成本法在房地產(chǎn)評估中的應用ppt課件

1、第五章 房地產(chǎn)評價.第一節(jié) 房地產(chǎn)評價概述第二節(jié) 房地產(chǎn)價錢及其影響要素第三節(jié) 本錢法在房地產(chǎn)評價中的運用.第一節(jié) 房地產(chǎn)評價概述一. 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物。房地產(chǎn)可以分為兩個方面：1.權益 權益是指一切與房地產(chǎn)有關的權益、利益和收益的總稱，包括一切權、運用權、租賃權、抵押權和典權等。2.物質(zhì)實體 物質(zhì)實體是權益的實體。.二. 房地產(chǎn)的特征一 土地特性：1.土地的自然特性1數(shù)量的有限性 不可再生性供應缺乏彈性2位置的不可挪動性3成效的耐久性價錢具上升趨勢4成效的差別性不可替代性2.土地的人文特性1用途的廣泛性2供應的稀缺性3社會經(jīng)濟位置的可變性4可壟斷性3. 建筑物

2、的特征1建筑物是不能脫離土地而存在的2建筑物的運用壽命是有限的3建筑物屬于可再生性社會資源.二 房地產(chǎn)不動產(chǎn)的特征： 1.位置固定性 2.運用長期性 3.投資大量性 4.影響要素多樣性和復雜性 5.保值增值性土地特性 房地產(chǎn)特性 房地產(chǎn)市場特性 在房地產(chǎn)評價中，評價對象普通由三種根本存在形狀： 1.土地地產(chǎn) 2.建筑物 3. 房地合一房產(chǎn).三.房地產(chǎn)評價的原那么一合法原那么 合法獲得、合法運用、合法交流、合法處分二最高最正確運用原那么 法律上允許、技術上經(jīng)濟上可行、能給被評價對象帶來最高價的運用三房地綜合思索原那么 分別對房屋和土地進展評價后把房和地兩個要素進展綜合分析四區(qū)域及地段原那么.四.

3、房地產(chǎn)評價的目的和價值類型一房地產(chǎn)評價的目的 房地產(chǎn)評價的根本目的是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務或買賣提供價值參考；其特殊目的就是要思索房地產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)，思索不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務對房地產(chǎn)評價的要求和制約。二房地產(chǎn)評價的價值類型 普通情況下需求評價房地產(chǎn)的市場價值，但也會涉及非市場價值的評價。.五.房地產(chǎn)評價的程序一接受委托，明確評價的根身手項 1.明確評價對象 2.明確評價目的 3.明確評價基準日 4.明確評價報告提交日期二制定評價作業(yè)方案和技術方案 作業(yè)方案：合理安排評價的日程進度 技術方案：選擇和確定評價的根本技術思緒和方法三現(xiàn)場勘察及搜集數(shù)據(jù)資料四評定估算 給出評價結(jié)果并填寫評價報告.第二節(jié) 房地

4、產(chǎn)價錢及其影響要素一.房地產(chǎn)價錢的特性 房地產(chǎn)價錢詳細由土地獲得本錢、開發(fā)本錢、管理費用、資金本錢、銷售稅費和開發(fā)利潤構(gòu)成。 由于土地與建筑物是經(jīng)過不用途徑構(gòu)成的，因此他們的價錢特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價錢是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價錢可由消費本錢和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地運用權價錢，而房價普通是指一切權價錢。 在房地產(chǎn)價錢中，土地價錢是起決議性作用的，因此了解土地價錢的特性非常重要。.一土地價錢的特殊性 1.土地價錢構(gòu)成的特殊性 地價是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動和靈敏勞動所發(fā)明的價值。 2

5、.價錢機制決議的特殊性 地價主要由地租或收益所決議，即由土地的運用價值決議。影響土地運用價值的要素很多。 3.市場供求關系的特殊性 土地的供應彈性小，土地價錢主要受需求方面影響。 4.價錢呈不斷增長趨勢 土地價錢的特征在很大程度上決議了房地產(chǎn)價錢特性。.二房地產(chǎn)價錢的特性 1.房地產(chǎn)價錢構(gòu)成的復雜性 房地產(chǎn)價錢分為地價運用權價錢和房價一切權價錢。 2.房地產(chǎn)價錢具有明顯的區(qū)域性、個別性 房地產(chǎn)價錢根本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求情況所決議的。 3.房地產(chǎn)價錢具有較強的政策性 政府的干涉.二.房地產(chǎn)價錢的種類一按根本存在形狀劃分的房地產(chǎn)價錢土地價錢、建筑物價錢和房地產(chǎn)價錢1.土地價錢1基準地價：

6、城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2標定地價：政府根據(jù)管理需求，評價或認可的詳細宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地運用權的價錢3出讓底價：是政府在出讓土地運用權時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等要素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價4轉(zhuǎn)讓價錢：土地運用權擁有者將土地運用權出賣或租賃的價錢5其他價錢2. 建筑物價錢純建筑物部分的價錢3. 房地產(chǎn)價錢土地價錢和房產(chǎn)價錢的統(tǒng)稱.二按總價錢、單位價錢和樓面地價 1. 總價錢 2. 單位價錢 3. 樓面地價 樓面地價=土地總價/建筑總面積or樓面地價=土地單價/容積率三按一切權價錢、運用權價錢和其他權益價錢四按市場買賣價錢和評價價錢 1.市場價錢 房

7、地產(chǎn)在市場上實踐成交的價錢。 2.評價價錢 對市場能夠買賣價錢的模擬。.三.影響房地產(chǎn)價錢的要素一普通要素 1.社會要素 2.經(jīng)濟要素 3.行政要素 4.自然要素二區(qū)域要素 1.商業(yè)繁華度 2.道路通達度 3.交通便利度 4.設備完善度 5.環(huán)境質(zhì)量情況 6.規(guī)劃限制對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上要素的影響程度會略有區(qū)別.三個別要素 指影響詳細一宗房地產(chǎn)價錢的要素，詳細可分為影響土地的個別要素與影響建筑物的個別要素。1.影響土地價錢的個別要素1位置、面積、地勢、地質(zhì)2外形、寬度、深度3臨街情況4規(guī)劃用途、容積率、運用年限5生熟程度 2.影響建筑物價錢的個別要素1面積、構(gòu)造構(gòu)造、資料2設計、設備3施工

8、質(zhì)量4樓層、朝向5新舊程度.第三節(jié) 本錢法在房地產(chǎn)評價中的運用一、根本思緒本錢法是房地產(chǎn)估價的根本方法之一本錢法是以假設重新復制被評價房地產(chǎn)所需求的本錢為根據(jù)而評價房地產(chǎn)價值的一種方法。即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等成效的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為根據(jù)，再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。.二、適用范圍 1.普通適用于： 無收益不能運用收益法，房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多不能運用市場法，無法利用收益法、市場法等方法進展評價的情況。 .2.本錢法在土地評價中運用范圍遭到一定限制： 由于土地的價錢大部分取決于它的成效，并非僅僅是它所破費的本錢，也就是說，由于土地本錢的

9、添加并不一定會添加它的運用價值。 3.房地產(chǎn)評價運用本錢法主要對象 政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、留念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場買賣，那么可選擇本錢法。 .三、根本公式一土地評價：土地價值=待開發(fā)土地獲得費+土地開發(fā)費+利息 +利潤+稅費+土地增值收益二新建房地產(chǎn)評價：新建房地產(chǎn)價值=土地獲得費用+開發(fā)本錢 +管理費用+利息+銷售稅費+利潤三舊建筑物評價：建筑物價值=重置本錢年貶值額已運用年限.案例分析一新開發(fā)土地評價.資產(chǎn)評價的十項根本要素1、評價主體：巨信房地產(chǎn)評價2、評價客體：蘭州市城關區(qū)北面灘萊茵小鎮(zhèn)工程工程新港城B區(qū)X號4樓X單元402

10、室商品住宅3、評價根據(jù)：、國家規(guī)范、及政府有關政策、法規(guī)4、評價目的：確定該商品住宅在2021年7月1日的市場價錢5、評價原那么：合法原那么、最高最正確運用原那么、替代原那么、估價時點原那么、謹慎性原那么6、評價程序：弄清楚估價對象房地產(chǎn)的價錢構(gòu)成，搜集相關資料；測算重新構(gòu)建價錢；求取計算價錢。7、價值類型：市場價值8、評價方法：本錢法9、評價假設：在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的買賣市場；本次評價是以估價對象可以繼續(xù)運用為前提10、評價基準日：2021年7月1日.一、蘭州市房地產(chǎn)市場分析從成交均價層面來看，蘭州市房地產(chǎn)市場總體成交均價不斷平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。與2021年成交均價

11、相比，2021年初價錢漲幅較為明顯，之后由于樓市新政的影響，成交均價上漲勢頭有所壓制，進入緩漲階段。目前的蘭州房地產(chǎn)市場，成交量大幅下滑開發(fā)商資金壓力增大，但仍無降價跡象，買賣雙方張望心情濃重。經(jīng)過對2021年9月全國35個大中城市二類地段城市普通地段普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州0.703、杭州0.669、南寧0.668、青島0.558、天津0.542、蘭州0.534、石家莊0.520。 這些城市的泡沫成分占實踐價錢比例在50%以上。.蘭州房地產(chǎn)市場的特點1、外地開發(fā)商來蘭開

12、發(fā)投資正由于看到蘭州市房地產(chǎn)市場宏大的開展后勁和潛力，加之一線城市市場競爭愈加猛烈，外地實力開發(fā)企業(yè)紛沓而至，在蘭州是開發(fā)投資，其資金實力使得其已當仁不讓地成為主角，外鄉(xiāng)開發(fā)企業(yè)面臨宏大壓力。加之蘭州市的地形決議市場土地供應異常的匱乏，很多開發(fā)公司處于無地可開發(fā)形狀，在土地招、拍、掛機制的助推下，近幾年土地價錢上漲勢頭異常迅猛，這兩方面作用于蘭州房地產(chǎn)市場，在推高地價的同時也助推了房價的快速上漲。 2、保證性住房沖擊蘭州房價在向城市化邁進的進程中，城中村改呵斥為城市開展的瓶頸。從蘭州市公布的可以看到，在未來幾年保證性住房將占到總供應量的62%，包括規(guī)劃中的多個大型城中村改造工程在內(nèi)，將在未來幾

13、年集中面世。如此大量的保證性住房供應量，在處理住房問題的同時勢必會對現(xiàn)有的商品房市場呵斥較大的沖擊，商品房價錢上漲的壓力增大。3、區(qū)域市場開展不平衡對比蘭州市的房地產(chǎn)市場開展的現(xiàn)狀，很明顯各個版塊之間的開展很不平衡。從經(jīng)濟排名看，城關中心版塊、七里河版塊、雁灘版塊的開展無疑是蘭州市目前的中心區(qū)域，而且這幾個版塊的房價也領漲蘭州樓市，在全國部分城市房價一片喊跌聲中，中心區(qū)域的房價似乎不為所動，照舊強勢上漲。部分樓盤的價錢曾經(jīng)突破10000元/平方米，其他大多也堅持在7000元/平方米以上，部分區(qū)域投資明顯過熱。.二、最高最正確運用分析最高最正確運用原那么是房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最正確運用為前

14、提。所謂的最高最正確運用，是估價對象的一種最能夠的運用，這種最能夠的運用是法律上允許、技術上能夠、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，對估價對象能帶來最高價值的運用。最高最正確運用分析真正表達了估價的客觀性。從估價對象所處區(qū)域要素和個別要素分析，作為住宅用房其繼續(xù)運用，便遵照了最高最正確原那么。三、估價方法選用估價人員在仔細分析所掌握的資料并進展了實地勘查后，根據(jù)本次評價目的及估價對象的特點和實踐情況，選取本錢法作為本次估價的根本方法。本錢法的實際根據(jù)是消費費用價值論，類似于替代原理。.評價該一宗七通一平的代建土地在2021年9月1日的價錢該宗土地的總面積500平方米，建筑容積率為2，土地購置費為

15、500萬元，土地用途是住宅，估計獲得該土地后建造該類商品住宅的建立期為2年，建筑費為800元/平方米，專業(yè)費用為建筑費的8%，利潤為20%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用，貸款年利率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，購買土地需求交納買賣價錢3%的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。.新開發(fā)的房地產(chǎn)價值= 土地獲得本錢 + 開發(fā)本錢 + 管理費用 + 銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤. 土地獲得費=土地購置費+土地稅 =(1+3%)500=515萬元 開發(fā)費=建筑費+專業(yè)費 =8005002+80050028 =86.4萬元. 投資利息資金本

16、錢= 500131+10%2-1 +86.460%(1+6%)1.5-1 +86.4 40%(1+10%)0.5-1=15.26萬元. 銷售稅費=土地市場價值6% 利潤=土地獲得費+開發(fā)費20% =5001+3%+86.420% =120.28萬元. 市場價錢= 土地獲得+費開發(fā)費+投資利息+銷售稅費+利潤 V =515+86.4+15.26+6%V+120.28V=783.98萬元.新建房地產(chǎn)評價新建房地產(chǎn)價錢=土地獲得本錢+土地開發(fā)本錢+建筑物建造本錢+管理費用+資金本錢+銷售稅費+正常利潤新建建筑物價錢=建筑物建造本錢+管理費用+資金本錢+銷售稅費+開發(fā)利潤.案例分析二舊房地產(chǎn)評價.某建

17、筑物為鋼混構(gòu)造，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年限為8年。經(jīng)調(diào)查測算，如今重新建造全新形狀的該建筑物的建造本錢為800萬元建立期為2年，假定第一年投入建造本錢的60，第二年投入40，均為均勻投入，管理費用為建造本錢的3，年利率為6，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的門窗、墻面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價錢為200萬元，平均壽命為5年，已運用2年；設備的重置價錢為110萬元，平均壽命為10年，已運用8年；假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。.舊建筑物價錢=建筑物的重新構(gòu)建價錢-建筑物貶值。7/11/2022.重置本錢VS重建本錢重置價錢： 采用估價時點的建筑

18、資料、設備和技術等，按照估價時點時的價錢程度，重新建造與原建筑物具有一樣成效的全新形狀的建筑物的正常價錢。 重建價錢： 采用估價時點原有建筑資料、設備和技術等，按照估價時點時的價錢程度，重新建造與原建筑物完全一樣的全新形狀的建筑物的正常價錢。 7/11/2022.1.房地產(chǎn)價錢的主要構(gòu)成 1土地獲得本錢 2開發(fā)本錢 3管理費用 4投資利息 5銷售稅費 6開發(fā)利潤7/11/2022.2.開發(fā)本錢主要包括土地開發(fā)本錢、建筑物開發(fā)本錢和相關稅費 勘察設計和前期工程費 根底設備建立費 建筑安裝工程費 公共配套設備建立費 相關稅費7/11/2022.3、管理費用 土地獲得費土地開發(fā)本錢管理費率4、投資利

19、息 土地獲得費土地開發(fā)本錢管理費用利率7/11/2022. 5、銷售稅費 銷售費用、銷售稅金、其它銷售稅費 6、開發(fā)利潤 開發(fā)利潤土地獲得費土地開發(fā)本錢直接本錢利潤率 7/11/2022.建造本錢=800萬元 管理費用=800*3%=24萬元投資利息=800+24*60%*1+6%1.5-1+800+24*40%*1+6%0.5-1 =54.9萬元 銷售稅費=50萬元開發(fā)利潤=120萬元建筑物重置價=800+24+54.9+50+120=1048.9萬元7/11/2022.1.貶值折舊的概念 是指各種緣由呵斥的建筑物的價值減損，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價錢之間的差額。 扣除折舊即是作減價修正。.2、與會計折舊的區(qū)別：估價折舊會計折舊價值的減少真實減損理論攤銷扣除折舊前的原值重新購建價格資產(chǎn)原值計提折舊后余額實際價值賬面理論價值. 3、折舊貶值的分類： 實體性貶值 功能性貶值 經(jīng)