房地產(chǎn)法第六章ppt課件

1、?？贾R點：房地產(chǎn)買賣的特征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件商品房預(yù)售的特征經(jīng)濟適用房和廉租房的性質(zhì)房屋轉(zhuǎn)租的要求房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的房地產(chǎn)抵押登記的意義.第一節(jié) 房地產(chǎn)買賣概述一、房地產(chǎn)買賣的概念與特征概念：在我國現(xiàn)行土地制度下，房地產(chǎn)買賣是指以房屋等建筑物、構(gòu)筑物及其占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)為對象而進展的一種商品交換活動，它包括轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。 特征： 1、房地產(chǎn)買賣標(biāo)的價錢高，對買賣雙方影響大； 2、房地產(chǎn)買賣的標(biāo)的物具有固定性。買賣完成的標(biāo)志是權(quán)益的轉(zhuǎn)移； 3、房地產(chǎn)買賣具有較強的社會性； 4、房地產(chǎn)買賣比普通商品買賣復(fù)雜得多。通常需求有中介和專業(yè)人員介入。.二、房地產(chǎn)買賣的原那么房地一體原那么；依法登

2、記的原那么；房地產(chǎn)買賣價錢分別控制原那么；三、房地產(chǎn)買賣的管理機構(gòu)定義：依法有權(quán)對房地產(chǎn)買賣活動進展指點、監(jiān)視、協(xié)調(diào)以及對房地產(chǎn)買賣法律關(guān)系進展維護的國家機關(guān)和社會組織 一房地產(chǎn)管理機關(guān)：國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建立部及其下屬的縣級以上地方人民政府的房管部門和土地管理部門。二房地產(chǎn)買賣中心：國家根據(jù)房地產(chǎn)市場開展的需求而設(shè)立的，供人們進展房地產(chǎn)買賣的固定場所。 .一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念和特征概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)益人經(jīng)過買賣、贈與、交換或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權(quán)益人，包括房產(chǎn)一切權(quán)人和土地運用權(quán)人。 2.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體是城市中被轉(zhuǎn)讓房屋的一

3、切權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地運用權(quán)。 3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式主要是買賣和贈與，同時，也包括其他合法方式。 4.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是一種能產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移后果的法律行為。.特征 1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的必需合法。 2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，原土地運用者在土地運用權(quán)出讓合同中所享有的權(quán)益和義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓方。 3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為。 4、以出讓方式獲得土地運用權(quán)的，不得擅自變卦土地用途.二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件一轉(zhuǎn)讓、受讓雙方必需具有合法資歷二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的客體必需符合法定要求 轉(zhuǎn)讓客體中的土地運用權(quán)按照其獲得方式的不同，而在轉(zhuǎn)讓中有不同的法定要求。三簽署書面轉(zhuǎn)讓合同 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式法律行為，轉(zhuǎn)讓、受讓雙方經(jīng)

4、協(xié)商達成協(xié)議后，應(yīng)簽署書面合同，明確載明土地運用權(quán)獲得的方式，雙方確定的權(quán)益、義務(wù)及其他必要的條款。四辦理登記過戶手續(xù) .三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的制止轉(zhuǎn)讓情形 根據(jù)的規(guī)定，以下房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 1以出讓方式獲得土地運用權(quán)的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的。 第39條規(guī)定，以出讓方式獲得土地運用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，該當(dāng)符合以下條件：一按照出讓合同商定曾經(jīng)支付全部土地運用權(quán)出讓金，并獲得土地運用權(quán)證書；二按照出讓合同商定進展投資開發(fā)，屬于房屋建立工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，構(gòu)成工業(yè)用地或者其他建立用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋曾經(jīng)建成的，還該當(dāng)持有房屋一切權(quán)證書。. 2.

5、 未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn) 3一切權(quán)尚未界定清楚的房地產(chǎn) 4未經(jīng)其他共有人贊同的共有房地產(chǎn) 5已被依法收回的土地運用權(quán) 6司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的房地產(chǎn) 7法律、行政法規(guī)制止轉(zhuǎn)讓的其他情形.四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式買賣。本質(zhì)是以獲得價款為條件轉(zhuǎn)移房屋一切權(quán)及相應(yīng)的土地運用權(quán)。贈與。主要特征是房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移具有無償性。但房地產(chǎn)贈與合同不一定都是無償?shù)膯蝿?wù)合同。交換。其他合法方式：(1)以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變卦的；(2)一方提供土地運用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、協(xié)作開發(fā)運營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變卦的；(3

6、)因企業(yè)被收買、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；(4)以房地產(chǎn)抵債的。 .五、經(jīng)濟適用住房及其轉(zhuǎn)讓 經(jīng)濟適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價錢，按照合理規(guī)范建立，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保證性質(zhì)的政策性住房。一經(jīng)濟適用住房的特征： 1、經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在六十平方米左右。 2、經(jīng)濟適用住房價錢確實定以保本微利為原那么。 3、經(jīng)濟適用住房銷售實行明碼標(biāo)價。 4、經(jīng)濟適用住房供應(yīng)實行懇求、審核、公示和輪候制度。 .二經(jīng)濟適用住房購買的條件1.具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口2.家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入規(guī)范3.無房或現(xiàn)住房屋面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住

7、房困難規(guī)范。.三經(jīng)濟適用住房購買的程序1.懇求2.審核3.公示4.輪候.四經(jīng)濟適用住房的轉(zhuǎn)讓出賣條件：1.所售經(jīng)濟適用房已滿5年2.向政府交納土地收益。.六、已購公有住房出賣一已購公有住房的概念: 1、已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策的規(guī)定，按照本錢價(或規(guī)范價)購買的公有住房。.二已購公房上市出賣條件 已獲得合法產(chǎn)權(quán)證的已購公房，可以上市出賣。有以下情形之一的，不得上市出賣：一以低于房改政策規(guī)定的價錢購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；二住房面積超越省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制規(guī)范，或者違反規(guī)定利用公款超規(guī)范裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者

8、補足房價款及裝修費用的；三處于戶籍凍結(jié)地域并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；四產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不贊同出賣的；五已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面贊同轉(zhuǎn)讓的；六上市出賣后構(gòu)成新的住房困難的；七擅自改動房屋運用性質(zhì)的；八法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出賣的。. 三已購公房上市出賣的程序： 1懇求。 2審核同意。房地產(chǎn)行政主管部門必需在15日之內(nèi)做出能否準(zhǔn)予其上市出賣的書面意見。 3辦理過戶手續(xù)。 4辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。房屋一切權(quán)和土地運用權(quán)均需進展變卦登記。.四已購公房出賣后的收益分配 1、以本錢價購買的產(chǎn)權(quán)歸個人一切的公有住房上市出賣的，其收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，歸出賣

9、者個人一切。 2、以規(guī)范價購買，職工擁有部分產(chǎn)權(quán)的已購公房上市出賣的，其收入的分配有兩種方法： 1出賣人先按照本錢價補足房價款及利息將原購住房全部產(chǎn)權(quán)歸個人一切后再出賣，其收入在按規(guī)定交納有關(guān)稅費和土地收益后，歸出賣人一切。 2將房屋直接上市出賣，其收入在按有關(guān)規(guī)定交納稅費和土地收益后，由出賣住房的職工與原產(chǎn)權(quán)單位按照產(chǎn)權(quán)比例分配。.五已購公房出賣時土地收益的分配 國家財政部、國土資源部和建立部規(guī)定： 1、已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出賣時，由購房者按規(guī)定交納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價款。 2、土地出讓金和相當(dāng)于土地出讓金之價款的規(guī)范一樣，均為不低于上市公房坐落位置標(biāo)定地價的10%。

10、3、土地出讓金按規(guī)定上交財政或返復(fù)原產(chǎn)權(quán)單位。.一、商品房和商品房預(yù)售的特征 一商品房概念： 商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)，建成后出賣的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 二商品房預(yù)售的概念和特征： 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)將正在建立中的房屋預(yù)先出賣給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價款的行為。 1房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。 2房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建立中的房屋。 3商品房預(yù)售要遭到較強的國家干涉。.二、商品房預(yù)售的條件：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地運用權(quán)出讓金，并獲得土地運用權(quán)證書。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證。3、按提供預(yù)售的商品房計

11、算，投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總投資的25%以上，并已確定了施工進度和開工交付日期。4、獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證。 根據(jù)我國的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)懇求預(yù)售答應(yīng)，該當(dāng)提交相應(yīng)證件及資料。見P174.三、商品房預(yù)售的程序 1、售前宣傳 2、簽署商品房預(yù)售合同 3、辦理登記備案手續(xù) 4、辦理入住手續(xù) 5、辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù) 交付運用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋一切權(quán)證。 .四、預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓1、概念：預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓也被稱之為樓花轉(zhuǎn)讓，或期房轉(zhuǎn)讓。它是指商品房預(yù)售法律關(guān)系中的購房人將所購買的尚未開工的商品房再轉(zhuǎn)讓他人的行為。2、對樓花轉(zhuǎn)讓的規(guī)

12、范：1限制樓花轉(zhuǎn)讓的條件和次數(shù)，抑制過度投機行為。2完善房地產(chǎn)買賣登記制度，將樓花轉(zhuǎn)讓納入房地產(chǎn)登記管理的范圍，將樓花轉(zhuǎn)讓置于政府的監(jiān)管之下。3經(jīng)過對樓花轉(zhuǎn)讓者征收所得稅，調(diào)理其增值收益，加大其買賣本錢，使以投資為目的的樓花轉(zhuǎn)讓者的收益限定在一定的范圍，降低其刺激作用。 .一、房屋租賃的概念和特征1、概念：房屋一切人作為出租人，在一定期限內(nèi)，將其房屋出租給承租人運用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是房地產(chǎn)買賣的主要方式之一。 2、特征： 1房屋租賃關(guān)系中的出租方普通為房屋一切權(quán)人。房屋的運營管理權(quán)人，一切權(quán)人，委托的代理人，典權(quán)人等也可以成為出租方。 2房屋租賃普通具有明確的期限。

13、3作為房屋租賃法律關(guān)系客體的房屋應(yīng)是法律允許出租的。不符合法定條件的房屋不得出租。 4房屋租賃要進展登記備案。.二、房屋租賃分類 1、按租賃房屋的一切權(quán)性質(zhì)可將房屋租賃分為公房租賃與私房租賃 2、按租賃房屋的運用性質(zhì)，可將房屋租賃分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃 3、城鎮(zhèn)廉租住房租賃。三、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)益與義務(wù) (一)出租方權(quán)益： 1按照合同商定收取租金。 2租賃期間有權(quán)對承租人運用房屋進展監(jiān)視和檢查。 3在租賃合同期滿時收回出租的房屋。 . 出租方義務(wù)： 1按照租賃合同商定將房屋交付給承租人占有、運用。 2保證出租房屋的平安運用。 3不得損害承租人的利益。 4依法交納有關(guān)稅費。 (二)承

14、租方權(quán)益： 1在合同商定的期限內(nèi)占有、運用房屋的權(quán)益。 2在租賃合同有效期內(nèi)，房屋發(fā)生自然損壞時，有要求出租人及時修復(fù)的權(quán)益。 3在租賃合同有效期內(nèi)，出租人將出租房屋轉(zhuǎn)讓時，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。 4在租賃合同期限屆滿時，出租人繼續(xù)出租房屋的，承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)。. 承租方義務(wù)： 1按房屋租賃合同商定的方式和時間交付租金，違反商定的，應(yīng)承當(dāng)違約責(zé)任。 2維護并合理運用所承租的房屋及附屬設(shè)備，不得擅自拆擴建或增添。 3因承租人的過錯呵斥房屋損壞的，承租人負有修復(fù)或賠償?shù)牧x務(wù)。 4承租人在運用房屋期間，不得將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自互換運用。 5承租廉租住房的

15、家庭負有照實申報家庭收入的義務(wù)。.四、房屋租賃合同 (一)房屋租賃合同的方式 格式合同。主要適用于公房租賃和廉租住房租賃。 非格式合同。即普通意義上的房屋租賃合同。 (二)房屋租賃合同的內(nèi)容：見教材P149 (三)房屋租賃合同的終止： 1房屋租賃合同期限屆滿。 2當(dāng)事人依法解除合同。 (四)房屋租賃合同的特殊維護 1、買賣不破租賃原那么。 2、房屋租賃合同的效能不受當(dāng)事人死亡的影響 3、租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)運用房屋，出租人沒有提出異議的原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。.五、房屋的轉(zhuǎn)租(一)房屋轉(zhuǎn)租的概念與意義： 房屋轉(zhuǎn)租是指在房屋租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人經(jīng)出租人贊同，將所承租的房屋

16、再出租于他人的行為。 房屋轉(zhuǎn)租作為房屋租賃中合理利用房屋的客觀要求，可以大大提高房屋的運用效益。(二)特征： 1、房屋轉(zhuǎn)租必需經(jīng)過原出租人的贊同。 2、房屋轉(zhuǎn)租合同具有獨立性，但受原租賃合同的制約。 3、房屋轉(zhuǎn)租需求登記備案。(三)轉(zhuǎn)租雙方權(quán)益義務(wù)：見教材.六、廉租住房的租賃 我國為理處理低收入家庭的住房困難，完善社會保證體系，繼安居工程，建立經(jīng)濟適用住房之后，又實行了廉租房供應(yīng)制度。 一廉租房的特征： 1、廉租房具有明顯的社會保證性 2、廉租住房租賃法律關(guān)系主體具有特定性 3、實行政府規(guī)定的租金規(guī)范 (二城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房配租 1、懇求 2、審核 3、公示 4、輪候 .七、公共租賃住房

17、公共租賃房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對象和租金程度，面向城市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房。屬于社會保證性住房的一種。一供應(yīng)對象城市中等偏下收入住房困難家庭二租金規(guī)范由市、縣人民政府統(tǒng)籌思索，綜合住房市場租金程度和供應(yīng)對象的支付才干等要素合理確定，并按年度實行動態(tài)調(diào)整。三租賃期限租賃合同期限普通為3到5年，可以續(xù)租。四運用的限制，只能用于自住。.一、房地產(chǎn)抵押的概念和法律特征(一)概念：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 (二)特征： 1、房地產(chǎn)抵押法律關(guān)系比較復(fù)雜。 2、房地產(chǎn)抵押不轉(zhuǎn)移抵押財富的占有。 3、房地產(chǎn)

18、抵押屬于要式法律行為。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的標(biāo)的：(1) 房屋和其他地上附著物。(2) 依法享有處分權(quán)的國有土地運用權(quán)。(3) 依法承包并經(jīng)發(fā)包方贊同抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地運用權(quán)。. (4)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)的廠房等建筑物 (5)預(yù)購商品房 (6)在建工程房地產(chǎn)抵押權(quán)的有效設(shè)定，必需以合法為前提，并符合法定的程序要求。 1、抵押人對其用以抵押的房地產(chǎn)依法享有處分權(quán)。 2、抵押權(quán)人通常是國家法律允許從事貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)。 3、用以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)必需是符合法定要求的、不屬于法律制止抵押之列里的房地產(chǎn)。.三、房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的范圍 1、主債務(wù)。 2、利息。 3、違約金。 4、損害賠償金。 5、實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。四、房地產(chǎn)抵押登記 房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件，當(dāng)事人未依法辦理抵押登記的合同不能生效。 房地產(chǎn)抵押登記的詳細程序如下： 1、懇求。 2、受理。 3、發(fā)證。 房地產(chǎn)抵押以登記為生效要件。.五、房地產(chǎn)抵押權(quán)