【基礎(chǔ)教材】房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 以接待客戶的流程為導(dǎo)線，將房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識融入其中，希望有助于大家的記憶和了解。引 言一、工程簡介時1、會使用到的專業(yè)術(shù)語2、會使用到的建筑知識1、專業(yè)術(shù)語房地產(chǎn)：又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是和地產(chǎn)聯(lián)結(jié)為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地類型：土地按其使用性質(zhì)劃分為：居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資微利房用地。土地使用權(quán)出讓年限：是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定權(quán)限內(nèi)出讓給土

2、地使用者。其中居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其它用地50年。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。土地使用費(fèi)：土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給政府的費(fèi)用。1、專業(yè)術(shù)語三通一平：是指地塊的水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通訊通、煤氣通、電通熱力通、場地平整。房地產(chǎn)市場：分一級市場、二級市場、三級市場；一級市場是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者

3、的交易市場。二級市場是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。三級市場是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。銀行按揭：是指購房者購置樓房時與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主先付一部份樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者所購房屋的所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期歸還銀行的貸款及利息，這種方式稱為銀行按揭。1、專業(yè)術(shù)語期房：是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為止，所出售的商品房。也稱“樓花?，F(xiàn)房：是指消費(fèi)者在購置時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦好所售商品房的整體產(chǎn)權(quán)，與消費(fèi)者簽訂購房合同后，立即可

4、以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 多層：6層以下（含6層）的住宅。小高層：7-12層之間設(shè)有電梯的住宅。高層：12層以上，建筑高度在100米以內(nèi)設(shè)電梯的住宅。花園洋房：以四層為主，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，一般首層贈送花園，頂層贈送露臺，它具有局部別墅的優(yōu)點(diǎn)，又不完全脫離城市的繁華和便利。 別墅：一般分為獨(dú)立別墅、疊加(別墅共四層、一梯一戶、共兩套)、雙拼(別墅共兩層、一梯兩戶、共兩套)、聯(lián)體別墅(建筑共兩層、由三套以上的別墅相連)四種。2、建筑知識用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能，如商業(yè)用地或住宅用地。用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。建筑

5、應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定退紅線施工。綠地率：指城市一定地區(qū)內(nèi)各類綠化用地總面積（屋頂綠化不計入內(nèi)）占該地區(qū)總面積的比率。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值。即容積率=總建筑面積/建筑用地面積建筑密度：是指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積與地塊面積的比率，即建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積。樓間距： 指兩棟住宅之間的水平距離。日照間距：指樓間距與樓高之比。南昌新城區(qū)多層住宅日照間距比例不小于1：1，舊城區(qū)多層住宅不小于1：0.7。2、建筑知識 按照房屋的建筑結(jié)構(gòu)分類A、磚混結(jié)構(gòu)：用磚砌的墻作為主要承重，墻體均不能移動或鏤空，在房屋裝修

6、時不如框架結(jié)構(gòu)的好用，但建筑本錢相對低廉。B、框架結(jié)構(gòu)：承重主要部位是鋼筋混凝土的柱子和梁，隔墻常用輕質(zhì)隔墻板和粘土磚、空心磚、加氣混凝土砌塊等材料砌成，所以隔墻可隨意拆掉而不會影響房屋質(zhì)量。C、剪力墻結(jié)構(gòu)：剪力墻即鋼筋混凝土修筑的墻體，一般用于高層建筑，是利用建筑的內(nèi)墻或外墻做成剪力墻以承重，抗震性好。剪力墻的間距一般為38米，使用建筑平面布置和使用要求受到一定限制，對較大空間的建筑通常難滿足其要求。2、建筑知識建筑小品：既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。建筑面積：是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面

7、積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。由兩局部組成：套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積：三局部組成套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套內(nèi)使用面積：房內(nèi)實(shí)際使用面積，不包括墻柱的水平投影面積，又稱為地毯面積。公攤系數(shù)：公攤面積與套內(nèi)建筑面積的比率。凸窗：離地約4050公分，凸出墻面約4060公分的窗戶，有利于增加室內(nèi)使用空間，有較好的裝飾效果和使用功能。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積，它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。2、建筑知識標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。戶

8、型：住宅中按臥室、廳、衛(wèi)生間的數(shù)量多少進(jìn)行劃分的簡化名稱。朝向：房屋整體所朝的方向，多指客廳所朝的方向。開間：是指房間的面寬尺寸。進(jìn)深:是指房間的長度尺寸，進(jìn)深一般比開間大。層高:下層樓板面到上層樓板面之間的垂直距離。凈高:住宅地面與天花板間的距離，即層高減去樓板厚度。平層：一個單位內(nèi)僅有一個平層，所有標(biāo)高均相同（廚房、衛(wèi)生間、陽臺除外）錯層：一個單位內(nèi)有2個或多個不同標(biāo)高的地面，高差約為300MM600MM。復(fù)式：一個單位有上下兩層，各種功能用層分層布置，通過室內(nèi)獨(dú)立樓梯相連。優(yōu)點(diǎn)：功能布局明確，各功能干擾少。缺點(diǎn)：樓梯浪費(fèi)一定面積。躍層式：與復(fù)式根本相同，一般上層層高要低于下層，多位于頂層

9、，帶露臺。二、詳細(xì)洽談時1、了解工程資質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳情2、工程圖紙查看3、做置業(yè)方案書，解釋費(fèi)用情況1、了解工程資質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳情五證：開發(fā)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡稱“五證。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，建筑工程施工許可證由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。兩書：作為合同附件之一的，開發(fā)商必須提供的住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：指必須按登記方法規(guī)定向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記。登記時要對以下指標(biāo)進(jìn)行記載：房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間

10、數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 1、了解工程資質(zhì)及產(chǎn)權(quán)詳情產(chǎn)權(quán)登記程序：受理登記、權(quán)屬初審、復(fù)審、公告、核準(zhǔn)登記、證書制作、收取登記費(fèi)、發(fā)證。房地產(chǎn)權(quán)屬登記種類：總登記、土地使用權(quán)初始登記、房屋所有權(quán)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記、注銷登記。轉(zhuǎn)移登記：也就是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，包括買賣、贈與、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等。共有產(chǎn)權(quán)：是指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后

11、者是指兩個以上產(chǎn)權(quán)人對于全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。2、工程圖紙查看建筑平面圖建筑剖面圖建筑立面圖建筑總平圖2、工程圖紙查看建筑平面圖2、工程圖紙查看建筑立面圖2、工程圖紙查看建筑剖面圖2、工程圖紙查看建筑總平圖3、做置業(yè)方案書，解釋費(fèi)用情況房款面積單價=總價，折扣不確定的情況下最好不要寫明。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。契稅屬于財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅及由財產(chǎn)承受人繳納。征收范圍包括：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換，稅率為。 目前南昌的契稅稅率分兩

12、種情況，普通住宅收2%，非普通住宅按4%征收。維修基金一般情況下是業(yè)主在辦理入住時按照總房價款的1(非普通住宅2%)來提取的，它是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修或更新改造工程。共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。3、做置業(yè)方案書，解釋費(fèi)用情況共用設(shè)施設(shè)備：是指住宅小區(qū)或單棟住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、水箱、電梯、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。動用維修基金：其費(fèi)用是按照受益人原則來分?jǐn)偟?，如果是不分單元的塔樓，?/p>

13、整棟樓的業(yè)主按照其所擁有的建筑面積的比例來分?jǐn)?；如果是分兩個以上單元的板樓，該頂層的樓蓋由專屬于該單元的業(yè)主來分?jǐn)?，別的單元的業(yè)主不需要分?jǐn)??；疬M(jìn)行分?jǐn)偤?，由管委會計入各業(yè)主的明細(xì)帳戶中。需要特別注意的是，當(dāng)基金缺乏開始的10時，管委會有權(quán)要求業(yè)主按照建筑面積續(xù)籌。如果管委會利用共用部位共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營獲得收益，那么該收益應(yīng)存入基金帳戶，并分?jǐn)偟綐I(yè)主的個人明細(xì)帳戶上。此外，如果業(yè)主出售房屋，該業(yè)主個人的基金可以轉(zhuǎn)入到新業(yè)主的名下并使用，如果房屋發(fā)生拆遷或意外，業(yè)主可以提取個人帳戶上剩余的基金。3、做置業(yè)方案書，解釋費(fèi)用情況有線電視初裝費(fèi)：一般為400元/戶，收視費(fèi)為156元/年。管道煤氣初裝

14、費(fèi)：南昌市政府規(guī)定的管道煤氣初裝費(fèi)是每戶3200元，每個工程之間略有增減。開發(fā)商定出的其他費(fèi)用。按揭費(fèi)用：公證費(fèi)、保險費(fèi)、抵押登記費(fèi)(每戶100元)。交易手續(xù)費(fèi)：房價款的25。產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：房價款的16(一般每戶80元)。產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)：每平方米04元。印花稅：每件5元。工本費(fèi)：每件10元。物業(yè)管理費(fèi)：交房之日起的一年內(nèi)，未入住或在裝修階段按50%交納，之后不管有無入住均按全額收取。三、購房合同內(nèi)容轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；房地產(chǎn)的座落地點(diǎn)、面積、所處范圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；房

15、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；房地產(chǎn)交付日期；違約責(zé)任；爭議的解決方式；轉(zhuǎn)讓當(dāng)事約定的其他事項(xiàng)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。四、銀行按揭1、準(zhǔn)備按揭資料2、按揭種類3、按揭還款方式4、其他事宜1、準(zhǔn)備按揭資料購房者的身份證復(fù)印件(已婚者要夫妻雙方的)購房者的戶口本復(fù)印件單位出具的收入證明原件購房者的婚姻證明已備案的購房合同首付房款收據(jù)2、按揭種類個人住宅商業(yè)貸款公積金貸款組合貸款(商貸+公積金) 個人住宅商業(yè)貸款首付款比例：凡購房面積低于90M2的，按20%執(zhí)行，超過的，則按30%執(zhí)行。 貸款最長期限：貸款最長期限為30年（二手房貸款期限不能超過其剩余使用房齡），同時不得超過借款

16、人法定退休年齡。貸款次數(shù)：對于二次購房者將提高首付款比例或提高還款利率。 公積金貸款貸款最高額度：在市城區(qū)購房，每戶最高限額25萬元，在南昌縣、新建縣、灣里區(qū)購房為每戶20萬元，在安義縣、進(jìn)賢縣購房為每戶15萬元。區(qū)域劃分按房屋所有權(quán)證辦理權(quán)屬關(guān)系（不含灣里區(qū)）來確定。首付款比例：凡購房款低于30萬元（含30萬元）的其首付款比例，按20%執(zhí)行，超過30萬元的，則按30%執(zhí)行。 貸款最長期限：貸款最長期限為30年（二手房貸款期限最長為20年，且不能超過其剩余使用房齡），同時不得超過借款人法定退休年齡基礎(chǔ)上延長5年的年限（已到法定離、退休年齡的除外）。貸款次數(shù)：公積金貸款以戶為單位，每戶在未還清公

17、積金貸款之前不能再次申請貸款。還清貸款后，符合貸款條件的前提下，另購住房時可以再次申請公積金貸款。目前受南昌住房公積金管理中心委托承辦住房公積金貸款業(yè)務(wù)的銀行有：中國建設(shè)銀行南昌市住房城建支行；中國工商銀行南昌市蘇圃路支行；中國銀行江西省分行；交通銀行南昌分行；中國農(nóng)業(yè)銀行南昌市象南支行。 組合貸款(商貸+公積金) 借款人申請公積金貸款后，購房資金仍然缺乏時，借款人可向發(fā)放公積金貸款的受委托銀行同時申請商業(yè)性個人住房貸款（一般情況下，受委托銀行不能拒絕借款人的申請，但申請必須符合受委托銀行的貸款申請條件），以配足借款人的購房資金，這二種貸款合為一起，我們稱之為組合貸款。組合貸款的兩個規(guī)定： 公

18、積金貸款、商業(yè)性貸款的申請、借款合同及相關(guān)合同的簽訂、貸款的發(fā)放均須同時辦理；公積金貸款和商業(yè)性貸款的貸款期限必須一致。 當(dāng)管理中心和受委托銀行規(guī)定的貸款成數(shù)不同時，組合貸款最高額度不能超過二者相比成數(shù)低者計算的額度。 附：個人住房按揭貸款利率表單位：元年限期數(shù)年利（%） 商貸 公積金 參考保費(fèi) 萬元月供 萬元月供 1年125.022 856.17 5 5年605.265 189.93 183.99 23.8010年1205.508 108.57 103.21 44.8515年1805.508 81.75 76.04 63.4520年2405.508 68.83 62.78 79.9025年3

19、005.508 61.46 55.07 94.4030年3605.508 56.83 50.14 107.25此利率自2005.8.22起執(zhí)行3、按揭還款方式到期一次性還本付息法等額本息還款法等額本金還款法等比累進(jìn)還款法等額累進(jìn)還款法增本減息法移動按揭組合還款(僅上海民生銀行提供)3、按揭還款方式等額本息還款法 借款人每月以相等的金額歸還貸款本息，又稱等額法 。 例如：商業(yè)貸款20萬元，分10年歸還，5月3日簽訂貸款合同。5月3日至5月31日的利息： 2000004.5930(天) 29(天)=887.4元月供：108.5720=2171.4元 第一次要支付利息,以后每月支付金額相同。3、按揭

20、還款方式等額本金還款法 借款人每月等額歸還本金，貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，因此又稱遞減法。 例如：商業(yè)貸款20萬元，分10年歸還 每月歸還本金=貸款金額還款期數(shù)(月) =200000120=1666.67元 第一個月還息金額=(貨款本金 累計已還本金)月利率 =(200000-0) 4.59=918元第二個月還息金額=(貨款本金 累計已還本金)月利率 =(200000-1666.67) 4.59=910.35元 本息相加，第一個月月供是2584.67元，以后每月遞減 7.65元。4、其他事宜貸款期如遇利息調(diào)整：根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，不分

21、段計算；對一年期以上貸款，于下一年1月1日開始，按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率。貸款人提前歸還貸款：借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前10個工作日向貸款人提出書面申請，經(jīng)貸款審核同意，貸款人可提前局部還本或提前清償全部貸款本息,提前清償?shù)木植吭谝院笃谙薏辉儆嬒?此前已計收貸款利息不作調(diào)整。已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓：根據(jù)中華人民共和國擔(dān)保法的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)按揭：就是個人住房轉(zhuǎn)按貸款，個人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款

22、銀行要求延長貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。五、交房工作取得房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表，內(nèi)容包括：房屋建筑必須完成工程設(shè)計和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；工程質(zhì)量已經(jīng)施工、設(shè)計、工程監(jiān)理、勘查等單位審核通過；有完整的工程技術(shù)資料、規(guī)劃設(shè)計已獲行政主管部門的認(rèn)可；消防、環(huán)保已獲公安部門、消防部門的認(rèn)可等。開發(fā)商在交付時除應(yīng)提供建設(shè)工程質(zhì)量合格文件外，還應(yīng)提供消防、環(huán)保、電梯等單項(xiàng)驗(yàn)收合格證明文件，同時水、電、煤氣等配套設(shè)施必須安裝到位且能正常使用。五、交房工作 物業(yè)管理公司進(jìn)駐1、物業(yè)管理：是專業(yè)化的機(jī)構(gòu)

23、受業(yè)主和使用人委托，依照合同和契約，以經(jīng)營方式統(tǒng)一管理物業(yè)極其附屬設(shè)施和場地，為業(yè)主和承租人提供全方位效勞，是物業(yè)發(fā)揮其使用價值，并使物業(yè)盡可能地保值、增值。2、常規(guī)效勞：房屋共用部位的維護(hù)與管理；房屋共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理效勞；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的效勞；物業(yè)裝飾裝修管理效勞，包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計、平安等各項(xiàng)管理工作；維修基金的代管效勞；物業(yè)檔案資料的管理；代收代繳收費(fèi)效勞。3、前期物管：是由開發(fā)商選聘或開發(fā)商的屬下物管公司擔(dān)任，業(yè)主委員會成立后，隨時可解聘的。4、業(yè)主委員會：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)

24、主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的民間性組織。五、交房工作 業(yè)主委員會特點(diǎn)：A、商品住宅出售50%（銷售面積）以上的應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主委員會；B、由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織有50%以上的業(yè)主召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生；C、業(yè)主委員會是代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的組織；D、業(yè)主委員會成員不得少于5人，每屆任期3年；E、業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生起30日內(nèi)，持業(yè)主委員會登記申請書、業(yè)主委員會章程、會員名單向房管部門備案。五、交房工作在正式通知業(yè)主來辦理交房手續(xù)之前，銷售員要到現(xiàn)場去查看一下，對于存在的問題做先一步的處理，如有： (1)房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2)因墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。(3)屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常