國家開放大學(xué)電大專科《物業(yè)管理實務(wù)(1)》簡答題題庫及答案（試卷號：2225）

1、第 PAGE12 頁 共 NUMPAGES12 頁國家開放大學(xué)電大?？莆飿I(yè)管理實務(wù)(1)簡答題題庫及答案試卷號：2225國家開放大學(xué)電大?？莆飿I(yè)管理實務(wù)(1)簡答題題庫及答案試卷號：2225 簡答題 1.簡述物業(yè)管理的作用。答：物業(yè)管理對于物業(yè)保值增值、促進(jìn)社會進(jìn)步、政治文明、經(jīng)濟(jì)開展和環(huán)境建立等方面具有非常重要的作用。詳細(xì)有：(1)完善的物業(yè)管理可以使物業(yè)保值、增值。(2)物業(yè)管理改善人民群眾的居住條件，進(jìn)步人民群眾的居住質(zhì)量。(3)物業(yè)管理是社區(qū)和諧開展的“穩(wěn)定器”。(4)有利于改善經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和擴大就業(yè)。(5)物業(yè)管理利于推動社區(qū)文化建立。(6)物業(yè)管理有利于形成良好的社會秩序。2物業(yè)設(shè)備管

2、理制度有哪些？ 答：物業(yè)設(shè)備管理制度有：(1)物業(yè)設(shè)備接收驗收制度。(2)物業(yè)設(shè)備預(yù)防性方案維修保養(yǎng)制度。(3)物業(yè)設(shè)備的運行管理制度。(4)值班制度。(5)交接班制度。(6)報告記錄制度。除了上述設(shè)備管理制度外，還有設(shè)備清理制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存制度、設(shè)備更新、改造、報廢規(guī)劃及審批制度，承租戶責(zé)任制度和保管設(shè)備責(zé)任制度、設(shè)備清點、盤點制度等一系列物業(yè)設(shè)備管理制度體系，從而有效實行專業(yè)化、制度化的管理。3環(huán)境衛(wèi)生的管理工作有哪些內(nèi)容？ 答：(1)明確環(huán)境衛(wèi)生管理的工作范圍。環(huán)境衛(wèi)生管理工作的范圍，一般應(yīng)包括以下四個方面：室外衛(wèi)生管理；樓內(nèi)保潔與消毒；垃圾的分類搜集和清運；在現(xiàn)實生活中，保潔

3、衛(wèi)生管理工作通常會與生態(tài)環(huán)境保護(hù)與治理親密相關(guān)。因此，環(huán)境衛(wèi)生管理工作，還應(yīng)會涉及到諸如廢電池、餐廳酒樓的廢氣等危害人們身心安康及生活環(huán)境的有毒、有害物質(zhì)的預(yù)防與整治。(2)環(huán)境衛(wèi)生管理制度建立。科學(xué)完善的管理制度是環(huán)境衛(wèi)生管理工作順利進(jìn)展的有力保障。為此必須做到：明確要求；規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；方案安排；定期檢查。(3)加強衛(wèi)生設(shè)施建立。衛(wèi)生設(shè)施是搞好保潔衛(wèi)生管理，并保持其工作成果的根底。這些設(shè)施可以包括清掃車、垃圾運輸車、灑水車、吸塵器等環(huán)衛(wèi)設(shè)備，垃圾清運站、垃圾桶、果皮箱等便民設(shè)施。(4)嚴(yán)格監(jiān)視檢查。監(jiān)視檢查是保證各項管理制度和工作方案得以落實的關(guān)鍵。在實際工作中，應(yīng)采用員工自檢、領(lǐng)班作業(yè)檢查、部

4、門主管巡檢和經(jīng)理抽檢相結(jié)合的方式進(jìn)展監(jiān)視檢查。使環(huán)境衛(wèi)生管理工作落到實處，到達(dá)進(jìn)步環(huán)境效益的目的。(5)加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育。良好的環(huán)境衛(wèi)生，既需要物業(yè)效勞企業(yè)的管理、清掃，也需要業(yè)主和物業(yè)使用人的保持與配合。因此，應(yīng)通過宣傳教育，進(jìn)步住戶的文明程度，自覺遵守有關(guān)規(guī)定，配合物業(yè)效勞企業(yè)搞好保潔衛(wèi)生管理工作。4簡述現(xiàn)代物業(yè)管理的特點。答：自上世紀(jì)80年代以來，興旺國家的物業(yè)管理更趨成熟，物業(yè)管理體制日益健全。呈現(xiàn)以下特點：(1)突出了管理行為和組織體制的有機結(jié)合運作。(2)多種管理機制有機結(jié)合，促進(jìn)微觀物業(yè)管理機制的良性化。(3)將物業(yè)管理與人居問題同等對待的觀念轉(zhuǎn)變。(4)物業(yè)管理向綜合化、

5、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化方向開展。5如何做好交樓工作？ 答：交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關(guān)健環(huán)節(jié)，關(guān)系到物業(yè)管理工作能否被業(yè)主承受。給業(yè)主一個好的“第一印象”，交樓工作必須做好籌劃。(1)文件的準(zhǔn)備。(2)形象的設(shè)計、環(huán)境的營造。(3)交樓的組織準(zhǔn)備。交樓過程還需要做好時間的安排和人員的組織準(zhǔn)備。(4)交樓工作中應(yīng)注意的問題。交樓時應(yīng)讓業(yè)主清楚物業(yè)各局部或設(shè)施的保質(zhì)期限和詳細(xì)范圍，以確保業(yè)主應(yīng)得的權(quán)益。交樓時管理人員應(yīng)站在業(yè)主的立場上，根據(jù)售房合同，業(yè)主有權(quán)對物業(yè)進(jìn)展質(zhì)量驗收，以保證購置房屋的質(zhì)量。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派員陪同業(yè)主對房屋進(jìn)展檢查驗收，答復(fù)業(yè)主提出的問題。如當(dāng)場不能解

6、答的話，必須記錄下來，待征詢后明確答復(fù)。假如確系物業(yè)管理公司在開工驗收時的遺漏或忽略的質(zhì)量問題，要及時通知施工單位或開發(fā)建立單位限期整修、解決。6物業(yè)租賃的特征如何？ 答：房屋租賃作為一種特定的商品交易的經(jīng)濟(jì)活動形式，它具有以下特征：(1)房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋。(2)物業(yè)租賃讓渡的是物業(yè)使用權(quán)而不是所有權(quán)。(3)租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人。(4)租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題。(5)房屋的租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)的契約關(guān)系。7.物業(yè)管理處中心主任經(jīng)理的根本素質(zhì)要求如何？ 答：物業(yè)管理處中心主任經(jīng)理的根本素質(zhì)要求如下：(1)效勞意識。(2)溝通技巧。(3)職業(yè)道德。(4)自我

7、完善才能。8.前期介入有什么作用？ 答：物業(yè)管理企業(yè)提早介入的積極作用可表達(dá)在以下幾個方面：(1)完善物業(yè)的使用功能。(2)改良物業(yè)的詳細(xì)設(shè)計。(3)能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。(4)為開工驗收和接收驗收打下根底。(5)便于日后對物業(yè)的管理。9.編寫物業(yè)管理投標(biāo)書有哪些要求？ 答：物業(yè)管理企業(yè)為了使自己投標(biāo)書能成功競標(biāo)，特別注意投標(biāo)書的質(zhì)量，在編寫的過程中應(yīng)做到以下幾點：(1)針對性。(2)可操作性。(3)表達(dá)企業(yè)的優(yōu)勢和專業(yè)程度。(4)深化理解業(yè)主的意愿。10.簡述物業(yè)管理的根本內(nèi)容。答：(1)常規(guī)性的公共效勞。這是指物業(yè)管理中根本的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的最根本

8、的管理和效勞，其目的是確保物業(yè)的完好和正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。(2)針對性的專項效勞。這是指物業(yè)管理企業(yè)為改善和進(jìn)步業(yè)主和非業(yè)主使用人的工作、生活條件，滿足其中一局部人和單位的一定需要而提供的各項效勞工作。(3)委托性的特約效勞。特約效勞是為滿足業(yè)主及使用人的個別需要受其委托而提供的效勞。上述三大類管理與效勞工作是物業(yè)管理的根本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理效勞時，第 一大類是最根本的工作，是必須做好的，同時根據(jù)自身的才能和住用人的需求，確定第二、第三大類中的詳細(xì)效勞工程與內(nèi)容，采取靈敏多樣的經(jīng)營機制和效勞方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與效勞工作，并

9、不斷拓展。11區(qū)分所有建筑物管理方式有哪些？ 答：共有局部為全體或一局部區(qū)分所有權(quán)人共有，因此應(yīng)由全體或一局部區(qū)分所有權(quán)人共同管理，而這種共同管理在意見的形式與費用的分擔(dān)上較難到達(dá)共識，特別是數(shù)十戶、數(shù)百戶等較大規(guī)模的區(qū)分所有建筑物更是如此。因此，而消費的各式各樣的管理方式，歸納起來有：(1)自主管理方式與委托管理方式。所謂自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務(wù)或者彼此構(gòu)成一個管理團(tuán)體執(zhí)行管理業(yè)務(wù)的管理。委托管理是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)委托管理公司或第三人管理。(2)管理人方式與非管理人方式。管理人方式是指設(shè)置管理人員管理建筑物的管理方式，反之為非管理人方式。(3)法人與非法人管理組織。

10、生活在同一棟建筑物上的各區(qū)分所有權(quán)人在共同關(guān)系上而結(jié)成為管理團(tuán)體，該管理團(tuán)體依法具有法人資格的，稱為法人管理方式。反之，稱為非法人管理方式。12物業(yè)管理效勞有何特點？ 答：物業(yè)管理效勞特點有：(1)效勞對象的相對長期性。(2)業(yè)主監(jiān)視的直接性。(3)政策因素的導(dǎo)向性。(4)業(yè)主因素的相關(guān)性。(5)環(huán)境條件的制約性。13.簡述物業(yè)管理的含義與內(nèi)容。答：從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指正在使用或可投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成，其內(nèi)容為“物業(yè)”定義業(yè)主要包括三局部：已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的建筑物；與這些建筑物相配套的設(shè)備和設(shè)施；相關(guān)的場地。14.住宅物業(yè)

11、前期物業(yè)管理效勞采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)有什么意義？ 答：(1)有效減少物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主之間不必要的矛盾；(2)制約了開發(fā)建立單位在物業(yè)效勞費用方面的不標(biāo)準(zhǔn)行為；(3)加速了物業(yè)效勞企業(yè)的社會化。15.物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)建立哪幾種鼓勵機制？ 答：(1)目的鼓勵。(2)精神鼓勵。(3)獎懲鼓勵。(4)福利鼓勵。(5)榮譽鼓勵。(6)參與鼓勵。(7)考核鼓勵。16簡述前期物業(yè)管理的委托方式。答：前期物業(yè)管理委托方式，通常有以下幾種方式：(1)參謀管理。開發(fā)建立單位自行組織人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理運作，同時聘請專業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理運作提供參謀指導(dǎo)。(2)合作管理。開發(fā)建立單位與專業(yè)管理企業(yè)合作組成管理機

12、構(gòu)，負(fù)責(zé)物業(yè)的管理運作， 管理機構(gòu)一般由專業(yè)管理企業(yè)委托人員主持工作。(3)全權(quán)委托管理。開發(fā)建立單位全權(quán)委托專業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)管理，他們不參與任何實際的管理運作。理解雙方的合作意向，確定適宜的委托方式，是前期物業(yè)管理權(quán)委托成功的前提。17簡述物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的原那么。答：物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹“公平、公開、公正和老實信譽”的原那么。因為物業(yè)管理招標(biāo)的目的是在一場競爭性投標(biāo)中，找到自己理想的物業(yè)管理企業(yè)。建立單位或業(yè)主擬通過物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，從比擬、競爭中獲益，就必須公平、公正、合理化組織投標(biāo)和對待每個投標(biāo)者。(1)公平的原那么。(2)公開的原那么。(3)公正的原那么。(4)老實信譽原那么。1

13、8物業(yè)管理效勞有哪些質(zhì)量特征？ 答：物業(yè)管理效勞質(zhì)量特征有：(1)內(nèi)檣的廣泛性。(2)評估的差異性。(3)控制的難度大。不同的效勞產(chǎn)品具有不同的質(zhì)量特性。同一效勞產(chǎn)品也具有其內(nèi)在的各種特性。19簡述物業(yè)管理公共效勞的內(nèi)容。答：常規(guī)性的公共效勞是指物業(yè)管理中根本的管理工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的最根本的管理和效勞，其目的是確保物業(yè)的完好和正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。公共管理效勞是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性效勞。公共效勞的內(nèi)容和工程可歸納為以下幾條：(1)房屋建筑物的根本管理。(2)房屋設(shè)備、設(shè)施的根本管理。(3)環(huán)境

14、衛(wèi)生和綠化管理。(4)平安防范和消防管理。(5)車輛停放秩序和道路、場地的管理。(6)物業(yè)維修費用和維修基金的賬務(wù)管理。(7)物業(yè)檔案資料盼管理。(8)公眾代辦性質(zhì)的效勞。20前期物業(yè)管理有哪些內(nèi)容? 答：前期物業(yè)管理的工作是最復(fù)雜、難度最大而又管理工作，可歸納為以下幾個方面：(1)建立管理機構(gòu)。(2)設(shè)計管理形式，草擬管理制度。(3)招聘人才，培訓(xùn)上崗。(4)深化工程建立現(xiàn)場，熟悉物業(yè)的概況。(5)參與物業(yè)的開工驗收工作，為接收驗收做準(zhǔn)備。(6)重點開展物業(yè)的接收驗收工作，籌辦交樓。(7)逐步展開日常的管理工作。(8)成立業(yè)主委員會。前期物業(yè)管理的根本內(nèi)容，還會因工程性質(zhì)、開發(fā)建立單位的詳細(xì)

15、情況而有所差異。21如何理解物業(yè)管理的公共管理的屬性? 答：物業(yè)管理本身就具有公共管理屬性。(1)是小區(qū)物業(yè)業(yè)主的公共事務(wù)的管理。(2)物業(yè)管理企業(yè)受政府部門之托管理社區(qū)公共事務(wù)。雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個不同的概念，但物業(yè)管理公司作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟(jì)活動中應(yīng)當(dāng)承受國家財政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理；在其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)承受建立、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)視?？傊?，物業(yè)所在地人民政府對物業(yè)管理履行公共管理的職權(quán)，物業(yè)管理公司既按公司法人的權(quán)利行使企業(yè)經(jīng)營權(quán)，又受托管理小區(qū)公共事務(wù)，可見物業(yè)管理與公共管理具有明確的界限，互相依存，互相補充的關(guān)系。22.簡述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征。答：(1)復(fù)合性。即建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)部是由專有所有權(quán)、共用局部持分權(quán)(共有所有權(quán))和成員權(quán)所構(gòu)成。(2)專有所有權(quán)的主導(dǎo)性。在以上三項權(quán)利構(gòu)成中，專有所有權(quán)占主導(dǎo)地位。即區(qū)分所有權(quán)人只有獲得了專有所有權(quán)，才能獲得