物業(yè)效勞資金使用及其管理

1、物業(yè)效勞資金使用及其管理 1了解和熟悉物業(yè)效勞費的構成及其管理要求，掌握物業(yè)效勞費預算方案的制訂程序； 2了解專項維修基金的管理要求。CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 1熟悉物業(yè)效勞費的構成及其管理要求； 2了解維修基金的特點和管理要求；CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS 物業(yè)效勞費的使用與管理 維修基金的使用與管理CHAPTER SEVEN THE USAGE & MANAGEMENT OF PROPERTY FUNDS本節(jié)教學內容： 一、物業(yè)

2、效勞費的含義二、物業(yè)效勞費的收費原那么三、物業(yè)效勞費的定價形式和計費方式四、物業(yè)效勞費的構成五、物業(yè)效勞費的測算本節(jié)教學重點：熟悉物業(yè)效勞費的構成及其管理要求 物業(yè)效勞費，也稱物業(yè)管理費、物業(yè)費、物業(yè)管理綜合效勞費等指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。 1.合理 2.公開 3.費用與效勞水平相適應 4.競爭 5.雙方協(xié)商 6.政府監(jiān)督一物業(yè)效勞費的定價形式二物業(yè)效勞計費方式一物業(yè)效勞費的定價形式 1.政府指導價 2.市場調節(jié)價 物業(yè)效勞收費實行政府指導價的，有定價權限的人民政府價格主管部門

3、應會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理效勞等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。一物業(yè)效勞費的定價形式 1.政府指導價 2.市場調節(jié)價 市場調節(jié)價，是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。二物業(yè)效勞計費方式 1.包干制 2.酬金制 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。二物業(yè)效勞計費方式 1.包干制 2.酬金制 酬金制是指在預收的物業(yè)效勞資金中按照約定的比例或者約定的數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)效勞計費方式。 一包干制二

4、酬金制一包干制 X XXX其中X表示物業(yè)效勞費，其構成包括： 物業(yè)效勞本錢X1 法定稅費X2 物業(yè)管理企業(yè)的利潤X3二酬金制 X = X1 + X4其中X表示物業(yè)效勞資金，其包括： 物業(yè)效勞支出X1 物業(yè)管理企業(yè)的酬金X4一物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法二法定的稅費三物業(yè)管理企業(yè)的利潤一物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法 物業(yè)效勞本錢或者物業(yè)效勞支出收費標準，元/月平方米。 各分項費用收費標準，元/月平方米。一物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法i 各分項項數，包括：1.管理、效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等 x1 ；2.物業(yè)共用部位、公用設施、設備日常運行、

5、維修及保養(yǎng)費 x2 ；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用 x3 ； 4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用( x4 );一物業(yè)效勞本錢或物業(yè)效勞支出測算的具體方法5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費( x5 );6.辦公費用( x6 );7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊費( x7 );8.物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用 x8 ；9.經業(yè)主同意的其他費用( x9 )。二法定的稅費 物業(yè)效勞收費如實行包干制，其費用第二局部是法定稅費 X2 。 法定稅費指按照現行稅法，物業(yè)管理企業(yè)在進行企業(yè)經營活動過程中應交納的稅費。三物業(yè)管理企業(yè)的利潤 利潤率由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管之和部門根據本地區(qū)實際情況確定的比率

6、計算。 將X1與X2之和乘以利潤率即得到每月每平方米建筑面積分攤的利潤額。1.物業(yè)效勞費不含維修業(yè)主所購房屋內部設施、設備的費用。這也就是在出租物業(yè)出現故障或者質量問題時物業(yè)管理公司不負責維修的原因。 2.管理效勞費是維持物業(yè)管理工作正常開展和物業(yè)公共設施、設備正常運轉的保證，是公共性效勞收費。每月業(yè)主和使用者均應按規(guī)定繳納。自業(yè)主收樓之日起，管理效勞費以入住標準計收。3.從法規(guī)規(guī)定的角度來看，交納相應的物業(yè)管理費用是業(yè)主應當承擔的義務。但是業(yè)主的這一義務是從法律角度來講的，是業(yè)主基于與其他業(yè)主之間的財產共有關系而不是合同關系或者其他關系對其他業(yè)主應承擔的義務，而不是對任何其他人承擔的義務。業(yè)

7、主的這一義務，是法律上的義務，而從法律義務向現實的義務轉變是需要一系列條件的。也就是說，交納物業(yè)管理費作為業(yè)主的法律義務，要轉變?yōu)楹贤x務是需要一定的條件的，即業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂有物業(yè)管理合同，或者業(yè)主在事實上已經接受物業(yè)管理公司的物業(yè)管理效勞。4.物業(yè)管理效勞是一項公共效勞，因此不可能因為個人的不滿而停止效勞。實例： 某物業(yè)管理企業(yè)所接管的“名雅苑小區(qū)中有多層住宅棟、復式住宅12棟、高層住宅3棟，那么可將18棟多層住宅、12棟復式住宅和3棟高層住宅所需的管理效勞費預算資金定額，分別測算出來，然后再分別平均到各類物業(yè)的每一位業(yè)主見表7-1；7-2；7-318 棟樓,20 條梯,36 個水池

8、,35 個化糞池，474 戶，綠化面積 4 884 平方米1.管理員2.保安員3.樓管員4.水電工5.環(huán)衛(wèi)員6.綠化員7.垃圾清運8.垃圾袋9.樓梯打掃10.水池清洗11.化糞池清洗12.綠化用水13.值班用水14.值班用電15.市政維護費16.公雜費合計每月每戶支出4 人6 人20 人1 人4 人2 人300 桶/月474 戶 30 個/每戶每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月147 噸/月540 噸/月1080 度/月474 戶474 戶600 元/人500 元/人350 元/人500 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/個1 元/次40 元/次300 元/

9、次0.35 元/噸0.35 元/噸0.4 元/度5 元/戶2.68 元/戶2 400 元3 000 元7 000 元500 元1 400 元800 元1 500 元3 555 元160 元360 元875 元51.45 元189 元432 元2 370 元1 270.32 元25 862.77 元54.56 元表 7-1 “名雅苑多層住宅綜合效勞費12 棟樓,12 條梯,12 個水池,12 個化糞池，72 戶，綠化面積 742 平方米1.管理員2.保安員3.樓管員4.水電工5.環(huán)衛(wèi)員6.綠化員7.垃圾清運8.垃圾袋9.樓梯打掃10.水池清洗11.化糞池清洗12.綠化用水13.值班用水14.值班

10、用電15.市政維護費16.公雜費合計每月每戶支出1 人4 人12 人1 人1 人1 人120 桶/月72 戶 30 個/每戶每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月22 噸/月300 噸/月600 度/月72 戶72 戶600 元/人500 元/人350 元/人500 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/個1 元/次40 元/次300 元/次0.35 元/噸0.35 元/噸0.4 元/度5 元/戶12.68 元/戶600 元2 000 元4 200 元500 元350 元400 元600 元540 元96 元120 元300 元7.7 元105 元240 元360

11、元912.96 元11 331.66 元157.38 元表 7-2 “名雅苑復式住宅綜合效勞3 棟樓,3 條梯,6個 水池,12 個化糞池，6 部電梯，424 戶，綠化面積 4 376 平方米保安員管理員樓管員水電工電梯維修工環(huán)衛(wèi)員綠化員垃圾清運垃圾袋樓梯打掃水池清洗化糞池清洗綠化用水值班用水值班用電電梯日常維修市政維護公雜費合計每月每戶支出2 人3 人3 人2 人12 人4 人2 人180 桶/月424 戶 30 個/每戶每月8 次/月3 次/12 月1 次/12 月131 噸/月405 噸/月810 度/月424 戶424 戶424 戶600 元/人500 元/人350 元/人500 元/

12、人700 元/人350 元/人400 元/人5 元/桶0.25 元/個2.5 元/次100 元/次300 元/次0.35 元/噸0.35 元/噸0.4 元/度1 元/戶5 元/戶2.68 元/戶1 200 元15 000 元1 050 元1 000 元8 400 元1 400 元 800 元900 元3 180 元60 元150 元300 元45.85 元141.75 元324 元424 元2 120 元1 136.32 元24 131.92 元56.91 元表 7-3 “名雅苑高層住宅綜合效勞本節(jié)教學內容： 一、維修基金的概念二、維修基金的用途與構成三、維修基金的管理與使用案例分析本節(jié)教學重

13、點：維修基金的管理與使用 共用部位是指住宅主體承重結構部位包括根底、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。維修基金與物業(yè)效勞費的區(qū)別維修基金由業(yè)主個人及房改售房單位繳交，專項用于住宅共用部位共用設施設備的大修、更新和改造;物業(yè)效勞費是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會業(yè)主的委托對小區(qū)共用秩序、綠化衛(wèi)生、

14、環(huán)境容貌進行日常管理效勞，并對房屋共用部位共用設施設備進行小修養(yǎng)護，使之保持正常的使用功能而向業(yè)主收取的效勞報酬。 一交存對象二交存標準一交存對象 根據?住宅專項維修資金管理方法?，以下物業(yè)的業(yè)主應當按照本方法的規(guī)定交存住宅專項維修資金： 一住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外； 二住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結構相連的非住宅。二交存標準 商品住宅、非住宅：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。 公有住房：業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項

15、維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改本錢價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額缺乏首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。 根據?住宅專項維修資金管理方法?，住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權人決策、政府監(jiān)督的原那么。 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原那么。使用費用分攤原那么使用程序禁止使用情形購置國債使用費用分攤原那么 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規(guī)定分攤： 一商品

16、住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。 二售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。使用費用分攤原那么 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照以下規(guī)定分攤：三售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照

17、所交存住宅專項維修資金的比例分攤。使用費用分攤原那么 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。使用程序 劃轉業(yè)主大會管理前 劃轉業(yè)主大會管理后使用程序 劃轉業(yè)主大會管理前需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：一物業(yè)效勞企業(yè)根據維修和更新、改造工程提出使用建議；沒有物業(yè)效勞企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；二住宅專項維修資金列支范圍內專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；三物業(yè)效勞企業(yè)或者相關

18、業(yè)主組織實施使用方案；四物業(yè)效勞企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設房地產主管部門申請列支；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；五直轄市、市、縣人民政府建設房地產主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；六專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。使用程序 劃轉業(yè)主大會管理后需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：一物業(yè)效勞企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的工程、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋平安等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置方法等；二業(yè)主大會依法通過使用方案；三物業(yè)效勞企業(yè)組織實施使用方案；四物業(yè)效勞企業(yè)持有