濟(jì)南房地產(chǎn)研究資料ppt課件

1、2021年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與空間展望山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)開展研討中心 副主任 孫大海2021年3月.目 錄 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 回想與展望Part 2Part 1 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開展空間Part 3.PART 1 回想與展望.回想2021 土地市場(chǎng)： 市場(chǎng)回暖，供需兩旺，成交量突破600萬平方米！ 住宅供應(yīng)： 供應(yīng)規(guī)模放量，首破500萬平方米！2021年濟(jì)南商品住宅總供應(yīng)量為555萬，共52180套；全年供應(yīng)堅(jiān)持繼續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，9-12月各月供應(yīng)量均超越60萬。 住宅成交： 全年成交量一路走高，首破五萬套！2021年濟(jì)南商品住宅總成交量為540.4萬，共成交50424套；從3月份開場(chǎng)，各

2、月成交量根本維持在40萬以上； 住宅價(jià)錢： 成交均價(jià)比較穩(wěn)定，震蕩中上行全年成交均價(jià)為7514元/ .排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)1中國(guó)海外發(fā)展有限公司55.212綠地控股集團(tuán)有限公司43.033恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司24.78 4香港南益集團(tuán)18.955山東魯能亙富開發(fā)有限公司18.39 6綠城中國(guó)控股有限公司16.88 7中國(guó)建筑股份有限公司14.64 8鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司12.29 9天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.13 10山東誠(chéng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.682021年全年銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表排名企業(yè)名稱成交面積(萬平方米)1中國(guó)海外發(fā)展有限公司66.41 2綠地控股集團(tuán)有限公司59

3、.77 3恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司38.77 4山東魯能亙富開發(fā)有限公司22.93 5香港南益集團(tuán)22.866中國(guó)建筑股份有限公司20.02 7天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.79 8鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司15.22 9綠城中國(guó)控股有限公司14.90 10魯商置業(yè)股份有限公司14.47 2021年全年銷售面積十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表2021年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10企業(yè)篇回想2021.2021年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10工程篇排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1中海國(guó)際社區(qū)42.00 2魯能領(lǐng)秀城18.39 3綠地國(guó)際花都14.35 4海爾綠城濟(jì)南全運(yùn)村13.94 5泉景天沅12.69 6中海奧龍觀邸12.4

4、2 7天鴻萬象新天12.13 8鑫苑名家11.64 9名士豪庭10.37 10南益名泉春曉8.58 排名項(xiàng)目名稱成交面積(萬平方米)1中海國(guó)際社區(qū)52.87 2綠地國(guó)際花都24.47 3魯能領(lǐng)秀城22.93 4天鴻萬象新天19.79 5泉景天沅15.14 6鑫苑名家14.16 7恒大城13.22 8中海奧龍觀邸12.92 9綠地濱河國(guó)際城12.31 10名士豪庭11.97 2021年全年工程銷售面積十強(qiáng)表2021年全年工程銷售金額十強(qiáng)表回想2021.空間未來 城市宏觀：人口需求拉動(dòng)供應(yīng)、消費(fèi)才干刺激投資，行業(yè)前景和空間看好 市場(chǎng)走勢(shì)：供求量堅(jiān)持較快增速，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)展，整體堅(jiān)持安康上行趨勢(shì)

5、企業(yè)格局：大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步添加，市場(chǎng)集中度堅(jiān)持高位 2021年濟(jì)南商品住宅成交量估計(jì)添加100萬，突破600萬大關(guān) 2021年濟(jì)南商品住宅銷售金額估計(jì)添加50-80億 2021年濟(jì)南商品住宅成交價(jià)錢估計(jì)穩(wěn)中有升 商辦物業(yè)在短期內(nèi)會(huì)有一定開展契機(jī)，但中長(zhǎng)期存在運(yùn)營(yíng)和去化壓力 2021年進(jìn)入濟(jì)南的大型企業(yè)估計(jì)會(huì)添加至15家 大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)集中度繼續(xù)堅(jiān)持高位，集中度堅(jiān)持在35%左右 濟(jì)南人均GDP、人均可支配收入為消費(fèi)才干及需求釋放提供了有效支撐 與同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來仍有較大空間 隨著城市空間規(guī)模的不斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位

6、度和對(duì)周邊城市的輻射才干會(huì)進(jìn)一步提升。展望2021.PART 2 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.特征一：市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高供求總量2021年濟(jì)南土地市場(chǎng)供需兩旺，平穩(wěn)安康開展，成交量更是攀至歷年頂峰，供求根本持平。2021年濟(jì)南市運(yùn)營(yíng)性用地供應(yīng)面積為636.53萬，成交面積為623萬，供地方案根本完成。本年度供應(yīng)面積較2021年有小幅上漲1.4%，成交面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)，增幅為20.55%。進(jìn)入2021年，土地市場(chǎng)依然比較活潑，截止3月20日，濟(jì)南市運(yùn)營(yíng)性用地供應(yīng)面積達(dá)222.11萬，成交面積為69.9萬，與去年同期根本持平。其中多宗土位置于城市中心區(qū)域，如洪家樓片區(qū)和千佛山片區(qū)，優(yōu)質(zhì)地塊遭到開發(fā)商

7、追捧，不難預(yù)見今年濟(jì)南土地市場(chǎng)又將是豐收的一年。 2021.1-2021.3濟(jì)南市土地供應(yīng)分析 2021-2021.3年濟(jì)南市土地市場(chǎng)概略土地市場(chǎng)特征一：土地市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高土地價(jià)錢土地單價(jià)繼續(xù)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。2021年運(yùn)營(yíng)性用地土地單價(jià)為5193元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%。緣由有二，一是今年商業(yè)用地成交量較大，地價(jià)相對(duì)較高；二是槐蔭區(qū)西客站片區(qū)住宅用地成交價(jià)錢較往年有明顯增長(zhǎng)，兩方面要素對(duì)于整體市場(chǎng)有了一定的抬升作用。2021年濟(jì)南運(yùn)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)。土地平均樓板價(jià)為1497元/平方米，環(huán)比增幅僅為4.2%。2021年土地市場(chǎng)樓板價(jià)到達(dá)峰值，執(zhí)行限購(gòu)政策之后，企業(yè)拿地謹(jǐn)慎，樓板

8、價(jià)開場(chǎng)回落并堅(jiān)持在穩(wěn)定的程度。2021-2021年濟(jì)南土地成交單價(jià)分析2021-2021.3年運(yùn)營(yíng)性用地平均樓板價(jià)走勢(shì)2021年土地平均樓板價(jià)小幅上揚(yáng)，主要緣由在于本季度成交的地塊多位于東部區(qū)域，土地條件較好，因此價(jià)錢略高。土地市場(chǎng)區(qū)域供地構(gòu)造土地供應(yīng)集中分布在歷下區(qū)和槐蔭區(qū)，供應(yīng)量分別為230.8萬和305.8萬，占全市供應(yīng)總量的62%。歷下區(qū)以住宅用地為主，化纖廠路和旅游路板塊為主力支撐；槐蔭區(qū)那么以商服用地為主，僅西客站板塊供應(yīng)商業(yè)用地39幅，供應(yīng)面積達(dá)227萬平方米。2021年槐蔭區(qū)西客站仍是重點(diǎn)開展區(qū)域，隨著“十藝節(jié)的臨近，西部建立的進(jìn)度將不斷加快，不難預(yù)見，2021年西客站片區(qū)土地

9、市場(chǎng)表現(xiàn)仍是值得等待的。2021-2021.3濟(jì)南市運(yùn)營(yíng)性用地域域供應(yīng)構(gòu)造單位：萬特征一：土地市場(chǎng)供需兩旺，創(chuàng)歷史新高土地市場(chǎng)特征二：土地容積率提高，城市不斷“長(zhǎng)高2021年濟(jì)南商住用地規(guī)劃容積率呈上升趨勢(shì)。商業(yè)用地平均容積率達(dá)6.0，住宅用地平均容積率為2.95。容積率低于2的住宅用地僅有 12 幅，主要分布在歷下區(qū)奧體中心板塊。目前，在土地資源日益稀缺的情況下，未來城市將不斷“長(zhǎng)高。容積率2021-2021年3月年濟(jì)南市運(yùn)營(yíng)性用地容積率走勢(shì)2021年共有16幅商業(yè)用地容積率已超越8.0，全部分布在西客站片區(qū)。不難預(yù)見未來西客站將有多個(gè)超高層面世，城市不斷長(zhǎng)高已成大勢(shì)。2021年1-3月份公

10、告的商業(yè)用地中，除加油站和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)用地外，其他商業(yè)用地平均容積率為5，依然較高。土地市場(chǎng)特征三：商業(yè)用地供應(yīng)量增大，短期內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)迎來新契機(jī)2021年濟(jì)南商業(yè)用地供應(yīng)量增速明顯。本年度商業(yè)用地供應(yīng)量為160萬平方米，占比達(dá)25.3%，同比增長(zhǎng)20 %；商業(yè)用地平均容積率為6.0，估計(jì)建筑面積達(dá)960萬平方米。未來2-3年內(nèi)濟(jì)南商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⑦M(jìn)入快速開展期。濟(jì)南市“十二五規(guī)劃中提到，未來五年重點(diǎn)建立16個(gè)綜合體，可供開發(fā)面積為40平方千米，估計(jì)建筑面積到達(dá)7000萬，中長(zhǎng)期來看商業(yè)市場(chǎng)存在風(fēng)險(xiǎn)去化風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)用地集中分布與西客站片區(qū)，共成交120萬，按照平均容積率6.0計(jì)算，未來西客站或?qū)?/p>

11、有720萬商業(yè)工程物業(yè)類型可包含商業(yè)、辦公、商務(wù)公寓。土地屬性2021年-2021年3月濟(jì)南市運(yùn)營(yíng)性用地供應(yīng)屬性土地市場(chǎng)特征四：品牌企業(yè)領(lǐng)跑土地市場(chǎng)土地成交總價(jià)、樓板價(jià)不斷刷新，市場(chǎng)回暖跡象明顯。2021年單宗土地成交總價(jià)TOP10中南益地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)分別以16.1億、15.8億、13.9億位列三甲；在樓板價(jià)TOP10中恒大地產(chǎn)、惠喜德、舊投分別以4500元/、3705元/、3569元/躋身前三名。2021年品牌房企成為土地市場(chǎng)最大贏家。2021年國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)以及濟(jì)南政府投融資平臺(tái)勝利拿地72幅，土地面積428萬平方米，占全市成交總量的69%。大型房企資金實(shí)力雄厚，熱衷于大宗土

12、地，為大型工程的開發(fā)貯藏土地。拿地企業(yè)拿地幅數(shù)拿地面積（萬）拿地金額（億元）規(guī)劃項(xiàng)目城建集團(tuán)9129.650西城投資28110.470.1恒大地產(chǎn)742.736.9恒大雅苑/恒大國(guó)際金融中心/恒大帝景華潤(rùn)地產(chǎn)230.211華潤(rùn)中央公園金科地產(chǎn)62718.6金科世界城上海永隆624.29.9萬科地產(chǎn)119.115.8綠地地產(chǎn)713.28.7綠地中央廣場(chǎng)保利地產(chǎn)213.214.2保利中心/保利華庭南益地產(chǎn)418.416.3合計(jì)72428251.1 2021年-2021年3月土地市場(chǎng)品牌房企用地表現(xiàn)大企業(yè)成為土地市場(chǎng)領(lǐng)軍人土地市場(chǎng)2021年，濟(jì)南市商品住宅市場(chǎng)高度活潑，全年總供應(yīng)量到達(dá)了555萬，月

13、均供應(yīng)量為46.25萬；從2021年1-2月供應(yīng)量來看，1月份受嚴(yán)寒天氣影響，多數(shù)樓盤工程進(jìn)度未能到達(dá)預(yù)售規(guī)范，開發(fā)企業(yè)多不選擇在1月份進(jìn)展開盤或加推，致使供應(yīng)量?jī)H為4.9萬；而2月份供應(yīng)量那么高達(dá)48.9萬，高于2021年月均供應(yīng)量，同比也有較大幅度的增長(zhǎng)，漲幅為273.28%；供應(yīng)量：2021年商品住宅市場(chǎng)活潑度高；2021年2月供應(yīng)量高于去年同期2021年月均供應(yīng)量：46.25萬商品住宅開盤數(shù)量，加推次數(shù)創(chuàng)歷史之最項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域開盤時(shí)間主力戶型（）綠地濱河國(guó)際城天橋2012-2-2673-170凱旋新城嘉苑槐蔭2012-4-1569-120外海中央花園槐蔭2012-4-2980-186

14、波斐歷景歷下2012-6-780-167明湖白鷺郡高新2012-6-3079-132金羚嘉和馨園槐蔭2012-6-3090-149中建鳳棲第歷城2012-6-3088-248重汽翡翠外灘歷城2012-7-2890-130奧體天泰太陽(yáng)樹歷下2012-8-482-138幸福逸居天橋2012-8-542-68映月清水灣天橋2012-8-1894-104中鐵逸都國(guó)際高新2012-8-2585-200力高國(guó)際歷下2012-9-888-131尚品燕園歷下2012-9-1677-122中國(guó)鐵建國(guó)際城歷下2012-9-2389-164中建錦繡城槐蔭2012-9-2689-135百替御園華府歷城2012-9-2

15、6107-142新里愛麗舍公館槐蔭2012-9-2992-135恒大雅苑槐蔭2012-10-2890-145銀豐唐郡歷城2012-11-1888-141魯商鳳凰城歷城2012-11-2580-140華潤(rùn)中央公園市中2012-11-2585-165大城小院歷下2012-11-3082-132恒大帝景歷下2012-12-2174-320和信城市廣場(chǎng)天橋2012-12-1545-75黃金山水郡歷下2012-12-1691-1472021-2021年住宅工程開盤明細(xì)2021年市場(chǎng)活潑度高表如今年度開盤工程創(chuàng)新高，共有26個(gè)住宅工程初次開盤，10個(gè)公寓工程入市，月均3個(gè)新工程開盤，是歷年難以企及。截至2

16、021年3月8日尚無新工程開盤。同時(shí)，本來在售工程和新開工程推案頻繁，初步計(jì)算,截至2021年2月，累計(jì)推案次數(shù)達(dá)200余次，單月推案次數(shù)超越20次。從工程開盤時(shí)間上看，工程多集中在2021年下半年，7-12月共19個(gè)住宅工程開盤，占全部住宅工程的73%。2021年市場(chǎng)整體上行，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)持樂觀態(tài)度，調(diào)整工程入市及推案戰(zhàn)略，都獲得了不俗的成果。2021年那么延續(xù)上年熾熱態(tài)勢(shì)，多個(gè)工程多次加推，更是出現(xiàn)了幾近售罄的情況。從開盤工程戶型上看，剛需戶型是市場(chǎng)主力。備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止至2021年3月8日； 統(tǒng)計(jì)區(qū)域?yàn)闅v下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、天橋區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、高新區(qū)， 不含章丘市、濟(jì)陽(yáng)、商河、平

17、陰。商品住宅供應(yīng)面積段：剛需產(chǎn)品80-100、120-144面積段是供應(yīng)主力目前政策鼓勵(lì)的是剛需，抑制的是投資、投機(jī)類需求，剛需那么占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。限購(gòu)以來開發(fā)商開場(chǎng)積極順應(yīng)市場(chǎng)新情勢(shì)，擴(kuò)展剛需戶型的供應(yīng)，以在低迷的市場(chǎng)環(huán)境中謀求生存；從2021-2021年濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)面積段構(gòu)造來看，剛需戶型80-144是絕對(duì)主力，而且呈現(xiàn)逐年添加的趨勢(shì)。從2021年到2021年2月的供應(yīng)構(gòu)造看，濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)中80-144的戶型供應(yīng)量達(dá)72%，剛需和改善性需求依然占據(jù)絕對(duì)主力。2021-2021年濟(jì)南市商品住宅供應(yīng)面積段開展趨勢(shì)供應(yīng)量萬商品住宅供應(yīng)區(qū)域：區(qū)域供應(yīng)逐漸趨于平衡從2021-2021年濟(jì)南

18、市商品住宅區(qū)域供應(yīng)量來看，歷下區(qū)由于其工程較多，供應(yīng)量明顯高于其他各區(qū)，但從2021年起，歷城區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)的供應(yīng)量開場(chǎng)加大，區(qū)域間供應(yīng)量的差距也開場(chǎng)逐漸減少；從2021年-2021年2月的供應(yīng)量看，目前區(qū)域供應(yīng)趨于平衡性開展，歷下、市中、槐蔭、歷城四個(gè)城區(qū)供應(yīng)量相對(duì)較大，占全市供應(yīng)量的76%；長(zhǎng)清區(qū)、天橋區(qū)和高新區(qū)作為新區(qū)，經(jīng)濟(jì)程度相對(duì)落后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開展相對(duì)緩慢，但隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，尤其是“東拓、西進(jìn)、北跨戰(zhàn)略的實(shí)施，未來區(qū)域或?qū)⒂瓉硎袌?chǎng)開展的頂峰。2021-2021年濟(jì)南市商品住宅區(qū)域供應(yīng)開展趨勢(shì)商品住宅2021年商品住宅市場(chǎng)高度活潑，全年成交量為540.4萬，創(chuàng)下新高；20

19、21年濟(jì)南市商品住宅月均去化量為45萬，市場(chǎng)高度活潑。2021年1月延續(xù)上年熾熱態(tài)勢(shì)，成交量達(dá)58.6萬，高于2021年月均程度。2月份那么由于春節(jié)傳統(tǒng)假期的緣由，成交量有所下滑，為28.6萬；成交量：2021年高位盤整；2021年延續(xù)熾熱態(tài)勢(shì)，1月成交量表現(xiàn)不俗2021年月均去化量：45萬商品住宅成交面積段：80-100、120-144面積段的戶型產(chǎn)品是成交主力2021-2021年濟(jì)南市商品住宅成交面積段開展趨勢(shì)從2021-2021年濟(jì)南市商品住宅成交面積段構(gòu)造看，80-144的戶型產(chǎn)品成交量市場(chǎng)份額最大；2021年1月-2021年2月濟(jì)南市商品住宅80-144面積段戶型成交總量為473.4

20、萬，占全市成交量的75.4%，是市場(chǎng)中絕對(duì)熱銷的戶型產(chǎn)品。商品住宅成交區(qū)域：區(qū)域成交趨于平衡性開展從2021-2021年濟(jì)南市商品住宅成交區(qū)域開展趨勢(shì)來看，2021年之前，市場(chǎng)高度集中于歷下區(qū)，2021年歷下區(qū)成交量占全市的33%。而從2021年開場(chǎng)，市中、歷城等區(qū)域由于有多個(gè)大型熱銷工程入市，如中海國(guó)際社區(qū)、恒大城等，推進(jìn)所在城區(qū)成交量走向高位，從而也使市場(chǎng)成交區(qū)域平衡性開展；從2021年-2021年2月區(qū)域成交構(gòu)造來看，市場(chǎng)成交構(gòu)造向好， 歷下、市中、歷城、槐蔭四個(gè)區(qū)域成交量所占市場(chǎng)份額差別相對(duì)較??； 長(zhǎng)清區(qū)、高新區(qū)、天橋區(qū)在售工程有限，而且區(qū)域價(jià)值尚未被完全發(fā)掘，未來仍有較大的開展空間。

21、2021-2021年濟(jì)南市商品住宅成交區(qū)域開展趨勢(shì)商品住宅從2021-2021年商品住宅成交價(jià)錢來看，2021年調(diào)控政策效果開場(chǎng)顯現(xiàn)，開場(chǎng)小幅下滑，2021年繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)為7514元/，而到2021年1-2月，成交均價(jià)較上年有所上漲。成交均價(jià)：2021年全年振蕩上行，2021年價(jià)錢下調(diào)空間有限2021年全年住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)震動(dòng)上揚(yáng)的趨勢(shì)，各月間雖有小幅微漲，到12月份成交價(jià)錢到達(dá)了全年最頂峰；2021年1月和2月成交均價(jià)高于2021年均價(jià)程度，市場(chǎng)延續(xù)上行態(tài)勢(shì)。2021年成交均價(jià)：7514元/商品住宅根據(jù)監(jiān)測(cè)的市場(chǎng)活潑度較高的63個(gè)工程計(jì)算，目前市場(chǎng)未售存量為259.3萬平方米，

22、去化周期為5.8個(gè)月；截至2021年2月濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)未推存量為2021萬平方米，市場(chǎng)中未推存量的去化周期為3.7年。=注：按2021年1月-2021年2月市場(chǎng)月均去化45萬平方米計(jì)算市場(chǎng)存量：目前濟(jì)南商品住宅未售存量259.6萬，未推存量2021萬商品住宅濟(jì)南市商業(yè)市場(chǎng)在住宅市場(chǎng)受政策制約之時(shí)異軍突起，迎來了宏大的開展契機(jī)。2021年商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量和成交量環(huán)比增幅分別到達(dá)248%和125%；從2021年到2021年濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)繼續(xù)放量，各年均堅(jiān)持了相對(duì)穩(wěn)定的供應(yīng)程度，而成交量那么不及供應(yīng)量，供求比較大，市場(chǎng)供求不平衡；從2021年1月-2021年2月月度供求情況來看，幾乎各月均出現(xiàn)供大于求

23、的景象，商業(yè)市場(chǎng)去化壓力較大。供求量：供應(yīng)繼續(xù)放量，成交量相對(duì)收縮，供求不平衡商業(yè)市場(chǎng)成交均價(jià)：商業(yè)市場(chǎng)逐年升溫，成交價(jià)錢不斷上漲2021年以來，商業(yè)遭到市場(chǎng)關(guān)注，商業(yè)市場(chǎng)逐年升溫，成交價(jià)錢繼續(xù)延上行走勢(shì)；2021-2021年商業(yè)成交價(jià)錢年均增長(zhǎng)率達(dá)25%，2021年1-2月成交均價(jià)與2021年價(jià)錢程度根本持平。從2021年1月-2021年2月月度成交價(jià)錢程度看，商業(yè)市場(chǎng)月度成交價(jià)錢走勢(shì)雖有小幅動(dòng)搖，但整體表現(xiàn)平穩(wěn)，維持在21000元/平方米左右。商業(yè)市場(chǎng)供求量：供求比增大，市場(chǎng)存在較大的去化壓力2021年以來隨著城市經(jīng)濟(jì)開展和規(guī)模擴(kuò)張，商務(wù)辦公需求逐漸釋放，濟(jì)南市辦公市場(chǎng)也隨之迎來了快速開展

24、期，2021年供求增幅分別為191%和311%。2021年成交量再創(chuàng)新高，繼續(xù)堅(jiān)持快速增長(zhǎng)。2021年濟(jì)南辦公產(chǎn)品供應(yīng)量繼續(xù)添加，創(chuàng)下歷史新高，供應(yīng)量達(dá)69.8萬，環(huán)比增幅達(dá)178%，但是成交量開場(chǎng)萎縮，供求比逐漸增大；2021年1-2月供求量同比均有較大幅度的攀升，尤其是成交量，增長(zhǎng)較為突出。辦公市場(chǎng)成交均價(jià)：成交價(jià)錢走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，小幅動(dòng)搖中緩慢上行濟(jì)南辦公市場(chǎng)尚未成熟，自2021年以來，得益于“不限購(gòu)、不限貸的特點(diǎn)，成交量大幅上漲，成交價(jià)錢表現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)；2021年辦公市場(chǎng)成交價(jià)錢為10911元/平方米，經(jīng)過2021年的頂峰后有所下滑，跌幅為3 %；2021年1-2月繼續(xù)延續(xù)2021年價(jià)錢程

25、度，成交均價(jià)分別為11608元/和10646元/；2021年1月至2021年2月辦公產(chǎn)品月度成交價(jià)錢走勢(shì)雖有小幅動(dòng)搖，但整體相對(duì)平穩(wěn)。辦公市場(chǎng)排名企業(yè)名稱銷售金額(億元)1中國(guó)海外發(fā)展有限公司55.212綠地控股集團(tuán)有限公司43.033恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司24.78 4香港南益集團(tuán)18.955山東魯能亙富開發(fā)有限公司18.39 6綠城中國(guó)控股有限公司16.88 7中國(guó)建筑股份有限公司14.64 8鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司12.29 9天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12.13 10山東誠(chéng)基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.682021年全年銷售金額十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表排名企業(yè)名稱成交面積(萬平方米)1中國(guó)海外發(fā)展有限公

26、司66.41 2綠地控股集團(tuán)有限公司59.77 3恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司38.77 4山東魯能亙富開發(fā)有限公司22.93 5香港南益集團(tuán)22.866中國(guó)建筑股份有限公司20.02 7天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司19.79 8鑫苑（中國(guó)）置業(yè)有限公司15.22 9綠城中國(guó)控股有限公司14.90 10魯商置業(yè)股份有限公司14.47 2021年全年銷售面積十強(qiáng)開發(fā)企業(yè)表2021年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10企業(yè)篇.2021年濟(jì)南商品房銷售排名TOP10工程篇排名項(xiàng)目名稱成交金額（億元）1中海國(guó)際社區(qū)42.00 2魯能領(lǐng)秀城18.39 3綠地國(guó)際花都14.35 4海爾綠城濟(jì)南全運(yùn)村13.94 5泉景天沅12.

27、69 6中海奧龍觀邸12.42 7天鴻萬象新天12.13 8鑫苑名家11.64 9名士豪庭10.37 10南益名泉春曉8.58 排名項(xiàng)目名稱成交面積(萬平方米)1中海國(guó)際社區(qū)52.87 2綠地國(guó)際花都24.47 3魯能領(lǐng)秀城22.93 4天鴻萬象新天19.79 5泉景天沅15.14 6鑫苑名家14.16 7恒大城13.22 8中海奧龍觀邸12.92 9綠地濱河國(guó)際城12.31 10名士豪庭11.97 2021年全年工程銷售面積十強(qiáng)表2021年全年工程銷售金額十強(qiáng)表.PART 3 濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)開展空間備注：20個(gè)重點(diǎn)城市：選取副省級(jí)及省會(huì)城市：廣州、沈陽(yáng)、南京、武漢、成都、西安、大連、長(zhǎng)春、哈

28、爾濱、濟(jì)南、青島、杭州、寧波、廈門、深圳、長(zhǎng)沙、合肥、南昌、福州、鄭州數(shù)據(jù)時(shí)間：2021.1-2021.11，部分宏觀數(shù)據(jù)截至2021年9月數(shù)據(jù)范圍：商品住宅.空間未來 城市宏觀：人口需求拉動(dòng)供應(yīng)、消費(fèi)才干刺激投資，行業(yè)前景和空間看好 市場(chǎng)走勢(shì)：供求量堅(jiān)持較快增速，市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)展，整體堅(jiān)持安康上行趨勢(shì) 企業(yè)格局：大型企業(yè)進(jìn)入數(shù)量進(jìn)一步添加，市場(chǎng)集中度堅(jiān)持高位 2021年濟(jì)南商品住宅成交量估計(jì)添加100萬，突破600萬大關(guān) 2021年濟(jì)南商品住宅銷售金額估計(jì)添加50-80億 2021年濟(jì)南商品住宅成交價(jià)錢估計(jì)穩(wěn)中有升 商辦物業(yè)在短期內(nèi)會(huì)有一定開展契機(jī)，但中長(zhǎng)期存在運(yùn)營(yíng)和去化壓力 2021年進(jìn)入

29、濟(jì)南的大型企業(yè)估計(jì)會(huì)添加至15家 大型企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)展，市場(chǎng)集中度繼續(xù)堅(jiān)持高位，集中度堅(jiān)持在35%左右 濟(jì)南人均GDP、人均可支配收入為消費(fèi)才干及需求釋放提供了有效支撐 與同類型城市相比，目前濟(jì)南房地產(chǎn)投資額比較落后，未來仍有較大空間 隨著城市空間規(guī)模的不斷放大以及交通體系的日益完善，濟(jì)南的城市首位度和對(duì)周邊城市的輻射才干會(huì)進(jìn)一步提升。.結(jié)論：濟(jì)南經(jīng)濟(jì)開展程度處于中等位置，而人均收入程度較高，消費(fèi)者購(gòu)買力強(qiáng)，房地產(chǎn)需求較大，但房地產(chǎn)投資額程度偏低。因此：濟(jì)南房地產(chǎn)存在很大開展空間濟(jì)南與同級(jí)別城市目的對(duì)比濟(jì)南與同級(jí)別城市主要目的對(duì)比圖根據(jù)全國(guó)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南全市常住人口為681

30、.4萬人，市區(qū)常住人口為435萬人；相較于其他城市，濟(jì)南市人口數(shù)量處于中等程度，在二十個(gè)重點(diǎn)城市中排第10位。宏觀目的分析/人口結(jié)論：濟(jì)南市常住人口數(shù)量與其他重點(diǎn)城市相比處于中等程度排名城市名稱全市常住人口（萬人）市區(qū)常住人口（萬人）1深圳1035.799572廣州1270.089503成都1404.767604南京800.477205武漢978.547006杭州870.046337西安846.686218哈爾濱1063.65879沈陽(yáng)810.5248010濟(jì)南681.443511鄭州862.65425.3612長(zhǎng)春767.71390.813大連669.04363.514廈門353.13353

31、15寧波760.5734516合肥570.25335.2117長(zhǎng)沙704.4130618青島871.5130019福州711.54292.1720南昌504.26238.78二十重點(diǎn)城市第六次人口普查結(jié)果注：按照市區(qū)常住人口數(shù)量排序2021年1-9月濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)GDP3501億元，比去年同期增長(zhǎng)8.7%；在二十個(gè)重點(diǎn)城市中仍處于相對(duì)落后的程度，2021年前三季度排名第13位。結(jié)論：濟(jì)南GDP總量相對(duì)落后排名城市名稱2009年2010年2011年2012年（1-9月）1廣州9112.7610604.4812303.129823.312深圳8201.239510.9111502.069123.373

32、成都4502.65551.336854.586001.94武漢4560.625515.766756.25598.875杭州5098.665945.827011.85502.36大連4417.75158.16150.15488.97沈陽(yáng)4359.25017.55914.95234.78南京4,230.265,012.646,145.525209.29青島4853.875666.196615.65165.7410寧波4214.651636010.484587.511長(zhǎng)沙3744.764547.065619.334584.6212鄭州3,3004,0004912.74065.413濟(jì)南3340.91

33、3910.534406.29350014長(zhǎng)春2848.633294003305515哈爾濱3258.13664.94243.43008.916合肥2102.122701.613636.612807.317西安2719.13241.493862.582806.7218福州2524.283068.213734.782568.1519南昌1837.52207.112688.87210020廈門1737.232053.742535.81861.742021-2021.9二十重點(diǎn)城市GDP情況億元注：按照2021年1-9月份數(shù)據(jù)排序2021年1-9月濟(jì)南市實(shí)現(xiàn)人均GDP55元；在二十個(gè)重點(diǎn)城市中處于中等

34、程度，2021年前三季度排名第11位。宏觀目的分析/人均GDP結(jié)論：濟(jì)南人均GDP處中等程度排名城市名稱2009年2010年2011年2012年（1-9月）1深圳9277194396110387880812大連73134840139129582041 3廣州888348745897588773414長(zhǎng)沙566206455179530651245南京6,145.5279,42796,87264584 6杭州749246839880395632417寧波739986739577983603178青島57251658277556359273 9武漢50116.7589616828657217 10廈

35、門6893858157707345272111濟(jì)南50219579666430951365 12合肥41543547785165249229 13鄭州44,00049,0005608647127 14成都39510.35442024875542725 15南昌39669439615302341645 16長(zhǎng)春37753439365264939794 17沈陽(yáng)55816623577263739599 18福州36851431215215236093 19西安32351382804547533150 20哈爾濱32886369514270028290 2021-2021.9二十重點(diǎn)城市人均GDP情

36、況單位：元注：按照2021年1-9月份數(shù)據(jù)排序2021年1-9月濟(jì)南市人均可支配收入為23491元；在二十個(gè)重點(diǎn)城市中處于中等偏上程度，2021年前三季度排名第7位。宏觀目的分析/人均可支配收入結(jié)論：濟(jì)南市人均可支配收入處于中等偏上程度排名城市名稱2009年2010年2011年2012年（1-9月）1深圳29244.5232380.8636505.0430855.322寧波273682723734058292453杭州268643003534065290474廣州27,61030,65834,438289165廈門261302925333565281526南京25,50428,31228,31

37、2279427濟(jì)南22721.125321.128892234918青島223682499828567234419長(zhǎng)沙20238.142281426451.32241010福州20289.3122723260502240911西安189632224425981.452140512武漢18385.0220806.3223738.0920914.813大連1909321293242762075514成都1865920835239322054515合肥1715819051225491899416南昌164721827620741.211718317長(zhǎng)春16072179222048716978.618

38、哈爾濱158871755720030.616034.619沈陽(yáng)1856020541.2323320.1813068.2320鄭州17,11718,89721612118462021-2021.9二十重點(diǎn)城市人均可支配收入情況單位：元注：按照2021年1-9月份數(shù)據(jù)排序2021年1-9月濟(jì)南市房地產(chǎn)投資額為506.6億元；相較于二十個(gè)重點(diǎn)城市較為落后，2021年前三季度排名第17位。宏觀目的分析/房地產(chǎn)投資額結(jié)論：濟(jì)南房地產(chǎn)投資額較低，房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后排名城市名稱2009年2010年2011年2012年（1-9月）1沈陽(yáng)1188.71450.081684.71465.082成都945.14127

39、8.341585.281327.713武漢778.591017.41274.171125.344杭州704.68956.21302.271101.535廣州817.34983.661305.361037.286大連578.94768.021107.5957.77西安694.23842.34996.81861.598南京595.68754.76896.73851.369鄭州513.8775.16923.6771.310寧波374.5557.27756.976611長(zhǎng)沙497.47684.15886.92752.7612合肥670.36819.03880.29749.9813福州361.8670.

40、69956.45691.4414青島459.48602.44782.7268515長(zhǎng)春443.9542.8666.4614.416深圳437.46458.46590.2157017濟(jì)南332.6484.5527.16506.618哈爾濱278.75360.74562459.119廈門294.59396.13436.31341.4420南昌198.25230.15279.89251.12021-2021.9二十重點(diǎn)城市房地產(chǎn)投資額情況單位：億元注：按照2021年1-9月份數(shù)據(jù)排序20個(gè)重點(diǎn)城市2021-2021各年度商品住宅成交面積 單位：2021年濟(jì)南市共成交商品住宅540.4萬，在20個(gè)重點(diǎn)

41、城市中位列14，整體程度相對(duì)落后排在首位的成都，2021年商品住宅成交量為1934萬，是濟(jì)南的3.6倍；與同類型城市相比，濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)還有較大的開展空間和潛力。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交面積結(jié)論：濟(jì)南市商品住宅成交面積偏低2012年2011年2010年2009年廣州1029 878 947 1123 深圳383 274 319 637 南京693 450 590 1180 杭州745 383 475 648 成都1934 1753 2024 2827 武漢948 826 903 1061 沈陽(yáng)1129 1374 1389 1292 合肥811 452 754 1098 寧波268 182

42、 263 454 福州252 188 188 426 青島891 710 925 775 濟(jì)南473 375 350 382 廈門478 262 231 409 長(zhǎng)春618 535 615 758 大連438 486 723 841 哈爾濱709 596 381 273 南昌391 231 310 430 西安861 249 931 1260 鄭州626 406 880 913 長(zhǎng)沙915 796 1020 1289 20個(gè)重點(diǎn)城市2021-2021各年度商品住宅成交面積 單位：萬注：2021年數(shù)據(jù)截止至11月.20個(gè)重點(diǎn)城市2021-2021各年度商品住宅成交金額 單位：元2021年濟(jì)南市商

43、品住宅銷售金額為352億，位列第19，僅高于南昌市；2021年廣州市銷售金額為1297億元，是濟(jì)南的3.7倍；濟(jì)南商品住宅市場(chǎng)銷售金額偏低。注：2021年數(shù)據(jù)截止至11月結(jié)論：濟(jì)南市商品住宅成交金額偏低房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交金額2012年2011年2010年2009年廣州1297 1056 1107 1061 深圳737 533 656 984 南京753 494 644 888 杭州1074 637 885 940 成都1222 1181 1282 1442 武漢684 613 618 584 沈陽(yáng)805 877 766 626 合肥525 310 461 483 寧波362 251

44、381 464 青島710 526 676 505 濟(jì)南352 289 272 221 廈門644 365 270 363 南昌268 178 192 200 福州358 267 224 348 長(zhǎng)春370 326 320 310 大連447 509 671 616 哈爾濱488 397 200 134 西安503 0 578 621 鄭州427 284 515 434 長(zhǎng)沙598 558 567 533 20個(gè)重點(diǎn)城市2021-2021各年度商品住宅成交金額 單位：億元.20個(gè)重點(diǎn)城市2021-2021各年度商品住宅成交均價(jià) 單位：元/2021年濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)為7514元/，位列第9

45、，在20個(gè)城市中處于中等程度； 深圳市商品住宅成交均價(jià)為19256元/，位列20個(gè)城市之首。結(jié)論：濟(jì)南市商品住宅成交均價(jià)處于中等程度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析/商品住宅成交均價(jià)廣州深圳南京杭州成都武漢沈陽(yáng)合肥寧波廈門福州南昌青島濟(jì)南長(zhǎng)春大連哈爾濱西安鄭州長(zhǎng)沙2012年12,60319,25610,87214,4146,3177,2107,1346,47013,53913,48214,1886,8607,9667,4515,98710,2036,8835,8446,8316,5442011年12,03819,43410,99116,6316,7367,4256,3836,85413,83013,90514,2317,7077,4087,7016,09010,4866,65961006,9897,0072010年11,69220,58510,91618,6436,3326,8525,5136,11714,48111,67211,9426,1987,3057,7925,2109,2785