房地產項目投資收益測算分析研究報告PPT課件[通用]

1、*項目投資收益測算分析報告框架及分析內容*集團*項目投資收益測算分析PART1. 項目總收益計算銷售收入計算租金收入計算其他收入計算PART2. 項目成本計算PART3.項目財務綜合分析 土地成本 項目前期費、 建安工程費 營銷管理費 投資估算分析 經濟收益分析 現金流量表 靜態(tài)敏感性分析及投標建議項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地分項面積(平方米)個數(個)宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計地下建筑面積人防車位非人防車位小計宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小

2、計公建商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房小計小計地下建筑面積人防車位非人防車位小計項目背景及規(guī)劃指標本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標如下表：貼圖貼圖貼圖房地產開發(fā)項目財務報表體系房地產開發(fā)項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表體系本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：成本核算細表投資、收益估算表現金流量表Part.1項目總收益計算銷售收入計算各產品現價及價格預測產品類型200920102011201220132014年復合均價（年均增長幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%高層住宅 (元/平方米)a b=a*1.08 c=b*1.07d=c*1.0

3、6 e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個)（年均增長幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%寫字樓(元/平方米)所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算） 本項目可售部分為*，可售面積為*，項目分6年售完，各年的產品均價及銷售總收入如下表：租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積） 項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收

4、益以項目預計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：各年預期租金 當前平均租金 （13%）2012年（13%）2013年（13%）2014年（13%）2032年 年份辦公樓租金(建筑面積)小計201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.3

5、21090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計201063900從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。Part.2項目成本計算土地成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積折合銷售面積指標來源、說明（M2）（建筑面積，元/ M2）（萬元）（M2）單方成本（元/ M2）土地出讓金349528.00 854.90 29881.00 3

6、41962.00 873.81 土地出讓金前期補償費用57.22 2000.00 58.49 土地補償費土地契稅25.65 896.43 26.21 3%契約小計937.76 32777.43 958.51 室外配套景觀施工成本費用名稱基數估算造價指標估算成本指標來源、說明（M2）元/ M2（萬元）1、室外市政道路工程費120 道路占用地面積20%2、室外景觀工程費200 景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費35 占地面積為基數4、電話管線工程6 占地面積為基數5、有線電視工程8 占地面積為基數6、住宅安全監(jiān)控40 建筑面積為基數9、管道煤氣工程22 住宅面積為基數11、集中供熱(住宅)

7、30 住宅面積為基數小計* 基礎設施費主體建安工程費 分產品主體建安工程費 序號成本項目單位建筑面積單價（元）合價 （萬元） 單方造價 工程量及單價說明住宅建安工程費25466146,476 1,825 單方造價以公寓樓面積為基數1建安工程費萬38,836 1,525 小高層公寓（11層）6366513008,276 0 高層公寓（18層）127331150019,100 0 高層公寓（21層）63665180011,460 0 2 產品提升萬2546613007,640 300 寫字樓建安工程費224826,070 2,700 單方造價以寫字樓面積為基數1建安工程費萬5,396 2,400

8、21層寫字樓2248224005,396 0 2 產品提升22482300674 300 商業(yè)建安工程費174162,438 1,400 單方造價以商業(yè)面積為基數1建安工程費萬2,438 1,400 裙房商業(yè)1741614002,438 0 地下車位建安工程費6793510,028 單方造價以地下車位面積為基數1建安工程費萬10,028 1,476 人防地下車位2583016004,133 非人防地下車位4210514005,895 公共廁所建安工程費12019 120 1建安工程費萬19 1層公廁120160019 會所建安工程費 3500875 2,500 1建安工程費萬875 會所350

9、02500875 小計*總成本含地下成本前期費費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本（M2）建筑面積元/ M2（萬元）設計費主體設計費住宅45.00 酒店式公寓60.00 寫字樓90.00 景觀設計費方案費、初步設計費、施工圖費35.00 標識設計費、0.50 配套設計費市政設計費（道路、橋梁、排水設計費）2.00 供水設計費0.50 燃氣設計費0.80 電力設計費2.50 人防設計費0.63 樣板房設計費弱電智能化設計費1.50 設計咨詢費設計方案評審費、圖審費等技術咨詢費2.00 其他相關費用曬圖費等0.50 三通一平費通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整*工程監(jiān)理費建安監(jiān)理費、質量監(jiān)理費

10、、工程勘察費等*政府審批費前期規(guī)劃審批費、辦證費用*其他費用人工費、雜費等*小計*營銷管理及財務費用銷售管理物業(yè)管理財務費用費用名稱基數交費標準估算成本指標來源、說明（M2）建筑面積元/ M2（萬元）營銷推廣費用0 0 4104 營業(yè)稅后收入2%項目公司管理費用0 0 1800 開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費用0 0 40 財務費用0 0 16125 土地100%,建安25%,年利率12%小計22069 成本匯總分項總額(萬)單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費室外配套景觀施工成本項目前期費銷售管理物業(yè)管理財務費用合計成本匯總Part.3項目財務綜合分析舉例說明項目背景：

11、位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨棟辦公樓14507出售持有型甲級辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈與區(qū)政府使用面積1470無償商鋪9803出售總計49013銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入8.88億元+4.19億元+2.01億元15.08億元投資估算分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費549949013269502前期費5394901326422-1規(guī)劃設計、勘察費692-2工程監(jiān)理費及審價費

12、462-3三通一平費202-4大市政配套3282-5前期籌建開辦費462-6其他303基礎設施費5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開關站費用3-3通訊133-4環(huán)保設施153-5環(huán)衛(wèi)設施123-6景觀綠化工程費142包含公共綠地建設費3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費用及服務式商務辦公2000元/平方米裝修費用建筑安裝費總計325055不可預計費395490131938直接開發(fā)成本3合計建設投資 （25項

13、相加）80744901339575 投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產生的成本進行分類并綜合計算，估算總建設投資成本。經濟收益分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本897241.1土地成本269501.2建設投資395751.3管理費1996(1.1+1.2)*31.4貸款利息38161.5營銷費用6535收入*5%1.6相關稅費10852收入*5.565%2收入150806營業(yè)收入1508063稅前利潤56123收入成本折舊4稅前投資利潤率62.55%稅前利潤/成本5稅前自有資金回報率208.25%稅前利潤/自有資金 方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物

14、業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。經濟收益表：通過投資估算表及經濟收益表，我們可以繪制出該項目的現金流量表。現金流量表方案一 全售模式現金流量表 序號年份項目現金流量表現金流入 現金流出凈現金累計現金商鋪辦公貸入金額現金流入合計土地成本建設投資管理費借款本金折舊貸款利息營銷費用相關稅費流出合計流量流量120100 0 26950 26950 -26950 -26950 2201120785 20785 19788 998 0 20785 0 -26950 3201220785 20785 19788 998 1247 22032 -1247 -28197 42013419003

15、000071900 41571 2569 3595 4001 51736 20164 -8033 520145880058800 261 2940 3272 6473 52327 44294 620151375.321375 261 245 506 870 45164 72016860.67861 261 153 414 446 45610 82017886.95887 261 158 419 468 46078 92018913.23913 261 163 424 490 46568 102019939.51940 261 167 428 511 47079 112020969.075969

16、 261 172 433 536 47615 122021998.64999 261 178 439 560 48174 1320221028.2051028 261 183 444 584 48759 1420231057.771058 261 188 449 608 49367 1520241090.621091 261 194 455 635 50003 1620251123.471123 261 200 461 662 50665 1720261156.321156 261 206 467 689 51355 1820271192.4551192 261 212 473 719 520

17、74 1920281228.591229 261 219 480 749 52823 2020291264.7251265 261 225 486 779 53601 2120301300.861301 261 232 493 808 54410 2220311340.281340 261 239 500 841 55250 2320321379.71380 261 246 507 873 56123 合計41900108906.441571 192377 26950 39575 1996 41571 4959 3816 6535 10852 136254 注：為方便計算，2014年辦公樓租賃

18、收入計入2015年，由2015年開始計算。 NPV=17,412項目投資：地價及建設投資 單位:萬元 IRR=30.63%銷售相關稅費:營業(yè)收入的5.565 租賃相關稅費(營業(yè)稅及附加稅房產稅水利建設資金印花稅): 營業(yè)收入的17.8 貸款利息：6 折現率:15% 折舊:年折舊率為建設投資的3.23，折舊期按20年計算 在現金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務成本上看可行。當折現率設定為15%時，內部收益率（IRR）為30.63%，凈現值(NPV)為17412，該方案可行。附：幾個專業(yè)術語的解釋比如，有物品A，準備一年后

19、出售，可估計賣到115元，現決定立馬出售，那么A只能賣出100元，也就是說一年后出售的物品A折現到今年出售，損失了15元，折現率可粗略計作15%。（折現率就是1年后到期的資金折算為現值時所損失的數值，以百分數計。）相對于賣方而言，希望折現率越低越好，未來收益折現成目前價值損耗的利益越少越好；而作為買方，則相反。（房地產投資行業(yè)一般折現率取8%-15%，折現率肯定比一年定期的國債利率高，因為國債利率可定義為無風險報酬率。而折現率基本可看作是報酬率的反過程。）NPV：IRR：基于折現率基礎上，對未來各年的凈現金流量折現后的價值總和，減去初始投資額的價值差。對于一個投資項目而言，凈現值為正，表示項目方案可行；凈現值正值越高，說明項目越優(yōu)質。（作為多種方案比較時的一個選擇依據。）內部收益率，表示項目投資實際可望達到的收益率。也就是當凈現值等于0時的折現率。（一般20%作為項目安全度的臨界點，越高表示項目越優(yōu)質。）折現率：靜態(tài)敏感性分析建設投資營業(yè)收入2010010202086283107120306403860080.55612352165.5482081041013202596