如何進(jìn)行抵押估價(jià)報(bào)告的變現(xiàn)能力分析課件

1、如何進(jìn)行變現(xiàn)能力分析 前言房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)包括估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析，這是建設(shè)部房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)中所規(guī)定的。在房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）中估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析總分8分，抵押風(fēng)險(xiǎn)提示總分6分。顯示其重要性。但是，目前公司估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)能力分析的撰寫還是比較薄弱的，甚至相當(dāng)多的估價(jià)人員不假思索的“拷貝” 范本。使該部分內(nèi)容雷同，指向性和針對(duì)性較差。為了提高技術(shù)人員該部分的分析和寫作能力，特作本培訓(xùn)，希望對(duì)大家的工作有幫助。 摘要幻燈片一、何謂變現(xiàn)能力二、變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容三、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素四、最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度五、變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短六、變

2、現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序摘要幻燈片(續(xù))七、變現(xiàn)能力分析注意事項(xiàng)八、估價(jià)報(bào)告使用方應(yīng)特別注意事項(xiàng) 九、風(fēng)險(xiǎn)提示 一、何謂變現(xiàn)能力變現(xiàn)能力，是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。 理解關(guān)鍵：在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，理解：變現(xiàn)能力是與變現(xiàn)的價(jià)格相聯(lián)系的，可以說(shuō)沒(méi)有賣不出去的商品，只有賣不出去的價(jià)格。如果沒(méi)有價(jià)格的約束，任何東西都能很快變現(xiàn)。二、變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度；變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短；變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。三

3、、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該宗房地產(chǎn)的通用性所謂通用性，是抵押房地產(chǎn)是否常見(jiàn)和普遍適用。一般而言，凡越是常見(jiàn) 和越是普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強(qiáng)，市場(chǎng)流動(dòng)性越強(qiáng)，一旦進(jìn)行處置，受眾面廣（市場(chǎng)上可能的購(gòu)買者多），易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強(qiáng)。反之亦然。例如：廠房通常比住宅的變現(xiàn)能力弱；特殊廠房又比標(biāo)準(zhǔn)廠房變現(xiàn)能力弱 三、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性獨(dú)立使用性就是能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般來(lái)說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用。變現(xiàn)能力就越弱。例如：某個(gè)單位大院內(nèi)或廠區(qū)內(nèi)的一幢房屋的獨(dú)立使用性就不好，如果水門封閉，便難以出入。現(xiàn)比如：商場(chǎng)里的內(nèi)鋪，道理也是一樣的

4、。 三、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)，主要的原因是因?yàn)閮r(jià)值量大變現(xiàn)能力弱。例如：賓館的某個(gè)套房、餐廳，住宅底層的入戶花園或頂層贈(zèng)送的部分，保齡球館的一個(gè)球道，高爾夫球場(chǎng)的一個(gè)球洞，工廠的一個(gè)車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。 三、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小一般地說(shuō)，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，購(gòu)買所需的資金越多，越不容易找到買家，變現(xiàn)能力自然越弱。例如：大型商場(chǎng)通常經(jīng)小店鋪的變現(xiàn)能力弱，別墅、復(fù)式住宅比一般單元住宅變現(xiàn)能力弱。 建議：在可分割轉(zhuǎn)讓性之前分析估價(jià)對(duì)象的價(jià)值大小三、影響房地

5、產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該宗房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程度一般地說(shuō)，開(kāi)發(fā)程度越低的房地產(chǎn)，不確定因素越多，變現(xiàn)能力就越弱。例如：生地、毛地通常比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程通常比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。 該宗房地產(chǎn)的區(qū)位一般說(shuō)，區(qū)位越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力就越弱。例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的變現(xiàn)弱，商圈外的商業(yè)比商圈內(nèi)的弱。三、影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況本類房地產(chǎn)越不景氣，交投越不活躍，變現(xiàn)能力就越弱。例如：房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)期比經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期的變現(xiàn)能力弱。 四、最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度首先必須明確這種可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度是指在“估價(jià)時(shí)點(diǎn)”，而且是“拍賣或

6、變賣”的情形。這種差異程度主要取決于：市場(chǎng)狀況、短期強(qiáng)制處分、購(gòu)買群體的心理排斥等因素的影響，其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格肯定比評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值（當(dāng)然是指合理的市場(chǎng)價(jià)值）要低。至于低多少這就要區(qū)別對(duì)待，關(guān)鍵取決于估價(jià)師對(duì)“市場(chǎng)價(jià)值”、“法定優(yōu)先授償款”、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短及可比實(shí)例、估價(jià)參數(shù)以及“謹(jǐn)慎原則”等等把握的分寸尺度。五、變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短抵押房地產(chǎn)如在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣或者變賣，其合理的變現(xiàn)時(shí) 間一般為3-5個(gè)月。變現(xiàn)時(shí)間的長(zhǎng)短直接與變現(xiàn)能力的大小正相關(guān)。 六、變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序抵押房地產(chǎn)如在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣，其變現(xiàn)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用和稅金，一般包括拍賣公告費(fèi)、拍賣傭金、訴訟律師費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅

7、及附加、土地增值稅、所得稅、契稅和交易手續(xù)費(fèi)等。具體數(shù)額需視估價(jià)對(duì)象具體情況，分別由拍賣公司、律師事務(wù)所、稅務(wù)部門和房地產(chǎn)管理部門等確定 。變現(xiàn)后的清償順序 抵押房地產(chǎn)如在估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行拍賣時(shí)，變現(xiàn)后所得價(jià)款除了法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~外，一般應(yīng)按下列順序進(jìn)行清償： 支付處置費(fèi)用和傭金，償還法定優(yōu)先授償款，償還抵押權(quán)人（或債權(quán)人）的債權(quán)本息及違約金，余款交委托人（或抵押人） 備注：該部分一個(gè)地區(qū)同類型物業(yè)一般變化不大。七、變現(xiàn)能力分析注意事項(xiàng) 要根據(jù)估價(jià)對(duì)象個(gè)性，針對(duì)性和指向性要強(qiáng) 客觀、正確把握估價(jià)對(duì)象的特征 恰到好處，為自我保護(hù)留有余地 結(jié)合“向估價(jià)報(bào)告使用者所作的提示”有關(guān)內(nèi)容

8、來(lái)撰寫，不應(yīng)出現(xiàn)估價(jià)報(bào)告撰寫中的邏輯錯(cuò)誤（尤其是前后矛盾）；八、估價(jià)報(bào)告使用方應(yīng)特別注意事項(xiàng) 估價(jià)對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響本估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在特定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)和特定的估價(jià)目的之前提下的市場(chǎng)價(jià)值，隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況會(huì)發(fā)生變化（尤其是房屋折舊，土地使用年限縮短等），房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)發(fā)生變化。因此隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值也會(huì)發(fā)生變化而與本估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生偏差，這是屬于正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)象，作為抵押貸款之目的，抵押權(quán)人尤其要注意估價(jià)對(duì)象價(jià)值的減損，這也符合抵押的謹(jǐn)慎原則。另外，若短期內(nèi)估價(jià)對(duì)象被強(qiáng)制處分，估價(jià)對(duì)象的變現(xiàn)價(jià)值通常會(huì)低于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常市場(chǎng)

9、價(jià)格。因此報(bào)告使用人要關(guān)注未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制的處分風(fēng)險(xiǎn)。九、風(fēng)險(xiǎn)提示 。估價(jià)對(duì)象狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響估價(jià)對(duì)象狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響，從物質(zhì)折舊和功能折舊的角度考慮，其影響一般都是負(fù)面的，房地產(chǎn)抵押價(jià)值呈一定程度的逐年下降趨勢(shì)，下降的幅度視房地產(chǎn)類型的不同而不同，以及視估價(jià)對(duì)象使用情況的不同而不同。 如住宅房地產(chǎn)因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度一般較?。欢虡I(yè)、娛樂(lè)、旅（賓）館、商務(wù)辦公以及一些工業(yè)房地產(chǎn)（特別是有腐蝕性的工業(yè)房地產(chǎn)）因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度可能就比較大。又如，自用房地產(chǎn)因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度一般較小，而出租給

10、他人使用的房地產(chǎn)因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度可能就比較大；正常使用的房地產(chǎn)因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度一般較小，而過(guò)度使用的房地產(chǎn)因時(shí)間變化，其抵押價(jià)值下降的幅度可能就比較大。但是，從估價(jià)對(duì)象外部狀況的角度考慮，因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生的影響，既可能是負(fù)面的，也可能是正面的，影響程度應(yīng)具體情況具體分析。 如估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)，一旦規(guī)劃建大量具有替代作用的類似房地產(chǎn)、建高架路、建對(duì)環(huán)境有一定影響的工業(yè)項(xiàng)目等，就可能存在房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。又如估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)，一旦納入城市重點(diǎn)發(fā)展范圍的行政建制變化和規(guī)劃調(diào)整，以及規(guī)劃建地鐵站、商務(wù)中心、學(xué)校和醫(yī)院，規(guī)劃提高當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)聚集程

11、度等，其房地產(chǎn)抵押價(jià)值就具有較好的保值增值性。九、風(fēng)險(xiǎn)提示房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響主要是分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的周期性變化的影響。其中，特別應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。比如目前深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況總體上表現(xiàn)為穩(wěn)中略有下降，時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值產(chǎn)生的影響尚不明顯，房地產(chǎn)具有一定的保值性。 九、風(fēng)險(xiǎn)提示抵押期間房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)分析 抵押期間抵押權(quán)人應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注拖欠建筑工程款受償優(yōu)先于本次抵押受償、已抵押擔(dān)保債權(quán)受償優(yōu)先于本次抵押受償?shù)葷撛诘姆娠L(fēng)險(xiǎn)（如果有的話），抵押人的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)營(yíng)不善可能會(huì)導(dǎo)致還貸能力下降），抵押人的轉(zhuǎn)租風(fēng)險(xiǎn)

12、（新承租人的資信程度和經(jīng)營(yíng)能力可能會(huì)導(dǎo)致還貸能力下降），附近地區(qū)出現(xiàn)大量新的具有替代作用的類似房地產(chǎn)的可能性（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)，可能會(huì)導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)價(jià)值的下跌），整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性發(fā)展的影響（市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，特別要注意處于房地產(chǎn)泡沫階段進(jìn)行抵押的房地產(chǎn)價(jià)值的下跌），國(guó)家出臺(tái)有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（政策風(fēng)險(xiǎn)）。 九、風(fēng)險(xiǎn)提示合理使用評(píng)估價(jià)值的意見(jiàn) 本報(bào)告經(jīng)評(píng)估求得估價(jià)對(duì)象在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(V1)為* * * 萬(wàn)元，估價(jià)人員知悉的估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)設(shè)立的法定優(yōu)先受償款（已抵押債款或拖欠工程款）(V2)為* * * 萬(wàn)元。因此，抵押權(quán)人或者應(yīng)該要求抵押人先行償還原抵押債款或拖欠工程款* * * 萬(wàn)元，再以市場(chǎng)價(jià)值V1為* * * 萬(wàn)元為參考依據(jù)，結(jié)合考慮其他影響因素，設(shè)立新的抵押；或者應(yīng)該以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值(V)= (V1)- (V2)= * * * 萬(wàn)元為參考依據(jù)，結(jié)合考慮其他影響因素