長(zhǎng)沙珈鼎韶山南路項(xiàng)目定位整合策劃報(bào)告

1、匯報(bào)思路提出假設(shè)地塊價(jià)值分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析案例借鑒 整體房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì)判斷 住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì) 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位2007年3月國(guó)內(nèi)大勢(shì)判斷未來(lái)十年持續(xù)發(fā)展7、消費(fèi)升級(jí)6、人民幣升值5、大批個(gè)人投資房地產(chǎn)購(gòu)房投資趨勢(shì)明顯4、土地資源稀缺性3、中國(guó)人口紅利帶來(lái)新增住宅需要2、高速城市化進(jìn)程有力推動(dòng)1、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展2007年3月07年10月前的房地產(chǎn)市場(chǎng)及調(diào)控政策房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，房地產(chǎn)各類物業(yè)價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制的推動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開(kāi)發(fā)商大量、高價(jià)囤積土地資源。大量個(gè)人儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，

2、老百姓購(gòu)房熱情高漲。大量游資開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)買(mǎi)房炒房，個(gè)人投資住宅的需求非常旺盛，在一、二線城市中二次置業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)相當(dāng)大的比例，這種情況導(dǎo)致了商品房供求關(guān)系更加失衡。銀行給市民買(mǎi)房提供非常靈活的貸款方式，使房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門(mén)檻更低，投資者大量增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出畸形繁榮。2006年調(diào)控重點(diǎn)是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%（06.4.28實(shí)施）關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)（國(guó)六條）（06.5.17）關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)（十五條細(xì)則）（06.5.29）關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知（06.5.30）人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27%（0

3、6.8.19實(shí)施）三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì)1.5%據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會(huì)凍結(jié)銀行資金4500億元。（06.7.5、8.15、11.15）自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70以上。2005年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià)到全行業(yè)的綜合調(diào)控等07年上半年關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（07年2月正式開(kāi)始征收） 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知（07年1月1日起實(shí)施）中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例

4、（07年1月正式實(shí)施）央行的再次加息 征收物業(yè)稅傳聞已久，有可能在08年落實(shí)實(shí)施土地增值稅、土地使用費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的上漲，將增加開(kāi)發(fā)商的成本，央行再次緊縮開(kāi)發(fā)貸款與房屋貸款2007年3月07年10月后的房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理：對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到35%或未取得土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理：銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理：利用貸款購(gòu)買(mǎi)的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋嚴(yán)格規(guī)范住房消費(fèi)貸款管理：銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體

5、結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍嚴(yán)格土地資源管理：建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。土地使用證不能分期放發(fā)。影響1：第二套住房首付和利息的提高，迫使一部分投資者退出市場(chǎng)，投資客戶比例在新政前普遍在40以上，有的項(xiàng)目高達(dá)70。新政后投資客比例下降到30以下。影響2：對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求將起到降溫作用，但對(duì)于強(qiáng)勁的剛性的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力不會(huì)產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。影響3： “第二套”界定以家庭為單位，將對(duì)未來(lái)即將入市的拼接戶型的銷售

6、造成一定影響，目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時(shí)在2家銀行做按揭，但今后銀行是否會(huì)針對(duì)這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。影響4：開(kāi)發(fā)企業(yè)重新洗牌，經(jīng)營(yíng)更加趨向規(guī)范化、市場(chǎng)化,通知限制了它的貸款渠道；嚴(yán)格貸款條件。對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響厲害，預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將以大型的集團(tuán)公司為主。2007年3月 大勢(shì)判斷長(zhǎng)期增長(zhǎng)中的調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式，一般而言為發(fā)展5年，調(diào)整2年的發(fā)展趨勢(shì)。1、第一個(gè)階段（1989-1993年）：我國(guó)房地產(chǎn)得到5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個(gè)小型調(diào)整期1993-1997年（歷時(shí)4年）；2、第二個(gè)階段（1998-2004） ：1998年之

7、后的長(zhǎng)達(dá)5年的積累后，中國(guó)房地產(chǎn)的驚人能量開(kāi)始第一次得到迸發(fā)；2004-2007年界定為第2個(gè)小型調(diào)整期；3、第三個(gè)階段（2006-2010）：這5年將會(huì)是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì)2011-2012 （歷時(shí)2年）將成為第3個(gè)小型調(diào)整期。過(guò)熱期調(diào)整期增長(zhǎng)期調(diào)整期專家們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的總結(jié)和預(yù)測(cè)，受政策影響，小型調(diào)整期可能延長(zhǎng)至2008-2010年繁榮期2007年3月長(zhǎng)沙房產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)三年或成為增長(zhǎng)中的震蕩期長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的基本面持續(xù)利好、價(jià)格洼地、長(zhǎng)株潭兩型試點(diǎn)審批，為房地產(chǎn)發(fā)展提供空間； 貨幣、信貸政策從緊、宏觀調(diào)控政策繼續(xù)落實(shí)、 一線城市房?jī)r(jià)下跌將影響二、

8、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期，制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度； 住房保障措施落實(shí)，將分流市場(chǎng)剛性需求；新開(kāi)工面積意味著1-2年后上市預(yù)售量。06年，長(zhǎng)沙市新開(kāi)工面積達(dá)到1050萬(wàn)平方米，07年1100萬(wàn)平方米。市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)計(jì)將會(huì)突破1000萬(wàn)，市場(chǎng)需求與07年基本持平，供求關(guān)系出現(xiàn)明顯變化2008年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)的投資、房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)保持一定幅度的增長(zhǎng)，但與07年同比，供應(yīng)壓力增大，增速將明顯放緩，不排除高位大幅度震蕩的可能成交萎縮價(jià)格平穩(wěn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資熱情下降2007年3月開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)本案城東板塊住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)未來(lái)三年北區(qū)供給突增，南區(qū)和西區(qū)次之城北板塊河西板塊中心板塊城南板塊供應(yīng)量、銷量超過(guò)

9、200萬(wàn)平方米的是雨花區(qū)，開(kāi)福區(qū)供應(yīng)趕超天心區(qū)，超過(guò)150萬(wàn)，芙蓉區(qū)（中心板塊）供銷量最小07年開(kāi)福區(qū)供銷增長(zhǎng)迅速，天心區(qū)、雨花區(qū)銷售增長(zhǎng)超過(guò)供應(yīng)增長(zhǎng)，說(shuō)明對(duì)南城看好區(qū)域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開(kāi)福區(qū)雨花區(qū)全市06上半年0.31.90.990.740.930.892006年0.681.51.030.841.171.0507上半年0.670.830.691.080.660.762007年0.790.930.771.151.030.95全市及各區(qū)供銷對(duì)比2007年3月板塊中心板塊城東城南河西城北規(guī)模小規(guī)模中大型規(guī)模中大型規(guī)模大中小型項(xiàng)目匯集中等規(guī)模為主物業(yè)類型高層小高層為主多類型，多層、小高層為主從別墅

10、、多層至小 高層、高層均有以小高層為主，別墅發(fā)展較快戶型小戶型/商業(yè)/商務(wù)項(xiàng)目多三房四房為主，戶型較大100-140 M2三房為主，兩房/四房為輔3房為主，116-164 M2三房108135 M2為主新盤(pán)價(jià)格50008000元/M2 40007000元/M242006000元/M2洋房3500-6000元/ M2,別墅45007000元/ M235004500元/M2客戶打破區(qū)域界限，投資客、市區(qū)二三次置業(yè)者周邊老板、市區(qū)二三次置業(yè)者城南教師、公務(wù)員、企事業(yè)員工為主，良好的前景吸引市區(qū)客戶河西高校教師和醫(yī)生為主，別墅吸引了部分河?xùn)|客戶開(kāi)福區(qū)醫(yī)生、教師、公務(wù)員為主發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域五一路、韶山路和芙

11、蓉路沿線芙蓉區(qū)政府和體育新城兩核心組團(tuán)韶山路和芙蓉路沿線沿金星大道一帶土地資源豐富新河三角洲片區(qū)優(yōu)勢(shì)1.完善配套：市政配套齊全、道路暢通、生活配套設(shè)施齊全2.接近商業(yè)、商務(wù)區(qū)，城市便捷生活1市政配套齊全、道路暢通、與城市中心距離近2. 區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng)，前景好，眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商攜手3. 馬王堆和萬(wàn)家麗兩大專業(yè)市場(chǎng)1.區(qū)域發(fā)展前景看好，最有前景樓市板塊2.道路暢通，有一定的自然景觀資源3.整體規(guī)劃較好1.山水資源/人文底蘊(yùn)、市政府所在地2.高校教師提供穩(wěn)定的住房消費(fèi)力3 .大盤(pán)品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多1.有一定景觀資源、區(qū)政府所在地2.周邊有一定消費(fèi)力3.實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，提升區(qū)域形象4. 兩館一廳、濱江三角洲

12、規(guī)劃等利好片區(qū)劣勢(shì)1.中心城區(qū)地價(jià)高昂2.缺乏規(guī)模社區(qū)1.缺乏景觀資源2.可開(kāi)發(fā)用地減少3.城市基礎(chǔ)配套不完善1.區(qū)域配套缺乏 2.人氣不旺3.目前高素質(zhì)樓盤(pán)偏少1.區(qū)域隔閡觀念明顯2.受經(jīng)濟(jì)適用房沖擊，房?jī)r(jià)偏低1.傳統(tǒng)落后區(qū)域，認(rèn)可度不高，2.樓盤(pán)整體素質(zhì)一般住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)板塊競(jìng)爭(zhēng)掃描位于城南的井灣子地區(qū)地段的尚未出現(xiàn)成型A級(jí)標(biāo)志，是中高價(jià)物業(yè)開(kāi)發(fā)擴(kuò)容性能最好的區(qū)位。2007年3月長(zhǎng)沙現(xiàn)有商圈格局“1+6”商圈分布形式市級(jí)五一商圈區(qū)域級(jí)伍家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈火車(chē)站商圈五一商圈東塘商圈侯家塘商圈溁灣鎮(zhèn)商圈長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)侯家塘商圈溁灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈火車(chē)站商圈東塘商圈2007年3月商業(yè)環(huán)

13、境分析:兩頭集中，中間分散的商業(yè)格局本案北端：東塘區(qū)域大型百貨、餐飲、超市，輻射全市的次商圈，以金色家庭、友誼阿波羅、通程電器、沃爾瑪超市為代表中高端消費(fèi)中端：鐵道學(xué)院林學(xué)院地段零散經(jīng)營(yíng)戶、及針對(duì)高校型消費(fèi)的中、小型商業(yè)集中地、步步高超市南端：紅星區(qū)域紅星農(nóng)副產(chǎn)品、蔬菜、花卉、建材等專業(yè)類批發(fā)市場(chǎng),輻射全省，特色餐飲（各類土菜）等針對(duì)中低端客戶的商業(yè)為主項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)2007年3月已上市開(kāi)張的商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)場(chǎng)所名稱定位東塘大都市商業(yè)街 定位為收入偏低的年輕一族，占據(jù)金色家族與友誼商城的中間消費(fèi)地帶，目前長(zhǎng)沙市最成功的地下商業(yè)街潮流特區(qū)定位與大都市商業(yè)街相似，整場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理不善，商鋪轉(zhuǎn)讓率較高

14、。流行工廠雨花亭商圈的中心位置，其經(jīng)營(yíng)的品牌較低檔，與區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力較強(qiáng)的人群不符，整場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)較差。橙子498街區(qū)橙子498街區(qū)，具有豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)、中檔次的消費(fèi)水平，是典型的城區(qū)主干道旁高校型商業(yè)。本案橙子498起價(jià)6000元，最高25000元/平米起價(jià)21000元，最高32000元/平米起價(jià)10000元，最高20000元/平米即將上市項(xiàng)目加加大街2007年3月預(yù)測(cè)08-10年處于增長(zhǎng)周期中的調(diào)整期；未來(lái)兩年長(zhǎng)沙將出現(xiàn)供大于求，競(jìng)爭(zhēng)加劇南城板塊供銷兩旺，與城東形成主要競(jìng)爭(zhēng)，兩區(qū)域當(dāng)前均以小高層大中社區(qū)為主，三房為主，新盤(pán)均價(jià)在4000-6000元/平方米。受新政影響，長(zhǎng)沙購(gòu)房主體客戶將發(fā)生改變

15、 周邊縣市、25 - 3 0 歲年輕人比重上升；2007長(zhǎng)沙商品住宅供銷平均面積是110平方米，受新政影響， 長(zhǎng)沙未來(lái)主力戶型將發(fā)生改變 預(yù)計(jì)2008-2009 年將出現(xiàn)集中放量；市場(chǎng)機(jī)會(huì)結(jié)論項(xiàng)目受東塘商圈和紅星市場(chǎng)兩商圈輻射，當(dāng)前業(yè)態(tài)為零散經(jīng)營(yíng)戶及針對(duì)高校型消費(fèi)的中、小型商業(yè)周邊已上市和即將上市的項(xiàng)目以社區(qū)配套、高校、年輕時(shí)尚類為主，主要客群中檔，存在同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)2007年3月匯報(bào)思路區(qū)域在城市中的地位項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目SWOT分析地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值分析項(xiàng)目本身的資源有沒(méi)有跑嬴市場(chǎng)的機(jī)會(huì)？地塊價(jià)值分析提出假設(shè)案例借鑒市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描2007年3

16、月區(qū)域在城市中的地位開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)本案南二環(huán)外圍沿線,距離長(zhǎng)沙現(xiàn)有CBD距離適宜周邊公里為 長(zhǎng)株潭城市群CBD省府板塊和武廣新城本案武廣新站省政新城五一商圈天心區(qū)東部,雨花區(qū)和天心區(qū)交界處根據(jù)2005-2020規(guī)劃，屬于市中心板塊本案南臨新的省政府，北接長(zhǎng)沙傳統(tǒng)商圈兩塘商圈，東臨武廣新城屬于新南城板塊，項(xiàng)目所在地是中心區(qū)最具升值潛力的地段，也是省府板塊里配套最成熟的地段兩塘商圈省府板塊北城板塊麓南板塊市府板塊東城板塊新南城板塊金鷹城板塊中心板塊本案區(qū)域在城市中的地位2007年3月地塊四至及資源東側(cè)為韶山路,形成8-10米高差， ，對(duì)面為湖南路橋，東北側(cè)為瀟湘晨報(bào)；北側(cè)為規(guī)劃路；

17、西北側(cè)和西側(cè)為原印刷三廠職工宿舍；南側(cè)和西南側(cè)為中南林業(yè)科技大學(xué)；地塊內(nèi)部場(chǎng)地平整，有少量舊廠房和多年生原生香樟林；西北北側(cè)東北西側(cè)東側(cè)西南南側(cè)東南2007年3月用地性質(zhì)：居住、商業(yè)項(xiàng)目東南側(cè)有5畝地為印刷物資公司倉(cāng)庫(kù)，未納入紅線范圍；南側(cè)林業(yè)科技大學(xué)，目前臨規(guī)劃路擬建2棟33層住宅樓西北側(cè)8畝地定向印刷集團(tuán)開(kāi)發(fā)，擬建500戶項(xiàng)目限定條件指標(biāo)數(shù)據(jù)總用地面積 ()82856 （124畝）其中城市道路及綠化帶用地面積()10866凈用地面積()71990（108畝）容積率3.5建筑密度25% 限高（m）100市政路市政路8畝地中南林業(yè)科技大學(xué)瀟湘晨報(bào)原印刷三廠職工宿舍湖南路橋韶山南路貫通南北，是長(zhǎng)

18、株潭兩型實(shí)驗(yàn)區(qū)的一條交通動(dòng)脈由于汽車(chē)南站的交通樞紐作用，該道路上的公交線路十分發(fā)達(dá)，到長(zhǎng)沙的東南西北都有直達(dá)車(chē)香樟路連通東西，聯(lián)系萬(wàn)家麗路以及武廣客運(yùn)新站、黃花機(jī)場(chǎng)交通解析香樟路京株高速機(jī)場(chǎng)高速武廣新站2007年3月地塊屬于老城區(qū)，長(zhǎng)久以來(lái)已經(jīng)形成了非常成熟的生活圈，關(guān)乎衣食住行的配套設(shè)施更是具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)這也是河?xùn)|最具文化氣息的大學(xué)城區(qū)，教育配套完善。配套解析購(gòu)物：沃爾瑪超市、華銀旺和購(gòu)物廣場(chǎng)、步步高超市、橙子498街區(qū)等休閑：文化公園、南郊公園等醫(yī)療：市中心醫(yī)院、省112醫(yī)院教育：中南林夜科技大學(xué)、湖南交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院、中南大學(xué)（鐵道校區(qū)）、井灣子中學(xué)等、民政學(xué)院、女子大學(xué)、湖南

19、廣播電視大學(xué)、經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院政府機(jī)關(guān)：省政府、省地稅局、天心區(qū)政府等2007年3月產(chǎn)品系列子系列子系列土地屬性典型項(xiàng)目城市住宅G11、地塊商務(wù)屬性高，周邊寫(xiě)字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套；2、交通噪音干擾大，周邊人群復(fù)雜；3、商業(yè)價(jià)值高五一大道202G21、周邊配套完善，交通便捷，且較為安靜；2、適宜居住瑞寧花園G31、公共交通密集，站點(diǎn)多在步行距離內(nèi)；2、周邊有大型超市四季美景、建鴻達(dá)現(xiàn)代華都城郊住宅C1、交通便捷，可快速到達(dá)，離城市成熟區(qū)較近；2、相對(duì)市中心居住密度低；3、地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水、空氣質(zhì)量等）蔚藍(lán)海岸、藏瓏國(guó)際郊區(qū)住宅T1三通（水電路），政府未有對(duì)該區(qū)域

20、的整體規(guī)劃山語(yǔ)城T21、有自然資源；2、距離城市較遠(yuǎn)，但有快速通道可達(dá)；3、沒(méi)有完善生活配套（有條件可做到）南山蘇迪亞諾高檔TOP1位于城市稀缺地段金色屋頂、新外灘TOP2位于郊區(qū)占有稀缺景觀資源青竹湖項(xiàng)目符合城市住宅G2/G3的復(fù)合屬性項(xiàng)目屬性界定屬性界定地理位置二環(huán)線邊沿、市中心與省府板塊交匯處片區(qū)發(fā)展中心區(qū)最具升值潛力的地段，也是省府板塊里配套最成熟的地段項(xiàng)目規(guī)模108畝，市中心較大規(guī)模資源狀況臺(tái)地、原生香樟林、河?xùn)|文教區(qū)配套資源交通、生活配套成熟住宅對(duì)應(yīng)的8大品類模型 項(xiàng)目是位于南二環(huán)邊、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、規(guī)模較大、配套成熟、資源優(yōu)良的城市住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)?本項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)

21、?？規(guī)模優(yōu)勢(shì)擁有良好的片區(qū)發(fā)展前景區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)周邊項(xiàng)目共有獨(dú)特的地勢(shì)地形規(guī)劃設(shè)計(jì)滿足市場(chǎng)供應(yīng)空白點(diǎn)原生態(tài)景觀資源優(yōu)勢(shì)印刷三廠的歷史人文周邊文教氛圍開(kāi)發(fā)商文化底蘊(yùn)2007年3月項(xiàng)目SWOT分析SWOT優(yōu)勢(shì)-Strength劣勢(shì)-Weak機(jī)會(huì)-OpportunitySO戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）WO戰(zhàn)略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）威脅-ThreatenST戰(zhàn)略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）WT戰(zhàn)略（減少劣勢(shì)，避免威脅）區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通便利，昭示性好地塊方正,臺(tái)地易形成規(guī)劃和景觀特色河?xùn)|大學(xué)城.教育資源豐富配套優(yōu)勢(shì),生活環(huán)境純粹景觀資源:50年原生香樟,南部幼松山印刷集團(tuán)50年的人文歷史規(guī)模優(yōu)勢(shì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)存在發(fā)

22、展空間南城缺少高端住宅不斷增長(zhǎng)的富裕家庭改善需求和首次置業(yè)剛性需求長(zhǎng)株潭兩型試點(diǎn)、武廣新站提升區(qū)域價(jià)值，市政規(guī)劃使項(xiàng)目具備升值空間置業(yè)心理發(fā)生轉(zhuǎn)變，由中心向郊區(qū)區(qū)域借勢(shì)：發(fā)揮片區(qū)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，迅速樹(shù)立中高端物業(yè)形象市場(chǎng)細(xì)分：滿足中青年目標(biāo)客戶需求整合資源：利用教育、人文、生態(tài)、臺(tái)地資源、通過(guò)有特色的規(guī)劃設(shè)計(jì)，在提升樓盤(pán)文化內(nèi)涵、打造社區(qū)文化臨主干道,噪音灰塵污染目前周邊民居環(huán)境較差商業(yè)氛圍不旺臨韶山路的臺(tái)地不利于臨街商業(yè)營(yíng)造北側(cè)臨規(guī)劃路有高壓走廊開(kāi)發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足強(qiáng)化片區(qū)前景，弱化現(xiàn)有民居環(huán)境體驗(yàn)式營(yíng)銷：通過(guò)對(duì)園林、會(huì)所較早展示，實(shí)現(xiàn)快速消化新政實(shí)施，加大對(duì)大戶型比例的控制新政對(duì)投資客戶和多次置業(yè)需求

23、的抑制未來(lái)三年區(qū)域供應(yīng)量大，北城及河西供應(yīng)也增加，可能供大于求長(zhǎng)沙市場(chǎng)面臨增長(zhǎng)中調(diào)整期差異化：利用項(xiàng)目獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，打造差異化產(chǎn)品創(chuàng)新：景觀設(shè)計(jì)、社區(qū)配套、新材料、戶型強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合（園林、產(chǎn)品、物管、銷售執(zhí)行），提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值準(zhǔn)確定位通過(guò)前期規(guī)劃，確立產(chǎn)品特色2007年3月地塊內(nèi)部?jī)r(jià)值分析一級(jí)住宅價(jià)值區(qū)：外林學(xué)院、內(nèi)園林、無(wú)噪音二級(jí)價(jià)值區(qū)：臨規(guī)劃路、有噪音、商業(yè)干擾三級(jí)價(jià)值區(qū)：臨主干道、有噪音和污染、商業(yè)干擾一級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)：昭示性強(qiáng)、人車(chē)流量大二級(jí)商業(yè)價(jià)值區(qū)：規(guī)劃路、昭示性相對(duì)弱、人車(chē)流較少中南林業(yè)科技大學(xué)原印刷三廠職工宿舍湖南路橋?yàn)t湘晨報(bào)2007年3月匯報(bào)思路提出假設(shè)案例借鑒市場(chǎng)求證市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描地塊價(jià)

24、值分析物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位2007年3月市場(chǎng)掃描機(jī)會(huì)點(diǎn)中高端城市住宅社區(qū)型商業(yè)地塊資源掃描長(zhǎng)株潭兩型試點(diǎn)、武廣新站，具備一定升值潛力和概念炒作空間；成熟配套的居住區(qū)、高校區(qū)；市區(qū)較大規(guī)模；臺(tái)地及原生樹(shù)資源；印刷集團(tuán)歷史人文8畝地定向開(kāi)發(fā)高壓線、主干道的居住影響預(yù)期目標(biāo)快速回籠資金獲取高于市場(chǎng)平均水平利潤(rùn)率通過(guò)項(xiàng)目品牌樹(shù)立珈鼎品牌假設(shè)的三個(gè)前提提出假設(shè)：順應(yīng)區(qū)域市場(chǎng)大勢(shì)，以中高端城市住宅為主、社區(qū)型商業(yè)為輔的物業(yè)發(fā)展方向2007年3月匯報(bào)思路提出假設(shè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描地塊價(jià)值分析市場(chǎng)求證案例借鑒市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)類似區(qū)域住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)研區(qū)域住宅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析區(qū)域商

25、業(yè)供需調(diào)研物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位2007年3月市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)目標(biāo)對(duì)象：對(duì)項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位及其他區(qū)域意向購(gòu)買(mǎi)南城住宅的消費(fèi)者進(jìn)行定點(diǎn)和隨機(jī)抽樣調(diào)查 問(wèn)卷樣本：回收有效樣本900份購(gòu)房年齡3成多為25-30歲，2成多為30-35歲，25歲以下及36-40歲各占1成多；40歲以下占86%職業(yè)分布主要為建筑設(shè)計(jì)/裝潢、商業(yè)貿(mào)易、電信/互聯(lián)網(wǎng)、公務(wù)員和加工制造業(yè)；文化程度4成為大專學(xué)歷，2成為本科學(xué)歷，3成為高中/中專學(xué)歷；家庭年收入以6-10萬(wàn)元、3-6萬(wàn)元和10-15萬(wàn)元的收入段居多；有近7成有車(chē)或有購(gòu)車(chē)打算；婚姻狀況已婚者約6成，未婚約4成；置業(yè)情況5成購(gòu)房者為首次置業(yè)，4成

26、人為二次置業(yè)所在地長(zhǎng)沙本地購(gòu)房者占9成以上；置業(yè)目的首次置業(yè)者：私密性居住需要、方便工作生活的第二居所、過(guò)渡性居住、為子女/父母購(gòu)買(mǎi)和投資收益。其中前兩種目的比重合計(jì)占7成；二次置業(yè)者：方便工作生活的第二居所、投資收益、私密性居住需要、為子女/父母購(gòu)買(mǎi)和過(guò)渡性居住。其中前三種目的比重合計(jì)占8成；40歲以下的置業(yè)者置業(yè)活力最強(qiáng)，最注重生活私密性和第二居所。40歲以上的購(gòu)房者則活性較小，并且對(duì)獲取投資收益的興趣更大；購(gòu)房因素最關(guān)注：工程質(zhì)量、價(jià)格、交通便利、戶型設(shè)計(jì)和升值潛力2007年3月景觀要求最受歡迎的是水系（35%）、草地（28%）、樹(shù)木（16%），煙雨江南是最喜愛(ài)的風(fēng)格配套24小時(shí)監(jiān)控（3

27、5%）、 自動(dòng)報(bào)警裝置（25%）、防煤氣泄露是喜愛(ài)的智能配套，安全的需求是第一位戶外健身設(shè)施（21%）、健身房（14%）、游泳池（12%）、林蔭跑道（11%）是受歡迎的設(shè)施，新更注重自身健康，對(duì)戶外休閑活動(dòng)偏愛(ài)有加市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)意向戶型4成多人選擇平層戶型，3成人選擇復(fù)式戶型；三房仍是主力戶型。4成人選擇三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，三房?jī)蓮d一衛(wèi)和兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、四房?jī)蓮d兩衛(wèi)的各約占1成6成首次置業(yè)者選擇90-135平米的住房，其中90-110平米和110-135平米各占3成，136-160平米的房子也有1成多人選擇二次置業(yè)者中有3成選擇110-135平米的住房、約2成選擇80平米左右住房戶型結(jié)構(gòu)朝陽(yáng)的房間：客廳

28、和主臥，主臥面積16-20，13-15各占41%，客廳面積15-20，20-30各占34%、44%；陽(yáng)臺(tái)兩個(gè)以上占61%,需要儲(chǔ)物間、飄窗、落地窗，走入式衣柜；毛坯房接受度高于87%2007年3月長(zhǎng)沙中高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)主要集中在城市中心區(qū)、湘江岸邊及城市周邊城市中心區(qū)一些項(xiàng)目，由于其占據(jù)絕版城市資源并且著力打造項(xiàng)目品質(zhì)，成為喜歡城市生活的高端消費(fèi)者的選擇；湘江兩岸，由于其占據(jù)絕版的景觀資源，成為部分喜歡江景的消費(fèi)者的選擇；城市周邊由于其土地價(jià)格便宜，能發(fā)展低容積率的產(chǎn)品，所以別墅和類別墅產(chǎn)品比較多。南城板塊東城板塊北城板塊河西板塊星沙板塊奧林匹克花園珠江花城藏瓏國(guó)際卓越蔚藍(lán)海岸陽(yáng)光100美林銀

29、谷三萬(wàn)英尺天健芙蓉盛世綠城桂花城中心板塊湘江北尚五一大道202新外灘金色屋頂西街花園2007年3月06年下半年之前，長(zhǎng)沙仍屬于本土開(kāi)發(fā)商的天下，但伴隨著外地品牌開(kāi)發(fā)商不斷的進(jìn)駐將會(huì)為本土房地產(chǎn)帶來(lái)新一波競(jìng)爭(zhēng)壓力，特別是在產(chǎn)品打造與營(yíng)銷模式上的創(chuàng)新。外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商也將以其城市的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)給本土開(kāi)發(fā)商以強(qiáng)烈的“鯰魚(yú)效應(yīng)”的沖擊，促進(jìn)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的飛速發(fā)展。與此同時(shí)，品牌開(kāi)發(fā)商的入駐也在另一層面說(shuō)明長(zhǎng)沙未來(lái)房地產(chǎn)潛力驚人。入市時(shí)間2005年2006年2007年2008年項(xiàng)目名稱陽(yáng)光100國(guó)際新城珠江花城綠城桂花城奧林匹克花園蔚藍(lán)海岸長(zhǎng)沙玫瑰園融科三萬(wàn)英尺保利閬峰云墅萬(wàn)科西街庭院碧桂園威尼斯城郡原廣場(chǎng)湘江

30、北尚美洲故事綠城青竹園南山蘇迪亞諾新城新世界藏瓏星沙項(xiàng)目星沙項(xiàng)目望城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商陽(yáng)光100廣州珠江集團(tuán)綠城集團(tuán)中體卓越廣東玫瑰園融科智地保利集團(tuán)深圳萬(wàn)科廣東碧桂園浙江郡原置業(yè)廈門(mén)建發(fā)上海德普綠城集團(tuán)深圳南山集團(tuán)新世界地產(chǎn)珠海雙瑞地產(chǎn)香港恒基華潤(rùn)置地和記黃埔項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)建筑大師品牌品質(zhì)卓越、精工細(xì)作品質(zhì)和園林展示地段超大力度宣傳聯(lián)想聯(lián)動(dòng)、荷蘭ING注資獨(dú)棟別墅區(qū)新中式、品牌產(chǎn)品、資源、品牌品質(zhì)、創(chuàng)新戶型92億地王資源城市別墅品質(zhì)、高爾夫產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品展示地段、品牌6億造湖外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占據(jù)了高檔住宅市場(chǎng)主要份額2007年3月在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模比較27個(gè)在建項(xiàng)目中，占地面積大于100畝的7個(gè)從1

31、4個(gè)籌建項(xiàng)目中，占地面積84畝-112的項(xiàng)目有5個(gè)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模-大中型為主，規(guī)模縮小趨勢(shì)2007年3月區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目綠化率、容積率容積率3-3.5之間，其綠化率一般在40%-45% 2007年3月13個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目戶型配比中：三房占46.9%，四房占15.5%區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目戶型分布2007年3月戶型供給分析- 2007-2008交房22盤(pán)兩房戶型比例增加之外，其余戶型所占比例基本持平一房25%，三房47%，四房12.2-15.5%，是一個(gè)較穩(wěn)定的戶型配比區(qū)間四房三房二房一房2007年3月 價(jià)格集中段由2006年的2800-3000元/平方米，提升到4500元/平米左右；從銷售狀況上來(lái)看，銷售率基本

32、上都維持在80%以上。 部分高檔樓盤(pán)價(jià)格在6000元/平方米以上；關(guān)鍵是看重項(xiàng)目本身的綜合素質(zhì)，對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)的打造是項(xiàng)目熱銷的重點(diǎn) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格案名均價(jià)銷售率價(jià)格07年9月平均銷售率奧林匹克花園560080%5000以上95%融科三萬(wàn)英尺5700100%他城650099%BOBO天下城450098%4501-500090%鑫天山水洲城450075%鑫遠(yuǎn)湘府東苑480095%恒盛世家450090%博林金谷450070%4001-450084.5%生活藝術(shù)城400099%2007年3月趨向年輕化周邊區(qū)域?yàn)橹魍獾乜蛻粼龆鄻潜P(pán)主要客戶恒盛世家以周邊企業(yè)員工為主力客戶，還有一部分外地客戶（湘潭居多）融

33、科三萬(wàn)英尺項(xiàng)目客戶群趨于年輕化，年齡分布多在31 40歲之間；主要以東塘和城南區(qū)域客戶的居住升級(jí)為主，其次是市中心板塊；客戶家庭年收入主要集中在11-15萬(wàn)，16-20萬(wàn)元，大多數(shù)是本市人口。長(zhǎng)沙奧林匹克花園外省湘籍白領(lǐng)、暴發(fā)戶、公務(wù)員等，少量本地普通居民 博林金谷以周邊在本區(qū)域的客戶為主，電大、鐵道學(xué)院的老師是主力客戶，有部分是有朋友在申奧美域、檸檬麗都已購(gòu)房的；還有20%的客戶來(lái)自株洲和湘潭。鑫遠(yuǎn)湘府華城以公務(wù)員和教師為主。其主力客戶為省政府周邊事業(yè)單位公務(wù)員，且以年輕化為主，大多集中在30歲以下，岳泰理想城以周邊企事業(yè)單位職工和公務(wù)員為主區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目成交客戶分析以周邊區(qū)域經(jīng)商人士、教師、

34、公務(wù)員、公司經(jīng)理層、私營(yíng)業(yè)主、醫(yī)生律師等，另一主要客戶群為周邊地市（ 株洲、湘潭、岳陽(yáng)、益陽(yáng)等地） 客戶和外地投資者； 城市白領(lǐng)人士等亦占據(jù)了一定比重。2007年3月區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的特點(diǎn)？ 規(guī)模:從調(diào)研情況來(lái)看，以大中型規(guī)模、小高層為主，高層增加，容積率3-3.5之間的項(xiàng)目，其綠化率一般在40%-44%從2003年開(kāi)始至2007下半年，片區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模呈“縮小”的趨勢(shì)。 戶型供給：整體而言，2006-2007年，在本區(qū)域戶型配比中，一房約占25%，三房約占47%，四房占12.2-15.5%，這樣的戶型配比在本區(qū)域較為穩(wěn)定； 主體集中段由06年的2800-3200元/平米，提升到約4500元/平米

35、；部分高檔樓盤(pán)價(jià)格在6000元/平方米以上；關(guān)鍵是項(xiàng)目本身的綜合素質(zhì) 主要以周邊區(qū)域教師/醫(yī)生/企事業(yè)單位員工以及商戶為主，吸引了部分市區(qū)和株潭客戶，3045歲二次置業(yè)改善居住環(huán)境的消費(fèi)者，以及首次置業(yè)的客戶群體較多。R1非期望結(jié)果R1期望結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化樓盤(pán)眾多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈差異化競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)相對(duì)空白點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)價(jià)格陷入?yún)^(qū)域主流樓盤(pán)的價(jià)格壁壘，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相對(duì)較低打破原有價(jià)格體系，創(chuàng)造較高附加收益客戶與同類樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)客戶，陷入激烈的客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)中準(zhǔn)確鎖定目標(biāo)客戶，定制產(chǎn)品，降低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)品牌品牌塑造度小，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和項(xiàng)目銷售促進(jìn)作用小塑造品牌，通過(guò)品牌帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)和公司品牌從R1到R2需解決的核心問(wèn)題：如何

36、在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋找機(jī)會(huì)，利用項(xiàng)目資源，形成項(xiàng)目的突破點(diǎn)？競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目核心問(wèn)題提出2007年3月從中高端市場(chǎng)的機(jī)會(huì)發(fā)掘突破點(diǎn)支撐類型主要案例依靠先天資源五一大道202 ：依靠先天的區(qū)位資源、黃金地段華盛.新外灘、金色屋頂：江景資源、沿江風(fēng)光帶湘江北尚：借助新河三角洲和北城價(jià)格便宜的優(yōu)勢(shì)依賴于引領(lǐng)和創(chuàng)新藏瓏國(guó)際：借助月湖資源豐富， 6億元造湖，創(chuàng)新水體、綠化景觀奧林匹克花園：借助片區(qū)和品牌，打造產(chǎn)品（園林景觀設(shè)計(jì)、 8000平米的室內(nèi)體育配套、國(guó)際化建材品質(zhì)）依賴于自身產(chǎn)品素質(zhì)博林金谷：依賴于產(chǎn)品舒適度，低密度的生活享受， “包豪斯”德式建筑產(chǎn)品佳天.瑞寧花園：全部為板式高層，市場(chǎng)稀有；退臺(tái)等

37、方式大量贈(zèng)送面積，運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施齊全；安全智能設(shè)施完善綠城桂花城：建筑品質(zhì)優(yōu)良，占地10的綠地中央水景花園，雙會(huì)所、幼兒園及游泳池，高檔建材融科.三萬(wàn)英尺：建筑規(guī)劃為澳大利亞柏濤、景觀設(shè)計(jì)為美國(guó)奧斯本、物業(yè)管理為第一太平融科茂華國(guó)際湘：13萬(wàn)平方米園林，香港善創(chuàng)、貝爾高林、 6000雙會(huì)所機(jī)會(huì)：橫向比較，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚存在較大的空間，項(xiàng)目運(yùn)作、營(yíng)銷水平上與國(guó)內(nèi)一線城市存在一定差距；樓盤(pán)文化內(nèi)涵和形象價(jià)值的提煉較少，社區(qū)文化的倡導(dǎo)和項(xiàng)目品牌的塑造和延續(xù)上存在不足。受制于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平，自身配套和建筑用材等方面還有待提升項(xiàng)目所處最具發(fā)展前景的南城區(qū)，除奧林匹克花園和三萬(wàn)英尺外，高檔盤(pán)稀少，與地段

38、稀缺性不符城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)不斷細(xì)分，必然產(chǎn)生大量的中產(chǎn)階級(jí)，產(chǎn)品需求多元化，如何受新政影響小的抓住首次置業(yè)的剛性需求和居住環(huán)境改善型需求2007年3月突破點(diǎn)產(chǎn)品比較優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目從產(chǎn)品、景觀和配套方面，提供高性價(jià)比、高舒適度、高前瞻性的居住產(chǎn)品，創(chuàng)造適合目標(biāo)客戶群需求的居住文化。保持在市場(chǎng)上的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)保持同類產(chǎn)品的共性優(yōu)勢(shì)：對(duì)社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的把握對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新的應(yīng)用比較優(yōu)勢(shì)突破點(diǎn)在產(chǎn)品品質(zhì)上的突破：目標(biāo)客戶市場(chǎng)細(xì)分產(chǎn)品類型升級(jí)產(chǎn)品細(xì)節(jié)創(chuàng)新在價(jià)值屬性上的突破：高性價(jià)比控制總價(jià)類似總價(jià)的對(duì)手，保持產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)控制總成本，突出目標(biāo)客戶敏感點(diǎn)上升為文化和生活方式 對(duì)三種模式的研究以及自身資

39、源的分析，本項(xiàng)目中高端產(chǎn)品（項(xiàng)目中的最 高端部分）的突破點(diǎn)在于從產(chǎn)品角度打造項(xiàng)目自身的比較優(yōu)勢(shì)2007年3月匯報(bào)思路案例借鑒提出假設(shè)市場(chǎng)求證市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描地塊價(jià)值分析物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位2007年3月 怎么打造臺(tái)地產(chǎn)品金地香蜜山 良好的大區(qū)域環(huán)境 城市稀缺的山體資源 地勢(shì)較高，視野開(kāi)闊 交通噪音影響“以人為本、科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”為住區(qū)理念，充分利用現(xiàn)有坡地和生態(tài)資源，創(chuàng)造健康、自然的人文景觀社區(qū)。建設(shè)部創(chuàng)新示范住宅綜合類大獎(jiǎng)2007年3月規(guī)劃設(shè)計(jì)體育會(huì)館、網(wǎng)球中心及主入口廣場(chǎng)成為沿路親切宜人的公共空間，對(duì)城市開(kāi)放，形成一個(gè)具有獨(dú)特地域文化、運(yùn)動(dòng)氛圍的市民文體廣場(chǎng)。以山體

40、為中心的住區(qū)集中綠地，亦面向廣場(chǎng)打開(kāi)，形成朝向東南面主要視覺(jué)走廊。利用山地地形南偏東約25度錯(cuò)落行列式布局迎合主導(dǎo)風(fēng)向建筑密度15%2007年3月客戶定位與單體設(shè)計(jì)過(guò)渡空間人性化舒適性客戶定位：金領(lǐng)人士和高級(jí)白領(lǐng)單體設(shè)計(jì)：高級(jí)灰，用虛實(shí)、簡(jiǎn)約的形體著力刻畫(huà)建筑的力度與飄逸感2007年3月景觀設(shè)計(jì)充分運(yùn)用地形保留原有自然景觀，利用原生植被流動(dòng)的院落，主題院落空間風(fēng)庭院石庭院原生山體光庭院水庭院無(wú)邊泳池前廣場(chǎng)2007年3月 怎么提升文化品位誠(chéng)品建筑擁有社區(qū)圖書(shū)館的知性住宅鎖定客群：海淀區(qū)知識(shí)菁英客群年齡：3045歲客群特征：一群居住或生活在海淀區(qū)，帶有小資情結(jié)，追求高品質(zhì)生活的人。參照國(guó)外先進(jìn)理念

41、，以具有相當(dāng)知識(shí)層面的居住者心態(tài)為出發(fā)點(diǎn)，精心構(gòu)筑優(yōu)美典雅的知性住宅。中央采用“一氣呵成”的手法，參照“步行城市”的概念。建筑外墻采用以透明白玻璃配以色彩淡雅的深咖啡色墻磚。建筑整體不失豐富與細(xì)膩2007年3月 打造北京市首座學(xué)習(xí)型社區(qū)文化主題會(huì)所以知識(shí)為內(nèi)涵的精致生活場(chǎng)景茶餐廳/電影格調(diào)酒吧/兒童藝術(shù)中心誠(chéng)品咖啡圖書(shū)館（開(kāi)辟兒童閱讀區(qū)及網(wǎng)絡(luò)閱讀區(qū)）輕音樂(lè)+濃香咖啡+藏書(shū)2007年3月 打造北京市首座學(xué)習(xí)型社區(qū)文化主題園林大型組雕虛實(shí)之壁：鑲有動(dòng)植物進(jìn)化的過(guò)程親子苗圃2007年3月 打造北京市首座學(xué)習(xí)型社區(qū)軟件營(yíng)造與中圖合作的系列活動(dòng)系列文化沙龍活動(dòng)名家講堂 已舉辦多次名家講堂系列講座邀請(qǐng)余秋

42、雨、王蒙、舒乙、蘇叔陽(yáng)等到場(chǎng)誠(chéng)品咖啡圖書(shū)館提供熱點(diǎn)圖書(shū)提供知名書(shū)店上榜圖書(shū)與最優(yōu)秀的精神界人物保持聯(lián)系定100位文化名人為圖書(shū)館長(zhǎng)期薦書(shū)2007年3月 怎么打造歷史人文特區(qū)萬(wàn)科水晶城通過(guò)保留、對(duì)比、疊加的手法，借鑒了歐洲小城和天津“五大道”的風(fēng)格和神韻，創(chuàng)造富有地域文化內(nèi)涵，體現(xiàn)歷史文脈的現(xiàn)代生活社區(qū)。天津玻璃廠近百年滄桑積淀秉承歐洲小城的現(xiàn)代情懷保留的歷史遺跡包括：老廠房、構(gòu)件、鐵軌、道路骨架、耐火磚、玻璃結(jié)晶體和原生大樹(shù)。原吊裝車(chē)間廠房加以改造，保留它的結(jié)構(gòu)骨架，骨架中插入新的建筑形體，改造為小區(qū)的半開(kāi)放式中心會(huì)所。2007年3月 規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 老廠區(qū)的幾條主要道路形成了新規(guī)劃中的交通路網(wǎng)

43、，場(chǎng)地東邊較長(zhǎng)的歷史的市政道路，路兩邊茂盛的行道樹(shù)完全保留下來(lái)。小區(qū)東入口，將原貌樹(shù)木全部保留，并在原建筑的位置上重建片段山墻。老樹(shù)和山墻會(huì)給來(lái)此休息的人們靜靜講述著一段歷史。目前售樓中心建筑布局和造型是在認(rèn)真考慮到現(xiàn)狀樹(shù)的條件下設(shè)計(jì)的，樹(shù)中有房，房中有樹(shù)。一條被完整保留下來(lái)的帶有舊枕木的鐵軌穿插于社區(qū)承受更多有歷史感而不是全鮮亮的、全新的水晶城，對(duì)年輕一代更具吸引力慶典歷史：歷史中建構(gòu)未來(lái)2007年3月 規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 67米街道尺度限制了車(chē)速，建筑層層后退、層層抬高的規(guī)劃設(shè)計(jì)，尊重人性的理念 不同住宅圍合空間里，流暢的轉(zhuǎn)角，歸家的標(biāo)識(shí)特色組團(tuán)小城尺度：充分尊重人性的尺度 ,巧妙的圍合，特色的

44、組團(tuán)和鄰里空間 兩幢住宅為一個(gè)鄰里單位，兩幢住宅入口形成鄰里空間，在地面標(biāo)高和景觀配置有別于外部空間；車(chē)行在鄰里外解決，減少車(chē)行及閑雜人員干擾 在組團(tuán)空間處理上，通過(guò)少量建筑的錯(cuò)動(dòng)打破單一的行列式布局，形成空間轉(zhuǎn)折，避免視線的穿越 通過(guò)建筑層層退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的流通，也增加了人與人之間交流、溝通的機(jī)會(huì)。 建筑采用圍合布置，強(qiáng)調(diào)了從小區(qū)的公共空間、組團(tuán)的半公共圍合空間到各戶的私有空間，完整的空間序列的過(guò)渡，使組團(tuán)空間具有明顯的領(lǐng)域感和歸宿感2007年3月 建筑特色 開(kāi)放閑適的空間感受：源自五大道開(kāi)放的公共空間設(shè)計(jì)理念，透過(guò)廣場(chǎng)、會(huì)所、商街等構(gòu)成的可識(shí)別性社區(qū)中心，令行人每步行五分鐘，均可輕松

45、到達(dá)某一個(gè)街心花園，消費(fèi)場(chǎng)所或者公共娛樂(lè)空間。舒適靜謐的街道感受：67米的街寬限制車(chē)速，提供閑適步行的安全保障，50年原生樹(shù)，為行人提供遮蔭，富于變化的轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì) 院墻感受：院墻是五大道充滿神秘感又具有完整建筑立面美感的直接因素 建筑感受：從層層退臺(tái)、入戶方式，到立面磚石色彩質(zhì)地，在傳承五大道精神氣質(zhì) 2007年3月匯報(bào)思路提出假設(shè)案例借鑒市場(chǎng)求證市場(chǎng)機(jī)會(huì)掃描地塊價(jià)值分析住宅定位市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)模式客戶定位主題定位功能定位產(chǎn)品定位形象定位價(jià)格定位商業(yè)定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)測(cè)算及風(fēng)險(xiǎn)分析發(fā)展戰(zhàn)略及定位2007年3月四個(gè)象限：1：區(qū)域陌生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈2：區(qū)域陌生、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈3：區(qū)域成熟、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激

46、烈4：區(qū)域成熟、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈立標(biāo)桿資源取勝同質(zhì)化成本控制概念化個(gè)性定制創(chuàng)新化市場(chǎng)細(xì)分區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)度區(qū)域成熟度2134突破方向項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略高性價(jià)比、高舒適度、高前瞻性的居住產(chǎn)品，創(chuàng)造適合目標(biāo)客戶群需求的居住文化，形成差異化優(yōu)勢(shì)基于市場(chǎng)細(xì)分基礎(chǔ)上的產(chǎn)品升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新以項(xiàng)目品牌為核心，逐步提升公司品牌；達(dá)到項(xiàng)目利潤(rùn)和項(xiàng)目品牌的雙贏通過(guò)品牌塑造樹(shù)立項(xiàng)目形象，逐拓寬后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的客戶路線和產(chǎn)品路線彈性發(fā)展的開(kāi)發(fā)策略以不變應(yīng)萬(wàn)變，以時(shí)間換空間項(xiàng)目分期發(fā)展的事實(shí)應(yīng)變策略以高于市場(chǎng)平均水平利潤(rùn)率快速回籠資金,確保銷售速度,提高資金周轉(zhuǎn)率2007年3月1. 市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)模式影 響 因 子單身公寓普通住宅中高

47、檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通的依賴性很 強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高良好人文氛圍，最好具有天然景觀F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般較低低低密度；高綠化率I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高會(huì)所等康體設(shè)施配套齊全地塊自身資源條件 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和企業(yè)目標(biāo)

48、中高檔高文化價(jià)值社區(qū)功能價(jià)值：有形的、實(shí)物的、實(shí)用的、基本的價(jià)值文化價(jià)值：無(wú)形的、心理的、理念的、品牌的、附加的價(jià)值功能價(jià)值（有形）文化價(jià)值（無(wú)形）高中低低中高上河城合生創(chuàng)展碧桂園萬(wàn)科奧園現(xiàn)代城本項(xiàng)目綠城2007年3月2. 客戶定位年輕置業(yè)群體為主：根據(jù)易居中國(guó)調(diào)查，長(zhǎng)沙29歲以下人群占全體置業(yè)者的50%強(qiáng)，35歲以下置業(yè)者 更是占到了75%，置業(yè)者學(xué)歷較高，年輕化趨勢(shì)明顯 新移民家庭：由于城市化，長(zhǎng)沙常住人口由05年200萬(wàn)增加到10年的270萬(wàn)新婚人口：長(zhǎng)沙市平均每年大約有1.8萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚人口特征：迎來(lái)首次換房和單身公寓消費(fèi)高峰中國(guó)年凈增加人口歷史情況變動(dòng)（萬(wàn)）第一次人口增長(zhǎng)高峰1966

49、-1974年,2010年平均年齡36-44歲第二次人口增長(zhǎng)小高峰1986年左右,2010年平均年齡24歲單身公寓/購(gòu)物中心消費(fèi)高峰年齡：26歲 首次購(gòu)房消費(fèi)高峰年齡：31歲 置換房屋消費(fèi)高峰年齡:37-42歲度假住宅消費(fèi)高峰年齡:48歲美國(guó)消費(fèi)者房地產(chǎn)消費(fèi)生命周期哪些是快速增長(zhǎng)，且受新政影響小的剛性需求？注:來(lái)自550份重點(diǎn)樣本年收入6萬(wàn)以上重點(diǎn)客戶統(tǒng)計(jì)分析2007年3月購(gòu)買(mǎi)類型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)類型置業(yè)動(dòng)機(jī) 私營(yíng)企業(yè)家企業(yè)合伙人購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，落定迅速 炫耀、身份、占有欲強(qiáng)、附庸高尚崇尚高尚的產(chǎn)品，注重社區(qū)品質(zhì)精于投資，總價(jià)較敏感二次、多次置業(yè)改善型+投資增值中高級(jí)管理人員

50、、公務(wù)員、教師、專業(yè)技術(shù)人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品味中產(chǎn)階層靠擾易受傳媒影響。二人之家或子女幼小。要求高素質(zhì)低價(jià)格。 C：跟進(jìn)型 （中高端產(chǎn)品核心客戶）高級(jí)白領(lǐng)階層中高中10萬(wàn)市場(chǎng)主流；主要銷售對(duì)象；A、B型的市場(chǎng)追隨者；隨市場(chǎng)推廣力度和品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大 25-40B：提升型 （高端產(chǎn)品重要客戶） 經(jīng)營(yíng)型富貴階層中高20萬(wàn)35-45主要銷售對(duì)象；數(shù)量不多多買(mǎi)大戶型；對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有力的提升和拉動(dòng) 獨(dú)特品味，不盲目從流，懂得享受生活體面、文化感、情調(diào)，希望在享受豪華、舒適的同時(shí)享受不高價(jià)格；事業(yè)已基本定型，正處于上升期。三口家居多，重視子女教育高級(jí)專業(yè)人才（醫(yī)生、

51、律師、金融證券、教授）、高級(jí)管理人才和高級(jí)公務(wù)員30-40中高15萬(wàn)高知識(shí)中產(chǎn)階層A：主導(dǎo)型（高端產(chǎn)品核心客戶）標(biāo)準(zhǔn)客戶、主要銷售對(duì)象多購(gòu)主力戶型社區(qū)文化和生活方式的主要參與者、促進(jìn)者二次置業(yè)常住型一、二次置業(yè)為均有常住型D：標(biāo)志型（中高端產(chǎn)品重要客戶） 前衛(wèi)另類階層高中低8萬(wàn)市場(chǎng)領(lǐng)頭羊；對(duì)樹(shù)立品牌有重要作用；品牌與生活方式的追捧者和標(biāo)榜者；中小戶型主要購(gòu)買(mǎi)者25-30 與信息經(jīng)濟(jì)、文化創(chuàng)意有關(guān)的專業(yè)人才、自由職業(yè)者 年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚、新潮，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)，追求新的生活方式，多屬超前消費(fèi)一族，多為單身或夫妻二人家庭一次置業(yè)為主過(guò)渡型偶得客戶數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的 ，投資型炒家或其他目的客戶特征：

52、 高品味、文化感 注重家庭、子女教育和運(yùn)動(dòng)休閑 注重品質(zhì)感、喜歡創(chuàng)新的產(chǎn)品 心態(tài)開(kāi)放、重視社區(qū)文化和交往圈 注重價(jià)格對(duì)比和產(chǎn)品對(duì)比2007年3月2. 客戶來(lái)源第一集群：項(xiàng)目周邊3-5公里；（50%左右）社區(qū)規(guī)劃和市政基礎(chǔ)完善等傳統(tǒng)特性，韶山南路成為天心區(qū)和雨花區(qū)的高收入階層購(gòu)房首選地；第二集群：中心區(qū)及受項(xiàng)目吸引的長(zhǎng)沙人；（30%左右）城市迅速向南，南二環(huán)作為中心區(qū)和郊區(qū)的界定已逐漸模糊；第三集群：株潭周邊城市及外地湘籍人（20%左右）省政府的搬遷帶來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)，長(zhǎng)株潭一體化的大勢(shì)決定“韶山南” 是周邊城市首選北城板塊麓南板塊市府板塊東城板塊新南城板塊金鷹城板塊中心板塊本案開(kāi)福區(qū)芙蓉區(qū)天

53、心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)本案中心區(qū)知識(shí)中產(chǎn)、富裕階層、白領(lǐng)株潭、岳陽(yáng)及外省客戶東區(qū)部分客戶北區(qū)部分客戶立足南城片區(qū)，輻射中心區(qū)域和株潭周邊城市2007年3月中國(guó)首席青年文化社區(qū)3.主題定位25-35歲是購(gòu)房最為活躍的年齡段，但30-45歲的中青年則是當(dāng)前住房消費(fèi)最強(qiáng)的群體。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策從緊的形勢(shì)下，市場(chǎng)細(xì)分是重要策略；地處河?xùn)|鮮有的大學(xué)氛圍中，印刷集團(tuán)50年人文歷史，出版集團(tuán)開(kāi)發(fā)背景，由內(nèi)而外滲透人文生態(tài)氣息；提高產(chǎn)品性價(jià)比、保留印刷三廠歷史人文、打造生態(tài)景觀、增強(qiáng)運(yùn)動(dòng)及文化配套，從建筑設(shè)計(jì)、功能配套、精神歸屬全方位滿足中青年精英需求；為青年精英量身訂造文化格調(diào)小鎮(zhèn)，傳達(dá)一種環(huán)境優(yōu)美、品位高雅

54、、時(shí)尚格調(diào)的生活方式；主題的包容性：一個(gè)中年人不大會(huì)排斥自己住在一個(gè)年輕化的主題社區(qū)當(dāng)中2007年3月解決青年精英工作壓力大歸屬感弱亞健康問(wèn)題社區(qū)書(shū)吧休閑街運(yùn)動(dòng)設(shè)施滿足對(duì)進(jìn)取健康休閑的需求社區(qū)文化活動(dòng)及服務(wù)社區(qū)形象及文化滿足品味格調(diào)、文化回歸和運(yùn)動(dòng)時(shí)尚需求2007年3月中國(guó)首席青年文化社區(qū)摩卡風(fēng)情商業(yè)街陽(yáng)光生態(tài)書(shū)房商務(wù)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（游泳館）書(shū)香主題樹(shù)香主題運(yùn)動(dòng)主題人文時(shí)尚配套商業(yè)印品書(shū)坊會(huì)所河?xùn)|大學(xué)城教育氛圍園林景觀/空中庭院社區(qū)文化小品及景觀 原生態(tài)香樟林時(shí)尚餐飲美食社區(qū)運(yùn)動(dòng)設(shè)施（羽毛球館）大學(xué)運(yùn)動(dòng)設(shè)施知識(shí)住區(qū)人文環(huán)境印刷集團(tuán)50多年人文歷史大學(xué)城的人文氛圍3.主題定位2007年3月4. 功能定

55、位生活居住功能：由三個(gè)不同的居住功能組團(tuán)構(gòu)成，主要面向新知階層，滿足他們的品位生活需求。文化交流功能：以會(huì)所為主要載體，印品書(shū)坊、文化小品等，進(jìn)行社區(qū)文化學(xué)習(xí)和交流。時(shí)尚商業(yè)功能：摩卡風(fēng)情商業(yè)街主要針對(duì)社區(qū)配套，同時(shí)兼顧周邊大學(xué)城的大學(xué)生的購(gòu)物、休閑需求。運(yùn)動(dòng)保健功能：游泳池、羽毛球館、健身房等設(shè)施2007年3月5. 開(kāi)發(fā)方案選擇單元容積率單元覆蓋率戶均用地面積（平方米/戶）多層/90平方米一戶1.732%6418層/90平方米一戶2.916%3130層/90平方米一戶3.213%29保護(hù)原生資源和地貌：覆蓋率最低，有利于保護(hù)原生地貌和香樟林,適當(dāng)保留印刷集團(tuán)歷史人文，形成富有歷史厚重感和時(shí)尚

56、魅力的居住環(huán)境將建筑向空中發(fā)展，增加萬(wàn)平方米綠地，留出開(kāi)闊的半開(kāi)放空間進(jìn)行景觀營(yíng)造和配套，滿足中青年精英文化、運(yùn)動(dòng)、交流需求多層低密度、多層高密度：地價(jià)上漲，城市住宅較少采用高層高密度：周邊項(xiàng)目容積率3-3.5，綠化率一般在40%-44%，此模式居住品質(zhì)低、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力高層低密度高層多層綜合開(kāi)發(fā)數(shù)據(jù)來(lái)源：華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧問(wèn)畝地塊方案1方案2方案3建筑形式 32F高層32F高層4-6F洋房、 32F高層容積率 （綜合3.5）3.0（綜合4.0） 3.53（綜合3.5） 3.0覆蓋率15%17%20%地上建筑面積（萬(wàn)m2）商業(yè)均為1.519.95：高層18.45，23.55：高層22.0519.

57、95：高層16.5,洋房1.92007年3月5. 開(kāi)發(fā)方案選擇方案1方案2方案3建筑形式 32F高層3.032F高層3.534-6F洋房、 32F高層3.0主要目標(biāo)客戶中產(chǎn)階層白領(lǐng)中產(chǎn)階層白領(lǐng)中產(chǎn)富裕階層白領(lǐng)主力戶型面積 90-12090-12090-120/130-200高層單價(jià)（元/m2） 620059006000/7000單元總價(jià) 55-75萬(wàn)53-71萬(wàn)53-71萬(wàn)/ 91-140萬(wàn)成本（元/m2） 358033703570投入（億元） 9.110.29.1利潤(rùn)總額/凈利潤(rùn)4.2/3.2億元4.66/3.5億元4/3億元銷售凈利率 20.8%20.6%20.5%風(fēng)險(xiǎn) 較低中較高品牌 超

58、越性同質(zhì)化超越性多層更多地?cái)U(kuò)大私人空間，分?jǐn)偟牡貎r(jià)是高層的2-3倍，總價(jià)、客層、對(duì)環(huán)境的要求偏高，但本項(xiàng)目外部無(wú)特殊資源，容積率高達(dá)3.0。高層部分比較擁擠，兩者存在平衡和沖突。方案1主力客層一致,主力戶型總價(jià)控制,營(yíng)銷難度較小,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低方案2銷售利潤(rùn)利潤(rùn)率最高,雖然利潤(rùn)較方案2少4600萬(wàn)，但有利用形成差異化競(jìng)爭(zhēng)力，銷售速度快，增加資金效益綜合來(lái)看選擇方案12007年3月6.產(chǎn)品定位概念性方案定向開(kāi)發(fā)5萬(wàn)定向開(kāi)發(fā)5萬(wàn)定向開(kāi)發(fā)5萬(wàn)N2007年3月6.產(chǎn)品定位概念性方案2007年3月中青年精英需求重視家庭、子女教育重視社區(qū)文化，進(jìn)取、交流事業(yè)處于上升階段，亞健康狀態(tài)，喜愛(ài)運(yùn)動(dòng)、休閑高知、清高

59、、高品味喜歡創(chuàng)新產(chǎn)品，注重性價(jià)比細(xì)分市場(chǎng)高性價(jià)比生態(tài)運(yùn)動(dòng)文化產(chǎn)品創(chuàng)新6.產(chǎn)品定位產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力打造青年文化生活方式：人文、生態(tài)、書(shū)香基于市場(chǎng)細(xì)分的產(chǎn)品升級(jí)和創(chuàng)新一級(jí)交流場(chǎng)所:運(yùn)動(dòng)室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、林蔭跑道、無(wú)邊泳池、舊廠房改造的羽毛球館、健身房二級(jí)交流場(chǎng)所：生態(tài)人文覆蓋率15%，綠化率高達(dá)60%，4萬(wàn)平米生態(tài)濕地公園（如頌詩(shī)臺(tái)、文化小品）和水景園、印刷集團(tuán)歷史人文三級(jí)交流場(chǎng)所：文化印品圖書(shū)館（兒童可以閱覽并完成作業(yè)）；兒童藝術(shù)中心四級(jí)交流場(chǎng)所：個(gè)性化公共空間小資情調(diào)入戶大堂（配置沙發(fā)）；陽(yáng)光半地下車(chē)庫(kù)（小品）；風(fēng)情商業(yè)街五級(jí)交流場(chǎng)所：社區(qū)文化活動(dòng)會(huì)所設(shè)置社區(qū)棋牌、電影發(fā)燒友、越野拓展、自駕旅游俱樂(lè)部

60、活動(dòng)室出版集團(tuán)新書(shū)陳列，提供熱點(diǎn)精品圖書(shū)系列文化沙龍活動(dòng)名家講堂2007年3月6.產(chǎn)品定位產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力打造從產(chǎn)品、景觀和配套三方面進(jìn)行產(chǎn)品升級(jí)和產(chǎn)品創(chuàng)新首層局部架空，用材中高檔、高品位：重點(diǎn)在電梯、大堂、立面通過(guò)贈(zèng)送面積，戶型實(shí)用率高達(dá)90%以上主力戶型90-120平方米，主力總價(jià)55-75萬(wàn)元戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)新要素：空中花園、衣帽間、落地窗、凸窗、轉(zhuǎn)角窗高性價(jià)比低密度、低覆蓋率、高綠化率、大間距個(gè)性化需求：特色情景書(shū)房、陽(yáng)光書(shū)房樓王產(chǎn)品空中花墅，將生態(tài)與建筑結(jié)合創(chuàng)新140平方米復(fù)式小資情調(diào)的車(chē)庫(kù)、架空層、大堂產(chǎn)品創(chuàng)新（針對(duì)客戶敏感點(diǎn)）引入國(guó)際著名景觀設(shè)計(jì)公司原生香樟林濕地公園+水景園，功能性、參