品房現(xiàn)定名名_.建立工程規(guī)劃容許證為_施工容許證為_.釋義 該條是標(biāo)的房產(chǎn)建立過程的合法性的介紹。用以說明建立工程在用地、規(guī)劃理、施工理、開發(fā)主體等方面都符合有關(guān)規(guī)定獲得了有關(guān)主部門的容許。常見問題 理中有些工程的建立用地是以劃撥方式獲得的根據(jù)

5、?城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行?的規(guī)定此類房產(chǎn)要的應(yīng)當(dāng)獲得土地主部門的批準(zhǔn)并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當(dāng)?shù)亍⑷嗣裱a(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。還有些開發(fā)商只是和土地主部門簽訂了?土地使用權(quán)預(yù)約合同?或者雖然簽訂了?土地使用權(quán)出讓合同?但尚未繳清土地使用權(quán)出讓金。上述情況嚴(yán)格來講都不屬于具備了?城房地產(chǎn)理法?第四十四條規(guī)定的商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一已交付土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。對策 雖然在目前的理中一般不簡單地因?yàn)樯鲜鐾恋厥褂脵?quán)瑕疵而認(rèn)定商品房買賣合同無效。但由于購置上述土地上建立的房產(chǎn)較之于已經(jīng)獲得土地使用權(quán)證書的土地上的房產(chǎn)買方面臨著較多

6、的不確定因素和較大的風(fēng)險(xiǎn)。賣房應(yīng)當(dāng)本著老實(shí)信譽(yù)的原那么將建立用地的實(shí)際情況向買方作出全面、客觀的說明以防止引發(fā)客戶不必要的誤解和糾紛。第二條 商品房銷售根據(jù)。買受人購置的商品房為現(xiàn)房預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)為_商品房預(yù)售容許證為_.釋義 該條是預(yù)售容許證的約定。預(yù)售容許證是賣方標(biāo)的房產(chǎn)的行為合法性的最重要的根據(jù)。?城房地產(chǎn)理法?第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一已交付全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書；二持有建立工程規(guī)劃容許證；三按提供預(yù)售的商品房計(jì)算投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總的百分之二十五以上并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和開工交付日；四向級以上人民房產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得商品房預(yù)

7、售容許證明。按照主部門容許的范圍不同預(yù)售容許證分為內(nèi)銷容許證和外銷容許證。只有獲得外銷容許證的工程才可以向中國境外客戶銷售。常見問題 未獲得預(yù)售容許證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議又稱認(rèn)購書、認(rèn)購協(xié)議、訂購協(xié)議在業(yè)內(nèi)是常見的。假設(shè)產(chǎn)生糾紛一方以不符合預(yù)售條件為由主張合同無效一般認(rèn)為只要在一審訴訟階段賣方補(bǔ)辦了預(yù)售容許證應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。但行政主部門有權(quán)對開發(fā)商的上述行為給予責(zé)停頓銷售活動、沒收所得、罰款等行政處分。對策 嚴(yán)格按照法律、法規(guī)規(guī)定的條件預(yù)售防止不必要的損失。第三條 買受人所購商品房的根本情況。買受人購置的商品房以下簡稱該商品房其房屋平面圖見本合同附件一房以附件一上表示為準(zhǔn)為本合同

8、第一條規(guī)定的工程中的：第_幢座_單元層_房。該商品房的用途為_屬_構(gòu)造層高為_建筑層數(shù)地上_層地下_層。該商品房臺是封閉式非封閉式。該商品房合同約定產(chǎn)權(quán)登記建筑面積共_平方米其中套內(nèi)建筑面積_平方米公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_平方米有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。釋義 本條是對標(biāo)的房產(chǎn)的座落、用途、構(gòu)造、建筑面積等概況的約定。常見問題 目前理中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主部門實(shí)測面積不一致。造成這種的結(jié)果的原因是多方面的。既有不法開發(fā)商的成心欺詐也有現(xiàn)行法規(guī)不甚完備的原因。一段時(shí)間以來建立部1995年公布的?商品房銷售面積及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)那么?

9、是計(jì)算商品房建筑面積和公用面積的主要法律根據(jù)。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原那么性。加之由于歷史原因商品房面積的理工作存在部門職能穿插的問題。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視、建立部對此有過互相抵觸的規(guī)定。筆者曾經(jīng)代理過一個(gè)案件房產(chǎn)理部門和質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視部門對同一房產(chǎn)的面積測量結(jié)相差懸殊而兩部門都具備測繪資質(zhì)導(dǎo)致難以認(rèn)定。對策 針對上述情況我國第一個(gè)?房產(chǎn)測量?GB/T 17986-2000于2000年8月正式施行成為房產(chǎn)面積測量里領(lǐng)域最權(quán)威的。進(jìn)一步明確了商品房面積理的部門職能分工即房產(chǎn)理部門負(fù)責(zé)商品房面積理工作制定有關(guān)政策查處商品房面積理中的行為對商品房面積測量機(jī)構(gòu)的資質(zhì)提出初審。質(zhì)量技術(shù)監(jiān)視部門負(fù)責(zé)商品

10、房面積測量器具的監(jiān)視工作查處使用不符合的測量器具的行為。2000年12月28日建立部和結(jié)合下發(fā)的?房產(chǎn)測繪理?進(jìn)一步明確：房產(chǎn)測繪應(yīng)當(dāng)按照?測繪法?和本的規(guī)定獲得級以上人民測繪行政主部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的?測繪書?。申請房產(chǎn)測繪資格的應(yīng)當(dāng)向所在地級測繪行政主部門提 出書面申請并按照測繪資格審查理的要求提交有關(guān)材料。級測繪行政主部門在受理之日起5日內(nèi)轉(zhuǎn)級房地產(chǎn)行政主 部門初審。級房地產(chǎn)行政主部門應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提出書面初審并反響級測繪行政主部門；其中對申請甲級房產(chǎn)測繪資格的初審應(yīng)當(dāng)同 建立行政主部門備案。申請甲級房產(chǎn)測繪資格的由級測繪行政主部門報(bào)測繪行政主 部門審批發(fā)證；申請乙級以下房產(chǎn)測繪

11、資格的由級測繪行政主部門審批發(fā)證。獲得甲級房產(chǎn)測繪資格的由測繪行政主部門和建立 行政主部門結(jié)合向社會。獲得乙級以下房產(chǎn)測繪資格的由級測繪行政主部門和級房地產(chǎn)行政主部門結(jié)合向社會。 第四條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。出賣人與買受人約定按下述第_種方式計(jì)算該商品房價(jià)款：1、按建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為_幣每平方米_元總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。2、按套內(nèi)建筑面積計(jì)算該商品房單價(jià)為_幣每平方米_元總金額_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。3、按套單元計(jì)算該商品房總價(jià)款為_幣_千_百_拾_萬_千_百_拾_元整。4、 _釋義 本條與原示范文本相比的改進(jìn)是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀在原

12、來按建筑面積計(jì)算的根底上增加了按套內(nèi)建筑面積計(jì)算、按套單元計(jì)算等二種新的計(jì)價(jià)方式。使買方有更多項(xiàng)選擇擇。常見問題 雖然文本給出了多種計(jì)價(jià)方式但由于習(xí)慣原因和營銷策略的需要大部開發(fā)商回絕使用按套內(nèi)建筑面積計(jì)算和按套單元計(jì)算等方式。對策 計(jì)價(jià)方式的多樣性是進(jìn)步的潮流。只要開發(fā)商在計(jì)算標(biāo)的房產(chǎn)面積時(shí)嚴(yán)格遵循了現(xiàn)行以何種方式計(jì)算都不應(yīng)損害其利益。只有那些可以限度地滿足客戶個(gè)性化需求的開發(fā)商才能充分展示自己的信心并贏得更多客戶。第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式本條規(guī)定以建筑面積套內(nèi)建筑面積本條款中均簡稱面積為根據(jù)進(jìn)展面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的不適用本條約定。合同

13、約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按第_種方式進(jìn)展處理：1、雙方自行約定：1_2_ 2、雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3的據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；2面積誤差比絕對值超出3時(shí)買受人有權(quán)退房。買受人退房的出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按_利率付給利息。買受人不退房的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)面積誤差比在3以內(nèi)含3部的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3部的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對值超出3

14、部的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比=100合同約定面積因設(shè)計(jì)變更造成面積差異雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議釋義 當(dāng)雙方選擇按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積計(jì)算房價(jià)時(shí)合同約定的面積通常稱暫測面積有可能與申請產(chǎn)權(quán)登記時(shí)主部門實(shí)際測量的面積不一致本條就是為解決該問題設(shè)計(jì)的 .本條設(shè)計(jì)了兩種處理方式：一是雙方約定二是按建立部?商品房銷售理?處理。常見問題 選擇處理方式2無疑是對買方有利的。但多數(shù)開發(fā)商還是傾向于選擇雙方自行約定：按實(shí)測面積為準(zhǔn)實(shí)測面積超過暫測面積的部由買方按約定的單價(jià)補(bǔ)足房款；實(shí)測面積少于暫測面積的部由賣方按約定單價(jià)退還房款。這種約定在面積變更較大的情況下

15、對買方來講是不公平的。對策 負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)采取措施防止或減少暫測面積與實(shí)測件面積的差距。這樣即使選擇第2種處理方式也不會造成損失和變更價(jià)款之煩。第六條 付款方式及限買受人按以下第 種第 項(xiàng)方式按付款：1. 一次性付款乙方在 年 月 日前付清全部房價(jià)款 的甲方給予乙方占付款金額 的優(yōu)惠即實(shí)際付款額為 幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整。2. 分付款乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如將房價(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行帳戶名稱： 帳： 1 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 計(jì) 幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰拾 元；2 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 計(jì) 幣 仟 佰 拾 萬 仟 佰拾 元；3. 貸款方式付款1買受

16、人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 計(jì) 元；2買受人應(yīng)于 年 月 日前支付全部房價(jià)款的 計(jì) 元；3買受人應(yīng)于 年 月 日前首付款付清后持有關(guān)材料于 年 月 日前到 銀行辦妥貸款手續(xù)否那么視為買受人違約。4.其他方式釋義 本條規(guī)定了一次性付款、分付款、貸款方式付款、其他等四種買方付款方式。其中貸款方式付款是2000文本新增加的內(nèi)容。常見問題 貸款方式付款又稱按揭付款是個(gè)人購房常用的付款方式。但該條的相關(guān)規(guī)定顯然過于簡單比方只規(guī)定了買方未能按辦妥貸款視為違約但沒有約定違約責(zé)任。而且理中由于買方對按揭貸款的條件知之甚少賣方售樓人員也沒有給予必要的介紹致使簽訂購房合同后無法辦妥按揭貸款給雙方造成費(fèi)事

17、甚至糾紛。對策 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將與本簽訂了?按揭貸款合作協(xié)議?的銀行的相關(guān)規(guī)定詳細(xì)地向客戶說明必要時(shí)可建議客戶先向銀行咨詢在是否簽訂購房合同。假設(shè)簽訂購房合同后由于買方的原因?qū)е虏荒馨崔k妥貸款可約定一定比例的逾付款違約金超過一定限還不能辦妥的賣方有權(quán)解除合同并要求買方支付確定比例或數(shù)額的違約金。第七條 買受人逾付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時(shí)間付款按以下第 種方式處理：1.按逾時(shí)間分別處理不作累加1逾在 日之內(nèi)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 的違約金合同繼續(xù)履行。2逾超過 天后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計(jì)應(yīng)

18、付款的 向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。本條中的逾應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應(yīng)付款與該實(shí)際已付款的差額；采取分付款的按相應(yīng)的分應(yīng)付款與該的實(shí)際已付款的差額確定。2.釋義 按時(shí)支付購房價(jià)款是買方最主要的合同義務(wù)本條規(guī)定了買方逾付款應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。按本條1項(xiàng)的規(guī)定買方的違約責(zé)任分為兩種一是按逾天數(shù)支付違約金合同繼續(xù)履行；一是按支付累計(jì)已付款的適當(dāng)比例的違約金合同解除。賣方選擇解除合同必須買足一定的條件即買方的逾到達(dá)約定天數(shù)。

19、常見的問題 本條最難掌握的是如何約定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾時(shí)間以及違約金的比例。對策 結(jié)合理經(jīng)歷筆者認(rèn)為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾時(shí)間應(yīng)考慮以下因素：一、賣方對資金的需求程度；二、標(biāo)的房產(chǎn)價(jià)款的數(shù)額；三、買方的資信狀況；四是一次性付款還是分付款、按揭付款。對于逾付款違約金筆者建議參照人民銀行公布的金融計(jì)收逾貸款利息確定。解除合同時(shí)按累計(jì)應(yīng)付款計(jì)算的違約金筆者認(rèn)為不宜超過10。第八條 交付限出賣人應(yīng)當(dāng)在 年月日前按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定將具備以下第 種條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1. 該商品房經(jīng)歷收合格。2. 該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。3. 該商品房經(jīng)分綜合驗(yàn)收合格。4. 該商

20、品房獲得商品住宅交付使用批準(zhǔn)。5.但如遇以下特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外出賣人可據(jù)實(shí)予以延：1.遭遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起 日內(nèi)告知買受人的；2. ；釋義 本條規(guī)定的是賣方交付標(biāo)的房產(chǎn)的最后限、交付條件以及延交付的免責(zé)事由。與原示范文本的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。常見問題 簽訂該條時(shí)買賣雙方最常見的爭議是選擇該商品房經(jīng)歷收合格還是該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。由于諸如入住后很長時(shí)間供水、供電、交通、綠化等配套設(shè)施遲遲不能落實(shí)的案件屢屢被煤體報(bào)道買方越來越多地提出將商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。這種要求也有法律根據(jù)。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?第十七條規(guī)定：房

21、地產(chǎn)開發(fā)工程開工經(jīng)歷收合格前方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗(yàn)收不合格的不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向工程所在地的級以上地方人民房地產(chǎn)開發(fā)主部門提出開工驗(yàn)收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主部門應(yīng)當(dāng)自收到開工驗(yàn)收申請之日起30天內(nèi)對涉及公共平安的內(nèi)容組織工程質(zhì)量監(jiān)視、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者進(jìn)展驗(yàn)收。第十八條：住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工應(yīng)當(dāng)按照本第十七條的規(guī)定和以下要求進(jìn)展綜合驗(yàn)收：一城規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；二城規(guī)劃要求配套的根底設(shè)施和公共設(shè)施的建立情況。三單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；四拆遷安置方案的落實(shí)情況；五物業(yè)理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程實(shí)行分開發(fā)的可以分驗(yàn)

22、收。但實(shí)際操作起來有一些詳細(xì)問題。以前的綜合驗(yàn)收都是由建立部門召集各有關(guān)部門進(jìn)展經(jīng)常出現(xiàn)開工交付與綜合驗(yàn)收完畢有很大時(shí)間差。2000年新的?建立工程質(zhì)量理?施行后建立部門對工程開工驗(yàn)收采取備案制度由建立自行組織驗(yàn)收。這就造成建立需要分別組織多個(gè)部門的驗(yàn)收工作使得驗(yàn)收工作更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。由于房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營和施工涉及各個(gè)部門特別是水、電等工程外部配套工程必須由指定的企業(yè)施工開發(fā)商無法自主把握制約了開發(fā)商交付方案的施行。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實(shí)如今商品房交付使用的同時(shí)通過綜合驗(yàn)收因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾甚至為此訴諸公堂。對策 在綜合驗(yàn)收制度尚未完善或者開發(fā)商沒有確切把握的情況下建議開

23、發(fā)商與客戶選擇商品房經(jīng)歷收合格作為交付條件但要注意向客戶將原因解釋清楚。第九條 出賣人逾交房的違約責(zé)任除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外出賣人如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付買受人使用按以下第 種方式處理：1.按逾時(shí)間分別處理不作累加1逾不超過 日自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實(shí)際交付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過 日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同到達(dá)之日起 天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計(jì)已付款的 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第八條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實(shí)際交

24、付之日止出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之 該比率應(yīng)不小于第1項(xiàng)中的比率的違約金。2.釋義 本條提供的、種賣方逾交房的違約責(zé)任采取分段處理的方式即違約時(shí)間在某天數(shù)內(nèi)賣方按買方已支付房款的一定比例支付違約金合同繼續(xù)履行；違約時(shí)間超過上述天數(shù)那么買方有權(quán)選擇解除合同。逾時(shí)間超過確定的天數(shù)時(shí)假設(shè)買方選擇解除合同賣方應(yīng)當(dāng)支付買方已付房款一定比例的違約金；假設(shè)買方選擇合同繼續(xù)履行那么賣方應(yīng)按違約天數(shù)支付違約金。違約天數(shù)應(yīng)從約定交付時(shí)間起算起至實(shí)際交付止按統(tǒng)一的比例計(jì)算而不分段計(jì)算。常見問題 逾交房是非常普遍的現(xiàn)象。造成逾交房的原因是多方面的既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素也有行政主強(qiáng)迫變更規(guī)劃、采

25、用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。隨著老百姓權(quán)利意識的增強(qiáng)因逾交房引發(fā)的糾紛甚至訴訟也越來越多。對策 不原因只要不構(gòu)成不可抗力賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。而且本條的責(zé)任應(yīng)當(dāng)與第七條買方逾付款的違約責(zé)任相當(dāng)。建議開發(fā)商本著公平對等的原那么簽訂本條。假設(shè)出現(xiàn)逾交房應(yīng)及時(shí)客戶確屬己方責(zé)任的要積極主動承擔(dān)責(zé)任；不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的說明理由爭取客戶諒解。理證明只要處理得當(dāng)絕大多數(shù)的客戶對短時(shí)間的逾交付是不會斤斤計(jì)較的。第十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的約定經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面買受人：1. 該商品房構(gòu)造形式、

26、戶形、空間尺寸、朝向；2.釋義 本條是標(biāo)的房產(chǎn)發(fā)生設(shè)計(jì)變更時(shí)如何處理的約定。常見問題 根據(jù)該條規(guī)定只有當(dāng)規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)變更到達(dá)影響到買受人所購置商品房質(zhì)量或使用功能的程度出賣人才有義務(wù)買受人。這種規(guī)定過于原那么產(chǎn)生糾紛后難以斷定。對策 為減少誤解應(yīng)在該條約定的部盡可能地將影響到買受人所購置商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定。比方房屋所在小區(qū)的容積率、綠化率、配套設(shè)施等發(fā)生變更。第十一條 交接商品房到達(dá)交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。雙方進(jìn)展驗(yàn)收交接時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不

27、出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因未能按交付的雙方同意按以下方式處理：釋義 本條是標(biāo)的房產(chǎn)的交接程序以及相關(guān)法律后果的約定。范本還規(guī)定了出賣人在交付房產(chǎn)時(shí)應(yīng)提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。這是不同與原范本GF-95-0171的新規(guī)定。住宅質(zhì)量保證書和使用說明書制度是建立部1998年公布的?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?確立的。目的是為了保障住宅消費(fèi)者的權(quán)益加強(qiáng)商品房住宅售后效勞理促進(jìn)住宅銷售。?住宅質(zhì)量保證書?應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)視部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；2、地基根底和主體構(gòu)造在合理使用壽命年限

28、內(nèi)承擔(dān)保修；3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修。?住宅使用說明書?應(yīng)當(dāng)對住宅的構(gòu)造、性能和各部位部件的類型、性能、等做出說明并提出使用本卷須知一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理；2、構(gòu)造類型；3、裝修、裝飾本卷須知；4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、消防等設(shè)施配置的說明；5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝本卷須知；6、門、窗類型使用本卷須知；7、配電負(fù)荷；8、承重墻、保溫墻、防水層、臺等值得本卷須知的說明；9、其他需說明的問題。常見問題 由于目前商品房買賣多采用預(yù)售形式買方在簽訂合同時(shí)和其后的很長一段時(shí)間內(nèi)對標(biāo)的房產(chǎn)的認(rèn)識建立在商的宣傳、承諾以及一些

29、書面材料的根底之上。只有到交接階段這種夢想才變?yōu)榭吹靡姟⒚弥默F(xiàn)實(shí)。而想象和現(xiàn)實(shí)總是有些差異的更何況在我國房地產(chǎn)業(yè)尚不的大環(huán)境下夸大宣傳、虛假承諾幾乎是全行業(yè)的慣例這些都導(dǎo)致了交接糾紛大面積產(chǎn)生。交接糾紛的表現(xiàn)形式可簡單劃分為逾交付、標(biāo)的房產(chǎn)質(zhì)量爭議包括賣方不能提供驗(yàn)收證明和雖然可以提供驗(yàn)收證明但買方仍有異議、買方不及時(shí)驗(yàn)收入住等。對策 交接糾紛雖然都發(fā)生在交接階段但其原因卻不一而足解決的也就應(yīng)區(qū)別分析。比方標(biāo)的房產(chǎn)的質(zhì)量問題只有在開發(fā)建立的全過程采取措施才能徹底防止而采用快捷、平安的方式買方、備好?住宅質(zhì)量保證書?、?住宅使用說明書?等、耐心解答買方有關(guān)房屋質(zhì)量等方面的問題等等都會對減少、

30、防止交接糾紛產(chǎn)生意想不到的效果。另外針對理中有些買方由于自身原因未能按時(shí)交接標(biāo)的房產(chǎn)的情況建議在本條約定出約定：由于買受人原因未能按交付的視為交付標(biāo)的房產(chǎn)損毀的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)該房產(chǎn)產(chǎn)生的物業(yè)理等費(fèi)用由買受人自負(fù)。第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。釋義 本條是出賣利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的約定。所謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣人就標(biāo)的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。常見問題 理中出賣人將標(biāo)的房產(chǎn)向銀行抵押借款的情形屢見不鮮。對策本條只規(guī)定出賣人違犯權(quán)權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任過于籠統(tǒng)。學(xué)理

31、上講出賣利瑕疵擔(dān)保責(zé)任時(shí)買受人可以主張的權(quán)利有：違約金、實(shí)際履行、解除合同、損害賠償。建議買受人要求詳細(xì)簽訂瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第十三條 出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備應(yīng)符合雙方約定到達(dá)附件三的。達(dá)不到約定的買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第 種方式處理：1. 出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。釋義 出賣人交付的房產(chǎn)不符合附件中裝修的約定時(shí)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。范本提供的處理方式為出賣人賠償雙倍的裝修、設(shè)備差價(jià)這是參照?消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)法?第四十九條的規(guī)定做出的。常見問題 本條雖然提出以附件的方式明確約定裝修但理中附加的約定過于籠統(tǒng)。如約定高級地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備等等容易導(dǎo)致糾紛。對

32、策 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、詳細(xì)比方寫清材料的等級、設(shè)備的品牌、型等。從開發(fā)商的角度講由于范本給出雙倍賠償?shù)奶幚矸绞竭^于苛刻建議自行約定為：經(jīng)雙方選定的鑒定部門確認(rèn)后由出賣人在合理的限內(nèi)恢復(fù)到約定或賠償差價(jià)。第十四條 出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配套建筑按以下日到達(dá)使用條件：1. ；2. ；假設(shè)在規(guī)定日內(nèi)未到達(dá)使用條件雙方同意按以下方式處理：1. ；2. ；釋義 本條是出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行時(shí)間的承諾以及承諾的責(zé)任。根底設(shè)施包括供水、供電、道煤氣、供暖、 線路、有線電視等。公共配套建筑指標(biāo)的房產(chǎn)所在的

33、建筑、建筑群、居民小區(qū)內(nèi)為全體業(yè)主效勞的建筑一般指安保、幼兒園、學(xué)校、商店、會所等詳細(xì)工程以開發(fā)商的承諾為準(zhǔn)。常見問題 有些工程買受人入住后配套設(shè)施長時(shí)間不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)甚至連水電也成問題。買受人根本無法正常生活于是怨聲載道甚至采取過激的方式向商討。出賣人的商譽(yù)自然大打折扣。對策 根底設(shè)施中有很多工程是或者處于壟斷地位的企業(yè)經(jīng)營的。他們的效勞意識、工作效率還遠(yuǎn)不能人滿意。對此開發(fā)商要有清醒的認(rèn)識。要想使根底設(shè)施可以按承諾的限交付出了自身合理的規(guī)劃工、嚴(yán)守進(jìn)度以外還要注意與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)、溝通。第十五條 產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后 日內(nèi)將權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記備案。如

34、因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定限內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的雙方同意按以下第 項(xiàng)處理：1.買受人退房出賣人在買受人提出退房要求之日起 日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人并按已付房價(jià)款的 賠償買受人損失。2.買受人不退房出賣人按已付房價(jià)款的 向買受人支付違約金。3釋義 出賣人提交產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限和違約責(zé)任。向房產(chǎn)主申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記俗稱辦產(chǎn)權(quán)是買賣雙方共同的義務(wù)需要雙方各自提供相應(yīng)材料協(xié)調(diào)配合。出賣人應(yīng)提供的證件有：1、資質(zhì)證明2、工商營業(yè)執(zhí)照3、國有土地使用證或征地批文、征地協(xié)議書及土地出讓金己金額繳納的憑證4、計(jì)委立項(xiàng)批文、年度方案5、容許證1991年4月16日以后需提供6、建立用地規(guī)劃容許證、

35、征地紅線圖7、建立工程規(guī)劃容許證及紅線圖、建筑施工容許證8、商品房預(yù)售容許證9、開工驗(yàn)收合格證書及開工平面圖。買受人需提供的證件有：1、購房2、商品房買賣合同、3、復(fù)印件、4、購置商品房還需提供主部門批文及容許證1991年4月16日起常見問題 需要注意的是本條約定的限并非買受人最終拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間而僅僅是出賣人提交產(chǎn)權(quán)證所需材料的時(shí)限。很多買受人對此有錯(cuò)誤認(rèn)識。對策 建立部?商品房銷售理?規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)將需要由其提供的房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主部門。建議買賣雙方按該條款約定。十六條 保修責(zé)任買受人購置的商品房為商品住宅的?住宅質(zhì)量保證書

36、?作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。買受人購置的商品房為非商品住宅的雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞出賣人不承擔(dān)責(zé)任但可協(xié)助維修維修費(fèi)用由購置人承擔(dān)。釋義 本條是標(biāo)的房產(chǎn)各部位保修限的約定。詳細(xì)的保修責(zé)任以?住宅質(zhì)量保證書?的內(nèi)容為準(zhǔn)。?住宅質(zhì)量保證書?規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大

37、面積起砂1年； 門窗翹裂、五金件損壞1年；道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；他部位、部件的保修限由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。常見問題 商品房質(zhì)量問題是商品房投訴和糾紛的熱點(diǎn)。部開發(fā)商售后效勞意識淡薄。對策 目前有些開發(fā)商本著對客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度也為了樹立良好的企業(yè)形象非常重視商品房交付后的保修、維護(hù)工作并且成立了專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的售后效勞部門。這些都是非常有益的嘗試。第十七條 雙方可以就以下事項(xiàng)約定：1. 該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)2. 該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)3. 該商品房所在樓宇的命名權(quán)4. 該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)5. 6.釋義

38、 標(biāo)的房產(chǎn)的屋面、外墻面使用權(quán)以及所在樓宇、小區(qū)的命名權(quán)歸屬。在原?商品房銷售合同范本?GF-95-1701中沒有這方面的內(nèi)容。隨著社會的開展商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外又被賦予了假設(shè)干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱親相聯(lián)因此在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是促使本條產(chǎn)生的客觀原因。常見問題 絕大多數(shù)購房者尤其是個(gè)人不理解本條確實(shí)切含義。因此開發(fā)商一般都毫不模糊的將本條的幾項(xiàng)權(quán)利約定為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理。對策 首先作為一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)將該條確實(shí)切含義以及可能設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)利益向客戶解釋

39、清楚。其次該條款中樓宇、小區(qū)的命名權(quán)由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃由開發(fā)商保存該權(quán)利比較合理。但是標(biāo)的房產(chǎn)的外墻面本身就是房屋的一部其所有權(quán)自然應(yīng)當(dāng)歸于買方開發(fā)商品情形規(guī)定為歸出賣人有違公平原那么。而樓宇屋面就是俗稱的房頂假設(shè)標(biāo)的房產(chǎn)不在頂層這條根本無需約定假設(shè)在頂層也應(yīng)歸買方所有否那么買了房子但對房頂沒有使用權(quán)豈不是笑話。當(dāng)然買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時(shí)也應(yīng)當(dāng)以不損害所在建筑的整體利益為限并要遵守規(guī)劃理。第十八條 買受人的房屋僅作使用買受人使用間不得擅自改變該商品房的建筑主體構(gòu)造、承重構(gòu)造和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外買受人在使用間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。釋義 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容一方面是標(biāo)的房產(chǎn)的用途及買方使用標(biāo)的房產(chǎn)時(shí)的權(quán)利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等應(yīng)當(dāng)與主部門批準(zhǔn)的用途一致。買受人不得擅自進(jìn)展可能危及標(biāo)的房屋和所在建筑平安的作業(yè)。另一方面是有關(guān)買受人對建筑物公用部所享有的權(quán)和承擔(dān)的義務(wù)的規(guī)定。權(quán)利主要表達(dá)為合理使用和排除別人阻礙義務(wù)只要表達(dá)為分擔(dān)物業(yè)理等方面的費(fèi)用。常見問題及對策