土地一級(jí)開發(fā)成本測(cè)算專業(yè)培訓(xùn)

1、 前 言?北京市土地一級(jí)開發(fā)及管理培訓(xùn)教材?作為對(duì)當(dāng)前北京市土地一級(jí)開發(fā)模式和體系的系統(tǒng)梳理、歸納和總結(jié)，目的是推動(dòng)土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)和有序，進(jìn)而推動(dòng)北京城市化和城市現(xiàn)代化的進(jìn)程。本次交流學(xué)習(xí)主要是從土地一級(jí)開發(fā)本錢的概念、本錢的構(gòu)成、其測(cè)算依據(jù)和測(cè)算報(bào)告的編制等方面進(jìn)行歸納和闡述，旨在對(duì)土地一級(jí)開發(fā)本錢測(cè)算進(jìn)行系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化梳理。 土地一級(jí)開發(fā)工程的本錢測(cè)算一、土地一級(jí)開發(fā)工程本錢的概念二、土地一級(jí)開發(fā)工程本錢的構(gòu)成三、土地一級(jí)開發(fā)工程本錢的測(cè)算依據(jù)四、土地一級(jí)開發(fā)工程本錢的測(cè)算報(bào)告編制一、土地一級(jí)開發(fā)工程本錢的概念 土地一級(jí)開發(fā)本錢是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土

2、地一級(jí)開發(fā)全過程的費(fèi)用。由工程前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 二、土地一級(jí)開發(fā)工程的本錢構(gòu)成一工程前期費(fèi)用二征地、拆遷費(fèi)用 三公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 五區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 六工程建設(shè)其他費(fèi)用 七管理費(fèi) 八財(cái)務(wù)費(fèi)用 九銷售費(fèi)用 十應(yīng)納稅費(fèi) 十一不可預(yù)見費(fèi) 三、土地一級(jí)開發(fā)工程的本錢測(cè)算依據(jù)一工程前期費(fèi)用包括：工程建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及工程前期的各種工程咨詢費(fèi)委托編制修建性詳細(xì)規(guī)

3、劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用工程勘察、測(cè)繪等費(fèi)用環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用地價(jià)評(píng)估費(fèi)用工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)招標(biāo)代理效勞費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 一工程前期費(fèi)用工程建議書、可研報(bào)告、土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案等的編制費(fèi)及工程前期的各種工程咨詢費(fèi) 測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)可參考1999年9月10日國(guó)家計(jì)委制定的計(jì)價(jià)格19991283號(hào)?建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定?及 北京市物價(jià)局、北京市方案委員會(huì)京價(jià)房字1999第487號(hào)文?關(guān)于建設(shè)工程前期工作咨詢收費(fèi)的補(bǔ)充通知?中的有關(guān)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 工程建議書、可研報(bào)告的編制費(fèi) 土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi) 工程前期的各種工程咨詢費(fèi) 一工程前期費(fèi)

4、用委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用 2001年國(guó)家計(jì)委?關(guān)于放開和下放局部商品和效勞價(jià)格的通知?計(jì)價(jià)格20011218號(hào)中取消了1993年由建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局聯(lián)合公布的?城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?，放開了規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)。 2004年6月，為了標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)計(jì)費(fèi)，中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)查研究，制定并發(fā)布了?城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)指導(dǎo)意見?2004中規(guī)協(xié)秘字第022號(hào)，作為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的參考依據(jù)。 一工程前期費(fèi)用3. 工程勘察、測(cè)繪等費(fèi)用 2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布了?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定?，從2002年3月1日起執(zhí)行。根據(jù)該文件

5、的相關(guān)規(guī)定核算工程勘察、測(cè)繪等費(fèi)用。 一工程前期費(fèi)用 4. 環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年10月28日全國(guó)人大通過了?中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法?，規(guī)定：在中華人民共和國(guó)領(lǐng)域和中華人民共和國(guó)管轄的其他海域內(nèi)建設(shè)對(duì)環(huán)境有影響的工程，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)。隨后，國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局發(fā)布了?關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問題的通知?計(jì)價(jià)格2002125號(hào)文。該通知中規(guī)定了工程前期進(jìn)行建設(shè)工程環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析，包括編制環(huán)境影響報(bào)告書含大綱、環(huán)境影響報(bào)告表和對(duì)環(huán)境影響報(bào)告書含大綱、環(huán)境影響報(bào)告表進(jìn)行技術(shù)評(píng)估的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，可以作為核算環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用的依據(jù)。 一工程前期費(fèi)用 5. 交通影響評(píng)價(jià)分

6、析費(fèi)用北京市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)早在2001年就發(fā)布了?關(guān)于對(duì)局部新建工程進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知?市規(guī)發(fā)20011001號(hào)。規(guī)定需要進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的工程需由工程業(yè)主方委托符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)或咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)，并按照?北京市建設(shè)工程交通影響評(píng)價(jià)準(zhǔn)那么和要求?編制咨詢報(bào)告。進(jìn)行建設(shè)工程交通影響評(píng)價(jià)咨詢工作的機(jī)構(gòu)應(yīng)具有城市規(guī)劃和交通咨詢甲級(jí)資質(zhì)。但對(duì)委托編制交通影響評(píng)價(jià)報(bào)告的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，實(shí)踐中可以參照委托規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢的標(biāo)準(zhǔn)及市場(chǎng)行情協(xié)商目前收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常在0.52元/平米不等 。 一工程前期費(fèi)用 6. 地震影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用 2002年1月1日起施行、中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第323號(hào)公布的?地

7、震平安性評(píng)價(jià)管理?xiàng)l例?規(guī)定：新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程，依照?中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法?和本條例的規(guī)定，需要進(jìn)行地震平安性評(píng)價(jià)的，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家地震平安性評(píng)價(jià)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，確保地震平安性評(píng)價(jià)的質(zhì)量。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將建設(shè)工程的地震平安性評(píng)價(jià)業(yè)務(wù)委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的地震平安性評(píng)價(jià)單位。地震平安性評(píng)價(jià)單位對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行地震平安性評(píng)價(jià)后，應(yīng)當(dāng)編制該建設(shè)工程的地震平安性評(píng)價(jià)報(bào)告。目前，全國(guó)各省市對(duì)地震平安性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都有不同的規(guī)定，北京市的工程可依據(jù)原北京市物價(jià)局2002年9月18日京價(jià)(收)字2002361號(hào)文件?關(guān)于地震平安性評(píng)價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的函?的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核算。 一工程前期費(fèi)用7. 地價(jià)評(píng)估費(fèi)用19

8、94年12月12日，國(guó)家計(jì)委和國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)布了“關(guān)于土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)的通知，通知規(guī)定：“土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的經(jīng)營(yíng)性中介效勞收費(fèi)行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)要按照自愿委托、有償效勞的原那么與委托方簽訂合同，開展評(píng)估效勞工作，收取合理費(fèi)用。凡具備土地估價(jià)資格并經(jīng)土地、物價(jià)部門確認(rèn)的單位，可接受土地所有者或使用者的委托，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并按本通知的規(guī)定收取土地評(píng)估費(fèi)。1997年12月1日北京市物價(jià)局發(fā)布了京價(jià)(房)字1997第398號(hào)文件?關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知? ，對(duì)我市房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估收費(fèi)、土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

9、按照標(biāo)的總額采取差額定率分檔累進(jìn)制 。 一工程前期費(fèi)用 8. 工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi) 工程設(shè)計(jì)費(fèi)的測(cè)算可依據(jù)2002年1月7日國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部以計(jì)價(jià)格200210號(hào)文發(fā)布的?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定?中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合工程實(shí)際情況測(cè)定。 施工圖審查是目前根本建設(shè)程序中必須的環(huán)節(jié)。2004年8月23日，建設(shè)部134號(hào)令發(fā)布的?房屋建筑和市政根底設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查管理方法?中再次明確規(guī)定“施工圖未經(jīng)審查合格的不得使用。但相應(yīng)的圖紙審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家沒有統(tǒng)一規(guī)定。北京市可執(zhí)行市規(guī)發(fā)2001761號(hào)?關(guān)于開展施工圖設(shè)計(jì)文件審查工作的通知?中第五條“審查收費(fèi)：在國(guó)家正式下達(dá)施工圖審查收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，

10、北京市的施工圖審查單位暫按國(guó)家開展方案委員會(huì)計(jì)價(jià)格19991283號(hào)文件中?工程咨詢?nèi)藛T工日費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)?執(zhí)行。 一工程前期費(fèi)用9. 招標(biāo)代理效勞費(fèi) 原國(guó)家計(jì)委關(guān)于印發(fā)?招標(biāo)代理效勞收費(fèi)管理暫行方法?的通知 計(jì)價(jià)格20021980號(hào)文中明確了招標(biāo)代理效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 我們據(jù)此編制了招標(biāo)代理效勞收費(fèi)速查表，可以方便快捷地查取收費(fèi)金額。 一工程前期費(fèi)用10. 工程保險(xiǎn)費(fèi) 建設(shè)部和中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)于2005年8月出臺(tái)了?關(guān)于推進(jìn)建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)工作的意見?建質(zhì)2005133號(hào)，指出：“建設(shè)工程質(zhì)量保險(xiǎn)是一種轉(zhuǎn)移在工程建設(shè)和使用期間由可能的質(zhì)量缺陷引起的經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，它由能夠轉(zhuǎn)移工程技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、落實(shí)質(zhì)

11、量責(zé)任的一系列保險(xiǎn)產(chǎn)品組成，包括建筑工程一切險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)、工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)和相關(guān)職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)等。其中，工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)主要為工程竣工后一定期限內(nèi)出現(xiàn)的主體結(jié)構(gòu)問題和滲漏問題等提供風(fēng)險(xiǎn)保障?？梢?，工程建設(shè)領(lǐng)域涉及到的保險(xiǎn)品種主要有職工意外傷害險(xiǎn)雇主責(zé)任險(xiǎn)、設(shè)計(jì)責(zé)任險(xiǎn)、工程質(zhì)量保修保險(xiǎn)和建筑安裝工程一切險(xiǎn)。但具體費(fèi)率，市場(chǎng)浮動(dòng)較大，建設(shè)工程一切險(xiǎn)一般為投保金額的1%左右，第三者責(zé)任險(xiǎn)按比例投保。但2004年11月中旬進(jìn)行的北京地鐵4、5、10號(hào)線建安險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn)合同費(fèi)率卻是5左右。2005年深圳地鐵工程中，工程質(zhì)量險(xiǎn)和運(yùn)營(yíng)初期的運(yùn)營(yíng)險(xiǎn)合計(jì)也低至投保金額的5，可見目前保險(xiǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)劇烈的

12、。因此在工程前期階段，要準(zhǔn)確估算工程質(zhì)量保險(xiǎn)費(fèi)是很困難的，可以暫按建安工程造價(jià)的1%-2%估算。 二征地、拆遷費(fèi)用 包括：征地補(bǔ)償費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 撤除工程費(fèi)用 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 其它 二征地、拆遷費(fèi)用 1. 征地補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)土地所屬的不同區(qū)域及其被征用前的不同用地性質(zhì)相應(yīng)發(fā)生不同的征地費(fèi)用。 本市行政區(qū)域內(nèi)依法征用農(nóng)民集體所有土地的，根據(jù)2004年5月21日北京市人民政府令第148號(hào)公布的?北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置方法?進(jìn)行補(bǔ)償安置。征地補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)。青苗是

13、指尚未收獲的農(nóng)作物。其他土地附著物包括房屋、水井、道路、管線、水渠等建筑物、構(gòu)筑物以及林木和其他經(jīng)濟(jì)作物等。本市征地補(bǔ)償費(fèi)實(shí)行最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)制度。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結(jié)合被征地農(nóng)村村民的生活水平、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、土地區(qū)位以及本方法規(guī)定的人員安置費(fèi)用等綜合因素確定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)開展水平適時(shí)調(diào)整。二征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋所屬的不同區(qū)域及其不同屬性相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)償原那么及依據(jù)亦不同。 集體土地房屋拆遷：根據(jù)2003年6月6日北京市人民政府令第124號(hào)公布的?北京市集體土地房屋拆遷管

14、理方法?的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。城市房屋拆遷：根據(jù)2001年11月1日北京市政府令第87號(hào)公布的?北京市城市房屋拆遷管理方法?的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。按照上述管理方法進(jìn)行房屋拆遷時(shí)，需要對(duì)被拆遷房屋重置成新價(jià)進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)按照關(guān)于發(fā)布?北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?的通知京國(guó)土房管拆2003808號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。二征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)房屋的不同用途相應(yīng)發(fā)生不同的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，補(bǔ)償原那么及計(jì)算依據(jù)亦不同。 房屋拆遷評(píng)估：根據(jù)?北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)那么暫行?京國(guó)土房屋拆字20011234號(hào)文進(jìn)行房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算。 此外，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用還包括搬家補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損

15、失、設(shè)備家電移裝費(fèi)補(bǔ)償?shù)龋虼诵鑼?duì)被拆遷區(qū)域進(jìn)行詳實(shí)的現(xiàn)況調(diào)查、費(fèi)用評(píng)估，才能最終確定。在不具備詳實(shí)調(diào)查的前提下，通過各種渠道獲取根底資料和對(duì)該區(qū)域拆遷補(bǔ)償經(jīng)驗(yàn)值也是該局部費(fèi)用估算的重要依據(jù)之一。二征地、拆遷費(fèi)用 2. 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用住宅房屋：?北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)那么暫行?京國(guó)土房屋拆字20011234號(hào)文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)房?jī)r(jià)被拆遷房屋建筑面積被拆遷房屋重置成新價(jià) 非住宅房屋：根據(jù)1234號(hào)文及關(guān)于印發(fā)?北京市非住宅房屋拆遷評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?的通知京房地評(píng)字1999656號(hào)文進(jìn)行拆遷補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。 非住宅房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=區(qū)位價(jià)格K1K2K3建筑面積+地上物補(bǔ)償價(jià) 二

16、征地、拆遷費(fèi)用 3. 房屋拆遷評(píng)估費(fèi) 1997年12月1日，北京市物價(jià)局發(fā)布了?關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的通知?京價(jià)(房)字1997第398號(hào)文，對(duì)我市房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行了修訂，規(guī)定“因征用拆遷對(duì)房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估的，按補(bǔ)償價(jià)款金額的11.5%向征用拆遷單位收取評(píng)估費(fèi)。二征地、拆遷費(fèi)用 4. 撤除工程費(fèi)用 撤除工程費(fèi)用應(yīng)按照工程實(shí)際需要估算撤除工程量，并套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮渣土運(yùn)輸、消納等因素進(jìn)行測(cè)算。 二征地、拆遷費(fèi)用 5. 古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)用 根據(jù)古樹保護(hù)方案和文物古建的修護(hù)、還建方案，套用相關(guān)估算指標(biāo)或概算定額，充分考慮修繕、保護(hù)、復(fù)原等因素進(jìn)行費(fèi)

17、用測(cè)算。 二征地、拆遷費(fèi)用 6. 其它指根據(jù)國(guó)家或地方政府要求在征地、拆遷過程中還需發(fā)生的各種費(fèi)用，如：新增城市用地費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅、菜田基金、防洪費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)、支援重點(diǎn)工程費(fèi)等，根據(jù)相關(guān)文件或地方規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 三公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：場(chǎng)地平整費(fèi)用及為各二級(jí)開發(fā)單位提供施工臨時(shí)供水、供電設(shè)施、臨時(shí)道路的鋪設(shè)及維護(hù)費(fèi)用 區(qū)域內(nèi)永久性道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用 市政管線建設(shè)費(fèi)用(包括雨水、污水、中水、上水、電力、天然氣、電信、熱力等) 市政場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用 (包括雨水泵房、燃?xì)庹{(diào)壓站、熱力站、開閉站、區(qū)域中水站、區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市平安的公共設(shè)施等，其建設(shè)費(fèi)用視規(guī)劃情況而

18、定 )配套公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 (區(qū)域內(nèi)的交通智能化系統(tǒng) 、公共標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、公共衛(wèi)生間、垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站 、消防站、派出所、郵局等 )三公共區(qū)域市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用本局部費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二級(jí)開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。這是土 地一級(jí)開發(fā)本錢中的另一重要組成局部。應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃， 或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指 標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。 四區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用包括：綠化花草、樹木的種植、微地形、藝術(shù)小品、噴泉、地下出入口的處理、休息座椅等。本局部費(fèi)用是指在土地一級(jí)開發(fā)區(qū)域內(nèi)，各二

19、級(jí)開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用。這是土地一級(jí)開發(fā)本錢中的一項(xiàng)重要組成局部，應(yīng)在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。五區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用包括：市政管理用房建設(shè)費(fèi)用；機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車停車設(shè)施建設(shè)費(fèi)用；規(guī)劃中其它須納入土地一級(jí)開發(fā)本錢的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。 在不同階段根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，或修建性詳細(xì)規(guī)劃，或初步設(shè)計(jì)圖紙，或施工圖紙，參考相應(yīng)工程的估算指標(biāo)，或概算定額，或預(yù)算定額測(cè)定。六工程建設(shè)其他費(fèi)用包括：工程監(jiān)理費(fèi) 竣工圖編制費(fèi) 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 工程竣工后移交管理單位前

20、的維護(hù)管理費(fèi)用 工程后評(píng)價(jià)費(fèi)用 其他 六工程建設(shè)其他費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi) 1996年1月16日，北京市建委發(fā)布了?北京市工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方法?(京價(jià)收1996第043號(hào))，規(guī)定：實(shí)行監(jiān)理的工程，監(jiān)理費(fèi)按工程的總造價(jià)百分比計(jì)取，用插入法計(jì)算。建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1-0.2計(jì)取。 六工程建設(shè)其他費(fèi)用2. 竣工圖編制費(fèi) 2002年國(guó)家開展方案委員會(huì)和建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的?工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?2002中?工程設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?1.0.16條規(guī)定：編制工程施工圖預(yù)算的，按照該建設(shè)工程根本設(shè)計(jì)收費(fèi)的10%收取施工圖預(yù)算編制費(fèi)；編制工程竣工圖的，按照該建設(shè)工程根本設(shè)計(jì)收費(fèi)的8%收取竣工圖編制費(fèi)。 六

21、工程建設(shè)其他費(fèi)用3. 建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用 包括安保、環(huán)境保潔、臨時(shí)綠化、美化等費(fèi)用。這局部費(fèi)用在工程建設(shè)初期很難估算。不同的土地一級(jí)開發(fā)工程建設(shè)區(qū)域的面積、根本狀況、區(qū)域周邊的環(huán)境一定后，即根本明確每年需要多少保安、保潔人員進(jìn)行公共區(qū)域的管理，需要做多少面積的臨時(shí)綠化，整個(gè)區(qū)域的建設(shè)期幾年等，再據(jù)以測(cè)算相應(yīng)費(fèi)用。 六工程建設(shè)其他費(fèi)用4. 工程竣工后移交管理單位前的維護(hù)管理費(fèi)用這局部費(fèi)用主要是由于目前土地一級(jí)開發(fā)工程完成后，形成了大量的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)的管理主體比較復(fù)雜，例如：道路、水、電、天然氣、熱、交通設(shè)施、園林景觀綠化設(shè)施等都分別歸屬不同的管理單位，產(chǎn)權(quán)移交尚未有標(biāo)準(zhǔn)的模式和程序。這就造成

22、在土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)根本完成后，可能還會(huì)對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行一段時(shí)間的照管，對(duì)有些工程還要從社會(huì)利益角度出發(fā)，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。為此，土地一級(jí)開發(fā)主體還要支出一筆管理費(fèi)和運(yùn)營(yíng)費(fèi)。這筆費(fèi)用根據(jù)不同一級(jí)開發(fā)工程的情況，千差萬(wàn)別，不一而足，須慎重對(duì)待，認(rèn)真估算。 六工程建設(shè)其他費(fèi)用5. 工程后評(píng)價(jià)費(fèi)用 指在土地一級(jí)開發(fā)工作完成后，由土地一級(jí)開發(fā)主體組織，委托專業(yè)咨詢公司從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益出發(fā)對(duì)整個(gè)土地一級(jí)開發(fā)工程和開發(fā)過程進(jìn)行公正、客觀的評(píng)價(jià)。該費(fèi)用可參考國(guó)家有關(guān)工程咨詢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)格1283號(hào)文進(jìn)行測(cè)算 。 六工程建設(shè)其他費(fèi)用6. 其他 指其他和工程建設(shè)相關(guān)但未歸屬前述工程的其他相關(guān)費(fèi)用，按預(yù)計(jì)發(fā)生的項(xiàng)

23、及相關(guān)文件估算。例如：委托代建的工程還會(huì)發(fā)生“代建工程管理費(fèi)，參京發(fā)改2004298號(hào)文關(guān)于印發(fā)?北京市政府投資建設(shè)工程代建制管理方法試行?的通知執(zhí)行。 七管理費(fèi)指土地一級(jí)開發(fā)主體在土地一級(jí)開發(fā)全過程中所發(fā)生的管理費(fèi)，包括土地一級(jí)開發(fā)的建設(shè)期和代政府進(jìn)行土地出讓的銷售期。該費(fèi)用應(yīng)根據(jù)工程的具體情況和土地一級(jí)開企業(yè)的管理水平、資源投入情況等進(jìn)行核算。 2005年8月3日，市國(guó)土局發(fā)布了關(guān)于印發(fā)?北京市土地儲(chǔ)藏和一級(jí)開發(fā)暫行方法?的通知 京國(guó)土市2005540號(hào)文，其中第十三條規(guī)定：土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)的，由土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、工程核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施

24、。其中通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)藏開發(fā)本錢的2%。以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲(chǔ)藏機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級(jí)開發(fā)管理委托協(xié)議。 八財(cái)務(wù)費(fèi)用指一級(jí)開發(fā)過程中所發(fā)生的相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用。其測(cè)算依企業(yè)或工程的資本結(jié)構(gòu)和融資能力不同而有不同的融資方案，因此融資渠道、金額和期限完全不同，其融資本錢應(yīng)視具體情況分別測(cè)算。根據(jù)工程開發(fā)實(shí)施方案中開發(fā)進(jìn)度、時(shí)序的安排，相應(yīng)地做出投資方案，繪出資金流入流出的現(xiàn)金流量圖，并據(jù)此相應(yīng)地計(jì)算預(yù)計(jì)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 九銷售費(fèi)用包括土地一級(jí)開發(fā)主體為提升開發(fā)區(qū)域的土地價(jià)值，吸引二級(jí)開發(fā)商和最終用戶，完成土地出讓任務(wù)，盡快收回開發(fā)本錢而進(jìn)行的籌劃、推廣活動(dòng)，和因此發(fā)生的各種廣告、宣傳費(fèi)用等。 目前政府對(duì)土地一級(jí)開發(fā)的銷售費(fèi)用提取比例沒有專門規(guī)定，而且市場(chǎng)中二級(jí)開發(fā)的銷