商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)-商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)ppt課件

1、國(guó)泰王府商業(yè)街 -商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)王府商業(yè)街工程組 何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式 商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說：狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的買賣場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和運(yùn)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)方式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、零售市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、文娛類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等，與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)工程是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類

2、產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資報(bào)答率較高的一種投資工具，買來作為投資用的開展商思索的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的運(yùn)營(yíng)、推行作為第一等大事來對(duì)待開展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的方式，其資金回收方式相對(duì)簡(jiǎn)單大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住開展商只需將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就根本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面運(yùn)營(yíng)管理市場(chǎng)開發(fā)資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為運(yùn)營(yíng)行為商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)開展條件歐美：歐美參考的主要判別元素為人

3、均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP30004000美圓時(shí)，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)開展Shopping Mall為例才開場(chǎng)進(jìn)入開展階段；人均GDP10000美圓，家庭汽車擁有率60，才是成熟開展階段。亞洲及國(guó)內(nèi)亞洲及國(guó)內(nèi)含香港、新加坡等主要判別元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其開展條件為城市人均GDP程度到達(dá)2500美圓；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其開展條件為城市人均GDP程度到達(dá)3000美圓、公路開展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)1015。商業(yè)地產(chǎn)的開展特點(diǎn)及趨勢(shì)高質(zhì)量商業(yè)地產(chǎn)分割

4、商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方運(yùn)營(yíng)管理開展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)開展趨勢(shì)及特點(diǎn)按開發(fā)方式劃分購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪交通設(shè)備商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別概念：Mall林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、文娛設(shè)備和餐館組成的大型零售綜合體。Shopping Mall規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商一致運(yùn)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、文娛、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。購(gòu)物中心SHOPPING MALL1、主力店租戶：百貨主力店、超市及文娛主力店。2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品牌店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、文娛、餐飲設(shè)備：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧

5、等文娛設(shè)備，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)備。4、專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。SHOPPINGMALL工程能夠包括的商業(yè)組合內(nèi)容按投資價(jià)值劃分都市型社區(qū)型便利型專業(yè)型其他商鋪商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別專業(yè)型商鋪定義：專業(yè)型商鋪指運(yùn)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系親密。案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)運(yùn)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期勝利運(yùn)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。商業(yè)

6、地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別按業(yè)態(tài)劃分綜合型特征型零散型商業(yè)地產(chǎn)的銷售方式銷售方式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自在出租返租銷售-指帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分假設(shè)干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金報(bào)答，開展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。返租銷售-指帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分假設(shè)干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金報(bào)答，開展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。返租銷售返租銷售本質(zhì)即商品房/商鋪售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其將商品房出賣時(shí)與買受人商定，在出賣后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)以代理出租的

7、方式進(jìn)展包租，以包租期間的租金沖抵部分售房款或償付一定租金報(bào)答的行為。返租銷售利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、本錢增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)展開展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，如今商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)富品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想形狀下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)富品?？梢姡酆蟀獠⒎侵皇情_發(fā)商一方獲益的方式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。返租銷售風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是開展商暫時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不能夠?yàn)殚_展商的承諾擔(dān)任。由于物業(yè)租給大商家

8、的租金非常之低，開展商不能夠從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金報(bào)答成為開展商的長(zhǎng)期包袱，很有能夠無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在運(yùn)營(yíng)形狀不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加宏大。6%-10%左右是合理報(bào)答率商鋪投資大部分都是10-15年收回投資本錢。某些工程開發(fā)商胡亂提高年報(bào)答率承諾，有的甚至到達(dá)20%，這完全背叛了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。投資者最關(guān)懷什么？商業(yè)地產(chǎn)的客戶物業(yè)能否能增值怎樣才干讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說什么才干保證物業(yè)能增值呢？背景環(huán)境大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境能否安康開展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)能否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地產(chǎn)工程所處地塊能否在未來有開展同類市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況某個(gè)地產(chǎn)工程估計(jì)運(yùn)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前能否有開展空間工程規(guī)劃商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)能否合理，能否符合運(yùn)營(yíng)要求價(jià)錢合理銷售價(jià)錢能否與實(shí)踐價(jià)值趨同影響客戶決斷的要素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)運(yùn)營(yíng)者，由于他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。影響客戶決斷的要素客戶本身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、參與開發(fā)的公司品牌工程本身