園區(qū)機(jī)制及運(yùn)作策略分析PPT學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1園區(qū)機(jī)制及運(yùn)作策略分析園區(qū)機(jī)制及運(yùn)作策略分析環(huán)境？企業(yè)的目的在于盈利，環(huán)境一般不是企業(yè)的首要考慮因素。成本？綜合來看，在園區(qū)工作的成本并不明顯地優(yōu)于在城區(qū)的成本。配套？企業(yè)所需要的很多配套，并不一定要在園區(qū)內(nèi)解決。政策和稅收？政府的政策扶持和稅收優(yōu)惠正日益減少，園區(qū)的政策空間被壓縮?；谏鲜鰡栴}，越來越多的園區(qū)反而正在采取非“園區(qū)”的建設(shè)形態(tài)，如鼓樓高科技園區(qū)。為什么要到園為什么要到園區(qū)來辦企業(yè)？區(qū)來辦企業(yè)？第1頁/共33頁“集群是特定產(chǎn)業(yè)中互有聯(lián)系的公司或機(jī)構(gòu)聚集在特定地理位置的一種現(xiàn)象 。集群包括一連串上、中、下游產(chǎn)業(yè)以及其他企業(yè)或機(jī)構(gòu)，這些產(chǎn)業(yè)、企業(yè)或是機(jī)構(gòu)對于競爭都很重要，它們

2、包括了零件、設(shè)備、服務(wù)等特殊原料晶的供應(yīng)商以及特殊基礎(chǔ)建設(shè)的提供者。集群通常會向下延伸到下游的通路和顧客上，也會延伸到互補(bǔ)性產(chǎn)品的制造商以及和本產(chǎn)業(yè)有關(guān)的技能、科技、或是共同原料等方面的公司上。最后，集群還包括了政府和其他機(jī)構(gòu)像大學(xué)、制定標(biāo)準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)、職業(yè)訓(xùn)練中心以及貿(mào)易組織等以提供專業(yè)的訓(xùn)練、教育、資訊、研究以及技術(shù)支援”。 產(chǎn)業(yè)集群理論的核心結(jié)論：1.企業(yè)的競爭力不僅僅來來自企業(yè)自身的經(jīng)營能力；2.企業(yè)由于處于一個理想的產(chǎn)業(yè)集群中，就可以獲得競爭力；3.政府在產(chǎn)業(yè)集群的培養(yǎng)中可以發(fā)揮重要作用。第2頁/共33頁制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)高級生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)高級生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)u一般性的行業(yè)因

3、為有APS而獲得更高的競爭力；uAPS的聚集條件遠(yuǎn)比一般產(chǎn)業(yè)要苛刻，APS聚集的程度反映了一個城市的能級；uAPS只在中心城市大量聚集。u制造業(yè)和生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)發(fā)展之間存在著重要的正向聯(lián)系。 尤其是高級生產(chǎn)者服務(wù)業(yè)（advanced producer services, APS）的發(fā)展，是奠定制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)競爭力的基礎(chǔ)。uAPS是由那些與知識的生產(chǎn)、傳播與使用密切相關(guān)的行業(yè)所組成，如金融保險、信息通訊技術(shù)、商務(wù)服務(wù)（包括研發(fā)服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)、創(chuàng)意服務(wù)、工程技術(shù)服務(wù)、企業(yè)咨詢服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)等）第3頁/共33頁管理和物業(yè)管理于一體的綜合性服務(wù)。n商務(wù)服務(wù)，如金融、法律、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、廣告、會展等

4、；n后勤服務(wù)：餐飲、住宿、郵政、通訊等。這種“津通服務(wù)體系” 的現(xiàn)代服務(wù)要素的注入，可為園內(nèi)企業(yè)提供高效率、低成本的多種其核心流程以外的其他業(yè)務(wù)。第4頁/共33頁n除產(chǎn)業(yè)自身的耦合外，園區(qū)還追求支持性功能的配套。n高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)n是園區(qū)的一個類別；n數(shù)量眾多，定位雷同；n仍然以要素價格為首要營銷因素。第5頁/共33頁市郊高尚住宅區(qū)市中心黑人及平民區(qū)市郊區(qū)商業(yè)中心英美市郊高尚住宅區(qū)高速公路高速公路高速公路高速公路市郊工業(yè)區(qū)日本大阪市、橫濱市、名古屋、北海道；川崎；靜岡；神戶；神奈川等工業(yè)重鎮(zhèn) 英美是園區(qū)模式的鼻祖；英美的城市發(fā)展模式孕育了園區(qū)發(fā)展模式；園區(qū)模式極大的提高了中產(chǎn)階級的生活質(zhì)量，也成

5、為平民階層奮斗的目標(biāo)之一。二戰(zhàn)前日本就出現(xiàn)了園區(qū)模式，但在二戰(zhàn)后才開始發(fā)展；英美對日本戰(zhàn)后的扶持是日本產(chǎn)業(yè)集聚形成的契機(jī)；隨著日本經(jīng)濟(jì)規(guī)模的不斷壯大，狹小的國土成為日本加大發(fā)展園區(qū)模式的原因。第6頁/共33頁政府政策是促使園區(qū)形成的重要原因政府政策是促使園區(qū)形成的重要原因產(chǎn)業(yè)集聚可以使企業(yè)獲得自身難以培養(yǎng)的競爭力產(chǎn)業(yè)集聚可以使企業(yè)獲得自身難以培養(yǎng)的競爭力由于可以得到由于可以得到APSAPS報(bào)務(wù)，企業(yè)獲得了更好的效率報(bào)務(wù)，企業(yè)獲得了更好的效率高科技從業(yè)人員對工作方式的追求使園區(qū)被接受高科技從業(yè)人員對工作方式的追求使園區(qū)被接受園區(qū)形成并發(fā)展園區(qū)形成并發(fā)展第7頁/共33頁第8頁/共33頁角度角度因素

6、因素權(quán)重權(quán)重從產(chǎn)業(yè)環(huán)境的角度從產(chǎn)業(yè)環(huán)境的角度產(chǎn)業(yè)集群與產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群與產(chǎn)業(yè)政策業(yè)政策高度重要。主要由園區(qū)所在區(qū)域決定，無法由特定園區(qū)單獨(dú)完成。 從要素投入的角度從要素投入的角度人力資源人力資源高度重要。無法全部由園區(qū)完成，但園區(qū)可以在此方面有所作為。 生產(chǎn)原料和技生產(chǎn)原料和技術(shù)術(shù)包括物業(yè)、政策和稅收等。物業(yè)成本只是一個方面，IT或高科技企業(yè)對原料的依賴不大，而技術(shù)在空間傳遞上的成本幾乎為零。 從經(jīng)營過程的角度從經(jīng)營過程的角度APS服務(wù)服務(wù)高度重要，包括了創(chuàng)業(yè)支持和信息獲得的便利性，但比較高端 一般服務(wù)一般服務(wù)一般，且易雷同。包括基本的物業(yè)和配套服務(wù)，不能形成優(yōu)勢 從營銷角度從營銷角度靠近客戶靠近客

7、戶重要。這也是龍頭企業(yè)的價值所在。 高效的業(yè)務(wù)促高效的業(yè)務(wù)促進(jìn)平臺進(jìn)平臺包括了營銷和業(yè)務(wù)創(chuàng)新，與產(chǎn)業(yè)的嵌入機(jī)制。重要，且高端。 第9頁/共33頁利于幫助企業(yè)決策。n與產(chǎn)業(yè)集群不同的是，單個園區(qū)雖然不能左右人力資源的供應(yīng)，但可以在人力資源培養(yǎng)、供應(yīng)和甄選方面形成自己的獨(dú)特優(yōu)勢。n對于何種企業(yè)需要何種人力資源，目前我們只有大概的認(rèn)識。所描述的也只是一般意義上的人力資源存量。我們在招商過程中，發(fā)現(xiàn)很多客商對南京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)專長、生產(chǎn)要素情況并沒有深入的了解。我們常規(guī)教育只培養(yǎng)了“刀背”，一般高校畢業(yè)生在進(jìn)入IT公司前，都經(jīng)過一個“銳化”的過程。軟件企業(yè)的綜合人軟件企業(yè)的綜合人力資源成本可以達(dá)力資

8、源成本可以達(dá)到綜合物業(yè)成本的到綜合物業(yè)成本的10倍以上倍以上第10頁/共33頁n因此我們在園區(qū)招商策略中，引進(jìn)具有強(qiáng)大號召力的龍頭企業(yè)，是有很高價值的。n龍頭企業(yè)不見得在園區(qū)內(nèi)，在特定半徑之內(nèi)也是符合要求的，但需要我們發(fā)現(xiàn)和利用與招商對象的關(guān)系。津通工業(yè)園值得深入研究。但要把“特性”去除，置于一般的環(huán)境和條件之下。海輝的例子。合作伙伴甚至常常是協(xié)同進(jìn)行選址決策。第11頁/共33頁浦東軟件園的例子。浦東軟件園是嚴(yán)格遵循的“產(chǎn)業(yè)鏈招商”策略，因此入園企業(yè)很容易集成為更高一級的產(chǎn)品或方案。第12頁/共33頁第13頁/共33頁區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)1.0以土地整理為基本作業(yè)過程。開發(fā)主體的利益來自于基于開發(fā)

9、成本的加成部分。土地的價值運(yùn)作由政府直接承擔(dān)，建設(shè)者只是“生產(chǎn)”。區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)2.0著眼于土地價值的最大化，其手段在于賦予土地空間以“內(nèi)容”產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、人居等。開發(fā)主體與政府共謀土地價值的提升，并從增值中實(shí)現(xiàn)自身利益?；谏唐防砟?，核心能力在于定位于營銷（招商）。 區(qū)域開發(fā)區(qū)域開發(fā)3.0著眼于資產(chǎn)價值最大化。以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)制為核心。以區(qū)域空間為載體，以項(xiàng)目和資本為投入，基于產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)制平臺，實(shí)現(xiàn)企業(yè)培育、產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和區(qū)域繁榮。213區(qū)域開發(fā)3.0的核心理念在于價值創(chuàng)造，亦即幫助企業(yè)獲得競爭力，價值創(chuàng)造系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)機(jī)制的建設(shè)，核心能力在于在該平臺上整合資本、產(chǎn)業(yè)和空間載體，并通過相關(guān)機(jī)制的建設(shè)，

10、使區(qū)域內(nèi)企業(yè)或非企業(yè)機(jī)構(gòu)獲得價值增量。第14頁/共33頁模式模式策略策略平臺平臺土地土地項(xiàng)目項(xiàng)目資本資本招商建設(shè)孵化孵化機(jī)制資本與項(xiàng)目招商機(jī)制項(xiàng)目與土地開發(fā)機(jī)制資本與土地通過孵化、一般性投行等商業(yè)方法，實(shí)現(xiàn)對產(chǎn)業(yè)利益的分享。使招商與規(guī)劃、運(yùn)營互動促進(jìn)，建立運(yùn)營平臺和服務(wù)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)內(nèi)容填充。開發(fā)規(guī)劃、建設(shè)管理、資金平衡。第15頁/共33頁產(chǎn)業(yè)環(huán)境產(chǎn)業(yè)環(huán)境如果園區(qū)能夠處在較好的產(chǎn)業(yè)集群，且當(dāng)?shù)卣钟休^的產(chǎn)業(yè)政策，那么園區(qū)就在不同區(qū)域間的競爭中獲得了難以比擬的優(yōu)勢。運(yùn)營成本運(yùn)營成本低廉且匹配程度上的物業(yè)可以有效降低企業(yè)成本，政府的扶持和稅收優(yōu)惠也是降低經(jīng)營成本的重要手段，但如果園區(qū)能夠幫助企業(yè)有效

11、控制人力資源綜合成本，那么企業(yè)的經(jīng)營成本將有顯著的下降。業(yè)務(wù)推進(jìn)平臺業(yè)務(wù)推進(jìn)平臺該促進(jìn)平臺包括了技術(shù)整合、業(yè)務(wù)整合、品牌整合、產(chǎn)業(yè)鏈嵌入、協(xié)同的業(yè)務(wù)營銷等。是園區(qū)軟實(shí)力的具體體現(xiàn)。APSAPS對先進(jìn)制造業(yè)和其它服務(wù)業(yè)具有強(qiáng)勁的拉動作用。目前而言，這種服務(wù)的空間布置遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般園區(qū)的概念。如何在園區(qū)平臺上，整合APS，使之為入園企業(yè)提供服務(wù)，是一個重要的價值點(diǎn)。提升入園企業(yè)提升入園企業(yè)核心能力核心能力第16頁/共33頁轉(zhuǎn)型成功轉(zhuǎn)型成功物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)行政行政服務(wù)服務(wù)交流與第交流與第三方服務(wù)三方服務(wù)提供提供人力與孵人力與孵化器服務(wù)化器服務(wù)平臺平臺一般寫字樓一般寫字樓資本與市資本與市場服務(wù)平場服務(wù)

12、平臺臺拓展服務(wù)拓展服務(wù)拓展服務(wù)拓展服務(wù)是否是否是否大大小小服務(wù)服務(wù)深度深度創(chuàng)業(yè)中心創(chuàng)業(yè)中心是否產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)新型園區(qū)新型園區(qū)大大小小需要投入的資源需要投入的資源1 12 23 34 4第17頁/共33頁n9月16日公布關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)長江三角洲地區(qū)改革開放和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的指導(dǎo)意見。指出長三角“規(guī)范招商引資行為，實(shí)行相對統(tǒng)一的土地、稅收政策，營造公平、開放的投資環(huán)境。”n單純“推銷”手段，制造了數(shù)量眾多的“大場面”，而產(chǎn)業(yè)投資是一種高度的理性行為，星級賓館和招待所所吸引的不是同一類人！第18頁/共33頁n提供APS服務(wù)，需要提供者對產(chǎn)業(yè)有較深的理解，以及相應(yīng)的專業(yè)知識。n我們認(rèn)為大多數(shù)園區(qū)，并沒

13、有能夠做到這一點(diǎn)。第19頁/共33頁且無特色；n我們認(rèn)為，好的配套應(yīng)滿足在三個條件：經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)性性，即配套是園區(qū)和入園企業(yè)能夠承擔(dān)的；針針對性對性，配套應(yīng)從具體需求出發(fā)，而不是泛化的；有效性，有效性，配套不在于豪華，而在于能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營有切實(shí)的支持和幫助。第20頁/共33頁第21頁/共33頁n園區(qū)、外包服務(wù)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地、創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、文化產(chǎn)業(yè)園等，不一而足，盡管名稱不同，但在實(shí)質(zhì)定位上大同小異，爭奪的都是相同的客戶，未來園區(qū)產(chǎn)業(yè)的雷同將是園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展瓶頸。園區(qū)在兩個方向上的模糊勢必導(dǎo)致園區(qū)建設(shè)難度的加大。如何營造并向企業(yè)傳達(dá)園區(qū)的獨(dú)特定位，是園區(qū)成功的關(guān)鍵因素。第22頁/共33頁

14、布局散亂、定位雷同、相互競爭、拼搶資布局散亂、定位雷同、相互競爭、拼搶資源源郊區(qū)：南京軟件園、江蘇軟件園、新城軟件園、徐莊軟件園、吉山軟件園、雨花軟件園等城區(qū)：江東軟件園、世界之窗、創(chuàng)意東八區(qū)、新城軟件園等。其決策起因在于：u不同區(qū)域政府的同質(zhì)化思維u領(lǐng)導(dǎo)要求、圈地需求u對老開發(fā)區(qū)的改造和功能延續(xù)園區(qū)建設(shè)一般來說缺乏對區(qū)域情況的深層把握。對國情的把握第23頁/共33頁n定位雷同n盡管園區(qū)在開發(fā)和運(yùn)營的過程中，都追求差異化訴求，但多半停留在“說辭”上面。題材沒有跳出IT、高科技、創(chuàng)意等范疇，千人一面，造成客戶資源的高度稀缺。n在招商上，也多半以壓低要素價格為主要手段。“劫貧濟(jì)富”，違反了產(chǎn)業(yè)培育

15、的基本規(guī)則。我國的分稅制對地方政府在企業(yè)規(guī)模方面的偏好起到了很大的促進(jìn)作用。第24頁/共33頁第25頁/共33頁地方政府地方政府入園企業(yè)入園企業(yè)管委會管委會園區(qū)管理公司園區(qū)管理公司管委會與專業(yè)機(jī)構(gòu)的分工與配合機(jī)制管委會與專業(yè)機(jī)構(gòu)的分工與配合機(jī)制政府政府企業(yè)企業(yè)園區(qū)運(yùn)營中，一般有四類主體，即地方政府、管委會、專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)以及入園企業(yè)。其中專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)并非一直存在。四類主體中，地方政府的訴求在于長線，既有貨幣收益，又有非貨幣收益；管委會的核心任務(wù)則在于完成政府指標(biāo)。入園企業(yè)則要求持續(xù)經(jīng)營，并希望持續(xù)擁有要素的價格優(yōu)勢，和經(jīng)營便利，否則便會另擇區(qū)域。專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)也是市場化的主體，其進(jìn)入園區(qū)的理

16、由在于彌補(bǔ)管委會在機(jī)制和專業(yè)上的差異。第26頁/共33頁區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目管委會項(xiàng)目開發(fā)主體園區(qū)運(yùn)營機(jī)構(gòu)投資公司招商公司管理公司其它專業(yè)平臺工程建設(shè)機(jī)構(gòu)咨詢機(jī)構(gòu)策劃與廣告商業(yè)（項(xiàng)目）公司孵化機(jī)構(gòu)規(guī)劃目標(biāo)決策控制體制資源委托契約專業(yè)能力市場資源通過產(chǎn)權(quán)關(guān)系，或非產(chǎn)權(quán)關(guān)系形成管理和服務(wù)體系通過契約關(guān)系，建立外包體系第27頁/共33頁第28頁/共33頁為園區(qū)創(chuàng)造亮點(diǎn)為園區(qū)創(chuàng)造亮點(diǎn)為招商創(chuàng)造賣點(diǎn)為招商創(chuàng)造賣點(diǎn)為客戶創(chuàng)造利益點(diǎn)為客戶創(chuàng)造利益點(diǎn)作為宣傳亮點(diǎn)，必須能夠“抓人”，在大多數(shù)園區(qū)一味強(qiáng)調(diào)自己的物業(yè)價格和優(yōu)惠政策的時候，特定園區(qū)若能在專業(yè)服務(wù)方面形成亮點(diǎn)，就會形成與其它園區(qū)的差異化，對宣傳會起到很好的支持

17、作用?？蛻粼谶M(jìn)行入園決策時，往往會在較多的園區(qū)中進(jìn)行比較和選擇，在招商環(huán)節(jié)，我們需要能夠打動客戶的賣點(diǎn)。良好的服務(wù)體系，以及友好的企業(yè)園區(qū)界面會在很大程度上堅(jiān)定企業(yè)的決策信心。從企業(yè)發(fā)展的角度考慮，良好的工作環(huán)境、合理的商務(wù)成本、貼近市場、加入產(chǎn)業(yè)鏈、享受優(yōu)質(zhì)的商務(wù)服務(wù)等，都能夠幫助企業(yè)節(jié)約成本，提高效率，加速成長過程，這也是園區(qū)價值的真正體現(xiàn)，而這些價值必須是通過服務(wù)體系來創(chuàng)造的。服務(wù)體系服務(wù)體系第29頁/共33頁資質(zhì)與產(chǎn)業(yè)環(huán)境基本服務(wù)能力（I類服務(wù)）增值服務(wù)能力（II類服務(wù)）整合服務(wù)能力（III類服務(wù)）能力定位內(nèi)容企業(yè)價值u 內(nèi)部和外部的產(chǎn)業(yè)集群為可以為客戶提供更好了發(fā)展環(huán)境u 以資質(zhì)為資源為企業(yè)提供更有力的產(chǎn)業(yè)扶持u 物業(yè)解決方案及物業(yè)服務(wù)u 后勤系統(tǒng)（衣/食/住/購/行）u 政務(wù)服務(wù)u 信息平臺與信息地圖（資源地圖）u 投資方案支持u 政策咨詢u 溝通平臺（企業(yè)家或經(jīng)理人俱樂部）u 人力資源平臺（培訓(xùn)/招募/測試等）u 共享的技術(shù)平臺u 孵化器；u 資本參與及金融服務(wù)；u 整合營銷與業(yè)務(wù)促進(jìn)；u 企業(yè)間產(chǎn)品和方案集成為魚找水提高效率，節(jié)約成本縮短能力培育周期縮短企業(yè)成長周期服務(wù)體系服務(wù)體系第30頁/共33頁除上述因素外，其它因素可分為基本服務(wù)（I）、增值服務(wù)（II）和整合服務(wù)（III）三類。第一類包括了物業(yè)、后勤等基本功能；第二類則在此基礎(chǔ)上增加了APS（高級生產(chǎn)者