第1章不動(dòng)產(chǎn)投資概論ppt課件

1、不動(dòng)產(chǎn)投資分析下載！免財(cái)富值！第一章 不動(dòng)產(chǎn)投資概論 1.1 不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè) 1.2 不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式 1.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研討內(nèi)容和框架 1.1 不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)1.1.1 不動(dòng)產(chǎn)的概念與特征1. 不動(dòng)產(chǎn)的概念 是指土地以及建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體，具有自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。 從自然屬性的角度來調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)自然體包括土地、建筑物及其他附著物。 從經(jīng)濟(jì)屬性的角度來調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)是一種重要的資產(chǎn)，它總是在一定的社會(huì)關(guān)系中存在，作為消費(fèi)力的組成部分。 2. 不動(dòng)產(chǎn)的特征 1地理位置的固定性 2商品本身的獨(dú)一性3運(yùn)用壽命的長期性 4運(yùn)用功能的多樣性5

2、投資消費(fèi)的雙重性 6房地產(chǎn)價(jià)值的相關(guān)性 7房地產(chǎn)投資的大量性 8房地產(chǎn)的合并及可分性 1.1.2 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)及其特點(diǎn) 1.不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的涵義 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是以不動(dòng)產(chǎn)商品作為運(yùn)營對(duì)象，從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、管理和效力的產(chǎn)業(yè)。 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)涉及面廣，與國民經(jīng)濟(jì)的許多產(chǎn)業(yè)都有親密的關(guān)系，其中尤以與建筑業(yè)最為親密。 2. 不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 1房產(chǎn)、地產(chǎn)買賣的不可分割性 2不動(dòng)產(chǎn)投資的高度關(guān)聯(lián)性 3投資數(shù)額大，回收期長，風(fēng)險(xiǎn)高 4易受政策法規(guī)的限制和影響 5開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 1.2 不動(dòng)產(chǎn)投資與投資方式 1.2.1 不動(dòng)產(chǎn)投資的概念 1. 投資的普通含義 投資是一定經(jīng)濟(jì)主體為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入

3、轉(zhuǎn)化為資本。 投資必需具備五個(gè)根本要素：投資主體、投資目的、投資資金、投資客體、投資方式。 1投資主體 投資主體，是指從事投資活動(dòng)，具有一定資金來源，擁有投資決策權(quán)，享用帶來的收益并承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn)的法人和自然人。 2投資目的 投資目的也就是投資的動(dòng)機(jī)。 普通以為，投資主體不同，其追求的投資效益也不盡一樣。 3投資資金 投資資金有兩種來源：一是投資者本人的收入；二是經(jīng)過各種途徑來借錢。 4投資客體 投資客體即投資對(duì)象、或標(biāo)的物。投資客體表現(xiàn)為多樣性，可以是將資金直接投入建立工程以構(gòu)成固定資本和流動(dòng)資本，也可以是購買有價(jià)證券及其他對(duì)象。 5投資方式 投資方式指資金運(yùn)用的方式與方法。投資可以運(yùn)用多種方

4、式，主要包括直接投資和間接投資、產(chǎn)業(yè)投資與證券投資等。 2. 不動(dòng)產(chǎn)投資及其特征 不動(dòng)產(chǎn)投資是指投資者為了獲取預(yù)期不確定的效益而將現(xiàn)期的一定收入轉(zhuǎn)化為不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為。 不動(dòng)產(chǎn)投資具有其本身的特點(diǎn)。 1不動(dòng)產(chǎn)投資的巨額性 2不動(dòng)產(chǎn)投資建立與回收的長期性 3不動(dòng)產(chǎn)投資的高度風(fēng)險(xiǎn)性 4不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的盈利性與保值增值性 5不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)的金融依賴性 6不動(dòng)產(chǎn)投資具有較強(qiáng)專業(yè)性 1.2.2 不動(dòng)產(chǎn)投資方式 按照投資主體，可以分為國家投資、企業(yè)投資和個(gè)人投資；按照投資方式，分為直接投資和間接投資；按照投資的用途，可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。 1直接投資 不

5、動(dòng)產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)或購買不動(dòng)產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的運(yùn)營活動(dòng)，包括從購地開場(chǎng)的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種方式。 1不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地運(yùn)用權(quán)開場(chǎng)，經(jīng)過工程謀劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建立等過程獲得不動(dòng)產(chǎn)商品，然后將其推向市場(chǎng)，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或運(yùn)用者，并經(jīng)過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目的的投資活動(dòng)。 按照投資對(duì)象按照投資對(duì)象，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資可分為地產(chǎn)開發(fā)投資和房產(chǎn)開發(fā)投資。地產(chǎn)開發(fā)投資是以土地開發(fā)為主，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)展土地開發(fā)后出賣或出租運(yùn)營來獲取投資收益的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)營活動(dòng)。 房產(chǎn)開發(fā)投資又包括住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)

6、房地產(chǎn)投資等。 商業(yè)房地產(chǎn)投資的對(duì)象包括寫字樓、商場(chǎng)、旅館、酒店和各種文娛設(shè)備等，這類房地產(chǎn)主要以出租運(yùn)營為主，投資報(bào)答較高，通常是不動(dòng)產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。 按照投資收益實(shí)現(xiàn)方式按照投資收益方式，不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資可分為不動(dòng)產(chǎn)出賣、不動(dòng)產(chǎn)出租租賃、不動(dòng)產(chǎn)自營和混合型運(yùn)營等方式。不動(dòng)產(chǎn)出賣是不動(dòng)產(chǎn)一切權(quán)目前，對(duì)土地僅為運(yùn)用權(quán)的一次性出賣，這類房地產(chǎn)工程以預(yù)售或開發(fā)完成后出賣的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)出租僅是不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，它以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)自營是指以開發(fā)完成后自行運(yùn)營的方式得到收入、回收

7、開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的；不動(dòng)產(chǎn)混合型運(yùn)營是指以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出賣、出租、自營的各種組合方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達(dá)盈利的目的。 2不動(dòng)產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場(chǎng)上購買存量房地產(chǎn)，以滿足本身消費(fèi)運(yùn)營的需求，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租賃給他人以獲得租賃收益的行為。這類投資的目的普通有兩個(gè)：一是滿足本身生活居住或消費(fèi)運(yùn)營的需求，即自用；二是投資者將購入的物業(yè)出租給最終的運(yùn)用者，以獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。 2. 間接投資不動(dòng)產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的金融市場(chǎng)的行為。不動(dòng)產(chǎn)的

8、間接投資者不需直接參與有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)投資的管理活動(dòng)。其詳細(xì)投資方式包括發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，購買不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票，購買不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金和不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券等。 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接投資者金融市場(chǎng)不動(dòng)產(chǎn)直接投資證 券 證 券 資金 資金 資金 利潤 股息、紅利、債息 圖1-1 不動(dòng)產(chǎn)間接投資向直接投資的轉(zhuǎn)化過程 1.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研討內(nèi)容和框架 1.3.1 不動(dòng)產(chǎn)投資的運(yùn)動(dòng)過程 所謂不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)過程，是指投資者將籌措的資金從貨幣形狀轉(zhuǎn)化為不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，構(gòu)成資本，又回到貨幣形狀的不斷循環(huán)的過程。動(dòng)態(tài)地看，無論是直接投資，還是間接投資，無論是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資，還是置業(yè)投資，都是一個(gè)

9、周而復(fù)始的運(yùn)動(dòng)過程。 1. 資金籌集2. 投資分配 3. 投資實(shí)施 4. 投資回收與增殖 進(jìn)展自我積累投資收益貨幣資金在建不動(dòng)產(chǎn)貨幣資金獲得目的不動(dòng)產(chǎn)金融資產(chǎn)投資者債務(wù)人補(bǔ)償消費(fèi)耗費(fèi)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)投資置業(yè)投資間接投資投入退出投資回收與增值投資分配投資實(shí)施資金籌集自營、出租、轉(zhuǎn)售出賣、出租建成不動(dòng)產(chǎn)圖1-2 不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)動(dòng)過程 1.3.2 不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)程序 普通而言，不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)可分為三個(gè)階段：方案階段、開發(fā)階段、銷售與自營階段。 1. 方案階段 方案階段指從投資意向到工程投資決策這一時(shí)期。這一時(shí)期的中心義務(wù)是對(duì)擬建工程進(jìn)展科學(xué)論證。方案階段的主要任務(wù)是進(jìn)展市場(chǎng)分析、法規(guī)可行性分析及財(cái)務(wù)分析等活

10、動(dòng)。 2. 開發(fā)階段 開發(fā)階段即工程決策后從工程設(shè)計(jì)到開工驗(yàn)收、交付運(yùn)用這一時(shí)期。 1土地獲得 2規(guī)劃設(shè)計(jì)條件與方案報(bào)批 3工程施工與開工驗(yàn)收 3. 銷售與運(yùn)營階段 銷售與運(yùn)營階段的主要義務(wù)是經(jīng)過銷售或運(yùn)營的方式，實(shí)現(xiàn)投資收益目的，歸還貸款，回收投資。 方案階段市場(chǎng)分析法規(guī)可行性分析財(cái)務(wù)分析 融資活動(dòng)獲得土地 開工驗(yàn)收制定營銷方案銷售、出租、自營規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批開發(fā)階段銷售與運(yùn)營階段工程施工物業(yè)管理圖1-3 不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)程序表示圖1.3.3 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研討內(nèi)容與框架 1. 不動(dòng)產(chǎn)投資分析的研討內(nèi)容 1投資決策投資者在把資金投入到各種不同的不動(dòng)產(chǎn)上時(shí)，必需以投資者收益最大化的投資目的為規(guī)范。不動(dòng)產(chǎn)直接投資包括開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種方式。2