新奧置業(yè)最終報告(1)-發(fā)展戰(zhàn)略

1、 最終方案制定方案與細化新戰(zhàn)略的研究集團對置業(yè)集團的定位發(fā)生調(diào)整后，遠卓及時調(diào)整了項目計劃 撰寫 報告研究與企業(yè)診斷調(diào)研項目 啟動會項目階段匯報(研討)項目中期報告項目總結(jié)報告1周 2周 2周項目階段匯報(研討)3周4周3周遠卓在上海重新組織大量研究人員進行了地產(chǎn)方面的研究，并經(jīng)過與策委會、置業(yè)集團等領(lǐng)導(dǎo)多方探討，提出了新的置業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，遠卓意識到新戰(zhàn)略是目標性的、方向性的，其實施是需要緊密關(guān)注集團戰(zhàn)略的演進而及時調(diào)整的經(jīng)過與集團和置業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的討論，遠卓認為在置業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期內(nèi)，仍然是以房產(chǎn)開發(fā)為主，該期間的主要任務(wù)是：盈利、培養(yǎng)轉(zhuǎn)型所需要的能力與人才。因此，遠卓在房產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上，按照盈利性

2、的原則設(shè)計了一系列的管理改善方案。1以短期房產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，以提高盈利性為目標，遠卓與置業(yè)員工共同討論制訂了一系列管理體系文件新奧置業(yè)總部組織架構(gòu)調(diào)整方案和部門經(jīng)理以上職位說明書新奧置業(yè)管控體系方案新奧置業(yè)中高層管理人員激勵方案新奧置業(yè)計劃預(yù)算體系成本控制體系建議新奧置業(yè)管理流程報告組織權(quán)限長期激勵項目預(yù)算流程成本控制針對置業(yè)過去成本控制混亂的現(xiàn)象，遠卓在合同內(nèi)容之外還展開了房地產(chǎn)全程成本控制的培訓(xùn)，提出了相關(guān)體系建設(shè)的建議本項目合同內(nèi)容合同外增值服務(wù)內(nèi)容2 最終方案制定方案與細化新戰(zhàn)略的研究 撰寫 報告研究與企業(yè)診斷調(diào)研至此，經(jīng)過12周的調(diào)研、分析、討論，遠卓管理顧問組已基本完成了預(yù)定工作

3、計劃安排，管理方案也在進行廣泛的征求意見與最后的修訂之中本次項目實施與成果形成的過程中得到了新奧各層面的大力配合。多次訪談與階段匯報中，集團和置業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)都貢獻了自己的豐富經(jīng)驗和智慧；尤其是置業(yè)新的領(lǐng)導(dǎo)層也在極其繁忙的工作中對本項目進行了高度關(guān)注與高度參與。可以說，項目的階段性收獲凝聚著雙方的智慧和辛勞，聯(lián)合項目小組在此表示誠摯的感謝！ 最終方案制定方案與細化新戰(zhàn)略的研究 撰寫 報告研究與企業(yè)診斷調(diào)研3報告提要項目背景新奧集團對置業(yè)新的定位使得置業(yè)戰(zhàn)略重點實際上將從房產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向大宗地產(chǎn)開發(fā),由于房產(chǎn)開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)兩者之間有著截然不同的經(jīng)營思路與核心能力要求, 這種轉(zhuǎn)型是超前的、重大的、且具有

4、多種可能性，遠卓尊重并理解集團戰(zhàn)略的構(gòu)想，并在集團戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)上展開置業(yè)的戰(zhàn)略分析工作遠卓意識到，置業(yè)戰(zhàn)略必須分為遠期與轉(zhuǎn)型期兩個階段： 遠期是目標性的、方向性的，其實施需要緊密關(guān)注集團戰(zhàn)略的演進而及時調(diào)整 而轉(zhuǎn)型期則應(yīng)更強調(diào)盈利性并考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力培育與人才積累4遠卓針對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進行較詳細的研究，提出了置業(yè)的遠期戰(zhàn)略路線、不同路線的盈利模式、置業(yè)需承擔的角色和所需建立的核心能力。并提示了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的風(fēng)險和應(yīng)對措施遠卓分析思路：中國的地產(chǎn)開發(fā)有兩種類型：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市地產(chǎn)，由于客戶對象不一樣，使得這兩類地產(chǎn)擁有各自不同的獨特核心資源，運作形態(tài)有較大差異，具有不同的發(fā)展路線，但是帶動

5、地價增值是兩者的共同的目標：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：客戶對象以企業(yè)為主，以產(chǎn)業(yè)為核心資源、通過營造產(chǎn)業(yè)氛圍、完善基礎(chǔ)設(shè)施、帶動產(chǎn)業(yè)投資，最后帶動土地增值城市地產(chǎn)：客戶對象以居民為主，以環(huán)境為核心資源，通過投入環(huán)境建設(shè)、規(guī)劃生活社區(qū)、凝聚居民人氣、最后形成商圈，帶動土地增值遠卓對兩種地產(chǎn)開發(fā)類型的發(fā)展規(guī)律與案例進行了分析，提出了新奧地產(chǎn)開發(fā)的思路，并就不同開發(fā)類型的盈利模式、置業(yè)需承擔的角色和所需建立的核心能力進行了詳細闡述遠卓就新奧未來發(fā)展路線的選擇提出了建議，并提示了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的風(fēng)險和應(yīng)對措施5遠期戰(zhàn)略報告提要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)順利發(fā)展的必要條件是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成功，我們必須考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三大關(guān)鍵成功要素(合

6、適的選址、準確的定位與良好的規(guī)劃以及高效的建設(shè)和管理）來幫助建設(shè)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)園區(qū)開發(fā)公司在園區(qū)開發(fā)中扮演非常重要的角色，在不同開發(fā)階段，開發(fā)公司有四種業(yè)務(wù)模式可選：土地經(jīng)紀、土地開發(fā)商、物業(yè)開發(fā)商和運營商；不同業(yè)務(wù)模式其投資、回報和對實現(xiàn)遠景目標的重要性不一，開發(fā)公司應(yīng)該根據(jù)自身定位選擇合適的業(yè)務(wù)模式或模式組合如果新奧從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最結(jié)合現(xiàn)實的是化工產(chǎn)業(yè)區(qū)與碼頭物流園區(qū)建設(shè)，但是新奧不能把自有企業(yè)當成園區(qū)建設(shè)的唯一主體，而應(yīng)該通過園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、吸引外來企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)圈，才能帶動化工城的規(guī)?；油恋厣颠h卓建議在未來成立以新奧置業(yè)為主體的開發(fā)公司（開發(fā)公司可以是與一個或多個投資者建立多

7、實體的合資企業(yè)，且最好讓政府以各種形式參與），來承擔產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)任務(wù)；開發(fā)公司將著重承擔土地開發(fā)商的職責(zé)，同時廣泛合作，擔負起物業(yè)開發(fā)商和運營商的角色在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，主要有四種盈利模式（以地養(yǎng)地、帳面盈利；土地入股、股權(quán)收益；廠房租金、物業(yè)租金、地價升值；產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式盈利）與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相適應(yīng)的核心能力是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、政府關(guān)系與園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力，這些核心能力需要從現(xiàn)在開始在現(xiàn)實的項目中迅速積累6遠期戰(zhàn)略報告提要城市地產(chǎn)開發(fā)思路小城市建設(shè)受當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境、城市化進程以及地理位置影響很大，對周邊產(chǎn)業(yè)的依賴性非常大由于城市地產(chǎn)沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃而僅進行居住環(huán)境的開發(fā)，因此業(yè)務(wù)模式會比較簡

8、單，開發(fā)商只是扮演土地開放商和物業(yè)開發(fā)商的角色城市地產(chǎn)的盈利模式也有四種：以地養(yǎng)地、帳面盈利；以地養(yǎng)地、房產(chǎn)開發(fā)收益；以地養(yǎng)地、房產(chǎn)開發(fā)收益、土地入股、股權(quán)收益、物業(yè)租金、地價升值全程盈利模式若要做城市地產(chǎn)開發(fā)商，則置業(yè)集團應(yīng)主要構(gòu)建如下核心能力：城市規(guī)劃能力開發(fā)與招商能力城市管理能力與綜合協(xié)調(diào)能力7遠期戰(zhàn)略報告提要無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是城市地產(chǎn)，兩種路線都能對未來集團能源產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到推動作用，對于置業(yè)未來而言，無論往哪個方向發(fā)展，從此將與集團主業(yè)的發(fā)展更加緊密地相關(guān)；但是在發(fā)展過程中新奧必須考慮許多變數(shù)：核心資源的不確定；產(chǎn)業(yè)號召力、土地和政府談判結(jié)果的不確定；研發(fā)成果的不確定；產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的

9、政策環(huán)境的不確定；融資能力和招商效果的不確定等如果集團產(chǎn)業(yè)投資計劃準備充分、實施順利，則應(yīng)優(yōu)先考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展道路但只有通過集團能源戰(zhàn)略的進一步成熟與演進，通過置業(yè)提前的項目嘗試以獲得的核心能力積累，才能最終確定置業(yè)的詳細戰(zhàn)略計劃該戰(zhàn)略的風(fēng)險主要來自四個方面：戰(zhàn)略、實施、財務(wù)、轉(zhuǎn)型，新奧必須采取合適的應(yīng)對措施來降低和化解風(fēng)險：通過前期的周密籌劃、尋求廣泛的合作體系以及對置業(yè)戰(zhàn)略的及時調(diào)整降低戰(zhàn)略風(fēng)險通過引進資深的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目管理人才，完善項目管理體系與計劃預(yù)算體系，有利于把控項目投資建設(shè)，降低實施風(fēng)險通過建立廣泛的投資合作關(guān)系，積極開拓更多的融資渠道，并開展詳細的財務(wù)分析和可信的投資回報預(yù)

10、測使財務(wù)風(fēng)險最小化通過業(yè)務(wù)方向的調(diào)整、組織的分階段融合、人員技能的提前積累有助于降低置業(yè)的轉(zhuǎn)型風(fēng)險8遠卓意識到戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的高難度、高不確定性。在轉(zhuǎn)型期置業(yè)要面臨兩方面的挑戰(zhàn)：繼續(xù)盈利和順利轉(zhuǎn)型。而這給置業(yè)的核心能力培育提出了雙重要求置業(yè)將從房產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向必須具備整合能力的地產(chǎn)開發(fā)商，由于兩者之間能力差距巨大，因此必須大力加強核心能力的建設(shè)：在轉(zhuǎn)型期，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、土地投資決策、土地招商、園區(qū)建設(shè)、園區(qū)管理、物業(yè)經(jīng)營等能力是置業(yè)積累的重點，置業(yè)的業(yè)務(wù)與管理都應(yīng)相應(yīng)地為轉(zhuǎn)型做好準備然而，遠期戰(zhàn)略必須跟隨集團戰(zhàn)略的演進及時調(diào)整，導(dǎo)致遠期戰(zhàn)略具有許多變數(shù)，置業(yè)在以轉(zhuǎn)型為目標的同時，要保證自己的生存

11、能力，遠卓認為此階段置業(yè)對盈利的追求應(yīng)更強烈，房產(chǎn)開發(fā)的管理反而比以前提出了更高的專業(yè)要求，尤其是項目的全程盈利控制。9遠卓針對上述思路，提出了置業(yè)的轉(zhuǎn)型期戰(zhàn)略舉措，明確了置業(yè)需承擔的角色和所需建立的核心能力，并提出了業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型、組織轉(zhuǎn)型與人力資源所需的轉(zhuǎn)型建議等業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型在近期，為配合核心能力積累的要求，置業(yè)應(yīng)積極參與集團項目的建設(shè)，以項目組的方式高度介入，并在成熟階段成立開發(fā)公司在過渡期房產(chǎn)開發(fā)的選擇上，置業(yè)應(yīng)更加注重每個項目的盈利性，產(chǎn)品形式應(yīng)多樣化，以積累多種物業(yè)建設(shè)經(jīng)驗區(qū)域選擇更注重機會性，燃氣跟進是機會選擇的一個現(xiàn)實路徑組織轉(zhuǎn)型與人力資源轉(zhuǎn)型組織轉(zhuǎn)型應(yīng)設(shè)定一個過渡期，過渡期長短根據(jù)集團

12、戰(zhàn)略的實施進展而定置業(yè)應(yīng)先專門成立項目組，配合集團的期工作，隨著集團投資的深入，置業(yè)主體逐漸往項目組進行轉(zhuǎn)移，最終成為開發(fā)公司目前的組織結(jié)構(gòu)仍可以采取符合房產(chǎn)開發(fā)的組織結(jié)構(gòu)現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)不足以滿足未來發(fā)展的需要，但可以通過培訓(xùn)、項目試探積累、招募等方式獲得戰(zhàn)略所需的人才；現(xiàn)有人才主要需加強投資與投資管理、融資管理、財務(wù)評估、大型園區(qū)規(guī)劃、管理和地產(chǎn)招商等方面的能力組織轉(zhuǎn)型期間，人力資源部要做好相應(yīng)的轉(zhuǎn)型輔助工作10總體報告結(jié)構(gòu)集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路置業(yè)遠期戰(zhàn)略該戰(zhàn)略的風(fēng)險與防范轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型11集團對置業(yè)戰(zhàn)略的構(gòu)想是

13、置業(yè)制訂戰(zhàn)略的重要前提，遠卓尊重并理解集團戰(zhàn)略的構(gòu)想，并在集團戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)上展開置業(yè)的戰(zhàn)略分析工作。目前做好現(xiàn)有開發(fā)項目，積極尋求與地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的核心資源，探索獨特的商業(yè)模式，真正形成具有持續(xù)贏利能力的新奧不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮已有優(yōu)勢，開發(fā)高品位、高質(zhì)量、高贏利項目，打造新奧置業(yè)品牌完成戰(zhàn)略探索，掌握新的核心資源，具體操作12個區(qū)域性建設(shè)項目加強核心資源的積累，形成獨有的核心能力，確立領(lǐng)先的商業(yè)模式完成上市工作，提高在業(yè)界的影響力積累與探索階段轉(zhuǎn)型階段發(fā)展階段12集團對置業(yè)戰(zhàn)略的構(gòu)想是置業(yè)制訂戰(zhàn)略的重要前提，遠卓尊重并理解集團戰(zhàn)略的構(gòu)想，并在集團戰(zhàn)略規(guī)劃的基礎(chǔ)上展開置業(yè)的戰(zhàn)略分析工作燃氣公共事

14、業(yè)能源產(chǎn)業(yè)能源裝備城市開發(fā)管理商目前在新的集團戰(zhàn)略布局中，置業(yè)將作為一個支持性板塊，為集團其他主業(yè)提供支撐，并同時借用主業(yè)發(fā)展所帶來的核心資源成為具有獨特競爭優(yōu)勢的城市開發(fā)管理商“掌握核心資源的城市開發(fā)管理商”業(yè)務(wù)定位：城市開發(fā)管理商，以城市規(guī)劃、土地開發(fā)為主，充分借用外部資源，為集團主業(yè)提供各種配套服務(wù)。并以此為契機，掌握核心資源，發(fā)展成為具有獨特競爭優(yōu)勢的城市開發(fā)管理商，其含義更多是大宗的地產(chǎn)開發(fā)商核心能力：綜合產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃能力、配套能力、地產(chǎn)經(jīng)營能力13從未來集團定位的要求來看，未來置業(yè)的戰(zhàn)略重點實際上將從房產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向大宗的地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)有的置業(yè)未來的集團要求主要從事房產(chǎn)開發(fā)，重點是住宅開發(fā)、

15、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理配合集團大戰(zhàn)略，主要從事地產(chǎn)開發(fā)，進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、小城市規(guī)劃建設(shè)管理業(yè)務(wù)范圍核心能力現(xiàn)實的 業(yè)務(wù)基礎(chǔ)本地和異地房產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營：和平麗景、新華廣場、文苑小區(qū)；北京知本時代、蚌埠新怡綠洲；貴賓樓、高爾夫、物業(yè)公司未來的地產(chǎn)開發(fā)項目：新奧煤化工城建設(shè)湛江碼頭建設(shè)蚌埠小城鎮(zhèn)建設(shè)依托新奧在廊坊地區(qū)的集團影響力對廊坊本地市場的了解房產(chǎn)的策劃、營銷掌握核心資源，發(fā)展成為具有獨特競爭優(yōu)勢的城市開發(fā)管理商，其含義更多是大宗的地產(chǎn)開發(fā)商現(xiàn)實的 能力基礎(chǔ)已經(jīng)逐步積累了一些房產(chǎn)開發(fā)人才，在物業(yè)管理上有了一定的區(qū)域競爭優(yōu)勢人才缺乏沒有現(xiàn)實項目經(jīng)驗的積累14地產(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)有著截然不同的經(jīng)營思路與核

16、心能力要求, 使得這種轉(zhuǎn)型是超前的、重大的、且具有多種可能性房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)主體商業(yè)模式所需核心能力企業(yè)舉例一般以政府或政府下屬的開發(fā)公司為主體各種所有制和類型的房產(chǎn)開發(fā)商均有，規(guī)模大小不一政府劃撥土地，開發(fā)商開發(fā)成為熟地后自主開發(fā)各種類型的房地產(chǎn)或出讓土地，獲取房產(chǎn)增值收益或土地出讓收益包括與城市發(fā)展有關(guān)的配套開發(fā)、與產(chǎn)業(yè)有關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和與體育、旅游密切整合的泛地產(chǎn)的概念強有力的政府資源（本身是政府下屬的公司或者與政府有很強的關(guān)聯(lián)）通過為政府提供服務(wù)（舊城改造、環(huán)境整治、基礎(chǔ)交通設(shè)施的建設(shè)、產(chǎn)業(yè)投資等）獲得協(xié)議出讓的土地上海陸家嘴、金橋、張江、外高橋上海城開針對不同類型的客戶群開發(fā)各

17、種類型的住宅或商業(yè)房產(chǎn)通過出售或出租房產(chǎn)獲取短期或長期的利潤獲得土地的能力房地產(chǎn)的策劃、營銷能力品牌影響力萬科、萬通珠江、順馳15遠卓意識到，由于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的超前性、重大性、不確定性，置業(yè)戰(zhàn)略必須分為遠期與轉(zhuǎn)型期兩個階段遠期是目標性的、方向性的，其實施需要緊密關(guān)注集團戰(zhàn)略的演進而及時調(diào)整轉(zhuǎn)型期則應(yīng)更強調(diào)盈利性并考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型所需要的核心能力培育與人才積累16總體報告結(jié)構(gòu)集團對置業(yè)的戰(zhàn)略定位新奧置業(yè)戰(zhàn)略行業(yè)狀況以及兩種戰(zhàn)略思路置業(yè)遠期戰(zhàn)略該戰(zhàn)略的風(fēng)險與防范轉(zhuǎn)型期置業(yè)的戰(zhàn)略應(yīng)對舉措 業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型 組織的轉(zhuǎn)型 人才的轉(zhuǎn)型17中國的地產(chǎn)開發(fā)主要有兩大類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的綜合開發(fā)，通過產(chǎn)業(yè)凝聚人氣

18、，建設(shè)工業(yè)園區(qū)，帶動土地升值以城市建設(shè)為目標進行規(guī)劃建設(shè)，目標在于提供一個以滿足人居住為主的綜合居住、商業(yè)、娛樂區(qū)域城市地產(chǎn)開發(fā)商旅游區(qū)自然保護區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)（自然、文化遺產(chǎn)）旅游度假區(qū)（山、海、湖）主題公園大型文化住宅社區(qū)城市開放空間城市廣場Shopping Mall地質(zhì)資源開發(fā)區(qū)溫泉、礦泉基地、地?zé)釁^(qū)地質(zhì)公園（溶洞、喀斯特地貌、丹霞地貌、化石群、天坑群等）產(chǎn)業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)科技園區(qū)物流園區(qū)大型物流樞紐大型物流基地農(nóng)業(yè)園區(qū) 農(nóng)業(yè)種植區(qū)商務(wù)園區(qū)中央商務(wù)區(qū)(CBD)主題街區(qū)（商業(yè)街、文化街、金融街）18由于客戶對象不一樣，使得這兩類地產(chǎn)擁有各自不同的獨特核心資源，運作形態(tài)有較大差異，具有不同的發(fā)展路

19、線核心資源產(chǎn)業(yè)資源政府資源環(huán)境資源社會資源產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展路線營造產(chǎn)業(yè)氛圍完善基礎(chǔ)設(shè)施帶動產(chǎn)業(yè)投資帶動地價升值投入環(huán)境建設(shè)規(guī)劃生活社區(qū)凝聚居民人氣客戶對象企業(yè)相應(yīng)的配套產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施或者生活設(shè)施建設(shè)開發(fā)商等居民相應(yīng)的配套商業(yè)、旅游、文娛開發(fā)商等19下面遠卓將就兩種類型發(fā)展路線的設(shè)想展開闡述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力20遠卓將以上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)為案例闡述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵成功因素上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)簡介上海化工區(qū)規(guī)劃成為上海四大產(chǎn)業(yè)基地之一，將成為我

20、國重要的石油化工生產(chǎn)基地。規(guī)劃面積29.4平方公里，計劃總投資達2500億元。一期開發(fā)10平方公里，至2010年總投資達1500億元，現(xiàn)在已有80億美元的項目落戶二期開發(fā)13.4平方公里；重點發(fā)展石油化工及深化工、精細化工、合成新材料等產(chǎn)業(yè)，遠期規(guī)劃將與上海石化形成近60平方公里的化工產(chǎn)業(yè)帶上海化學(xué)工業(yè)區(qū)（SCIP）發(fā)展歷程和簡介產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)發(fā)展歷程1992年：制訂規(guī)劃1996年1998年：圍海造地 1999年1月：被正式列為市級工業(yè)區(qū), 納入上海城市總體規(guī)劃2000年起至今：基礎(chǔ)建設(shè)項目開始啟動主體化工項目逐步落戶公用配套項目實質(zhì)性啟動2002年一季度:上海化工區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃獲得國

21、家計委和國家環(huán)?？偩值呐鷾?。上海化工區(qū)被正式納入國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略布局21產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能順利發(fā)展的必然條件是產(chǎn)業(yè)園區(qū)必須成功，遠卓認為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的三大關(guān)鍵成功要素是：選址、定位與規(guī)劃、建設(shè)開發(fā)與管理園區(qū)所處區(qū)域位置的綜合環(huán)境和園區(qū)選址園區(qū)定位與規(guī)劃園區(qū)建設(shè)、開發(fā)與管理園區(qū)所處地理位置的影響力：園區(qū)所在地的經(jīng)濟、政治影響力園區(qū)所在地和周邊的經(jīng)濟圈的協(xié)調(diào)園區(qū)所在地的該產(chǎn)業(yè)影響力政策與產(chǎn)業(yè)環(huán)境：該產(chǎn)業(yè)在當?shù)氐闹匾哉呷绾我龑?dǎo)該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展選址主要原料基地距離與交通便利性主要市場、核心客戶、物流中心距離與交通便利性園區(qū)所在地方的土地成本和周邊配套能力園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)定位與園區(qū)發(fā)展規(guī)劃：園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位園區(qū)產(chǎn)業(yè)的協(xié)同性

22、園區(qū)綜合配套設(shè)施適應(yīng)園區(qū)規(guī)劃要求的軟硬件基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)充足的人力資本有力的金融資本的支持和其他融資服務(wù)良好的開發(fā)實施組織架構(gòu)開發(fā)公司在土地和園區(qū)開發(fā)中扮演合適的角色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)22園區(qū)所處地理位置的綜合環(huán)境和園區(qū)選址對其成功的作用是不言而喻的地處上海的地理優(yōu)勢：地域影響力上海作為中國第一大城市、長三角的龍頭，亞洲和國內(nèi)航運樞紐之一，本身的政治和經(jīng)濟影響力勿庸置疑（人均GDP超過4000美元，處于中國最活躍的經(jīng)濟圈；長三角是中國最大的化工產(chǎn)品集散和消費市場之一）園區(qū)地址和周邊經(jīng)濟圈的協(xié)調(diào)：地處杭州灣，杭州灣跨海大橋的建設(shè)，加大了園區(qū)對中國最有經(jīng)濟活力的浙江省的輻射力度通過化工城的建設(shè)，未來和上海石化

23、連為一體，成為超過60平方公里的世界級別的化工區(qū)政策與產(chǎn)業(yè)環(huán)境：上海市政府對石化產(chǎn)業(yè)高度重視：上海市政府全力打造四大產(chǎn)業(yè)基地，上?；^(qū)是其中之一政府對化工區(qū)的建設(shè)給予高度重視，在各方面政策上給予了最大可能的優(yōu)惠，并在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上給予強力支持良好的技術(shù)和人才環(huán)境：上海石化、高橋石化等本地石化巨頭具有良好的石化基礎(chǔ)良好的高等和專業(yè)技術(shù)教育環(huán)境為化工區(qū)所需的人才提供了良好的培養(yǎng)環(huán)境、上海本身的吸引力也吸引了國內(nèi)外高級專業(yè)人才的加盟23明確的定位是與其他園區(qū)區(qū)別化的關(guān)鍵所在1 、在行業(yè)中的定位（全球、全國）2 、產(chǎn)業(yè)板塊定位3 、在投資者心目中的定位成為亞洲最大、最集中、水平最高，可以與美國休斯

24、頓、新加坡裕廊、比利時安特衛(wèi)普等世界先進化工區(qū)媲美的世界一流的功能完備、生態(tài)和諧的綠色化工區(qū)上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)定位定位要點第一階段重點構(gòu)建乙烯、異氰酸酯及聚碳酸酯三大產(chǎn)品系列；成為世界上最大的異氰酸酯、聚四氫呋喃生產(chǎn)基地及我國最大的PVC、PC生產(chǎn)基地第二階段重點發(fā)展合成新材料、精細化工等石油深加工產(chǎn)品以卓越的商業(yè)及政府的各項服務(wù)，成為世界跨國大公司和國內(nèi)石化大項目在華投資的首選地點24此定位必須與國家和園區(qū)所在地區(qū)的長期發(fā)展戰(zhàn)略吻合世界級化工園區(qū)國際國內(nèi)化工業(yè)投資首選地點推動政府服務(wù)達到卓越水平，從而吸引國際國內(nèi)投資在長江三角洲地區(qū)創(chuàng)造發(fā)展動力和協(xié)同效益鞏固上海在中國經(jīng)濟發(fā)展中的領(lǐng)先地位內(nèi)涵目標

25、與國家長期發(fā)展戰(zhàn)略吻合：2002年初，上?；^(qū)被正式納入國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略布局與上海市的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略吻合：上海化工區(qū)應(yīng)該把握全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢所帶來的機遇，充分利用上海在制造和服務(wù)業(yè)中的傳統(tǒng)競爭優(yōu)勢，服務(wù)于國家發(fā)展戰(zhàn)略，承載跨國化工企業(yè)的投資性轉(zhuǎn)移上海化工區(qū)應(yīng)服務(wù)于“長三角”經(jīng)濟圈，承載杭州灣沿岸化工企業(yè)的投資性連接上海化工區(qū)應(yīng)該作為市政府規(guī)劃建設(shè)的四大產(chǎn)業(yè)區(qū)之一，承載中心城區(qū)化工企業(yè)的投資性改造和大型煉化企業(yè)的投資性擴產(chǎn)、最終成為上海經(jīng)濟發(fā)展的新增長點和上海石化產(chǎn)業(yè)升級的支撐點的功能25利用園區(qū)本身獨特的資產(chǎn)和優(yōu)勢，吸引實力強大的核心企業(yè)加盟，產(chǎn)生集群協(xié)同效應(yīng)，集聚商氛，是打造園區(qū)定位，推

26、動園區(qū)發(fā)展的內(nèi)在增長引擎確定并吸引推動園區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)可以實現(xiàn)高增長利用園區(qū)獨特的資產(chǎn)和優(yōu)勢抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢吸引并抓住關(guān)鍵駐商產(chǎn)生集群協(xié)同效應(yīng)上?；^(qū)定位定位關(guān)鍵成功因素第一階段重點構(gòu)建乙烯、異氰酸酯及聚碳酸酯三大產(chǎn)品系列；第二階段重點發(fā)展合成新材料、精細化工等石油深加工產(chǎn)品利用地處杭州灣、背靠上海和長三角中國最發(fā)達的經(jīng)濟區(qū)域優(yōu)勢國際石化巨頭看好亞洲和中國的石化產(chǎn)品市場，紛紛將生產(chǎn)基地向亞洲轉(zhuǎn)移吸引了國際石化巨頭BP、BASF、Bayer、Huntsman和國內(nèi)石化巨頭中石化等為90萬噸乙烯工程配套的上海燒堿和聚氯乙烯項目為90萬噸乙烯工程配套的高化苯酚丙酮項目.26產(chǎn)業(yè)園區(qū)的的成功，在內(nèi)

27、在的產(chǎn)業(yè)增長引擎基礎(chǔ)上，還取決于五大前提條件的到位將推動經(jīng)濟園區(qū)的重點產(chǎn)業(yè)高增長利用園區(qū)獨特的資產(chǎn)和優(yōu)勢抓住全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢關(guān)鍵駐商集群協(xié)同效應(yīng)成功的產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)在的增長引擎硬件基礎(chǔ)設(shè)施土地電信和供給設(shè)施各行業(yè)所需的運輸，如空港、海港其它基礎(chǔ)設(shè)施人力資本能支持重點產(chǎn)業(yè)的技能基礎(chǔ)，如管理技術(shù)研發(fā)成本水平金融資本為重點產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供金融資本外資風(fēng)險投資政府投資私營投資軟件基礎(chǔ)設(shè)施穩(wěn)定、透明的政策鼓勵私營和跨國企業(yè)的投資稅收關(guān)稅土地價格知識產(chǎn)權(quán)實施組織架構(gòu)明確的組織架構(gòu)負責(zé)規(guī)劃和實施明確授權(quán)獨立性跨部門作用合作伙伴27上海市政府為化工區(qū)的硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入巨大，強有力的政府支持和市政配套建設(shè)為化工區(qū)

28、的建設(shè)創(chuàng)造了良好的投資和開發(fā)環(huán)境化工區(qū)內(nèi)前10平方公里市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全化工區(qū)外市政配套工程齊全硬件基礎(chǔ)設(shè)施28除了市政配套之外，世界著名的化工公用工程公司組成的公用工程投資主體以及化工區(qū)本身投巨資建立的配套設(shè)施為完善化工區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境、不斷吸引投資奠定了良好的基礎(chǔ)條件污水處理廠第一期處理能力為7000噸日(以生活污水為主)第二期處理能力為10萬噸日(以工業(yè)污水為主)水廠工業(yè)水20萬噸日(一期)生活水7000噸日化工和液體碼頭以及儲罐區(qū) 2個5,000噸泊位 4個25,000噸泊位 46.6萬立米儲罐區(qū)上海化工區(qū)建立的配套設(shè)施和裝置能力熱電聯(lián)供電： 60萬千瓦蒸汽：660噸/小時工業(yè)氣體廠一氧

29、化碳： 9,136M3/hr 氫氣： 27,000M3/hr氧氣： 11,000M3/hr 氮氣： 16,500M3/hr工藝空氣：24,000M3/hr 儀表空氣：20,000M3/hr焚燒爐 70000噸/年 上海化工區(qū)公用工程項目投資業(yè)主硬件基礎(chǔ)設(shè)施29 上海綠地集團參與到化工區(qū)的生活區(qū)配套建設(shè)： 為加強為上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)配套服務(wù)，加快金山區(qū)城市化建設(shè)步伐，在上海化工區(qū)和金山區(qū)政府的支持下，綠地集團與金山區(qū)漕涇鎮(zhèn)政府攜手合作建設(shè)為化工區(qū)配套的漕涇新城項目規(guī)劃：項目規(guī)劃用地3平方公里，建筑面積270萬平方米，前期土地開發(fā)總投資約11.25億元項目建設(shè)內(nèi)容：包括住宅、商務(wù)辦公、商業(yè)、公共設(shè)施、

30、學(xué)校、醫(yī)院、娛樂等設(shè)施項目建設(shè)目標：建成具有一定規(guī)模、布局合理，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施配套完備，百姓安居樂業(yè)，具有與上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)生活配套相匹配的現(xiàn)代化城市特色風(fēng)貌的濱海新鎮(zhèn)。投資主體：綠地集團與漕涇鎮(zhèn)政府共同組建“上海綠地漕涇發(fā)展”進行投資。項目開發(fā)步驟：第一步，先期進行動遷，上市政配套建設(shè)；第二步，按市場運行規(guī)則，在土地按政府規(guī)定的招投標后進行房地產(chǎn)開發(fā)隨著化工園區(qū)建設(shè)的深入，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步參與到化工區(qū)的配套建設(shè)中2002年漕涇鎮(zhèn)合計竣工商品住宅房34511平方米，銷售商品住宅房30211平方米 ,總銷售金額約1億元人民幣硬件基礎(chǔ)設(shè)施30上海通過本身優(yōu)勢，并創(chuàng)造各種條件，吸引和培養(yǎng)化工區(qū)所需

31、的各類人才創(chuàng)造好的條件、吸引人才創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境提供便利的公交設(shè)施(化工區(qū)和市區(qū)之間的公交車)興建充足的支持設(shè)施(如：學(xué)校、購物中心、餐廳和銀行等)提供戶口優(yōu)惠政策吸引外來人才提供一站式服務(wù)(如：戶口登記、三金登記)人力資本利用各種形式、培養(yǎng)人才建立制造業(yè)技工培訓(xùn)中心（例如入駐上海化工區(qū)的中外大公司德國巴斯夫、美國亨斯邁以及華誼集團、上海氯堿化工和高橋石化等聯(lián)手，培育既通曉工藝理論又能上現(xiàn)代化生產(chǎn)第一線熟練操作的技術(shù)工人，近百名學(xué)生已于2004年初開課）與周邊高校相關(guān)院系和研究機構(gòu)密切合作，培養(yǎng)人才（通過建立實習(xí)課目，提供實習(xí)機會等建立與大專院校學(xué)生的聯(lián)系，豐富未來人才來源）31管理服

32、務(wù)的一體化、有吸引力的財務(wù)優(yōu)惠政策和穩(wěn)定的法律環(huán)境為上?；^(qū)的建設(shè)提供了良好的軟件基礎(chǔ)設(shè)施為企業(yè)提供方便的政府手續(xù)企業(yè)稅減免政策保證資本和利潤可以出境對區(qū)內(nèi)企業(yè)提供低息貸款等減少手續(xù)，如減少年審的機構(gòu)和次數(shù)一站式的政府服務(wù)快速的處理，如，保證企業(yè)注冊時間有吸引力的財務(wù)優(yōu)惠政策與國際標準接軌的法律體系獨立的、公正的法律實施對知識產(chǎn)權(quán)保護的承諾穩(wěn)定的法律環(huán)境軟件基礎(chǔ)設(shè)施32分工明確，組織精干嚴密的管理架構(gòu)是化工區(qū)成功建設(shè)的實施組織保證上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)實行工業(yè)區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組、化工區(qū)管理委員會、發(fā)展公司三個層次的開發(fā)體制上海化學(xué)工業(yè)區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)管理委員會上海化學(xué)工業(yè)區(qū)發(fā)展公司領(lǐng)導(dǎo)小組主

33、要決定重大事項、明確大政方針，下設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，辦公室日常事務(wù)由管委會負責(zé)管理委員會是上海市政府派出機構(gòu)，負責(zé)區(qū)內(nèi)有關(guān)行政事務(wù)的歸口管理工作 ，主要負責(zé)制訂和修改化工區(qū)發(fā)展規(guī)劃、計劃與產(chǎn)業(yè)政策；投資項目、土地使用的審批和建設(shè)工程管理；協(xié)調(diào)海關(guān)、檢驗檢疫、人行、外事等行政管理部門對區(qū)內(nèi)企業(yè)的日常行政管理等上?；瘜W(xué)工業(yè)區(qū)發(fā)展為上海化學(xué)工業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)的責(zé)任主體。它是由中央企業(yè)和地方企業(yè)共同組建的多元投資的企業(yè)，公司資本總額23.7億元人民幣具體承擔化工區(qū)的開發(fā)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的管理，承擔招商引資和落戶于區(qū)內(nèi)項目報批的事務(wù)性工作以及為區(qū)內(nèi)企業(yè)、機構(gòu)提供服務(wù)實施組織架構(gòu)33實力雄厚的中外廠商的巨額投資和

34、銀行的大額融資支持使得上海化工區(qū)的建設(shè)如虎添翼上海賽科石油化工有限責(zé)任公司項目總投資27.3億美元，其中債務(wù)融資18.03億美元18億美元貸款協(xié)議于2002年1月11日在北京簽字，中國銀行、中國工商銀行、交通銀行、上海銀行、廣東發(fā)展銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、上海浦東發(fā)展銀行和匯豐銀行、日本興業(yè)銀行等10家中外銀行共同參與了此次債務(wù)融資長期貸款工業(yè)區(qū)管委會積極協(xié)助區(qū)內(nèi)企業(yè)制定多種形式的融資方案中國石油化工、上海石化和英國石油合資建設(shè)總投資27.3億美元中外雙方出資比例為50%:50% 德國拜耳公司獨資建設(shè)的一體化化工項目總投資31億美元上海高橋石化、上海華誼、氯堿化工與巴斯夫、亨斯邁合資建設(shè)的上海聯(lián)合

35、異氰酸酯項目總投資11.2億美元中外雙方出資比例為30%：70%廠商巨額投資銀行大額融資支持金融資本34導(dǎo)入世界級大型化工園區(qū)建設(shè)“五個一體”的先進理念，以達到產(chǎn)品項目、公用工程、物流運輸、環(huán)境保護和管理服務(wù)的高度整合，使上?；^(qū)建設(shè)起點遠高于國內(nèi)同類園區(qū)，正向世界級化工區(qū)目標邁進上游、中游、下游產(chǎn)品項目一體化電力、蒸汽、用水等公用輔助一體化港口、倉儲、交通、運輸、物管等物流傳輸一體化生態(tài)、綠化等環(huán)境保護的一體化協(xié)調(diào)、安全、高效的管理服務(wù)一體化35執(zhí)行好這樣一個龐大的工程在很大程度上取決于一個強有力的園區(qū)開發(fā)公司，開發(fā)公司能否承擔好相應(yīng)的職責(zé)，對園區(qū)的建設(shè)起著非常關(guān)鍵的作用土地開發(fā)和硬件基礎(chǔ)

36、設(shè)施建設(shè)在區(qū)內(nèi)吸引關(guān)鍵駐商并提供輔助設(shè)施一站式政府手續(xù)服務(wù)各類的服務(wù)建立并維持人才庫法規(guī)方面的游說和財務(wù)優(yōu)惠開發(fā)公司的職責(zé)詳細說明舉例土地的準備決定土地開發(fā)模式做到七通一平/道路建設(shè)行業(yè)和住宅硬件設(shè)施的建設(shè)與潛在的關(guān)鍵駐商進行溝通，了解他們的需求和顧慮，積極吸引他們?nèi)腭v園區(qū)以各種方式獲得園區(qū)內(nèi)的輔助設(shè)施(招商、政府游說)使所有的政府相關(guān)部門到現(xiàn)場辦公，向園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供一站式政府手續(xù)服務(wù)公司注冊稅務(wù)登記提供一站式增值服務(wù)投資咨詢、進出口代理、清關(guān)、物流和貨運服務(wù)、物業(yè)管理吸引有關(guān)研究機構(gòu)、實驗室、大學(xué)的系/院校入駐園區(qū)建立區(qū)內(nèi)的勞動力培訓(xùn)中心了解關(guān)鍵駐商對法規(guī)方面的要求，向政府游說，解決問題或

37、取得改善為關(guān)鍵駐商爭取財務(wù)優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)36開發(fā)公司在園區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中將扮演主要角色，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的不同階段，開發(fā)公司有四種業(yè)務(wù)模式可選業(yè)務(wù)模式1.土地經(jīng)紀2.土地開發(fā)商3.物業(yè)開發(fā)商4.運營商土地開發(fā)獲得土地融資規(guī)劃營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷運營管理營銷經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)獲得土地向土地開發(fā)商提供土地使用權(quán)為土地經(jīng)紀人提供融資園區(qū)總體開發(fā)規(guī)劃尋找關(guān)鍵駐商/物業(yè)開發(fā)商并進行談判規(guī)劃并管理設(shè)施的建設(shè)工作安排建設(shè)資金尋找關(guān)鍵駐商并進行談判繼續(xù)開展促銷活動，尋找關(guān)鍵駐商并進行談判設(shè)施的日常管理工作與當?shù)卣M行協(xié)調(diào)，進行基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)37不同的業(yè)務(wù)模式，其投資、回報和對實現(xiàn)遠

38、景目標的重要性不一，開發(fā)公司應(yīng)該根據(jù)其定位選擇合適的業(yè)務(wù)模式或模式組合低業(yè)務(wù)模式投資回報對實現(xiàn)遠景目標的重要性1.土地經(jīng)紀2.土地開發(fā)商3.物業(yè)開發(fā)商4.運營商向當?shù)刈糁Ц栋徇w費從而獲得土地由于當?shù)貥I(yè)主數(shù)量有限，預(yù)計拆遷費也會相應(yīng)較低由于幾乎不存在經(jīng)濟附加值， 財務(wù)回報十分有限對土地權(quán)的初步控制決定了地價和土地使用情況投資基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、銷售、營銷的運營成本主要受地價影響，出于招商的考慮地價不宜太高對于園區(qū)的發(fā)展方向有著至關(guān)重要的影響有助于體現(xiàn)開發(fā)者投入和提供價值定位的承諾，增加商家的信心設(shè)施投資取決于開發(fā)速度，可能需要大量投資來自廠房和設(shè)施的銷售和租賃收入通常高于土地交易利潤通過設(shè)施提供，為

39、商家提供更多的靈活性和吸引力有限的資本支出較大的運營資金需求來自租金、管理費和其它服務(wù)的回報短期金額有限，但有長期回報持續(xù)為租戶提供支持和服務(wù)高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)38新奧的發(fā)展思路、盈利模式與置業(yè)需承擔的角色產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路置業(yè)需承擔的角色盈利模式置業(yè)所需的核心能力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)39如果新奧從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，最結(jié)合現(xiàn)實的是化工產(chǎn)業(yè)區(qū)與碼頭物流園區(qū)建設(shè)，我們以化工產(chǎn)業(yè)園為例分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路化工產(chǎn)業(yè)區(qū)碼頭物流產(chǎn)業(yè)區(qū)主要產(chǎn)業(yè)積聚要點地產(chǎn)開發(fā)的目的區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢環(huán)保治理優(yōu)勢土地資源優(yōu)勢淡水資源優(yōu)勢 交通區(qū)位

40、優(yōu)勢行業(yè)集聚優(yōu)勢政策服務(wù)優(yōu)勢 區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢交通區(qū)位優(yōu)勢政策服務(wù)優(yōu)勢 建設(shè)相關(guān)設(shè)施，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)，帶動主業(yè)的發(fā)展帶動土地增值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)40如果獲得較大土地，則新奧不能把自有企業(yè)當成園區(qū)建設(shè)的唯一主體，而應(yīng)該通過園區(qū)規(guī)劃建設(shè)、吸引外來企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)圈，帶動化工城的規(guī)?；油恋厣?6平方公里新奧配套設(shè)施36平方公里*配套設(shè)施新奧新奧*形成產(chǎn)業(yè)圈，土地才能增值，地產(chǎn)開發(fā)才具有可行性依靠自身企業(yè)建設(shè)難以積聚人氣，難以使土地增值，并使企業(yè)背上社會包袱，需要長時間的建設(shè)積累才可能盈利產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)41新奧必須組建未來的開發(fā)公司來承擔產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)任務(wù)，遠卓建議與一個或多個投資者建立多實體的合資企業(yè)，而且，

41、最好讓政府以各種形式參與進來*潛在的投資者包括投資銀行、物業(yè)與房產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)投資者和商家優(yōu)點開發(fā)公司的潛在結(jié)構(gòu)安排缺點新奧全資擁有與單一或多個投資者建立單一實體的合資企業(yè)*與多個投資者建立多實體的合資企業(yè)全權(quán)控制項目投資額高對人才和專業(yè)知識要求較高仍對項目享有較大控制權(quán)減少新奧的風(fēng)險/投資需求從合作伙伴方獲得專業(yè)知識投資人可能對投資決策施加影響，為了短期財務(wù)回報，犧牲新奧的長期利益同上，此外各投資方的出資額相對較小與更多投資者合作通過并行流程，加快開發(fā)速度同上，此外控制權(quán)最小難以協(xié)調(diào)園區(qū)和潛在內(nèi)部競爭的矛盾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)42遠卓初步建議在未來成立以新奧置業(yè)為主體的開發(fā)公司，它應(yīng)著重扮演如下角色業(yè)務(wù)

42、模式1.土地經(jīng)紀2.土地開發(fā)商3.物業(yè)開發(fā)商4.運營商與政府合作，更多以政府為主為確保開發(fā)方向，開發(fā)公司必須是控制實體在大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面更多的尋求政府支持 取決于投資意向,更多采用和外部合作的方式通過建立合資企業(yè)獲得所需專業(yè)知識通過合資分散投資風(fēng)險可將物業(yè)開發(fā)用作激勵杠桿，鼓勵開發(fā)商參與基礎(chǔ)建設(shè)投資與政府廣泛合作，開發(fā)工作可以承擔相應(yīng)的管理職能土地開發(fā)獲得土地融資規(guī)劃營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷運營管理營銷經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)政府為主置業(yè)為輔置業(yè)為主政府為輔置業(yè)為主廣泛合作置業(yè)為主43基于目前的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，遠卓設(shè)想的化工城建設(shè)步伐以及置業(yè)集團應(yīng)擔任的角色36平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃產(chǎn)

43、業(yè)園區(qū)詳細的分片開發(fā)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商化工城的建設(shè)步伐新奧置業(yè)的角色產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體定位尋求合作伙伴（大型企業(yè)）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施投入產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)園區(qū)的合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理生活區(qū)域的規(guī)劃招商生活區(qū)域的合作建設(shè)生活區(qū)域的協(xié)調(diào)管理大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)(綜合城市)綜合園區(qū)建設(shè)大型基礎(chǔ)設(shè)施投入大型綜合園區(qū)（小城市）綜合管理運營地塊招商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商運營商土地經(jīng)紀（必須以政府為主體）新奧置業(yè)的主要任務(wù)44新奧必須設(shè)計多贏的商業(yè)模式，撬動多方資源共同開發(fā)，才能最終實現(xiàn)新奧園區(qū)地產(chǎn)價值升值和最大化36平方公里產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建

44、設(shè)、招商化工城的建設(shè)步伐新奧置業(yè)的盈利模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)與生活園區(qū)綜合城市以地養(yǎng)地、帳面盈利以地養(yǎng)地、帳面盈利土地入股、股權(quán)收益新奧置業(yè)的角色以地養(yǎng)地、帳面盈利土地入股、股權(quán)收益廠房租金、物業(yè)租金、地價升值其他盈利方式以地養(yǎng)地、帳面盈利土地入股、股權(quán)收益廠房租金、物業(yè)租金、地價升值產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商運營商土地經(jīng)紀（必須以政府為主體）45新奧完成投資環(huán)境的初步建設(shè)，在此基礎(chǔ)上出讓部分土地，利用土地出讓所得分步進行基礎(chǔ)建設(shè)和土地改良工程，通過土地總體價值提升獲取賬面盈利投資基礎(chǔ)設(shè)施完善投資環(huán)境規(guī)劃方案宣傳推廣爭取政策進行部分基礎(chǔ)建設(shè)出讓部分規(guī)劃土地新奧園區(qū)土地總體價值增加(帳面盈利）盈利模式一

45、：以地養(yǎng)地、帳面盈利現(xiàn)金流入土地改良投資基礎(chǔ)建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)46 根據(jù)新奧園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃進行招商引資，就某些開發(fā)項目與投資商組成項目公司，將項目用地折價入股，由投資商投入資金進行項目建設(shè)，項目建成運營后，公司將從兩方面盈利：項目運營獲取的股權(quán)收益項目運營改善投資環(huán)境，將進一步提升新奧園區(qū)土地總體價值 組建項目公司新奧園區(qū)土地總體價值增加項目股權(quán)收益采取土地折價入股形式進行項目招商項目建設(shè)和運營盈利模式二：土地入股、股權(quán)收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)47在資金實力有限的情況下，采取參與式為主，與其他大型企業(yè)合作，借貸資金，建設(shè)大型投資項目，以長期可靠的租金獲取盈利同時可通過開發(fā)周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤與企業(yè)合

46、作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款廠房修建開發(fā)選址處周邊地區(qū)部分土地周邊土地出讓與出租周邊地區(qū)環(huán)境建設(shè)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)土地出售獲利租金收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)盈利模式三：廠房租金、物業(yè)租金、地價升值48在擁有獨立開發(fā)產(chǎn)業(yè)圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式來獲取盈利。在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式。與著名企業(yè)合作，共同投資生產(chǎn)基地，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)收購選址處周邊地區(qū)土地廠房招租園區(qū)管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長線

47、：租金收益、股權(quán)收益中線：廠房、房產(chǎn)出售獲利部分土地修建廠房、住宅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在擁有獨立開發(fā)產(chǎn)業(yè)圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以產(chǎn)業(yè)圈全程開發(fā)模式來獲取盈利49通過實踐掌握的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)知識、經(jīng)驗，在資金有限的情況下，為國內(nèi)其他地產(chǎn)開發(fā)商或政府機構(gòu)提供產(chǎn)業(yè)用地、城區(qū)開發(fā)策劃、推廣和管理服務(wù)，收取服務(wù)費用通過協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租，賺取差價或傭金獲利！產(chǎn)業(yè)園區(qū)概念策劃、定位策劃、推廣策劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)營銷推廣和產(chǎn)業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租廠房、物業(yè)代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來潛在盈利模式： 產(chǎn)業(yè)園區(qū)策劃、服務(wù)收益50新奧的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開

48、發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路置業(yè)需承擔的角色盈利模式置業(yè)所需的核心能力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)51作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商，置業(yè)應(yīng)該從事的主要業(yè)務(wù)范圍是園區(qū)規(guī)劃、協(xié)調(diào)與經(jīng)營管理。如果要承擔物業(yè)建設(shè)經(jīng)營，則現(xiàn)有物業(yè)建設(shè)經(jīng)營能力仍應(yīng)保留加強，物業(yè)建設(shè)經(jīng)營應(yīng)盡量采取合作的方式園區(qū)綜合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃園區(qū)布局規(guī)劃園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃園區(qū)環(huán)境的規(guī)劃園區(qū)政策環(huán)境的談判入園企業(yè)金融稅收政策公安消防機構(gòu)社會服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)園區(qū)招商產(chǎn)業(yè)招商地塊招商公用事業(yè)招商服務(wù)設(shè)施招商主要事務(wù)項：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)管理園區(qū)企業(yè)管理園區(qū)公用設(shè)施管理園區(qū)服務(wù)設(shè)施管理

49、園區(qū)社會事業(yè)協(xié)調(diào)相關(guān)物業(yè)經(jīng)營管理物業(yè)建設(shè)經(jīng)營房產(chǎn)等物業(yè)的開發(fā)物業(yè)經(jīng)營52相適應(yīng)的核心能力應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力、政府關(guān)系與園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力，而這些核心能力需要從現(xiàn)在開始在現(xiàn)實的項目中迅速積累產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能力強有力的政府資源和協(xié)調(diào)能力園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)吸引產(chǎn)業(yè)投資的最核心要素。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要結(jié)合當?shù)刭Y源、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、產(chǎn)業(yè)影響力、位置環(huán)境來綜合考慮。政府政策會對園區(qū)的成功與否帶來重大的影響，各種金融稅收政策、人才政策都決定園區(qū)是否有區(qū)別于其他地域的吸引力園區(qū)綜合經(jīng)營管理能力包括招商能力、園區(qū)公用設(shè)施管理能力、大環(huán)境管理能力、物業(yè)經(jīng)營能力，這些能力決定園區(qū)的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)置業(yè)所需的核心能力：

50、物業(yè)建設(shè)經(jīng)營在現(xiàn)有房產(chǎn)物業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力基礎(chǔ)上可在物業(yè)的廣泛性、盈利性上加強53成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力54城市地產(chǎn)開發(fā)以城市建設(shè)為目標進行規(guī)劃建設(shè)，目的在于建設(shè)一個以滿足人居住為主的綜合居住、商業(yè)、娛樂區(qū)域（小城市）主要產(chǎn)業(yè)積聚要點地產(chǎn)開發(fā)的目的區(qū)域經(jīng)濟優(yōu)勢環(huán)境人文優(yōu)勢社區(qū)成熟度周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境 以住宅為主體，規(guī)劃開發(fā)相應(yīng)的商業(yè)、文體區(qū)域，成為非常適合居住的區(qū)域，從而帶動地產(chǎn)增值 城市地產(chǎn)55小城市建設(shè)受當?shù)氐慕?jīng)濟環(huán)境、城市化進

51、程以及地理位置影響非常大，而且更重要的是它對周邊產(chǎn)業(yè)的依賴性非常大區(qū)域經(jīng)濟周邊綜合產(chǎn)業(yè)的成熟度規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施交通有效半徑內(nèi)必須有良好的綜合產(chǎn)業(yè)群落，以解決該城市居民的生存問題。而且這些產(chǎn)業(yè)必須綜合，具備抗經(jīng)濟周期性，城市的發(fā)展才能穩(wěn)定當?shù)氐慕?jīng)濟水平城市規(guī)劃、區(qū)域布局當?shù)嘏c外來的購買力其他產(chǎn)業(yè)的投資吸引力小城市規(guī)劃環(huán)境社區(qū)完善度與周邊產(chǎn)業(yè)環(huán)境的距離與交通便利性與大城市主要市場、娛樂、文體中心的距離與交通便利性56案例：華僑城是典型的城市開發(fā)商，它從86年開始，將旅游與房地產(chǎn)緊緊結(jié)合在一起，在荒灘上新建了占地面積4.8平方公里的旅游城市2003年總資產(chǎn)200億元凈資產(chǎn)100億元年銷售收入超過100

52、億元l986年5月華僑城集團公司的前身深圳特區(qū)華僑城經(jīng)濟發(fā)展總公司成立，主要負責(zé)深圳華僑城的開發(fā)、建設(shè)。國家投入的開發(fā)啟動資本3.5億元城市地產(chǎn)深圳火車站錦繡中華中國民族文化村至深圳羅口湖岸深圳灣酒店何香凝美術(shù)館世界之窗至蛇口、深圳機場保齡球館海景酒店華夏藝術(shù)中心華僑城集團歡樂谷瑪雅海灘深圳灣深圳市歡樂干線深南路 香港17年前的荒灘深圳市的區(qū)域中心之一57華僑城成功的四大關(guān)鍵因素根據(jù)深圳發(fā)展的具體情況，準確的進行主題定位:當時社會上存在“深圳是文化的沙漠”的說法。深圳做為經(jīng)濟特區(qū)在發(fā)展過程中也確實存在文化需求無法滿足的問題。以歷史、自然、人文文化為主體的旅游項目開發(fā)適應(yīng)了市場需求領(lǐng)先的理念促成

53、了華僑城房地產(chǎn)的發(fā)展:確定旅游與房地產(chǎn)緊密結(jié)合發(fā)展的思路，共同促進發(fā)展準確把握了主題公園的規(guī)劃經(jīng)營特點現(xiàn)代意義的主題公園以迪斯尼、環(huán)球影城為代表，其特點是圍繞一個或多個主題，設(shè)計合適載體專為旅游者消遣、娛樂而設(shè)計和經(jīng)營的場所，錦繡中華、中華民俗村、世界之窗等都符合這些特點。運作經(jīng)驗豐富、實力雄厚的合作伙伴:中旅國際在旅游業(yè)超過半個世紀的運作經(jīng)驗和創(chuàng)新理念為華僑城主題公園成功開發(fā)奠定了基礎(chǔ)，使華僑城能在激烈競爭中始終處于領(lǐng)先地位58華僑城集團的房地產(chǎn)業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步，有規(guī)劃的進行華僑城內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)華僑城集團的房地產(chǎn)業(yè)從興建廠房和配套職工宿舍起步1992年陸續(xù)建設(shè)完成“東方花園”海

54、濱別墅，“海景花園”高層住宅，“芳華苑”高尚住宅等居住小區(qū)，成為市場熱點。1994年華僑城總開發(fā)面積已經(jīng)達到3平方公里，推出中旅廣場1997年華僑城成為深圳區(qū)域中心之一，深圳華僑城一帶絕大多數(shù)樓盤近期都有良好的銷售業(yè)績，而市場價格一年內(nèi)普遍上升了30%以上 華僑城成為深圳地產(chǎn)市場公認的明星樓盤。華僑城成功塑造了“環(huán)境質(zhì)量文化”的地產(chǎn)品牌形象。 華僑城地產(chǎn)主要營業(yè)收入來源于兩方面，房地產(chǎn)銷售收入占了大部分。此外，每年還有大約1億元的物業(yè)租金收入。即將建成的深圳地鐵在華僑城設(shè)有一站，也會提升華僑城物業(yè)的價值。2000年發(fā)展成為知名的房地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)59由于采取了旅游業(yè)與房地產(chǎn)的緊密結(jié)合的經(jīng)營理

55、念,帶動了兩者的共同前進，使華僑城及周邊地區(qū)土地和樓房價格隨旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大幅上升,最終形成了獨特的競爭優(yōu)勢華僑城的旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)兩者的銷售收入差不多,都是集團重要的支柱板塊銷售收入單位億元銷售收入單位億元旅游業(yè)房地產(chǎn)9798年年均增長率33銷售利潤率97年15，99年達到2999年凈利潤5千萬元世界之窗錦繡中華等主題公園成為旅游業(yè)的典范銷售收入深圳市同行業(yè)排名第四，9799年年均增長10，銷售利潤率97年31，99年達到3799年銷售凈利潤1億元城市地產(chǎn)60但是由于城市開發(fā)模式具有難以復(fù)制的缺陷，華僑城最終由于土地有限而走出 “旅游地產(chǎn)”完全組合的框架，大力開拓華僑城以外的廣大市場，其房地

56、產(chǎn)板塊成為了一家專業(yè)的房地產(chǎn)公司華僑城房地產(chǎn)戰(zhàn)略現(xiàn)狀集團與房地產(chǎn)分公司管理層對房地產(chǎn)核心競爭力認識不清淅，是導(dǎo)致管理層對是否走出華僑城意見不統(tǒng)一的根本原因華僑城再房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃能力需要進一步加強，以支持制定明確的擴張戰(zhàn)略房地產(chǎn)分公司資深的戰(zhàn)略規(guī)劃流程有待明確，能力有待加強明確戰(zhàn)略的重要性集團根據(jù)投資組合計劃所設(shè)立的房地產(chǎn)根阿對房地產(chǎn)公司反展速度和地域擴張將產(chǎn)生重大影響房地產(chǎn)所占比例：2000年2010年1020開發(fā)面積：140220華僑城內(nèi)土地開發(fā)方式：內(nèi)部開發(fā)華僑城外發(fā)展城市地產(chǎn)61由于城市地產(chǎn)沒有產(chǎn)業(yè)規(guī)劃而僅進行居住環(huán)境的開發(fā)，因此業(yè)務(wù)模式會比較簡單業(yè)務(wù)模式1.土地經(jīng)紀2.土地開發(fā)商3.物

57、業(yè)開發(fā)商4.運營商土地開發(fā)獲得土地融資規(guī)劃營銷物業(yè)開發(fā)規(guī)劃項目管理融資營銷運營管理營銷經(jīng)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)城鎮(zhèn)總體開發(fā)規(guī)劃尋找關(guān)鍵住宅、商業(yè)開發(fā)商并進行談判規(guī)劃并管理設(shè)施的建設(shè)工作安排建設(shè)資金尋找關(guān)鍵駐商并進行談判與當?shù)卣M行協(xié)調(diào)，進行基礎(chǔ)建設(shè)政府職能政府職能62成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力城市地產(chǎn)63遠卓設(shè)想的小城市建設(shè)步伐以及置業(yè)集團應(yīng)擔任的角色小城市總體規(guī)劃詳細的分片開發(fā)規(guī)劃綜合環(huán)境治理與建設(shè)地塊招商小城市的建設(shè)步伐新

58、奧置業(yè)的角色生活區(qū)建設(shè)，配套的生活設(shè)施建設(shè)小城市總體定位尋求合作伙伴（大型房產(chǎn)開發(fā)商）城市規(guī)劃綜合環(huán)境治理與建設(shè)地塊招商地塊招商小城市的合作建設(shè)小城市管理城市地產(chǎn)土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商新奧置業(yè)的任務(wù)64城市地產(chǎn)的盈利模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)相比相對簡單新奧置業(yè)的盈利模式以地養(yǎng)地、帳面盈利以地養(yǎng)地房產(chǎn)開發(fā)收益以地養(yǎng)地房產(chǎn)開發(fā)收益土地入股、股權(quán)收益物業(yè)租金、地價升值其他盈利方式小城市總體規(guī)劃詳細的分片開發(fā)規(guī)劃地塊招商綜合環(huán)境治理與建設(shè)房產(chǎn)開發(fā)地塊招商生活區(qū)建設(shè)配套的生活設(shè)施建設(shè)城市地產(chǎn)小城市的建設(shè)步伐土地開發(fā)商物業(yè)開發(fā)商新奧置業(yè)的角色65在擁有獨立城市圈的資金實力和品牌影響力時，可選擇以城市圈全程開發(fā)模式來獲

59、取盈利！在一個開發(fā)個案中建立公司的短線、中線和長線盈利模式，基本操作策略與第一種相同與其他企業(yè)合作，共同投資商業(yè)文娛物業(yè)，獲取長期租賃協(xié)議以長期租賃協(xié)議、其他資產(chǎn)及商業(yè)計劃獲取銀行貸款城市建設(shè)收購選址處周邊地區(qū)土地商場等招租城市管理服務(wù)人氣上升、地價升值，租金逐年上調(diào)短線：部分土地出售獲利長線：租金收益、股權(quán)收益中線：房產(chǎn)出售獲利部分土地修建住宅以及其他物業(yè)城市地產(chǎn)城市地產(chǎn)同樣可以采用全程盈利模式，但在后續(xù)的物業(yè)經(jīng)營、管理中可以更多借助社會的力量，并采用多種合作的方式66成為城市地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展思路產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商城市地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路置業(yè)需承擔的角色盈利模式置業(yè)所需的核心能

60、力發(fā)展規(guī)律與案例新奧的發(fā)展思路盈利模式置業(yè)需承擔的角色置業(yè)所需的核心能力67如果要做城市地產(chǎn)開發(fā)商，則置業(yè)集團應(yīng)依據(jù)所從事的主要業(yè)務(wù)范圍構(gòu)建相對應(yīng)的核心能力城市綜合規(guī)劃城市布局規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃城市環(huán)境的規(guī)劃城市規(guī)劃與建設(shè)城市開發(fā)與招商城市管理與其他房產(chǎn)開發(fā)商合作住宅小區(qū)的開發(fā)，或者直接轉(zhuǎn)讓土地與其他房產(chǎn)開發(fā)商合作商業(yè)樓宇、文體設(shè)施的開發(fā)，或者直接轉(zhuǎn)讓土地采用市場化的方式交由社會辦理與外部機構(gòu)展開多方位合作與政府協(xié)商，不應(yīng)承擔公用事業(yè)的費用主要事務(wù)項：城市地產(chǎn)城市規(guī)劃是吸引房產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)鍵要素，城市規(guī)劃不關(guān)是環(huán)境的規(guī)劃，也包括交通、商業(yè)、文體等綜合性居住要素小城市的開發(fā)能力，可建立廣泛的合