2008年廣州花都匯城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-41頁(yè)

1、花都匯城東鏡村工程可 行 性 研 究 報(bào) 告編制單位：廣州匯城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)編制日期： 2008年1月2日 目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc30299239 1工程概況 PAGEREF _Toc30299239 h 3 HYPERLINK l _Toc30299240 1.1工程背景 PAGEREF _Toc30299240 h 3 HYPERLINK l _Toc30299241 1.2工程現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc30299241 h 3 HYPERLINK l _Toc30299242 1.3工程規(guī)模 PAGEREF _Toc30299242 h 5

2、HYPERLINK l _Toc30299243 1.4工程轉(zhuǎn)讓方式 PAGEREF _Toc30299243 h 5 HYPERLINK l _Toc30299244 2區(qū)位分析 PAGEREF _Toc30299244 h 6 HYPERLINK l _Toc30299245 2.1花都概況 PAGEREF _Toc30299245 h 6 HYPERLINK l _Toc30299246 地理環(huán)境 PAGEREF _Toc30299246 h 6 HYPERLINK l _Toc30299247 經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況 PAGEREF _Toc30299247 h 6 HYPERLINK l _T

3、oc30299248 人文社會(huì)環(huán)境 PAGEREF _Toc30299248 h 7 HYPERLINK l _Toc30299249 2.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析 PAGEREF _Toc30299249 h 7 HYPERLINK l _Toc30299250 3市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc30299250 h 8 HYPERLINK l _Toc30299251 3.1花都房地產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc30299251 h 8 HYPERLINK l _Toc30299252 根本概況及特點(diǎn) PAGEREF _Toc30299252 h 8 HYPERLINK l _Toc3

4、0299253 市場(chǎng)走勢(shì)及前景的判斷 PAGEREF _Toc30299253 h 11 HYPERLINK l _Toc30299259 4工程開(kāi)展定位研究 PAGEREF _Toc30299259 h 23 HYPERLINK l _Toc30299260 4.1工程SWOT分析 PAGEREF _Toc30299260 h 23 HYPERLINK l _Toc30299261 4.2市場(chǎng)定位研究 PAGEREF _Toc30299261 h 25 HYPERLINK l _Toc30299262 需求定位 PAGEREF _Toc30299262 h 25 HYPERLINK l _T

5、oc30299263 開(kāi)展定位 PAGEREF _Toc30299263 h 26 HYPERLINK l _Toc30299264 目標(biāo)客戶定位 PAGEREF _Toc30299264 h 26 HYPERLINK l _Toc30299265 5規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc30299265 h 27 HYPERLINK l _Toc30299266 5.1工程規(guī)劃布局 PAGEREF _Toc30299266 h 27 HYPERLINK l _Toc30299267 5.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思 PAGEREF _Toc30299267 h 27 HYPERLINK l _Toc302

6、99268 5.3建筑單體設(shè)想 PAGEREF _Toc30299268 h 27 HYPERLINK l _Toc30299269 5.4裝修設(shè)計(jì)建議 PAGEREF _Toc30299269 h 28 HYPERLINK l _Toc30299270 6開(kāi)發(fā)本錢分析 PAGEREF _Toc30299270 h 30 HYPERLINK l _Toc30299271 6.1投資構(gòu)成、總投資估算 PAGEREF _Toc30299271 h 30 HYPERLINK l _Toc30299272 6.2開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排方案 PAGEREF _Toc30299272 h 32 HYP

7、ERLINK l _Toc30299273 6.3工程銷售收入及投資安排方案 PAGEREF _Toc30299273 h 33 HYPERLINK l _Toc30299274 6.4工程利潤(rùn)估算 PAGEREF _Toc30299274 h 34 HYPERLINK l _Toc30299275 7財(cái)務(wù)分析 PAGEREF _Toc30299275 h 35 HYPERLINK l _Toc30299276 7.1工程財(cái)務(wù)贏利能力分析 PAGEREF _Toc30299276 h 35 HYPERLINK l _Toc30299277 7.2工程盈虧平衡分析 PAGEREF _Toc302

8、99277 h 35 HYPERLINK l _Toc30299278 8初步營(yíng)銷設(shè)想 PAGEREF _Toc30299278 h 38 HYPERLINK l _Toc30299279 8.1銷售范圍 PAGEREF _Toc30299279 h 38 HYPERLINK l _Toc30299280 8.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想 PAGEREF _Toc30299280 h 38 HYPERLINK l _Toc30299281 8.3宣傳促銷手段建議 PAGEREF _Toc30299281 h 39 HYPERLINK l _Toc30299282 8.4廣告運(yùn)作安排 PAGEREF _T

9、oc30299282 h 40 HYPERLINK l _Toc30299283 9物業(yè)管理建議 PAGEREF _Toc30299283 h 40 HYPERLINK l _Toc30299284 10社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià) PAGEREF _Toc30299284 h 43 HYPERLINK l _Toc30299285 11結(jié)論 PAGEREF _Toc30299285 h 43 HYPERLINK l _Toc30299286 附表一 開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案表 PAGEREF _Toc30299286 h 45 HYPERLINK l _Toc30299287 附表二 D區(qū)第一期工程銷售前我司投放

10、方案表 PAGEREF _Toc30299287 h 46 HYPERLINK l _Toc30299288 附表三 建設(shè)期資金流出表 PAGEREF _Toc30299288 h 47 HYPERLINK l _Toc30299289 附表四 工程分期銷售方案表 PAGEREF _Toc30299289 h 48 HYPERLINK l _Toc30299290 附表五 工程分期銷售收入估算表 PAGEREF _Toc30299290 h 48 HYPERLINK l _Toc30299291 附表六 工程凈現(xiàn)金流量表 PAGEREF _Toc30299291 h 491工程概況1.1工程背

11、景匯城東鏡村工程地址位于花都區(qū)新華街東鏡村，與廣州白云區(qū)交界，距廣州市中心城區(qū)的車程約30分鐘。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街口北興、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。連接花都汽車城到新機(jī)場(chǎng)和廣州市其他區(qū)的地鐵9號(hào)線將于2021年前開(kāi)通。匯城東鏡工程由廣州匯城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資興建。一期工程用地面積約105970平方米，占地約159畝,用地性質(zhì)是住宅、酒店及商業(yè)配套設(shè)施，一期工程開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：建筑密度約23.2%，容積率約1.62； 共分高層住宅區(qū)、酒店商業(yè)區(qū)、別墅區(qū)

12、及會(huì)所區(qū)四個(gè)區(qū)域建設(shè)。1.2工程現(xiàn)狀本工程用地手續(xù)齊全，包括立項(xiàng)批文、用地批文、國(guó)土使用許可證、建設(shè)用地許可證均己取得，土地征用、拆遷及相關(guān)費(fèi)用己經(jīng)繳清，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田和魚塘，無(wú)村舍等構(gòu)筑設(shè)施，目前工程己?jiǎn)?dòng)總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)及報(bào)規(guī)工作，方案于本年度正式動(dòng)土建設(shè)。1.3工程規(guī)模根據(jù)現(xiàn)已批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，相關(guān)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 一期工程開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程內(nèi)容指標(biāo)1用地面積105970m2 (159畝)2建筑基底面積24590 m23地下室面積21730 m24總建筑面積不包地下室192000 m2其中高層106260 m2多層8400 m2聯(lián)排別墅17820 m2商鋪26560 m2酒店32960

13、 m25建筑密度23.20%6容積率1.627綠地率40%1.4工程轉(zhuǎn)讓方式住宅工程采用開(kāi)發(fā)預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓，在建筑進(jìn)度到達(dá)預(yù)售要求后開(kāi)始出售，支付方式可通過(guò)一次性支付，亦可通過(guò)銀行按揭轉(zhuǎn)帳方式。2區(qū)位分析2.1花都概況地理環(huán)境花都區(qū)位于廣東省中南部,珠江三角洲的北端，東連從化，南靠廣州，西鄰三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。地理位置十分重要?；ǘ紖^(qū)總面積960平方公里,下轄新華、花山、花東、赤坭、炭步、獅嶺、北興、芙蓉、梯面和花僑十個(gè)鎮(zhèn)?；ǘ紖^(qū)地勢(shì)北高南低，北部丘陵綿亙,中部淺丘臺(tái)地，南部為廣花平原,形成東北向西南斜置的長(zhǎng)方形。東有流溪河流經(jīng)，西有巴江河過(guò)境?；ǘ紖^(qū)屬亞熱帶季風(fēng)氣候，夏無(wú)酷暑

14、，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫21.7攝氏度。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況改革開(kāi)放以來(lái)，花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展保持較高的增長(zhǎng)速度。在珠江三角洲地區(qū)屬于經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較富裕地區(qū)。2000-2006年，花都國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)14.4%。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值360.36億元，同比增長(zhǎng)13.21%；完成工業(yè)總產(chǎn)值825.85億元，同比增長(zhǎng)14.38%。經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá)239.27%，同比提高21.21個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值34.54億元，占全區(qū)CDP5.56%，同比增長(zhǎng) 6.2%，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入 527.8億元，同比增長(zhǎng) 6.78%，農(nóng)民人均收入 7325元，比上年增長(zhǎng)4.34%。完成地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入16.35億元，同比增長(zhǎng)3

15、5.74%；稅收總額53.2億元不含海關(guān)關(guān)稅及代征稅22.04億元，同比增長(zhǎng)40.75%。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資86.71億元，同比增長(zhǎng)20.01%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額108.26億元，同比增長(zhǎng)13.13%；外貿(mào)出口總值11.63億美元，同比增長(zhǎng)43.69%。實(shí)際利用外資2.17億美元，同比增長(zhǎng)7.81%。人文社會(huì)環(huán)境花都區(qū)戶籍人口72萬(wàn)，另有華僑、海外華人和港澳同胞近30萬(wàn)人。城區(qū)常住人口30萬(wàn)。2.2城市建設(shè)與交通區(qū)位分析花都是廣州市、珠江三角洲通向中國(guó)內(nèi)地的北大門，擁有興旺的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 中國(guó)三大樞紐機(jī)場(chǎng)之一的廣州新國(guó)際機(jī)場(chǎng)坐落在花都區(qū)花東鎮(zhèn)，首期工程年旅客輸送量為2500萬(wàn)

16、人次，貨運(yùn)吞吐量為100萬(wàn)噸，最大規(guī)模可達(dá)每年8000萬(wàn)人次客運(yùn)和300萬(wàn)噸貨運(yùn)。廣州地區(qū)三個(gè)始發(fā)站之一的廣州火車北站設(shè)在花都，中國(guó)鐵路大動(dòng)脈京廣鐵路從此經(jīng)過(guò)。區(qū)內(nèi)還有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街口北興、廣州北二環(huán)等五條高速公路越境而過(guò)。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站。 有國(guó)家二類口岸花都港，可供千噸貨船直達(dá)香港、澳門，年吞吐量100萬(wàn)噸，目前正在進(jìn)行擴(kuò)建，到2007底年吞吐量可達(dá)300萬(wàn)噸。 廣州市正加快規(guī)劃建設(shè)地鐵，實(shí)現(xiàn)與花都的無(wú)縫對(duì)接。連接花都汽車城到新機(jī)場(chǎng)和廣州市其他區(qū)的地鐵9號(hào)線將于2021年前開(kāi)通。今后，還有廣州北三環(huán)、城

17、際列車專線連接花都與廣州中心城區(qū)及珠江三角洲其他地區(qū)。到2021年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，并形成交通走廊區(qū)、城市中心區(qū)、城東開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)功能區(qū)片。城區(qū)規(guī)劃將著重做好火車北站和新國(guó)際機(jī)場(chǎng)兩個(gè)最大交通源的疏解和聯(lián)系，充分發(fā)揮地緣優(yōu)勢(shì)，按照相對(duì)獨(dú)立、各具功能的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形式，強(qiáng)化各分區(qū)的功能作用。3市場(chǎng)分析3.1花都房地產(chǎn)市場(chǎng)根本概況及特點(diǎn)廣州中心市區(qū)地產(chǎn)熱帶動(dòng)周邊縣區(qū)地產(chǎn)不斷升溫。近年來(lái)花都房地產(chǎn)銷售呈大幅增長(zhǎng)趨勢(shì)，今年1到2月全區(qū)實(shí)際銷售面積1331477平方米，比同期增長(zhǎng)了百分之17.8%，銷售金額達(dá)44億元人民幣，同比增長(zhǎng)百分之41.26%。根據(jù)花都統(tǒng)計(jì)局公

18、報(bào)，2006年花都區(qū)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資86.71億元，其中完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額24.31億元，同比增長(zhǎng)26.23%。其中民間完成投資及外商投資仍是投資的主體。由于廣州新白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)的帶動(dòng)，使花都商業(yè)性質(zhì)的投資持續(xù)升溫，以商鋪、寫字樓、物流、酒店為主的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額大幅增加。2006年，花都區(qū)完成商品房銷售面積135.87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%，商品房銷售金額49.41億元，同比增長(zhǎng)47.7%，2006年花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)迅猛，根據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：花都區(qū)2003年商品房住宅成交均價(jià)僅為1793元/平方米，2006年全年商品房住宅成交均價(jià)更是到達(dá)3235元/平方米，住

19、宅成交均價(jià)比2003年增長(zhǎng)了80.4%。成交面積為102.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%。07年2月份，花都區(qū)一手商品房住宅成交均價(jià)到達(dá)3975元/平方米，每平方米比去年同期高出1268元，增幅高達(dá)46.8%。個(gè)別樓盤銷售價(jià)格已是突破6000元/平方米大關(guān)。近年來(lái)花都區(qū)新建商品房住宅銷售情況表?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究部表示，花都區(qū)的樓盤主要分為城區(qū)樓盤和郊外山水別墅樓盤兩大部份，銷售情況也呈現(xiàn)兩極分化現(xiàn)象，檔次較高、規(guī)模及配套較為齊全的樓盤銷售情況非常好，甚至出現(xiàn)賣斷貨的情況。而規(guī)模較小、中低檔次、較偏遠(yuǎn)、配套設(shè)施還未成熟的樓盤那么銷售情況較差。同時(shí)由于近兩年在部份優(yōu)質(zhì)樓盤的帶動(dòng)下，花都樓價(jià)上漲的幅度較大，

20、其它樓盤也紛紛跟著上漲，部份工程有意放慢了開(kāi)發(fā)速度，有些樓盤甚至成心減緩銷售速度，等待樓價(jià)上漲?？傮w來(lái)說(shuō)，2006年花都樓市供貨量雖然不少，但高端優(yōu)質(zhì)樓盤并不多。從05年開(kāi)始，多家大型開(kāi)展商紛紛進(jìn)駐花都開(kāi)發(fā)，不少大型樓盤已相繼開(kāi)工建設(shè)，今年春節(jié)前后，中房觀湖國(guó)際及駿威錦東花園的開(kāi)盤為花都樓市帶來(lái)新一輪購(gòu)房熱潮，至春節(jié)前，二盤推出的首期單位均全部售罄，銷售均價(jià)創(chuàng)下6000元/平方米的花都?xì)v史記錄。預(yù)計(jì)到2007年至2021年，花都新推樓盤及貨量都將會(huì)到達(dá)頂峰?；ǘ紖^(qū)主要樓盤情況表區(qū)域工程名稱工程位置 規(guī)模均價(jià)元/m2銷售情況城區(qū)雅居樂(lè)-雍華庭花都區(qū)迎賓大道27萬(wàn)m23500售罄雅居樂(lè)-雍逸豪庭花

21、都區(qū)天貴路15萬(wàn)m2別墅9000 洋房4100別墅售出約80% 洋房根本售罄駿威錦東花園花都區(qū)紫薇路總建120萬(wàn)m2洋房5500首期售出90%中房觀湖國(guó)際花都區(qū)環(huán)湖路占地480畝洋房4600首批售罄云珠花園花都區(qū)龍珠路3.52萬(wàn)m2電梯洋房3800根本售罄新都城市花園花都區(qū)蘭花路約4萬(wàn)m2洋房4300首期根本售罄金色華庭花都區(qū)龍珠路3.05萬(wàn)m2無(wú)電梯住宅3300住宅售出約80%永愉花園花都區(qū)鳳凰路2.47萬(wàn)m2電梯洋房3800住宅售出約90%機(jī)場(chǎng)片區(qū)合和新城花都區(qū)迎賓大道73萬(wàn)m2洋房3500 聯(lián)排別墅5500首期售出約80%豪利花園花都區(qū)鏡湖大道16.4萬(wàn)m2電梯洋房3600首期售出約85

22、%郊外雅堡新城廣清高速公路海布出口100萬(wàn)m2電梯洋房2400 別墅7000近期推出洋房和別墅天湖峰境花東鎮(zhèn)山前大道800畝別墅8000-18000認(rèn)購(gòu)階段南航碧花園山前大道160萬(wàn)m2別墅7500還有少量尾貨芙蓉綠茵豪苑芙蓉度假村22萬(wàn)m2別墅7500售出約70%碧桂園假日半島山前大道650萬(wàn)m2別墅5500售出約1500多棟別墅資料來(lái)源：中原地產(chǎn)研究部在花都經(jīng)濟(jì)高速開(kāi)展的帶動(dòng)下，花都區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟，成為廣州樓市的一大亮點(diǎn)。據(jù)中原地產(chǎn)介紹，在原有的恒大地產(chǎn)、美林基業(yè)、雅居樂(lè)、合和集團(tuán)、雅堡集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)外，近年更有祈福集團(tuán)、新鴻基地產(chǎn)、中房集團(tuán)、富力地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、合景泰富等多家大型

23、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)駐花都。物業(yè)開(kāi)發(fā)也呈多元化開(kāi)展，包括住宅、別墅、商業(yè)、辦公寫字樓、物流、酒店以及工業(yè)房地產(chǎn)等多種類型。目前花都新開(kāi)工的房地產(chǎn)工程總量到達(dá)20多個(gè)，已公開(kāi)新工程的總建筑面積約在600萬(wàn)平方米左右，一場(chǎng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮將在北部掀起。綜合分析花都眾多樓盤，其市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：在供給方面：工程的開(kāi)發(fā)以多層住宅、別墅為主，并以別墅為開(kāi)展方向。在需求方面：買家以廣州、香港人士為主，其中廣州人占大局部，其余少量為花都人吸納消化。還有，買家以二次置業(yè)者居多，中等面積單元的銷路較大，以別墅為市場(chǎng)焦點(diǎn)。在銷售策略上，一般先以低價(jià)入市，帶動(dòng)起人氣，得到社會(huì)認(rèn)同，創(chuàng)造出工程品牌，然后再進(jìn)行后期的開(kāi)發(fā)。市場(chǎng)走

24、勢(shì)及前景的判斷1政府政策 花都區(qū)國(guó)土房管局早在1998年6月20日就公布了?國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)?，實(shí)行土地拍賣制度，使土地市場(chǎng)走上法制化、標(biāo)準(zhǔn)化軌道，保證了土地的增值保值和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康開(kāi)展?；ǘ紖^(qū)的地價(jià)和房?jī)r(jià)在廣州市各區(qū)中屬于偏低，但社區(qū)環(huán)境相對(duì)成熟一類，投資大有可為。 2市場(chǎng)需求 根據(jù)?珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)城市群規(guī)劃?預(yù)測(cè)到2021年，花都城區(qū)規(guī)劃范圍為128平方公里，城區(qū)常住人口達(dá)40萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均居住面積到達(dá)30平方米以上。由于城區(qū)和人口的膨脹，將會(huì)帶來(lái)大規(guī)模的城市建設(shè)，反過(guò)來(lái)，由于耕地的減少，促進(jìn)更多的農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移，對(duì)城市住宅需求上升。 由于經(jīng)濟(jì)的連續(xù)快速開(kāi)展，未來(lái)幾年，花都區(qū)

25、的人口將快速增長(zhǎng)。其中汽車產(chǎn)業(yè)方面，目前全區(qū)共有整車生產(chǎn)企業(yè)2家，汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)已超過(guò)100多家。年產(chǎn)值到達(dá)350多億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的50%左右，對(duì)全區(qū)工業(yè)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率到達(dá)95%以上，根據(jù)花都區(qū)政府工作方案，預(yù)計(jì)到2021年花都區(qū)汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將可超過(guò)1000億元，花都將被打造為全國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)基地，規(guī)模到達(dá)50平方公里的汽車工業(yè)園將全面建成。已在汽車城正式落戶的世界500強(qiáng)企業(yè)有10家。目前已投產(chǎn)企業(yè)共25家，大部份投資企業(yè)目前均在裝配建設(shè)中，隨著大批進(jìn)駐投資企業(yè)的建成投產(chǎn)，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年可以為花都區(qū)增加大量外來(lái)人口，其中由于汽車及其零配件企業(yè)因技術(shù)要求較高，技術(shù)人員及管理人員占有較

26、大的比例，其中將會(huì)有較多的外籍技術(shù)及管理人員，外來(lái)人口素質(zhì)及其購(gòu)置力相對(duì)較高，住房需求將會(huì)有大幅度的增長(zhǎng)。除了汽車產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)外，花都區(qū)由于新機(jī)場(chǎng)的投入使用，空港經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展，將會(huì)有大量的航空、物流等人群涌入花都，空港物流業(yè)的開(kāi)展將會(huì)有無(wú)限的商機(jī)。由于新機(jī)場(chǎng)的投入使用，與之相關(guān)的航空物流、國(guó)際商務(wù)、廣闊國(guó)際游客等將為花都注入勃勃生機(jī)，各項(xiàng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將隨之興旺。目前世界四大快遞公司之一的美國(guó)聯(lián)邦快遞公司亞太轉(zhuǎn)運(yùn)中心落戶花都并已開(kāi)工建設(shè)，同時(shí)祈福集團(tuán)、富力地產(chǎn)在花都的大型物流工程也相繼開(kāi)工建設(shè)中，眾多的大型星級(jí)酒店將云集新機(jī)場(chǎng)周圍。預(yù)計(jì)空港物流業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速開(kāi)展，將會(huì)吸納更多人才進(jìn)入花都，加

27、上白云機(jī)場(chǎng)龐大的員工隊(duì)伍，必將帶來(lái)大量的住房市場(chǎng)需求，帶旺花都房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展。廣州市花都區(qū)具有中國(guó)皮具之都的稱號(hào)，在全國(guó)越來(lái)越顯示出舉足輕重的地位；位于花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)的獅嶺國(guó)際皮革皮具城吸引了眾多來(lái)自全國(guó)各地的皮具原材料、輔料企業(yè)或經(jīng)銷商、制造商進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)。花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)已形成了集皮具設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加工、銷售、運(yùn)輸、信息交流等相配套的產(chǎn)業(yè)集群體系，已成為全國(guó)最大的皮革皮具原材料及其輔料集散基地和皮具生產(chǎn)基地。目前，花都區(qū)獅嶺的皮革皮具生產(chǎn)企業(yè)多達(dá)2700多家，皮革皮具從業(yè)人員近10萬(wàn)人，年產(chǎn)皮具4億只，年產(chǎn)值超過(guò)60億元人民幣。獅嶺皮具產(chǎn)品份額占廣州市場(chǎng)的60%、廣東市場(chǎng)的35%，皮具皮革交易量居全國(guó)

28、第一。此外，全國(guó)最大的皮革皮具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)-獅嶺國(guó)際皮革皮具城每天交易額超過(guò)200萬(wàn)歐元。每年舉辦國(guó)際性的皮革皮具行業(yè)盛會(huì)-中國(guó)獅嶺國(guó)際皮革皮具節(jié)，更使花都獅嶺聲名遠(yuǎn)播，蜚聲海外。近年來(lái)花都皮革皮具業(yè)的快速開(kāi)展帶動(dòng)了一大批房地產(chǎn)企業(yè)的興旺，其中位于獅嶺及山前旅游大道一帶的樓盤如南航碧花園、五溪御龍灣、雅堡新城及位于花都新城區(qū)的雅居樂(lè)-把戲巴黎、錦尚明苑等已開(kāi)發(fā)樓盤的購(gòu)房客戶中，皮革皮具從業(yè)人員占有非常大的比例，隨著花都皮革皮具業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展，必將為花都的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)大量的購(gòu)房客戶。珠寶產(chǎn)業(yè)作為花都區(qū)重點(diǎn)培育開(kāi)展的新興行業(yè)，那么展示出蓬勃魅力，經(jīng)歷幾年的努力打造，已建成初具規(guī)模的大型珠寶生產(chǎn)加

29、工和交易平臺(tái)?；ǘ紘?guó)際金銀珠寶城吸引了大量國(guó)內(nèi)外品牌珠寶企業(yè)進(jìn)駐設(shè)廠，有效推動(dòng)花都經(jīng)濟(jì)的快速開(kāi)展。據(jù)有關(guān)研究表示，花都支柱產(chǎn)業(yè)的興旺和蓬勃開(kāi)展，在帶動(dòng)整個(gè)花都經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也給花都的樓市開(kāi)展帶來(lái)了強(qiáng)勁的動(dòng)力和后勁。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將會(huì)有近10多萬(wàn)的從業(yè)人員進(jìn)入花都，其中高素質(zhì)的技術(shù)人才將會(huì)占有較大的比重，龐大的消費(fèi)群將給花都樓市注入蓬勃的生機(jī)。與此同時(shí)，隨著地鐵及公共交通的日益便利，廣州及珠江三角洲地區(qū)到花都置業(yè)者也將明顯增多?；ǘ颊饾u成為一個(gè)令人關(guān)注的熱門置業(yè)板塊。3市場(chǎng)承受能力 現(xiàn)時(shí)花都區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)還相對(duì)偏低，絕大多數(shù)中高檔的住宅小區(qū)公寓售價(jià)以平方米為單位都在3500元到5000元之間，以100平

30、方米的戶型來(lái)算，售價(jià)大約在35萬(wàn)到50萬(wàn)元間。 隨著花都區(qū)知名度的提高和廣州市分流的需要，由廣州市民組成的購(gòu)置團(tuán)體將會(huì)成為本區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要支持。由于交通網(wǎng)絡(luò)的完善和生活水平的提高，廣州市民的居住范圍正不斷擴(kuò)大一方面由于市區(qū)樓價(jià)高，另一個(gè)重要因素是居民對(duì)生活的要求不斷提高，正從市中心向外擴(kuò)散，去年番禺銷售、預(yù)售面積為205.2萬(wàn)平方米，達(dá)59.2億元，其中大局部是來(lái)自廣州的買家。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，廣州市民私人小汽車的家庭擁有量已達(dá)7.5，而且呈不斷上升趨勢(shì)，估計(jì)入世轎車價(jià)格降低和市民收入的提高，市民私人汽車擁有量將迅速增加，進(jìn)一步導(dǎo)致居住的郊區(qū)化，促進(jìn)周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展。 花都區(qū)的優(yōu)勢(shì)正逐

31、漸顯現(xiàn)，例如較低的開(kāi)發(fā)費(fèi)用和售價(jià)，完善的根底建設(shè)和社區(qū)環(huán)境等，由于開(kāi)發(fā)較遲及規(guī)模不大，區(qū)內(nèi)得以保存了相對(duì)好的自然地貌，從廣州市中心區(qū)到花都區(qū)之間有一條寬闊的綠化隔離帶，加上建設(shè)山水城市、生態(tài)圈的開(kāi)展設(shè)想，都是促使花都區(qū)構(gòu)筑和諧生活社區(qū)的契機(jī)，在這幾年將會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。4工程開(kāi)展定位研究4.1工程SWOT分析1工程優(yōu)勢(shì)匯城東鏡村工程坐落于廣州白云區(qū)與花都區(qū)交界處,距廣州中心城區(qū)20公里左右。工程所處的新廣花路連接廣州和花都區(qū)。其附近有105、106、107三條國(guó)道和京珠、機(jī)場(chǎng)、廣清、街口北興、廣州北二環(huán)等五條高速公路。正在建設(shè)的最高時(shí)速達(dá)340公里的京廣快速鐵路客運(yùn)專線在花都設(shè)有車站，擁

32、有完善的交通網(wǎng)絡(luò)。具有開(kāi)發(fā)地產(chǎn)工程的良好先天條件。2工程劣勢(shì)工程附近農(nóng)田村舍較多，景觀較差。應(yīng)對(duì)措施：作好工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要利用地形營(yíng)造優(yōu)美的內(nèi)部景觀以擬補(bǔ)先天的缺乏。3外部時(shí)機(jī)新機(jī)場(chǎng)的使用用和輕鐵的建設(shè)，己大大推動(dòng)花都的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，縮短廣州市區(qū)與花都區(qū)的時(shí)間距離。隨著區(qū)域建設(shè)的完善，花都區(qū)這幾年房地產(chǎn)健康快速的開(kāi)展，區(qū)域的優(yōu)勢(shì)逐年顯現(xiàn)，加上區(qū)政府的支持，未來(lái)幾年將會(huì)迎上地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高潮。4外部威脅今后幾年，花都將會(huì)成為各大地產(chǎn)商角逐的熱點(diǎn)，勢(shì)必會(huì)加大彼此間的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)工程造成一定的壓力。應(yīng)對(duì)措施：抓準(zhǔn)消費(fèi)顧客群，塑造工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，提高工程的品質(zhì)，以差異性的市場(chǎng)策略來(lái)對(duì)付同類樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。工程

33、周邊的各項(xiàng)市政配套設(shè)施較少，商業(yè)氣氛薄弱，會(huì)造成購(gòu)物、保健、娛樂(lè)等生活的不便。應(yīng)對(duì)措施：在區(qū)內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的生活配套設(shè)施。總的來(lái)說(shuō)，本工程具有良好的天然資源，但是亦存在一些明顯缺乏，規(guī)劃設(shè)計(jì)需作相應(yīng)的調(diào)整和改良，而且目前外部環(huán)境總體上優(yōu)大于劣，因此本工程具備一定的開(kāi)發(fā)潛質(zhì)。4.2市場(chǎng)定位研究需求定位今日都市人心目中的郊區(qū)概念不知比以前擴(kuò)大了多少倍。昔日被視為荒郊野嶺的地方已變成繁華鬧市，而隨著城市規(guī)模的急劇擴(kuò)張，許多地道的城市人也越來(lái)越樂(lè)意搬到城市周邊地區(qū)居住。隨著高速公路的興建、私家車的增長(zhǎng)以及人們對(duì)環(huán)境意識(shí)的提高，一些二次置業(yè)人士將居住的眼光放到數(shù)十近百公里外的遠(yuǎn)郊鄉(xiāng)村，從而興起一種遠(yuǎn)郊度假型

34、住宅的置業(yè)居住時(shí)尚。在房地產(chǎn)向郊區(qū)開(kāi)展的大趨勢(shì)中，一種以休閑度假為主要功能，以回歸自然、維護(hù)生態(tài)環(huán)境為生活主張的居住潮流也開(kāi)始悄然興起，并且受到許多二次置業(yè)人士的青睞。我司可看準(zhǔn)這股潛在而強(qiáng)大的消費(fèi)需求，在遠(yuǎn)郊空氣清新的鄉(xiāng)村開(kāi)發(fā)出適宜度假的住宅，往往能獲得這批人士的追捧。開(kāi)展定位結(jié)合本地塊條件和花都區(qū)的開(kāi)展趨勢(shì)，可將該地塊定位為集文體保健、居住、酒店商業(yè)為一體的大型綜合工程，以休閑生活作為工程的主題，并以高品位、低價(jià)位、優(yōu)效勞作為工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路。概念：休閑生活倡導(dǎo)者核心要素：天然景觀、建筑特色、園林特點(diǎn)、社區(qū)氣氛聯(lián)想物：自然健康、溫馨舒適休閑生活的開(kāi)展指導(dǎo)思想是：先在大環(huán)境的建構(gòu)中與本工程

35、周邊可利用資源相契合，并樹(shù)立起宏觀的秩序?yàn)闊o(wú)數(shù)塑造良好環(huán)境的小方案提供契機(jī)，并在小環(huán)境的建構(gòu)中使人具體感受到大環(huán)境的可塑性和包容性，令人感到“區(qū)內(nèi)區(qū)外渾然一體，一切都顯得自然優(yōu)美，充分洋溢社區(qū)的高貴和優(yōu)雅的氣氛。目標(biāo)客戶定位根據(jù)花都房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，本工程的目標(biāo)消費(fèi)群定位為：核心人群界定：向往自然悠閑生活的成功人士， 以男性為主導(dǎo)，年齡25-50歲，有一定家庭財(cái)產(chǎn)，事業(yè)已有正常軌道。廣州地區(qū)：以度假、休閑享受家庭樂(lè)趣，朋友共度閑暇、確立自己的社會(huì)地位?；ǘ嫉貐^(qū)：為家人創(chuàng)造良好居住條件，享受家庭樂(lè)趣，對(duì)子女有益，利于確定自己的社會(huì)地位。香港地區(qū)：以度假、休閑為主，享受清新健康的生活。共同心理需求

36、：環(huán)境好、個(gè)性化、配套全、規(guī)模大、規(guī)劃好、文化氣息濃、高尚會(huì)所具備。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建議5.1工程規(guī)劃布局總體規(guī)劃構(gòu)思：本工程設(shè)計(jì)總體規(guī)劃主要表達(dá)現(xiàn)代化的手法特點(diǎn)，融合花都特定的地理環(huán)境與人文特色，創(chuàng)出一個(gè)具有時(shí)代氣息和華南特色的建筑環(huán)境。注重生態(tài)、園林、自然環(huán)境的宣示及塑造。規(guī)劃設(shè)計(jì)原那么：突出的文化特征重視整體效益提供豐富的交往空間注重與當(dāng)?shù)丨h(huán)境形態(tài)的協(xié)調(diào)，歷史傳統(tǒng)符號(hào)的保存，改造和創(chuàng)新5.2環(huán)境規(guī)劃構(gòu)思本工程追求全新的休閑居住環(huán)境。創(chuàng)造一個(gè)既能滿足現(xiàn)代人居住心理需要，具有濃郁時(shí)代氣息；又能表達(dá)深厚文化底蘊(yùn)嶺南特色的居住環(huán)境。5.3建筑單體設(shè)想按照房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)況和今后的開(kāi)展趨勢(shì)，并依據(jù)高品位的

37、開(kāi)發(fā)思路，本工程的建筑單體以多層、高層和別墅為主，別墅的外型設(shè)計(jì)以中式建筑為主。5.4裝修設(shè)計(jì)建議裝修好的套房在視覺(jué)上能給予人美觀的感受，可以促進(jìn)工程的銷售。價(jià)格的構(gòu)成，除了建筑與環(huán)境，裝修標(biāo)準(zhǔn)也是其中一個(gè)關(guān)鍵。家庭裝飾是一個(gè)個(gè)性化、私密性很強(qiáng)的系統(tǒng)工程，其設(shè)計(jì)本質(zhì)除具有舒適溫馨的怡人氣氛，更需具有寬敞明亮的空間和方便合理的機(jī)能設(shè)計(jì)。成功的裝修設(shè)計(jì)，結(jié)合合理價(jià)格系統(tǒng)，將會(huì)是工程銷售的最大推力。最近，國(guó)家建設(shè)部有關(guān)人士提出，住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及住宅設(shè)計(jì)單位、施工單位，要在充分的市場(chǎng)調(diào)查根底上，掌握居民普遍的住房室內(nèi)裝修需求，盡可能地根據(jù)住房所需的裝修“菜單，為居民提供交鑰匙即可入住的商品住宅。從目

38、前至長(zhǎng)遠(yuǎn)看，提倡和推行一次成型裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合已勢(shì)在必行。從實(shí)際情況來(lái)看，住戶自行裝修帶來(lái)的許多負(fù)面影響是非常嚴(yán)重的，它一方面遮掩了開(kāi)發(fā)商與建筑商們的許多無(wú)知與缺乏，另一方面在于，有的住戶自行裝修，拆承重墻，增大負(fù)荷，造成材料浪費(fèi)同時(shí)破壞了結(jié)構(gòu)平安。如上圖示，2001年度局部城市商品住宅需求狀況市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)揭發(fā)現(xiàn)，在對(duì)“希望所購(gòu)置的住房具備怎樣的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，46.9的人選擇了具備根本簡(jiǎn)單裝修，15.9的人選擇“全屋精裝修，14.8的人選擇“開(kāi)發(fā)商提供裝修套餐。毛坯房卻只有22.5的受選率。這反映出由于目前購(gòu)房者以工作時(shí)間緊張的企業(yè)人員為主，而裝修市場(chǎng)又不夠標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)

39、房者既缺乏時(shí)間也沒(méi)足夠精力自行裝修而希望直接購(gòu)置到已裝修住房的現(xiàn)實(shí)狀況。由此可以看到，房地產(chǎn)建設(shè)和室內(nèi)裝修相結(jié)合可根據(jù)市場(chǎng)的開(kāi)展、效勞功能的完善、人們觀念的改變等分步驟進(jìn)行。富于個(gè)性化的精裝修套餐會(huì)在今年進(jìn)一步受到歡送。綜觀整個(gè)廣州在售的房地產(chǎn)工程，現(xiàn)在大多數(shù)都已經(jīng)進(jìn)入了精裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)代。如果開(kāi)發(fā)公司能夠提供出有所不同的個(gè)性裝修特色，既是市場(chǎng)開(kāi)展的需要，又可創(chuàng)造一個(gè)閃亮的賣點(diǎn)。6開(kāi)發(fā)本錢分析6.1投資構(gòu)成、總投資估算依據(jù)廣州市造價(jià)定額、市場(chǎng)調(diào)查資料及近期結(jié)算資料分析統(tǒng)計(jì)，對(duì)本工程一期土地本錢，建安工程費(fèi)、前期工程費(fèi)、市政配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)、其他費(fèi)用等進(jìn)行估算。D區(qū)的建設(shè)本錢測(cè)算序號(hào)工

40、程單價(jià)元/數(shù)量金額萬(wàn)元備注1建筑安裝工程費(fèi)131541.1別墅土建工程費(fèi)7505883944131.2別墅安裝工程費(fèi)80588394711.3公寓、興建土建工程費(fèi)11006672573401.4公寓、興建安裝工程費(fèi)120667258011.5工程監(jiān)理費(fèi)建安11302前期工程費(fèi)21352.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)501255646282.2三通一平12012556415073配套設(shè)施工程費(fèi)46573.1外水、電工程15012556418833.2電訊、保安等弱電工程401255645023.3煤氣工程151255641883.4綠化工程1001078921079按綠地面積計(jì)3.5道路、排污、排水工程8012

41、556410054開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)6034.1城市根底設(shè)施配套費(fèi)建安33954.2工程質(zhì)量、平安監(jiān)督費(fèi)建安3.2424.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測(cè)費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安2264.6招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安4524.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用24255.1管理費(fèi)14510285.2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)14510285.3利息143061370合計(jì)229751830元/甲方已投入D區(qū)的各種工程費(fèi)用4500萬(wàn)元，按有效價(jià)值80計(jì)算，D區(qū)還需投入開(kāi)發(fā)資金19375萬(wàn)元。E區(qū)的建設(shè)本錢測(cè)算序號(hào)工程單價(jià)元/數(shù)量金額萬(wàn)元備注1建筑安裝工程費(fèi)62851.1別墅

42、土建工程費(fèi)7507203754031.2別墅水電安裝工程費(fèi)80720375761.3公寓、興建土建工程費(fèi)110020002201.4公寓、興建安裝工程費(fèi)1202000241.5工程監(jiān)理費(fèi)建安1622前期工程費(fèi)12592.1勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)50740373702.2三通一平120740378883配套設(shè)施工程費(fèi)31063.1外水、電工程1507403711113.2電訊、保安等弱電工程40740372963.3煤氣工4綠化工程10099634996按綠地面積計(jì)3.5道路、排污、排水工程80740375924開(kāi)發(fā)期間應(yīng)繳交稅費(fèi)3374.1城市根底設(shè)施配套費(fèi)建安31874.2工程

43、質(zhì)量、平安監(jiān)督費(fèi)建安3.2204.3防雷工程1.4125564184.4噪音檢測(cè)費(fèi)1125564134.5建筑工地管理及余泥排放費(fèi)建安2124.6招投標(biāo)活動(dòng)費(fèi)建安4254.7白蟻防治費(fèi)5125564635其他費(fèi)用12965.1管理費(fèi)1455495.2不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1455495.3利息143061198合計(jì)122841654元/表16 工程投資費(fèi)用匯總表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程投資額備注1工程轉(zhuǎn)讓價(jià)15618暫按對(duì)方提價(jià)計(jì)算2D區(qū)建設(shè)費(fèi)193753D區(qū)建設(shè)費(fèi)12284合計(jì)47276從投資結(jié)構(gòu)中可看出，在工程的建設(shè)本錢中，以建筑費(fèi)用所占比重最大，其次是工程轉(zhuǎn)讓價(jià)和配套設(shè)施工程費(fèi)。因此，在工程建設(shè)過(guò)程中，

44、對(duì)工程建筑的本錢控制尤為重要。還有，對(duì)工程轉(zhuǎn)讓價(jià)的談判和支付進(jìn)度的設(shè)計(jì)也至關(guān)重要。6.2開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度及投資資金安排方案由于工程規(guī)模較大，公司目前資金較為緊張，為降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我司方案將D區(qū)分為兩期、E區(qū)為一期共三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。按目前進(jìn)度推測(cè)，估計(jì)在2003年第3季度開(kāi)始D區(qū)第一期工程施工，到2006年第3季度E區(qū)工程全部竣工，整個(gè)工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期控制在三年內(nèi)，各期工程以現(xiàn)樓形式在2004年至2006年每年的五一期間公開(kāi)對(duì)外銷售，本工程開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度方案見(jiàn)附表一工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度表。根據(jù)測(cè)算，本工程在D區(qū)第一期工程銷售前需投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金為7900萬(wàn)元，結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，我司編排了工程銷售前的資金投

45、放方案，詳見(jiàn)附表二銷售前資金投放表、附表三建設(shè)期資金流出表。6.3工程銷售收入及投資安排方案運(yùn)用市場(chǎng)比擬法進(jìn)行工程銷售定價(jià)，市場(chǎng)比擬法是將估價(jià)對(duì)象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類似對(duì)象進(jìn)行比擬對(duì)照，從已發(fā)生交易的類似的價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。所謂類似是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面，與估價(jià)對(duì)象相同或相似的。根據(jù)替代原理，本報(bào)告主要選取了在地理位置上和工程檔次上較為接近的樓盤作為本工程定價(jià)的參造物。獨(dú)立別墅價(jià)格測(cè)算表項(xiàng) 目?jī)r(jià)格地段交通配套戶型規(guī)劃及環(huán)境知名度工程相對(duì)基價(jià)元/ m2金碧御水山莊390010010010098991023941雅寶新城40001011011029997101396

46、4注：估價(jià)對(duì)象價(jià)格=交易對(duì)象價(jià)格*100/*100/*運(yùn)用市場(chǎng)比擬法和加權(quán)平均法測(cè)定工程獨(dú)立別墅的市場(chǎng)平均銷售基價(jià)為3953元/m2,建議初步定價(jià)為3900元/m2。同理：測(cè)算出工程聯(lián)體別墅與公寓的銷售均價(jià)分別為：2800元/m2、2000元/m2。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析資料及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度方案表, 制定工程的分期銷售方案，見(jiàn)附表四工程銷售分期方案表和附表五分期銷售收入估算表。工程銷售稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)工程計(jì)算公式基數(shù)總額1營(yíng)業(yè)稅銷售收入*5%6268431342教育費(fèi)附加銷售收入*0.15%62684943城建稅銷售收入*0.35%626842194房地產(chǎn)交易費(fèi)銷售收入*162684635印花

47、稅銷售收入*0.562684316預(yù)收增值稅銷售收入*1.0%626846277防洪費(fèi)銷售收入*0.18%626841138代理及廣告宣傳費(fèi)銷售收入*6.0%626843761合計(jì)合計(jì)80426.4工程利潤(rùn)估算工程利潤(rùn)計(jì)算表序號(hào)工程金額備注1銷售收入626842工程開(kāi)發(fā)本錢472763銷售稅費(fèi)80424毛利潤(rùn)73651-2-3-45所得稅24304*33%6稅后利潤(rùn)49354-57工程投資利潤(rùn)率10%6/27財(cái)務(wù)分析7.1工程財(cái)務(wù)贏利能力分析本工程經(jīng)濟(jì)效益分析所用到的財(cái)務(wù)報(bào)表是根據(jù)我國(guó)會(huì)計(jì)制度，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)際情況對(duì)工程的全投資進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析,

48、通過(guò)作工程全投資的現(xiàn)金流量表, 計(jì)算財(cái)務(wù)收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從而分析出整個(gè)工程的投資方案是否可行.所謂財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)是按設(shè)定的貼現(xiàn)率,將工程計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)值折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和; 它是考察工程在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo),凈現(xiàn)值大于或等于零,工程的投資可行。而所謂財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR是指工程整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也是考察工程盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表，當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收基率時(shí)，工程的投資方案可行?；鶞?zhǔn)收率根據(jù)行業(yè)平均利潤(rùn)率10%計(jì)算，折算成季度后大約為3%，加上一定的保險(xiǎn)系數(shù)，這里取5%。對(duì)工程以上指標(biāo)的具體分析見(jiàn)附表六現(xiàn)金流量表。工程全投資的財(cái)

49、務(wù)凈現(xiàn)值1564遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說(shuō)明工程全投資滿足基準(zhǔn)收益率為5%的要求，而且工程的全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率9%超過(guò)了基準(zhǔn)收益率5%，其盈利能力已滿足并超過(guò)最低要求，所以工程方案具有可行性。7.2工程盈虧平衡分析(1)盈虧平衡點(diǎn)及邊際利潤(rùn)固定本錢=工程轉(zhuǎn)讓費(fèi)+建安本錢+前期費(fèi)用+市政配套設(shè)施費(fèi)=42819萬(wàn)元總投入支出=開(kāi)發(fā)投入+銷售稅費(fèi)=55319萬(wàn)元變動(dòng)本錢=總支出-固定本錢=12500萬(wàn)元單位變動(dòng)本錢=變動(dòng)本錢開(kāi)發(fā)量=12500199601=626(元/m)平均銷售單價(jià)=銷售收入開(kāi)發(fā)量=62684199601=3140(元/m)盈虧平衡點(diǎn)Q=固定本錢(平均銷售單價(jià)-單位變動(dòng)本錢)=170307m

50、邊際利潤(rùn)M=銷售收入-變動(dòng)本錢=62684-12500=50184萬(wàn)元邊際利潤(rùn)率m=邊際利潤(rùn)銷售收入=80%既本工程不至虧損的最少商品房開(kāi)發(fā)面積為167140平方米，當(dāng)開(kāi)發(fā)量超出167140平方米時(shí)，每超過(guò)100平方米，可獲得10082%3140=25.14萬(wàn)元2盈虧平衡時(shí)點(diǎn)從工程現(xiàn)金流量圖中可看出，工程從2004年2季度開(kāi)始產(chǎn)生收入，直到2005年2季度整個(gè)工程才出現(xiàn)盈利。7.3工程經(jīng)濟(jì)效益敏感性分析由于本工程投資期長(zhǎng)達(dá)3.5年，考慮到工程建設(shè)本錢、銷售單價(jià)等因素均有可能發(fā)生變化，故針對(duì)這些因素設(shè)定一些變化幅度進(jìn)行工程經(jīng)濟(jì)效益的敏感性分析。1工程開(kāi)發(fā)本錢的敏感性分析市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，由于原材料

51、價(jià)格、人工費(fèi)及其他費(fèi)用的波動(dòng)，將會(huì)直接影響工程開(kāi)發(fā)本錢，從而引起工程經(jīng)濟(jì)效益的變化?，F(xiàn)分別設(shè)開(kāi)發(fā)本錢上升5%、10%、15%、20%，分析工程經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感程度。工程開(kāi)發(fā)本錢影響程度分析表變動(dòng)幅度開(kāi)發(fā)本錢萬(wàn)元公司利潤(rùn)萬(wàn)元投資回報(bào)率%回報(bào)率下降幅度%5%4964033517%30%10%5200417673%70%15%543689500.3%97%20%56732-1400由表中所示分析結(jié)果可看出，本工程經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開(kāi)發(fā)本錢的變動(dòng)非常敏感，只要開(kāi)發(fā)本錢上升10%、15%時(shí)，投資利潤(rùn)率就相應(yīng)下降70%、97%。當(dāng)開(kāi)發(fā)本錢升幅到達(dá)20%時(shí)，工程出現(xiàn)虧損。由此可見(jiàn)嚴(yán)密控制本錢開(kāi)支，推行責(zé)任本錢制。

52、在工程開(kāi)發(fā)過(guò)程中，廣泛引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在各環(huán)節(jié)實(shí)行招標(biāo)承包是行之有效的管理方法。2商品房銷售單價(jià)的敏感性分析由于市場(chǎng)行情變化或出于競(jìng)爭(zhēng)的需要，而且從這幾年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)觀察，未來(lái)幾年內(nèi)商品房的銷售價(jià)格有可能下降，從而直接影響工程實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的下降。設(shè)商品房銷售單價(jià)分別下降5%、10%、15%，分析由此而引起的工程經(jīng)濟(jì)效益下降程度。商品房銷售單價(jià)影響程度分析表變動(dòng)幅度銷售收入萬(wàn)元公司利潤(rùn)萬(wàn)元投資回報(bào)率%回報(bào)率下降幅度%-5%5955031046.6%34%-10%5641512742.7%73%-15%53281-557由表中所示分析結(jié)果可看出，本工程投資利潤(rùn)對(duì)此也相當(dāng)敏感。銷售價(jià)格下降5%、1

53、0%時(shí)，投資回報(bào)率分別下降34%、73%，當(dāng)銷售價(jià)格下降幅度達(dá)15%時(shí)，工程出現(xiàn)虧損。由此可見(jiàn)，本工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要有效的制定和實(shí)施銷售方案，盡早回收資金，對(duì)確保工程投資效益是非常重要的。此外，在商品房的銷售過(guò)程中，還應(yīng)密切注意市場(chǎng)行情，采取各種應(yīng)急措施，提高競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大商品房銷售市場(chǎng)。8初步營(yíng)銷設(shè)想8.1銷售范圍主要銷售推廣地區(qū)：廣州、花都以軟性廣告作工程宣傳鋪墊，然后以一系列推廣策略在廣州打響頭炮，展銷會(huì)后在報(bào)章上報(bào)以佳績(jī)。8.2銷售執(zhí)行策略設(shè)想形象塑造在前，銷售推廣在后廣告宣傳在先，面市出售在后先慢慢“蓄勢(shì)，在集中“造勢(shì)，再猛力“發(fā)勢(shì)，進(jìn)行瞬間引爆。1前期推廣活動(dòng)：以工程主題舉辦大型的公

54、益活動(dòng)或綠色別墅小區(qū)研討活動(dòng)，詣在加深人們對(duì)工程的印象，培養(yǎng)優(yōu)良的區(qū)內(nèi)文化。同時(shí)利用如新聞發(fā)布會(huì)、座談會(huì)等一連串事件增強(qiáng)工程曝光率及提升工程公眾形象，以利日后銷售活動(dòng)的吸引力。這些軟性宣傳令買家經(jīng)過(guò)多重潛移默化及咨訊轟炸的攻勢(shì)后，以到達(dá)蓄勢(shì)待發(fā)效果。2軟性廣告宣傳階段及“買家入市利用我司與各大媒體的良好關(guān)系，以軟性廣告和新聞稿件的形式在廣州、花都各大家報(bào)紙上發(fā)布，引發(fā)目標(biāo)客戶的注意。同時(shí)將前期掌握的眾多買家召集進(jìn)行工程介紹，并為這類客戶提供具吸引力及投資性的條件，以限額方式引入工程的第一批消費(fèi)者。3輪籌法銷售。在工程全方位、立體化的大型宣傳攻勢(shì)出臺(tái)之時(shí)，我們會(huì)將首次公開(kāi)出售單位限制在一定數(shù)額，

55、以“輪籌法進(jìn)行銷售，以引起市場(chǎng)關(guān)注并形成熱點(diǎn)，從而可大大提高工程的第一批客戶。4巡回公開(kāi)展銷會(huì)：有節(jié)奏地舉辦工程的巡回公開(kāi)展銷，在東山區(qū)、天河區(qū)人氣聚集的地方巡回招開(kāi)展銷會(huì)，以求將工程的市場(chǎng)擴(kuò)展，并廣泛聽(tīng)取客觀反應(yīng)意見(jiàn)。8.3宣傳促銷手段建議1邀請(qǐng)?jiān)趶V州香港兩地具知名度的人士具有現(xiàn)代成功人士形象作為工程的推廣形象代表。貫穿于整個(gè)推廣活動(dòng)中，利用其知名度引起買家的關(guān)注，從帶出本工程的品牌和質(zhì)素。2于廣州通往花都主干線上安排搶眼、清晰的統(tǒng)一廣告牌或交通指示路牌，以此引導(dǎo)買家實(shí)地考察，并吸引過(guò)往人流注意，以提高買家購(gòu)置欲念，提高工程知名度3各類媒介的立體宣傳：于公開(kāi)展銷會(huì)前后，連續(xù)于以下媒介展開(kāi)工程

56、的全方位宣傳攻勢(shì)：?廣州日?qǐng)?bào)?、?羊城晚報(bào)? 省、市有線電視臺(tái)8.4廣告運(yùn)作安排以目前市場(chǎng)之競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，廣告是最重要的宣傳手段，它最直接地表達(dá)我們的銷售策略實(shí)施方面并將工程信息有效地傳播給買家。故我司通常采用多元化的廣告配合工程本身特點(diǎn)，其中包括報(bào)紙廣告、電視廣告、電臺(tái)廣告、工程工地之路牌、廣告籌劃等對(duì)工程作專業(yè)的包裝。9物業(yè)管理建議該工程位于廣州市的花都區(qū)，所以該工程的物業(yè)管理宜引入香港先進(jìn)的物業(yè)管理理念和管理方式，從工程的籌劃、定位階段開(kāi)始，到物業(yè)的竣工、驗(yàn)收、交付使用，從物業(yè)管理的的角度配合整個(gè)工程的建設(shè)，創(chuàng)出本工程物業(yè)管理的特色，將成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一個(gè)亮麗的賣點(diǎn)。也為提高本物業(yè)的檔次及價(jià)值

57、，使該物業(yè)到達(dá)日后保值升值的目的打下良好的根底。本工程規(guī)模較大，作為高級(jí)別墅住宅工程，物業(yè)管理的水平宜定位在高檔，以配合本物業(yè)的檔次；物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)起點(diǎn)要求也應(yīng)較高，要求有大專以上文化、建筑相關(guān)專業(yè)畢業(yè)、有效勞意識(shí)及有工作耐心，以保證物業(yè)管理質(zhì)量的持續(xù)開(kāi)展。物業(yè)管理工作宜在建設(shè)階段介入，使物業(yè)從設(shè)計(jì)到使用都能得到全過(guò)程的監(jiān)督和管理，并從管理使用的角度對(duì)不合理的設(shè)計(jì)和施工加以改良，以便于日后物業(yè)的管理，保障建設(shè)責(zé)任與管理利益有機(jī)結(jié)合，提前做好建設(shè)和管理的工作銜接，主要作用如下：1規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，安排好建設(shè)期間的小區(qū)封閉管理，垃圾點(diǎn)的設(shè)置，監(jiān)控設(shè)施的安裝、防盜系統(tǒng)的設(shè)置、物業(yè)管理用房的位置確定等

58、。2在工程建設(shè)中參與，一方面監(jiān)督建設(shè)單位按原設(shè)計(jì)意圖進(jìn)行建設(shè)，保證工程質(zhì)量，制止建設(shè)單位不顧今后物業(yè)管理的難度和廣闊業(yè)主的利益，而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象發(fā)生，另一方面，可以熟悉了解物業(yè)的根底設(shè)施情況，提前作好準(zhǔn)備，使建設(shè)寓于管理之中。3在物業(yè)驗(yàn)收接管期間，對(duì)配套設(shè)施設(shè)備、公共設(shè)施環(huán)境等進(jìn)行前期管理，以便于進(jìn)一步熟悉環(huán)境、方便業(yè)主的入住裝修和為業(yè)主入住后的管理做好準(zhǔn)備。對(duì)本工程的配套設(shè)施及效勞的建議：1常規(guī)性的效勞工程此工程費(fèi)用包括在管理費(fèi)內(nèi)：a、二十四小時(shí)保安值班，出入口有固定崗位守衛(wèi)，小區(qū)內(nèi)各分區(qū)有保安巡邏或安裝閉路監(jiān)控；b、有專業(yè)清潔隊(duì)伍對(duì)樓宇內(nèi)小區(qū)公共區(qū)域進(jìn)行日常保潔，垃圾清運(yùn)；c、對(duì)物業(yè)內(nèi)

59、的配套設(shè)備設(shè)施實(shí)行定期維修保養(yǎng)；d、綠化有專業(yè)的人員進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)；e、對(duì)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施包括停車場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的維護(hù)保養(yǎng)。2特約效勞工程另外收費(fèi)：a、家政效勞：包括家居清潔、大掃除、專業(yè)洗衣、家電維修、代接送小孩等；b、商務(wù)效勞：代辦票務(wù)、代購(gòu)物品、收發(fā) 、打字、代訂書報(bào)等；c、設(shè)計(jì)、裝修效勞：為有需要的業(yè)主提供專業(yè)的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及裝修施工；d、綠化養(yǎng)護(hù)效勞。3公共配套設(shè)施的設(shè)置：a、做戶外兒童游樂(lè)中心；b、設(shè)置會(huì)所；c、利用播送做背景音樂(lè)，定時(shí)開(kāi)放；4會(huì)所配套設(shè)施的設(shè)置：a、室內(nèi)泳池；b、健身室；c、乒乓球室；d、保健中心與醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作設(shè)立門診部e、多功能會(huì)議室；f、音樂(lè)茶藝室對(duì)外營(yíng)業(yè)；h、壁球

60、室；i、羽毛球室；j、桌球室。除此之外，管理公司應(yīng)定期舉行小區(qū)內(nèi)文化及聯(lián)誼活動(dòng)，增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)居民的歸屬感。為了促進(jìn)物業(yè)的后期銷售，在制訂物業(yè)管理收費(fèi)水平時(shí)，應(yīng)抱著管理費(fèi)收入與支出應(yīng)大致平衡為原那么，不宜太高。相鄰金碧御水山莊物業(yè)管理費(fèi)為2.00元/，所以南航碧花園銷售期的物業(yè)管理費(fèi)也定在2.00元/的標(biāo)準(zhǔn)為宜。10社會(huì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)本工程的建成，將在花都形成一個(gè)環(huán)境幽雅，景色宜人的度假休閑居住區(qū)，其全新的建筑造型、雅致的園林景點(diǎn)，秀麗的自然景觀與功能齊全，配套完備的公共效勞設(shè)施，無(wú)疑將在花都形成一個(gè)新的休閑居住勝地，對(duì)于美化環(huán)境，促進(jìn)花都旅游區(qū)形象建設(shè)，繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善投資環(huán)境將帶來(lái)較大的影