物業(yè)管理案例分析(安全類)

1、成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心安全：安全： 是指不受威脅，沒有危險(xiǎn)、危害、損失。人類的整體與生存是指不受威脅，沒有危險(xiǎn)、危害、損失。人類的整體與生存環(huán)境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險(xiǎn)的危害的隱患。環(huán)境資源的和諧相處，互相不傷害，不存在危險(xiǎn)的危害的隱患。安全安全, , 需要的是行動(dòng)，而不是口號(hào)！需要的是行動(dòng)，而不是口號(hào)！安全生產(chǎn)：安全生產(chǎn)： 指在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，為避免造成人員傷害和財(cái)產(chǎn)損失的事指在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，為避免造成人員傷害和財(cái)產(chǎn)損失的事故而采取相應(yīng)的事故預(yù)防和控制措施，以保證從業(yè)人員的人身安故而采取相應(yīng)的事故預(yù)防和控制措施

2、，以保證從業(yè)人員的人身安全，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)得以順利進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。全，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)得以順利進(jìn)行的相關(guān)活動(dòng)。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心 居家安防篇居家安防篇 來訪安防篇來訪安防篇 消防管理篇消防管理篇 車輛管理篇車輛管理篇 員工管理篇員工管理篇 職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇 風(fēng)險(xiǎn)防范篇風(fēng)險(xiǎn)防范篇成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家安防篇居家安防篇【案例一案例一】: : 報(bào)警器誤報(bào)惹了禍報(bào)警器誤報(bào)惹了禍 一天，某物管公司值勤保安接到住戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警信號(hào)后立一天，某物管公司值勤保安接到住

3、戶聯(lián)網(wǎng)的報(bào)警信號(hào)后立即趕赴現(xiàn)場，在樓道聽到住戶家中有響聲敲門無人開門，于是即趕赴現(xiàn)場，在樓道聽到住戶家中有響聲敲門無人開門，于是保安就用工具將門強(qiáng)行破開，發(fā)現(xiàn)家中住有一位老太太，而報(bào)保安就用工具將門強(qiáng)行破開，發(fā)現(xiàn)家中住有一位老太太，而報(bào)警信號(hào)屬于報(bào)警器誤報(bào)。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵙⒖滔蜃糍r禮道警信號(hào)屬于報(bào)警器誤報(bào)。物管公司領(lǐng)導(dǎo)聞?dòng)嵙⒖滔蜃糍r禮道歉，并修理好損壞的房門。后來業(yè)主對(duì)物管公司提出賠償要求。歉，并修理好損壞的房門。后來業(yè)主對(duì)物管公司提出賠償要求。 【案例二案例二】: : 報(bào)警求助處理不當(dāng)報(bào)警求助處理不當(dāng) 一次，上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理處接到一住戶的報(bào)警信號(hào)，一次，上海某住宅小區(qū)物業(yè)管理處接

4、到一住戶的報(bào)警信號(hào)，派出派出2 2名保安前往處理，保安員找到報(bào)警住戶門口，經(jīng)敲門無人名保安前往處理，保安員找到報(bào)警住戶門口，經(jīng)敲門無人應(yīng)答，思考再三沒有破門而入，而是守候在業(yè)主家門口，事后應(yīng)答，思考再三沒有破門而入，而是守候在業(yè)主家門口，事后才知業(yè)主家發(fā)生了刑事案件，業(yè)主以管理處不及時(shí)破門救助為才知業(yè)主家發(fā)生了刑事案件，業(yè)主以管理處不及時(shí)破門救助為由，把物業(yè)管理公司告上法庭。由，把物業(yè)管理公司告上法庭。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心？居家安防篇居家安防篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：上述兩個(gè)案例反映了這樣的矛盾：物管公司收上述兩個(gè)案例反映了這樣的矛盾：

5、物管公司收到報(bào)警信號(hào)后，該不該破門而入，強(qiáng)行入室？到報(bào)警信號(hào)后，該不該破門而入，強(qiáng)行入室？刑法刑法第第245245條規(guī)定：條規(guī)定：“非法侵入住宅罪，是指非法強(qiáng)行非法侵入住宅罪，是指非法強(qiáng)行侵入他人住宅，或者經(jīng)住宅主人要求退出仍拒不退出，影侵入他人住宅，或者經(jīng)住宅主人要求退出仍拒不退出，影響他人居住安全和正常生活的行為。響他人居住安全和正常生活的行為?！毙谭ㄐ谭ǖ诙畻l、二十一條規(guī)定：為使國家、公共利益、第二十條、二十一條規(guī)定：為使國家、公共利益、本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法本人或他人的人身、財(cái)產(chǎn)和其他權(quán)利免受正在進(jìn)行的不法侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防

6、侵害或正在發(fā)生的危險(xiǎn)，而采取的制止不法侵害的正當(dāng)防衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的，不負(fù)刑衛(wèi)或者不得已采取的緊急避險(xiǎn)行為，造成損害的，不負(fù)刑事責(zé)任。事責(zé)任。思考：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任思考：物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家安防篇居家安防篇解析：解析：【案例一案例一】保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對(duì)業(yè)保安的行為不構(gòu)成非法侵入住宅罪，但對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見，可視具體情況與業(yè)主進(jìn)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利的侵害顯而易見，可視具體情況與業(yè)主進(jìn)行溝通，可向業(yè)主賠禮道歉或給予一定的精神賠償。行溝通，可向業(yè)主

7、賠禮道歉或給予一定的精神賠償。【案例二案例二】保安員做法存在嚴(yán)重失誤，有不作為之嫌，保安員做法存在嚴(yán)重失誤，有不作為之嫌，至少存在管理瑕疵。至少存在管理瑕疵。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家安防篇居家安防篇【建議建議】：在應(yīng)急處理中，可按照下列方法處理類似事件：在應(yīng)急處理中，可按照下列方法處理類似事件：1 1、住戶發(fā)生緊急求助情況，首先應(yīng)正確判斷并在第一時(shí)間報(bào)警；、住戶發(fā)生緊急求助情況，首先應(yīng)正確判斷并在第一時(shí)間報(bào)警；2 2、平時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和周圍環(huán)境的了解，擴(kuò)大員工知識(shí)面，增強(qiáng)判斷突發(fā)事件性、平時(shí)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主和周圍環(huán)境的了解，擴(kuò)大員工知

8、識(shí)面，增強(qiáng)判斷突發(fā)事件性質(zhì)的能力；質(zhì)的能力；3 3、在正確判斷業(yè)主家正在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴(yán)重的情況下，、在正確判斷業(yè)主家正在發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、刑事案件等特別嚴(yán)重的情況下，依據(jù)法律上緊急避險(xiǎn)或正當(dāng)防衛(wèi)的規(guī)定，可果斷破門而入實(shí)施救助；依據(jù)法律上緊急避險(xiǎn)或正當(dāng)防衛(wèi)的規(guī)定，可果斷破門而入實(shí)施救助；4 4、在判斷沒有嚴(yán)重事件發(fā)生時(shí)，要及時(shí)設(shè)法與業(yè)主取得聯(lián)系，以便業(yè)主采取必、在判斷沒有嚴(yán)重事件發(fā)生時(shí)，要及時(shí)設(shè)法與業(yè)主取得聯(lián)系，以便業(yè)主采取必要措施；要措施；5 5、當(dāng)判斷發(fā)生困難又恐業(yè)主家發(fā)生嚴(yán)重事件時(shí)，要有除物管公司以外的第三人、當(dāng)判斷發(fā)生困難又恐業(yè)主家發(fā)生嚴(yán)重事件時(shí)，要有除物管公司以

9、外的第三人在場見證方可進(jìn)入。第三人可擬請(qǐng)派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的親在場見證方可進(jìn)入。第三人可擬請(qǐng)派出所、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的親戚朋友或者鄰居；戚朋友或者鄰居；6 6、在實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)行為時(shí)，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能、在實(shí)施正當(dāng)防衛(wèi)及緊急避險(xiǎn)行為時(shí)，應(yīng)采取效果最好、損失最少、業(yè)主最能接受的方式進(jìn)行；接受的方式進(jìn)行；7 7、有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進(jìn)入業(yè)主家的情況，最好能夠通過書面形式（比如、有關(guān)物管服務(wù)中需要緊急進(jìn)入業(yè)主家的情況，最好能夠通過書面形式（比如業(yè)主手冊業(yè)主手冊等）進(jìn)行約定。等）進(jìn)行約定。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公

10、司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心來訪安防篇來訪安防篇【案例三案例三】：謝絕外來人員進(jìn)入住宅區(qū)的做法是否合法？謝絕外來人員進(jìn)入住宅區(qū)的做法是否合法？ 某小區(qū)實(shí)行封閉式管理某小區(qū)實(shí)行封閉式管理, ,門口掛有明顯的門口掛有明顯的“私家花私家花園、非請(qǐng)勿入園、非請(qǐng)勿入”標(biāo)識(shí)牌，一天一外來人員以參觀健身為標(biāo)識(shí)牌，一天一外來人員以參觀健身為由要進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)保安攔阻制止的情況下此人大發(fā)由要進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)保安攔阻制止的情況下此人大發(fā)雷霆并且出口辱罵保安，并揚(yáng)言要到有關(guān)政府職能部門雷霆并且出口辱罵保安，并揚(yáng)言要到有關(guān)政府職能部門投訴及到媒體上宣揚(yáng)此事，他的理由是小區(qū)內(nèi)的公共場投訴及到媒體上宣揚(yáng)此事，他的理由是小區(qū)內(nèi)

11、的公共場地既然是地既然是“公共公共”就應(yīng)該公開自由進(jìn)出，小區(qū)管理處這就應(yīng)該公開自由進(jìn)出，小區(qū)管理處這樣的做法不合法。樣的做法不合法。 【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：上述案例矛盾的關(guān)鍵在，謝絕外來人員進(jìn)入：上述案例矛盾的關(guān)鍵在，謝絕外來人員進(jìn)入住宅小區(qū)的做法是否合法？住宅小區(qū)的做法是否合法？成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心來訪安防篇來訪安防篇 【解析解析】： 從法律角度來看，禁止或謝絕外來人員進(jìn)入住宅從法律角度來看，禁止或謝絕外來人員進(jìn)入住宅區(qū)無可厚非。無論是商品房住宅區(qū)還是政府建造的福區(qū)無可厚非。無論是商品房住宅區(qū)還是政府建造的福利、微利住宅區(qū)，利、微利

12、住宅區(qū)，所有權(quán)都屬于全體業(yè)主所有權(quán)都屬于全體業(yè)主，而住宅區(qū)，而住宅區(qū)本身也是全體業(yè)主所購買或租戶租用的私有產(chǎn)權(quán)范圍，本身也是全體業(yè)主所購買或租戶租用的私有產(chǎn)權(quán)范圍，而非供大眾出入的如公園、娛樂場等共用場所；但用而非供大眾出入的如公園、娛樂場等共用場所；但用業(yè)主自有財(cái)富建造的住宅小區(qū)則不是公共物品，而是業(yè)主自有財(cái)富建造的住宅小區(qū)則不是公共物品，而是業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，這種建立在對(duì)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)侵犯的基業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)，這種建立在對(duì)業(yè)主私有財(cái)產(chǎn)侵犯的基礎(chǔ)上的資源共享，顯然是違反法律的行為礎(chǔ)上的資源共享，顯然是違反法律的行為。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中

13、心來訪安防篇來訪安防篇【建議建議】：1.1.講解有關(guān)的法律解釋，闡述這樣做的法律依據(jù)。也可以講解有關(guān)的法律解釋，闡述這樣做的法律依據(jù)。也可以通俗的講小區(qū)所有的設(shè)施，場地都是核價(jià)分?jǐn)傇诿繎魳I(yè)主通俗的講小區(qū)所有的設(shè)施，場地都是核價(jià)分?jǐn)傇诿繎魳I(yè)主的購房款里面的，也就是全體業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不是市政的購房款里面的，也就是全體業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，不是市政公眾場所。公眾場所。2.2.提示對(duì)方換位考慮以下如果他自己是否也希望住在一個(gè)提示對(duì)方換位考慮以下如果他自己是否也希望住在一個(gè)安寧、安全的環(huán)境里。安寧、安全的環(huán)境里。3.3.如業(yè)主親友來訪或政府部門執(zhí)行公務(wù)，為安全起見，則如業(yè)主親友來訪或政府部門執(zhí)行公務(wù)，為安全

14、起見，則可根據(jù)公安部門要求，采取對(duì)外來人員身份進(jìn)行確認(rèn)、登可根據(jù)公安部門要求，采取對(duì)外來人員身份進(jìn)行確認(rèn)、登記或者由業(yè)主代為登記及派人陪同的情況下進(jìn)入。記或者由業(yè)主代為登記及派人陪同的情況下進(jìn)入。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心來訪安防篇來訪安防篇【案例四案例四】：業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？ 一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若一天傍晚，某小區(qū)來了四位陌生人。四人手提工具，旁若無人似地徑直朝大堂閘門闖去。無人似地徑直朝大堂閘門闖去。 值班隊(duì)員立即走出值班室，值班隊(duì)員立即走出值班室

15、，開口問詢：開口問詢：“先生您好，請(qǐng)問上樓找哪位？先生您好，請(qǐng)問上樓找哪位？”其中一位說是去其中一位說是去1515樓樓D D座裝修。隊(duì)員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說裝座裝修。隊(duì)員要求他們出示裝修出入證，對(duì)方敷衍說裝修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。隊(duì)員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證修已經(jīng)搞完，只是來收一下尾。隊(duì)員堅(jiān)持讓其出示裝修出入證或其他有效證件，并提示按照或其他有效證件，并提示按照房屋裝修房屋裝修管管理規(guī)定理規(guī)定，晚，晚6 6時(shí)時(shí)后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。后應(yīng)停止裝修，請(qǐng)予合作和諒解。 這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請(qǐng)他這四人見保安員不放行，便破口大罵，說是樓上住戶請(qǐng)他們來的，

16、若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，們來的，若不放行就強(qiáng)行沖上去。保安班班長趕來勸說、制止，他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要?jiǎng)邮?。他們不理不睬，怒氣沖沖地圍過來欲要?jiǎng)邮帧３啥及策_(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心來訪安防篇來訪安防篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？：業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？【分析分析】：進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍中魚龍混雜，如何加強(qiáng)進(jìn)入小區(qū)裝修的隊(duì)伍中魚龍混雜，如何加強(qiáng)對(duì)其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安對(duì)其人員的有效管理，以確保安全，是物業(yè)管理中安全管理的一個(gè)重要課題。物業(yè)管理公司對(duì)裝

17、修人員出全管理的一個(gè)重要課題。物業(yè)管理公司對(duì)裝修人員出入小區(qū)的嚴(yán)格管理，有時(shí)候業(yè)主會(huì)認(rèn)為很麻煩，就不入小區(qū)的嚴(yán)格管理，有時(shí)候業(yè)主會(huì)認(rèn)為很麻煩，就不給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對(duì)裝給予積極的支持，甚至是消極的抵觸；如若放松對(duì)裝修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理公修人員出入小區(qū)的管理，業(yè)主們又會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理公司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識(shí)差。尤其是在業(yè)主司的安全管理松懈，管理服務(wù)意識(shí)差。尤其是在業(yè)主入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的入住裝修期間，一旦出現(xiàn)盜竊案件，物業(yè)管理公司的工作就更加被動(dòng)。因此，對(duì)裝修人員的管理一刻也不工作就更加被動(dòng)。因此，對(duì)裝修人員的管理一

18、刻也不能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管能放松，要制定嚴(yán)格的規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行，嚴(yán)格管理，堅(jiān)決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。理，堅(jiān)決杜絕一切不安全隱患的出現(xiàn)。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心來訪安防篇來訪安防篇【解決方法解決方法】：1.1.當(dāng)保安員和保安班長文明勸說，巡邏保安當(dāng)保安員和保安班長文明勸說，巡邏保安員已去邀請(qǐng)業(yè)主。員已去邀請(qǐng)業(yè)主。2.2.告訴他們我們的巡邏人員去邀請(qǐng)業(yè)主了，告訴他們我們的巡邏人員去邀請(qǐng)業(yè)主了，我們會(huì)和業(yè)主協(xié)商處理，這時(shí)就不要在和我們會(huì)和業(yè)主協(xié)商處理，這時(shí)就不要在和裝修人員講解理論了，有效避免矛盾激化。裝

19、修人員講解理論了，有效避免矛盾激化。3.3.業(yè)主趕到后保安員不再與裝修人員理論，業(yè)主趕到后保安員不再與裝修人員理論，領(lǐng)班馬上向業(yè)主說明情況，講明我們的管領(lǐng)班馬上向業(yè)主說明情況，講明我們的管理制度爭取業(yè)主的理解。理制度爭取業(yè)主的理解。4.4.業(yè)主理解后請(qǐng)業(yè)主來和他的裝修人員解說業(yè)主理解后請(qǐng)業(yè)主來和他的裝修人員解說處理。處理。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家防盜篇【案例五案例五】：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧

20、，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭盜賊光顧，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)保護(hù)，于是將物業(yè)管管理公司告上了法庭。不久，在警理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小方全力追查

21、下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家防盜篇居家防盜篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？：業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？ 解析：解析： 本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過錯(cuò)責(zé)任非常本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公

22、司沒有很好地履行職責(zé)，屬于上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。該賠償李某相應(yīng)的損失。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心居家防盜篇居家防盜篇【解決方法解決方法】： 物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公題，其損失最大。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一方面社會(huì)信譽(yù)受到極大的損害，另司一方面社會(huì)信譽(yù)受到極大的損害，另一方面還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，名利雙失。一方面還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，名利雙失。

23、因此，在物業(yè)管理實(shí)踐中，安全管理就因此，在物業(yè)管理實(shí)踐中，安全管理就顯得極為重要。顯得極為重要。 物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項(xiàng)工作：以下幾項(xiàng)工作：u保安隊(duì)伍的建設(shè)；保安隊(duì)伍的建設(shè)；u安全管理制度的制定和落實(shí)；安全管理制度的制定和落實(shí)；u日常的監(jiān)督和巡查；日常的監(jiān)督和巡查；u電子報(bào)警管理的投入。電子報(bào)警管理的投入。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心消防管理篇消防管理篇【案例六案例六】：遇到火警消防栓不出水怎么辦？：遇到火警消防栓不出水怎么辦？ 李先生入住某高層住宅小區(qū)還不到李先生入住某高層住宅小區(qū)還不到

24、1 1個(gè)月。一天，個(gè)月。一天，李先生家廚房內(nèi)發(fā)生火警，其家人急忙跑到樓層消防栓李先生家廚房內(nèi)發(fā)生火警，其家人急忙跑到樓層消防栓處，打開水源開關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開處，打開水源開關(guān)，拉著軟管一邊向屋里跑，一邊打開噴槍開關(guān)，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)噴槍開關(guān)，結(jié)果噴槍內(nèi)滴水未出。幸虧樓層滅火器箱內(nèi)有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來的周圍鄰居和物業(yè)管理公司有幾只滅火器，在聞?dòng)嵹s來的周圍鄰居和物業(yè)管理公司值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消值班保安員的幫助下，及時(shí)撲滅了火焰。后經(jīng)了解，消防栓噴不出水，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有居民盜用消防栓里的水防栓噴不出水，是因?yàn)樾^(qū)內(nèi)有居民盜用消防栓

25、里的水，物業(yè)管理公司擔(dān)心水費(fèi)超標(biāo)，所以擅自將消防栓的閥，物業(yè)管理公司擔(dān)心水費(fèi)超標(biāo)，所以擅自將消防栓的閥門關(guān)掉了。據(jù)此原因李先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司提出門關(guān)掉了。據(jù)此原因李先生向該小區(qū)物業(yè)管理公司提出賠償經(jīng)濟(jì)損失要求。賠償經(jīng)濟(jì)損失要求。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心消防管理篇消防管理篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：擅自將消防栓的閥門關(guān)掉了是否正確。：擅自將消防栓的閥門關(guān)掉了是否正確?！痉治龇治觥浚合拦芾砩婕拔飿I(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的人身、財(cái)產(chǎn)安全，是物業(yè)，是物業(yè)管理管理公司各項(xiàng)管理中的重點(diǎn)工作，物業(yè)管理公公司各項(xiàng)管理中的重點(diǎn)工作

26、，物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)有人使用消防栓的水時(shí)，應(yīng)該依法耐心說服并司在發(fā)現(xiàn)有人使用消防栓的水時(shí)，應(yīng)該依法耐心說服并制止，必要時(shí)可向消防管理部門報(bào)告，但決不能因噎廢制止，必要時(shí)可向消防管理部門報(bào)告，但決不能因噎廢食，關(guān)掉消防栓。同時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定配置消食，關(guān)掉消防栓。同時(shí)物業(yè)管理公司應(yīng)按照規(guī)定配置消防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)識(shí)防設(shè)施和器材，設(shè)置消防安全標(biāo)識(shí) 。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心消防管理篇消防管理篇【解決方法解決方法】1.1.物業(yè)管理公司針對(duì)李先生投訴，深刻認(rèn)識(shí)自己錯(cuò)誤，物業(yè)管理公司針對(duì)李先生投訴，深刻認(rèn)識(shí)自己錯(cuò)誤，與李先生

27、協(xié)商，賠償部分財(cái)產(chǎn)損失。用較好的認(rèn)識(shí)態(tài)與李先生協(xié)商，賠償部分財(cái)產(chǎn)損失。用較好的認(rèn)識(shí)態(tài)度，爭取業(yè)主不追究法律責(zé)任。度，爭取業(yè)主不追究法律責(zé)任。2.2.物業(yè)管理公司立刻進(jìn)行整改消除隱患，避免被消防部物業(yè)管理公司立刻進(jìn)行整改消除隱患，避免被消防部門處罰。門處罰。3.3.大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。另外，物業(yè)大力落實(shí)各項(xiàng)消防措施，加強(qiáng)消防巡查。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳消防法消防法有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不有關(guān)規(guī)定，要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識(shí)，促成小得隨意使用、挪用消防器

28、材，樹立消防意識(shí)，促成小區(qū)的安全環(huán)境。區(qū)的安全環(huán)境。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心消防管理篇消防管理篇日常消防工作應(yīng)注意事項(xiàng)：日常消防工作應(yīng)注意事項(xiàng)：一、是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施及消防器材的配置，使用一、是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施及消防器材的配置，使用先進(jìn)的消防安全系統(tǒng)；先進(jìn)的消防安全系統(tǒng)；二、是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使這些設(shè)備二、是要加強(qiáng)消防設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使這些設(shè)備設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)；設(shè)施始終處于良好的使用狀態(tài)；三、是要加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)的消防巡查，重點(diǎn)檢查易出現(xiàn)隱三、是要加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)的消防巡查，重點(diǎn)檢查易出現(xiàn)隱患的區(qū)域或部位，巡查

29、消防設(shè)備設(shè)施是否齊全完好；患的區(qū)域或部位，巡查消防設(shè)備設(shè)施是否齊全完好；四、是要加強(qiáng)消防宣傳，樹立四、是要加強(qiáng)消防宣傳，樹立“群放群治群放群治”的意識(shí)，的意識(shí)，樹立全民全員的消防安全意識(shí)；樹立全民全員的消防安全意識(shí)；五、是要制定火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案，定期組織消防演練五、是要制定火災(zāi)應(yīng)急處置預(yù)案，定期組織消防演練，培訓(xùn)員工和用戶的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。，培訓(xùn)員工和用戶的火災(zāi)應(yīng)變處理能力。 成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇【案例七案例七】：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？：提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？ 近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟

30、失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)近日某商業(yè)大廈內(nèi)的客戶轎車丟失。當(dāng)時(shí)客戶進(jìn)入大廈時(shí)大廈停車場的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)入大廈時(shí)大廈停車場的車輛管理員對(duì)該車輛進(jìn)行了發(fā)卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的卡工作，停車卡上寫有（本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！）。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索管！）。該客戶現(xiàn)因車輛丟失向物業(yè)管理公司要求索賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈賠，但是物業(yè)管理公司拒絕賠償，于是雙方發(fā)生激烈爭執(zhí)。爭執(zhí)。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)

31、服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：本案例爭論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車：本案例爭論的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司提供停車位構(gòu)成的是位構(gòu)成的是“停車位有償使用合同關(guān)系停車位有償使用合同關(guān)系”還是還是“保管合保管合同關(guān)系同關(guān)系”?！痉治龇治觥浚罕景咐飿I(yè)管理公司提供的僅是停車位和停本案例物業(yè)管理公司提供的僅是停車位和停車秩序這種車秩序這種“停車位有償使用停車位有償使用合合同關(guān)系，這在寫有同關(guān)系，這在寫有“本本大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管大廈停車場只提供車輛的場地使用，不負(fù)責(zé)車輛的保管請(qǐng)各位車主自行保管！請(qǐng)各位車主自行保管！” ” 的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)的停車卡上已經(jīng)表明，事實(shí)

32、上，停車位本身并未造成車輛丟失，車輛的丟失也不是上，停車位本身并未造成車輛丟失，車輛的丟失也不是因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻模晕飿I(yè)管理公司提供停車服務(wù)因?yàn)橥＼囍刃蛟斐傻?，所以物業(yè)管理公司提供停車服務(wù)不是保管不是保管合合同關(guān)系，物業(yè)同關(guān)系，物業(yè)管管理公司沒有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行理公司沒有對(duì)車輛進(jìn)出進(jìn)行檢驗(yàn)的義務(wù)。檢驗(yàn)的義務(wù)。 故案例中物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。故案例中物業(yè)公司不用承擔(dān)賠償責(zé)任。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇【解決方法解決方法】 本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭，堅(jiān)持不予賠本案例中物業(yè)管理公司應(yīng)據(jù)理力爭，堅(jiān)持不予賠償?shù)?/p>

33、主張。具體做法上，可向客戶陳述上述理由，協(xié)償?shù)闹鲝?。具體做法上，可向客戶陳述上述理由，協(xié)商解決。但如果客戶仍固執(zhí)己見，要求物業(yè)管理公司商解決。但如果客戶仍固執(zhí)己見，要求物業(yè)管理公司提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用提供賠償，那么物業(yè)管理公司就應(yīng)用 法律手段保護(hù)自己，準(zhǔn)備法律手段保護(hù)自己，準(zhǔn)備 好所需各類證據(jù)，到人民好所需各類證據(jù)，到人民 法院提請(qǐng)?jiān)V訟，主張人民法院提請(qǐng)?jiān)V訟，主張人民 法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。法院保護(hù)自己的合法權(quán)益。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心【案例八案例八】：停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公：停車場意外丟失車輛物業(yè)管理公司究

34、竟有無責(zé)任司究竟有無責(zé)任? ? 1999 1999年年7 7月月9 9日日, ,廈門某汽車維修有限公司廈門某汽車維修有限公司( (以下稱維修公司以下稱維修公司) )駕駛員駕駛一輛駕駛員駕駛一輛 美鹿美鹿 牌小轎牌小轎車到閩南大廈辦事車到閩南大廈辦事, ,駕駛員交付駕駛員交付5 5元停車費(fèi)后元停車費(fèi)后, ,將將車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司車停放由廈門某物業(yè)管理股份有限公司( (以下稱以下稱物業(yè)公司物業(yè)公司) )經(jīng)營的停車場經(jīng)營的停車場, ,后來駕駛員要提車時(shí)后來駕駛員要提車時(shí), ,發(fā)現(xiàn)轎車已丟失發(fā)現(xiàn)轎車已丟失, ,駕駛員立即報(bào)案駕駛員立即報(bào)案, ,廈門市公安廈門市公安局刑警支隊(duì)于局刑警支隊(duì)

35、于19991999年年7 7月月1414日發(fā)出協(xié)助通報(bào)日發(fā)出協(xié)助通報(bào), ,但但至今未將失竊的轎車追回。至今未將失竊的轎車追回。車輛管理篇車輛管理篇成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇【案件審理案件審理】 一審認(rèn)為一審認(rèn)為: :物業(yè)公司經(jīng)營停車場物業(yè)公司經(jīng)營停車場, ,向車主收取一定向車主收取一定的費(fèi)用的費(fèi)用, ,為車主提供停車保管服務(wù)為車主提供停車保管服務(wù), ,因此維修公司與物因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。維修公司將車交由物業(yè)公司保管業(yè)公司保管, ,就負(fù)有繳納保管

36、費(fèi)的義務(wù)就負(fù)有繳納保管費(fèi)的義務(wù), ,并享有取回保并享有取回保持原狀的車輛權(quán)利持原狀的車輛權(quán)利, ,物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用物業(yè)公司收取車主的停車費(fèi)用, ,其其義務(wù)是妥善提供停車場地義務(wù)是妥善提供停車場地, ,且保管好車輛且保管好車輛, ,物業(yè)公司收物業(yè)公司收取維修公司的停車費(fèi)后取維修公司的停車費(fèi)后, ,先履行了停車權(quán)利先履行了停車權(quán)利, ,就應(yīng)對(duì)停就應(yīng)對(duì)停車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的車場的車輛負(fù)責(zé)安全保障義務(wù)。但物業(yè)公司停車場的值班人員值班人員( (保安保安) )在有人開出涉案車輛時(shí)在有人開出涉案車輛時(shí), ,在未檢驗(yàn)有在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行關(guān)取車手續(xù)的情況下就放

37、行, ,這是一種重大過失行為。這是一種重大過失行為。因此因此, ,物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇【案件審理案件審理】 二審認(rèn)為二審認(rèn)為: :由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時(shí)由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時(shí), ,除交納除交納5 5元停車費(fèi)外元停車費(fèi)外, ,雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此雙方未就車輛停放性質(zhì)進(jìn)行任何約定。因此物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該物業(yè)公司與維修公司間的法律關(guān)系性質(zhì)顯然不能簡單地以該5 5元元停車費(fèi)的繳

38、納與否來判斷停車費(fèi)的繳納與否來判斷, ,而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析而應(yīng)從以下幾方面進(jìn)行分析:( :(一一) )從保從保管合同的概念和特征看管合同的概念和特征看, ,保管合同是保管人保管寄托人交付的保保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物管物, ,并返還該物的合同并返還該物的合同, ,其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管其法律特征不僅是雙方當(dāng)事人關(guān)于保管的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人的意思表示一致，還必須有寄托人將保管物交付保管人, ,使保管使保管物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人物置于保管人的實(shí)際占有控制之下的事實(shí)存在。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不

39、一致就車輛保管的意思表示并不一致, ,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司, ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛, ,而物而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。( (二二) )物業(yè)公司的經(jīng)營物業(yè)公司的經(jīng)營范圍中并無保管業(yè)務(wù)范圍中并無保管業(yè)務(wù), ,該停車場亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服該停車場亦未對(duì)外明示其提供車輛保管服務(wù)。務(wù)。( (三三) )關(guān)于物業(yè)公司收取關(guān)于物業(yè)公司收取5 5元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。元錢的停車費(fèi)的性質(zhì)及依據(jù)。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中

40、心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心車輛管理篇車輛管理篇 鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系鑒于上述批復(fù)及合同內(nèi)容可以明確得出物業(yè)公司系對(duì)其經(jīng)營的停車場收取車位使用費(fèi)對(duì)其經(jīng)營的停車場收取車位使用費(fèi), ,而對(duì)停車場的交通及而對(duì)停車場的交通及車輛停放秩序進(jìn)行管理車輛停放秩序進(jìn)行管理, ,與其停車人之間形成的是停車場與其停車人之間形成的是停車場地有償使用合同關(guān)系。地有償使用合同關(guān)系。 【終審判決終審判決】: :綜上所述綜上所述, ,物業(yè)公司上訴主張其與維修物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立, ,一審認(rèn)定物業(yè)一審認(rèn)定物業(yè)

41、公司未盡保管之責(zé)公司未盡保管之責(zé), ,應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)應(yīng)對(duì)維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù)任的判決缺乏事實(shí)及法律依據(jù), ,依法應(yīng)予改判，物業(yè)公司依法應(yīng)予改判，物業(yè)公司不承擔(dān)賠償責(zé)任。不承擔(dān)賠償責(zé)任。 成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心員工管理篇員工管理篇【案例九案例九】：保安人員：保安人員“監(jiān)守自盜監(jiān)守自盜”怎么辦？怎么辦？ 某小區(qū)業(yè)主家被盜。幾個(gè)月后，某小區(qū)業(yè)主家被盜。幾個(gè)月后，公安機(jī)關(guān)破案，但令人吃驚的是作公安機(jī)關(guān)破案，但令人吃驚的是作案嫌疑人就是該小區(qū)物業(yè)管理處的案嫌疑人就是該小區(qū)物業(yè)管理處的保安

42、。業(yè)主了解此情況后，要求物保安。業(yè)主了解此情況后，要求物業(yè)管理公司賠償損失。業(yè)管理公司賠償損失。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心員工管理篇 【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：物業(yè)公司保安：物業(yè)公司保安“監(jiān)守自盜監(jiān)守自盜”公司是不是就公司是不是就應(yīng)該無條件賠償。應(yīng)該無條件賠償。 【分析分析】：為業(yè)主提供安全的環(huán)境是物業(yè)管理公司提為業(yè)主提供安全的環(huán)境是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)內(nèi)容之一。為完成此目標(biāo)，物業(yè)管理公司應(yīng)供的服務(wù)內(nèi)容之一。為完成此目標(biāo)，物業(yè)管理公司應(yīng)建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，是轄區(qū)消除隱患，落實(shí)建立一支高素質(zhì)的保安隊(duì)伍，是轄區(qū)消除隱患，落實(shí)防范措施所必需的

43、管理手段。如此，才能使管理轄區(qū)防范措施所必需的管理手段。如此，才能使管理轄區(qū)內(nèi)保持良好的治安環(huán)境，業(yè)主用戶安居樂業(yè)。內(nèi)保持良好的治安環(huán)境，業(yè)主用戶安居樂業(yè)。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心員工管理篇員工管理篇【解決方法解決方法】：物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)找到業(yè)主，介紹案：物業(yè)管理公司應(yīng)主動(dòng)找到業(yè)主，介紹案件過程，并向業(yè)主道歉。但同時(shí)應(yīng)向業(yè)主說明原保安件過程，并向業(yè)主道歉。但同時(shí)應(yīng)向業(yè)主說明原保安人員的犯罪行為，依法應(yīng)由其本人承擔(dān)。如果業(yè)主仍人員的犯罪行為，依法應(yīng)由其本人承擔(dān)。如果業(yè)主仍不表示理解，要求賠償，物業(yè)管理公司就應(yīng)向業(yè)主介不表示理解，要

44、求賠償，物業(yè)管理公司就應(yīng)向業(yè)主介紹本公司保安部門的管理制度，已證明本公司不存在紹本公司保安部門的管理制度，已證明本公司不存在對(duì)保安人員管理上的漏洞，故不存在責(zé)任上連帶關(guān)系，對(duì)保安人員管理上的漏洞，故不存在責(zé)任上連帶關(guān)系，求得業(yè)主的理解。求得業(yè)主的理解。 當(dāng)然如果物業(yè)管理公司在人員選聘和管理上確實(shí)當(dāng)然如果物業(yè)管理公司在人員選聘和管理上確實(shí)存在問題，那就要承擔(dān)責(zé)任，并積極與業(yè)主溝通，求存在問題，那就要承擔(dān)責(zé)任，并積極與業(yè)主溝通，求得諒解。在公司內(nèi)部還要開展整頓，加強(qiáng)管理，防范得諒解。在公司內(nèi)部還要開展整頓，加強(qiáng)管理，防范此類事件的再次發(fā)生。此類事件的再次發(fā)生。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服

45、務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇【案例九案例九】：物業(yè)管理公司因不作為而被判賠償案。：物業(yè)管理公司因不作為而被判賠償案。 2002 2002年年5 5月的一天月的一天,6,6歲的小明和另外三個(gè)小朋歲的小明和另外三個(gè)小朋友友99歲的小杰、歲的小杰、1010歲的小紅、歲的小紅、1111歲的小勇在深圳羅歲的小勇在深圳羅湖某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍湖某花園小區(qū)的一棟住宅樓后面玩耍, ,從一間堆放雜物從一間堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里的臨時(shí)搭建的小房子里, ,孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)放天那水的孩子們發(fā)現(xiàn)了幾個(gè)放天那水的小鐵桶。孩子們用木棒點(diǎn)燃天那水玩小鐵桶。孩子們用木棒

46、點(diǎn)燃天那水玩, ,期間小杰將燃燒期間小杰將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸, ,小明因離得最近而小明因離得最近而被嚴(yán)重?zé)齻?。事故發(fā)生后被嚴(yán)重?zé)齻Ｊ鹿拾l(fā)生后, ,小明的父母趕緊把孩子送入小明的父母趕緊把孩子送入醫(yī)院搶救醫(yī)院搶救, ,但治療一個(gè)多月后終因大面積燒傷致敗血癥但治療一個(gè)多月后終因大面積燒傷致敗血癥而死亡。后來而死亡。后來, ,小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公小明的父母把該花園小區(qū)的物業(yè)管理公司和另司和另3 3個(gè)肇事孩子告上法庭個(gè)肇事孩子告上法庭, ,要求賠償損失。要求賠償損失。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國

47、際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇【審判審判】：深圳市羅湖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為：深圳市羅湖區(qū)人民法院審理后認(rèn)為, ,被告某被告某物業(yè)管理公司將易燃易爆物品天那水放在兒童容易獲物業(yè)管理公司將易燃易爆物品天那水放在兒童容易獲得的地方得的地方, ,對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和和4 4個(gè)孩子玩天那水燒火引起爆炸個(gè)孩子玩天那水燒火引起爆炸, ,這兩個(gè)方面應(yīng)各占這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。一審判決具體劃分責(zé)任的比例是一半的責(zé)任。一審判決具體劃分責(zé)任的比例是: :小明小明的父母因監(jiān)護(hù)不力對(duì)孩子的死亡承擔(dān)的父母因監(jiān)護(hù)不力對(duì)孩子的死亡承擔(dān)15%15%的責(zé)任的責(zé)任,

48、,可由可由其自負(fù)；物業(yè)管理公司承擔(dān)其自負(fù)；物業(yè)管理公司承擔(dān)45%45%的責(zé)任；小杰由于直的責(zé)任；小杰由于直接引起爆炸承擔(dān)接引起爆炸承擔(dān)25%25%的責(zé)任的責(zé)任, ,其他兩個(gè)孩子各承擔(dān)其他兩個(gè)孩子各承擔(dān)7.5%7.5%的責(zé)任。由于的責(zé)任。由于3 3個(gè)孩子均未成年個(gè)孩子均未成年, ,其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。根據(jù)此判決承擔(dān)。根據(jù)此判決, ,小明的父母共獲得近小明的父母共獲得近1313萬元的賠萬元的賠償金償金, ,其中包括精神損害賠償金其中包括精神損害賠償金8.58.5萬元萬元, ,物業(yè)管理公物業(yè)管理公司被判賠近司被判賠近7 7萬元。萬元。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心

49、成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇【評(píng)點(diǎn)評(píng)點(diǎn)】：該不該承擔(dān)責(zé)任：該不該承擔(dān)責(zé)任, ,根據(jù)什么承擔(dān)責(zé)任根據(jù)什么承擔(dān)責(zé)任? ?【解析解析】：一般構(gòu)成民事責(zé)任必須具備四個(gè)要件：一般構(gòu)成民事責(zé)任必須具備四個(gè)要件: :違法行為、違法行為、損害事實(shí)、因果關(guān)系、主觀過錯(cuò)。損害事實(shí)、因果關(guān)系、主觀過錯(cuò)。 因果關(guān)系是指違法行為和損害事實(shí)之間的聯(lián)系因果關(guān)系是指違法行為和損害事實(shí)之間的聯(lián)系, ,在研在研究因果關(guān)系時(shí)要注意分清主要原因和次要原因。顯然究因果關(guān)系時(shí)要注意分清主要原因和次要原因。顯然, ,本案本案一審法院認(rèn)為物業(yè)管理公司的不作為行為是導(dǎo)致孩子死亡一審法院認(rèn)為物業(yè)管理公司的不作

50、為行為是導(dǎo)致孩子死亡的主要原因。主觀過錯(cuò)包括故意和過失兩種形式的主要原因。主觀過錯(cuò)包括故意和過失兩種形式, ,物業(yè)管理物業(yè)管理公司一般不會(huì)發(fā)生故意的過錯(cuò)公司一般不會(huì)發(fā)生故意的過錯(cuò), ,但常會(huì)對(duì)過失認(rèn)識(shí)不夠。但常會(huì)對(duì)過失認(rèn)識(shí)不夠。 物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未物業(yè)管理公司指派的保管、使用天那水的員工顯然未注意到天那水作為易燃易爆的危險(xiǎn)物品的特殊性注意到天那水作為易燃易爆的危險(xiǎn)物品的特殊性, ,從而導(dǎo)致從而導(dǎo)致物業(yè)管理公司構(gòu)成了未盡到應(yīng)有的注意、未妥善履行管理物業(yè)管理公司構(gòu)成了未盡到應(yīng)有的注意、未妥善履行管理義務(wù)的過失。義務(wù)的過失。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都

51、安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇 【處理建議處理建議】：物業(yè)管理涉及業(yè)主生活、工物業(yè)管理涉及業(yè)主生活、工作的方方面面作的方方面面, ,管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的損害事件管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的損害事件, ,要說與物業(yè)管理公司毫無關(guān)系要說與物業(yè)管理公司毫無關(guān)系, ,不符合實(shí)際不符合實(shí)際, ,要說全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任要說全部由物業(yè)管理公司承擔(dān)責(zé)任, ,也不公平。也不公平。要求物業(yè)管理公司的管理行為無時(shí)不有、無要求物業(yè)管理公司的管理行為無時(shí)不有、無處不在處不在, ,時(shí)時(shí)刻刻、分分秒秒履行妥善注意的時(shí)時(shí)刻刻、分分秒秒履行妥善注意的義務(wù)義務(wù), ,是一個(gè)目標(biāo)是一個(gè)目標(biāo), ,但過于苛刻但過于

52、苛刻, ,實(shí)踐中很難做實(shí)踐中很難做到。因此到。因此, ,大多數(shù)情況下是一個(gè)責(zé)任分擔(dān)的問大多數(shù)情況下是一個(gè)責(zé)任分擔(dān)的問題。題。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇【案例十案例十】：酗酒后的訪客自傷怎么辦？：酗酒后的訪客自傷怎么辦？ 一天晚上一天晚上9 9時(shí)多，某大廈時(shí)多，某大廈C C幢值班人員通過監(jiān)視器，幢值班人員通過監(jiān)視器，發(fā)現(xiàn)正在下降的發(fā)現(xiàn)正在下降的1 1號(hào)電梯內(nèi)情況異常：兩個(gè)年輕訪客號(hào)電梯內(nèi)情況異常：兩個(gè)年輕訪客斜倚著轎廂，身上有明顯的血跡。電梯落到一層，轎斜倚著轎廂，身上有明顯的血跡。電梯落到一層，轎廂門打開，兩個(gè)年

53、輕訪客身上帶著很重的酒氣味，踉廂門打開，兩個(gè)年輕訪客身上帶著很重的酒氣味，踉踉蹌蹌地走出來，其中一人的手背還在淌血，所過之踉蹌蹌地走出來，其中一人的手背還在淌血，所過之處血跡斑斑。后經(jīng)查明：兩人是處血跡斑斑。后經(jīng)查明：兩人是層層戶業(yè)主帶回來戶業(yè)主帶回來的朋友，業(yè)主臨時(shí)有事外出，兩人醉酒后打碎了樓道的朋友，業(yè)主臨時(shí)有事外出，兩人醉酒后打碎了樓道消防櫥窗，被玻璃劃傷。消防櫥窗，被玻璃劃傷。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心【案例分析案例分析】： 這是物業(yè)管理中較為典型的突發(fā)事件，對(duì)這類事這是物業(yè)管理中較為典型的突發(fā)事件，對(duì)這類事件的處理，首要的

54、是保持冷靜，弄清事情真相，千萬件的處理，首要的是保持冷靜，弄清事情真相，千萬不要妄下斷論，一旦造成誤解或在錯(cuò)誤判斷引導(dǎo)下去不要妄下斷論，一旦造成誤解或在錯(cuò)誤判斷引導(dǎo)下去處理問題，就會(huì)給工作帶來難以彌補(bǔ)的損失。處理問題，就會(huì)給工作帶來難以彌補(bǔ)的損失。職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心職業(yè)安全篇職業(yè)安全篇【解決方法解決方法】： 本案例值班人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常，說明其認(rèn)真負(fù)責(zé)的本案例值班人員能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常，說明其認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作責(zé)任心，而觀察如此之細(xì)，很大程度上得宜于監(jiān)控設(shè)備保工作責(zé)任心，而觀察如此之細(xì)，很大程度上得宜于監(jiān)控設(shè)

55、備保持了良好的技術(shù)狀態(tài)，就為在第一時(shí)間妥善地處理好問題搶得持了良好的技術(shù)狀態(tài)，就為在第一時(shí)間妥善地處理好問題搶得了先機(jī)。接著他馬上通知巡邏保安員并報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)，且繼了先機(jī)。接著他馬上通知巡邏保安員并報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)，且繼續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。保安員機(jī)警地迎住了兩人，管理續(xù)密切監(jiān)視顯示器中的變化。保安員機(jī)警地迎住了兩人，管理處主任也隨之趕到，并很快地弄清情況。于是主任當(dāng)機(jī)立斷，處主任也隨之趕到，并很快地弄清情況。于是主任當(dāng)機(jī)立斷，指揮有關(guān)人員采取一系列措施。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治指揮有關(guān)人員采取一系列措施。立即將傷者送往醫(yī)院，檢查治療；詳細(xì)記錄現(xiàn)場情況，保存好現(xiàn)場錄像；抓緊清潔大堂、電療

56、；詳細(xì)記錄現(xiàn)場情況，保存好現(xiàn)場錄像；抓緊清潔大堂、電梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請(qǐng)其來管梯和樓道，然后噴灑空氣清新劑；想辦法聯(lián)系業(yè)主，請(qǐng)其來管理處商討善后處理事宜。幾分鐘后，大廈一切如常。理處商討善后處理事宜。幾分鐘后，大廈一切如常。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心風(fēng)險(xiǎn)防范篇風(fēng)險(xiǎn)防范篇【風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)】：所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指在一個(gè)特定的時(shí)間內(nèi)和一定所謂風(fēng)險(xiǎn)就是指在一個(gè)特定的時(shí)間內(nèi)和一定的環(huán)境條件下，人們所期望的目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果之間的差的環(huán)境條件下，人們所期望的目標(biāo)與實(shí)際結(jié)果之間的差異程度。異程度。 【物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)】：是指物

57、業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中，由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失。業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的意外損失?！緝?nèi)容包括內(nèi)容包括】：早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)、早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)、日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。其中，日常管理風(fēng)險(xiǎn)按行為主體分類，日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。其中，日常管理風(fēng)險(xiǎn)按行為主體分類，可包括業(yè)主（物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受服務(wù)過程可包括業(yè)主（物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、市政中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理項(xiàng)目外包服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、市政公用事業(yè)單位

58、服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工服務(wù)過公用事業(yè)單位服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工服務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)、公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)等。程中的風(fēng)險(xiǎn)、公共媒體宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)等。成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心成都安達(dá)祥和置業(yè)有限公司龍城國際物業(yè)服務(wù)中心風(fēng)險(xiǎn)防范篇風(fēng)險(xiǎn)防范篇【安全風(fēng)險(xiǎn)防范措施安全風(fēng)險(xiǎn)防范措施】1.1.物業(yè)管理活動(dòng)中要科學(xué)、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注意合同物業(yè)管理活動(dòng)中要科學(xué)、懂法和守法，物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注意合同主體的合法性，合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡，避免歧義。主體的合法性，合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡，避免歧義。2.2.抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管

59、理落實(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理內(nèi)部管抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)，獎(jiǎng)勵(lì)健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制，不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，通過機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新改進(jìn)經(jīng)營管理方式，提高管理水范意識(shí)，通過機(jī)制創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新改進(jìn)經(jīng)營管理方式，提高管理水平和效率，減低運(yùn)營成本，增強(qiáng)自身的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。平和效率，減低運(yùn)營成本，增強(qiáng)自身的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。3.3.妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)主體間的關(guān)系。主體：業(yè)主、建設(shè)單位、市政妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)主體間的關(guān)系。主體：

60、業(yè)主、建設(shè)單位、市政公共事業(yè)單位及專業(yè)公司、行政主管部門、街道辦和居委會(huì)等。公共事業(yè)單位及專業(yè)公司、行政主管部門、街道辦和居委會(huì)等。4.4.物業(yè)管理應(yīng)重視企業(yè)的宣傳，建立輿論宣傳平臺(tái)，樹立良好形象。物業(yè)管理應(yīng)重視企業(yè)的宣傳，建立輿論宣傳平臺(tái)，樹立良好形象。5.5.適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。如為接管物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若適當(dāng)引入市場化的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制。如為接管物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備購買保險(xiǎn)，若發(fā)生樓宇外墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠發(fā)生樓宇外墻皮脫落傷及行人或砸壞車輛等意外事件，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。償責(zé)任。6.6.建立事前科學(xué)預(yù)測、事中應(yīng)急處理和事后妥善