【商業(yè)地產(chǎn)-】正太集團(tuán)連云港項目市場策劃報告-46

1、第一章 宏觀經(jīng)濟分析一、城市概況（一）地理位置連云港市地處中國沿海中部的黃海之濱，江蘇省東北部。東與日本、韓國、朝鮮隔海相望,西與江蘇徐州市和山東省郯城、臨沭毗鄰，北與山東省日照市、莒南縣接壤，南鄰江蘇淮安、宿遷和鹽城市。連云港市地處海陸、南北過渡的結(jié)合部，是中國沿海首批14個對外開放城市之一、新亞歐大陸橋東方橋頭堡，地理位置十分優(yōu)越。連云港市地理坐標(biāo)為北緯34123507、東經(jīng)1182411948。東西最大橫距129公里，南北最大縱距約132公里。總面積7446平方公里，其中水域面積1759.4平方公里，市區(qū)面積880平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積65平方公里。連云港整個地勢自西北向東南傾斜，境內(nèi)

2、平原、海洋、高山齊觀，河湖、丘陵、灘涂俱備。全市地貌基本分布為中部平原區(qū)，西部崗嶺區(qū)和東部沿海區(qū)大部分。東部沿海平原海拔35米，主要為山前傾斜平原、洪水沖積平原及濱海平原3類，總面積5409平方公里，約占全市土地面積70%。西部東?？h的丘陵海拔100200米。沿主要是700平方公里鹽田及480平方公里灘涂。（二）區(qū)劃人口連云港市下轄三區(qū)四縣及一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，三區(qū)指新浦區(qū)、海州區(qū)和連云區(qū)，四縣包括贛榆縣、東?？h、灌云縣、灌南縣。市人民政府駐地為新浦區(qū)，轄區(qū)總?cè)丝?79.42萬（2006年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)），其中市區(qū)人口70.96萬。連云港轄區(qū)及人口如表1.1所示。表1.1 連云港市各轄區(qū)面積

3、及人口統(tǒng)計表（數(shù)據(jù)來源：連云港市統(tǒng)計局）轄區(qū)面積（平方公里）人口（萬）連云港市7446479.42新浦區(qū)25938海州區(qū)15914連云區(qū)50618贛榆縣1408109東?？h2251116灌云縣1834109灌南縣1029752006年末連云港市共有人口479.42萬人，其中市區(qū)70.96萬人。人口總量較為穩(wěn)定，全市城市化率達(dá)到39.0%，比上年提高1.8個百分點，城市化率持續(xù)提升。全市年末戶籍總戶數(shù)137.25萬戶，其中市區(qū)總戶數(shù)22.28萬戶，總?cè)丝?0.96萬人，相比2000年增長8.39萬人，年均增長1.398萬人，市區(qū)人口增長緩慢。2006年連云港市區(qū)戶均人數(shù)3.18人，該項指標(biāo)近十年

4、來不斷下降，反映市區(qū)家庭結(jié)構(gòu)不斷扁平化。表1.2 連云港市人口情況統(tǒng)計表（數(shù)據(jù)來源：連云港市統(tǒng)計局）年份2000200120022003200420052006全市人口455.61459.64464.03467.83468.81472.18479.42市區(qū)人口62.5763.8664.7465.6366.6270.1770.96非農(nóng)人口107.11120.67127.08133.34138.17144.98149.67城市化率2350%26.25%27.39%28.20%36.39%37.2%39.0%從表1.2可以看出，連云港市人口城市化率正在穩(wěn)步提升，目前已經(jīng)達(dá)到40%左右的水平。根據(jù)國際

5、通行不同階段城市發(fā)展情況表征反映，連云港城市發(fā)展正處在30%-50%的水平范圍內(nèi)，即低速發(fā)展期。城市化水平處在這一發(fā)展期，城市發(fā)展特征表現(xiàn)為：工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。表1.3 城市發(fā)展不同階段表征發(fā)展次序第一階段第二階段第三階段第四階段發(fā)展階段初步城市化低速發(fā)展期調(diào)整發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期城市化率30%30%50%50%75%75%以上城市發(fā)展特征工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平較低，工業(yè)提供的就業(yè)機會有限，農(nóng)業(yè)人口緩慢。工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚，經(jīng)濟實力明顯增強，工業(yè)產(chǎn)業(yè)快速擴大，工業(yè)吸引大批農(nóng)業(yè)人口。工業(yè)產(chǎn)業(yè)成為市絕對的經(jīng)濟支柱，城市經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)迅速刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

6、，城市經(jīng)濟進(jìn)入高速發(fā)展階段。城市經(jīng)濟高度發(fā)達(dá)，農(nóng)村人口的絕對數(shù)量已經(jīng)不大，城市發(fā)展表現(xiàn)為內(nèi)部人口向第二三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。（三）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟海洋資源連云港市海洋資源豐富，162公里海岸線中40公里的基巖岸線是全省獨有，擁有129萬畝沿海灘涂，400萬畝可開發(fā)淺海水域。海水育苗、淺海深海養(yǎng)殖、海產(chǎn)品加工已有一定規(guī)模；海洋生物、海洋化工、海洋醫(yī)藥等特色產(chǎn)業(yè)形成一定基礎(chǔ)。特色產(chǎn)業(yè)連云港市新醫(yī)藥、新材料、新能源產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，是開展招商引資的良好載體。新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)具備研究、開發(fā)和生產(chǎn)西藥、中成藥、醫(yī)療器械、醫(yī)藥包裝材料等多種門類產(chǎn)品的能力，是全國最大的抗腫瘤藥、抗肝炎藥生產(chǎn)基地，中國證券市場上獨具特色的連云港“醫(yī)藥板

7、塊”正在形成。新材料產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)中復(fù)連眾集團(tuán)去年玻璃鋼產(chǎn)品占全國市場11.4的份額；華威公司被國家信息產(chǎn)業(yè)部確定為定點生產(chǎn)集成電路封裝用環(huán)氧模塑料的專業(yè)性公司，產(chǎn)品在國內(nèi)市場占有率超過40；全市去年硅資源工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值40多億元。海港資源連云港港口區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，運輸時間省、成本低。國內(nèi)中西部地區(qū)從連云港口岸出海或上岸的一般貨物鐵路運費（按噸公里貨物0.10元左右計算），比從上海、天津、青島、日照港走少3050元噸。國際上，連云港與日韓等國主要港口在近洋500海里的扇形范圍內(nèi)，目前往返于連云港與日韓主要港口的班輪單程只需1天左右時間；新亞歐大陸橋把太平洋西岸和大西洋東岸以最短的距離

8、連接起來，比西伯利亞大陸橋縮短運距近5000公里，比通過海運縮短30004000海里。港口運輸已形成特色鮮明的服務(wù)品牌，是全國進(jìn)口氧化鋁、出口小麥和膠合板第一大港，出口焦炭第二大港，我國5大能源外運和3大接卸活奶牛口岸之一。旅游產(chǎn)業(yè)連云港市擁有連島、花果山、漁灣等多個國家AAAA級風(fēng)景區(qū)，2007年接待國內(nèi)外游客達(dá)到910萬人次，旅游總收入達(dá)到97億元，被國家旅游局評為全國旅游業(yè)發(fā)展最快的3個地級市之一以及全國20個優(yōu)秀旅游目的地之一。（四）經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)1、三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖1.1 2006年末連云港市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖 圖1.2 2007年末連云港市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖圖1.1、圖1.2顯示，當(dāng)前連云港市

9、三次產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“二三一”結(jié)構(gòu)，即第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）比重最大，第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)）次之，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)）比重較小。對比三次產(chǎn)業(yè)2007年末與2006年末的變化，不難發(fā)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)比重在減小，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)比重均在增加，表明連云港市工業(yè)化進(jìn)程與城市化進(jìn)程均在提速，房地產(chǎn)業(yè)得到發(fā)展。2、GDP指數(shù) 圖1.3 2002-2007年連云港市GDP總量增長圖 圖1.4 2002-2007年連云港市人均GDP增長圖綜合GDP總量與人均GDP增長兩項指標(biāo)，連云港市均保持了較快的增長，增速均高于同期國家GDP增長速度（2002-2007年連云港市GDP總量年最低增速為2002-2003年，增速為12.02

10、%；最高增速為2005-2006年，增速為18.38%），2007年實現(xiàn)GDP總量與人均GDP比2002年均翻番。GDP持續(xù)增長，表明連云港市經(jīng)濟發(fā)展面看好，有助于加強城市建設(shè)能力，促進(jìn)人民生活水平提高，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、人均可支配收入圖1.5 2002-2007年連云港市人均可支配收入統(tǒng)計圖圖1.5揭示，2002-2007年連云港市人均可支配收入穩(wěn)步增長，從城市居民人均可支配收入指標(biāo)來看，2007年與2002年相比接近于翻番。2007年連云港市在崗職工收入達(dá)到21486元，增長21%，高出江蘇省6.1個百分點，與江蘇省在崗職工平均工資水平逐漸拉近。居民可支配收入持續(xù)增長，將導(dǎo)致居民消費

11、水平提升，消費結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，帶動旅游、房產(chǎn)、汽車等新型消費及大宗消費。二、城市發(fā)展規(guī)劃（一）城市發(fā)展定位從連云港市在整個中國東部沿海、亞歐大陸橋（隴海鐵路）的位置來看，可以得出連云港市的區(qū)域定位。（1）新亞歐大陸橋的東橋頭堡。（2）上海和青島之間迅速發(fā)展的港口城市。（3）江蘇省城鎮(zhèn)體系一級類中心城市，淮海經(jīng)濟區(qū)的中心城市之一，在“三圈五軸”中處于徐連城鎮(zhèn)聚合軸和連通城鎮(zhèn)聚合軸的交匯處，蘇北主要的出?？诎丁＃?）江蘇沿海區(qū)域性國際商務(wù)中心城市。由區(qū)域定位拓展延伸，結(jié)合地理位置及稟賦資源，可以得出連云港市的功能定位，即：（1）新亞歐大陸橋東橋頭堡和國際性海港城市，港口型工業(yè)基地，區(qū)域性物流中心。

12、（2）全國重點旅游城市。（3）江蘇省海洋開發(fā)基地和新能源基地。（二）城市結(jié)構(gòu)定位1、城市結(jié)構(gòu)形態(tài)由新海城區(qū)和連云城區(qū)組成的組團(tuán)式城市形態(tài)。2、組團(tuán)功能新海城區(qū)城市的行政、文化體育、商業(yè)商務(wù)中心，科研教育和創(chuàng)新研發(fā)基地；連云城區(qū)城市對外交流的窗口，是區(qū)域性國際商務(wù)中心、國際海港、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海產(chǎn)業(yè)區(qū)和海濱旅游基地。3、城市中心格局規(guī)劃城市中心結(jié)合連云港組團(tuán)式城市形態(tài)，形成“一主一副雙中心”格局。中心城區(qū)形成一級中心（市級）、二級中心（片區(qū)級）、三級中心（街道社區(qū)級）三級公共設(shè)施配置體系。城市主中心：位于新海城區(qū)，包括市級行政、文化、體育中心和城市商業(yè)商務(wù)主中心功能；城市副中心：

13、位于連云城區(qū)，包括城市商業(yè)副中心和區(qū)域性國際商務(wù)中心功能。城市中心體系：中心城區(qū)形成一級中心（市級）、二級中心（片區(qū)級）、三級中心（街道社區(qū)級）三級公共設(shè)施配置體系。城鎮(zhèn)發(fā)展空間格局。（三）城市發(fā)展目標(biāo)1、中心城區(qū)規(guī)模表1.4 連云港中心城區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃年期2007年末中期（2010年）遠(yuǎn)期（2020年）新海城區(qū)32萬55萬68萬連云城區(qū)18萬25萬32萬合計50萬80萬100萬根據(jù)連云港中心城區(qū)人口規(guī)模規(guī)劃，遠(yuǎn)期（2020年）城市中心城區(qū)總?cè)丝趯⒎?，新海城區(qū)、連云城區(qū)人口均將實現(xiàn)翻倍。實現(xiàn)城區(qū)人口倍增無非出于三個方面：城區(qū)人口自然增長、城區(qū)周邊農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口、外地人口的遷入。要實現(xiàn)

14、城區(qū)人口倍增的目標(biāo)，首先要解決就業(yè)問題。從目前連云區(qū)工業(yè)的情況來看，以港口、旅游以及醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)模式對拉動就業(yè)，提高城區(qū)規(guī)模的作用較為有限，需要進(jìn)一步引進(jìn)工業(yè)企業(yè)解決就業(yè)問題，以實現(xiàn)城區(qū)人口增長；同時，從新海城區(qū)與連云城區(qū)人口之間的流動性來看，從連云城區(qū)流向新海城區(qū)的可能性較大，從新海城區(qū)流向連云城區(qū)的可能性較小。連云城區(qū)不能實現(xiàn)既定的人口增長目標(biāo)規(guī)模，則房地產(chǎn)業(yè)面臨的銷售壓力較大。2、城市未來發(fā)展方向（1）新海城區(qū)：主要向東北方向發(fā)展，適度向東南方向發(fā)展。 （2）連云城區(qū)：主要向西南方向，即向開發(fā)區(qū)方向發(fā)展。三、連云城區(qū)宏觀經(jīng)濟（一）連云區(qū)概況連云區(qū)作為連云港市東部港口海濱城區(qū)，轄

15、12個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）和一個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，總面積500平方公里，人口20萬。連云區(qū)人民政府駐地為墟溝街道辦事處。連云港最大的優(yōu)勢是港口，港口位于連云區(qū)；連云港最大的特色是海濱城市，既靠大海又是城區(qū)的只有連云區(qū)；連云港最大的企業(yè)聚集區(qū)是國家級連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)也位于連云轄區(qū)。連云區(qū)是一個交通優(yōu)勢明顯的港口城區(qū)。連云區(qū)是中國十大海港之一的連云港港所在地。連云港港既是中西部地區(qū)最便捷的出海口岸，又是新亞歐大陸橋洲際運輸樞紐。港口現(xiàn)有萬噸級以上泊位30余個，年吞吐量4000余萬噸，目前已與世界上160多個國家地區(qū)的近千個港口有著密切的通航關(guān)系和貿(mào)易往來。連云區(qū)也是一個率先敞開門戶的開放城區(qū)。連

16、云港是國家首批14個沿海開放城市，位于連云港對外開放最前沿的連云區(qū)，有港口集團(tuán)公司、連云港堿廠、江蘇核電等部、省屬企業(yè)單位及各地駐連機構(gòu)近百家。區(qū)域性三大展覽中心之一的連云港國展中心、國際商務(wù)中心也在連云區(qū)內(nèi)。連云港經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)是首批國家級開發(fā)區(qū)，按照“一區(qū)多園”的發(fā)展模式，已經(jīng)建成國家級出口加工區(qū)、國家級新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、省級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、大浦工業(yè)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)。連云區(qū)還是一個風(fēng)景秀麗的旅游城區(qū)。連云港是全國49個重點旅游城市、全國優(yōu)秀旅游城市和江蘇省三大旅游區(qū)之一。連云區(qū)作為連云港旅游區(qū)的最重要組成部分，這里山海相擁、島港環(huán)抱、港城一體，是全市優(yōu)美環(huán)境的精華所在。這里有連島、蘇馬灣、

17、黃窩、西墅等天然海濱浴場，有海州灣中的“鳥島”前三島，還有國家級云臺山森林公園、國家AAAA級風(fēng)景區(qū)連島度假區(qū)。（二）區(qū)劃人口2006年，連云區(qū)全區(qū)總戶數(shù)67837戶（包括市開發(fā)區(qū)，下同），戶籍人口200157人，其中男性102013人、女性98144人。全區(qū)城鎮(zhèn)人口170944人,鄉(xiāng)村人口29213人,城鎮(zhèn)人口占全區(qū)人口比重85.40%。全年出生1752人，人口出生率8.79；死亡1031人，死亡率5.17；人口自然增長率為3.62。戶均人口數(shù)2.95人。表1.5 2006年末連云城區(qū)人口情況統(tǒng)計表鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道戶數(shù)人口男女出生人口男女死亡人口男女連云區(qū)67837200157102013981

18、4417529827701031575456墟溝街道2259571393363783501560633926719810098連云街道9218280861484913237186101851479255云山街道256283444208413689464312111板橋街道607715607780378041177047925834連島街道2104495624122544492722291712中云街道8158253081285912449293168125251125126猴嘴街道7905196059873973212066541478958朝陽鎮(zhèn)68591954599759570246138

19、1081066244宿城鄉(xiāng)141443662207215919118211011高公島鄉(xiāng)945294714491498271611281117（三）城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 1、發(fā)展目標(biāo) 2006-2010年，全區(qū)GDP年均增長30%以上，2010年確保達(dá)到80億元，力爭100億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到5：45：50。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)）的經(jīng)濟比重占到三次產(chǎn)業(yè)總比重的50%。 2006-2010年，全區(qū)社會固定資產(chǎn)投資年均增長50%以上，2010年達(dá)120億元以上，五年累計投資達(dá)300億元以上。 到2010年，總?cè)丝谕黄?0萬人，建成區(qū)面積超過30平方公里。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長18%以上

20、，超23000元。2、發(fā)展方向按照沿海伸展、組團(tuán)遞進(jìn)、帶狀發(fā)展的格局，由內(nèi)至外，形成港灣服務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、濱海居住區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、外圍產(chǎn)業(yè)區(qū)五個層次和各個組團(tuán)，逐步建設(shè)成全省國際商務(wù)中心、風(fēng)光優(yōu)美的高端旅游度假區(qū)、極具活力的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及配套服務(wù)核心區(qū)、獨具特色和富有魅力的組團(tuán)式國際化海濱城市。（四）西墅濱海居住區(qū)規(guī)劃 1、規(guī)劃范圍劃范圍緊鄰北崮山東側(cè)濱海商務(wù)核心區(qū)，北臨海州灣，東至北崮山西側(cè)山麓，西至現(xiàn)狀堿廠堆渣場、勝利水庫及其西側(cè)魚塘，南達(dá)大港西路，現(xiàn)狀屬連云區(qū)城郊結(jié)合部，規(guī)劃總用地面積6.3k。2、發(fā)展目標(biāo) 發(fā)展人居環(huán)境舒適優(yōu)美、配套完善、交通便捷、設(shè)施高效、就業(yè)充分的現(xiàn)代化濱海居住地區(qū)；

21、 徹底治理區(qū)域內(nèi)各種污染、疏通內(nèi)外水系、改善植被狀況，充分利用和改善現(xiàn)有的山（北崮山）、海（海州灣）、島（竹島）、湖（勝利水庫）等多種景觀資源和海灣條件，形成青山、碧海、翠島、明湖的優(yōu)美景觀和生態(tài)本底環(huán)境，并使之成為區(qū)域居住生活、休閑游憩和旅游度假的有機組成部分； 延續(xù)區(qū)域內(nèi)本土生活特色和風(fēng)土人情文脈，發(fā)揮其潛在的文化和經(jīng)濟價值，發(fā)展以傳統(tǒng)海洋產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)土生活風(fēng)情觀光體驗為主要訴求點的人文旅游項目，豐富區(qū)域的旅游資源和旅游活動內(nèi)容； 通過合理圍海造地擴充城市土地儲備，增加城市可用土地資源。3、功能定位完整居住地區(qū)/行政辦公中心/人居環(huán)境最富特色的生態(tài)社區(qū)/文化休閑、旅游度假的最佳目的地。4、規(guī)劃

22、結(jié)構(gòu)功能分區(qū)和布局結(jié)構(gòu)基本可歸結(jié)為：二元、四區(qū)、兩心、四軸、一灣。二元，指現(xiàn)狀資源條件、空間特征和社會形態(tài)構(gòu)成均具有二元性，山海資源、山貌海灣。四區(qū)是指四個經(jīng)營性公共設(shè)施集中區(qū)，是由規(guī)劃確定的本區(qū)的兩種主導(dǎo)功能居住功能和休閑旅游功能衍生的，具體為：地區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)、地區(qū)商務(wù)辦公區(qū)、旅游商業(yè)服務(wù)區(qū)、西墅漁村游樂區(qū)。兩心指本規(guī)劃區(qū)的功能和景觀核心，分別是規(guī)劃連云區(qū)行政中心和地區(qū)中心公園，前者布置在西墅路以北，與西墅漁村隔平山路相望；后者布置在規(guī)劃區(qū)域的地理中心位置（即在現(xiàn)狀勝利水庫基礎(chǔ)上規(guī)劃的中心湖周邊）、在區(qū)位和功能上起著銜接南（居住功能片區(qū)）北（休閑旅游片區(qū)）、統(tǒng)領(lǐng)東（北崮山街道）西（鹽田街道）

23、的作用。四軸，本規(guī)劃區(qū)內(nèi)各主要規(guī)劃道路兩側(cè)串接的功能區(qū)域各不相同，因而形成四條各具特色的功能軸線：一條南北向功能主軸、一條東西向景觀主軸、兩條十字交叉的交通主軸?！耙粸场笔怯梢?guī)劃防波堤從海州灣中分隔出的內(nèi)灣區(qū)域，也是濱海新城若干規(guī)劃內(nèi)灣中最東端的一個。通過堤壩的隔離減小潮汐和沉降的影響，營造出更為優(yōu)美宜人的水景環(huán)境，真正實現(xiàn)讓生活走向大海、把水體引入生活。第二章 宏觀房地產(chǎn)市場分析一、連云港市宏觀房地產(chǎn)市場（一）房地產(chǎn)投資額2004-2007年，連云港市房地產(chǎn)投資額逐年顯著增長，增速逐年增大，對比2007年與2004年房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)，由27.32億元增長至79.4億元，四年間增長了近2倍。2

24、006-2007年，房地產(chǎn)投資額增長率達(dá)到44%。同期，住宅投資額同步增長，2004-2007年，連云港市住宅投資額增長2.3倍。2006-2007年，住宅投資額增長率高達(dá)54%?；膷u觀點：連云港市房地產(chǎn)投資額、高速增長，一方面來自市場商品房需求的增長，尤其是縣域房地產(chǎn)市場需求的釋放；另一方面，增速過高，凸顯一定的市場風(fēng)險。（二）商品房施工、竣工面積2004-2007年，連云港市商品房年施工面積增長快速，且增長速度逐年加大，僅2006-2007年增長面積達(dá)到319.25萬，比2004年商品房施工面積要略高。相對于商品房施工面積，商品房年竣工面積增長較緩，2004-2007年間，2006年、20

25、07年呈現(xiàn)爆發(fā)性增長?；膷u觀點：隨著連云港市房地產(chǎn)投資額快速增長，商品房施工面積、竣工面積隨之相應(yīng)增長。商品房施工面積、竣工面積增大一方面有縣域房地產(chǎn)投資增長較快的因素；另一方面，城區(qū)商品房施工面積過大，將會導(dǎo)致購房者選擇面過大，增大銷售壓力。（三）市區(qū)住宅銷售面積從連云港市區(qū)住宅銷售面積的統(tǒng)計情況來看，從2005年到2007年總量略有增長，但其間有一定的波動。從總體來看，年均銷售面積基本穩(wěn)定在110萬130萬的區(qū)間內(nèi)。從2008年第一季度的數(shù)據(jù)來看，受“二套房”政策、央行六次加息的影響，連云港市區(qū)住宅銷售量一定程度上萎縮?；膷u觀點：連云港市區(qū)住宅銷售面積的穩(wěn)定性，表明連云港房地產(chǎn)需求市場已經(jīng)

26、進(jìn)入成熟發(fā)展期。在市場需求穩(wěn)定維持在一定水平上，而房地產(chǎn)投資額急劇增長，將導(dǎo)致市場供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，后勢銷售壓力增大。（四）商品房供銷比 2003年以來，連云港市商品房供銷形勢基本維持在供大于求的狀態(tài)，尤其以2005、2006、2007年供銷比高達(dá)1：1.5左右。如表2.1所示。從分區(qū)域情況來看，由于人口總量、工業(yè)基礎(chǔ)、供應(yīng)量不同等不同，供銷比略有差別，新海城區(qū)由于人口總量大于連云城區(qū)，供銷形勢略好于連云城區(qū)。表2.1 連云港市區(qū)商品房供銷面積統(tǒng)計表（數(shù)據(jù)來源：連云港房管局、統(tǒng)計局）年份2003年2004年2005年2006年2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬）79.68109.22147.392

27、01.18220.47實際銷售面積（萬）7410096132.84136.78供銷比值（%）107.68109.22153.53151.45161.1858（五）商品房價格走勢2004-2007年，連云港市區(qū)商品房價格一步步走高，漲幅以2006年為最高，年度漲幅高達(dá)26%。2007年末，市區(qū)商品房平均價格達(dá)到3062元/?；膷u觀點：對連云港市區(qū)商品房價格后勢的判斷，從連云港市區(qū)商品房價格與蘇中、蘇南一些縣級城市的橫向比較來看，存在一定的上漲空間。但考慮到當(dāng)前供銷比、國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控等因素，短期內(nèi)商品房市場價格將處于維持在現(xiàn)有水平或微漲狀態(tài)。開發(fā)商在制訂價格時將采取審慎原則。二、連云城

28、區(qū)宏觀房地產(chǎn)市場（一）基本概況1、總體特征連云區(qū)位于連云港東部沿海，具有海洋景觀的獨特優(yōu)勢，但由于并非傳統(tǒng)意義上的連云港老城區(qū)，人口數(shù)量和剛性需求相對不足。隨著連云港加大對東部新城區(qū)的開發(fā)，連云區(qū)商品房銷售量一路上升，占全市比例不斷提高，目前已經(jīng)成為連云港房地產(chǎn)市場的新興主力板塊。2、主力產(chǎn)品作為連云港新興的房地產(chǎn)主力板塊，連云區(qū)具有得天獨厚的海景資源，加上政府東部大開發(fā)的強力政策背景支持，使得連云區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品呈現(xiàn)出如下特點：從戶型面積分布上看，連云區(qū)住宅市場以大面積產(chǎn)品為主，配以少量小戶型。開發(fā)中以強調(diào)具備舒適性、景觀優(yōu)的中高檔品質(zhì)樓盤為主。從物業(yè)類型上看，以小高層和高層產(chǎn)品為主，同時

29、別墅產(chǎn)品的開發(fā)量也呈現(xiàn)逐步上升的趨勢。這都是考慮到充分發(fā)揮海景資源的獨特優(yōu)勢，所形成的連云區(qū)市場的重要特點。3、主力客群相對于連云區(qū)迅猛上升的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，當(dāng)?shù)氐娜丝跀?shù)量有限，居民購買力略顯不足。從客戶區(qū)域分布情況來看，普通住宅基本為連云區(qū)本地客戶，由于與新海城區(qū)距離過大，新海城區(qū)市民在連云區(qū)購買自住型住宅的可能性不大；海景房物業(yè)客戶群則以新浦以及江蘇省內(nèi)南京、常州等地客戶為主、本地客戶為輔。從客戶的職業(yè)屬性來看，連云區(qū)本地客群中以地區(qū)內(nèi)的效益好的大型企業(yè)員工、公務(wù)員以及因拆遷因素亟需購房的剛性需求為主，如港務(wù)局、堿廠、核電公司、海事局等。4、發(fā)展趨勢連云區(qū)近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，上市量大

30、，項目多，市場競爭愈發(fā)激烈。東部沿海的優(yōu)越地理位置是該板塊項目的最佳賣點，而且連云城區(qū)自身土地資源有限，造成了土地成本日漸抬升，價格高于其他片區(qū)。目前連云區(qū)上市量在不斷增加，但地區(qū)有限的購買力支撐市場有一定難度，有限的客戶群與大上市量之間的矛盾愈發(fā)明顯，項目之間的競爭將更加激烈。不過，由于東部大開發(fā)是連云港市的重要發(fā)展規(guī)劃，政府的政策扶持對新城的發(fā)展構(gòu)成強有力的支撐，加上無可比擬的海景資源優(yōu)勢，未來該區(qū)域?qū)⒊蔀楦鄢欠康禺a(chǎn)市場的首善區(qū)域，發(fā)展?jié)摿^大，未來的房價有望超越港城平均水平，具有一定的升值潛力。但是，由于政府引導(dǎo)行為的人為性，而供需矛盾的客觀存在，將導(dǎo)致短期內(nèi)連云城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面臨一定的

31、銷售壓力。（二）板塊情況根據(jù)樓盤地理形態(tài)上的分布、房價等相關(guān)因素，連云城區(qū)的樓盤大致又可以分為四個板塊，即：城中板塊國展板塊西墅板塊平山及開發(fā)區(qū)板塊各板塊詳情見表2.2所示（見下頁）。表2.2 連云城區(qū)房地產(chǎn)板塊構(gòu)成情況表板塊名稱地理劃分開發(fā)量（）價格區(qū)間（元/）板塊優(yōu)勢板塊劣勢市民認(rèn)可度代表樓盤城中板塊鐵路以南、西小山以東(含四季花城)約95萬3500-4300交通優(yōu)越、生活配套好房價較高生態(tài)環(huán)境較差高四季花城、日出東方國展板塊鐵路以北、北崮山以東約65萬4500（均價）海景資源、生態(tài)環(huán)境好、樓盤品質(zhì)較高房價高、生活配套不完善、海潮濕因素中龍門山莊、上城西墅板塊大港西路以北、北崮山以西120

32、萬左右3200（均價）房價低、生態(tài)環(huán)境好離市中心較遠(yuǎn)、配套不完善中低瀚海國際平山及開發(fā)區(qū)板塊平山轉(zhuǎn)盤以南200萬左右2800-3200（均價）多為大盤、整體規(guī)劃有一定的后發(fā)優(yōu)勢開發(fā)量巨大、人氣不足、配套不完善低映象西班牙久和國際新城（三）市場數(shù)據(jù)分析1、銷售去化分析綜合近三年連云城區(qū)（含連云區(qū)、開發(fā)區(qū)）住宅銷售面積統(tǒng)計，連云區(qū)住宅年均去化面積約在40-50萬之間。從2008年一季度（截至3月25日）統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，連云城區(qū)一季度銷售面積僅為85799。綜合表3.2連云區(qū)各板塊開發(fā)量統(tǒng)計，目前開發(fā)總量約為480萬。按目前年均去化水平計算，目前的開發(fā)量需要8-10年左右的時間才能保證完全去化。2、土

33、地供應(yīng)市場分析表2.3 2007年連云城區(qū)土地供應(yīng)情況統(tǒng)計表 編號地 塊 坐 落地塊 狀況 規(guī)劃設(shè)計主要指標(biāo)起始價（萬元）成交價格約計土地面積(m)土地用途出讓年限(年)容積率建筑密度（%）綠地率（%）（萬元）LTC2006-71#堿廠鐵路北、德蘭一期南地塊凈地商業(yè)用地401.245204000400074419.1LTC2006-73#蝙蝠山南地塊凈地商住70 401.030354100502071885.8LTC2006-76#花果山北路西側(cè)（0110A地塊）凈地居住用地 701.8243543004340131888.2LTC2006-77#花果山北路西側(cè)（0110B地塊）凈地居住用地

34、兼容商業(yè)70 402.5353049004940122205LTC2006-78#花果山北路西側(cè)（0112A地塊）凈地居住用地 701.8243540004040124566.2LTC2006-79#花果山北路西側(cè)（0112B地塊）凈地居住用地 兼容商業(yè)70 402.5353048004840119531.3LTC2006-80#花果山北路東側(cè)（0113A地塊）凈地居住用地 701.8243539003940119537.1LTC2006-81#花果山北路東側(cè)（0113B地塊）凈地居住用地 兼容商業(yè)70 402.5353049004940121879.5LTC2006-82#昌圩湖路北、花果山

35、西地塊凈地居住用地 702.024352500254066901.5LTC2006-88#北疏港通道西，北崮山大道東凈地居住用地701.8263030403060101349LTC2006-89#核電南路北側(cè),李莊排水澗溝東側(cè)毛地居住用地701.826301360140060657.6LTC2006-90#中華西路延伸段東側(cè)地塊凈地商住70 402.540304460184034957.3LTC2006-91#墟溝服裝二廠及其周邊地塊毛地商住 70 401.8263052052011463.1LTC2006-92#中山西路原五塑包裝廠地塊毛地商住70 406.040203404803801.2

36、LTC2006-93#馨鑫小區(qū)B地塊毛地居住用地70按連云港市規(guī)劃局批準(zhǔn)的方案掛牌70803266.2LTC2006-94#觀海路原海棠冷庫地塊毛地商業(yè)金融業(yè)用地403.040203203603542.9LTC2007-03#港城大道東、五羊路北A地塊凈地商業(yè)金融業(yè)用地 403.055205700600099800.4LTC2007-06#水島地塊09-3、09-5凈地居住用地70 401.230401239012590103229.1LTC2007-08#五羊路北側(cè)、核電南路南側(cè)凈地居住用地兼容商業(yè) 70 401.830302640340029320.6LTC2007-09#西連島拆遷安置小

37、區(qū)東北側(cè)凈地居住用地701.230455610825053452.4LTC2007-10#棲霞路北、麗景廣場東凈地商業(yè)用地兼容居住40 704.050205320587017735.1LTC2007-11#院前路西、棲霞路南、北地塊毛地居住用地70 403.5302570070023419.2LTC2007-14#新港城大道南(D1)地塊毛地住宅用地701.13045965100521415.2LTC2007-15#新港城大道南(D2)地塊毛地住宅用地701.130451380142030596LTC2007-16#新港城大道南(E)地塊毛地商住70 402.22230255025905314

38、5.5LTC2007-17#新光路北、虎平路東地塊凈地商住70 402.025301250012580198749LTC2007-18#新光路、神泉路交叉口西北角地塊凈地住宅兼商業(yè)用地70 402.0253064006600101179.5LTC2007-22#平山北路西側(cè)A地塊凈地商服用地403.040251700174026874.6LTC2007-23#平山北路西側(cè)B地塊凈地商住40 702.030301400144022605.3LTC2007-24#大港路南、光伸建材市場東側(cè)凈地商業(yè)用地401.545205000530093457.3LTC2007-29#花果山北路東、昌圩湖路北凈地

39、商服用地402.5402069073015335LTC2007-40#堿廠鐵路專用線南側(cè)地塊凈地商業(yè)401.845201600164026539.5LTC2007-41#港城大道東、五羊路北B地塊凈地居住用地 702.72230995010050110406.9LTC2007-42#臺南鹽場職工小區(qū)東側(cè)毛地商住70 401.5 25352100218070160.3LTC2007-43#核電南路東北側(cè) 凈地商住70 401.8 30303000308030170.2LTC2007-44#平山北路東側(cè)、西墅路北側(cè)凈地辦公用地401.025301360142030213.2LTC2007-45#棠

40、梨水庫東側(cè)地塊毛地居住用地703.0203590092020126.6LTC2007-65#龍橋路西，鹽坨西路北凈地居住用地702.5253569006920158568.2LTC2007-66#花果山大道西，鹽坨西路北01-08-B地塊凈地商住混合用地70、403.5453060006020128714.5LTC2007-67#松竹路西，鹽坨西路北01-09-B地塊凈地商住混合用地70、403.54530602064905470401-09-04地塊凈地商住70、402.5353587100.8LTC2007-68#花果山大道東，銀珠路北01-07-B地塊凈地商業(yè)金融業(yè)用地404.04525

41、59005920122957.5LTC2007-69#玉竹路西，匯銀路北01-11-A凈地居住用地701.5303558305850138786.7LTC2007-70#鹽坨西路南，松竹路西01-11-B地塊凈地商住70、403.0353554405460118930.9LTC2007-71#原一四九醫(yī)院生活區(qū)地塊毛地商住40、704.540203000320013148LTC2007-72#板橋街道云門路西側(cè)A地塊毛地商住40、702.0403016018010696.4LTC2007-74#東哨西墅片區(qū)東哨路北側(cè)凈地居住用地701.33035121901224070687.2LTC2007

42、-75#平山北路東、行政路北地塊凈地商住401.835302680276019898.5LTC2007-76#東疏港隧道口東地塊毛地居住用地702.0303059061039153.1LTC2007-77#高公島市場地塊毛地商業(yè)401.2452036038023984.7合計2030703629309.9從2007年連云城區(qū)土地供應(yīng)的情況來看，共有53幅地塊出讓，僅出讓的土地面積就達(dá)到3629309.9，如計算容積率，形成的商品房供應(yīng)量將達(dá)到400萬以上。隨著連云城區(qū)城中板塊、國展板塊土地供應(yīng)量減少，未來連云區(qū)商品房供應(yīng)的方向?qū)⑾蛭魇鍓K以西、開發(fā)區(qū)板塊、開發(fā)區(qū)板塊以東、以南方向發(fā)展。在開發(fā)區(qū)

43、土地成本較城中板塊更低的情況下，城市邊緣地帶商品房將以低價分流準(zhǔn)備在主城置業(yè)的客戶，同時降低主城對周邊客戶的吸納作用，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場競爭進(jìn)一步加劇。第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、主要在售樓盤分析表3.1 連云城區(qū)主要在售項目統(tǒng)計表項目名稱區(qū)位建筑風(fēng)格總建筑面積物業(yè)類型單價開盤時間交付時間東盛四季花城新港學(xué)校西側(cè)現(xiàn)代53萬高層均價36002007年7月2009年上半年中惠翰海國際(開發(fā)區(qū))大港西路8號現(xiàn)代80萬小高層均價32002007年12月2008年10月日出東方原連云區(qū)政府地塊現(xiàn)代18萬高層均價40002007年9月29日2009年上半年港城藍(lán)天中山路與西園路交匯處現(xiàn)代6萬高層均價3800

44、2007年10月2008年年底康鵬商務(wù)中心院前路與中山路交匯處現(xiàn)代24006高層起價29502007年12月2008年年底萬燁國際鑫城港務(wù)局西小區(qū)北側(cè)現(xiàn)代風(fēng)格23662小高層均價36002008年1月2009年上半年上城濱海商務(wù)區(qū)(化工療養(yǎng)院址)現(xiàn)代30萬高層均價42002008年1月2009年10月東盛龍門山莊在海一方公園北側(cè)西班牙、現(xiàn)代高層約13萬高層、別墅均價45002007年7月2009年上半年映象西班牙平山轉(zhuǎn)盤東北角西班牙28萬多層、小高層均價33002008年1月2008年年底帝豪水榭花都平山轉(zhuǎn)盤西南角現(xiàn)代風(fēng)格約20萬高層起價3200預(yù)計2008年4月2008年年底久和國際新城開發(fā)

45、區(qū)五羊路歐式三期120565小高層均價33002007年9月26日2009年7月表3.1收集了連云城區(qū)主要在售的11個項目，涵蓋西墅板塊、城中板塊、國展海景房板塊、平山及開發(fā)區(qū)板塊等各個板塊。從建筑風(fēng)格來看，目前在售的項目主要現(xiàn)代風(fēng)格占據(jù)絕大多數(shù)，西班牙、歐式風(fēng)格項目較少。從項目規(guī)模來看，目前在售的樓盤以大盤為主。城中板塊的項目以5萬左右的樓盤為主，其他板塊的項目均為20萬以上的大盤，在納入統(tǒng)計的11個項目中，大盤占7個。從物業(yè)類型來看，以高層為主，小高層次之，僅有映象西班牙有多層。從銷售價格來看，國展板塊的海景房價格最高，均價達(dá)到4500元/左右，該板塊的普通住宅（以上城為例），均價達(dá)到42

46、00元/；城中板塊的住宅價格次之，均價在4000元/左右；西墅板塊的住宅均價在3200元/；平山及開發(fā)區(qū)板塊的住宅銷售均價在3200元/左右。表3.2 連云城區(qū)主要在售項目戶型及去化統(tǒng)計表項目名稱主力戶型面積（）暢銷戶型開盤時間銷售情況東盛四季花城兩房兩廳一衛(wèi)95.15-98.2195-97兩房2007年7月B組團(tuán)一期約10萬平方米,目前已去化80%.2008年2月份銷售30套,3月份銷售12套。三房兩廳兩衛(wèi)123.75-140134-137三房兩衛(wèi)中惠翰海國際兩房兩廳一衛(wèi)約94110左右三房一衛(wèi)2007年12月一期二組團(tuán)共358套房源，34473，目前共售出86套，去化率24%三房兩廳一衛(wèi)1

47、05-11090兩房三房兩廳兩衛(wèi)115-120四房-五房142-165上城三房兩廳一衛(wèi)122-125140三房兩衛(wèi)2008年1月一期共450套房源，51255，已銷售68套，去化率15%三房兩廳兩衛(wèi)140.49-143122三房一衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)157日出東方一房兩廳一衛(wèi)83.8197兩房兩衛(wèi)2007年9月29日一期兩棟443套房源，43295，已售出132套，去化率25%兩房兩廳一衛(wèi)97-103115三房一衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)115120三房兩衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)120-135.58四房兩廳兩衛(wèi)149.95港城藍(lán)天一房一廳一衛(wèi)53.26-79.3553.26一房一衛(wèi)2007年10月共863套房源，5904

48、7，已銷售125套，去化率13%兩房兩廳一衛(wèi)92.77-103.46102.03兩房兩廳三房兩廳一衛(wèi)130.88三房兩廳兩衛(wèi)119.13、131.82映象西班牙兩房兩廳一衛(wèi)82.80、93.3582.80兩房2008年1月一期一批共208套房源，13300，已銷售29套，去化率14%三房兩廳一衛(wèi)100.74三房兩廳兩衛(wèi)116.27-136.42帝豪水榭花都三房一廳一衛(wèi)130.42/預(yù)計2008年4月一期480套房源，78013，已領(lǐng)預(yù)售許可證未開盤三房兩廳兩衛(wèi)143.78四房兩廳兩衛(wèi)202.67久和國際新城兩房兩廳一衛(wèi)83.82-9590左右兩房2007年9月26日三期1475套房源，1205

49、65，已銷售194套，去化率12%三房兩廳一衛(wèi)110-120114三房一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)123-137萬燁國際鑫城一房兩廳一衛(wèi)62.67102.73兩房2008年1月共264套房源，23662，已銷售41套，去化率15%兩房兩廳一衛(wèi)120.73-107.73三房兩廳一衛(wèi)124.67-131.26三房兩廳兩衛(wèi)141.47-164.03東盛龍門山莊一房40.12-69.21高樓層觀海戶型2007年7月一期645套房源，共54890平米，銷售267套，去化率31%兩房86.23-111.54三室兩廳一衛(wèi)135.56康鵬商務(wù)中心一房一廳一衛(wèi)62.16-79.8462.16一房、119兩房2007年12月

50、共320套房源，24006，已銷售55套，去化率19%兩房兩廳一衛(wèi)119、129.55三房兩廳兩衛(wèi)153.84、154.40綜合表3.2數(shù)據(jù)，反應(yīng)出如下幾個特點。從各樓盤戶型戶型的供應(yīng)情況來看，涵蓋一房到四房多種戶型，一房戶型、四房戶型供應(yīng)量較少，其中一房戶型主要存在城中板塊康鵬商務(wù)中心、日出東方、港城藍(lán)天等幾個樓盤，四房戶型主要存在于以打造“豪宅”的上城、帝豪水榭花都。市場主要供應(yīng)為兩房、三房產(chǎn)品。其中兩房戶型的面積區(qū)間在83-103之間，三房一廳一衛(wèi)戶型面積區(qū)間在105-130之間，三房兩廳兩衛(wèi)戶型面積區(qū)間在115-164之間。從市場認(rèn)可的暢銷戶型來看，反應(yīng)出在滿足同等功能結(jié)構(gòu)的情況下緊湊

51、型戶型更受購房者親睞。市場上比較暢銷的兩房兩廳一衛(wèi)的戶型面積為95左右；暢銷的三房兩廳一衛(wèi)的戶型面積為110-115左右；暢銷的三房兩廳兩衛(wèi)戶型為120-130左右。市場上三房兩廳一衛(wèi)戶型的銷售情況優(yōu)于三房兩廳兩衛(wèi)戶型。從銷售反饋客戶能夠接收的總價空間來看，兩房兩廳戶型接收的價格空間在35萬元以內(nèi)；三房兩廳一衛(wèi)戶型接收的價格空間在42-45萬以內(nèi)；三房兩廳兩衛(wèi)戶型接收的價格空間在50萬元以內(nèi)。從總體銷售情況來看，2007年開盤銷售的樓盤開盤去化率在10%左右（開盤去化面積占預(yù)售面積的比例），開盤后流水銷售去化緩慢，一般樓盤開盤去化套數(shù)在40套左右。對市場產(chǎn)品供應(yīng)及購房者反饋做進(jìn)一步總結(jié)，如表3

52、.2所示。表3.2 連云城區(qū)主流產(chǎn)品及暢銷戶型總結(jié)表戶型分類供應(yīng)面積區(qū)間（）暢銷面積（）總價承受范圍（萬元）兩室兩廳一衛(wèi)83-10395左右35三室兩廳一衛(wèi)105-130110-11542-45三室兩廳兩衛(wèi)115-164120-13050以內(nèi)二、重點個案分析（一）東盛四季花城項目座落于連云區(qū)墟溝老城核心區(qū)，大港路以北、北崮山以南、新港實驗學(xué)校以西（原水產(chǎn)學(xué)校）。項目總占地306畝，總建筑面積約53萬平方米。小區(qū)由極具現(xiàn)代風(fēng)格的高層建筑組成，高度從50米到100米不等，綠化率達(dá)40.8%，區(qū)內(nèi)建有3000多平方米的會所，里面設(shè)有室內(nèi)游泳池、羽毛球室、乒乓球室等健身場所。在會所的對面有約4000多

53、平方米的大型超市及2600多平方米的幼兒園。該小區(qū)目前是東部城區(qū)唯一一座集中供暖的商品住宅小區(qū)。戶型有二室二廳、三室二廳一衛(wèi)和三室二廳二衛(wèi)及單身公寓，面積從50到140不等。 銷售情況該項目為2007年度連云區(qū)住宅銷售冠軍，銷售套數(shù)約600套。2008年2月份銷售30套，3月份銷售12套（截至3月25日），均為當(dāng)月連云區(qū)銷售最好的樓盤。在銷售策略上，前期積累客戶階段，通過繳納誠意金給予優(yōu)惠的方式積累有效客戶近500批（繳納10萬元，優(yōu)惠100元/；繳納5萬元，優(yōu)惠50元/，不指定樓層房號），廣泛發(fā)動?xùn)|盛房地產(chǎn)公司內(nèi)部員工關(guān)系積累客戶，收到不錯的效果；開盤前召開項目解析會，邀請建筑、景觀、物業(yè)管

54、理等合作單位對項目詳細(xì)解讀，加深客戶對項目的好感，解析會舉辦很成功；開盤續(xù)銷期，通過團(tuán)購優(yōu)惠、老客戶帶新客戶優(yōu)惠的方式進(jìn)一步鞏固銷售去化率。價格策略上低開高走，開盤起售價2988元/。 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢開發(fā)商品牌優(yōu)勢。東盛房地產(chǎn)公司前身為連云區(qū)房開公司，扎根于連云區(qū)，品質(zhì)過硬，開發(fā)面積近400萬，在客戶當(dāng)中具有良好的口碑。品牌效應(yīng)與前期開發(fā)積累的人脈關(guān)系為后續(xù)項目的開發(fā)積累了良好的客戶資源。 地段優(yōu)勢。北依北崮山面朝整個墟溝，是整個墟溝街道唯一一塊背山面陽的住宅地。同時，與墟溝城中保持適當(dāng)?shù)木嚯x，交通發(fā)達(dá)，東方中學(xué)、新港實驗學(xué)校（重點初中）、家得福超市等配套資源遍布周邊。 大盤優(yōu)勢。53萬城

55、中第一大盤的規(guī)模優(yōu)勢，小區(qū)內(nèi)部幼兒園、網(wǎng)球場、坡地景觀資源，對客戶有較大的吸引力。 品牌優(yōu)勢。凱達(dá)環(huán)球規(guī)劃建筑、捷澳國際規(guī)劃景觀、港聯(lián)物業(yè)物業(yè)顧問，提升項目品牌。 品質(zhì)優(yōu)勢。提供東部城區(qū)唯一（分戶）集中供暖、可視對講門禁系統(tǒng)等提升項目品質(zhì)。 價格優(yōu)勢。3500元/的均價在整個墟溝地區(qū)有一定的競爭力。劣勢噪聲、粉塵污染。南面緊鄰鐵路、疏港通道，對項目的居住環(huán)境有一定的影響。 產(chǎn)品劣勢。項目由19幢高層組成，大部分建筑均達(dá)到30層左右，點式結(jié)構(gòu)得房率較低，目前客戶對高樓層接收度較低。 開發(fā)量大，面臨一定的競爭壓力。目前連云城區(qū)總開發(fā)量在500萬左右，客戶選擇面大，大多數(shù)客戶均為二次置業(yè)乃至三次置業(yè)

56、，剛性需求不足。 對本案的啟示借勢接?xùn)|盛四季花城炒作北崮山板塊，強調(diào)區(qū)域未來價格。塑造性價比通過打造開發(fā)商品牌、在項目細(xì)節(jié)上采用高品質(zhì)材質(zhì)，塑造項目高性價比。（二）中惠瀚海國際中國房地產(chǎn)百強企業(yè)香港中惠（國際）控股公司于2005年10月 投資成立連云港卓成建設(shè)開發(fā)，進(jìn)軍連云港市場。與連云港政府關(guān)系較好。通過在連云港綠化修路等工程置換了大量土地。目前在連云港運作項目為“中惠翰海國際”，為目前連云港體量最大樓盤之一。項目位于大港西路8號。整體項目總投資20余億元，占地36萬平方米，總建筑面積近80萬平方米，綠化率達(dá)423。規(guī)劃建設(shè)住宅70棟，一所小學(xué)，一所24班幼兒園。住宅是清一色高層與小高層，采

57、用現(xiàn)代簡約的濱海建筑風(fēng)格，首次大膽采用錯躍層的設(shè)計方式，使室內(nèi)空間多變且富有情趣，每一戶均有入戶花園。小區(qū)建成后總戶數(shù)達(dá)6554戶，建成后入住人口近2萬人。 銷售情況該項目于2006年12月首次開盤，開盤均價2500元/，首批近200套房源已去化完畢。2007年12月，推出一期二組團(tuán)共358套房源，目前已經(jīng)去化86套，二組團(tuán)去化率的24%。在墟溝整體市場供大于求的情況下，可以認(rèn)為該項目二組團(tuán)的去化在可以接收的范圍內(nèi)。由于離城中較遠(yuǎn)，目前沒有公交車通往該項目，對自然客流的吸引較為有限，該項目在市區(qū)中華路設(shè)立市區(qū)接待點，但從效果反饋來看，作用有限。該項目的銷售以多次開盤拉動銷售為主。開盤銷售前，精

58、心打造景觀示范區(qū)、樣板房，體驗式營銷的方式對銷售起到較大的促進(jìn)作用。但從實地看房的情況來看，開盤后對景觀示范區(qū)的維護(hù)、物業(yè)管理水平?jīng)]有貫穿延續(xù)。在推廣上，該項目采取了廣告轟炸的方式，其廣告投放量在東部城區(qū)的項目中居于前列。 項目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢大盤優(yōu)勢。80萬大盤規(guī)模，社區(qū)配有幼兒園、小學(xué)、中心商業(yè)。 產(chǎn)品優(yōu)勢。戶均設(shè)有入戶花園引領(lǐng)了連云港房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品創(chuàng)新，戶型面積緊湊適中，給客戶的感覺比較實用，較好的考慮到客戶的購買力水平。 價格優(yōu)勢。由于土地成本低，價格在整個墟溝街道的房地產(chǎn)項目中處于谷底水平。劣勢地段較偏遠(yuǎn)。與墟溝街道海棠路商業(yè)中心的距離約為2公里左右，生活配套、教育配套等配套資源缺乏

59、。 地塊劣勢。地塊周圍通過圍海造地增加土地，地基松軟，離海距離近，海邊潮濕、冬季北風(fēng)等因素不利于居住。 開發(fā)量大，面臨一定的競爭壓力。目前連云城區(qū)總開發(fā)量在500萬左右，客戶選擇面大，大多數(shù)客戶均為二次置業(yè)乃至三次置業(yè)，剛性需求不足。瀚海國際本身作為地段偏遠(yuǎn)的大盤，在市場冷淡的情況下，容易導(dǎo)致購房者信心不足。 對本案的啟示在地段相似、市場環(huán)境較為冷淡的情況下，通過組合促銷方式、塑造本案性價比，保證開盤時的去化率。第四章 項目地塊分析一、項目概況（一）項目區(qū)位本案（正太海濱花園）位于連云區(qū)西墅板塊，地處大港路以北，堿廠生活區(qū)以西，西墅河以東，其中二期22#、27#兩幢樓分別位居北崮山南路南北兩側(cè)

60、，呈對峙狀態(tài)。22#、27#兩幢建筑均為18層的高層商住樓，土地使用年限為50年，總建筑面積約為34030。（二）項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)本案22#、27#經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)詳見表4.1。表4.1 正太海濱花園22#、27#經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總占地面積（）921422#住宅面積（）1992總建筑面積（）3403022#配套設(shè)施面積（）15300容積率3.6927#住宅面積（）1438建筑密度37%27#配套設(shè)施面積（）15300綠化率33%住宅總戶數(shù)272戶22#、27#戶型及面積如表4.2所示。表4.2 22#、27#戶型及面積分類統(tǒng)計表戶型分類分布樓層對應(yīng)面積（）戶數(shù)占總面積的比例兩室兩廳一衛(wèi)2F96.228