房地產(chǎn)信托計劃書課件

1、房地產(chǎn)項目信托計劃書小組成員：張斌 12320187 陳翔 12320224 陳平 12320242 萬偉 12320212 阮錦權(quán) 12320210 蔡晨 123202382目錄CONTENTS項目基本概況投資環(huán)境分析項目分析財務(wù)分析及經(jīng)濟評價 位于江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一后湖鄉(xiāng)居住組團，對于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)武漢市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字20012號文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40

2、%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)項目基本概況湖北省武漢市江岸區(qū)后湖鄉(xiāng)石橋投資環(huán)境分析 根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費和出口增長加快，社會需求進一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強，經(jīng)濟體制改革取得新的進展，企業(yè)效益和財

3、政收入大幅增加，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高.投資環(huán)境分析 武漢市的房地產(chǎn)市場形勢是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢,一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達101.29億元，較2012年增長11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比2012年增長2%；其中住宅竣工面積達377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1012年增長8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達60.2億元；空置商品房從2012年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場上

4、，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比2012年增長11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長17%，年租金總額為3.36億元，比1012年增長52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1012年增長122.8%，說明個人購房貸款正迅速地增長。項目分析項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 武漢市良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積：11.72萬平方米，項目總投資：15594.85萬元 項目財務(wù)凈現(xiàn)值:36

5、20.11萬元 項目財務(wù)內(nèi)部收益率:27.1% 上述經(jīng)濟指標(biāo)是根據(jù)目前的市場形勢對預(yù)期目標(biāo)利潤估算的結(jié)果。項目具有的突出優(yōu)勢 后湖花園的潛在需求量大。住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶。 項目公司的資金優(yōu)勢。 項目較好的周邊環(huán)境項目所處地塊的發(fā)展前景較好。項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險較小 本項目屬大面積、大規(guī)模開發(fā)、無拆遷負(fù)擔(dān)，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu)惠政策，只要在實施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益項目分析財務(wù)分析1.土地取得費用 土地取得費用為征地費與批租費之和，總計5023.6萬元。 2.建安工程費用 建安工程費用按5

6、70元/ M2計，總計6384萬元。 3.小區(qū)配套費 小區(qū)配套費按80元/ M2，總計合896萬元。 4.道路、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按45元/ M2計，總計504萬元 5.項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)武漢市現(xiàn)行收費標(biāo)準(zhǔn)和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價為15元/M2，總費用為168萬元。 6.各種配套稅費 確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各種稅費按照建安工程的15%記取為85.5元/M2，總費用為957.6萬元。7.項目管理費 項目管理費按建安工程費用的3%計取，總費用為191.5萬元。8.不可預(yù)見費 不可預(yù)見費以建設(shè)工程的3%計取，總費用為324.7萬元。 2、建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實現(xiàn)。項目的總利息為1127.45萬元，具體計算