某項目工程管理手冊范本

1、. .61/61海南一卡通物業(yè)管理股份HAINAN E-CARD PROPERTY MGT.CO.,LTD.黃金海岸項目工程管理手冊（試行）Residential property management service manual（黃金海岸花園小區(qū)字2016號）1.0 目的 通過對崗位職責的明確，實施物業(yè)工程管理，保障設備、 設施正 常運行，為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的居住環(huán)境。2.0 適用圍 黃金海岸花園小區(qū)物業(yè)服務中心工程部。 30 工程部工作職責 3. 1 工程部的職責、圍 3.1.1 負責制定本部門的崗位職責管理制度與各項業(yè)務的服務質量標準。3.1.2 負責維修記錄單的監(jiān)督檢查

2、、并做好標識管理工作。3.1.3 負責物業(yè)設備維護、保養(yǎng)管理工作。3.1.4 負責小區(qū)日常設備、系統(tǒng)檢驗和物業(yè)驗收。3.1.5 負責做好檢驗、測量設備的管理工作。 3.1.6 負責小區(qū)強弱電系統(tǒng)的運行管理，設備維護保養(yǎng)和檢修故障。 3.1.7 負責小區(qū)電梯系統(tǒng)的運行管理，維護保養(yǎng)和檢修故障。3.1.8 負責小區(qū)給排水管道系統(tǒng)的管理，設備維修保養(yǎng)和檢修故障。 3.1.9 負責聯(lián)系處理小區(qū)土建結構方面符合居住要求。3.1.10 負責小區(qū)各系統(tǒng)設備的完善改造，設備更新以與小項增改工程施工。 3.1.11 確保工程所有設備的正常運轉，維修保養(yǎng)好小區(qū)的硬件系統(tǒng)。3.2工程部主管崗位職責 直接上級：項目經(jīng)

3、理直接下級: 各專業(yè)工作圍：在項目經(jīng)理的領導下負責小區(qū)的房屋與供配電、給排水系統(tǒng)等生活設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)設備設與管理工作反饋，安排綜合維修專業(yè)正常工作保證小區(qū)的正常運營。 3.2.1 熟悉小區(qū)所有房屋、設備設施的自然狀況，組織相關人員參加小區(qū)的 驗收與接管工作。 3.2.2 負責小區(qū)供配電、給排水系統(tǒng)與其他相關設備設施的運行、檢修、維 護、保養(yǎng)與工作反饋。 3.2.3 編制本專業(yè)年度檢修、保養(yǎng)計劃，并組織實施做好記錄。 3.2.4 完善本專業(yè)基礎管理工作，建立健全各項管理制度和圖紙資料檔案。 3.2.5 配合客戶二次裝修，做好質量把關與裝修資料的收集整理歸檔工作。 3.2.6 組

4、織參與客戶報修的處理，重大問題現(xiàn)場組織處理并做好工作日志。 3.2.7 做好所管設備設施的狀態(tài)巡查發(fā)現(xiàn)問題與時安排處理，重大問題與時 反饋，并做好工作日志。 3.2.8 檢查下屬員工的崗位紀律、工作態(tài)度、工作現(xiàn)場、機房衛(wèi)生、考勤制 度等。檢查督促本部門員工切實履行各工作崗位職責，遵守各項規(guī)章制度的安全操作規(guī)程的情況。 3.2.9 巡檢制度的執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象與時糾正，嚴格考核。 3.2.10 嚴格控制維修材料備件工具的消耗與出庫去向，降低維修運行成本。 3.2.11 負責專業(yè)新崗位員工的培訓和專業(yè)培訓驗證工作安排，提高本專業(yè)員 工素質。了解員工技術和思想動態(tài)，解決工作難題和生活困難。 3.

5、2.12 負責組織調度現(xiàn)場搶險工作。 3.2.13 負責與其它班組或部門的協(xié)調合作。 3.2.14 完成領導交辦的其它工作3.3水電技工崗位職責 直接上級：工程主管 工作圍：在工程主管的領導下負責小區(qū)的給排水設備設施和配電室與電氣設備設施的運行、檢修、維護、保養(yǎng)與修改完善等工作，按照設備運行管理制度作好設備運行工作，服從事故搶修工作安排。 3.3.1 熟悉掌握小區(qū)的供配電方式、線路走向；負責小區(qū)所有照明線路力線。 熟悉小區(qū)給排水管網(wǎng)、閥門。 3.3.2 負責所管理小區(qū)低壓配電設備的維修保養(yǎng)并認真填寫維保記錄。 3.3.3 負責配電間與相關電氣設備的運行值班，做好設備、設施的維修保養(yǎng) 工作。 3

6、.3.5 熟悉供電與其它電器設備、設施技術情況，掌握相關設備的操作程序， 按計劃做好小區(qū)電力控制設備與小區(qū)照明檢修和應急處理措施。 3.3.6 定期、定時按各項規(guī)程和規(guī)章制度巡視設備房和設備的運行情況，并 做好運行記錄。 3.3.7 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止安全事故的發(fā)生。 3.3.8 負責配電間的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反管 理規(guī)定的行為，做好防火、防水、防鼠的工作。 3.3.9 發(fā)生突發(fā)情況時，值班人員不能離開崗位，要與時采取應急措施，保 證設備、設施的正常完好。 3.3.10 負責巡視樓層、樓外供電照明。 3.3.11 認真做好有關的設備運行、交接班記錄和工作巡查記

7、錄。 負責每月戶表抄報工作。 3.3.12 路和燈具的日常管理和維修工作，處理客戶報修。 3.3.13 熟練掌握小區(qū)機房電氣控制設備，按計劃負責做好發(fā)電機組、變配電 設備與各機房電機、電氣設備的維護保養(yǎng)工作。 3.3.14 完成小區(qū)大型接待活動和節(jié)日活動特需的照明布置、接線與設備安 裝和拆收工作。 3.3.15 根據(jù)維修巡檢計劃完成線路設備的巡檢工作，并認真填寫巡視記錄，對發(fā)現(xiàn)的問題或隱患與時向主管匯報。 3.3.16 做好線路防火工作，嚴格檢查線路負荷、絕緣，發(fā)現(xiàn)不正常狀態(tài)必須 找出原因加以糾正。 3.3.17 根據(jù)工作安排在配電室運行值班管理工作中，嚴格遵守輸配電各項制 度和制度與安全操作

8、規(guī)程，檢查各種設備開關，線路和儀表的正常運行，認真填寫值班記錄和工作報表，按制度手續(xù)做好交接班工作；認真做好配電室安全防火事故工作，保管好高壓電路檢修工具。 3.3.18 熟悉并掌握停電時的應急發(fā)電方法，設備技術性能和倒閘操作方法； 確保小區(qū)供電的連續(xù)性和可靠性。3.3.19 認真填寫小區(qū)用電量日報表和月報表；定期巡視高、低壓電器設備， 密切監(jiān)視中央信號屏的工況，正確抄錄儀表顯示數(shù)據(jù)。 3.3.20 認真作好設備、機房與工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作。 3.3.21 嚴格執(zhí)行材料、備件與工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。 3.3.22 嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)，搞好工作協(xié)作。 3.3.

9、23 完成領導交辦的其它工作。 3.4裝修技工崗位職責 直接上級：工程主管 工作圍：在主管的帶領下，確保整幢小區(qū)公共部位之裝修、天花板、墻壁、門鎖、家具、門窗、墻紙與粉刷等完好無損。 3.4.1 負責住宅門窗、玻璃、五金配件的日常維修與更換。 3.4.2 負責小區(qū)吊頂板面、龍骨與檢查口的日常維修與更換。 3.4.3 負責小區(qū)外墻面與柱面、地面破損的維修。3.4.4 負責小區(qū)屋面防水的日常維修。 3.4.5 負責小區(qū)修補其他專業(yè)維修造成的土建破損。 3.4.6 按上級指示完成小區(qū)的天花、墻壁、門鎖、門窗、粉刷之常規(guī)保養(yǎng)。 3.4.7 與時完成客戶報修工單 3.4.8 嚴格執(zhí)行材料、備件與工具領用

10、管理制度，節(jié)約費用降低消耗。3.4.9 嚴格遵守勞動紀律，執(zhí)行考勤制度、禮儀規(guī)，搞好工作協(xié)作。 3.5弱電技工崗位職責 直接上級 ：工程主管 工作圍 ：負責小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等弱電系統(tǒng)的線路、接口、設備設施的日常維修保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調整記錄工作，處理客戶報修。 3.5.1 嚴格遵守公司各項管理制度與行業(yè)制度，認真落實弱電主管工程師布 置各項工作任務，并按工作要求按時按質按量認真完成。 3.5.2 必須熟悉掌握小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等弱電系 統(tǒng)的分布結構線路、接口、設備設施規(guī)格、型號、名稱、性能、安裝地點位置、啟用時間、運行狀態(tài)、維修保養(yǎng)情況、出廠日期

11、等。按要求做好日常維修保養(yǎng)、管理監(jiān)測、運行調整記錄、檔案工作。 3.5.3 弱電維修人員要熟知小區(qū)監(jiān)控、可視對講、廣播電視、消防、電梯等 系統(tǒng)的工作原理，掌握設備性能、調整、操作規(guī)程與維修保養(yǎng)程序，與時處理好客戶報修。 3.5.4 要定期或不定期對本專業(yè)設備進行巡視檢查，做好維修檢測工作，隨 時掌握設備性能和運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題與時解決或采取有效的控制措施，作好記錄并與時向上級匯報。 3.5.5 保證工作環(huán)境達到要求，妥善保管好配發(fā)的工具、設備備用零件，做 好設備防火、防潮、防靜電工作，保障設備正常運行。 3.5.6 認真作好設備、機房與工作現(xiàn)場的衛(wèi)生清潔工作。 3.5.7 嚴格執(zhí)行材料、備件與

12、工具領用管理制度，節(jié)約費用降低消耗。3.5.8 完成上級領導交辦的其它各項工作。 工程崗位服務程序與要求強電方面低壓開關故障維修工作程序工作要求打開配電柜防止配電柜門反彈發(fā)生觸電事故準備工具改、六角扳手、克絲鉗、尖嘴鉗準備更換的開關檢查開關的通電狀態(tài)停電并驗電使用試電筆驗電拆除連線使用工具時注意安全拆除開關、安裝開關、安裝連線使用改時注意螺絲的絲扣不應損壞、安裝牢固、導線連接無虛點檢查接線質量連接牢固送電試送一次使用測溫儀檢查開關連接處有無發(fā)熱現(xiàn)象開關連接處的溫度不應超60使用鉗形電流表測量電流值電流值不因超開關容量的90%記錄維修的時間，工作容、維修人檢查主管檢查工作的質量2.電機的檢查工作

13、程序工作要求檢查環(huán)境環(huán)境無雜物、通風良好檢查電機所帶機械設備機械設備完好檢查軸承不缺油、無異響檢查溫升，使用測量儀B級電機：統(tǒng)組、定子鐵心85度、滾動軸承：65度檢查電流，使用鉗形電流表不應超額定電流檢查電壓，使用萬用表400V正5V負10V聲音和氣味無異味和異響風扇排風良好記錄檢查的時間，工作的容，檢查人檢查主管檢查的工作質量3.環(huán)型燈具的維修工作程序工作要求斷電并根據(jù)環(huán)型燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體，梯子必須牢固可靠，使用安全、準備材料和工具材料和工具必須符合使用要求：環(huán)型燈管和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、克絲鉗、尖嘴鉗、電工刀、試電筆拆除環(huán)型燈

14、具面罩將螺絲拆下，拆除燈罩面拆除環(huán)型燈管向下輕拉燈管取下重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固更換環(huán)型燈管燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳燈腳的卡頭必須插接牢固更換鎮(zhèn)流器、緊固連接導線鎮(zhèn)流器固定牢固、導線連接緊固檢查工作質量并送電發(fā)光正常清理施工現(xiàn)場記錄檢查的時間，工作容、檢查人檢查主管檢查工作的質量配電室電氣設備運行狀態(tài)記錄工作程序工作要求第一路電源電流變配電室值班人員每天巡視變配電室設備運行情況，每天1次，從高壓開關柜-低壓開關柜-變壓器室，檢查容主要有；兩路高壓電源指示是否正常。（10CV正負7%）變壓器運行情況、運行溫度是否正常（100度以下正常）低壓

15、側主、分路負荷情況是否正常（不應超負荷）電容補償裝置運行指標是否正常，各配電室照明應完好正常，室外的維修通道是否保持暢通，如發(fā)現(xiàn)異常應查明原因、與時處理并做好記錄，處理不了時與時向主管匯報，在負荷高峰和異常天氣時，應對配電裝置和電器增加巡視，處于高峰負荷時，應檢查電氣設備是否過負荷第二路電源電流第一路電源電壓第二路電源電壓變壓器高壓測電流變壓器低壓測電流變壓器溫度有功功率無功功率功率因數(shù)記錄檢查的時間，工作的容、檢查人檢查主管檢查工作的質量5.日光燈具費維修工作程序工作要求斷電并根據(jù)日光燈安裝的高度，選擇梯子斷開開關確保安全并選用鋁合金或木質人字體梯子必須牢固可靠，使用安全準備材料和工具材料和

16、工具必須符合使用要求：日光燈管、啟輝器和啟輝器底座、燈腳、鎮(zhèn)流器、電容、導線、改錐、克絲鉗、電工刀、試電筆拆除日光燈面罩將卡子向下打開，拆除日光燈面罩拆除日光燈管轉動日光燈管取下拆除日光燈底座將固定日光燈底板的螺絲取下，拆除日光燈底板更換日光燈管日光燈管連接可靠更換啟輝器和啟輝器底座啟輝器和啟輝器底座固定牢固更換燈腳、鎮(zhèn)流器和電容燈腳的卡頭必須卡到位。鎮(zhèn)流器固定牢固、電容連接緊固重新配線按照燈具連接圖配線，連接緊固檢查工作質量并送電日光燈發(fā)光正常后清理施工現(xiàn)場記錄檢查的時間，工作容、檢查人檢查主管檢查工作的質量運行中低壓開關的巡檢工作程序工作要求打開配電柜梅防止配電柜門反彈發(fā)生觸電事故目測低壓

17、開關的外觀與連接導線有無變色現(xiàn)象目測時要仔細，保持安全距離0.1米聽聲音，有無異常聲響正常運行的開關無聲響檢查開關外觀有無燒蝕現(xiàn)象開關部連接故障，會發(fā)生燒蝕現(xiàn)象，檢查時注意安全距離使用測溫儀檢查開關連接處有無發(fā)熱現(xiàn)象開關連接處的溫度不應超60使用鉗型電流表測量電流值電流值不因超開關容量的90%使用電壓表測量電壓值符合使用要求關閉配電柜門鎖緊保障安全記錄檢查的時間，工作容、檢查人檢查主管檢查工作的質量7.維修卷門簾電控箱1.準備工具2.通知有關人員3.豎立維修標志牌4.斷掉主電源保證維修人員人身安全5.檢查按鈕控制線路線路無接地短路，按鈕控制上升下降停止靈敏有效6.檢查電控板接觸器、空開、變壓器

18、無異常聲音，接觸器觸點接觸牢固，無塵土，無疵點7.送上主電源8.調整行程開關卷簾門上升、下降行程靈敏有效9.手動動作試驗手動上升，下降停止有效10.恢復遠程控制與返回信號線路11.遠程控制檢測遠程與聯(lián)動控制卷簾門下降，并有返回信號12.撤掉維修標志牌13.填寫工作記錄8.維修卷簾門傳動部分工作程序工作要求1.準備工具2.通知有關人員3.豎立維修標志牌4.將卷簾門放到底5.斷開主電源保證維修人員人身安全6.檢查減速器齒輪齒輪咬合緊固，齒輪無損壞7.檢查齒輪傳動鏈條鏈條長短適合，無損壞，并且潤滑8.檢查傳動軸保證90度水平，軸身無損壞9.恢復主電源10.手動動作試驗11.撤掉維修指示牌12.填寫工

19、作日志9.污水泵的運行維護工作程序工作要求電機絕緣性的檢查絕緣性能不能低于2HO，如低于2HO重新做絕緣水泵體進口葉輪與油封的間隙不能超過厘米，如超過應更換耐磨油封累計工作1000H檢查密封狀況密封良好累計工作3000H檢查軸承的潤滑脂潤滑脂更換安裝密封將靜密封環(huán)裝平裝實，不能有松動現(xiàn)象將動密封安上，也要裝平，放上緊鎖片水泵運行狀況運行正常無異常噪音.循環(huán)水泵啟動的操作工作程序工作要求啟動前狀態(tài)將循環(huán)水泵進水口閥門保持開啟，出水口閥門保持關閉啟動過程中啟動循環(huán)水泵后慢慢啟動出水口閥門啟動后的檢查觀察循環(huán)水泵進出水壓力表壓差，循環(huán)水泵運轉應無異常噪音，循環(huán)水泵電流正常11.循環(huán)水泵檢修的容工作程

20、序工作要求軸承檢查在運行期間一個月加一次潤滑油密封圈檢查封閉圈應無滲水、漏水現(xiàn)象底座與地腳螺栓檢查底座和地腳螺栓應連接牢固壓力表檢查壓力表壓力指示正常循環(huán)泵運轉時電機軸承的檢查運轉時無異常噪音聯(lián)軸器檢查水泵和電機聯(lián)軸連接可靠循環(huán)泵體與電機的清潔循環(huán)泵體與電機應無浮塵循環(huán)泵盤車檢查在非運轉期間每2個月盤車一次做記錄做好定期維保記錄12.生活水箱清洗消毒工作程序工作要求防水清理生活水箱排水之后，將其壁污垢，附著雜物全部清除，反復刷洗壁，沖洗后排掉消毒用配好的5%次氯酸鈉溶液對壁進行殺菌消毒一遍，用清水沖洗后排掉沖洗用高壓清洗機對壁各個部位進行噴淋清洗，直到排出的水清亮透明檢驗清洗之后取水樣化驗，由

21、防疫站發(fā)放水質檢驗許可證記錄備案做年度水箱清洗記錄備案13.混合式水龍頭安裝工作程序工作要求材料的準備混合式水龍頭（外觀完好、質量合格）生料帶和軟管連接高壓水管兩根工具的準備相應的工具（扳手、螺絲刀、安裝水龍頭的專用工具)固定水龍頭用專用扳手緊固水龍頭的固定螺絲軟管連接的安裝用扳手將軟管連接在水龍頭進水一側，另一端與閥門出口處連接。第二根用同樣的方法打開進水閥門關閉水龍頭扳平軟管連接應無漏水現(xiàn)象，閥門無漏水現(xiàn)象水龍頭的調試將水量調整正常將水源調整正常14.混合式水龍頭水嘴堵塞的清理工作程序工作要求檢查堵塞檢查水龍頭出水量的大小，堵的程度工具準備活板子或專用扳手拆卸水嘴活扳手夾住水嘴向外擰5-6

22、螺扣即可拆除清理水嘴過濾網(wǎng)用水反沖水嘴過濾網(wǎng)或用壓縮空氣反吹水嘴過濾網(wǎng)即可水龍頭打開出清水即可安裝水嘴活扳手夾住水嘴向里擰緊（注意密封圈）打開水龍頭試水量通水試驗，確定水流暢通，水量正常，無漏水現(xiàn)象15.離心式水泵不出水的原因與排除操作工作程序工作要求電源無電用萬用表測量電源，恢復供電充水不足檢查停泵重新充水水泵方向檢查反轉，調換相序吸水口檢查吸水口被堵塞清理吸水口雜物葉輪檢查葉輪壞，更換葉輪16.疏通機的使用工作程序工作要求首先外觀檢查，正常后在接上電源檢查疏通機能正常運轉以與反方向轉動正常正確使用疏通機平頭、抱頭方向向前用軟軸從疏通機后軸穿過，續(xù)如地漏。開啟電源，按下壓把，緩慢送軟軸，向前

23、疏通。通時，遇見彎頭要多次反復進行，方可進入。疏通完后，要用反轉收回軟軸，不能強行拽出疏通機平頭或抱頭要安裝牢固，方向向前收拾工具，清理現(xiàn)場地面清理干凈17.污水泵常見的故障與處理工作程序工作要求污水泵不出水檢查電源情況。如果電源沒有接好要請電工，查找原因恢復供電水泵運轉方向不對，調整接線吸水口堵塞時，要對雜物進行清理，葉輪出現(xiàn)損壞，進行更換，軸承出現(xiàn)損壞，進行更換污水泵雜音或振動連接基礎螺栓松動時，進行緊固吸水口過濾網(wǎng)破損雜物進入葉輪，進行清理軸承出現(xiàn)損壞，進行更換，葉輪平衡差，做動平衡試驗，轉動部分預固定部分發(fā)生磨損，停泵檢查檢修恢復正常18.恭桶底部漏水的處理工作程序工作要求檢查步驟與處

24、理方法下手是否堵塞，如堵塞應進行疏通恭桶是否有砂眼，進行維修更換恭桶下水口接口如果沒有接好，應重新進行安裝如果是恭桶外部密封膠脫落，應進行重新打膠19.恭桶蓋的安裝工作程序工作要求材料的準備恭桶蓋、專用螺栓兩條、專用拉槍安裝螺栓裝在拉槍上，將螺栓穩(wěn)固在恭桶座上，恭桶蓋放好位置，用拉槍緊固螺栓，緊固后退出拉槍20.木門球形鎖安裝修理工作程序工作要求1.準備工具錘子、改錐、鉗子、開孔器、手電鉆、鉆頭2.球形鎖定位根據(jù)圖紙尺寸要求，將球形鎖定位并劃線3.球形鎖位置打孔用開孔起開鎖盤孔，用相應鉆頭開鎖舌孔4.安裝球形鎖先將鎖頭用螺絲固定在相應孔，球形鎖鎖盤插入鎖舌連接部位，用螺絲固定好鎖盤5.開鎖頭槽

25、通過球形鎖鎖舌頭定位門口鎖頭槽，用鑿子開槽，安裝鎖頭護板6.調試球形鎖將裝好鎖的門進行開鎖和關鎖檢查，以確保正常使用7.清理現(xiàn)場工作完畢后，請點工具，打掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生，做好工作記錄21.木門閉門器安裝修理工作程序工作要求1.準備工具自動改錐、錘子、鑿子、螺釘、扳子2.閉門器的定位將閉門器包裝打開，組裝閉門器，按照說明書要求對準門的正常開啟位置做好標記3.閉門器的安裝先將閉門器用螺絲固定在木門上，用錘子、鑿子將門框需固定閉門器拉桿的位置按標記處鑿好，在將閉門器拉桿用螺絲固定在門框上4.調節(jié)閉門器拉桿用板子固定拉桿上端的螺母，使閉門器能正常工作5.調節(jié)閉門器關門速度在改錐調節(jié)閉門器關門速度調節(jié)螺釘

26、，以保證木門在關門時均速聲音適中6.清理現(xiàn)場工作完畢后，檢查清理工具，清理工作地點衛(wèi)生裁口方向應滿足鎖的要求，然后進行四周修刨到準確尺寸7.清理工作完畢后，清點工具，打掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生，做好記錄22.玻璃門地彈簧安裝修理工作程序工作要求1、準備工具活扳手、改錐、撬棍、六角、撬杠、皮墊、同型號地彈簧2、拆玻璃門拆下合頁蓋板，用六角拆合頁，用撬杠拆除玻璃門，玻璃門要用皮墊墊好3、拆地彈簧拆除地彈簧蓋板，松開固定彈簧螺釘，取出地彈簧4、安裝地彈簧清理地彈簧地盒，安裝新的地彈簧，初調位置5、安裝玻璃門將玻璃門裝在地彈簧上，固定上端合頁6、調節(jié)玻璃門位置輕輕關上玻璃門，調節(jié)玻璃門間的縫隙，保證玻璃門關門正

27、常檢查玻璃門地鎖使用正常，門扇自動定位準確，開啟角度為90度正負1.5度關閉時間在6-10秒圍7、清理現(xiàn)場工作完畢后，檢查清點工具，清理工作地點衛(wèi)生23.修理窗簾工作程序工作要求1.準備工具梯子、改錐、鉗子、木錘、螺絲2.拆下有故障的窗簾上梯子先將窗簾取下，在用改錐擰下固定在窗簾盒的螺絲，取下窗簾盒3.進行維修將窗簾掛鏈依次按順序穿好，碼放整齊，對窗簾盒進行檢修整形軌道加潤滑油4.安裝將窗簾盒用螺絲固定到原來的位置，在將窗簾布按順序插入窗簾盒的卡子里固定5.清理現(xiàn)場修理安裝完畢后，對工作現(xiàn)場進行清理，打掃衛(wèi)生24.電錘使用工作程序工作要求1.檢查外觀檢查電錘外殼是否完好，各連接部件是否緊固2.

28、檢查電源線檢查電源線是否完好，有無破損，插頭是否完好，接觸是否靈敏3.檢查設備將電錘鉆頭插入電錘卡頭中后，是否松動4.試運轉接通電源后，啟動電錘是否有異響和異常共振5.安全措施在操作過程中，不能戴手套作業(yè)，要雙手共同把握工作6.操作方法安裝電錘鉆頭右手持錘把，左手握住輔助把手清理作業(yè)現(xiàn)場，右手食指控制開關，并頂住工作面進行操作7.清理現(xiàn)場工作完畢后，切斷電源取下鉆頭，將電錘放入工具箱，清掃工作現(xiàn)場衛(wèi)生25.電鉆使用工作程序工作要求1.檢查外觀檢查電鉆外殼是否完好，各連接部件是否緊固2.檢查電源線檢查電源線是否完好，有無破損，插頭是否完好，接觸是否靈敏3.檢查設備運轉將電鉆鉆頭插入電錘卡頭中后，

29、檢查鉆頭是否松動4.試運轉接通電源后，啟動電鉆是否異響和異常共振5.安全措施在操作過程中，不能戴手套進行操作，要用雙手共同把持工作1.0 給排水設備運行管理 1.1 給排水設備、設施操作規(guī)程 1.1.1 目的 給排水設備、設施保持性能穩(wěn)定，運行正常。 1.1.2 適用圍 給排水設備、設施的操作。 1.1.3 術語 指專用設備固有的特性和作用功能。 1.1.4 職責 值班員負責給排水設備的操作、巡查、記錄和異常情況的報告。 1.2 給水設備操作程序 1.2.1 檢查水箱水位、電源開關、水閥位置。 1.2.2 檢查水泵進水閥門，出水閥門在正常位置。 1.2.3 將水泵控制開關轉到“自動”位置，水泵

30、投入自動運行狀態(tài)。 1.2.4 如需手動運行，將水泵控制開關，轉到“手動”位置。 1.2.5 按控制柜上“啟動”按鈕（水泵開始運轉）。 1.2.6 供應水源結束后，按控制柜“停止”按鈕（水泵停止運轉）。1.3排水設備（潛水泵）操作程序 1.3.1 手動操作 控制箱轉換開關撥到“手動”位置 按“啟動”按鈕水泵運轉 按”停止“按鈕水泵停止運轉 1.3.2 自動運行 潛水泵控制箱轉換開關，撥到“自動”位置，潛水泵投入自動運轉狀態(tài)。 1.4 水泵房運行管理規(guī)定 1.4.1 水泵房與地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電專業(yè)人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔，定時進行巡回檢查，了解設備的運轉情況，與時發(fā)

31、現(xiàn)故障隱患和消防隱患并與時處理，認真做好記錄。 1.4.2 現(xiàn)場無法解決的問題書面報告上級，盡快安排解決。 1.4.3 水泵房機電設備由機電專業(yè)人員負責，水箱等設施由指定人員負責，無關人員不得進入水泵房。 1.4.4 消防泵、噴淋泵、生活水泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置，操作標志都應簡單明確。 1.4.5 保證生活供水泵的正常運轉，定期檢查泵的運轉情況，主接觸器定期檢查。 1.4.6 消防泵至少每三個月運轉一次（10分鐘），以保持正常運轉，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每年進行一次全面檢查。 1.4.7 水泵房衛(wèi)生每周打掃一次，管道每半月清潔一次1.4.8 操作人員在2米高度以上檢

32、修設備（包括開關、閥門等），必須帶好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶擋。 1.4.9 機房應遵守安全防火制度，注意消防安全1.5 熱力站運行管理規(guī)定 1.5.1 生活熱水是通過換熱設備，由一次熱水把二次水傳遞熱能達到一定溫度是客戶正常使用。 1.5.2 每班人員應履行自己的責任與崗位義務，保證水源正常供給。 1.5.3 認真巡視設備，作好設備定期的維護、保養(yǎng)工作。 1.5.4 嚴格按照操作規(guī)程進行設備操作運行。 1.5.5 愛崗敬業(yè)，加強相互間的技術交流，努力提高專業(yè)技能，團結協(xié)作共同提高。 1.5.6 認真作好交接班工作，認真完成交接班記錄。發(fā)現(xiàn)問題與時解決。 1.5.7 機房重地嚴禁無關

33、人員進入，保持熱力站的整潔衛(wèi)生。 1.6 二次供水工作程序1.6.1 二次供水由指定給水電維修工負責管理。 1.6.2 水電維修工負責水箱的管理工作，要求每個水箱須結構、外觀完整，人孔檢查口有凸沿，蓋板嚴實，加鎖，并有二次供水衛(wèi)生合格證。 1.6.3 二次儲水箱清洗消毒人員須有衛(wèi)生防疫站認可的“健康證”，“培訓證”。 1.7 二次供水儲水箱清洗、消毒程序。 1.7.1 發(fā)出停水通知在不影響營業(yè)和滿足完成的時間段進行工作。 1.7.2 工具、用具的準備：工作服、長柄尼龍刷、鐵鏟、消毒藥品、照明、鼓風機、水泵、口罩、眼鏡等。 1.7.3 安全事項 1.7.3.1 照明電源要用24V低壓電或應急燈，

34、水泵電源要有良好的防水絕緣，并加三相漏電保護開關。 1.7.3.2 通風在水箱底部連接鼓風機連續(xù)對池箱選風2-3小時，從水箱、水池人孔用繩系點燃的蠟燭放入池、箱底部，試驗是否缺氧（蠟燭不熄滅，說明不缺氧），否則，繼續(xù)通風到無問題為止。 1.7.4 注意事項 在清洗水箱過程中，消毒人員須帶防護眼鏡和口罩在池、箱如感覺頭暈，眼睛酸痛，心悶、氣緊，乏力等身體不適，應馬上離開水池、水箱，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復。 清除雜物和清洗，先將池、箱底沉積物用鐵鏟除凈，用掃把和長柄尼龍刷反復從池、箱頂部器壁墻角墻底角底部依次刷洗，刷洗完畢用清水沖洗一遍，排除污水。 1.7.5 消毒 1.7.5.1

35、消毒劑按使用說明書調制成水溶液進行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復刷洗消毒，并將人孔蓋蓋好，封閉半小時后排除消毒劑。 1.7.5.2 水池、水箱注入適量自來水，反復清洗上述位置，清洗出消毒藥水。 1.7.5.3 消毒完畢時，檢查供水閥門機械各部件是否完好、靈活，如：浮子球應無存水，連桿連接牢固，軸銷應無嚴重磨損，橡膠墊無老化，變形，彈性良好，支架無裂痕和銹蝕，手動截止閥門應符合使用要求。 1.7.6 注水 在清洗工作徹底完成后，開啟閥門向水箱、水池注水達到標定的水位高度，取出水樣后，蓋好人孔檢查口并鎖好。 1.7.7 取水樣 1.7.7.1 水樣抽取點應從水箱，高、低區(qū)用戶各取樣一支，由維修員完成

36、此項工作。 1.7.7.2 盛放水樣的容器應自防疫站取回，抽取水樣后，并在瓶外粘貼水樣單位，水箱代號，房間號與取樣日期，送防疫站進行檢測。 1.7.7.3 如水樣經(jīng)受檢不合格時，應報告工程部主管安排重新清洗和消毒，并請衛(wèi)生防疫站派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。 1.7.8 記錄和報告 1.7.8.1 維修員負責記錄清洗消毒水箱的全過程，并記錄生活水箱清洗消毒記錄表，由給工程主管審核，項目經(jīng)理簽字后交文員存檔。 1.7.8.2 將“衛(wèi)生檢測結果報告單”原件存檔，給工程主管留副件保存?zhèn)洳椤?2.0 變、配電設備運行管理 2.1 目的 確保變、配電設備處于良好工作狀態(tài)，保證供、用電正常。2.2 適

37、用圍 管理區(qū)域變、配電設備。 2.3 職責 配電室運行人員負責設備的操作、監(jiān)控、記錄和緊急故障的處理。 維修員負責外圍電氣設備的維護檢修與工單維修。 2.4 配電室運行工作程序 2.4.1 值班員負責變、配電設備24小時運行的監(jiān)控、記錄和操作，觀察各分路用電負荷的變化，按時填寫配電室值班記錄表。 2.4.2 根據(jù)分路用電負荷的變化，與時檢查電容器的投入和退出運行，保證有功功率因數(shù)維持在正常水平，保證用電安全。 2.4.3 嚴格按照上級指令執(zhí)行停、送電操作，緊急故障停、送電的操作執(zhí)行緊急停電處理規(guī)程。2.4.4 按工程部交接班工作制度，每天做好交接班工作。 2.5 變配電室的管理工作程序 2.5

38、.1 非工作人員不得進入變配電室。特殊情況須經(jīng)主管以上人員或項目經(jīng)理批準后，由值班員陪同方可入，并有人員入室登記。2.5.2 變、配電室設備由值班員負責操作，其它人員不得擅自操作。 2.5.3 操作前填寫工作票、操作票，一人操作、一人監(jiān)護，完成后操作過程記錄交接本。 2.5.4 變、配電室應保持良好的通風與室溫控制，每班檢查空調設備的運轉情況，發(fā)現(xiàn)異味、溫度過高、漏水、噪聲增大等異常現(xiàn)象，與時通知上級派人解決。 2.5.5 應急照明燈應保持隨時能使用。 2.5.6 保持消防設施完好，禁止吸煙。 2.6 停電管理工作程序 需要停電才能進行設備檢修時，事前由工程主管編寫停電報告，經(jīng)項目經(jīng)理審核批準

39、后，實施指令，負責組織其它專業(yè)配合執(zhí)行指令工作。工程部值班員在約定時間停電前1小時負責與物業(yè)總值聯(lián)系，確認最后停電時間。檢修完畢后，檢修人員與時通知工程主管，由主管通知物業(yè)總值已恢復供電。 3.0 電梯設備運行管理 3.1 電梯安全操作規(guī)程 3.1.1 電梯行駛前的檢查與準備工作 3.1.1.1 開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 3.1.1.2 開啟轎照明。 3.1.1.3 每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。 3.1.1.4 層門關閉后，從層門外不能用手拔啟，當層門轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。 3.1.1.5 平層準確度應無顯著變化（在規(guī)定圍）3.

40、1.2 電梯行駛中應注意事項： 3.1.2.1 轎廂的載重量應不超過額定載重量。 3.1.2.2 乘客電梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。 3.1.2.3 不允許裝運易燃、易爆的危險物品，如遇特殊情況，需管理處同意、批準并嚴加安全保護措施后裝運。 3.1.2.4 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。 3.1.2.5 電梯在行駛中，應勸阻乘客勿靠在轎廂門上。 3.1.2.6 轎廂頂上部，除電梯固有設備上，不得放置他物。 3.1.3 當電梯使用發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修 3.1.3.1 層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時； 3.1.3.2 運行速度顯著變化時； 3

41、.1.3.3 層、轎門關閉前，電梯自行行駛時； 3.1.3.4 行駛方向與選定方向相反時； 3.1.3.5 選、平層、快速、召喚和指層信號失靈失控時； 3.1.3.6 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時； 3.1.3.7 當轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運行時； 3.1.3.8 安全鉗誤動作時； 3.1.3.9 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時； 3.1.3.10 發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。 3.1.4 電梯使用完畢停用時，管理人員應將轎廂停在頂層，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。 3.1.5 電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。 3.2 電梯安全管理規(guī)定 3

42、.2.1 電梯工必須持證上崗，無證人員禁止操作。 3.2.2 電梯工每天對各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題與時有關人員處理。 3.2.3 工程部主管定期組織人員對電梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)的安全隱患，立即組織整改。 3.2.4 工程部主管組織人員按程序文件規(guī)定對電梯分包方進行評審，評審合格后方能承擔電梯維修保養(yǎng)工作。 3.2.5 工程部主管配合電梯公司負責對電梯保養(yǎng)和維修工作質量進行檢驗。 3.2.6 統(tǒng)一設立電梯報警點，保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。 3.2.7 在電梯機房和值班室懸掛電梯困人救援規(guī)程，電梯發(fā)生困人故障時，嚴格按規(guī)程執(zhí)行。 3.2.8 檢測不合格未取得準用證的電梯嚴禁投入使用。

43、3.3 電梯機房管理規(guī)定 3.3.1 每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵，機房與通道不得住人、堆放雜物。 3.3.2 保證機房照明良好，風口有防雨措施，機房懸掛溫度計，機房溫度不超過40。 3.3.3 保證機房照明良好，并配備應急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處。 3.3.4 毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。 3.3.5 機房門窗應完好并上鎖，未經(jīng)批準，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。 3.3.6 電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定與各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。 3.3.7 按規(guī)定定期對機房設施和設備進行維修保養(yǎng)。 3.3.8 每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)達不到規(guī)定要求的與

44、時處理。 4.0 弱電設備運行管理 4.1 弱電專業(yè)管理規(guī)定 4.1.1 對火災自動報警系統(tǒng)要努力按計劃做好設備與系統(tǒng)的維護，對設備和消防回路出現(xiàn)的故障，要與時處理，努力保證報警系統(tǒng)的正常工作。 4.1.2 每天對衛(wèi)星電視系統(tǒng)進行一次檢查，提供全天24小時的有線與衛(wèi)星電視節(jié)目，保證圖像和伴音的質量。 4.1.3 弱電系統(tǒng)與設備出現(xiàn)的各種故障要設法盡快修復，保證設備的正常運轉。 4.1.4 到客戶區(qū)工作時要有禮貌，耐心的進行說明，盡力解決問題，使客人滿意。 4.1.5 接到物業(yè)部維修單15分鐘趕到維修現(xiàn)場組織維修。 4.1.6 當工作量較大，無法安排與時維修或屬應收費的維修項目，應在接到物業(yè)部維

45、修單當日趕到現(xiàn)場查明原因，并向業(yè)戶解釋故障原因或收費金額，取得客戶諒解和同意再安排具體維修日期。 4.1.7 在客戶區(qū)要文明施工工完場清。 4.2 弱電機房安全防火管理規(guī)定 4.2.1 弱電機房指衛(wèi)星電視機房、樓控值班室、弱電豎井。 4.2.2 認真執(zhí)行國家消防法規(guī)，嚴格遵守物業(yè)的消防制度。 4.2.3 機房嚴禁吸煙，嚴禁動用明火。 4.2.4 機房嚴禁會客，無關人員嚴禁入，室要保持良好通風。 4.2.5 機房設備要保持清潔，各種設備附近不準放可燃、易爆物品。 4.2.6 本專業(yè)人員要熟悉機房消防器性能、使用方法與器材位置，發(fā)現(xiàn)火情立即撲救，與時報有關領導與保安部并保護好現(xiàn)場，協(xié)助查清起火原因

46、。 4.2.7 本專業(yè)人員應愛護消防器材，保持滅火器清潔，禁止隨意挪動、遮擋消防器材。 4.2.8 因工作需要進入本機房的其他部門人員必須經(jīng)部門負責人或本專業(yè)負責人批準。 4.3 機房管理規(guī)定 4.3.1 機房設專人管理，除有關人員，非本專業(yè)人員絕入。 4.3.2 保持機房清潔衛(wèi)生，設備、物品擺放整齊，機房嚴禁吸煙。4.3.3 隨時檢查設備的運行情況，確保系統(tǒng)正常運行并做好工作。 4.3.4 配線架跳線處理要做到有序，同時注意美觀，要詳細、準確做好整棟樓的配線表。園區(qū)增減或更改要做好記錄并與時通知有關部門。 4.3.5 由機房送到每層弱電豎井機柜配線架的線，每個配線架上應帖出端子號和線號，以便

47、維修核對。 4.3.6 系統(tǒng)的功能調整時，需報經(jīng)理批準，未經(jīng)批準不得隨意調整。 4.3.7 如設備發(fā)生故障應與時匯報并采取補救措施，以提供可靠、優(yōu)質的服務。 4.3.8 嚴格按照用戶裝機單、移機單操作，各種記錄準確、清晰，并與時填寫配線表，依據(jù)物業(yè)管理處規(guī)定按時提交各項報表。 4.3.9 整理好設備的有關文件、資料，定期做好調整記錄。 5.0 發(fā)電機運行管理 5.1 柴油發(fā)電機運行管理標準作業(yè)程序5.1.1 目的 規(guī)柴油發(fā)電機運行管理工作，確保柴油發(fā)電機良好運行。 5.1.2 適用圍 適用于物業(yè)轄區(qū)柴油發(fā)電機的運行管理。 5.1.3 職責 5.1.3.1 工程部主管負責檢查柴油發(fā)電要運行管理工

48、作的組織實施。 5.1.3.2 當值人員具體負責柴油發(fā)電機的運行管理。 5.1.4程序要點 巡視監(jiān)控 (1)當值人員應密切監(jiān)視發(fā)電機的運行并每隔1小時進行一次記錄。巡視部位包括：柴油發(fā)電機、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)。 (2)巡視監(jiān)控容如下： 有無異常聲響或大的振動； 有無異常氣味；排煙顏色是否正常，是否有漏油（機油、柴油）、漏水現(xiàn)象； 機油壓力冷卻水溫是否正常； 頻率偏差是否較大； 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否有過載現(xiàn)象； 各信號燈指否正常； 檢查蓄電池狀況（溫度不能超過45，用半導體濕度計）； 回風是否順暢； 緊固件是否有松動現(xiàn)象； 柴油箱

49、油位； 消音效果是否理想； 每半個月應使備用柴油發(fā)電機試過行半個小時。 (3)對于巡視中發(fā)現(xiàn)的不正常情況，當值人員應與時采取措施予以解決。處理不了的問題，應與時詳細地匯報給工程部主管，請求支援解決。整改時應遵守柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序。 2、柴油發(fā)電機異常情況的處置 (1)柴油發(fā)電機“飛車”的位置：柴油發(fā)電機發(fā)生“飛車”現(xiàn)象時，當值人員需沉著、冷靜、迅速果斷地采取措施： 切斷油路：將油門開關拉到停機位置，如果柴油機停不下來，可以拆掉油泵進油管或高壓油管； 切斷氣路：用棉衣等物品直接包住空氣濾清器，或將空氣濾清器拆下，直接用棉衣等物品塞住進氣口（切斷氣路時，一定要注意安全）； 絕對禁止減少

50、或去掉負載； 柴油機停機后，應立即查找原因。排除故障后，試機運行，一切正常后方可正式使用。 (2)柴油發(fā)電機房發(fā)生火災時按火警、火災應急處理標準作業(yè)程序處置。 (3)柴油發(fā)電機房發(fā)生水浸時的處置：視進水情況關掉機房運行的柴沒發(fā)電機； 堵住漏水源； 如果漏水較大，應立即通知機電處主管，同時盡力阻滯進水； 漏水源堵住后，應立即排水； 排干水后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理。如用干的干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等； 確認濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現(xiàn)則可以投入正常運行。 3、當值人員應按時開關柴油發(fā)電機。對于手動操作的柴油發(fā)電機，在?！笆须姟睍r，

51、應在15分鐘啟動柴油發(fā)電機并開始供電；在來“市電”時，應在20分鐘關停柴油發(fā)電機。 4、對于柴油發(fā)電機，當值維修員應根據(jù)其負荷的變化，適當調整其油門的大小，使其功率得到充分的利用。 5、柴油發(fā)電機機房管理 (1)非值班人員不準進入機房，若需要進入，須經(jīng)工程主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 (2)機房嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房應備齊消防器材，并放置在方便、顯眼處。機房禁止吸煙。 (3)每周打掃一次機房衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設備設施表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。 (4)機房應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活。 (5)機房都應當做到隨時上鎖

52、，鑰匙由當值維修員保管，維修人員不得私自配鑰匙。 6、交接班要求 (1)接班人員應準時接班。 (2)接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看 柴油發(fā)電機運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在 柴油發(fā)電機運行日記表上簽名。 (3)有下列情況之一者不準交接班： 上一班運行情況未交代清楚； 記錄不規(guī)、不完整、不清晰； 機房不干凈； 接班人未到崗； 事故正在處理中或交班時發(fā)生故障，此時應由交班人負責繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進行。 7、當值維修人員應將柴油發(fā)電機的運行情況規(guī)、詳細、清晰地記錄在 柴油發(fā)電機運行日記，并于每月的3號之前由維修人員將上一個月的記錄整理成冊交由工程部存檔，保存期為兩年。 5.

53、1.5記錄 柴油發(fā)電機運行記錄 5.1.6相關支持文件 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序 5.2 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)標準作業(yè)程序 5.2.1 目的 規(guī)柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機各項性能良好，保證柴 發(fā)電機良好運行。 5.2.2 適用圍 適用于物業(yè)轄區(qū)各類柴油發(fā)電機的維修保養(yǎng)工作。 5.2.3 職責 5.2.3.1 項目經(jīng)理負責審核柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并檢查該計劃執(zhí)行情況。 5.2.3.2 工程部主管負責組織制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃并組織、監(jiān)督該計劃的執(zhí)行。 5.2.3.3 值班人員負責柴油發(fā)電機的日常維修保養(yǎng)。 5.2.4 程序要點 柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃的制定 (1

54、)每年的12月15日之前，由工程主管制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表并上報公司審批。 (2)制定柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表的原則： 柴油發(fā)電機使用的頻度； 柴油發(fā)電機的運行狀況（故障隱患）； 合理的時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）。 (3)柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃表應包括如下容： 維修保養(yǎng)項目與容； 具體實施維修保養(yǎng)的時間； 預計費用； 備品、備件計劃。 2、柴油發(fā)電機機外附件的維修保養(yǎng)，由維修人員負責，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維修保養(yǎng)應按柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)年度計劃進行。 3、柴油發(fā)電機維修保養(yǎng) (1)進行維修保養(yǎng)時，應注意可拆零件的相對位置與其順序（必要時應作記號），不可拆零件的結構特點

55、，并掌握好重新裝回時的用力力度（用扭力扳手）。 (2)空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次： 空氣濾清器顯示器： 當顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時表明空氣濾清器已達到使用限度，應立即進行清潔或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復位； 空氣濾清器： 松開鐵環(huán)，拆下儲塵器與濾芯，由上至下小心清潔濾芯； 濾芯不太臟時，可直接用壓縮空氣吹凈，但應注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太接近濾芯； 如果濾芯太臟，應用從代理商處購買的專用清潔液清洗，完后用電熱風簡吹干（注意不能過熱）； 清潔完畢，應進行檢查，檢查的方法是用燈泡是從往外照，在濾芯外部觀察，如發(fā)現(xiàn)有光點則表明濾芯已穿孔，此時則應更換

56、同型號的濾芯； 如果沒有光點出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時則應小心安裝好空氣濾清器。 (3)蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運行50小時進行一次： 用驗電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應充電； 檢查電池液位是否在極板上15mm左右，如果不夠則加蒸餾水至上述位置； 檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應修復處理或更換，并涂上黃油。 (4)皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運行100小時進行一次： 檢查每皮帶，發(fā)現(xiàn)損壞或失效的，應與時更換； 在皮帶中段加40N壓力，皮帶應能按下12mm左右，太松太緊都應當進行調整。 (5)散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時進行一次： 外部清潔： 用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是

57、從散熱器前面向風扇方向噴射（如從反方向噴射只會把污物逼進中心位置），使用此方法時，要用膠布檔住柴油發(fā)電機； 如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘，然后用熱水清洗。 部除垢：把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開并封口； 向散熱器中倒入45的4%的酸溶液，過15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器； 如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次； 除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上； 所有工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請外委修補； 如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回應重新灌滿清水并加入防銹劑。 (6)潤滑機油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為

58、每運行200小時進行一次： 啟動柴油發(fā)電機，讓其運行15分鐘； 當柴油機高熱時，從油底殼螺塞排出機油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋緊螺栓，然后再向油底殼加同型號新的與機一樣的機油，渦輪增壓器也應加添一樣型號機油； 拆除兩個粗機油濾清器，換兩個新的機油濾清器，新濾清器應注滿新鮮的與機型號一樣的機油（粗機油濾清器從代理商處購得）； (7)柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運行200小時應進行一次拆除柴油濾清器，換上新的濾清器，并加滿新的干凈柴油，然后裝回。(8)充電發(fā)電機和啟動電機的維修保養(yǎng)周期為每運行600小時進行一次： 清洗各機件、軸承，吹干后加注新的潤滑油； 清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過新

59、裝時的1/2則應與時更換；檢查傳動裝置是否靈活，啟動電機齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴重則應申請外委維修。 (4)發(fā)電機控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊各接線頭，對于生銹或過熱的接線頭應進行處理并擰緊。 (5)、對于柴油發(fā)電機的拆機維修或調整應由主管填寫外委維修保養(yǎng)申請單，經(jīng)項目經(jīng)理、公司總經(jīng)理批準后，由外委單位完成。 (6)、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程主管盡快補充至計劃中。對于突發(fā)性的柴油發(fā)電機故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準后，先組織解決而后寫出 事故報告并上報公司。 對于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應清晰、完整、規(guī)地記錄在柴油發(fā)電機維修保養(yǎng)記錄表，并

60、于每次維修保養(yǎng)后的3天由維修人員將記錄交由工程部存檔，長期保存。 6.0 業(yè)戶水電表的校表/換表作業(yè)程序 6.0.1程序要點 、物業(yè)公司或業(yè)戶在對水電表的準確性存在異議需校表時，經(jīng)現(xiàn)場查看后填寫校表/換表申請單。 、水電工同業(yè)戶一起準確無誤抄下水電表讀數(shù)。 、關閉水/電閥門，取下水電表，換上備用表，送到相關部門校驗或現(xiàn)場更換新表。 、雙方應認可專業(yè)機構的校表結果，根據(jù)誤差率來賠付。 、工程部做好存檔工作黃金海岸物業(yè)服務中心停電預案10 目的 為確保小區(qū)業(yè)主、住戶的生命與財產(chǎn)的安全，在發(fā)生突發(fā)事件時，能夠有領導、有組織地進行搶險、撲救工作，盡量把財產(chǎn)損失降到最低限度，為業(yè)主創(chuàng)造一個和諧舒適的社區(qū)