淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)規(guī)劃建議

1、淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議目錄市場(chǎng)篇都市概況淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述宏觀經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)淄博市土地市場(chǎng)分析 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述（狀況、特征和競(jìng)爭(zhēng)）歷史回憶總體評(píng)價(jià)進(jìn)展情況存在問題進(jìn)展趨勢(shì)淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述張店區(qū)在建樓盤分布圖多層住宅市場(chǎng)分析高層住宅市場(chǎng)分析小戶型住宅市場(chǎng)分析不墅住宅市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析商業(yè)地產(chǎn)分析替他項(xiàng)目篇項(xiàng)目狀況新世界步行商業(yè)街情況描述（街區(qū)功能）區(qū)域規(guī)劃分析周邊環(huán)境分析政府機(jī)能狀況文化教育氛圍商業(yè)氛圍人口及小區(qū)狀況交通組織狀況公共設(shè)施情況項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目概念篇-概念設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的差不多認(rèn)識(shí)總體策略和總概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品梳理概

2、念設(shè)計(jì)及構(gòu)想項(xiàng)目定位篇市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題配套主題價(jià)格定位客戶定位目標(biāo)客層狀況目標(biāo)客層的區(qū)域分布阻礙到目標(biāo)客層的渠道四、商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū)策略篇入市策略與時(shí)機(jī)項(xiàng)目的形象策略價(jià)格及付款方式策略項(xiàng)目包裝策略公關(guān)促銷策略媒體宣傳廣告策略銷售推廣篇時(shí)期銷售工作安排控盤策略及銷售操縱附件項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)建議銷售培訓(xùn)綱要和人員招聘安排淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議書市場(chǎng)篇都市概況淄博區(qū)位：淄博位于山東省中部，東臨濰坊市，東北與東營(yíng)市相連，北接濱州地區(qū)，南靠臨沂市、泰安市，西與濟(jì)南市、萊蕪市接壤。淄博是山東半島對(duì)外開放較早的都市之一。全市國(guó)土總面積5938平方公里，其中市區(qū)2961平方公里

3、。歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。行政區(qū)劃：淄博下轄五區(qū)-張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣-桓臺(tái)、高青、沂源全市人口412.03萬(wàn)人，其中，都市人口265萬(wàn)人，張店人口67萬(wàn)人。淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述宏觀經(jīng)濟(jì)： 2003年,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成1003.38億元,同比增長(zhǎng)16.6%,為十年來(lái)增速最高的年份。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值49.3億元,增長(zhǎng)6.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值611.92億元,增長(zhǎng)19.7%;第三產(chǎn)業(yè)增加值342.16億元,增長(zhǎng)13.2%。三次產(chǎn)業(yè)比例由2002年的6.2:58.1:35.7調(diào)整為4.91:60.99:34.10。經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出“速度加快

4、、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng)”的良好進(jìn)展態(tài)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要緊特點(diǎn)是:1、工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2003年,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值1413.29億元,同比增長(zhǎng)30.68%;實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值441.09億元,同比增長(zhǎng)25.16%。地點(diǎn)工業(yè)生產(chǎn)形勢(shì)良好。全年全市規(guī)模以上地點(diǎn)工業(yè)完成總產(chǎn)值974.56億元,同比增長(zhǎng)36.85%,高出全市平均水平6.17個(gè)百分點(diǎn),高出中央省屬工業(yè)增速29.18個(gè)百分點(diǎn)。地點(diǎn)工業(yè)中,市屬工業(yè)完成總產(chǎn)值93.82億元,增長(zhǎng)21.15%;區(qū)縣及以下工業(yè)完成總產(chǎn)值880.73億元,增長(zhǎng)39.75%。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前3位的依次是淄川區(qū)(159.96億元)、張店區(qū)(15

5、6.30億元)、桓臺(tái)縣(138.53億元),產(chǎn)值增速居前3位的依次為臨淄區(qū)(63.9%)、博山區(qū)(48.21%)、周村區(qū)(44.43%)。2、工業(yè)整體效益水平大幅提高,地點(diǎn)工業(yè)效益接著看好。2003年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)142.81%,同比提高19.67個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅138.71億元,其中利潤(rùn)65.82億元,同比分不增長(zhǎng)54.11%和84.21%。效益水平大幅提高的要緊緣故是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。2003年中央省屬企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)8.89億元,較上年同期增效11.52億元,極大地支持了全市工業(yè)整體效益的高速增長(zhǎng)。2003年中央省屬工業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅39.29億元,同

6、比增長(zhǎng)84.28%。2003年地點(diǎn)工業(yè)效益綜合指數(shù)為147.62%,同比提高12.61個(gè)百分點(diǎn);實(shí)現(xiàn)利稅99.42億元,其中利潤(rùn)56.93億元,同比分不增長(zhǎng)44.74%和48.40%。地點(diǎn)企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長(zhǎng)。2003年市屬企業(yè)利潤(rùn)同比下降14.99%,區(qū)縣及以下工業(yè)增長(zhǎng)54.48%。從區(qū)縣利潤(rùn)指標(biāo)完成情況看,利潤(rùn)總額排前3位的依次為:淄川區(qū)(113193萬(wàn)元)、桓臺(tái)縣(100250萬(wàn)元)、臨淄區(qū)(100112萬(wàn)元);增速居前3位的依次為:臨淄區(qū)(118.63%)、高青縣(69.53%)、博山區(qū)(56.44%)。3、固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)。2003年全市50萬(wàn)元以上項(xiàng)目完成固定資產(chǎn)投資3

7、65.91億元,其中國(guó)有基建、國(guó)有更改、國(guó)有其他和房地產(chǎn)開發(fā)投資共完成196.20億元,同比增長(zhǎng)66.5%。分隸屬關(guān)系看,市區(qū)縣屬固定資產(chǎn)投資完成301.61億元;中央省屬單位完成投資64.29億元。住宅建設(shè)接著保持較高投入，2002年全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá)40.04億元；竣工住宅面積179.51萬(wàn)平方米；商品房銷售額13.94億元，其中銷售給個(gè)人12.39億元。（2001年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá)14.74億元；竣工住宅面積139.46萬(wàn)平方米；商品房銷售額9.35億元，其中銷售給個(gè)人8.59億元，增長(zhǎng)79.71）。4、消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中有旺。2003年全市社會(huì)

8、消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)254.86億元,同比增長(zhǎng)15.1%。其中,都市消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)14.8%,區(qū)縣及以下增長(zhǎng)18.4%。分經(jīng)濟(jì)類型看,國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)4.7%,個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)13.7%,私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)25.7%。從區(qū)縣完成情況看,各區(qū)縣均呈不同程度的增長(zhǎng),社會(huì)消費(fèi)品零售總額居前3位的依次為張店區(qū)(71.36億元)、淄川區(qū)(42.48億元)、博山區(qū)(35.32億元)。5、物價(jià)穩(wěn)中有升,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng),生活水平穩(wěn)步提高。2003年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為100.1%,同比回升0.1個(gè)百分點(diǎn)。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8720元,同比增長(zhǎng)11%,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出6126元,增長(zhǎng)7.7%。6、財(cái)政

9、收支保持穩(wěn)定。2003年全市實(shí)現(xiàn)地點(diǎn)財(cái)政收入40.25億元,同比增長(zhǎng)25.08%;地點(diǎn)財(cái)政支出47.92億元,增長(zhǎng)20.16%。分區(qū)縣看,財(cái)政收入居前3位的依次為臨淄區(qū)(56051萬(wàn)元)、張店區(qū)(46545萬(wàn)元)、淄川區(qū)(39086萬(wàn)元);各區(qū)縣增速呈不同幅度增長(zhǎng),居前3位的依次為桓臺(tái)縣(40.18%)、高青縣(34.61%)、臨淄區(qū)(32.71%)。7、稅收完成情況較好。2003年全市稅務(wù)部門共完成各項(xiàng)稅收84.09億元,增長(zhǎng)13.01%;其中國(guó)稅完成收入57.81億元,增長(zhǎng)13.68%;地稅完成26.28億元,增長(zhǎng)11.54%。分區(qū)縣看,稅收總額排前3位的依次是臨淄區(qū)(268517萬(wàn)元)、

10、張店區(qū)(187567萬(wàn)元)、淄川區(qū)(92100萬(wàn)元),增速最高的是高青縣(27.47%)、其次是桓臺(tái)縣(24.69%)、第三位是博山區(qū)(19.22%)。8、金融形勢(shì)穩(wěn)定。年末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)824.26億元,比年初增長(zhǎng)22.31%。其中城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款余額479.32億元,增長(zhǎng)15.74%;企業(yè)存款222.99億元,增長(zhǎng)23.09%。全市貸款余額達(dá)605.11億元,比年初增長(zhǎng)21.51%。在短期貸款中工業(yè)貸款和農(nóng)業(yè)貸款分不增長(zhǎng)7.21%和24.46%。2003年全市金融機(jī)構(gòu)完成現(xiàn)金收入2591.03億元,現(xiàn)金支出2580.05億元,累計(jì)完成貨幣凈回籠10.98億元。9、利用外資形勢(shì)良好

11、。2003年全市累計(jì)批準(zhǔn)利用外資項(xiàng)目169個(gè),合同外資金額61607萬(wàn)美元,同比增長(zhǎng)133.61%;實(shí)際外資到位35058萬(wàn)美元,增長(zhǎng)72.48%。區(qū)域經(jīng)濟(jì)：淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況描述淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回憶1999年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實(shí)事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)完成增加值13.6億元，比上年增長(zhǎng)19.3；城鎮(zhèn)居民人均居住面積10.2平方米，比上年增長(zhǎng)3；房地產(chǎn)交易面積381萬(wàn)平方米，交易額23.5億元，分不比上年增長(zhǎng)13和14；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年內(nèi)爭(zhēng)取打算138.7萬(wàn)平方米，開工120萬(wàn)平方米，竣工75.5萬(wàn)平方米；完成房屋評(píng)估業(yè)務(wù)106萬(wàn)平方米，房屋安全鑒定25

12、萬(wàn)平方米，房屋監(jiān)理8.5萬(wàn)平方米，房屋設(shè)計(jì)11.5萬(wàn)平方米；10月底完成已購(gòu)公房上市的啟動(dòng)工作，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)全面開放；房改售房工作進(jìn)入收尾時(shí)期。2000年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成15億元，比上年增長(zhǎng)10%；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房122萬(wàn)平方米，竣工74萬(wàn)平方米，提供住宅10360套；完成房地產(chǎn)交易420.97萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.13%，房地產(chǎn)交易額達(dá)28.59億元，比上年增長(zhǎng)7.11%；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遷入新址，新交易大廳面積3000平方米，實(shí)現(xiàn)“一門式”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，差不多完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)治理，接著開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有4個(gè)

13、小區(qū)獲省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)；全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積10.39平方米，高于全省平均水平。 2001年，淄博市住房制度改革全面進(jìn)入住房貨幣化分配實(shí)施時(shí)期，沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。全年房地產(chǎn)交易面積完成497萬(wàn)平方米，交易額38.23億元。一是成立市房屋置業(yè)中心，中心與市內(nèi)各大銀行合作，推出貸款“一條龍”服務(wù)，全年累計(jì)為800余戶居民提供住房貸款擔(dān)保，擔(dān)保額8000多萬(wàn)元，刺激了房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的進(jìn)展。2001年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)增加值完成15.9億元，比上年增長(zhǎng)6%；城鎮(zhèn)人均居住面積11.1平方米，比上年增加0.71平方米；房地產(chǎn)交易

14、面積497萬(wàn)平方米，交易額38.23億元，分不比上年增長(zhǎng)16.71%和17.66%，全市住宅與房地產(chǎn)業(yè)接著保持良好的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，在房屋拆遷、置業(yè)擔(dān)保、評(píng)估改制、測(cè)繪改制、房產(chǎn)宣傳等方面取得重大突破。2001年，淄博市房改各項(xiàng)指標(biāo)均高于全省平均水平，公房出售17.5萬(wàn)戶、1291萬(wàn)平方米，出售率95%以上；公積金歸集累計(jì)總額12.64億元，歸集率86%；住房貸款余額9300萬(wàn)元。2002年，全市房地產(chǎn)業(yè)依舊保持快速進(jìn)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積430萬(wàn)平方米，交易額45億元，城鎮(zhèn)人均居住面積11.8平方米，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展，對(duì)拉

15、動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。2002年，全市空置商品房31.91萬(wàn)平方米，其中住宅27.07萬(wàn)平方米，其他4.85萬(wàn)平方米?？罩寐?5.1%。2002年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)銷售總額26.34億元，其中：住宅22.06億元，其他4.28億元。 1.全年出售公房2262戶、建筑面積20.2萬(wàn)平方米，全市累計(jì)出售公房17.73萬(wàn)戶、建筑面積1311.3萬(wàn)平方米，占全市公有住房總量的95%以上；住房公積金累計(jì)總額11.36億元，歸集率達(dá)86%。2.完成24個(gè)單位，2438戶產(chǎn)權(quán)過渡工作，全市房改由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)過渡工作差不多完成。3.選定在張店中心路以西、聯(lián)通路以北集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū),可為1

16、370戶城鎮(zhèn)中低收入家庭提供11.9萬(wàn)平方米的住宅。4.出臺(tái)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房治理的通知，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購(gòu)條件、審核程序、權(quán)屬治理、上市交易等工作。5.落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房公積金治理工作的通知及全國(guó)、省住房公積金治理工作會(huì)議精神，著手預(yù)備成立住房公積金治理委員會(huì)。2003年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè)135家，總注冊(cè)資本金10.29億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員3750人。其中：省屬開發(fā)企業(yè)1家，外地進(jìn)淄開發(fā)企業(yè)3家，市屬開發(fā)企業(yè)131家。具有開發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)2家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)6家，三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家，四級(jí)(含四級(jí))以下資質(zhì)的企業(yè)109家。135家開發(fā)企業(yè)

17、中：國(guó)有企業(yè)14家，集體企業(yè)27家，股份制企業(yè)51家，合資(包括外資)企業(yè)8家，民營(yíng)企業(yè)35家。 （2）淄博市地產(chǎn)行業(yè)總體評(píng)價(jià)：從以上數(shù)據(jù)顯示，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正在穩(wěn)步進(jìn)展，現(xiàn)在差不多成為淄博市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。幾年來(lái)，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)總體上表現(xiàn)為供銷兩旺，投資、銷售均保持了較快的增長(zhǎng)速度。全市商品房平均銷售價(jià)格增長(zhǎng)速度平穩(wěn)，年增長(zhǎng)在5080元m2之間，房地產(chǎn)業(yè)差不多成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，住宅市場(chǎng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不大。（3）淄博市地產(chǎn)進(jìn)展情況目前，淄博房地產(chǎn)開發(fā)要緊集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在170

18、0元/平方米左右。由于都市進(jìn)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)都市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型要緊以三房為主，面積以110200平方米為主力戶型。因地域性和消費(fèi)適應(yīng)緣故，樓層以46層為主，客戶對(duì)高層建筑同意程度低；建筑風(fēng)格仍以簡(jiǎn)單模仿歐陸風(fēng)格為主。樓盤綠化上仍屬起步時(shí)期。 （4）淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的要緊問題由于淄博組群式都市格局明顯，區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展不平衡、差異較大。從統(tǒng)計(jì)資料分析和市場(chǎng)調(diào)查情況看，其存在的要緊問題及緣故是： 部分區(qū)縣政府和部門指導(dǎo)思想有偏差，導(dǎo)致局部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大。有的區(qū)

19、縣和個(gè)不領(lǐng)導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)進(jìn)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對(duì)當(dāng)?shù)貙?shí)際號(hào)脈不透，“形象工程”、“政績(jī)工程”意積仍在作怪。土地供應(yīng)打算不夠、建房主體行為不合法，直接阻礙了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的正常進(jìn)展。1、個(gè)不城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)2002年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工面積比上年增長(zhǎng)61.2%，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到558萬(wàn)平方米。一方面講明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加。其要緊緣故是：無(wú)打算確立開發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃失控，多頭批地。建設(shè)單位和開發(fā)商所用地塊和項(xiàng)目開工后，才到有關(guān)部門補(bǔ)辦開發(fā)經(jīng)營(yíng)手續(xù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，

20、2002年比上年增加開發(fā)面積31.2%，土地比上年增加230%。缺青年度開發(fā)建設(shè)打算的操縱。2、個(gè)不區(qū)縣和個(gè)不領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問題。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭(zhēng)。2002年新開工的項(xiàng)目，有近50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、講情和區(qū)縣政府以文件、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占90%以上，造成上億元的資金流失。致使市場(chǎng)形成不平等競(jìng)爭(zhēng)，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。也挫傷了部分開發(fā)商的積極性。3、機(jī)關(guān)事業(yè)單位自建自用住房問題沒有得到有效操縱，個(gè)不有鈔票的單位還在建房，沖擊了開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。房地產(chǎn)開發(fā)治理職權(quán)不清，部門職能交叉，辦事程

21、序混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)展不規(guī)范。1、房地產(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷(預(yù))售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。目前，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)治理和拆遷、房屋銷(預(yù))售治理在兩個(gè)部門。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可與房屋銷(預(yù))售許可治理脫節(jié)。2、審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目違法建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)都市總體規(guī)劃和住宅專項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)打算組織實(shí)施。而多年來(lái)建設(shè)項(xiàng)目的確立是建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)在先，自建自用非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目和開發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的性質(zhì)還沒有區(qū)分，就取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件，致使專門多企業(yè)在不具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的情況

22、下，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，造成了主體行為違法的事實(shí)，同時(shí)也是造成大量在集體土地上搞開發(fā)的要緊緣故之一。房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)治理機(jī)構(gòu)不健全，不適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)形勢(shì)的進(jìn)展。淄博市開發(fā)辦現(xiàn)有事業(yè)編制11人，正科級(jí)單位，與進(jìn)展中的房地產(chǎn)業(yè)極不適應(yīng)。區(qū)縣級(jí)開發(fā)治理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)治理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個(gè)專門治理人員，個(gè)不區(qū)縣只設(shè)一個(gè)兼職治理人員。治理人員的不到位，導(dǎo)致開發(fā)治理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開發(fā)、集體土地上搞開發(fā)、未取得開發(fā)經(jīng)營(yíng)許可搞開發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者的積極性。淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步時(shí)期，房地

23、產(chǎn)經(jīng)營(yíng)仍屬粗放型經(jīng)營(yíng)；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。產(chǎn)品差異化區(qū)不不明顯，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)峻。住房信貸進(jìn)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi)者購(gòu)房心理不成熟及自我愛護(hù)意識(shí)仍弱。（5）淄博市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)1）住宅需求接著擴(kuò)大。隨著貨幣化分配住房和取消福利分房政策的實(shí)施，居民的住房要通過消費(fèi)市場(chǎng)解決，住宅的需求量將接著擴(kuò)大。一是我市居民住宅消費(fèi)層次差異較大，有理想住房的大都集中在機(jī)關(guān)事業(yè)單位和經(jīng)濟(jì)效益較好的個(gè)不企業(yè)。有60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不行，想通過籌資或按揭貸款預(yù)備購(gòu)房改善居住條件。另有10%左右的無(wú)房戶租住或借住房屋，期待購(gòu)房。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開放和規(guī)范使得房改房放開

24、上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場(chǎng)交易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。三是都市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。目前淄博市的都市化水平達(dá)到41%，比全省平均高出5個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹啵鲜兰o(jì)八十年代，美國(guó)的都市化率就達(dá)到了87%、日本達(dá)到了65%。為此，住宅的需求量在以后一個(gè)相當(dāng)?shù)臅r(shí)期內(nèi)接著擴(kuò)大。2）住宅開發(fā)向“全優(yōu)化”進(jìn)展。隨著居民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的追求發(fā)生了變化。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的進(jìn)展方向，關(guān)于戶型、環(huán)境、會(huì)所、教育、配套等方面的要求進(jìn)一步增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、不墅、TOWNH

25、OUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低，2002年都市人均可支配收入7850元，按每戶3人計(jì)算，年戶均可支配收入23550元。依照聯(lián)合國(guó)公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比36年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在20萬(wàn)元以下比較適宜寬敞居民的消費(fèi)心理。經(jīng)濟(jì)適用住房將是我市面向大眾的消費(fèi)熱點(diǎn)。4）房地產(chǎn)市場(chǎng)向多元方向進(jìn)展。隨著房地產(chǎn)法律、法規(guī)和市場(chǎng)體系的健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將由目前的重營(yíng)銷進(jìn)展成為生產(chǎn)、銷售、租賃、抵押、評(píng)估、物業(yè)治理并舉的市場(chǎng)體系，土地將由過去的協(xié)議出租、出讓、轉(zhuǎn)讓，逐步實(shí)現(xiàn)

26、招標(biāo)、拍賣取得土地，土地交易向規(guī)范化、市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變。二手房將成為銷售市場(chǎng)的交易主體，租賃市場(chǎng)趨于活躍。都市化步代的加快，使得都市人口快速增加，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)和租賃、抵押、評(píng)估將加快發(fā)育。物業(yè)治理也將從過去開發(fā)商孵化出的同體子公司分離出來(lái)，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、社會(huì)化和市場(chǎng)化。5）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)模化、集團(tuán)化方向進(jìn)展成為必定趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和進(jìn)展，必須具備強(qiáng)大的資金實(shí)力。世界各國(guó)房地產(chǎn)的共同特點(diǎn)，確實(shí)是企業(yè)的規(guī)模化、集團(tuán)化，只有少數(shù)十幾家、幾十家大的公司主導(dǎo)了房地產(chǎn)的大部分市場(chǎng)。淄博市135家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總

27、注冊(cè)資本金只有10.29億元，而且135家公司中，國(guó)有和集體企業(yè)還有41家。資金的分散、體制的問題差不多制約了進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的需要，加之國(guó)家2003年6月份頒布的“121文件”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，地產(chǎn)去也只有進(jìn)行體制改革和行業(yè)內(nèi)部的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成一批對(duì)市場(chǎng)有主導(dǎo)能力的實(shí)力企業(yè)，才能在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步進(jìn)展；而實(shí)力微小、缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)，在以后幾年內(nèi)將面臨著被淘汰的危險(xiǎn)。6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獵取可持續(xù)進(jìn)展的一個(gè)特不重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹立

28、品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的進(jìn)展。7）誠(chéng)信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。古人云：“人無(wú)信不立”，離開誠(chéng)信，整個(gè)社會(huì)都將失去進(jìn)展的基石，并陷于無(wú)序的狀態(tài)。從某種意義上講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)確實(shí)是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，開發(fā)商要把誠(chéng)信當(dāng)作經(jīng)營(yíng)原則和長(zhǎng)期生存和進(jìn)展的命脈。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案的建立，寬敞消費(fèi)者的消費(fèi)理念趨于成熟等，誠(chéng)信將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。8）淄博市的住宅價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。目前，淄博市的住宅價(jià)格與開發(fā)成本差不多相等，其利潤(rùn)空間幾乎為零。有社會(huì)背景的開發(fā)商目前取得的利潤(rùn)一般有以下幾個(gè)方面的來(lái)源：一是通過減免政府規(guī)費(fèi)，把部分用于小區(qū)配套的資金作為利潤(rùn)；二是通

29、過減、免、緩繳部分土地出讓金作為利潤(rùn)；三是減免部分稅金作為利潤(rùn)。沒有背景的開發(fā)商只有通過加強(qiáng)治理和降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獵取利潤(rùn)。即便如此，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。同時(shí)，都市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。形成了淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特有的進(jìn)展?fàn)顟B(tài)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整頓和規(guī)范，淄博市的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步向著健康有序的方向進(jìn)展。淄博房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)狀況描述1、張店區(qū)在建樓盤分布圖2、多層住宅市場(chǎng)分析多層住宅項(xiàng)目大多分布在張店城區(qū)西、北郊區(qū)，要緊分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。樓盤信息明細(xì)表圖表一市場(chǎng)抽樣戶型統(tǒng)計(jì)比例圖表二問卷調(diào)研中居民對(duì)戶型需求比例 從表中戶

30、型數(shù)量統(tǒng)計(jì)結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對(duì)過大，處供過于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問題，對(duì)復(fù)式樓有一定抗性。二房，四房總體開發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。三房供求差不多平衡。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場(chǎng)的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。 張店區(qū)多層住宅市場(chǎng)特點(diǎn)絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型一般是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生都市花園，鴻泰嘉園等。附加頂層復(fù)式戶型，或者是以三房為主，四房為補(bǔ)充，附加頂層復(fù)式戶型，如：翡翠園等，也有部分樓盤以三房為主，二房為補(bǔ)充，如：天立花園。三房占了專門大部分的市場(chǎng)份額，且面積集中

31、在105-140m之間，戶型面積適中，比較合理。三房占主導(dǎo)地位，講明了淄博住宅市場(chǎng)的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不夠合理還有許多戶型不能滿足明廚、明衛(wèi)、明室的采光通風(fēng)要求。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽(yáng)臺(tái)及臥房設(shè)計(jì)上；在淄博專門多戶型均為陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采納平窗的較多，采納凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)峻及北方溫度相對(duì)較低，天氣嚴(yán)寒有關(guān)；底層，頂層設(shè)計(jì)淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲(chǔ)藏間和車庫(kù)，底層車庫(kù)出售為主，車位以出租為主，一般車庫(kù)和

32、儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為1：1進(jìn)行配比規(guī)劃，儲(chǔ)藏間的層高一般都在2.2米以下,如此開發(fā)商關(guān)于這部分面積能夠不計(jì)入建筑面積之內(nèi), 儲(chǔ)藏間的價(jià)格水平在300500元/m之間.車庫(kù)價(jià)格水平在2000元/m左右;頂層多為六樓或五樓送閣樓,閣樓屋頂設(shè)計(jì)幾乎都有沒有頂層花園.一般閣樓在銷售時(shí)采納不計(jì)入銷售面積進(jìn)行贈(zèng)送的方式,相對(duì)單價(jià)比五層低,但單價(jià)并不是最高價(jià),一般樓層最高單價(jià)出現(xiàn)在三層.(4)創(chuàng)新戶型少,開始出現(xiàn)創(chuàng)新戶型并贏得市場(chǎng)錯(cuò)層,躍層戶型市場(chǎng)份額較少,但錯(cuò)層,躍式戶型差不多出現(xiàn),并取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反映.如翡翠園除多層住宅一個(gè)單元外其余都為錯(cuò)層戶型,相對(duì)錯(cuò)層戶型成本比平層高,一般來(lái)講它的售價(jià)是比要同

33、樓層價(jià)位高出約50元/m,然而購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì),據(jù)講是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò).(5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn)如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套設(shè)施,新推樓盤不注重了提高小區(qū)的綠化率,均在35%左右;容積率低,多在1.1左右,樓間距寬,差不多達(dá)到1:1.1;在智能化硬件配套上采納了高頻網(wǎng)絡(luò),對(duì)講門禁系統(tǒng),并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式治理,在優(yōu)惠促銷方面,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式,范圍在優(yōu)惠4%左右.多層住宅價(jià)格分析多層住宅的名義價(jià)格圖表

34、多層住宅均價(jià)1500元以下示意圖多層住宅均價(jià)1500元以上樓盤示意圖不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模,地理位置,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣,優(yōu)惠折扣,發(fā)售時(shí)刻等因素,對(duì)以上29個(gè)抽樣多層住宅樓盤的名義均價(jià)作統(tǒng)計(jì)計(jì)算,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅的名義均價(jià)格是1062.29元/m.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是1310元/m,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有3個(gè),正是目前這類低價(jià)位樓盤還在建,在售,和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)一定程度阻礙著整個(gè)住宅市場(chǎng)的提升,阻礙著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大,我們認(rèn)為這也是淄博房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力,購(gòu)買力相差不多的沿海周邊地市青島,威海,煙臺(tái)的一個(gè)重要緣故.象

35、此類樓盤一般是往常本地開發(fā)商通過 各種關(guān)系,不正當(dāng)手段而取得的一些價(jià)低廉的土地,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地點(diǎn)式越來(lái)越規(guī)范，獵取土地越來(lái)越困難，地價(jià)也將越來(lái)越高，開發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤利潤(rùn)空間將越來(lái)越小，因此預(yù)測(cè)張店區(qū)低價(jià)位樓盤將在兩年后越來(lái)越少，相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)不是專門大，可考慮介入?？傊?，淄博在售樓盤的價(jià)格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)厥忻竦馁?gòu)買力，與周邊沿海都市相比有較大上升空間，因此這種增長(zhǎng)是與市場(chǎng)的成熟度有關(guān)，也與開發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。高層住宅市場(chǎng)具體分析高層住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)況圖：高層住宅樓盤分布圖從圖2的樓盤分布圖中可看出，高層住宅市場(chǎng)要緊集中在柳泉路

36、人民公園一帶，在張店區(qū)都市總體規(guī)劃圖中能夠看出，高層建筑一般沿柳泉路一帶規(guī)劃分布，差不多構(gòu)造出大都市進(jìn)展的輪廓線。而柳泉路的高層建筑正以其宏偉，氣派的氣概展示張店區(qū)大都市的繁榮興盛。插入商業(yè)地產(chǎn)分析部分在售商業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介：位置：西六路與共青團(tuán)路交匯處； 開發(fā)商：淄博中岳房地產(chǎn)公司； 總建筑面積：5萬(wàn)m； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；出售形式：三層聯(lián)體出售，商場(chǎng)內(nèi)單層出售； 促銷手段：第四層商鋪40%的首付在銀行貸款辦妥后全部返還；均價(jià)：6000元/ m（一，二層聯(lián)體）中國(guó)財(cái)寶陶瓷城位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面； 開發(fā)商；香港恒興公司；均價(jià)：2100元/ m（一，二，三層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式

37、專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：99，130 m； 物業(yè)治理費(fèi)：0.6元/ m.月;促銷手段:購(gòu)買三套以上五年內(nèi)返還總額50%;天鴻化工商城位置：美食街與東一路交匯處； 進(jìn)展商；淄博天鴻置業(yè)公司均價(jià)：5200元/ m（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位；區(qū)間面積：57,80,117 m； 物業(yè)治理費(fèi)：0.6元/ m.月;促銷手段:12月1日前優(yōu)惠100元/ m; 目前優(yōu)惠90元/ m義烏小商品城位置：華光路與世紀(jì)路交匯處； 進(jìn)展商；浙江華川實(shí)業(yè)規(guī)模:8800個(gè)商鋪,占地面積700畝,總建筑面積48.6萬(wàn)平方米,商業(yè)區(qū)面積達(dá)30萬(wàn)平方米,商業(yè)配套面積達(dá)18萬(wàn)平方米,二期將有寫字樓,住宅樓出售

38、.開工時(shí)刻:2003年11月28日; 交付時(shí)刻:2004年秋均價(jià)：3480元/ m內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)刻:2003年12月28日認(rèn)購(gòu)誠(chéng)意金:10萬(wàn)元; 物業(yè)治理:新加坡某物業(yè)治理公司;金泰營(yíng)業(yè)房位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)；均價(jià)：4100元/ m（一，二層聯(lián)體）商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)治理費(fèi)：0.15元/ m.月;優(yōu)惠:60元/ m三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣,以服裝,鞋類,電器,餐飲為主,以中高檔次為主;餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求; 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色,缺少主題商場(chǎng); 本商圈購(gòu)物客戶以本區(qū)中高收入者,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主; 美食街人流量較大,商場(chǎng)

39、東路人流量銳減;共青團(tuán)路商業(yè)圈 通過金帝購(gòu)物廣場(chǎng),富麗商城與王府井廣場(chǎng)和銀座的落成構(gòu)成了共青團(tuán)路商業(yè)圈; 處于都市空間交匯點(diǎn),輻射半徑較大;購(gòu)物空間和環(huán)境較為休閑;隨著金帝購(gòu)物廣場(chǎng)以及王府井廣場(chǎng),銀座廣場(chǎng)相繼開始動(dòng)作,共青團(tuán)路商業(yè)圈的購(gòu)物空間和購(gòu)物環(huán)境得到了改善,但同時(shí)造成了商業(yè)供給面積的急增加;隨著本商圈內(nèi)的生勢(shì)將越來(lái)越壯大;新世紀(jì)商業(yè)街商業(yè)圈 由壹世界數(shù)碼廣場(chǎng)以南延伸,與展覽館,魯中家具城,東方家具城一同形成了新世紀(jì)商業(yè)街,步行街人流量大; 集中經(jīng)營(yíng),品牌服務(wù); 目前已形成了集中經(jīng)營(yíng).品牌服務(wù)的新型經(jīng)營(yíng)方式,同時(shí)豐富了商品種類,樹立了良好的口碑;隨著都市中心西移,都市人口將逐漸向西移,新世

40、紀(jì)商業(yè)街仍有較大的進(jìn)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力. 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大,還存在占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象,以后一,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將接著增大,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額專門大,一定程度造成銷售面積偏大,總價(jià)過高,阻礙銷售,二層,二層以上的樓層銷售不理想,一層的銷售率,出租率普遍看好,臨街, 臨路與進(jìn)深長(zhǎng),不臨街, 不臨路商業(yè)房售價(jià),租價(jià)相差較大,3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年的商業(yè)沉淀,將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)刻內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對(duì)其沖擊阻礙,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置, 淄

41、博市民,投資者將接著看好老城區(qū)商業(yè)圈,隨著都市中心西移,都市西部商業(yè)將日漸繁華,成為次商業(yè)中心;4,專業(yè),專類商業(yè)市場(chǎng)受投資者青睞,銷售狀況不錯(cuò),日后此類商業(yè)市場(chǎng)在張店區(qū)將增多;5,目前購(gòu)物環(huán)境好的購(gòu)物廣場(chǎng)-王府井廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)狀況不太理想,出租率不是專門高,一不定期程度阻礙投資者的購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的熱情;6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問題,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理,上下樓不方便阻礙出租經(jīng)營(yíng),同樣商業(yè)步行街也有類似情況;7,大型項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實(shí)力的公司,集團(tuán)與內(nèi)部財(cái)團(tuán)聯(lián)合開發(fā);8,相對(duì)住宅樓盤項(xiàng)目來(lái)講,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多,營(yíng)銷力較強(qiáng),商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高;9,專業(yè)市場(chǎng)“返租” “

42、代租”等降低投資風(fēng)險(xiǎn)的促銷手段較多,10,目前產(chǎn)權(quán)式的室內(nèi)綜合性商場(chǎng),商廈為市場(chǎng)空白點(diǎn).淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目篇項(xiàng)目狀況位置描述本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博要緊交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街-新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本專業(yè)市場(chǎng)占地約5000平方米，總建筑面積14522平方米，共5層商業(yè)空間。周邊道路狀況項(xiàng)目北臨的共青團(tuán)西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為7路大巴，此路段還各有自行車道和人行道，屬淄博東西向要緊交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。商業(yè)街為人行道路，路寬30米，沿街進(jìn)行了綠化和景觀裝飾（原規(guī)劃在橫跨共青團(tuán)路設(shè)立一

43、人行天橋，現(xiàn)已取消，這對(duì)本項(xiàng)目是一利好）。二、新世界步行商業(yè)街情況描述（一）新世界商業(yè)街建設(shè)的目的和意義新世界步行商業(yè)街是淄博市政府為了更好地對(duì)淄博都市進(jìn)行規(guī)劃，展現(xiàn)淄博旅游都市的風(fēng)貌，于1998年開始規(guī)劃建設(shè)的?，F(xiàn)南段、北段在建設(shè)中，中段已開通。其建設(shè)的意義在于：體現(xiàn)組群式都市的特點(diǎn)；促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和都市繁榮；體現(xiàn)以人為本的思想；提高都市的文化品位增強(qiáng)都市的輻射力和凝聚力更好地塑造都市形象新世界步行商業(yè)街概況地理位置：項(xiàng)目位于淄博市中心城區(qū)-張店區(qū)四路北段。南起商品街，北至華光路，橫穿市內(nèi)要緊交通干線共青團(tuán)西路和人民西路，全長(zhǎng)1800M，路寬14M。兩側(cè)建筑2-6層，新建建筑近23萬(wàn)平方米，總

44、占地7萬(wàn)平方米。整個(gè)建筑采納歐式風(fēng)格項(xiàng)目功能：集購(gòu)物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。商業(yè)業(yè)態(tài)以日用百貨、精品類、地點(diǎn)特色類、專賣類、自選類為主。服務(wù)內(nèi)容包括商品類、飲食類、娛樂類、文化類。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。步行商業(yè)街周邊狀況區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為都市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為都市的次干路。兩側(cè)有兩個(gè)大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，市委、人民公園、工

45、程學(xué)院、67軍及市屬機(jī)關(guān)、單位等。政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定）項(xiàng)目租售情況新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今年以來(lái)總體房?jī)r(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂觀。步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低的情況下，市場(chǎng)仍然是有價(jià)無(wú)市。三、區(qū)域規(guī)劃分析政府對(duì)都市規(guī)劃的整體調(diào)整，對(duì)以下三方面產(chǎn)生了阻礙：行政區(qū)域變遷、人口變遷、核心商圈變遷均形成由東向西地平行移動(dòng)狀態(tài)，且原次中心區(qū)業(yè)已逐漸成為核心中心區(qū)，但都市的整體變遷和新中心區(qū)的形成仍有一個(gè)過程，如核心商圈的變化即是此過程的代表表現(xiàn)，在此過

46、程中會(huì)出現(xiàn)新舊商圈的疊加過程，本項(xiàng)目即處于新舊商圈的疊加地段。四、政府機(jī)能狀況沿新世界步行街的兩側(cè)有市委、市政府、區(qū)勞動(dòng)局、規(guī)劃局、區(qū)城鄉(xiāng)建委等政府部門市屬、區(qū)屬政府部門分布。五、文化教育氛圍周圍1公里范圍內(nèi)大中專院校林立，有山東理工大學(xué)、淄博衛(wèi)校、山東藥校、工貿(mào)中專等大中專院校。六、商業(yè)氛圍本區(qū)域周圍形成了多個(gè)主題商業(yè)組團(tuán)。位于共青團(tuán)西路電信局周圍形成了以電信行業(yè)為主的手機(jī)、通訊市場(chǎng)組團(tuán)。步行街南端以博物館為核心的家具主題商城，并成為區(qū)域性家具集散地。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。共青團(tuán)西路以金地為代表的百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽(yáng)為代表的電腦市場(chǎng)組團(tuán)。七、人口及小區(qū)狀況本區(qū)

47、域座落了十余個(gè)住宅小區(qū)，有王辛小區(qū)、公園小區(qū)、公園二村、公園三村、城中區(qū)、城西一村、道莊小區(qū)、科研小區(qū)和金鼎花園等住宅區(qū)，大多數(shù)為老住宅小區(qū)，人口以本地老居民，政府企事業(yè)單位和商業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體人口素養(yǎng)高，收入相對(duì)穩(wěn)定，有一定家庭積蓄。八、交通組織情況7路大巴為此路段要緊工交車輛，其起點(diǎn)自火車站沿淄博要緊交通干道運(yùn)行，并穿過淄博要緊的核心商圈和人流聚居地。九、設(shè)施情況本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、都市中心廣場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在1公里輻射半徑內(nèi)。項(xiàng)目總體狀況歸納：本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樽筒埖旰诵纳虡I(yè)黃金走廊；本區(qū)域?qū)僬谝院髱啄陜?nèi)重點(diǎn)進(jìn)展的區(qū)域；是官商往來(lái)頻繁地區(qū)，

48、同時(shí)以后自然流淌人口旺盛；區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施；五大核心商圈集中地段；周邊潛在客戶多，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力和投資能力；針對(duì)本主題類商場(chǎng)，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境；九、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)具有政策優(yōu)勢(shì)-產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠；產(chǎn)業(yè)進(jìn)展具良好前景；政府對(duì)此區(qū)域的進(jìn)展給予了相當(dāng)?shù)牧Χ?；品牌加掛，增?qiáng)投資者信心；絕佳地段，新舊商圈疊加地帶；區(qū)域以后進(jìn)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對(duì)本項(xiàng)目是重大利好；本區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，人潮互動(dòng)；本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)圍繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時(shí)，潛在的目標(biāo)客戶群較多；區(qū)域投資渠道少

49、，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項(xiàng)目可拓寬新投資渠道；區(qū)域客戶購(gòu)買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢(shì)；以后高素養(yǎng)治理人才的引進(jìn)，使整體商城進(jìn)展起步高。項(xiàng)目劣勢(shì)步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，確實(shí)是如此的形式，部分市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理；步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜；步行街定位混雜，現(xiàn)時(shí)期中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜；步行街南段仍未開通，阻礙人流的自然流淌；本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍；步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客

50、戶購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性；齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)；濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流；人們購(gòu)買電子產(chǎn)品的適應(yīng)性消費(fèi)行為的連續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)刻的市場(chǎng)培育期；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手差不多營(yíng)一段時(shí)刻，具有一定的品牌知名度；項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒有，整體形象不鮮亮；步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象；市場(chǎng)容量狀況不明朗；原付款方式不靈活，如：只能作到5成按揭、5成首期，置業(yè)門檻高；本商城小分割，有用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大；項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求；原推廣中斷一段時(shí)刻，客戶心理易產(chǎn)

51、生猶疑，形成觀望；原三年不中意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面阻礙；原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等）淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目概念篇-概念設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目的差不多認(rèn)識(shí)（一）能夠確信項(xiàng)目具可操作性電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類型 ；淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的IT綜合性市場(chǎng)；投資型商業(yè)模式在本地區(qū)具有一定的同意環(huán)境；（二）項(xiàng)目成功的要素組合項(xiàng)目成功=硬件（規(guī)模/設(shè)施/區(qū)位）+軟件（嶄新理念/專業(yè)操盤手段/價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)）項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功的必要資源配置?？傮w策略

52、和概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目具備了市場(chǎng)可同意性和可操作性，但項(xiàng)目成功必須硬件、軟件整合作用。因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì)/政策優(yōu)勢(shì)/區(qū)位優(yōu)勢(shì)/設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即：表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念/經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念/投資理念/創(chuàng)業(yè)理念）表現(xiàn)：以人為本，以用戶為本，以經(jīng)營(yíng)為本的專業(yè)服務(wù)形象表現(xiàn)：價(jià)值價(jià)格的投資和經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)品梳理（一）包裝推廣的核心要求是營(yíng)造差異化產(chǎn)品。關(guān)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。因此，包裝推廣的差異策略確實(shí)是“如何體現(xiàn)超越？”“如何營(yíng)造無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境？”（二）由此，產(chǎn)品包裝推廣要跳出通常印象中的傳統(tǒng)電子產(chǎn)品市場(chǎng)。本項(xiàng)目

53、不僅是一間以電子為主的IT產(chǎn)品總匯市場(chǎng)；也是數(shù)碼淄博、科技以后的窗口；也是數(shù)字生活的展示場(chǎng)；也是時(shí)代資訊、最新技術(shù)的集中場(chǎng)；也是時(shí)尚潮流的領(lǐng)引地；是具有超強(qiáng)投資價(jià)值的投資工具；為魯中地區(qū)消費(fèi)者提供“以人為本”的專業(yè)服務(wù)形象的現(xiàn)代數(shù)碼電子廣場(chǎng)；（三）由此，產(chǎn)品功能應(yīng)是復(fù)合體，價(jià)值呈多元化專業(yè)化數(shù)碼科技旺場(chǎng)+置業(yè)投資熱點(diǎn)+創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)熱土（四）由此，產(chǎn)品訴求應(yīng)是行業(yè)的領(lǐng)先者+市場(chǎng)領(lǐng)引者+數(shù)字生活領(lǐng)跑者+全新的投資工具分析本項(xiàng)目的包裝推廣，只有在以“超越”為核心任務(wù)的基調(diào)上，跳出傳統(tǒng)行業(yè)框架，營(yíng)造全新的產(chǎn)品形象；訴求更豐富的產(chǎn)品功能和產(chǎn)品價(jià)值；扮演領(lǐng)導(dǎo)者、領(lǐng)引者、領(lǐng)跑者的角色，才能讓公眾感受到項(xiàng)目前景；

54、加強(qiáng)投資和經(jīng)營(yíng)的信心；促使更多的人介入?yún)⑴c，或投資或經(jīng)營(yíng)或創(chuàng)業(yè)。 概念設(shè)計(jì)（一）投資工具概念投資金額小，投資門檻低，市場(chǎng)基礎(chǔ)寬敞；收益穩(wěn)定性原則及比照因素；銀行利息因素股市風(fēng)險(xiǎn)因素其它投資類型投資高成長(zhǎng)性原則（長(zhǎng)期增值和升值緣故）；社會(huì)整體和區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展趨勢(shì)；市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)；區(qū)域行業(yè)政策的利好-無(wú)紙化辦公的推廣；區(qū)域商圈轉(zhuǎn)移及人口遷移-人群的變化；政策支持-本步行街政策支持和行業(yè)政策；政府支持-政府背景的充分利用；品牌和經(jīng)營(yíng)方式（模式）；同比市場(chǎng)價(jià)值增長(zhǎng)和稅、費(fèi)優(yōu)勢(shì)；史無(wú)前例小投資、大回報(bào)的全新投資概念；（二）營(yíng)造數(shù)碼科技主題商場(chǎng)核心優(yōu)勢(shì)概念營(yíng)造經(jīng)營(yíng)成本與產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)：租金成本+各

55、類稅、費(fèi)+運(yùn)營(yíng)成本產(chǎn)品價(jià)格優(yōu)勢(shì)：將本商場(chǎng)升級(jí)為一級(jí)或二級(jí)市場(chǎng)2、品牌商場(chǎng)文化與現(xiàn)代化商業(yè)購(gòu)物環(huán)境優(yōu)勢(shì)硬件設(shè)施（見裝修標(biāo)準(zhǔn)）軟件治理（品牌支持與治理導(dǎo)入）3、品種齊全與規(guī)模優(yōu)勢(shì)4、“一對(duì)一貼身理財(cái)總管”打算-售后服務(wù)打算（三）網(wǎng)絡(luò)時(shí)代概念-時(shí)尚、潮流和生活方式的改變1、“E”時(shí)代是一種生活時(shí)尚；2、“E”時(shí)代是對(duì)人類社會(huì)生活方式的完全改變；（四）高附加值概念實(shí)體商鋪+虛擬電子鋪位的雙鋪位概念；保租概念；（付款方式中有詳細(xì)地闡述）企業(yè)孵化器概念；（五）差異化競(jìng)爭(zhēng)策略經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品種差異導(dǎo)入品牌差異售后服務(wù)差異（六）概念的設(shè)計(jì)構(gòu)想導(dǎo)入強(qiáng)有力的品牌，提升本商場(chǎng)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)治理水平，為導(dǎo)入品牌目前接洽的有：賽

56、格、華強(qiáng)、深圳寶安電子廣場(chǎng)等；同時(shí)，建議申請(qǐng)成為中國(guó)電子行業(yè)協(xié)會(huì)、山東省電子行業(yè)協(xié)會(huì)、淄博會(huì)員單位電子行業(yè)協(xié)會(huì)。針對(duì)消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場(chǎng)購(gòu)物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。針對(duì)場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)者：設(shè)立淄博壹世界數(shù)碼會(huì)作為本商場(chǎng)的商業(yè)會(huì)員機(jī)構(gòu)，并成立專業(yè)的信息經(jīng)營(yíng)部門治理機(jī)構(gòu)。企業(yè)孵化器-貼身理財(cái)大總管打算：與品牌導(dǎo)入單位建立經(jīng)營(yíng)業(yè)主產(chǎn)品一對(duì)一服務(wù)體系，由品牌導(dǎo)入方直接輸入產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品品牌或人員，同時(shí)，直接輸入產(chǎn)品價(jià)格信息，并形成價(jià)格共享打算。其目的是將經(jīng)營(yíng)者獲得產(chǎn)品的價(jià)格由二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化為一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格；媒體服務(wù)打算：由商場(chǎng)將一年治理經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的10%作為商場(chǎng)宣傳基

57、金，與報(bào)紙、電視等要緊媒體單位開設(shè)欄目，對(duì)商場(chǎng)及內(nèi)部商家進(jìn)行宣傳。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動(dòng)，樹立本商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的形象；網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)：商場(chǎng)建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系；單位定點(diǎn)采購(gòu)地：由數(shù)碼會(huì)主動(dòng)與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場(chǎng)作為各單位選擇同類產(chǎn)品時(shí)的定點(diǎn)首選商場(chǎng)。申請(qǐng)成為淄博旅游定點(diǎn)單位；其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)：治理方式為：統(tǒng)一治理，規(guī)范治理；統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)；金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達(dá)成協(xié)議，保證本商場(chǎng)、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費(fèi)辦理一卡通；場(chǎng)內(nèi)設(shè)立

58、獨(dú)立取款機(jī)；統(tǒng)一代辦商場(chǎng)人員辦公、食宿等相關(guān)事宜；商場(chǎng)設(shè)立服務(wù)投訴電話；本商場(chǎng)為無(wú)煙商場(chǎng)；保安服務(wù)：電梯、車場(chǎng)、各出入口及商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供24小時(shí)全天候保安服務(wù)；清潔服務(wù)：專人定期、定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔；展銷服務(wù)：獨(dú)有的展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷；商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)；淄博壹世界數(shù)碼會(huì)定期舉辦各類主題活動(dòng)，加強(qiáng)會(huì)員的橫向溝通與信息交流；寬頻接入服務(wù)；法律咨詢服務(wù)；倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)物資存放柜）各樓層電子觸摸屏服務(wù)；商務(wù)會(huì)所的各類專業(yè)性報(bào)紙期刊的免費(fèi)閱讀服務(wù)；廣告位的廣告展示服務(wù)；一年重大

59、活動(dòng)告知制度；注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營(yíng)治理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)施淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議項(xiàng)目定位篇市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位：1、淄博地區(qū)規(guī)模最大、檔次最高、設(shè)施最完善、產(chǎn)品最齊全的專業(yè)化數(shù)碼電子主題商城；一站式數(shù)碼電子購(gòu)物商城品牌附加值最高核心商圈，最具投資價(jià)值和升值潛力（二）經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品主題：電腦產(chǎn)品、配套產(chǎn)品、電腦硬件、個(gè)人電腦電子元器件、集成電路軟件開發(fā)和各類軟件網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品及網(wǎng)絡(luò)工程辦公自動(dòng)化（傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及耗材）音響器材、音像制品、視聽產(chǎn)品保安和電子監(jiān)控系統(tǒng)數(shù)碼家電產(chǎn)品（照相機(jī)、攝像機(jī)）及信息家電通訊設(shè)備及器材（移動(dòng)電話、傳呼機(jī)、電話機(jī)、對(duì)講機(jī)）二手手機(jī)、電腦及租賃市場(chǎng)電子玩具網(wǎng)吧

60、和大型游戲機(jī)（三）其它配套主題：家電醫(yī)院電腦臺(tái)等家具市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)、貨運(yùn)市場(chǎng)-區(qū)域物流市場(chǎng)銀行餐飲、休閑、旅游、商務(wù)配套設(shè)施價(jià)格定位（詳見已提交的關(guān)于淄博數(shù)碼時(shí)代廣場(chǎng)價(jià)格建議及策略）客戶定位（一）本項(xiàng)目目標(biāo)客層1、依照使用目的劃分目標(biāo)客戶群以投資為要緊購(gòu)買目的自己購(gòu)買自己使用觀望心態(tài)較濃，依照市場(chǎng)變化情況決定是自營(yíng)依舊出租租賃客戶各個(gè)目標(biāo)客層的購(gòu)買心態(tài)整體投資金額不大，投資風(fēng)險(xiǎn)小有穩(wěn)定的投資收益以后具有良好的投資增長(zhǎng)性從眾、跟風(fēng)心理較重投資意愿較強(qiáng)烈受傳統(tǒng)文化阻礙專門大，性格偏內(nèi)斂職業(yè)特征： （1）政府公務(wù)員（2）各私營(yíng)企業(yè)主（3）企業(yè)高薪及白領(lǐng)階層（4）小生意人家庭結(jié)構(gòu)：多為穩(wěn)定已婚家庭家庭收入狀