婁底眾一桂府項(xiàng)目策略提案141p通用課件

1、一個(gè)涉及到市場營銷的推廣策略案，空談?wù)`“市”，以可執(zhí)行性為第一原則，實(shí)效傳播與您深入探討眾一桂府品牌執(zhí)行之道，現(xiàn)在開始政策環(huán)境競爭對手項(xiàng)目賣點(diǎn)目標(biāo)客群ANALYSE分析推廣目標(biāo)媒介通路活動(dòng)公關(guān)品牌形象STRATEGIES策略IDEA創(chuàng)意案名建議形象定位標(biāo)志延展平面調(diào)性PERFORM執(zhí)行總體戰(zhàn)略階段執(zhí)行提案順序：政策環(huán)境、婁底地產(chǎn)現(xiàn)狀及態(tài)勢分析中國城市房產(chǎn)業(yè)為何歷十余年而長盛不衰？近年來國家宏觀調(diào)控政策為何頻繁出臺(tái)？2007年底中國樓市是否進(jìn)入“拐點(diǎn)”，關(guān)于2008房價(jià)走勢的分析、猜測、爭論可謂是接連不斷、眾說紛紜。那么全國的行情與婁底樓市到底有何關(guān)聯(lián)？婁底未來的房地產(chǎn)發(fā)展走勢將何去何從呢？ 房

2、地開發(fā)投資快速增長婁底全市2007年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 23.3億元，增長43.8%，高于全省平均增幅6.9個(gè)百分點(diǎn)，占全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的16.88%，占全市GDP的5.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。2007年的婁底房地產(chǎn)狀況： 商品房開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大，市場供應(yīng)得到改善全市商品房銷售面積979628，增長62.3%，增幅比上年高13.15個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷售面積889016，增長82.1%，增幅比上年高46.76個(gè)百分點(diǎn)。2007年全市商品住宅平均銷售價(jià)格1378元/，比上年上漲10.8%。 市場需求持續(xù)旺盛婁底市域目前的城市化水平僅34%，與2010年達(dá)到50%的發(fā)展目標(biāo)還有很大

3、差距。預(yù)測婁底的城市化水平將以每年 1%-1.5%的速度持續(xù)高速增長。今后10年婁底總?cè)丝?30萬，每年將有4-6萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)，而婁底市做為區(qū)域中心城市，每年將新增人口 2-3萬人。即每年新增人口住宅需求量約 60-90萬平方米（不考慮舊城改造），這一需求將持續(xù)存在10年以上。2005年以來，婁底的商品房年銷售面積在50-60萬平方米，基本保持供需平衡。未來的婁底房地產(chǎn)發(fā)展趨勢： 價(jià)格將保持平穩(wěn)上升國家的宏觀調(diào)控措施看似對房地產(chǎn)業(yè)的打壓，但房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國家不可能以打壓為目的，其調(diào)控是為地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，防止地產(chǎn)泡沫，主要針對的是北京、上海、廣州、深圳等存在泡沫危機(jī)的一

4、線城市。宏觀調(diào)控對于房價(jià)的的作用具有兩面性，如：土地供應(yīng)門檻提高、增值稅征收力度加強(qiáng)，在控制無序開發(fā)的同時(shí)，提高了開發(fā)成本，刺激房價(jià)上漲。從事實(shí)上來看，2008年一季度全國70個(gè)大中城市房價(jià)仍然同比上漲了5.5%。由于各城市因經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與進(jìn)程不同，房地產(chǎn)業(yè)所處的周期性發(fā)展階段也不一樣，對于婁底這樣的三、四線城市，抓住城市化發(fā)展契機(jī)，拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要的必然。 高端項(xiàng)目的出現(xiàn)成為必然未來婁底城市人口密度持續(xù)上升、家庭規(guī)模縮小、市民財(cái)富水平提高、土地供應(yīng)趨緊、房價(jià)上漲都是必然趨勢。同時(shí)，消費(fèi)能力薄弱、買不起房的人群也是政府必須面對的現(xiàn)實(shí)問題。解決這一對矛盾，合理調(diào)整房

5、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是唯一的出路。對于婁底市來講，由于地產(chǎn)業(yè)起步較晚的原因，目前中、低檔樓盤在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位，不能適應(yīng)婁底現(xiàn)在居住消費(fèi)的升級需求。因此，布局合理、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、品質(zhì)上乘的高價(jià)值項(xiàng)目的誕生將成為市場必然。 隨著土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變革，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)正面臨新的調(diào)整； 大盤時(shí)代來臨，整合營銷提升產(chǎn)品競爭力，媒體推廣進(jìn)入整合時(shí)代； 隨著知名企業(yè)逐漸進(jìn)入，本土房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴(yán)重挑戰(zhàn)； 房地產(chǎn)人才爭奪戰(zhàn)即將開始； 2008，長沙市場，中低端產(chǎn)品價(jià)格停滯不前，高端產(chǎn)品價(jià)格飛漲； 消費(fèi)需求層次越來越高，行為日趨成熟和理性。 話語權(quán)（傳播）：大盤的強(qiáng)勢宣傳將話語權(quán)緊緊抓住 競爭層次提高：體驗(yàn)式營銷和

6、客戶關(guān)系管理營銷價(jià)值成為主流 城市區(qū)域概念將打破：城市的四方擴(kuò)張，范圍變大，新區(qū)域的價(jià)值得到凸現(xiàn) 消費(fèi)需求層次提升：對住宅的功能要求已轉(zhuǎn)變?yōu)閷ξ飿I(yè)的全方位要求，住戶 在滿足居家功能之外開始追求高境界享受的個(gè)性化需求 產(chǎn)品升級換代明顯：新的規(guī)劃理念與設(shè)想，加速了婁底整個(gè)產(chǎn)品的升級婁底競爭樓盤分析項(xiàng)目位置：婁底文化廣場對面（城南新區(qū)版塊金三角地段）開發(fā)商：湖南三星投資集團(tuán)三星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：92553平方米總建筑面積：339464平方米（其中住宅約24萬平方米）產(chǎn)品類型：（全部為小高層與高層電梯洋房）容積率：3.7 綠化率：30% 總戶數(shù)：1500戶宣傳主題：駕御山水、上層生活建筑風(fēng)格

7、：外立面簡潔、線條流暢、色調(diào)自然的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，婁底首個(gè)節(jié)能社區(qū)與綠色庭院銷售均價(jià)：2300（二期2500）銷售狀況：一期基本售罄，二期80%以上東方豪苑項(xiàng)目位置：長青中街開發(fā)商：湖南省婁底市星達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：3976平方米總建筑面積：35810平方米（8200平米裙樓商業(yè)）產(chǎn)品類型：高層電梯洋房（28平方米到163平方米的多樣精品戶型）容積率：9 綠化率：16% 總戶數(shù)：237戶宣傳主題：現(xiàn)代都市生活典范建筑風(fēng)格：30層城市新高建筑標(biāo)桿銷售均價(jià)：2680銷售狀況：接受咨詢登記、VIP會(huì)員限量招募星達(dá)馨都項(xiàng)目位置：長青路與氐星路交匯開發(fā)商：匯天國際（湖南婁底）建設(shè)開發(fā)投資有限公司

8、占地面積：3280平方米 總建筑面積：12000平方米 容積率：3.67產(chǎn)品類型：高層電梯公寓（主力戶型為45平方米）宣傳主題：城市中心/商務(wù)帝王建筑風(fēng)格：婁底首座5A智能寫字樓，城市中心銷售均價(jià)：3200銷售狀況：2007年12月29日開盤辦公智能化（OA） 通信智能化(CA) 消防智能化(FA) 安防智能化(SA) 樓宇控制智能化(BA)一層電梯大堂精裝，每層電梯大堂及公共走道，衛(wèi)生間精裝。每戶安裝獨(dú)立空調(diào)，寬帶入戶，120門集團(tuán)電話共享。匯天國際（原湘中大廈）項(xiàng)目位置：新星南路與建設(shè)路交匯點(diǎn)，文化廣場南側(cè)開發(fā)商：婁底市城建房產(chǎn)占地面積：34285平方米 總建筑面積：120000平方米產(chǎn)品

9、類型：高層洋房 容積率：3.5 綠化率：42%宣傳主題：城南貴族生活銷售均價(jià)：2200 銷售狀況：2008年3月27日開盤地段優(yōu)越，產(chǎn)品為多層、高層洋房組合，建筑高低錯(cuò)落有致，座北朝南?！澳弦票睌U(kuò)”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，市委市政府、建設(shè)局、國土局、規(guī)劃局，審計(jì)局，稅務(wù)局等政府職能部門相繼進(jìn)駐，城南己成為城市行政中心，商務(wù)中心，經(jīng)濟(jì)中心和中央生活區(qū)。周邊有湖南人文科技學(xué)院、一中、一小、八中、市幼兒園、文化廣場、育才市場、市骨傷醫(yī)院等，汽車南站、上瑞高速、6路、11路、16路等公交線路，交通便利。龍庭貴筑項(xiàng)目位置：婁底市氐星南路(婁星廣場往南300米)開發(fā)商：婁底星海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：7401

10、平方米 總建筑面積：99430平方米產(chǎn)品類型：高層電梯洋房（39-166平方米） 建筑風(fēng)格：現(xiàn)在簡約風(fēng)格容積率：13.5 綠化率：26% 總戶數(shù)：約900戶宣傳主題：第一代城市價(jià)值運(yùn)營體，享名流貴胄的上層居住空間銷售均價(jià)：2600 銷售狀況：咨詢登記中婁底首創(chuàng)架空層泛會(huì)所婁底首創(chuàng)智能化安全物業(yè)名都國際商業(yè)廣場名都國際商業(yè)街，三度精致空間，三級立體綠化。區(qū)位條件優(yōu)越，便捷交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)全城，百米半徑內(nèi)，薈粹婁星廣場、文化廣場、婁底一中、婁底一小、湖南人文科技學(xué)院、國際商業(yè)廣場、商業(yè)步行街、沃爾瑪、恒豐酒店。產(chǎn)品涵蓋LOFT商務(wù)公寓、MINI小戶型、都會(huì)高尚住宅、國際商業(yè)廣場四大產(chǎn)品；星海名都國際項(xiàng)

11、目位置：婁底市新市政府旁 開發(fā)商：王府房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：6600平方米 總建筑面積：60000平方米產(chǎn)品類型：兩棟31層的高層電梯洋房（二層商業(yè)裙樓） 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格容積率：9 綠化率：40% 總戶數(shù)：約220戶宣傳主題：新婁底、新市府、新城南，置業(yè)王府君臨天廈的八大理由銷售均價(jià)：2580 銷售狀況：銷售近八成以大型商業(yè)廣場與江景住宅相結(jié)合， 31層的婁底第一高度，將成為湘中大道的一個(gè)標(biāo)志性建筑。八大理由：1、商鋪原始股,新區(qū)頭桶金, 五年內(nèi)必翻一番；2、新婁底、新市府、新城南, 絕版地塊，地王位置；3、與新市委、市政府相鄰；4、銅鑼灣強(qiáng)勢入駐，未來的新城區(qū)中心商圈；5、優(yōu)美的環(huán)

12、境：柏楊公園、孫水河沿河風(fēng)光帶、市府廣場；6、婁底第一高度；7、地段唯一性，政府機(jī)關(guān)的配套項(xiàng)目；8、城南新區(qū)的中心、婁底市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心。君臨天下項(xiàng)目位置：湘中大道北側(cè)、婁底市委、市政府新址大院東側(cè)開發(fā)商：婁底市祥達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：14800平方米 總建筑面積：82000平方米產(chǎn)品類型：兩棟31層的高層電梯洋房（二層商業(yè)裙樓）容積率：5.55 綠化率：42% 總戶數(shù)：308戶宣傳主題：婁底城市旅游景觀功能標(biāo)志性建筑一生的眷戀銷售均價(jià)：2598 銷售狀況：70%以上婁底市未來的坐標(biāo)地段，面鄰市府大院，前依孫水河和22萬平米柏楊公園。項(xiàng)目總高度99.8米，建筑頂層設(shè)有婁星、

13、氐星雙星座標(biāo)識(shí)，是城市景觀功能標(biāo)志性建筑。通過超大生態(tài)露臺(tái)和至尊廊院，首創(chuàng)原生態(tài)人居生活理念，開創(chuàng)了婁底真正健康、自然、休閑的豪宅生活。金領(lǐng)復(fù)式公寓的雍容華貴更是尊崇人生的最大彰顯，其準(zhǔn)復(fù)式結(jié)構(gòu)將空間的利用發(fā)揮到了極至！打造湘中首席豪宅！皇城御園項(xiàng)目位置：婁底市城南新區(qū)眾園路大新居委會(huì)旁（神女峰下、孫水河畔）占地面積：63914平方米總建筑面積：56000平方米產(chǎn)品類型：別墅（雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟）容積率：0.88綠化率：46%總戶數(shù)：154（聯(lián)排106棟、雙拼42棟、獨(dú)棟6棟）宣傳主題：山水別墅、回歸自然建筑風(fēng)格：歐陸風(fēng)情銷售均價(jià)：約3300元/平米（聯(lián)排98-108萬/棟、雙拼150萬/棟、獨(dú)

14、棟198萬/棟）銷售狀況：現(xiàn)正認(rèn)籌階段仙女峰山莊 婁底市區(qū)現(xiàn)開發(fā)的住宅樓盤，絕大部分是高層電梯洋房。 品質(zhì)樓盤均價(jià)普遍在2600左右，僅匯天國際均價(jià)在3000以上。 婁底房地產(chǎn)市場至今尚未有絕對領(lǐng)軍性質(zhì)的項(xiàng)目。 別墅還處于萌芽階段，僅有的仙女峰山莊品質(zhì)低下。對于眾一桂府來說，僅有的競爭對手不是別人，唯有自己。不論是從規(guī)劃、產(chǎn)品形態(tài)、品質(zhì)、園林，還是未來的價(jià)格定位，項(xiàng)目寫真以及SWOT分析眾一桂府位于婁底城市干道新星北路，漣水河畔，婁底二橋頭，緊鄰城市規(guī)劃的生態(tài)公園，項(xiàng)目離婁底市中心僅兩公里，是婁底市通往漣源、冷水江、新化的必經(jīng)之地，地理位置極其優(yōu)越。眾一桂府總占地面積 196924.67平方米

15、（295畝），由香茅街分隔為南北兩地塊，其中北面地塊102639平方米（154畝），地勢北高南低，最大高差達(dá) 50米，具有典型的原生山地特色；南面地塊94286平方米（141畝），地勢平坦。眾一桂府整體規(guī)劃建筑面積為485390.31平方米，其中地上430554.43平方米，地下為54835.88平方米，其中住宅面積 413684.7平方米，商業(yè)面積12591.76平方米，商務(wù)酒店1950.69平方米，高檔會(huì)所1500平方米，幼兒園 2327.28平方米，整體容積率為2.19，綠化率為57.32%。住宅產(chǎn)品規(guī)劃有單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層電梯情景洋房、高層電梯水岸洋房，共2479戶，規(guī)

16、劃車位1892個(gè)，車位配比高達(dá)0.76。眾一桂府總體規(guī)劃以生態(tài)休閑的地中海風(fēng)情為設(shè)計(jì)理念，結(jié)合項(xiàng)目地塊山水特色作環(huán)境布局，建筑風(fēng)格是最具有代表性的歐式新古典主義風(fēng)格，有效的做到建筑與環(huán)境的完美結(jié)合。規(guī)模：近50萬平米總建筑面積，超大型社區(qū)規(guī)模，在婁底的影響力和關(guān)注度無出其右。水岸：緊鄰?qiáng)涞啄赣H河漣水河畔，百米江堤，絕對一線水岸。產(chǎn)品：婁底首個(gè)綜合獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、電梯多層洋房、電梯高層洋房的 復(fù)合形態(tài)社區(qū)，尤其是品質(zhì)別墅、多層疊景洋房屬婁底首創(chuàng)。園林：三層跌水，大型地中海風(fēng)情的水主題活水園林，現(xiàn)場效果絕對震撼婁底。建筑：純正地中海新古典建筑風(fēng)格，細(xì)節(jié)中無不彰顯項(xiàng)目的非凡品質(zhì)。實(shí)力：

17、眾一集團(tuán)的雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力，為未來奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。會(huì)所：一種真正的奢華將由此蔓延整個(gè)婁底。優(yōu)勢（S）價(jià)格抗力：預(yù)計(jì)高于婁底同類型產(chǎn)品800-1000的價(jià)格，市場承接力（尤其心理上）。人 氣：項(xiàng)目周邊人氣不夠旺，為未來銷售聚場帶來一定難度。位 置：離婁底市區(qū)較于偏遠(yuǎn)（尤其是心理距離）。外部環(huán)境：項(xiàng)目周邊環(huán)境比較臟亂差，缺乏高尚住宅的居住氛圍。劣勢（W）稀缺性：一期產(chǎn)品即別墅、多層電梯疊景洋房的市場空白和旺盛需求。消費(fèi)力：婁底高端消費(fèi)具有很高的承接力。競 爭：婁底暫時(shí)沒有直接的競爭對手，為營銷推廣提供無限可能。環(huán) 境：會(huì)所以及展示園林環(huán)境足以給消費(fèi)者婁底前所未有的感官?zèng)_擊。推 廣：來自深圳實(shí)效傳播機(jī)構(gòu)

18、的整合包裝及推廣，將震撼婁底人的眼球。機(jī)會(huì)（O）區(qū)域認(rèn)同：項(xiàng)目所在區(qū)域不是婁底城市未來發(fā)展趨勢（市區(qū)向南）、從婁底人通常的 消費(fèi)習(xí)慣來看，對項(xiàng)目所在區(qū)域的認(rèn)同還尚待時(shí)日；區(qū)域消費(fèi)力：房地產(chǎn)本身具有強(qiáng)烈的區(qū)域性，僅僅是婁底市區(qū)難以滿足項(xiàng)目的近五十 萬平米的客源需求，如何擴(kuò)大消費(fèi)群體，延長消費(fèi)半徑的問題？消費(fèi)習(xí)慣：婁底高端社區(qū)生活方式及形態(tài)不成熟，還有待培育、引導(dǎo)；產(chǎn) 品：項(xiàng)目核心體量是高層洋房，為婁底競爭最為激烈的產(chǎn)品；價(jià) 格：婁底必然的價(jià)格新標(biāo)高，消費(fèi)者的心理承受力（尤其是高層洋房產(chǎn)品）；媒體通路：婁底媒體缺乏集中爆破點(diǎn)。威脅（T）項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉賣身份 （城市之上的人居榜樣）賣風(fēng)情 （地中海風(fēng)情

19、社區(qū)的浪漫與優(yōu)雅）賣健康 （漣水河畔、水主題園林的內(nèi)外雙水景環(huán)境）賣尺度 （兩公里，與城市保持的最佳尺度，離塵不離城）賣享受 （優(yōu)雅環(huán)境、創(chuàng)新產(chǎn)品）賣規(guī)模 （近50萬平米，婁底超大型社區(qū)）賣人文 （源于地中海的藝術(shù)）賣獨(dú)特的產(chǎn)品附加值！賣獨(dú)特的生活主張！地位享受品位面子 住在眾一桂府，就屬于婁底的特殊階層，非富即貴。 讓我非常非常的有面子，樂意告訴別人，我住在眾一桂府。 住在眾一桂府，可以享受一種歐州異域風(fēng)情，健康生態(tài)的生活。 住在眾一桂府，我就是一個(gè)有修養(yǎng)，有品位、懂得生活情調(diào)的人。目標(biāo)客群深層心理分析在以前，開發(fā)商只需圈地，現(xiàn)在，還要懂得圈層。圈層，圈的就是people人，招商會(huì)、萬客會(huì)、

20、百仕會(huì)、僑城會(huì)無一不證明了，2008，中國房地產(chǎn)，已經(jīng)從產(chǎn)品營銷時(shí)代逐漸過過渡到客戶關(guān)系營銷時(shí)代。凡是有人的地方就一定有階層。 馬克思（Karl Marx）18121889眾一桂府是一個(gè)典型的復(fù)合型社區(qū)，產(chǎn)品形態(tài)豐富，由單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、多層電梯情景洋房、高層電梯水岸洋房組成，任何單一層面的消費(fèi)群體都無法代言項(xiàng)目。我們惟有塑造一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)袖這座城市的精神標(biāo)桿！他，必須要有經(jīng)歷、有一定的社會(huì)背景、對事業(yè)充滿夢想。他，必須可靠、篤定，讓人值得信賴。他，必須完美，成為這座城市尖峰階層的向往我也要和他那樣，生活。生活形態(tài)：他們擁有固定的生活模式，事業(yè)、家庭、朋友圈都處理的得心應(yīng)手；他們的決策

21、 或是主張常常影響著這座城市的某一群人；生活習(xí)慣：他們不事張揚(yáng)，自然、隨性地生活；同時(shí)講究品位和格調(diào)；工作習(xí)慣：工作是工作，生活是生活，利用自己的知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富，利用自己資本累積財(cái)富；媒體喜好：他們關(guān)注咨詢，常接觸媒體依次是報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)絡(luò)、電視，他們最喜歡的 欄目一般是財(cái)經(jīng)、政治、體育和時(shí)尚雜志；交際習(xí)慣：經(jīng)常會(huì)出席高檔豪華的場所，但是，他們更樂意在安靜的地方邀三五知己品茗。 總之，他們更加自我。 家庭觀：他們有較強(qiáng)的家庭觀念，家庭不是全部，但卻是非常重要的一部分；認(rèn)為有家才有 未來，視美好家庭為成功的一部分；事業(yè)觀：他們多屬于靠自己的社會(huì)資源以及膽識(shí)積累的財(cái)富，認(rèn)為未來的社會(huì)，知識(shí)是創(chuàng)造

22、 財(cái)富的根本，他們不被城市與工作束縛，懂得迎合社會(huì)，也懂得說NO，他們敢于去 追求未來，征服未來，并享受未來；朋友觀：他們認(rèn)為朋友是一個(gè)大的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，可以在此得到更多的資源并獲得更多的快樂， 認(rèn)為未來更多的財(cái)富和機(jī)會(huì)都潛伏在朋友圈中。 他們成熟穩(wěn)重、知道自己需要什么； 他們熱愛生活、懂得生活，也熱忠于改善生活； 他們熱情向上，有一種積極的世界觀與生活觀； 他們渴望健康，并尋找更健康更舒適更自然的生活方式； 他們既保守又前衛(wèi)，他們有國際化的視野，骨子里又有中國最傳統(tǒng)的因子； 他們離不開城市，喜愛城市的便捷，但又討厭城市的喧嘩。眾一桂府就應(yīng)該構(gòu)筑成為這一部分特定階層人士的居住夢想和榮耀。一個(gè)階層的

23、品位一個(gè)階層的私享一個(gè)階層的榮耀。如果傳統(tǒng)的富人生活大都和金錢扯上關(guān)系，那么我們的主張將從精神層面開始。全面展開階層訴求，升華項(xiàng)目的品位與格調(diào)，打造一種奢華的生活主張！他們是城市的中堅(jiān)力量，是時(shí)代的精神領(lǐng)袖，他們追求生活的品位與格調(diào)，追求名牌所帶來的身份感和享受，他們是這座城市的榜樣人群！目標(biāo)消費(fèi)群界定婁底市區(qū)公務(wù)員、教師等婁底市區(qū)私營企業(yè)主漣鋼中高層管理人員漣源、冷水江、新化公務(wù)員、私營企業(yè)主長沙以及廣東、上海等婁底籍成功人士第一階梯第二階梯第三階梯從項(xiàng)目近五十萬平米的總量以及城市榜樣的高端定位來說，我們無法從地域、行業(yè)等等來八股的劃分推廣目標(biāo)受眾。對于眾一桂府的推廣來說，與其界定一個(gè)消費(fèi)圈

24、層，不如說是界定一種生活，并且把這種生活演繹到極致，致使我們的目標(biāo)消費(fèi)群體乃至整個(gè)婁底人都為之向往不已。也就是說，站在眾一桂府推廣的角度，不是我們追隨客戶，而是如何讓客戶來追隨我們。經(jīng)濟(jì)是一切的基礎(chǔ)，“如果你是有錢的，那我們一定是有緣的?！蓖茝V目標(biāo) 迅速建立眾一桂府在婁底地產(chǎn)市場絕對領(lǐng)導(dǎo)地位的高端品牌形象； 在婁底房地產(chǎn)市場務(wù)必做到影響力、美譽(yù)度排名第一； 為銷售提供最有效的上門量和有效客源積累； 完成消費(fèi)群體的項(xiàng)目品牌附加值（高出同類產(chǎn)品800/平方米以上）的心理認(rèn)同。策略核心（指導(dǎo)思想）社會(huì)影響力傳播！品牌戰(zhàn)略傳播！口碑傳播！一切為了營銷，從實(shí)效出發(fā)制定傳播策略和媒體組合。預(yù)計(jì)工程節(jié)點(diǎn)以及

25、營銷節(jié)點(diǎn)的安排 2008年7月中下旬，北區(qū)開工典禮； 2008年國慶，項(xiàng)目現(xiàn)場會(huì)所及銷售中心主體工程完成； 2009年元旦，現(xiàn)場銷售中心投入使用以及部分展示園林環(huán)境開放； 2009年元旦前，一套聯(lián)排別墅、一套雙拼別墅、兩套多層情景洋房樣板房展示開放； 2009年五一前，獨(dú)棟別墅樣板房開放，中心園林環(huán)境全面展示到位； 2010年元旦前，北區(qū)交房入伙。 2008年8月初，預(yù)告性廣告，傳播眾一桂府項(xiàng)目名或懸念性廣告； 2008年9月初，項(xiàng)目形象全面亮相，市區(qū)接待點(diǎn)開放，開始接受客戶登記； 2009年1月8日，現(xiàn)場銷售中心對外開放，盛大開盤（洋房、聯(lián)排別墅）； 2009年五一，雙拼別墅開盤； 2009

26、年7月28日，高層電梯洋房再次開盤。媒介特點(diǎn)及婁底媒體分析、整合執(zhí)行戶外廣告（包括車體廣告、站牌廣告、燈箱廣告、戶外廣告牌）優(yōu)勢：露出時(shí)間長、成本低、干擾度低劣勢：時(shí)效性差、受眾選擇性差使用方式：除戶外廣告牌外，站牌、站牌燈箱污損率高，都不適宜本案。戶外廣告牌在形象樹立期將利于形成項(xiàng)目的強(qiáng)勢品牌形象。戶外媒體的選擇原則： 發(fā)布位置人流、車流量相對集中，能夠有效形成傳播面。 戶外發(fā)布環(huán)境與項(xiàng)目本身的氣質(zhì)相符，給項(xiàng)目整體形象增分。 區(qū)域布局合理可行，組成一個(gè)整體的戶外傳播網(wǎng)。 針對項(xiàng)目的來訪人群可能路線布局，有效截?cái)嗄繕?biāo)人群。 在最接近目標(biāo)消費(fèi)者的地段投放，最大化影響目標(biāo)人群。 關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)，可以

27、購買臨時(shí)性戶外廣告牌增進(jìn)布局的完整性。眾一桂府主要戶外媒體位置推介：共啟用七到十塊戶外廣告牌，對市中心區(qū)、主要路段、漣水河兩岸交通要塞和目標(biāo)客戶群集中的重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)布點(diǎn)，將所有目標(biāo)客戶群一網(wǎng)打盡。 市區(qū)必選廣告位： 1、婁星廣場； 2、長青中街與氐星路交匯處（電信大廈）； 3、長青街與新星路交匯處（步步高）； 4、漣鋼中心廣場 市區(qū)外必選廣告位： 1、婁漣高速婁底出口與往長沙方向分叉路口； 2、長沙、婁底高速出口處 市區(qū)臨時(shí)推薦廣告位： 1、二大橋附近； 2、春園步行街 市外臨時(shí)推薦廣告位： 1、漣源、冷水江、新化城區(qū)中心位置； 2、婁漣高速婁星廣場長青街與新星路交匯處（步步高）；長青中街

28、與氐星路交匯處（電信大廈）；優(yōu)勢：富于靈活性、時(shí)效性強(qiáng)、可信度高劣勢：保存時(shí)間短、傳閱率低、印刷質(zhì)量局限使用方式：考慮到婁底消費(fèi)者接受信息習(xí)慣，報(bào)紙將不會(huì)是項(xiàng)目信息傳播的主力媒介。結(jié)合本案氣質(zhì)和特點(diǎn)，將會(huì)以新聞報(bào)道+軟文+適度硬廣的方式進(jìn)行推廣。報(bào)紙選擇首先考慮權(quán)威性、公信力。其次結(jié)合目標(biāo)客戶閱讀習(xí)慣進(jìn)行選擇。報(bào)紙廣告由于婁底報(bào)紙媒體的有效性極其有限，眾一桂府從與地方媒體關(guān)系上考慮，適當(dāng)?shù)脑跔I銷關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)投放硬性廣告（大版面、頭版或者底版），努力爭取媒體記者對項(xiàng)目的好感以及互動(dòng)，從而能夠在新聞輿論上對眾一桂府的支持。優(yōu) 勢：傳播廣、視聽結(jié)合、利于形象傳播、相對成本低、時(shí)效性強(qiáng)、可實(shí)現(xiàn)及時(shí)的雙向交

29、流劣 勢：網(wǎng)站本身權(quán)威性及點(diǎn)擊率相關(guān)性高、受眾有限使用方式：目前使用網(wǎng)絡(luò)并未在婁底市民中形成習(xí)慣，但在目標(biāo)客戶群中卻有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)。其傳播的及時(shí)性、信息的全面程度上是其它媒介不可比擬的，是向主動(dòng)搜索樓盤信息的客戶全面展示項(xiàng)目的絕佳機(jī)會(huì)。建議選擇權(quán)威性好的網(wǎng)站投放廣告和鏈接，同時(shí)建立獨(dú)立網(wǎng)站，完善信息交流平臺(tái)。網(wǎng)絡(luò)廣告建立眾一桂府自己的網(wǎng)站，參考上海深圳等優(yōu)秀樓盤，注重平面調(diào)性上高貴、優(yōu)雅以及地中海風(fēng)情，力求把眾一桂府網(wǎng)站建設(shè)成為營銷推廣與傳播的一個(gè)重要陣地。優(yōu) 勢：視聽結(jié)合、感官吸引力強(qiáng)劣 勢：絕對成本高、干擾度大、露出時(shí)間短、強(qiáng)制性露出易引起反感使用方式：電視節(jié)目的收看選擇性很強(qiáng)，廣告投放

30、效果對時(shí)間、廣告作品質(zhì)量要求高，加上成本高昂，不利于長期投放。電梯口的視頻廣告效果要好，最精確覆蓋目標(biāo)人群的活動(dòng)區(qū)域，有品質(zhì)感和新鮮感，到達(dá)率和關(guān)注度高，但在婁底覆蓋有限。因此電視媒體的使用主要集中在對活動(dòng)的新聞炒作上，避免使用硬性電視廣告。電視廣告考慮到婁底電視媒體的實(shí)際收視狀況，建議眾一桂府在婁底新聞綜合或者公共頻道的中央一臺(tái)新聞聯(lián)播與婁底新聞之間的時(shí)間段長期插入五秒標(biāo)版，重點(diǎn)傳播形象調(diào)性，期間隨不同產(chǎn)品開盤節(jié)點(diǎn)做適當(dāng)調(diào)整為開盤信息傳達(dá)，并附加形象電視廣告片。優(yōu) 勢：成本低、覆蓋廣、時(shí)效性強(qiáng)劣 勢：露出時(shí)間短、受眾面有限、不易保存使用方式：根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體是否為有車一族來分析，廣播雖然

31、不適宜作為主力媒體，但在覆蓋有效性上比較理想?？砷L期或者在一些關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)上重點(diǎn)使用。電臺(tái)廣播廣告考慮到項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體大多為有車一族，選擇交通頻道在黃金時(shí)間段做一定量的形象廣告，期間隨不同產(chǎn)品開盤節(jié)點(diǎn)做適當(dāng)調(diào)整為開盤信息傳達(dá)。優(yōu) 勢：絕對成本低、覆蓋廣、靈活性劣 勢：相對成本高、目標(biāo)客戶針對性不強(qiáng)使用方式：對于本案，可長期或者在一些關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)上重點(diǎn)使用。小眾傳媒（短信息、DM）項(xiàng)目形象亮相以及根據(jù)不同產(chǎn)品開盤節(jié)點(diǎn)適當(dāng)使用DM ；短信息可長期使用，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)增加頻率。優(yōu) 勢：立體性的傳播組合、信息承載全面、互動(dòng)性強(qiáng)、客戶傳達(dá)質(zhì)量高劣 勢：對其它宣傳方式的配合依賴性高使用方式：銷售現(xiàn)場是客戶對項(xiàng)

32、目檔次、品質(zhì)的最直接、最強(qiáng)烈的感受，現(xiàn)場布置將是本項(xiàng)目推廣極為核心的一個(gè)重點(diǎn)。關(guān)鍵在于目標(biāo)群生活品質(zhì)感的塑造。如樣板房、接待中心的首要任務(wù)就是取得價(jià)值和心理認(rèn)同感。現(xiàn)場包裝（包括項(xiàng)目賣場以及售點(diǎn)環(huán)境包裝、工地現(xiàn)場包裝、市內(nèi)接待點(diǎn)以及模型展示、銷售人員人際傳播等）優(yōu) 勢：易保存、時(shí)效性強(qiáng)、信息承載全面、可控性強(qiáng)劣 勢：對其它宣傳方式的配合依賴性高使用方式：制作高檔次精美樓書（形象以及產(chǎn)品樓書各一本），針對有效上門客戶發(fā)送，配合折頁、海報(bào)等進(jìn)行大眾傳播。同時(shí)，規(guī)劃項(xiàng)目會(huì)刊，以季刊形式，凸顯項(xiàng)目的生活主張、產(chǎn)品品質(zhì)，構(gòu)建眾一桂府客戶圈子。宣傳物料是客戶對項(xiàng)目品質(zhì)的最直接感受，因此建議印刷工藝制作最好

33、找深圳、長沙等優(yōu)秀印刷廠，以保證項(xiàng)目的形象高度。 銷售物料 以項(xiàng)目現(xiàn)場包裝及戶外為主要媒體，輔助電視、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、短信等 2008年大眾媒體以形象傳播為核心，現(xiàn)場以產(chǎn)品調(diào)性體驗(yàn)為宗旨，銷售物料進(jìn)行產(chǎn)品優(yōu)勢及格調(diào)生活方式詮釋 媒體選擇和組合要求實(shí)效性，培養(yǎng)忠實(shí)消費(fèi)群體，注重口碑傳播 形象建立期廣告為主，活動(dòng)為輔；銷售期，活動(dòng)為主，廣告?zhèn)鞑檩o。媒介策略核心理念關(guān)于活動(dòng)公關(guān)公關(guān)活動(dòng)是眾多傳播手段中最有效、最直接的傳播手段，其特點(diǎn)是既能夠最大程度的調(diào)動(dòng)廣大市民以及新聞輿論的參與，并形成話題；同時(shí)也可以形成核心的小眾目標(biāo)消費(fèi)群體，并產(chǎn)生對項(xiàng)目的高忠實(shí)度。公關(guān)活動(dòng)的意義公關(guān)活動(dòng)的調(diào)性確定 體現(xiàn)眾一桂府城

34、市之上的無限尊貴，凸顯客戶非凡身份感的活動(dòng)； 符合眾一桂府倡導(dǎo)的優(yōu)雅、浪漫、高貴的品質(zhì)生活主張小眾活動(dòng)； 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的社會(huì)責(zé)任感與使命，具有社會(huì)效應(yīng)以及與大眾互動(dòng)性的大型活動(dòng)。2009年春節(jié)前公關(guān)活動(dòng)主題建議： 2008年7月底，開工典禮暨建筑與生命座談會(huì)（汶川地震帶來建筑質(zhì)量探討）； 2008年國慶至2009年元旦，尋找城市榜樣大型活動(dòng)（與當(dāng)?shù)仉娨暤刃侣劽襟w 互動(dòng)）； 2008年12月初，產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)（規(guī)劃、園林以及產(chǎn)品創(chuàng)新等品質(zhì)）； 2009年1月8日，多層疊景洋房開盤。品牌形象的建立法國著名品牌大師伯納德馬昆認(rèn)為：品牌已經(jīng)超越了物質(zhì)的本身，它們代表一種生活方式或者價(jià)值信仰。真正的品牌是有

35、靈魂的，它會(huì)在暗處不斷地念叨你的名字，讓你不得輕易忘記。所以，人們是在為自己的理想生活信仰買單！為品牌張力帶來的產(chǎn)品氣質(zhì)買單！品牌的價(jià)值在關(guān)于眾一桂府的品牌傳播觀念和實(shí)踐中，我們必須在地段、產(chǎn)品、環(huán)境、風(fēng)情等等因素之外，挖掘一個(gè)有力的訴求概念精神標(biāo)識(shí)，來真正地觸動(dòng)人心：品牌印象，即在于消費(fèi)者心目中，它不僅僅是產(chǎn)品的使用價(jià)值，更多的是帶來的心理感受，包括虛榮心等等。體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)要素的差異化；體現(xiàn)項(xiàng)目個(gè)性、情感形象的差異化；體現(xiàn)倡導(dǎo)的生活方式的差異化；體現(xiàn)社會(huì)某種價(jià)值的符號(hào)差異化。眾一桂府品牌DNA：尊貴的藝術(shù)的優(yōu)雅的健康的私享的品牌寫真：如果把眾一桂府比作人：那么，他一定是一位成熟

36、的歐洲男人，他有高貴的血統(tǒng)，貴族的氣質(zhì)，他有迷人的微笑和極好的修養(yǎng)，如同中世紀(jì)的騎士，既成熟又穩(wěn)重，風(fēng)度翩翩且浪漫柔情，他有高瞻遠(yuǎn)矚的謀略與眼光，總站在城市之上俯瞰喧囂世界！眾一桂府的整合傳播推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)目前市場推廣慣例，整合推廣費(fèi)用按照總銷售額的 0.62.0%計(jì)算；根據(jù)項(xiàng)目可銷售面積約45萬平方米，預(yù)計(jì)總銷售額超過15億，本項(xiàng)目為婁底最高端項(xiàng)目，鑒于婁底區(qū)域媒體成本較低，項(xiàng)目別墅以及多層電梯情景洋房產(chǎn)品在婁底的絕對稀缺性以及市場的強(qiáng)大需求等利好因素，同時(shí)考慮到婁底高端消費(fèi)群體的不成熟，還需要我們進(jìn)行培育、引導(dǎo)，以及我們項(xiàng)目的主體產(chǎn)品（核心利潤來源）高層電梯洋房，在婁底市場處于極其激烈的

37、競爭環(huán)境和價(jià)格抗力，所以項(xiàng)目整合推廣費(fèi)用我們建議按1.0%來計(jì)算，本案整合推廣費(fèi)用總預(yù)算為：1500萬元 ，推廣周期規(guī)劃為三年。注： 現(xiàn)場銷售中心由于最終做為項(xiàng)目會(huì)所使用，其裝修費(fèi)用按照40%計(jì)入推廣費(fèi)用 樣板房裝修費(fèi)用最終將按一定折扣進(jìn)行銷售，其裝修費(fèi)用按照40%計(jì)入推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)： 現(xiàn)場銷售中心及項(xiàng)目會(huì)所裝修費(fèi)用為250萬元 獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅樣板房各一套，多層電梯洋房樣板房兩套，高 層電梯樣板房四套，總裝修費(fèi)用500萬元本案實(shí)際整合推廣費(fèi)用總預(yù)算為：1200萬元按照項(xiàng)目分三年開發(fā)推廣的計(jì)劃，20082011年推廣費(fèi)用比率為4:3:2遞減，2008年至2009年總推廣費(fèi)用預(yù)算約為4

38、80萬元?？紤]到政策、市場等不可預(yù)定性因素，有可能導(dǎo)致銷售周期延長，預(yù)留10%即120萬元為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。費(fèi)用預(yù)算（196萬元） 媒體廣告費(fèi)用 戶外廣告（含制作及發(fā)布）： 120萬 報(bào)紙、雜志廣告： 20萬 電視廣告（形象片制作15萬、5秒標(biāo)版一年 及開盤、春節(jié)形象片投放15萬）： 30萬 電臺(tái)（三次開盤期前后個(gè)一個(gè)月）： 6萬 網(wǎng)站建立及維護(hù)： 10萬 其它媒體（DM、短信）：10萬眾一桂府2008.7-2009.7年度總體推廣費(fèi)用預(yù)算使用劃分： 市內(nèi)接待點(diǎn)費(fèi)用（裝修、租金）： 25萬 宣傳物料費(fèi)用預(yù)算（形象及產(chǎn)品樓書各一本、海報(bào)、折頁、戶型手冊、手 提袋、辦公用品等）： 4060%24萬 公關(guān)

39、活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算（包含三次開盤）： 70萬 廣告策劃創(chuàng)作費(fèi)用： 45萬 禮品及其他費(fèi)用預(yù)算： 10萬 現(xiàn)場包裝（售樓部、圍墻、路燈旗、沙盤、戶型模型等）： 15060%90萬 不可預(yù)計(jì)的其他費(fèi)用： 20萬軟文硬廣戶外廣告網(wǎng)絡(luò)廣告DM廣告短信廣告2008.8月 9月 10月 11月 12月 2009.1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月全程媒介投放頻率示意圖品牌之道：一組凌厲的組合拳！四面出擊，內(nèi)外兼修形象造勢（大眾傳播）公關(guān)造場（活動(dòng)）環(huán)境體驗(yàn)（現(xiàn)場包裝）產(chǎn)品整合（物料）實(shí)效傳播關(guān)于桂府案名的建議案名建議建議眾一桂府名字不做更動(dòng)，而在英文名字上做文章，利用中文“桂府”的諧音，給項(xiàng)目取一個(gè)符合眾

40、一桂府調(diào)性的英文名字，并進(jìn)行詮釋；同時(shí)對南北區(qū)域以及項(xiàng)目內(nèi)道路、景觀、產(chǎn)品類型等分別命名，充分凸顯項(xiàng)目特性以及國際感。 great fugleman 偉大的領(lǐng)導(dǎo)、表率、示范者 great ferly 偉大的奇跡 guiding folkway 領(lǐng)導(dǎo)、引導(dǎo)社會(huì)習(xí)俗、生活方式分區(qū)命名方案一：以歐洲及環(huán)地中海知名城市和名勝景觀作為項(xiàng)目組團(tuán)名（實(shí)效傳播推薦方案）北區(qū)：月亮灣南區(qū)：太陽島區(qū)域內(nèi)道路命名：王子大道、維多利亞大道、香榭里大道、米蘭街中心湖泊水景命名：奧涅加湖、維納恩湖、琉森湖、天鵝湖、奧爾頓湖 方案二：以歐洲知名人文大師或流派、作品等作為項(xiàng)目組團(tuán)名北區(qū)：意識(shí)流南區(qū)：印象派區(qū)域內(nèi)道路命名：高迪

41、廣場、梵高街、莫奈街、米萊街、中心湖泊水景命名： 瓦格納湖、戴安娜水岸、左岸、肖邦湖產(chǎn)品類型命名獨(dú)棟別墅： 溪谷藝墅（突出溪谷環(huán)境以及藝術(shù)的諧音）雙拼別墅： 漫坡美墅（突出坡地環(huán)境以及美術(shù)的諧音）聯(lián)排別墅： 水岸別墅（水岸為環(huán)境特質(zhì)，直接凸顯別墅產(chǎn)品類型）多層洋房： 疊景花園洋房（層層退臺(tái)，層層大露臺(tái)）高層洋房： 領(lǐng)峰(SKY HOUSE) （凸顯現(xiàn)代感、高層產(chǎn)品特點(diǎn)、地位感）項(xiàng)目屬性定位及核心傳播概念思考藏山 藏水 傳世宮邸項(xiàng)目的屬性定位方案一（實(shí)效傳播推薦方案）項(xiàng)目生態(tài)屬性，也是高檔項(xiàng)目的必備元素，有效區(qū)隔市區(qū)項(xiàng)目和打擊競爭對手；傳世：宅以人傳，一個(gè)家族的榮耀，代代傳承；宮?。禾厥怆A層的府

42、邸專屬，王者的高度。給城市一個(gè)榜樣核心傳播概念方案一（實(shí)效傳播推薦方案）榜樣，引領(lǐng)者；既是眾一桂府項(xiàng)目在婁底開創(chuàng)未來的一種表率，也是一種讓別人仰視和艷羨的生活高度，同時(shí)，還代表著消費(fèi)群體的特殊背景、階層屬性、地位等等。尋找這座城市的榜樣（預(yù)告）藏山 藏水 傳世宮?。?xiàng)目屬性傳播）給城市一個(gè)榜樣（形象傳播）2009,榜樣生活(產(chǎn)品以及生活方式演繹)榜樣改變一座城市尋找城市榜樣（新聞公關(guān)）形象豐滿形象建立亮相五十萬平米 國際風(fēng)情社區(qū)項(xiàng)目的屬性定位方案二項(xiàng)目規(guī)模，婁底絕對優(yōu)勢的大社區(qū)；不論是建筑還是園林，都具有國際感的異域風(fēng)情。作為項(xiàng)目屬性，簡潔、明了、概括說明了項(xiàng)目的特性和賣點(diǎn)建筑世界的高度核心傳

43、播概念方案二一種大氣勢，一種高度，建筑的不僅僅是產(chǎn)品本身，更是一種優(yōu)越的生活方式和主張，比肩全球。 婁底，距離世界有多遠(yuǎn)階段傳播概念 眾一桂府，建筑世界的高度 108天，我們與世界的距離標(biāo)志方案及VI延展眾一桂府總體傳播戰(zhàn)略思考總體傳播戰(zhàn)略 社會(huì)影響力傳播?。ㄖ龋?品牌戰(zhàn)略傳播?。雷u(yù)度） 口碑傳播?。ㄖ艺\度）各階段性推廣媒介策略重點(diǎn) 形象建立期，以大眾傳播為核心手段，強(qiáng)調(diào)社會(huì)影響力； 形象豐滿期，大眾傳播、活動(dòng)公關(guān)雙管齊下，形成品牌氣質(zhì)； 強(qiáng)銷期，以產(chǎn)品硬性賣點(diǎn)為核心訴求，提升品質(zhì)感； 采用多節(jié)點(diǎn)開盤，活動(dòng)不斷，制造輿論熱點(diǎn)； 銷售間歇期，以大眾傳播提升品牌形象； 北區(qū)入伙后，社區(qū)文化演

44、繹生活方式，口碑傳播為核心。形象導(dǎo)入2009.12010.12011.12008.9產(chǎn)品、生活方式演繹社區(qū)文化、生活方式體驗(yàn)預(yù)熱市場積累客戶引爆并持續(xù)保持市場熱度形象提升，價(jià)值最大化大眾傳播大眾傳播+活動(dòng)公關(guān)社區(qū)活動(dòng)公關(guān)新聞炒作口碑傳播尾盤強(qiáng)銷洋房開盤北區(qū)入伙北區(qū)開工南區(qū)開工別墅開盤南區(qū)高層一組團(tuán)開盤北區(qū)高層開盤南區(qū)高層二組團(tuán)開盤開始認(rèn)籌2009.1.8開盤前，階段推廣執(zhí)行肖總曾經(jīng)說過一句這樣的話：“在婁底，想要讓別人知道你的項(xiàng)目，那太容易了！對于眾一桂府項(xiàng)目來說，不僅僅是讓別人知道，更重要的是要讓別人對項(xiàng)目產(chǎn)生興趣，接受你的產(chǎn)品?！睂?shí)效傳播在開盤前形象期推廣思考的是項(xiàng)目必須處于強(qiáng)勢推廣態(tài)勢，廣告表現(xiàn)和媒介選擇都必須讓對手無法突破項(xiàng)目必須建立榜樣生活的高端形象，并封殺對手在形象上的超越之路如何解決項(xiàng)目對比同類產(chǎn)品高于500-1000元價(jià)格差的心理承受力并形成熱銷那么，我們的婁底潛在的競爭對手可能會(huì)做什么呢？類似的問題在深圳實(shí)效總部也被提起，并展開了廣泛討論，一位資深創(chuàng)意總監(jiān)說：盡管我們在形象建立起難以超越的高度，但是，并非無懈可擊。這位資深地產(chǎn)廣告人，把自己作為假想敵，并與項(xiàng)目組的