可行性實施的實施計劃書的范本

1、.wd.wd1/58.wd目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc292721627第一章總論 PAGEREF _Toc292721627 h 1HYPERLINK l _Toc292721628一、工程概況 PAGEREF _Toc292721628 h 1HYPERLINK l _Toc292721629二、企業(yè)概況 PAGEREF _Toc292721629 h 1HYPERLINK l _Toc292721630三、研究依據(jù)及范圍 PAGEREF _Toc292721630 h 3HYPERLINK l _Toc292721631四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAG

2、EREF _Toc292721631 h 4HYPERLINK l _Toc292721632五、研究結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc292721632 h 5HYPERLINK l _Toc292721633第二章工程背景與建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc292721633 h 7HYPERLINK l _Toc292721634一、工程背景 PAGEREF _Toc292721634 h 7HYPERLINK l _Toc292721635二、工程建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc292721635 h 9HYPERLINK l _Toc292721636三、工程建設(shè)的意義

3、PAGEREF _Toc292721636 h 11HYPERLINK l _Toc292721637第三章市場分析 PAGEREF _Toc292721637 h 12HYPERLINK l _Toc292721639二、隆回縣房地產(chǎn)開展態(tài)勢 PAGEREF _Toc292721639 h 17HYPERLINK l _Toc292721640三、區(qū)域市場分析 PAGEREF _Toc292721640 h 18HYPERLINK l _Toc292721641第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc292721641 h 21HYPERLINK l _Toc292721642一、

4、建設(shè)內(nèi)容 PAGEREF _Toc292721642 h 21HYPERLINK l _Toc292721643二、建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc292721643 h 21HYPERLINK l _Toc292721644第五章區(qū)域位置及建設(shè)條件 PAGEREF _Toc292721644 h 22HYPERLINK l _Toc292721645一、區(qū)域位置 PAGEREF _Toc292721645 h 22HYPERLINK l _Toc292721646二、自然條件 PAGEREF _Toc292721646 h 22HYPERLINK l _Toc292721647三、建設(shè)條件

5、 PAGEREF _Toc292721647 h 23HYPERLINK l _Toc292721648第六章工程技術(shù)方案 PAGEREF _Toc292721648 h 24HYPERLINK l _Toc292721649一、規(guī)劃設(shè)計的 根本原那么 PAGEREF _Toc292721649 h 24HYPERLINK l _Toc292721650二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計 PAGEREF _Toc292721650 h 24HYPERLINK l _Toc292721651三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) PAGEREF _Toc292721651 h 26HYPERLINK l _Toc292721

6、652四、構(gòu)造設(shè)計說明 PAGEREF _Toc292721652 h 27HYPERLINK l _Toc292721653五、給水排水設(shè)計說明 PAGEREF _Toc292721653 h 31HYPERLINK l _Toc292721654六、建筑電氣設(shè)計說明 PAGEREF _Toc292721654 h 31HYPERLINK l _Toc292721655七、暖通設(shè)計說明 PAGEREF _Toc292721655 h 34HYPERLINK l _Toc292721656八、消防工程 PAGEREF _Toc292721656 h 34HYPERLINK l _Toc2927

7、21657第七章環(huán)境保護(hù)及節(jié)能 PAGEREF _Toc292721657 h 36HYPERLINK l _Toc292721658一、環(huán)境保護(hù) PAGEREF _Toc292721658 h 36HYPERLINK l _Toc292721659二、節(jié)能 PAGEREF _Toc292721659 h 37HYPERLINK l _Toc292721660第八章物業(yè)管理 PAGEREF _Toc292721660 h 42HYPERLINK l _Toc292721661一、物業(yè)管理方案 PAGEREF _Toc292721661 h 42HYPERLINK l _Toc292721662

8、二、機(jī)構(gòu)設(shè)置 PAGEREF _Toc292721662 h 42HYPERLINK l _Toc292721663第九章工程招投標(biāo)與實施進(jìn)度 PAGEREF _Toc292721663 h 43HYPERLINK l _Toc292721664一、工程招投標(biāo) PAGEREF _Toc292721664 h 43HYPERLINK l _Toc292721665二、實施進(jìn)度方案 PAGEREF _Toc292721665 h 43HYPERLINK l _Toc292721666第十章組織管理機(jī)構(gòu)和職工人數(shù)確實定 PAGEREF _Toc292721666 h 44HYPERLINK l _T

9、oc292721667一、組織管理機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc292721667 h 44HYPERLINK l _Toc292721668二、職工人數(shù)確實定 PAGEREF _Toc292721668 h 44HYPERLINK l _Toc292721669第十一章投資估算 PAGEREF _Toc292721669 h 45HYPERLINK l _Toc292721670一、編制說明 PAGEREF _Toc292721670 h 45HYPERLINK l _Toc292721671二、總投資估算表 PAGEREF _Toc292721671 h 46HYPERLINK l _To

10、c292721672第十二章工程財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc292721672 h 47HYPERLINK l _Toc292721673一、資金籌措及投資使用方案 PAGEREF _Toc292721673 h 47HYPERLINK l _Toc292721674二、工程的計算期 PAGEREF _Toc292721674 h 48HYPERLINK l _Toc292721675三、經(jīng)營及銷售稅金 PAGEREF _Toc292721675 h 48HYPERLINK l _Toc292721676四、經(jīng)營成本費用估算 PAGEREF _Toc292721676 h 50HYP

11、ERLINK l _Toc292721677五、利潤及利潤分配 PAGEREF _Toc292721677 h 51HYPERLINK l _Toc292721678六、借款還本付息估算 PAGEREF _Toc292721678 h 51HYPERLINK l _Toc292721679第十三章工程財務(wù)評價 PAGEREF _Toc292721679 h 53HYPERLINK l _Toc292721680一、財務(wù)的盈利分析 PAGEREF _Toc292721680 h 53HYPERLINK l _Toc292721681二、清償能力分析 PAGEREF _Toc292721681 h

12、 54HYPERLINK l _Toc292721682三、敏感性分析 PAGEREF _Toc292721682 h 55第一章總 論一、工程概況1工程名稱怡中豪苑建設(shè)工程2建設(shè)單位湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)3建設(shè)地點工程位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大鄰廣場,北隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。4建設(shè)規(guī)模工程總占地面積為30560平方米，總建筑面積為134520平方米，其中住宅工程121208平方米，地下工程13312平方米。二、企

13、業(yè)概況1企業(yè) 根本情況湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)公司,由自然人肖石民、周應(yīng)達(dá)出資組建,具有省建設(shè)廳頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。 公司成立于2010年1月，現(xiàn)有員工20人。其中具有中高級職稱15人,占公司總?cè)藬?shù)的75%。公司按現(xiàn)代企業(yè)制度組建，設(shè)有工程技術(shù)部、市場營銷部、財務(wù)核算部、行政事務(wù)部、物業(yè)管理部。設(shè)有執(zhí)行董事1人，總經(jīng)理1人，副總經(jīng)理5人，監(jiān)事1人，共8個高管職位。公司證照齊全，已取得營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等，且按有關(guān)規(guī)定進(jìn)展了年檢、年審；公司成立以來，由于經(jīng)營有方，經(jīng)營規(guī)模不斷擴(kuò)大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。相繼開發(fā)了湖南懷化?榆樹

14、灣步行街?大型綜合商業(yè)地產(chǎn)工程，貴陽市?鑫海大廈?高檔寫字樓工程，凱里市?龍泉明珠?江景住宅小區(qū)，邵陽城步?鴻旺家園?等工程，完成建筑面積30萬余平方米。2010年經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研和深入的投資論證后，公司決定投資隆回縣桃洪鎮(zhèn)桃洪西路怡然花園小區(qū)地塊，興建“怡中豪苑中央商業(yè)住宅簡稱“怡中豪苑。鴻旺房產(chǎn)本著“創(chuàng)新、人本、價值的企業(yè)宗旨，致力于開發(fā)出滿足市場需求的產(chǎn)品，與國際成功商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式接軌，實現(xiàn)企業(yè)效益和社會效益的雙贏，創(chuàng)造出更多的價值。2經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)、五金交電、機(jī)電產(chǎn)品、機(jī)械設(shè)備、有色礦產(chǎn)品、鋼材、金屬材料、建筑裝飾材料的銷售。3注冊資金人民幣壹仟萬元整4注冊地點長沙市天心區(qū)韶

15、山南路120號恒盛家園1棟802房。5注冊號4301030000554046法定代表人簡介法人代表：公司法人代表肖石民，男， 1966年3月出生，湖南省隆回縣人，漢族，大專文化，民營企業(yè)家，高級工程師，2010年1月，公司創(chuàng)立湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)，任公司執(zhí)行董事至今。該同志為人忠厚，老實守信，有較強(qiáng)的實干精神和豐富的企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)歷。7企業(yè)類型有限責(zé)任公司三、研究依據(jù)及范圍1.研究依據(jù)1湖南鴻旺房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求3國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)第二版?4建設(shè)部建標(biāo)2000205號?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價方法?5湖南省建設(shè)委員會19

16、99年?湖南省工程預(yù)算定額?6?民用建筑設(shè)計通那么?(GB50352)2005)；7國家計委?關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)展可行性研究的執(zhí)行管理方法?計資1983116號；8國家計委?關(guān)于投資工程可行性研究指南(試用版)的通知?計辦投資200215號；9 其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)10隆回縣規(guī)劃局關(guān)于“怡中豪苑工程修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計的批復(fù)。11隆回縣國土局核發(fā)的國有土地使用權(quán)證。12隆回縣政府簽發(fā)的關(guān)于費用包干的減免優(yōu)惠文件。13建設(shè)單位提供的其他各項根基資料2.研究范圍本工程可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門法令、政策、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)、對工程建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、工程總體規(guī)劃方案及公用工程、環(huán)境保護(hù)、

17、投資估算及資金籌措和經(jīng)濟(jì)效益、社會效益等進(jìn)展研究。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表一 工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總用地面積30560.00合45.84畝2總建筑面積134520.03建筑密度%28.44容積率3.885綠地率%31.956工程總投資萬元23360銀行貸款萬元8000自籌資金萬元153607總成本費用固定資產(chǎn)費用萬元13297經(jīng)營成本費用萬元10063經(jīng)營稅金及附加萬元20898銷售收入萬元381499所得稅萬元317510稅后利潤萬元952511投資利潤率%54.4%12投資利稅率%63.3%13資本金利潤率%82.7%14財務(wù)凈現(xiàn)值ic=10%萬元2832.4所

18、得稅后15投資回收期年3.24靜態(tài)年3.86動態(tài)五、研究結(jié)論與建議1研究結(jié)論1本工程的建設(shè)與隆回縣委縣政府倡導(dǎo)的“一年一個樣，三年大變樣開展戰(zhàn)略相統(tǒng)一，符合隆回縣城市未來開展方向的正確決策。它在改善城市居住質(zhì)量、優(yōu)化人居環(huán)境等方面將起到重要的作用。2工程的建設(shè)符合國家“擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)消費，搞活流通的產(chǎn)業(yè)政策。同時，工程建設(shè)有利于促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展，調(diào)整經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，為社會提供就業(yè)時機(jī)，對緩解隆回縣待業(yè)人員就業(yè)壓力具有積極意義。3本工程的建設(shè)將按照國際通行的商品房開發(fā)模式運(yùn)作，依據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點進(jìn)展整體規(guī)劃，完全符合城市規(guī)劃、消防、交通等各項要求，有利于完善隆回縣城區(qū)及高科技產(chǎn)業(yè)的配套功能作用。4從經(jīng)濟(jì)

19、分析上看，工程建成后，總銷售收入為38149萬元，稅后利潤9525萬元，投資利潤率54.4%，投資利稅率63.3%，資本金利潤82.7%，工程的經(jīng)濟(jì)效益好，是個高投入、高回報、低風(fēng)險的工程。5工程的敏感性分析來看，工程的敏感點是銷售壓力，而本工程地理位置優(yōu)越，潛在用戶眾多，加之開發(fā)理念先進(jìn)，設(shè)計新穎實用，故可以很好的化解銷售壓力，實現(xiàn)工程的預(yù)期目標(biāo)。2.建議1質(zhì)量是房地產(chǎn)開發(fā)工程的生命線，應(yīng)嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系實施工程管理，把握好工程發(fā)包和材料采購是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵，應(yīng)通過公平競爭、擇優(yōu)選取的招投標(biāo)形式選擇施工單位和材料供給廠商，以確保工程的施工質(zhì)量和工程形象。2資金是工程順利進(jìn)展的保證，建

20、設(shè)單位應(yīng)精心安排好工程進(jìn)度方案，確保工程建設(shè)資金足額到位，從而保證工程的順利實施。3營銷是工程成功與否的關(guān)鍵，應(yīng)精心安排好營銷組織、控制好營銷節(jié)奏，做好工程前期籌劃及推介，充分利用的地理位置優(yōu)勢，同時在戶型設(shè)計中注重市場需求。同樣面積可提供二至三種能超群戶型選擇，不宜過多，防止客戶在購房時因選擇太多而影響成交。確保工程的銷售與資金回籠順利。綜上所述，本工程是可行的，但工程承辦單位應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)過程中的成本控制工作，以確保其社會效益和財務(wù)效益的實現(xiàn)。第二章工程背景與建設(shè)的必要性一、工程背景當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資增長迅速，居民住房消費持續(xù)增長，住房水平不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)總體開展呈現(xiàn)出安康態(tài)勢。隆

21、回縣位于距離邵陽火車站55公里，懷化火車站150公里，長沙市283公里；南接邵懷高速公路隆回出口處，北連320國道和219省道,東靠洛湛鐵路邵陽站，前有郝水河經(jīng)過，為隆回怡中豪苑建設(shè)工程提供了得天獨厚的水陸交通條件。隆回縣地處東經(jīng)11038-11015，北緯27-2740。位于湖南省中部稍偏西南，資水上游北岸。東臨新邵縣，南接邵陽縣、武岡市，西抵洞口縣，北界溆浦、新化縣。隆回位于湘中稍偏西南，總面積2866平方公里，居住有漢、回、瑤、苗、侗、滿等24個民族，轄26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，1010個村(居)委會，總?cè)丝?40萬人，是湖南的一個農(nóng)業(yè)大縣。2010年國民經(jīng)濟(jì)得到了較好開展，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)

22、實現(xiàn) 62.63億元，比上年增長13.2%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值為18.13億元，較上年增長5.9%，第二產(chǎn)業(yè)增加值為15.85億元，較上年增長24.9%，第三產(chǎn)業(yè)增加值為28.65億元，較上年增長11.5%。人均GDP4812元(按常住人口計算)，比上年增加573元，三種產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比為28.95：25.31：45.74。全縣財政總收入到達(dá)27509萬元，同比增長18%。隆回縣內(nèi)自然資源豐富。生物資源品類繁多，水稻有秈、粳、糯3個類型，旱糧有近20個品種，經(jīng)濟(jì)作物有20多項，上千種。其中寶慶辣椒、紅皮蒜、生姜、龍牙百合、腰帶柿著名中外，辣椒、茶葉、柑桔生產(chǎn)基地縣。植被達(dá)200余科，1000余種，

23、其中805種野生植物可作藥材。野生動物資源133種。家禽畜品種繁多，尤以生豬為最。已查明的地下礦藏40余種。其中煤遠(yuǎn)景儲量5886萬噸；黃金礦頒面占全縣面積的1/3，遠(yuǎn)景儲量6.273噸。其它儲量較大的礦藏還有鉛、鋅、錳、銻、銅、鐵、錫、磷、汞、高嶺土、大理石、石灰石及稀有金屬礦鈮、鉭、鈮鐵、獨居石、綠柱石、銑石等。境內(nèi)有6處堿性硅質(zhì)溫泉，水質(zhì)水溫均符合工業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，在農(nóng)業(yè)和醫(yī)療方面也有利用價值。水能理論蘊(yùn)藏量16.24萬千瓦，可開發(fā)量4.79萬千瓦。近年來隆回縣的城鎮(zhèn)建設(shè)開展也很快，城區(qū)建設(shè)己初具規(guī)模。然而在2866平方公里的隆回縣，沒有一處可供140萬人民娛樂、購物的休閑場所，特別是政治、

24、經(jīng)濟(jì)、文化中心的桃洪鎮(zhèn)，由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件，隨著社會的進(jìn)步和人們生活水平的不斷提高，人們渴望有一處高標(biāo)準(zhǔn)的居住休閑的場所，而我公司“怡中豪苑工程的修建將最大程度地滿足人們的這一需求。特別是2000年以來，隆回縣實施“三年大變樣的戰(zhàn)略，城市路網(wǎng)及根基設(shè)施建設(shè)得到了極大的提升，原有的地域差異縮小，新城地段升值潛力不斷增大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了廣闊的空間。正因為隆回縣“怡中豪苑具有得天獨厚的優(yōu)勢和獨一無二的條件，公司審時度勢，看中了這塊風(fēng)水寶地，和縣政府簽訂了?建設(shè)合同書?開發(fā)建設(shè)商業(yè)步行街和高檔商業(yè)住宅小區(qū)。二、工程建設(shè)的必要性1國民經(jīng)濟(jì)開展的需要當(dāng)前

25、，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個特殊開展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步安康開展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費構(gòu)造，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟(jì)開展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析與研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用約1.52個百分點。隆回縣房地產(chǎn)占GDP的比重近幾年雖在上升，但對于一個高速開展的城市而言其在國民經(jīng)濟(jì)中所占份額仍然偏低。隨著政策的看好、阻礙市場發(fā)育因素的消除、人們消費與置業(yè)觀念的更新，房地產(chǎn)業(yè)的開展?jié)摿艽?，存量和增量市場啟動后，房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的奉獻(xiàn)率還將逐步增大。同時，房地產(chǎn)對相關(guān)行業(yè)的帶動作用很大，據(jù)測算，房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費，將會對幾百大類、幾萬個品

26、種的產(chǎn)品提出要求，與幾十個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動相關(guān)聯(lián)，投資帶動系數(shù)為1.95，所以，房地產(chǎn)已成為中央擴(kuò)大內(nèi)需、啟動消費的重點，使社會廣泛看好的消費熱點和經(jīng)濟(jì)增長點。正因為房地產(chǎn)投資的看好和推動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)安康穩(wěn)定開展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2擴(kuò)大消費需求的需要擴(kuò)大內(nèi)需，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持消費和投資需求對經(jīng)濟(jì)的雙拉動，是我國目前和未來經(jīng)濟(jì)工作的指導(dǎo)方針。投資、出口、消費被稱做拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車。一般情況下，消費對經(jīng)濟(jì)的增長的奉獻(xiàn)率應(yīng)到達(dá)七成，因此應(yīng)著力擴(kuò)大國內(nèi)消費需求。 據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，至2010年底，我國城鄉(xiāng)居民儲蓄已到達(dá)23萬億元

27、，城市居民市場金融資產(chǎn)達(dá)20萬億元。近幾年來，隨著消費者生活水平的提高，在住房改革政策的引導(dǎo)下，城鄉(xiāng)居民的消費已由過去的“溫飽型向“小康型轉(zhuǎn)變。由于過去城鄉(xiāng)居民居住條件差，人均居住面積狹小，迫切需要改善居住條件。因此，開展房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)建設(shè)價位適宜，面積適中的住宅商品房，形成與社會購置力相適應(yīng)的多層次供給體系，既滿足了置業(yè)者對住房的需求，提高了生活質(zhì)量，又起到了對地方經(jīng)濟(jì)的拉動作用。 同時，房地產(chǎn)的開展又可以拉動國民經(jīng)濟(jì)上下游諸多行業(yè)的開展，如鋼鐵、建材、家電、廚衛(wèi)制造、裝修裝飾業(yè)等等。這些行業(yè)開展了，員工就業(yè)和收入增加了，又反過來會對房地產(chǎn)產(chǎn)生新的消費能力和群體。2005年以來，我國國民經(jīng)濟(jì)

28、每年都增加8%以上，其中房地產(chǎn)奉獻(xiàn)率就超過1%。房地產(chǎn)已經(jīng)成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)。3城鎮(zhèn)化建設(shè)的需要到2020年要全面實現(xiàn)小康社會的目標(biāo)，其難點和重點在農(nóng)村和農(nóng)民。全國13億人口，有9億農(nóng)民，中國每年新增勞動力1000萬，進(jìn)城的民工一般保持在1.2億.“三農(nóng)問題長期以來，一直是困擾我國經(jīng)濟(jì)開展、社會開展和實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)小康社會的核心問題之一。按照城鎮(zhèn)化開展要求和十七大精神，要堅持走大、中、小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)開展的中國特色的城鎮(zhèn)化道路，盡快把農(nóng)村充裕勞動力從土地上轉(zhuǎn)移出來進(jìn)入城鎮(zhèn)，加快城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。如果按照規(guī)劃，到2012年，湖南省的城鎮(zhèn)化水平到達(dá)40%，每年至少有100萬農(nóng)民工進(jìn)入城鎮(zhèn)。根據(jù)隆回縣

29、城市總體規(guī)劃，到今后假設(shè)干年隆回縣將逐步開展成為40萬人口的中等城市，屆時城市人口將在現(xiàn)在的根基上增加180。這些新進(jìn)城的人，勢必會帶來商業(yè)用房、住宅用房的消費需求。只有安居了才能樂業(yè)，按照建設(shè)部提出的實現(xiàn)全面小康社會的住房標(biāo)準(zhǔn)，即到2020年 根本做到“戶均一套房，人均一間房，功能配套，設(shè)施齊全。所以工程建設(shè)市場前景廣闊。目前隆回縣的人均住宅面積偏小，而且居住條件也較差，是我縣住宅與房地產(chǎn)業(yè)開展問題之一。在隆回縣整體規(guī)劃中被定位于“高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不斷開展，城市建設(shè)用地越來越緊張，因此，工程的建設(shè)不僅可以適應(yīng)隆回縣城區(qū)域快速開展的需要，解決縣城教職員工及高科技企業(yè)員工等的居住問題

30、，而且還可以適應(yīng)隆回縣城市規(guī)劃與市政建設(shè)的需要，這對美化城市環(huán)境、增加城市功能均具有現(xiàn)實意義。三、工程建設(shè)的意義工程的開發(fā)將進(jìn)一步提高區(qū)域內(nèi)的居住質(zhì)量，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場開展，有效地提升該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)，對增加地方財政收入、繁榮本區(qū)域內(nèi)商業(yè)與服務(wù)業(yè)起到重要作用。同時，工程的建設(shè)將為隆回縣人民提供良好的園林式居住環(huán)境。第三章市場分析一、邵陽地區(qū)市場狀況1.投資構(gòu)造分析根據(jù)邵陽地區(qū)2010年1-6月建筑行業(yè)投資統(tǒng)計說明,按構(gòu)成分類,建筑工程投資27億元，占總投資的52.9，而去年同期建筑工程投資只占總投資的40.67，比去年同期的21億元，增長28.5；其他費用主要是土地購置費和土地開發(fā)費

31、18億元，與去年同期 根本持平，占總投資的35.3，而去年同期其他費用占總投資的40。說明經(jīng)過2008、2009年大規(guī)模地引進(jìn)開發(fā)工程及前期開發(fā)，今年開場進(jìn)入了的施工建設(shè)階段。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按構(gòu)成分)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計按構(gòu)成分建筑工程安裝工程設(shè)備工器具購置其他費用其中：舊建筑物購置費其中：土地購置費1-06月512751181.5510.52. 投資用途分析住宅建設(shè)完成投資39億元，占總投資的76.5，比去年同期30億元增長30；辦公樓建設(shè)完成投資3億元，占總投資的5.8；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資5億元，占總投

32、資的9.8；其他用房建設(shè)完成投資4億元，占總投資的7.8。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽市2006年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按用途分)邵陽市2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資分類 單位：億元階段合計按用途分住宅辦公寫字樓商業(yè)營業(yè)用房其他1-06月51393543.投資區(qū)域分析2010年1-6月邵陽市區(qū)完成投資18億元，占總投資的35.3%；隆回縣完成投資5.8億元，占總投資的11.4%；邵東縣完成投資5.2億元，占總投資的10.2%；新邵縣完成投資4.9億元，占總投資的9.6%；邵陽縣完成投資3.8億元，占總投資的57.4%；新寧縣完成投資3.5億元

33、，占總投資的6.8%；城步縣完成投資2.2億元，占總投資的4.3；洞口縣完成投資2.5億元，占總投資的4.9%，綏寧縣完成投資2.3億元，占總投資的4.5%。邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資構(gòu)成(按工程地點分)邵陽地區(qū)2010年1-6月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資按工程地點分單位：億元階段合計邵陽市區(qū)內(nèi)邵東縣隆回縣新邵縣邵陽縣新寧縣城步縣武岡縣洞口縣綏寧縣1-06月51185.25.84.93.83.52.22.82.52.3從各區(qū)縣房地產(chǎn)完成投資的比例上看，邵陽市區(qū)、隆回縣、邵東縣開發(fā)投資增幅較大，與去年同期相比，隆回縣增長97.91%，增幅位居第二，小結(jié)：今年上半年房地產(chǎn)投資仍保持高速增

34、長，但是投資構(gòu)造已經(jīng)發(fā)生變化。從投資用途看，住宅建設(shè)投資所占比例上升，而商業(yè)用房建設(shè)投資比例下降。從投資構(gòu)成看，土地購置和土地開發(fā)投資比例降低，而建筑工程投資比例增加。這是因為前兩年土地成交活潑，在投資構(gòu)成中占較大的比例，而現(xiàn)在這些工程已逐步進(jìn)入施工建設(shè)階段。另外，拆遷安置難度加大，進(jìn)展緩慢也是前期工程投資比例降低的原因之一。4.需求分析“十二五邵陽市房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃部門課題組課題負(fù)責(zé)人介紹，影響住宅自然需求的因素有三個：城市化水平、提高居民居住水平的速度和住宅年自然折舊率。按?隆回縣城市總體規(guī)劃?，根據(jù)隆回縣城市總體規(guī)劃，到今后假設(shè)干年隆回縣將逐步開展成為40萬人口的中等城市。根據(jù)隆回縣現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)

35、開展水平，20102014年將是隆回縣進(jìn)入工業(yè)化，城市化加速時期，也是中部崛起的關(guān)鍵時期。在這一期間，考慮到城市人口的快速增長，舊城改造、居住消費構(gòu)造向著開展型、享受型升級等因素，隆回縣住宅消費將有著巨大的潛在需求。 1結(jié)婚家庭戶數(shù)對住宅需求 根據(jù)2010年隆回縣第六次人口普查10抽樣資料測算，隆回縣居民的平均初婚年齡為23.28歲，其中男性平均初婚年齡24.71歲，女性平均初婚年齡21.85歲。我們選擇在1987年到1991年在市區(qū)出生的人口作為結(jié)婚家庭戶數(shù)，統(tǒng)計資料顯示：這一期間縣城市區(qū)出生的人口約1.8萬人。另一方面，從結(jié)婚登記數(shù)看：1998年以來，隆回縣平均每年結(jié)婚登記6000多戶。因

36、為居住在城鎮(zhèn)的人口約占總?cè)丝诘?0左右，所以城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)約3000個左右。結(jié)合上面兩種分析，我們選取隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚登記數(shù)更合理?！笆逡?guī)劃期間，隆回縣城鎮(zhèn)結(jié)婚家庭戶數(shù)為1.5萬個左右30005。隨著結(jié)婚人口和家庭數(shù)量的增加，首當(dāng)其沖的就是對住房需求的增長，假設(shè)每戶住房建筑面積按100平方米計算，那么20102014年需新增住房建筑面積約150萬平方米1.5100。平均每年需新建約30萬平方米。 2城市人口數(shù)量增加對住宅需求 隨著“三化進(jìn)程的推進(jìn)和開展小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，隆回縣城鎮(zhèn)化率不斷提高。2010年在全縣總?cè)丝谥?，居住在城?zhèn)的人口為26萬人，占總?cè)丝诘募s26，比上年增加2萬人，增幅上

37、升8.3個百分點。2008年城市化水平23比2004年15提高8個百分點，平均每年提高了2個百分點，預(yù)計2011年城市化水平可到達(dá)2830。近幾年統(tǒng)計數(shù)據(jù)說明，隆回縣城市化的水平每年以23個百分點左右的速度遞增，這意味著每年新增城鎮(zhèn)人口約2萬3萬人左右?？鄢丝诘淖匀辉鲩L近6年平均每年增加人口1萬人左右，每年新增城市人口約2萬人左右。城市化過程中必然帶來對住宅需求的增加。那么“十二五規(guī)劃期間隆回縣將新增城鎮(zhèn)居民12萬人左右。按照?中華人民共和國人類住區(qū)開展報告?關(guān)于2015年全國城鎮(zhèn)人均建筑面積26平方米標(biāo)準(zhǔn)，因此，隆回縣為解決新增加城市人口的住房問題，20112015年那么需新建住房建筑面積

38、約52萬平方米226。平均每年需新增10.4萬平方米。 3城市流動人口對住宅需求 4舊房屋更新改造對住宅需求 5到達(dá)預(yù)期住房面積目標(biāo)對住宅需求 6投資型等住房的需求二、隆回縣房地產(chǎn)開展態(tài)勢隆回縣在改革開放以來，社會經(jīng)濟(jì)步入了快速開展的軌道，經(jīng)濟(jì)實力明顯增強(qiáng)，城市建設(shè)日新月異，人民生活條件不斷改善。從1988年到2010年，隆回縣的經(jīng)濟(jì)每年平均增長率達(dá)9.1%，高于全國平均增幅近1個百分點，經(jīng)濟(jì)開展已進(jìn)入工業(yè)化中期階段。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)開展，人們生活水平進(jìn)一步提高，住房的需求也越來越大。建設(shè)部目前的工作思路是：深化改革，立足開展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場地宏觀調(diào)控，整頓和標(biāo)準(zhǔn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)安

39、康、協(xié)調(diào)開展；開放搞活二級市場，推進(jìn)住房分配貨幣化，全面落實住房公積金制度，改良物業(yè)管理，進(jìn)一步培育住房消費。因此，房地產(chǎn)市場的容量將進(jìn)一步擴(kuò)大。隆回縣房地產(chǎn)市場在中央采取的一系列積極財政政策的持續(xù)作用下，市場主要指標(biāo)都有較大幅度增長，在城市大規(guī)模路網(wǎng)改建的刺激下，隆回縣房地產(chǎn)市場積蓄的潛力逐步釋放，商品房銷售形式良好，保持穩(wěn)定增長勢頭，市場消費也相應(yīng)呈現(xiàn)出理性上升的局面，整個市場明顯處于景氣狀態(tài)，市場動作狀況良好。根據(jù)房地產(chǎn)部門的統(tǒng)計資料，2010年上半年全市共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積152.2萬，比去年同期增長6.5%，其中住宅上市量為96萬，比去年同期增加15萬平方米，同比增長18.5%，占商

40、品房總量的比重為78%。2010年上半年，全市共完成商品房交易10518起，成交面積達(dá)146萬，成交金額為38.5億元，其中商品房期房成交8230起，成交面積為114萬，成交金額為33.01億元，分別比上年同期增長了34.5%和55.6%就目前隆回縣宏觀經(jīng)濟(jì)情況來看，政府財政收入與國民收入均呈現(xiàn)出快速增長的態(tài)勢，人民消費水平相對于同類城市而言大為超前，房地產(chǎn)、私車等大宗消費近年已有了較大的需求增長，從最近的汽車展銷會上人氣興旺可以看出，隆回縣的消費潛力十分巨大。隨著人民消費需求增長、市政配套改造完善、更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品的出現(xiàn)和房產(chǎn)多級體系的成熟，隆回縣的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入快速開展的軌道，預(yù)計在

41、最近的一兩年內(nèi)將成為邵陽地區(qū)中城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增速最快的城市之一。三、區(qū)域市場分析1社會經(jīng)濟(jì)狀況該工程位于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。尤其是近幾年市政府實施巨大的根基設(shè)施投入，使得隆回縣城面貌目日新月異。根基設(shè)施和生活配套設(shè)施不斷改善使得隆回縣越來越適合居住。市場供需兩旺，購房意愿繼續(xù)增強(qiáng)。從近兩年隆回縣房地產(chǎn)市場開展來看，從2008年開場，隆回縣房地產(chǎn)市場正處于一個快速增長的高速開展期

42、，市場呈現(xiàn)的強(qiáng)勁勢頭使進(jìn)駐隆回縣的開發(fā)商無一不喜笑顏開。隆回縣外鄉(xiāng)尤其是最強(qiáng)大的購置實力也讓市場為之震驚。這一點從萬和花園、百龍觀天下商住樓、龍江山水小區(qū)、怡然花園等工程的熱銷可見一斑。目前新增需求主要表達(dá)在以下幾個方面：1隆回縣迅速開展及高科技產(chǎn)業(yè)的膨脹帶來的需求。隆回縣的開展迅速驚人，不斷增加的就業(yè)與商機(jī)，不斷增多的企業(yè)、單位和商家，以及隆回縣城市規(guī)模擴(kuò)大、城市人口的增加鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口及外來人口補(bǔ)充，都將產(chǎn)生持續(xù)的住宅需求。2改善型需求在這一兩年表現(xiàn)得十分踴躍。隆回縣原居住人口人均居住面積和住宅擁有量不高，且原居住用房多為單位分房和個人自建房，單位住房大多面積較小，而私自建房大多居住品質(zhì)不高，使

43、得很多人已經(jīng)或正在打算從原有住房中搬離出來。3投資型需求對比活潑。隆回縣外來人口，尤其是高科技產(chǎn)業(yè)員工構(gòu)成了寵大的租賃群體，使得租賃市場火爆，房屋租金較高，因而吸引了很多投資型客戶。由于以上需求，隆回縣的大多數(shù)樓盤尤其是住宅的銷售形勢較好，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面。2工程的優(yōu)勢隨著隆回縣城市化水平的不斷提高以及城市格局的 根本形成，隆回縣二十一世紀(jì)的開展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)騰飛的新熱點。目前，隆回縣政府確定了把縣建設(shè)成為繁榮、開放、文明、秀美的現(xiàn)代化城市的戰(zhàn)略目標(biāo)。到2015年，隆回縣城市人口將到達(dá)40萬，城市化水平到達(dá)45%，

44、人均GDP 5000美元左右，到達(dá)中等收國家水平， 根本實現(xiàn)現(xiàn)代化。為落實省委、省政府關(guān)于“加快隆回縣建設(shè)，拉動經(jīng)濟(jì)開展和“實現(xiàn)隆回縣城市面貌三年大變樣的有關(guān)要求，縣政府獎大力實施“興工強(qiáng)市戰(zhàn)略，積極推進(jìn)工業(yè)化、城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實現(xiàn)可持續(xù)開展。隆回縣二十一世紀(jì)的開展規(guī)劃已重彩描繪，城市的規(guī)模延伸擴(kuò)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)開展步伐逐步加快，房地產(chǎn)開發(fā)已成經(jīng)濟(jì)騰飛投資建設(shè)的新熱點，加之高科技產(chǎn)業(yè)開展迅速，市場前景不可限量。工程處于隆回縣城西320國道旁,西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。同時，工程所在地的教育、醫(yī)療、

45、公共服務(wù)設(shè)施較為完善。產(chǎn)品品質(zhì)突出，綜合素質(zhì)高，無論是外立面、戶型、園林都按隆回縣目前最高水平打造；位于桃洪西路，易達(dá)性好；無高大建筑遮擋，小區(qū)視線開闊；戶型設(shè)計分別面向不同層次的群體，擴(kuò)大了客戶層面，減少了銷售壓力；戶型設(shè)計精巧，布局科學(xué)合理，實用性高。南北朝向，開間大，進(jìn)深小，戶型采光和空氣對流較好，居住的舒適度高。第四章建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模一、建設(shè)內(nèi)容怡中豪苑的建設(shè)內(nèi)容主要為：17層小高層住宅10棟，14層建1棟,12層小高層住宅3棟、地下車庫及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施、室外的道路、綠化、市政管網(wǎng)設(shè)施等。二、建設(shè)規(guī)模工程總占地面積為30560平方米合45.84畝，擬建總建筑面積為134520平方

46、米，其中住宅工程為121208平方米，地下車庫13312平方米,工程規(guī)劃建筑容積率為3.88，建筑密度為28.35%，綠地率為31.95%。工程方案建設(shè)10棟17層商品住宅、1棟14層商品住宅及3棟12層商品住宅，1#、2#、6#-14#棟負(fù)1層均設(shè)地下車庫。3#-5#小高層負(fù)1-2層設(shè)地下車庫。第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件一、區(qū)域位置工程位于隆回縣城西320國道旁, 西鄰方大公園,花瑤印象星級酒店,方大廣場,北鄰隆回二中,南接繁華鬧市區(qū),九龍學(xué)校,汽車總站,高速出口。該用地的地理位置優(yōu)越，交通方便，四通八達(dá)，景觀資源豐富，視野開闊，大型文明小區(qū)怡然花園相依更襯托出一流的人文環(huán)境。區(qū)域周邊社會化

47、服務(wù)的文、教、衛(wèi)等公共根基設(shè)施較為齊全，完全具備建設(shè)住宅小區(qū)的條件。二、自然條件1氣溫年平均氣溫 16.9最冷月平均氣溫 3.9最熱月平均氣溫 28.2極端最高氣溫 39.1極端最低氣溫 -11.32降水量年平均總降水量 1600mm一月最大降水量 148 mm3溫度最冷月平均相對溫度 76.85%最熱月平均相對溫度 73%4最大積雪深度130cm5最大凍土深度5 cm6年雷暴日數(shù) 49.5d7風(fēng)冬季平均風(fēng)速 1.5m/s30年一遇最大風(fēng)速 23.7 m/s最多風(fēng)向及頻率 七月 SW20% 一月 NW31% 8全年日照時數(shù)1677.1小時9邵陽地區(qū)地震烈度工程位于邵陽地區(qū)所轄的隆回縣境內(nèi)，根據(jù)

48、國家地震局、建設(shè)部2000年版?中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖?，隆回縣 根本地震烈度為6度。10工程地質(zhì)條件根據(jù)工程建筑的巖土資料分析場地的地質(zhì)情況：該場地未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，適宜建筑該工程。三、建設(shè)條件工程周邊水、電、氣等配套設(shè)施完善，郵電通訊設(shè)施齊全，公益設(shè)施齊備，中小學(xué)校、醫(yī)院、車站、賓館等服務(wù)設(shè)施十分完善。目前，供水只需與桃洪西路的主供水管接通即可滿足工程的用水。工程供電也可由桃洪西路或規(guī)劃道路直接接入。工程所在地的其他市政根基設(shè)施也較為完備，完全能夠滿足工程建設(shè)實施的需要。第六章 工程技術(shù)方案一、規(guī)劃設(shè)計的 根本原那么1強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代性現(xiàn)代性是城市景觀體系的生命力，努力運(yùn)用當(dāng)代科學(xué)技術(shù)、表達(dá)現(xiàn)代精

49、神、采用集中與分散相結(jié)合的布局方式，高速現(xiàn)有用地構(gòu)造，使該地塊成為城市的有機(jī)組成局部，與城市的開展嚴(yán)密結(jié)合，表達(dá)城市的優(yōu)質(zhì)環(huán)境和規(guī)模集聚效應(yīng)。2強(qiáng)調(diào)文化性堅持城市的個性特色，歷史文脈、文化遺產(chǎn)保護(hù)等。使人產(chǎn)生歷史感、認(rèn)同感、歸屬感、領(lǐng)域感，堅持把文脈、歷史、文化、建筑視為活的生命，對每個節(jié)點，每個空間做到精心規(guī)劃、精心設(shè)計，為市民創(chuàng)造良好的購物與生活環(huán)境。3強(qiáng)調(diào)形象性重視公共活動空間形態(tài)、建筑形態(tài)、建筑色彩和街道、廣場、綠地的景觀形態(tài)，增強(qiáng)環(huán)境的舒適度和愉悅感。二、總體規(guī)劃及建筑設(shè)計1功能布局綜合體以西接桃洪西路為基準(zhǔn)布置負(fù)一層平面，負(fù)二層及地下局部平面內(nèi)設(shè)地下車庫。在總體布局上，小高層以下部

50、車庫裙房為底座，將住宅設(shè)置其上，住宅均采用南北朝向，保證了戶型的朝向與通風(fēng)，提升了小區(qū)的品質(zhì)，營造良好的景觀視線通道和氣流通道，充分考慮了臨山脈的景觀面，設(shè)計成江景房，讓內(nèi)外環(huán)境空間相互交融。綜合體的負(fù)一、二層為地下停車庫，可停車232輛，停車庫的出入口布置于1層?xùn)|西兩地，并有獨立的樓電梯直達(dá)小區(qū)內(nèi)，這樣既將車流的進(jìn)出相對集中便于管理，小區(qū)入口處設(shè)有隱形消防車道，專供消防車通行，小區(qū)住戶的私家車可全部停入地下車庫，保證了小區(qū)的安靜，沿基地四周均留有足夠的空間和寬度，同時也滿足了消防撲救的需要。綜合體與北側(cè)原有多層住宅，在正南北方向上的最小間距保證在30m之間，滿足22+0.2H的間距要求。2建

51、筑造型本工程建筑造型總體上采用現(xiàn)代建筑的處理手法，以現(xiàn)代元素，使整個建筑風(fēng)格現(xiàn)代新穎而不張揚(yáng)，給人世間更好的親和力，成為一道獨特的風(fēng)景線。屋頂花園，玻璃陽臺的每一細(xì)節(jié)的精巧設(shè)計，表達(dá)了創(chuàng)造和活力。在為人們營造了輕松、宜人的購物、生活和工作環(huán)境的同時，給隆回縣增添了新的藝術(shù)美景。3交通流線建筑底層地下車庫用房由桃洪西路的主入口進(jìn)入，同時在四周設(shè)次入口，上部住宅人群出入口布置在桃洪西路。地下車庫的出入口布置于建筑的東西兩側(cè)。4消防設(shè)計該小區(qū)住宅樓建筑高度為51m，屬一類高層建筑，耐火等級為一級，設(shè)有小區(qū)消防車道，滿足消防要求，各建筑物間距與周邊建筑物間滿足高規(guī)要求。5環(huán)保及綠化設(shè)計說明該設(shè)計總的綠

52、化原那么四季如春、層次豐富，裝飾性、景觀欣賞性強(qiáng)；綠化以常綠為主基調(diào)；在樹種選擇上以常綠樹種為主，突出層次感，強(qiáng)調(diào)濃濃的綠意，并適當(dāng)點綴景觀樹木，讓人感受到景觀的四季變化?？拷鞘械缆愤吔缬弥行棠九c灌木混植，以減少塵埃污染，美化小區(qū)環(huán)境。在綠地內(nèi)點綴適當(dāng)?shù)膯棠竞凸嗄静⑴湟韵鄳?yīng)的馬拉草和臺灣青，讓人充分感受到一份濃濃的綠意。屋頂花園，綠化要求層次豐富，配置圖案化，應(yīng)選擇高檔、色彩清楚且耐修剪的植物。在環(huán)保方面，充分考慮建筑物本身以及建筑所用材料對環(huán)境的影響，更多采有環(huán)保型的、可回收利用的建材產(chǎn)品，在地面鋪裝上可盡量減少硬鋪地面積，盡可能運(yùn)用一些植草磚等形式的鋪地，加大綠地面積、美化環(huán)境。三、主

53、要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積： 30560總建筑面積： 134520其中：負(fù)1-2層地下車位、車庫、建筑面積： 13312住宅建筑面積： 121208建筑占地面積： 10952容積率： 3.88建筑密度： 28.35%綠化率： 31.95%居住戶數(shù)： 880戶地下停車位： 129個地面停車庫： 103個四、構(gòu)造設(shè)計說明1設(shè)計依據(jù)1建筑方案圖紙2現(xiàn)行國家設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程?建筑構(gòu)造荷載標(biāo)準(zhǔn)?GB50009-2001?混凝土構(gòu)造設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50010-2002?建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50011-2001?高層混凝土構(gòu)造設(shè)計規(guī)程?JGJ3-2002?建筑地基根基設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50007-2002?建筑樁基技

54、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)?JFJ94-94?人民防空地下室設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50038-943荷載取值停車庫：4.0 KN/；消防通道：35.0 KN/單向板或20.0 KN/雙向板；電梯機(jī)房：7.0 KN /；住宅：2.0 KN /；衛(wèi)生間：2.5 kn/公共的，2.0 KN /；一般的；消防樓梯：3.5 KN /；其余未活載均按?建筑構(gòu)造荷載標(biāo)準(zhǔn)?取值。4風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值n=50年 根本風(fēng)壓值Wo=0.35 KN/,體型系數(shù)：us=1.3，風(fēng)振系數(shù)及風(fēng)壓高度系數(shù)按?建筑構(gòu)造荷載標(biāo)準(zhǔn)?取值；地面粗糙類別按C類采用。5 根本雪壓值：n=50年 根本雪壓值：So=0.45 KN /6填充墻外墻采用MU10多孔粘土磚，孔隙

55、率為30%；內(nèi)隔墻：超市局部采用90mm厚GPC板；住宅局部采用A3.5A5.0加氣混凝土砌塊，容重不大于700N/M3。7地震作用根據(jù)?建筑抗震設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50011-2001及本工程場地工程地質(zhì)勘察報告，本工程所在地區(qū)地震 根本烈度為6度；設(shè)計 根本加速度為0.05g，設(shè)計地震分組為第一組，場地類別為類，場地設(shè)計特征周期值為0.35。8人防荷載按?人民防空地下室設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?GB50038-94，本工程按五級二等計算。9場地水文地質(zhì)情況根據(jù)地勘資料說明：本工程場地地坪現(xiàn)有標(biāo)高為32.6933.55m，0.00標(biāo)高為32.8，地下水類型屬于上層滯水，潛水和巖溶裂隙水，水位較穩(wěn)定，場地地下水略具

56、承壓性，承壓水頭高度約為6.0m,勘察期間，地下水穩(wěn)定水位在30.4432.68m；結(jié)合場地周邊環(huán)境條件及地區(qū)經(jīng)歷，建筑物底板抗浮設(shè)計水位建議按32.68m考慮，地下水對鋼筋混凝土構(gòu)造中的鋼筋無腐蝕性。地質(zhì)情況，根據(jù)地勘資料說明，本場地由上而下依次為：人工填土，構(gòu)造松散，層厚1.207.50m不等；第四系淤泥積含有機(jī)質(zhì)粉質(zhì)粘土：呈濕飽和，可塑軟塑狀態(tài)，層厚0.52.90m；粉質(zhì)粉土層：呈濕飽和，可塑軟塑狀，均勻性差，層厚0.42.50m；中細(xì)砂層，松散稍密狀，層厚 1.208.0m，荷載力特征值為120KPa。圓礫層：一般粒徑為220mm，最大達(dá)60mm，稍密中密狀，層厚為0.85.6m，承載

57、力特征值為300 KPa，沉管灌注樁端阻力特征值為3200KPa。第四系殘積粉粘土層：原巖構(gòu)造較清晰，呈可塑軟塑狀，層厚0.511.70m，承載力特征值為210 KPa。泥盆系中風(fēng)化白云質(zhì)灰?guī)r層：細(xì)晶構(gòu)造，屬較硬巖，巖體較完整，揭露層厚3.0014.00，承載力特征值為5000KPa，樁端阻力特征值為5000KPa。2構(gòu)造設(shè)計與選型1根基選型本工程1#、2#、6#、7#、8#、9#、10#地下一層高為-4.5m，地上十七層，建筑物總高為55.5m，其中3#、4#、5#地下一、二層高為-9m，地上十七層，建筑物總高為60m ；11#地下一層高為-4.5m，地上十四層，建筑物總高為46.5m ；1

58、2#、13#、14#地下一層高為-4.5m，地上十二層，建筑物總高為40.5m；滿足根基埋深要求，根據(jù)提供的地質(zhì)資料說明，本工程擬采樁根基，具體采用沖孔或人工挖孔灌注樁，以中風(fēng)化白質(zhì)灰?guī)r作為樁端持力層。2地下室本工程地下室采用砼自防水，抗?jié)B等級為S8，防水等級為二級，砼內(nèi)摻入適量的外加劑。3上部構(gòu)造本工程地上17層，地上總高度51m，14層，地上總高度42m；12層，地上總高度36m；構(gòu)造采用底部大空間局部框支剪力墻構(gòu)造體系，一層頂為構(gòu)造轉(zhuǎn)換層，板厚取200mm，雙層雙向配筋，一層以上為局部短肢剪力墻構(gòu)造，并結(jié)合樓、電梯間設(shè)置一般剪力墻或核心筒?？蛑Э蚣芸拐鸬燃墳橐患?，底部加強(qiáng)部位剪力墻為二級

59、，非底部加強(qiáng)部位剪力墻為四級。3主要材料1砼：C25C40 墊層C15砼2鋼筋：HPB235、HRB400以及高強(qiáng)度的冷軋扭鋼筋。3填充墻：外墻：MU10多孔粘土磚，孔隙率為30%內(nèi)墻：商場局部為90mm厚GRC板住宅局部：A3.5加氣砼砌塊五、給水排水設(shè)計說明1給水設(shè)計1水源本建筑水源為城市自來水。2用水量最高日用水量為：600m3/日，最大小時用水量62/h消防用水量室內(nèi)消火栓用水量20L/S，室外消炎栓用水量20L/S噴淋用水量30L/S一次火災(zāi)滅火用水量400m33給水系統(tǒng)三層及三層以下由市政自來水直接供水，三層以上采用水泵屋頂水箱供水。4消防系統(tǒng)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)不分區(qū)，地下泵房設(shè)消防加

60、壓泵，裙房采用減壓消火栓，屋頂設(shè)消防水箱。地下車庫及地上裙房均設(shè)自動噴淋滅火系統(tǒng)，地下泵房設(shè)噴淋給水泵。2排水設(shè)計排水采用雨污分流，其中生活排水采用污廢合流。室外設(shè)化糞池，污水經(jīng)化糞池處理后排入城市排水管。屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期5年。六、建筑電氣設(shè)計說明1設(shè)計范圍怡中豪苑變配電所和設(shè)備用房的動力配電、建筑物照明、建筑物的防雷接地。電視、語音及數(shù)據(jù)配線系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。2用電負(fù)荷等級估算1怡中豪苑為一類防火建筑，消防用電設(shè)備應(yīng)按一級負(fù)荷的要求供電。2經(jīng)估算：總設(shè)備安裝容量為7900千瓦，有功計算功率3000千瓦，主變?nèi)萘繛?1000+21250千伏安，消防用電安裝容量約為470千瓦。