長沙市開福區(qū)鴨子鋪路的超高清視頻生產基地項目辦公樓31-35層及演播廳房地產期房地產估價報告

1、估價項目名稱: 估價委托人: 房地產估價機構: 注冊房地產估價師: 估價報告出具日期:房地產估價報告湖南省長沙市開福區(qū)鴨子鋪路的超高清視頻生 產基地項目辦公樓31-35層及演播廳房地產期 房市場價值評估中廣天擇傳媒股份有限公司北京國融興華房地產土地評估有限公司黃 根（注冊號：4320150036）胡玉曼（注冊號:1120170046）二O二一年五月二十七日估 價 報告編號：（京）國融興華2021（房QT）字第05132號0房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔冇限公司。國禳笑房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司1。國禳笑房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司1致估價委托

2、人函中廣天擇傳媒股份有限公司：承蒙委托，我公司對貴公司委托的位于湖南省長沙市開福區(qū)鴨子鋪路 的超高清視頻生產基地項目辦公樓31-35層及演播廳房地產在達到預定可 使用狀態(tài)條件下的期房市場價值進行了估價，估價目的是為委托方了解房 地產期房市場價值提供參考依據(jù)。估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，在進行實地勘察、廣 泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象 市場價值的各項有利和不利因素，根據(jù)國家有關房地產估價的法律法規(guī)和 估價目的，按照科學的估價程序，并運用適當?shù)墓纼r方法（市場比較法、成 本法），對本次估價對象進行估價測算，確定估價對象在價值時點2021年 03月31

3、日達到預定可使用狀態(tài)條件下的房地產期房市場價值為：估價對象房地產期房總價值：人民幣35,581.87萬元 大寫人民幣：巻億伍仟伍佰捌拾壹萬捌仟柴佰元整 其中：辦公樓31-35層期房單價：12,599. 00 %/m2 辦公樓31-35層期房總價:人民幣11,617.84萬元 大寫金額：人民幣壹億壹仟陸佰壹拾染萬捌仟肆佰元整 演播廳期房單價：11,628.00元/nf 演播廳期房總價：人民幣23,964. 03萬元 大寫金額：人民幣貳億卷仟玖佰陸拾肆萬零巻佰元整具體詳見估價結果明細表（注：估價結果包含估價對象應分攤的土地使用權價值及其配比車位價值）提示：請相關報告使用者在使用之前須對全文，特別是

4、“估價的假設和限制條件” 加以認真閱讀，以免使用不當，造成損失！北京國融興華房地產2021 年 0E法定代表法定代表目錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark27 o Current Document h 估價師聲明1 HYPERLINK l bookmark41 o Current Document h 估價的假設和限制條件3 HYPERLINK l bookmark73 o Current Document h 估價結果報告7一、估價委托人7二、房地產估價機構7三、估價目的7四、估價對象7五、價值時點13六、價值類型13七、估價原則13八、估價依據(jù)16九、估

5、價方法18十、估價結果20十一、注冊房地產估價師21十二、實地勘察日期21十三、估價作業(yè)日期21附件22（-）估價結果明細表（二）估價對象位置示意圖（三）估價對象照片（四）委托方及產權持有單位營業(yè)執(zhí)照復印件（五）不動產權證湘（2018）長沙市不動產權第0119076號（六）建設用地規(guī)劃許可證建規(guī)（地）字第出（2018） 0020號（七）建設工程規(guī)劃許可證建規(guī)（建）字第建2 （2019） 0038號（八）建筑工程施工許可證編號（MLS）（九）長沙市房產面積確認告知書長住建房字開福第2019902815號（十）視谷商業(yè)中心項目一期成本概算審核造價咨詢報告中審

6、華報字2020第10010號（一）估價機構營業(yè)執(zhí)照復印件（十二）估價機構資質證書復印件（十三）簽字估價師注冊證書復印件G房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔仃限公司第1頁G房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔仃限公司第1頁估價師聲明1、注冊房地產估價師在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的， 沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。2、本估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、 公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制 條件的限制。3、注冊房地產估價師與本估價報告中的估價對象沒有現(xiàn)實或潛在的利 益，也與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系。4、

7、注冊房地產估價師對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利 害關系人沒有偏見。5、注冊房地產估價師是按照中華人民共和國國家標準房地產估價規(guī) 范(GB/T 50291-2015)、房地產估價基本術語標準(GB/T 50899-2013) 進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。6、估價人員已對本估價報告中的估價對象進行了現(xiàn)場勘察，并對勘察 的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現(xiàn)場勘察僅限 于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托 人提供的資料以及當前建筑行業(yè)一般標準或相關規(guī)范進行評估。我們不承 擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。7、本估價結果是建立

8、在市場價值標準的基礎上，很大程度上依賴于價 值時點的政策法規(guī)以及房地產市場狀況等因素，若上述因素或其它重要的 估價條件發(fā)生重大變化，且對估價結果產生明顯影響時，應對估價結果進 行相應調整或重新估價。8、本報告中，除使用政府部門、行業(yè)公布的價格資料和公開市場的價 格信息外，主要依據(jù)估價委托人提供的相關材料，包括但不限于其提供的房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 #頁房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 頁權屬證件等復印件，我們未得到授權也無法定資格核查、審驗估價委托人 提供的資料之真?zhèn)?，估價委托人應對其提供的全部資料的真實性、合法性、 完整性及其可能引起的后果負責。

9、9、本估價報告未經(jīng)估價機構書面同意，不得向委托方和評估報告審核 部門之外的單位或個人提供，報告的全部或部分內容，未經(jīng)許可不得發(fā)表 于任何公開媒體上；對因忽視本估價報告揭示的相關事項所引起的相關法 律責任，本估價機構及估價人員不承擔相應的責任。10、本估價報告是我們根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理 的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎上，經(jīng)過測算，結合估價經(jīng)驗與對 影響房地產市場價格因素進行分析，為委托方了解房地產市場價值提供參 考依據(jù)而評估房地產期房市場價值。11、本估價報告是由專業(yè)估價人員完成的，沒有其他人對本估價報告 提供重要專業(yè)幫助。0 弋房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇

10、限公司第 頁0戸房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 #頁0戸房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 頁估價的假設和限制條件1、一般假設（1）本次評估估價對象的房屋權屬、房屋面積等情況均以委托方提供 的建設用地規(guī)劃許可證建規(guī)（地）字第出（2018） 0020號、長沙 市房產面積確認告知書長住建房字開福第2019902815號等資料為依據(jù)。 如上述情況發(fā)生變化，估價結果需做相應調整。（2）本次評估設定估價對象的國有土地使用權等權屬證均為合法方式 取得，并支付相關稅費，估價對象能夠正常上市交易。（3）本次估價價值時點為2021年03月31日，實地查勘日期為2020 年03

11、月06日，價值時點與實地查勘日期不一致，本次估價假定價值時點 的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。（4）估價人員于2020年03月06日對估價對象進行了實地勘察，但 現(xiàn)場勘察僅限于估價對象的外觀和使用狀況、內部布局、裝修及設備情況， 并未對估價對象做建筑物基礎、房屋結構上的測量和實驗，因此無法確認 其內部有無缺損、是否存在結構性損壞。對被遮蓋、未暴露及難以接觸到 的房屋結構部分及其內部設施、設備，本報告假設其無建筑物基礎、房屋 結構等方面的重大質量問題，符合國家有關技術、質量、驗收規(guī)范，且符 合國家有關安全使用標準。（5）估價對象除已披露的他項權利之外，不存在估價師所知悉的租賃、 擔保等他項權

12、利，亦不存在估價師所知悉的其他優(yōu)先受償款。如上述情況 發(fā)生變化，估價結果需做相應調整。（6）價值時點估價對象為在建工程，本次評估是以估價對象按設計文 件中的設計方案建成為辦公樓及演播廳并達到預定可使用狀態(tài)為假設前提 評估測算其期房市場價值，特提醒報告使用人注意。（7）在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿交易的市場。（8）任何有關估價對象的運作方式、程序符合國家、地方的有關法律、 法規(guī)。（9）估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40年，至2058年3月30日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為 前提。（10）本估價結果未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化，及遇到自然力 及

13、或其他不可抗力時，可能對房地產價格產生的影響。（11）本估價結果未考慮估價對象將來可能承擔的違約責任事宜，以 及特殊交易方式下的特殊交易價格等對估價結果的影響。（12）本估價結果未考慮除已披露事項外可能影響房地產價值的債權 等法律義務限制的影響。2、未確定事項假設未定事項假設是指估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容 積率等事項所做的合理的、最可能的假定。估價對象目前處于施工階段，未辦理竣工決算，本次估價測算所涉及 的建設工程費用、建筑面積和可售面積以委托方提供的視谷商業(yè)中心項 目一期成本概算審核造價咨詢報告中審華報字2020第10010號、長 沙市房產面積確認告知書長住建房字開福第20

14、19902815號等資料為準。 如與相關權屬部門出具的資料不一致，則估價報告需做相應調整。3、背離事實假設背離事實假設是指房地產設定的狀況與實際狀況不一致時，根據(jù)價值 時點時的估價目的進行的假設狀況。估價對象設定狀況與實際狀況一致，故本次評估無背離事實假設。4、不相一致假設不相一致假設是指房地產名稱、地址變更、用途、權利人不一致時， 而根據(jù)價值時點時的估價目的進行的假設狀況。根據(jù)委托方提供的估價委托函，本次評估對象為超高清視頻生產基地 房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 頁A房地產估價報告北京國融興華房地產七地評佔冇限公司第 頁房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第

15、 頁項目辦公樓31-35層及演播廳房地產，根據(jù)估價人員現(xiàn)場收集的建設用 地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證等 資料，評估對象對應的超高清視頻生產基地項目登記為中廣天擇總部基地 項目；長沙市房產面積確認告知書、視谷商業(yè)中心項目一期成本概 算審核造價咨詢報告項目名稱為視谷商業(yè)中心項目，本次估價假設上述 不一致情況不影響估價結果的客觀準確性。5、依據(jù)不足假設依據(jù)不足假設是對房地產事實不了解時，而根據(jù)價值時點時的估價目 的進行的假設狀況。由于委托方未提供明確估價對象應分攤用地面積的相關資料，本次評 估按委托方提供的建設用地規(guī)劃許可證建規(guī)（地）字第出（2018） 0020 號列示的容積

16、率3. 8測算得出估價對象應分攤的土地使用權面積及土地使 用權價值。如估價對象分攤土地使用權面積、用地容積率等與相關權屬部 門出具的權證資料不一致，則估價報告需做相應調整，在此提請報告使用 方注意。6、估價報告使用限制（1）本估價結果不僅包括估價對象應分攤的土地使用權價值，還包括 達到預定可使用狀態(tài)下與估價對象房地產不可分割的、滿足其功能需要的 水、電等相關配套設施的價值，報告有效期內若將該部分配套設施與估價 對象分割處置時，本估價結果無效。（2）本房地產估價報告經(jīng)估價機構加蓋公章并由注冊房地產估價師簽 字后方可使用。（3）本報告中市場趨勢等專業(yè)意見，是估價人員根據(jù)具體情況和價值 時點的市場狀

17、況分析推斷、預測得出，估值結論受估價人員經(jīng)驗、能力的 限制及一定程度主觀因素影響，僅供估價委托人參考。（4）本報告對估價對象期房市場價格的把握，僅相對于價值時點的假 設條件、市場狀況而言，并未考慮市場價格波動、稅率變化、國家經(jīng)濟政 策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響。使用者應當充分考慮估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房 地產價值可能產生的影響；應當定期或者在房地產市場價格變化較快時對 房地產價值進行再評估。（5）本估價報告應用范圍為估價委托人了解估價對象期房市場價值提 供價值參考，報告相關意見及結論僅供參考，不對其他用途負責。（6）本報告中，除使用政府部門、行業(yè)公布的

18、價格資料和公開市場的 價格信息外，主要依據(jù)估價委托人提供的相關材料，包括但不限于其提供 的權屬證件等復印件，我們未得到授權也沒有法定資格核查、審驗估價委 托人提供的資料的真?zhèn)危纼r委托人應對其提供的全部資料的真實性、合 法性、完整性及其可能引起的后果負責。（7）如無特別說明，本估價報告中所使用的貨幣均為人民幣。（8）本報告必須完整使用方為有效，對使用本報告中的部分內容導致 的可能發(fā)生的損失，估價機構不承擔責任。同時未經(jīng)估價機構書面同意， 本估價報告全部或部分內容不得公開發(fā)表，也不得向相關登記或備案部門 以外的單位或個人提供。（9）本次評估是基于上述假設和限制條件成立的，如以上假設和限制 條件發(fā)

19、生變化，本報告結果必須作相應調整。（10）本報告書含若干附件，與報告書正文具同等效力，不可分割對 待。（11）本估價報告使用期限自價值時點之日（2021年03月31日）起 一年內有效。估價結果報告一、估價委托人單位名稱：中廣天擇傳媒股份有限公司地 址：湖南省長沙市芙蓉中路二段188號新世紀體育文化中心網(wǎng)球 俱樂部101室法定代表人：曾雄聯(lián)系電話、房地產估價機構受托單位：北京國融興華房地產土地評估有限公司法定代表人：程殿卿營業(yè)執(zhí)照工商注冊號（統(tǒng)一社會信用代碼）：911101027263771655營業(yè)執(zhí)照商業(yè)服務期限：自2001年9月20日至2031年9月19日資質

20、等級：一級（證書編號：京建房估備字【2001】第0069號，有效 期為2019年9月17日至2022年9月16日）地址：西城區(qū)裕民路18號19層2011-1 （德勝園區(qū)）聯(lián)系電話、估價目的為估價委托方了解估價對象房地產期房市場價值提供參考依據(jù)。四、估價對象（一）估價對象范圍界定估價對象為位于湖南省長沙市開福區(qū)鴨子鋪路的超高清視頻生產基地 項目辦公樓31-35層及演播廳房地產，包括估價對象應分攤的土地使用權。 估價對象對應的評估范圍為視谷商業(yè)中心項目一期辦公樓31-35層、演播 廳及其配比車位，房地產建筑面積總計29,830. 14 m20其中：辦公樓31-35 層

21、房地產總建筑面積9,221. 24 m2,具體為開福區(qū)鴨子鋪路46號視谷商業(yè) 中心1棟3101號-3508號房共40套辦公用途房地產；演播廳房地產總建筑 面積為20,608. 90 m2,具體為開福區(qū)鴨子鋪路46號視谷商業(yè)中心1棟101 號房18,897. 32 m開福區(qū)鴨子鋪路46號視谷商業(yè)中心1棟401號-406號 房1,711.58 m2；根據(jù)視谷商業(yè)中心項目一期規(guī)劃綜合技術經(jīng)濟指標， 辦公樓標準停車位配比率為1%,演播廳標準停車位配比率為0.6%。辦公樓 31-35層總建筑面積9,221.24 m2,演播廳總建筑面積20,608. 90 m2,則辦 公樓31-35層配比車位數(shù)為92個、

22、演播廳配比車位數(shù)為124個。根據(jù)建設工程規(guī)劃許可證建規(guī)（建）字第建2 （2019） 0038號 等資料顯示，估價對象建設單位為長沙視谷實業(yè)有限公司，規(guī)劃用途為商 業(yè)。估價對象所在項目用地四至：東至萬家麗北路；南至鴨子鋪路；西至 濱河路；北至佳亨路。（二）估價對象權益狀況1、房屋登記和權利狀況本次估價對象為位于湖南省長沙市開福區(qū)鴨子鋪路的超高清視頻生產 基地項目辦公樓31-35層及演播廳，根據(jù)委托方提供的建設工程規(guī)劃許可 證建設工程規(guī)劃許可證建規(guī)（建）字第建2 （2019） 0038號及其附 件復印件，建設單位為長沙視谷實業(yè)有限公司，建設位置為長沙市開福區(qū) 鴨子鋪路，其余規(guī)劃指標詳見下表：序 號

23、證號建設項目名稱建設規(guī)模1建規(guī)（建）字第建2 （2019） 0038 號中廣天擇總部基地 項目一期、地下室、 垃圾房、1#總部辦公 及演播廳地上35層，地下2層，總建筑面 積為107,673.52平方米,其中辦 公樓及演播廳建筑面積合計 76,684.81 平方米。0國腰/條房地產估價報告北京國融興華房地產七地評估有限公司第 頁給團製，房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 #頁給團製，房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 頁另根據(jù)委托方提供的長沙市房產面積確認告知書長住建房字開福 第2019902815號,本次估價對象所屬的視谷商業(yè)中心項目一期辦公樓及 演播廳房地產

24、測繪面積76,364. 87 m2,可售面積74,132. 93 m202、土地使用權登記和權利狀況根據(jù)委托方提供的不動產權證湘（2018）長沙市不動產權第0119076 號復印件，委估宗地座落于開福區(qū)鴨子鋪路，土地使用權人為長沙視谷實 業(yè)有限公司，使用權面積為47,161.41平方米，地類（用途）為商業(yè)用地， 終止日期為商業(yè)用地40年，土地出讓年限自2018年3月30日起計算。用地四至：東至萬家麗北路；南至鴨子鋪路；西至濱河路；北至佳亨 路。土地開發(fā)程度為“五通一平”（即宗地紅線外通水、通電、通路、通 氣、通訊和紅線內場地平整）。3、他項權利設立情況根據(jù)委托方提供的不動產權證，估價對象土地使

25、用權在價值時點 2021年03月31日屬出讓國有土地，其所有權屬于國家，使用權屬于長沙 視谷實業(yè)有限公司，無使用權異議。根據(jù)委托方提供的資料，估價對象在 價值時點未設定抵押權，也無租賃權、典權、擔保等其他他項權利，故本 次評估我們按出讓土地、無使用權異議且無他項權利限制設定估價對象的 權利狀況。（三）估價對象現(xiàn)狀及使用情況（1）家地情況：宗地形狀：較規(guī)則地形地勢：平坦土地開發(fā)程度：基礎設施達到“五通一平”（即宗地紅線外通水、通 電、通路、通氣、通訊和紅線內場地平整）。估價對象所在項目用地四至：東至萬家麗北路；南至鴨子鋪路；西至 濱河路；北至佳亨路。(2)房屋建筑物狀況本次估價對象為位于湖南省長

26、沙市開福區(qū)鴨子鋪路的超高清視頻生產 基地項目辦公樓31-35層及演播廳房地產。根據(jù)委托方提供的建設工程 規(guī)劃許可證建規(guī)(建)字第建2 (2019) 0038號、建筑工程施工許 可證編號(MLS)等資料顯示，視谷商業(yè)中心項 目一期辦公樓及演播廳規(guī)劃建筑面積合計76,684. 81平方米，建設單位為 長沙視谷實業(yè)有限公司，項目開工日期為2019年4月1日，預計完工日期 為2022年3月1日，預計完工可使用狀態(tài)下的建筑物結構特征如下：辦公樓建筑物狀況具體情況如下辦公樓交付標準區(qū)域類型交付標準辦公區(qū)域內墻防火石膏板/玻璃隔斷天花混凝土結構板地面網(wǎng)絡地板門玻璃門窗

27、L0W-E中空玻璃大堂地面石材墻面石材天花石膏板/鋁板標準層電梯廳地面瓷磚墻面瓷磚天花石膏板標準層公共走道地面瓷磚墻面瓷磚/玻璃隔斷天花石膏板公共洗手間地面瓷磚墻面瓷磚天花防水石膏板衛(wèi)生潔具一線品牌樓梯地面涂料墻面涂料/墻漆電氣系統(tǒng)專變電梯三菱給水系統(tǒng)變頻水泵組供水空調系統(tǒng)城市區(qū)域能源站集中功能+新風換氣僉國融興華房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 頁國融興華房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 #頁國融興華房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第 頁辦公樓交付標準門禁系統(tǒng)智能系統(tǒng)通信系統(tǒng)三網(wǎng)融合系統(tǒng)+信息發(fā)布系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)停車系統(tǒng)車輛識別系統(tǒng)

28、+地下室車位引導系統(tǒng)演播廳建筑物狀況具體情況如下:演播廳交付標準區(qū)域類型交付標準2000平方米演播廳墻面混合砂漿地面水泥砂漿頂棚鋼屋架技術用房及配套用房等內墻混合砂漿/玻璃隔斷天花混凝土結構板地面水泥砂漿門玻璃門/防火門窗玻璃大堂地面石材墻面石材天花石膏板/鋁板電梯廳（不含大堂）地面瓷磚墻面瓷磚天花石膏板公共走道地面瓷磚墻面乳膠漆/瓷磚/玻璃隔斷天花石膏板公共衛(wèi)生間（不含辦公 室及化妝間內衛(wèi)生間）地面瓷磚墻面瓷磚天花防水石膏板衛(wèi)生潔具一線品牌樓梯地面瓷磚墻面涂料/墻漆電氣系統(tǒng)專變電梯三菱給水系統(tǒng)變頻水泵組供水空調系統(tǒng)城市區(qū)域能源站集中功能+風冷螺桿機組（備用）、設備 機房單獨VRV系統(tǒng)、新風換

29、氣門禁系統(tǒng)智能系統(tǒng)通信系統(tǒng)三網(wǎng)融合系統(tǒng)+信息發(fā)布系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)視頻監(jiān)控系統(tǒng)停車系統(tǒng)車輛識別系統(tǒng)+地下室車位引導系統(tǒng)截止價值時點2021年03月31日，辦公樓完成正負零、演播廳完成結 構封項。（四）估價對象區(qū)位狀況1、位置狀況估價對象位于湖南省長沙市開福區(qū)鴨子鋪路，四至：東至萬家麗北路； 南至鴨子鋪路；西至濱河路；北至佳亨路。附近有朝陽社區(qū)、臥琥城、芒 果馬欄山廣場、智慧購物中心等住宅及商業(yè)物業(yè)。2、交通狀況估價對象周邊有71路、158路、281路、122路等公交線路，公共交通 便捷；周邊主要道路有鴨子鋪路、濱河路、佳亨路、萬家麗北路等，道路 通達度較好。3、環(huán)境狀況估價對象附近主要有月湖公園、長

30、沙世界之窗等景觀，環(huán)境狀況較好； 周邊汽車尾氣排放量一般，總體來說空氣質量較好。估價對象所在區(qū)域的 主要物業(yè)類型為住宅、商業(yè)、辦公，附近多為普通住宅和商業(yè)門面，人員 素質較高，人文環(huán)境較好。4、基礎設施估價對象地塊紅線外開發(fā)程度達到“五通一平”，其中：“五通”為 宗地紅線外通水、通電、通路、通氣、通訊，“一平”為紅線內場地平整。5、外部配套設施狀況估價對象附近主要有圣菲利幼兒園、開福區(qū)朝陽小學、長沙市實驗中學、 長沙學院等教育設施；有才子商業(yè)街、芒果馬欄山廣場、智慧購物中心等 商業(yè)配套設施；有長沙農村商業(yè)銀行、中國工商銀行、中信銀行、長沙銀 行等金融機構；有楚濟堂大藥房、長沙奧斯迪利慈醫(yī)院、長

31、沙市芙蓉區(qū)婦 房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔仃限公司第 頁房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔仃限公司第 #頁幼保健所等醫(yī)療機構；有金雅國際酒店、圣爵菲斯大酒店、延年世紀酒店 等配套酒店設施。公共服務性配套設施較完善，有利于區(qū)域發(fā)展。五、價值時點2021年03月31日六、價值類型本次評估釆用的是市場價值標準，是指估價對象經(jīng)適當營銷后，由熟 悉市場情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時 點自愿進行交易的價值。估價結果中的房地產價格是指估價對象于價值時點2021年03月31日 在達到預定可使用狀態(tài)條件下的期房市場價格，包括估價對象應分攤的土 地使用權價值及其配比車

32、位價值。該價格與按照相關法律規(guī)定買賣雙方各自承擔稅費時作為計稅基數(shù)的 交易價格相對應。七、估價原則房地產估價總的要求是獨立、客觀、公正，在本次估價作業(yè)中，我們 遵循的原則主要有下列幾項：(-)獨立、客觀、公正原則本原則是要求估價人員站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評 估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值或價格的原則。所謂“獨立”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構與估價 委托人及估價利害關系人沒有利害關系，在估價中不受包括估價委托人在 內的任何單位和個人的影響，應憑自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和職業(yè)道德進行 估價。所謂“客觀”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機構在估 價中不帶著

33、自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是 地進行估價。所謂“公正”，就是要求注冊房地產估價師和房地產估價機房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估冇限公司第14頁0 w房地產估價報告北京I *1融興華房地產土地評估有限公司第15頁0 w房地產估價報告北京I *1融興華房地產土地評估有限公司第15頁構在估價中不偏袒估價利害關系人中的任何一方，應堅持原則、公平正直 地進行估價。（二）合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格的原則。依法是指不僅要依據(jù)有關法律、行政法規(guī)、最高人民法院和最高人民 檢察院發(fā)布的有關司法解釋，還要依據(jù)估價對象所在地的有關地方性法規(guī) （民族自

34、治地方應同時依據(jù)有關自治條例和單行條例），國務院所屬部門 頒發(fā)的有關部門規(guī)章和政策，估價對象所在地人民政府頒發(fā)的有關地方政 府規(guī)章和政策，以及估價對象的不動產登記簿（房屋登記簿、土地登記簿）、 權屬證書、有關批文和合同等（如規(guī)劃意見書、國有建設用地使用權出讓 招標文件、國有建設用地使用權出讓合同）。（三）價值時點原則要求估價結果是在根據(jù)估價目的確定的某一特點時間的價值或價格的 原則。價值時點原則強調的是估價結論具有很強的時間相關性和時效性。估 價結論首先具有很強的時間相關性，這主要是考慮到資金的時間價值，在 不同的時間點上發(fā)生的現(xiàn)金流量對其價值影響是不同的。所以，在房地產 估價時統(tǒng)一規(guī)定：如果

35、一些款項的發(fā)生時點與價值時點不一致，應當折算 為價值時點的現(xiàn)值。估價結論同時具有很強的時效性，這主要是考慮到房 地產市場價格的波動，同一估價對象在不同時點會具不同的市場價格。（四）替代性原則要求估價結果與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏 差在合理范圍內的原則。根據(jù)經(jīng)濟學原理，在同一個市場上相同的商品有相同的價格。因為任 何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質量、性能最好）而價格最低的，即購買“性價比” 高或“物美價廉”的。賣者為了使其產品能夠賣出，相互之間也會進行價 格競爭。市場上買者、賣者的這些行為導致的結果，是在相同的商品之間 形

36、成相同的價格。房地產價格的形成一般也如此，只是由于房地產的獨一無二特性，使 得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一個房地產市場上，相似的房地產 會有相近的價格。因為在現(xiàn)實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都 會將其擬買或擬賣的房地產與市場上相似的房地產進行比較，從而任何理 性的買者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過高的價格，任何理 性的賣者不會接受比市場上相似的房地產的正常價格過低的價格。這種相 似的房地產之間價格相互牽掣的結果，是他們的價格相互接近。（五）最高最佳利用原則遵循最高最佳利用原則是要求估價結果應為在估價對象最高最佳利用 狀況下的價值。估價對象的最高最佳利用狀況，應包括最佳的

37、用途、規(guī)模 和檔次，并應按法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行、價值最大化的次 序進行分析、篩選和判斷確定。估價對象最高最佳利用狀況的確定，應了解、分析估價對象的權利人 或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權利。當兩者的開發(fā)利用權 利不相同時，應根據(jù)估價目的判定從權利人角度或意向取得者角度進行估 價，并相應確定估價對象的最高最佳利用狀況。當估價對象已做了某種利 用時，應根據(jù)最高最佳利用原則，對估價前提做出下列判斷和選擇：1、以維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的,應選擇該前提進行估價;2、以更新改造再予以利用最為合理的,應選擇該前提進行估價;3、以改變用途再予以利用最為合理的,應選擇該前提進行估價;

38、4、以改變規(guī)模再予以利用最為合理的,應選擇該前提進行估價;G房地產估價報告北京國融興華房地產土地評佔仃限公司第1頁Cvc 03 Hea房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 頁Cvc 03 Hea房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 頁5、以重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應選擇該前提進行估價；6、其他情況，應釆用上述前提的組合或其他特殊利用前提進行估價。 我們認為達到預定可使用狀態(tài)的開發(fā)利用為估價對象最高最佳利用方式。八、估價依據(jù)國家法律法規(guī)及部門規(guī)章、規(guī)范性文件（1）中華人民共和國資產評估法；（2）中華人民共和國土地管理法；（3）中華人民共和國城市房地產管理法；（4

39、）中華人民共和國土地管理法實施條例；（5）中華人民共和國物權法；（6）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例；（7）中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例；（8）關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的 公告；（9）征收教育費附加的暫行規(guī)定；（10）城市房地產轉讓管理規(guī)定。湖南省政府及有關部門的政策性文件（1）湖南省契稅管理規(guī)定；（2）湖南省房產稅施行細則；（3）湖南省城市維護建設稅實施細則；（4）湖南省人民政府關于印發(fā)湖南省教育費附加征收管理使用若干 規(guī)定的通知；（5）湖南省人民政府關于修改湖南省城鎮(zhèn)土地使用稅實施辦法的 決定；（6）湖南省人民政府頒布的有關政策、規(guī)定

40、、實施辦法、通知等；（7）長沙市人民政府關于公布實施長沙市市區(qū)基準地價的通知（湘 國土資函（2016） 336號）。估價的相關技術標準（1）房地產估價規(guī)范（GB/T50291-2015）；（2）城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2014）（3）房地產估價基本術語標準（GB/T50899-2013）；（4）城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 185072014）；（5）土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 210102007）。估價委托人提供的相關資料（1）不動產權證湘（2018）長沙市不動產權第0119076號;（2）建設用地規(guī)劃許可證建規(guī)（地）字第出（2018） 0020號;（3）建設工程規(guī)劃許可證建

41、規(guī)（建）字第建2 （2019） 0038號;（4）建筑工程施工許可證編號（MLS）；（5）長沙市房產面積確認告知書長住建房字開福第2019902815號;（6）項目投資概算、設計概算、造價咨詢報告等資料；（7）企業(yè)與相關單位簽訂的工程承發(fā)包合同、施工合同；（8）企業(yè)提供的工程付款進度統(tǒng)計資料及相關付款憑證；（9）與此次估價有關的其他資料。估價人員現(xiàn)場實地勘察、調查、收集的相關資料（1）現(xiàn)場勘查、拍照及記錄；（2）人民銀行公布的資金存、貸款利率；（3）長沙市房地產市場信息；（4）估價機構及估價人員掌握的其他相關信息資料。G房地產估價報告北京國融興華房地產土

42、地評估有限公司第 #頁G房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公司第 #頁九、估價方法本次評估目的是對委估的超高清視頻生產基地項目辦公樓31-35層及 演播廳達到預定可使用狀態(tài)的期房市場價值進行評估，為中廣天擇傳媒股 份有限公司了解長沙視谷實業(yè)有限公司開發(fā)的超高清視頻生產基地項目辦 公樓31-35層及演播廳房地產期房價格提供價值參考。房地產期房價格二房地產現(xiàn)房價格一預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出 租的凈收益的折現(xiàn)值一風險補償（一）房地產現(xiàn)房價格評估常見的房地產估價方法有市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法 等四種方法。1、估價方法的定義（1）市場比較法：指將估價對象與在價值時點近期交易的

43、類似房地產 進行比較，并對類似房地產的已知價值進行交易情況修正、市場狀況調整、 房地產狀況調整，以估算估價對象的客觀合理價值或價值的方法。比較法 的理論依據(jù)是替代原理，適用于類似房地產交易活躍的情況下，它是一種 說服力較強、具有現(xiàn)勢性、最常用的估價方法。比較法計算公式為：Pd二pbxaxbxc式中：Pd一待估房地產比較價值Pb可比案例成交價格A一交易情況修正系數(shù)B一市場狀況調整系數(shù)C一房地產狀況調整系數(shù)（2）成本法：成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成 本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方 法。僉國融興華房地產估價報告北京國融興華房地產上地評估有限公nJ

44、第19頁房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公，寸第20頁房地產估價報告北京國融興華房地產土地評估有限公，寸第20頁成本法的計算公式為：成本價值二土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷 售稅費+開發(fā)利潤-建筑物折舊（3）收益法：收益法是根據(jù)估價對象未來收益求取估價對象價值的方 法，具體是預測估價對象未來各期的正常凈收益，然后選用適當?shù)馁Y本化 率將其折算到價值時點后相加來求取估價對象價值的方法。收益法是以預 期原理為理論依據(jù)，預期原理說明，決定房地產當前價值的，重要的不是 過去的因素而是未來的因素，適用于有經(jīng)濟收益或潛在經(jīng)濟收益的房地產 估價。收益法的計算公式為:其中：

45、V房地產在價值時點的收益價值A一房地產的未來第一年凈運營收益Y一房地產的報酬率g一凈收益逐年遞增的比例t房地產的收益年限（4）假設開發(fā)法：假設開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣 除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價 格或價值的方法。假設開發(fā)法的計算公式：估價對象價格=開發(fā)完成后的房地產價值一續(xù)建開發(fā)成本一管理費用 投資利息一銷售稅費2、估價方法的選取及技術思路估價人員在進行實地勘察，認真分析所掌握資料的基礎上，根據(jù)估價 對象的特點及估價目的，選用市場比較法、成本法作為本次估價的基本方 法，其估價技術路統(tǒng)如下：（1）對于估價對象辦公樓31-35層，估價人員根據(jù)估

46、價對象的特點和 實際狀況，項目規(guī)劃用途為商業(yè)（寫字樓），其所在區(qū)域類似房地產市場 交易實例較多，因此辦公樓開發(fā)完成后的房地產價值適合采用市場比較法 進行評估。根據(jù)市場比較法的思路，選擇符合條件的參照物，進行交易情 況、交易日期、區(qū)域狀況、權益狀況和實物狀況修正，從而確定估價對象 評估價值。（2）對于估價對象演播廳，演播廳為中廣天擇傳媒股份有限公司委托 長沙視谷實業(yè)有限公司開發(fā)建設的特定用途項目，項目開發(fā)過程中所發(fā)生 的各項土地費用及建設費用可作較精確的測算，符合成本法的應用條件及 適用范圍，故選取成本法。根據(jù)成本法的思路，以建造估價對象所需的各 項必要費用、應繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價對象的客觀合 理價格或價值。（二）現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值測算評估對象為期房，評估價值時點距交付使用日還有0.92年，