房地產(chǎn)評(píng)估講義ppt課件

1、第四章 房地產(chǎn)評(píng)價(jià).1了解房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的根本內(nèi)容和特點(diǎn)2熟習(xí)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的影響要素3. 掌握收益法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中的運(yùn)用4. 掌握市場(chǎng)法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中的運(yùn)用5. 掌握本錢法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中的運(yùn)用6. 熟習(xí)剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中的運(yùn)用本章學(xué)習(xí)目的和要求：.一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)1房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地和建筑物及其權(quán)屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。歐美國(guó)家沒有房地產(chǎn)的概念，將房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)稱為不動(dòng)產(chǎn)。1房地產(chǎn)的概念：.中規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)益人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)益，包括一切權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。中將建筑物描畫為：是指與土地相結(jié)合的建立成果，包括房屋和

2、構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地親密相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分別的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。.土地運(yùn)用權(quán)出讓：土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓：土地運(yùn)用權(quán)出租：土地運(yùn)用權(quán)抵押：2土地運(yùn)用權(quán).3建筑物房屋和構(gòu)筑物統(tǒng)稱為建筑物。.建筑物的主要構(gòu)造：鋼構(gòu)造鋼筋混凝土構(gòu)造磚混構(gòu)造磚木構(gòu)造簡(jiǎn)易構(gòu)造其他構(gòu)造.2房地產(chǎn)的特點(diǎn)：位置固定性單位價(jià)值高保值增值長(zhǎng)期性難以變現(xiàn)投資風(fēng)險(xiǎn)性政策限制性.二、房地產(chǎn)價(jià)錢影響要素房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的最終目的是要確定房地產(chǎn)最能夠?qū)嵭械膬r(jià)錢，而影響房地產(chǎn)價(jià)錢的要素很多1普通要素：共性要素，包括：經(jīng)濟(jì)、政策、

3、社會(huì)、心思要素2區(qū)域要素：與位置相關(guān)3本身要素：個(gè)別要素，包括：土地的本身要素、建筑物本身要素。.三、房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的實(shí)際1地租實(shí)際闡明土地價(jià)值的產(chǎn)生 馬克思的實(shí)際：以為，地租是土地一切權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)方式，真正的地租是為運(yùn)用土地而支付給土地一切者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租。.1絕對(duì)地租：是土地一切者憑仗土地一切權(quán)的壟斷所獲得的地租。土地出讓金2級(jí)差地租：是由于土地自然差別級(jí)差地租1或?qū)ν煌恋匮永m(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租級(jí)差地租2。 級(jí)差地租1原理通知我們，處于不同位置的土地，其價(jià)錢是有差別的，在評(píng)價(jià)土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢時(shí)，必需了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租2原理通知我們，在同一塊

4、土地上延續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)價(jià)土地運(yùn)用權(quán)價(jià)錢時(shí)，必需思索土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。3壟斷地租：. 普通商品的價(jià)錢是以價(jià)值為根底，上下動(dòng)搖的，而價(jià)值是消費(fèi)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決議的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)錢決議也具有特殊性。 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 2地價(jià)實(shí)際闡明地產(chǎn)價(jià)錢的決議實(shí)際.四、房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的特殊性評(píng)價(jià)對(duì)象有多種方式充分思索最有效運(yùn)用原那么房地產(chǎn)價(jià)錢有多樣性：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、買賣地價(jià)、課稅價(jià)錢、房地產(chǎn)總價(jià)、樓面地價(jià)、公告地價(jià)房地產(chǎn)價(jià)錢影響要素復(fù)雜.五、房地產(chǎn)評(píng)價(jià)的方法及其運(yùn)用一收益法在房地產(chǎn)評(píng)價(jià)中的運(yùn)用1根本原理：2計(jì)算方法:PRi/(1+r)i

5、PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產(chǎn).PRi/(1+r)i PA/r1純收益年純收益年總收益年總費(fèi)用留意：評(píng)價(jià)時(shí)應(yīng)以客觀純收益為根據(jù)，而不能以 實(shí)踐純收益 可分別按房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)計(jì)算. 本質(zhì)：投資收益率 計(jì)算：純收益與售價(jià)比率法 平安利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率2資本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P.l房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-fdcew傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,會(huì)聚海量的免費(fèi)管理資料。.二市場(chǎng)法及其運(yùn)用1根本原理2計(jì)算方法：P=PABCD 買賣情況差別的調(diào)整買賣日期差別的調(diào)整區(qū)域要素差別的調(diào)整個(gè)別要素差別的調(diào)整容積率差別要素的調(diào)整土地運(yùn)用年期差別要素的調(diào)整適用范圍：有買賣性的房地產(chǎn)，如商場(chǎng)、寫字樓、別墅、商品住宅、規(guī)范工業(yè)廠房等.三本錢法及其運(yùn)用1根本原理：2計(jì)算方法：p2531土地價(jià)值構(gòu)成 土地價(jià)值土地獲得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)投資利 息投資利潤(rùn)土地增值收益2房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成 房地產(chǎn)價(jià)值土地獲得費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)用 投資利息銷售費(fèi)用銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤(rùn).四剩余法及其運(yùn)用1根本原理2. 計(jì)算方法土地評(píng)價(jià)值房地產(chǎn)的預(yù)期銷售收入除土地價(jià) 格外的開發(fā)建立本錢稅費(fèi)正常利潤(rùn)適用范圍：待開發(fā)的成片土地價(jià)值評(píng)價(jià).五基準(zhǔn)地價(jià)修正法及其運(yùn)用1根本原理2. 計(jì)算方法土地評(píng)價(jià)值待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)年 期修