8.土地增值稅法

1、第八章 土地增值稅法2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院2本章基本結(jié)構(gòu)框架納稅義務(wù)人與征稅范圍稅率土地增值稅 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目應(yīng)納稅額的計(jì)算稅收優(yōu)惠征收管理2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院3第一節(jié) 納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院4二、征稅范圍（一）基本征稅范圍 土地增值稅的基本征稅范圍包括：（1）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)；（2）地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬?）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)?！咎崾尽?

2、.土地增值稅的基本征稅范圍不僅僅限于土地交易。2.土地增值稅的征稅范圍具有“國(guó)有”、“轉(zhuǎn)讓”兩個(gè)關(guān)鍵特征。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院5（二）具體情況的判定具體問(wèn)題可歸納為應(yīng)征、不征、免征三個(gè)方面。下面將經(jīng)常出現(xiàn)的房地產(chǎn)若干具體情況的征免問(wèn)題匯總歸納如下：2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院6屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）：（1）出售國(guó)有土地使用權(quán)（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開(kāi)發(fā)建造然后出售的（3）存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)（4）抵押期滿(mǎn)以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?）單位之間交換房地產(chǎn)（有實(shí)物形態(tài)收入）（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資（7）投資聯(lián)營(yíng)后將投

3、入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院7不屬于土地增值稅征稅范圍的情況（不征）：（1）房地產(chǎn)繼承（無(wú)收入）（2）房地產(chǎn)贈(zèng)與（無(wú)收入）（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）（6）房地產(chǎn)評(píng)估增值2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院8免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）：（1）個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）與房地產(chǎn)商無(wú)關(guān)的投資聯(lián)營(yíng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中（5）國(guó)家征用收回的房地產(chǎn)（6）個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住用房

4、地產(chǎn)（7）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（8）企事業(yè)單位、社團(tuán)及組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的（新增）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院9【例題單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ ）。（2006年）A.公司與公司之間互換房產(chǎn)B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房產(chǎn)C.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D.雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)【答案】A2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院10第二節(jié) 稅率土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。【建議】記憶土地增值稅的稅率表。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院11第三節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目

5、一、應(yīng)稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從形式上看包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。非貨幣收入要折合貨幣金額計(jì)入收入總額。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院12二、扣除項(xiàng)目的確定（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┌ǖ貎r(jià)款和取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家規(guī)定繳納的費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（P183-8）（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)┌ㄍ恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安

6、裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院13（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?.納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（一）+（二）5%以?xún)?nèi)上述利息超過(guò)國(guó)家上浮標(biāo)準(zhǔn)、超標(biāo)利息及罰息不得扣除。2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（包含全部使用自有資金的無(wú)借款的情況）：允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（一）+（二）10%以?xún)?nèi)3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述1、2項(xiàng)所述兩種辦法。4.土地增值稅清

7、算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院14【例題計(jì)算題】某企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權(quán)所支付的金額為1000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為6000萬(wàn)元；向金融機(jī)構(gòu)借入資金利息支出400萬(wàn)元（能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偅渲谐^(guò)國(guó)家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬(wàn)元；該省規(guī)定能提供貸款證明且可以合理分?jǐn)偫⒅С龅?，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（400-100）+（1000 ）5%=650（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院15（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存

8、量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┌I(yíng)業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。企業(yè)狀況可扣除稅金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（5%）（2）城建稅和教育費(fèi)附加非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（1）營(yíng)業(yè)稅（5%）（2）印花稅（0.5）（3）城建稅和教育費(fèi)附加2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院16【例題單選題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目時(shí),允許單獨(dú)扣除的稅金是（ ）。（2005年）A.營(yíng)業(yè)稅，印花稅B.房產(chǎn)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅C.營(yíng)業(yè)稅,城市維護(hù)建設(shè)稅D.印花稅,城市維護(hù)建設(shè)稅【答案】C2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院17（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（適用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)氖路康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）20%【提示】1.此項(xiàng)加計(jì)扣除僅對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策；2.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開(kāi)發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計(jì)扣除。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院18【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付金額和開(kāi)發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息；該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；與轉(zhuǎn)讓該商品房有關(guān)的稅金為200萬(wàn)元（不含印花稅）。計(jì)算轉(zhuǎn)讓該商品房項(xiàng)目繳納的土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除

10、的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和“其他扣除項(xiàng)目”的合計(jì)金額為10000（10%+20%）=3000（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院19（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)┯烧鷾?zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率例如，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢使用過(guò)多年的辦公樓，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為12000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%，則評(píng)估價(jià)格=1200070%=8400（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院20納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部

11、門(mén)確認(rèn),可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止，每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿(mǎn)12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院21【例題計(jì)算題】2011年3月，某企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處2007年7月購(gòu)置的辦公用房，轉(zhuǎn)讓時(shí)不能取得評(píng)估價(jià)格，原購(gòu)房發(fā)

12、票注明購(gòu)房款300萬(wàn)元，購(gòu)入時(shí)繳納契稅9萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加5.5萬(wàn)元，繳納印花稅0.2萬(wàn)元，上述金額和憑證均經(jīng)過(guò)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的確認(rèn)，則計(jì)算該房產(chǎn)的土地增值稅時(shí)可扣除的金額是？【答案】300（1+5%4）+9+5.5+0.2=374.7（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院22第三節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目【關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目的歸納】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄎ澹┴?cái)政部規(guī)定的

13、其他扣除項(xiàng)目（適用新建房轉(zhuǎn)讓?zhuān)?（六）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（適用存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院23【1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項(xiàng)目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】5%以?xún)?nèi)或：【（一）+（二）】10%以?xún)?nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅；城建稅和教育費(fèi)附加。（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）【（一）+（二）】20%2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院24【2.非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房可扣除的項(xiàng)目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（三）房地

14、產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用利息（不包括加息、罰息）+【（一）+（二）】5%以?xún)?nèi)或：【（一）+（二）】10%以?xún)?nèi)（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院25【3.各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房可扣除的項(xiàng)目】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金營(yíng)業(yè)稅；印花稅；城建稅和教育費(fèi)附加；不能取得評(píng)估價(jià)格而需按發(fā)票所載金額加計(jì)時(shí)，可單獨(dú)扣除原買(mǎi)房時(shí)的契稅。（六）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率不能取得評(píng)估價(jià)格的，按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)52022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院26【4.各類(lèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓

15、未經(jīng)開(kāi)發(fā)的土地】（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（四）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院27【例題多選題】以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓存量房，在計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)均能扣除的項(xiàng)目有（ ）。A.取得土地使用權(quán)所支付的金額 B.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本C.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格【答案】AC2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院28一個(gè)教材之外的考點(diǎn)：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，因納稅需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所支付的評(píng)估費(fèi)可以作為計(jì)算土地增值稅的扣除金額，但是因納稅人隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格等被按照評(píng)估價(jià)格計(jì)稅時(shí)發(fā)生的評(píng)估費(fèi)不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。202

16、2/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院29【例題1多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。（2009年原制度）A.舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格 B.支付評(píng)估機(jī)構(gòu)的費(fèi)用C.建造舊房產(chǎn)的重置成本 D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)【答案】ABD2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院30【例題2單選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。A.房屋的凈值B.建造舊房產(chǎn)的重置成本C.房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用D.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各種稅費(fèi)【答案】D2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院31第四節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算一、增值額的確定（一）通過(guò)收入減除扣除項(xiàng)目求得（二）關(guān)于評(píng)估價(jià)格的使用納稅

17、人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的；（2）提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院32【提示】 1.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評(píng)估。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。3.稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院33【例題單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。（2001年）

18、A.稅務(wù)部門(mén)估定的價(jià)格扣除B.稅務(wù)部門(mén)與房地產(chǎn)主管部門(mén)協(xié)商的價(jià)格扣除C.房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格扣除D.房地產(chǎn)原值減除30%后的余值扣除【答案】C2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院34二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法（一）計(jì)算土地增值稅的步驟和公式第一步，計(jì)算收入總額第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-規(guī)定扣除項(xiàng)目金額第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額稅率-扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院35（二）土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律

19、關(guān)于土地增值稅的計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓?022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院36【例題1步驟型計(jì)算】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬(wàn)元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.5）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬(wàn)元；投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬(wàn)元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?也不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）

20、。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此樓應(yīng)納的土地增值稅稅額。（1997年）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院37【答案及解析】（1）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入15000萬(wàn)元。（2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為4000萬(wàn)元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（3000 ）10%=700（萬(wàn)元）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為:150005% 5%（7%+3%）=825（萬(wàn)元）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的加計(jì)扣除為：（3000 ）20%=1400（萬(wàn)元）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000 +700+825 =9925（萬(wàn)元

21、）（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=15000-9925=5075（萬(wàn)元）（4）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=5075992551%2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院38（5）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅稅額：第一種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅稅額=992550%30%+（5075-992550%）40%=1533.75（萬(wàn)元）第二種計(jì)算方法：應(yīng)納土地增值稅=507540%-99255%=1533.75（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院39【例題2步驟型計(jì)算】李某系某市居民，于2005年2月以50萬(wàn)元購(gòu)得一臨街商鋪，同時(shí)支付相關(guān)稅費(fèi)1萬(wàn)元，購(gòu)置后一直對(duì)外出租。2008年5月，將臨街商鋪改租為

22、賣(mài)，以80萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給他人，經(jīng)相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，房屋的重置成本價(jià)為70萬(wàn)元，成新度折扣率為80。要求：根據(jù)上述資料，按下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（2009年原制度）（1）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加。（2）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的印花稅。（3）李某轉(zhuǎn)讓商鋪應(yīng)繳納的土地增值稅。（4）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院40【答案及解析】（1）應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加=（80-50）5%（1+7%+3%）=1.65（萬(wàn)元）（2）應(yīng)繳納的印花稅=800.05%0.04（萬(wàn)元）（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)可扣除項(xiàng)目金額=7080%1.650.0457.69（萬(wàn)元）

23、增值額=8057.69=22.31（萬(wàn)元）增值率=22.31/57.69100%=38.67%50%，適用30%的稅率、速算扣除系數(shù)為0 應(yīng)繳納的土地增值稅=22.3130%=6.69（萬(wàn)元）（4）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院41【關(guān)系加分?jǐn)傂陀?jì)算方法歸納】在紛繁成本費(fèi)用項(xiàng)目條件中，只有已售（含視同銷(xiāo)售、產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無(wú)償移交給政府），房地產(chǎn)的地價(jià)成本和建造成本扣除；未開(kāi)發(fā)以及已開(kāi)發(fā)未銷(xiāo)售的地價(jià)成本和建造成本不可扣除。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院422022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院43【例題計(jì)算題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)

24、，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書(shū)。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70（其余30尚未使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為300萬(wàn)元，不高于同期銀行貸款利率且能夠合理分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì)60萬(wàn)元，銷(xiāo)售部分全部售完，共計(jì)取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā)生管理費(fèi)用800萬(wàn)

25、元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。（說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7：教育費(fèi)附加征收率為3；契稅稅率為3；其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5。）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院44要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。（1）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年46月共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。（2）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年46月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。（3）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本。（4）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本。（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓土地增值稅

26、的增值額。（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅。（2010年）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院45【答案及解析】（1）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅: 605 5=3+700=703（萬(wàn)元）（2）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2010年46月應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加: 3（7+3）+700（7+3）=0.3+70=70.3（萬(wàn)元）（3）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的土地成本：應(yīng)繳納的契稅=60003=180（萬(wàn)元）應(yīng)扣除的土地成本=（6000+180）70（1-20%）=3460.8（萬(wàn)元）（4）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本: 5800

27、（1-20%）=4640（萬(wàn)元）2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院46（5）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí)應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用：300（1-20%）+（3460.8 ）5=240+405.04=645.04（萬(wàn)元）（6）該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納土地增值稅的增值額: 14000-700+70 .8 +645.04+（3460.8 ）20=14000-11136=2864（萬(wàn)元）（7）計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅增值率=2864/11136100=25.72銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=286430=859.2（萬(wàn)元）。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院47

28、三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（一）清算單位（1）土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。（2）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院48（二）清算條件1.納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算的三種情況（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的四種情況（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未

29、超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院49【例題單選題】對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。（2010年）A.規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目 B.審批備案項(xiàng)目 C.商業(yè)推廣項(xiàng)目 D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目【答案】B2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院50【例題多選題】下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。（2009年）A.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的C.

30、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的D.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的【答案】ABC2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院51（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東、償債、換取非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)。2.房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理。收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。3.將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況

31、下，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院52（四）扣除項(xiàng)目規(guī)定1.可據(jù)實(shí)扣除的項(xiàng)目（1）開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。2022/7/9上海對(duì)

32、外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院53（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（6）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)

33、院542.可核定扣除項(xiàng)目前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院553.不可扣除的項(xiàng)目（1）扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（3）竣工后，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。2022/7/9上海對(duì)外貿(mào)易學(xué)院 會(huì)計(jì)學(xué)院56（五）土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近