XXXX年01月昆明·國際溫州城策劃方案

1、昆明國際溫州城策劃方案2011.011目錄政策及市場面分析 政策解讀 昆明主要商圈及特征分析 昆洛板塊商圈分析 昆明具有代表性的綜合體分析 區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略 概況及分析 定位及解析 業(yè)態(tài)及劃分項(xiàng)目規(guī)劃建議項(xiàng)目營銷策略及建議2政策篇住宅唱主角局面將改變 2011年商業(yè)地產(chǎn)漸入佳境 2010調(diào)控政策頻出，但主要針對(duì)住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)成為“漏網(wǎng)之魚”。有業(yè)內(nèi)人士指出，商業(yè)地產(chǎn)成為調(diào)控的“漏網(wǎng)之魚”并非僥幸之意，而是更有深意。國家在打壓住宅市場的同時(shí)，有意放商業(yè)地產(chǎn)一條生路。9月2日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)的暫行辦法，大方規(guī)定數(shù)千億險(xiǎn)資可以投資商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，但是不得變相炒地賣地，

2、不得以商業(yè)房地產(chǎn)的方式開發(fā)和銷售住宅。中國指數(shù)研究院上海分院分析師認(rèn)為，這種國家政策的隱性鼓勵(lì)，一方面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到了直接的推動(dòng)作用，另一方面也似乎透露出了政府在當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市場的投資性行為，一手引導(dǎo)充裕的流動(dòng)性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。通過這樣的方式將淡化剝離商品住宅目前被過度凸顯的投資屬性，將其轉(zhuǎn)嫁到純粹以投資為目的的商業(yè)地產(chǎn)上，從而使整個(gè)房地產(chǎn)市場真正進(jìn)入良性循環(huán)之中。在政策導(dǎo)引和市場的雙重壓力之下，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始轉(zhuǎn)型之旅。2010年，金地、中糧、保利、中海、富力等國內(nèi)一線開發(fā)企業(yè)均高調(diào)宣布了其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例將占到其整體

3、開發(fā)投資的20%-30%。 3市場篇昆明商圈解析昆明商圈分布圖黃土坡汽車交易專業(yè)市場商圈北辰財(cái)富中心商圈金星小壩專業(yè)市場商圈白塔路社區(qū)商圈新迎社區(qū)商圈江岸社區(qū)商圈東部社區(qū)商圈東部物流專業(yè)商圈官渡園專業(yè)市場商圈關(guān)上社區(qū)商圈廣福路官南路專業(yè)市場商圈前衛(wèi)專業(yè)市場商圈滇池路社區(qū)商圈金碧休閑商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休閑商圈翠湖休閑商圈小西門商圈世紀(jì)金源Mall南部商圈4 三市街商圈 小西門商圈 青年路商圈 白塔路商圈北市區(qū)商圈 滇池路商圈 昆洛板塊商圈主要商圈及分布圖本項(xiàng)目位于昆洛板塊商圈，毗鄰新螺螄灣國際商貿(mào)城。5市場篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商場為中心，東至青年路，南至

4、金馬碧雞商業(yè)步行街，西至五一路及國防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影響力的商圈，具有最濃厚、長遠(yuǎn)的商業(yè)歷史背景，現(xiàn)有商業(yè)高度密集，尤其是近日公園三市街步行街周邊，更是密布了柏聯(lián)廣場、昆百大、金碧輝煌、益瓏大廈諾瑪特、伊佳依商務(wù)名店等大型商場，它們檔次齊全，風(fēng)格各異，一起構(gòu)成了三市街的繁華。小西門商圈小西門商圈是指以大觀商業(yè)城為中心，包括東風(fēng)西路從國防路至昆師路段、人民西路從五一路至西昌路段，以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。 小西門商圈中心點(diǎn)地處東風(fēng)西路與人民路交叉口，來往車輛眾多，公交發(fā)達(dá)，地勢(shì)開闊，商圈內(nèi)主要購物場所有大觀商業(yè)城、百匯商場等。該商圈的主要支撐者當(dāng)屬大觀商業(yè)城內(nèi)

5、的沃爾瑪超市，該商圈原本沒有太多商業(yè)氛圍，但正是在這一大型購物中心的帶動(dòng)下，小西門不但已成為區(qū)域性的商業(yè)中心，而且對(duì)整個(gè)昆明市場都有不可小看的影響。青年路商圈青年路商圈是指以新西南為中心，包括人民路從正義路至北京路段、青年路從圓通路至南屏街段、以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。青年路商圈也是市中心性質(zhì)的一個(gè)商圈，其主要特點(diǎn)是交通極其發(fā)達(dá)，來往車輛、人流極多，并且，該商圈主要商場高度集中于以西南商業(yè)大廈為中心的有限區(qū)域內(nèi)，因此，易給人極為繁華之感，青年路商圈內(nèi)的主要購物場所有西南大廈、仟村百貨、鴻城賽特、天恒時(shí)代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以櫻花購物中心為中心，包括白塔路從人民東路至拓東路

6、段、東風(fēng)東路從北京路至環(huán)城東路段、尚義街、以及以上路段周邊20米范圍內(nèi)的區(qū)域。白塔路商圈性質(zhì)與小西門商圈有所類似，白塔路精品街逐漸衰敗以后，該商圈周邊并無大量、集中的大型商場，主要是靠金龍百貨、櫻花購物中心兩大綜合百貨商場現(xiàn)有的市場影響力來吸引消費(fèi)者，支撐其成為四大商圈之一。但有所不同的是，該商圈在交通、商業(yè)密集度及人氣等方面與小西門商圈相比又有所差距。6市場篇昆明各商圈特征北辰財(cái)富中心商圈滇池路商圈昆洛板塊商圈北市區(qū)商圈，以北辰財(cái)富中心為核心，加上正在開發(fā)的欣都龍城，擁有超大體量的商務(wù)、商業(yè)體量，據(jù)稱在商業(yè)業(yè)態(tài)方面比較全面，可稱為北市區(qū)的次級(jí)商業(yè)圈，互補(bǔ)市中心商業(yè)圈。作為首個(gè)現(xiàn)身于北市區(qū)的商

7、業(yè)項(xiàng)目，其項(xiàng)目定位為一個(gè)集購物、商貿(mào)、娛樂、休閑、辦公、酒店于一體的大型綜合性項(xiàng)目，它以豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)帶動(dòng)北市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)走向多元化，與區(qū)域內(nèi)的俊發(fā)中心、領(lǐng)域時(shí)代以及欣都龍城形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，打造北市區(qū)的文化中心、商務(wù)中心和商業(yè)中心。 以南亞風(fēng)情第壹城、中央金座為首的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如雨后春筍般現(xiàn)身于滇池路，讓滇池路成為昆明商圈中的一個(gè)后起之秀。僅南亞風(fēng)情第壹城一個(gè)項(xiàng)目，就有著金鷹國際百貨、七彩云南溫德姆豪廷大酒店、南亞風(fēng)情園、家樂福南亞旗艦店、保利影院、國美電器南亞店等多達(dá)2000個(gè)品牌商家進(jìn)駐，薈萃世界品牌。與此同時(shí)，中央金座還引進(jìn)了四季鮮農(nóng)貿(mào)市場、富滇銀行營業(yè)廳、燒鵝美食城、百怡咖啡、澳洲紅酒等

8、商業(yè)，加之區(qū)域內(nèi)早已成熟的西貢碼頭餐飲商圈，現(xiàn)在的滇池路，無疑可以算得上昆明南市區(qū)的核心商業(yè)區(qū)。 昆洛路、彩云北路、廣福路下半段構(gòu)成的昆洛板塊商圈。昆洛板塊，算得上是昆明新銳商圈之一。片區(qū)內(nèi)不僅有著新亞洲體育城、橙郡、世紀(jì)城、銀海暢園等品質(zhì)社區(qū)自帶的社區(qū)商業(yè)，也有著昆明螺螄灣國際商貿(mào)城、世紀(jì)金源時(shí)代購物中心等已經(jīng)開始正式營業(yè)的大型商業(yè)中心。時(shí)下，這一板塊已經(jīng)有著沃爾瑪、肯德基等500強(qiáng)商家入駐，也有健之佳、居然之家、祥云薈館、百安居、皇馬國際俱樂部等近500余個(gè)品牌商家進(jìn)駐，經(jīng)營業(yè)態(tài)涉及百貨、餐飲、娛樂、休閑、建材等行業(yè)。同時(shí)，鄰近世紀(jì)城小區(qū)的珥季路經(jīng)過一年的發(fā)展，也成為昆明東南板塊的一大餐飲

9、、休閑集中地段。世紀(jì)豪庭、大澡堂等商家的進(jìn)駐，讓區(qū)域企業(yè)找到一個(gè)可以商務(wù)宴請(qǐng)的地方。7市場篇昆洛板塊商圈分析昆洛板塊作為現(xiàn)代新昆明建設(shè)的主戰(zhàn)場之一，從2004年開始，就成為房地產(chǎn)開發(fā)的一大熱點(diǎn)區(qū)域。去年以來，區(qū)域內(nèi)的就業(yè)、商業(yè)、貿(mào)易、交通等設(shè)施的配套建設(shè)已經(jīng)日益完善，給昆洛板塊的商業(yè)地產(chǎn)迎來了放量的好機(jī)會(huì)。多個(gè)社區(qū)商業(yè)開始啟動(dòng)推售，并在招商前期就在項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃、主力店的進(jìn)駐上，大下功夫。不少社區(qū)商鋪甚至營造出一種集購物、休閑、餐飲等業(yè)態(tài)為一體的“Mall商業(yè)”，未來這一板塊發(fā)展?jié)摿薮?。“此外，隨著新機(jī)場建設(shè)和未來投入使用，以及周邊規(guī)劃的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，這里毫無疑問將成為一個(gè)以物流、

10、文化創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)為核心的新的商圈。8市場篇典型商業(yè)項(xiàng)目分析 南亞風(fēng)情第壹城項(xiàng)目位置：西山 滇池路中段原南亞風(fēng)情園項(xiàng)目地 開盤時(shí)間：已開盤，目前在售：近期將開出南亞鋒尚MALL小型商鋪，現(xiàn)在商鋪正在認(rèn)籌中 開發(fā)商：昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目總用地面積282.45畝，南亞風(fēng)情第壹城引入全球同步的Street Mall（中央休憩式商業(yè)街區(qū)）商業(yè)理念，打造昆明的多功能城市綜合體。將購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能集于一體，為消費(fèi)者提供包羅萬象的一站式服務(wù)，形成獨(dú)具南亞風(fēng)情第壹城特色的六大中心。 9項(xiàng)目功能定位：南市城市商業(yè)綜合體 南亞風(fēng)情第壹城項(xiàng)目形象定位：中央商業(yè)特區(qū)全明星建筑聯(lián)

11、邦云南第一個(gè)最具規(guī)模的SHOPPING MALL南亞第壹MALL 最具東南亞風(fēng)情的時(shí)尚廣場中央商業(yè)廣場 城市名品購物天地金鷹國際百貨 昆明第一個(gè)白金五星級(jí)酒店七彩云南溫德姆豪廷大酒店 標(biāo)記昆明城市回憶的南亞風(fēng)情園 擁有十九個(gè)會(huì)議廳的國際會(huì)議中心 西南最大家樂福旗艦店南亞風(fēng)情第壹城家樂福 全新形態(tài)錘煉的國美旗艦店南亞風(fēng)情第壹城國美電器 情趣盎然，引領(lǐng)潮流的家居生活館，水岸酒吧街 琳瑯滿目，大氣磅礴的現(xiàn)代圖書城 世界500強(qiáng)企業(yè)總部 省級(jí)金融核心機(jī)構(gòu) 一座SHOPPING MALL 南亞第壹 MALL 全業(yè)態(tài)格局打造昆明最具規(guī)模的SHOPPING MALL 南亞風(fēng)情第壹城成就六大中心 ：商業(yè)購物中

12、心 （8大主力店 + 12大次主力店 + 1200余個(gè)品牌商家）、餐飲美食中心（百勝餐飲集團(tuán) + 南亞風(fēng)情園 + 300余家餐飲店）、文化影視中心（保利國際院線 + 青鳥健身 + 大型圖書城）、休閑娛樂中心（一代天嬌夜總會(huì) + 溫莎KTV + TOP ONE ）、金融活動(dòng)中心 （中國銀行 + 中國工商銀行+ 中國移動(dòng) + 中國聯(lián)通）、政務(wù)商務(wù)中心 （中央集群商務(wù)場 + 會(huì)議之都名流場 + 商務(wù)中心關(guān)系場） 10 潤城開盤時(shí)間：一期預(yù)計(jì)9月開盤 開盤價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：官渡 日新路中段 開發(fā)商：云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 潤城占地2000畝，其中一期近60萬平方建筑體量已于2010年6月全面開

13、工建設(shè)。二期及三期計(jì)劃也將于未來5年內(nèi)落成并投入使用。這座規(guī)模宏大的“都市綜合體”全部落成后，將集商務(wù)辦公、商業(yè)、居住、酒店和休閑娛樂等城市功能于一身，成為一個(gè)包羅萬象的“城中城”。 11 潤城2000畝的土地上，結(jié)合辦公、SOHO 、住宅、酒店、公寓、步行街、大型商業(yè)等，塑造城市社區(qū)新形象，體現(xiàn)“城市再生“理念。以購物步行街、酒吧休閑沙龍、Shopping mall、游憩公園組成的城市中心休閑購物步行街，打造以時(shí)尚購物、精品展示、休閑餐飲、適當(dāng)游憩場所等多功能的綜合購物街區(qū)。精心運(yùn)營企業(yè)全球營運(yùn)平臺(tái)，集成辦公中心、國際會(huì)議中心、營運(yùn)配置中心于一身，融合城市經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)等鉑金產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)人流

14、、車流、物流的最大化，滾動(dòng)財(cái)富引擎。約55層的國際5A甲級(jí)寫字樓，世界500強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)入駐，再創(chuàng)昆明的下一個(gè)財(cái)富增長極。 潤城所處區(qū)域，正好是大昆明的正中心位置，北接昆明主城區(qū)，南連建設(shè)中的呈貢新城，成為整個(gè)城市向南發(fā)展的重要結(jié)點(diǎn)，承擔(dān)著昆明新舊兩城的中心連接樞紐位置。 項(xiàng)目定位：南市城市商業(yè)綜合體12 志遠(yuǎn)城市綜合體開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)將于年底開盤。 價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：五華 蓮花池旁 開發(fā)商：昆明遠(yuǎn)建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 志遠(yuǎn)城市綜合體是昆明城市中心區(qū)內(nèi)一個(gè)超大復(fù)合型項(xiàng)目，占地300畝，總建筑面積為40萬平米。項(xiàng)目包含八大功能配套區(qū)，包括占地160112平方米的商業(yè)區(qū)、蓮花池公園、206000平方米

15、的高尚住宅區(qū)（其中包含56000平方米的極品都市住宅）、40000平方米的商務(wù)辦公區(qū)、輕軌樞紐中心、中央休閑廣場、長約500米的中央休閑景觀長廊、超過2500個(gè)停車位的大型停車中心。 13 志遠(yuǎn)城市綜合體項(xiàng)目定位：國際IT高端商務(wù)圈 志遠(yuǎn)城市綜合體西南首席IT國際航母。位于現(xiàn)代新昆明領(lǐng)跑板塊位置，五華區(qū)中心腹地蓮花池公園旁，其商業(yè)區(qū)總面積達(dá)20萬平米。其依托高等學(xué)府領(lǐng)先的學(xué)術(shù)優(yōu)勢(shì)，與身處中央信息區(qū)CID的絕對(duì)地利，將全力打造面向全省、輻射東南亞的國際化IT商業(yè)航母，集合世界IT高科技產(chǎn)業(yè)集群力量，形成現(xiàn)代化新昆明通訊、電子、數(shù)碼、網(wǎng)絡(luò)、信息、商務(wù)資源配置的一站式國際大平臺(tái)。 14 經(jīng)典雙城首創(chuàng)

16、現(xiàn)代城市商業(yè)模式矩陣商業(yè)公園 經(jīng)典雙城自誕生之日，就站在了全昆明的高度。有金融、商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)構(gòu)成的高級(jí)享受功能，有大型購物中心、星級(jí)酒店、影劇院、綜合商業(yè)街、下沉廣場、會(huì)所交織的豐盛文明舞臺(tái)，有高品質(zhì)幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院提供的完美生活保障。 15 經(jīng)典雙城開盤時(shí)間：預(yù)計(jì)9月開盤 價(jià)格：未定 項(xiàng)目位置：西山 西二環(huán)路與人民西路交叉路口（西一中對(duì)面） 開發(fā)商：云南經(jīng)典房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 經(jīng)典雙城是西市區(qū)最大的城中村改造項(xiàng)目，擁有占地1000畝的龐大規(guī)模，是集商務(wù)、辦公、商業(yè)、休閑、居住為一體的綜合建筑群體。其中，住宅面積200萬，商業(yè)面積100萬。 16 螺螄灣國際商貿(mào)城新構(gòu)建的中國

17、昆明螺螄灣國際商貿(mào)城座落在官渡區(qū)彩云北路，東靠昆玉高速，西接彩云北路（新昆洛路），南連南繞城路，北鄰廣福路。 項(xiàng)目計(jì)劃用地近12000畝，規(guī)劃總建筑面積1000萬平方米，其中商貿(mào)城占地面積5705畝；小商品生產(chǎn)加工區(qū)3000畝；物流倉儲(chǔ)區(qū)3000畝。 項(xiàng)目一期市場商城占地860.1畝，總建筑面積120萬平方米，主體商城長650米，寬265米，地面5 層，地下1層，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)商鋪23000個(gè)，一期市場已于2009年11月交付使用；區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目17 螺螄灣國際商貿(mào)城項(xiàng)目定位：泛東南亞第一商圈建設(shè)中國昆明螺螄灣國際商貿(mào)城是云南省委、省政府、昆明市委、市政府充分利用云南區(qū)位優(yōu)勢(shì)，順應(yīng)歷史潮流，建立在“

18、中國西部大開發(fā)”和“中國東盟經(jīng)濟(jì)合作”等一系列國家戰(zhàn)略基礎(chǔ)之上，立足于“提升昆明經(jīng)濟(jì)，調(diào)整城市建設(shè)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展商貿(mào)流通”而著力打造的一項(xiàng)劃時(shí)代工程。投入運(yùn)行后商城片區(qū)必將成為面向西部地區(qū)和東南亞、南亞、中東，集中國乃至世界的名品、精品的特大型國際商貿(mào)展示中心、交易中心、流通中心。區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目18區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目 新亞洲體育城項(xiàng)目定位：“體育+地產(chǎn)”復(fù)合城市大盤 新亞洲體育城位于昆明東南新城市中心區(qū)的新昆洛公路和廣福路交匯處，凈用地約2200畝，總建筑面積約200萬平方米。 6年“體育城”商圈成熟浮現(xiàn)?！?0大運(yùn)動(dòng)場館+醫(yī)院+中學(xué)+幼兒園+農(nóng)貿(mào)市場+文化廣場”的城市級(jí)配套；“彩云北路+廣福路

19、+地鐵1號(hào)線”新都心暢達(dá)交通配套；“總部寫字樓+國際酒店+星級(jí)影院+商業(yè)步行街+主力超市+百貨中心”成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集群。其城市化復(fù)合大盤的全面功能性配置，屬于城市新中心區(qū)的核心架構(gòu)。 19區(qū)域內(nèi)競合項(xiàng)目 世紀(jì)城昆明世紀(jì)城位于廣福路與昆洛路之間，占地3680畝，總建筑面積達(dá)400萬平米，投資100億元人民幣，相當(dāng)于在建設(shè)一座城。世紀(jì)城共分為26個(gè)區(qū)，其中340萬平米為住宅、35萬平米為SHOPPING MALL、25萬平米為巨型公園、社區(qū)還擁有7.5萬平米的六星級(jí)酒店、8萬平米的商業(yè)街、5.5萬平米1所九年制學(xué)校及4所幼兒園、3.6萬平米大型市級(jí)醫(yī)院以及部分寫字樓。居住戶數(shù)達(dá)23400戶，可容納6

20、.6萬人居住。 城中城世紀(jì)城商業(yè)除社區(qū)生活配套外，以引人大型家居賣場居然之家、美燈多等為主，打造具有特色的大型專業(yè)市場。20政策及市場面小結(jié)全國范圍內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大勢(shì)所趨昆明城中村改造，城市綜合體頻出昆洛板塊商圈作為后起之秀，占據(jù)天時(shí)、地利、人和，在螺螄灣國際商貿(mào)城等大項(xiàng)目的推動(dòng)下，與傳統(tǒng)商圈形成互補(bǔ)，雄霸一方。21昆明國際溫州城項(xiàng)目作為昆洛板塊的又一大型城市綜合體，如何能抓住區(qū)位優(yōu)勢(shì)（主城與新城樞紐）大環(huán)境優(yōu)勢(shì)（借螺螄灣、體育城、世紀(jì)城之勢(shì)）交通優(yōu)勢(shì)（暢達(dá)交通，多條公交線路、未來輕軌1號(hào)線）規(guī)模優(yōu)勢(shì)（占地800余畝，建筑面積超過逾140萬平方米）打造出與螺螄灣國際商貿(mào)城、新亞洲體育城、世紀(jì)城形成

21、在商業(yè)上差異化互補(bǔ)，物業(yè)品質(zhì)上有所升級(jí)，又可作為新行政中心及領(lǐng)館區(qū)配套，把握校園經(jīng)濟(jì)機(jī)遇的 新型城市綜合體疑問？22項(xiàng)目定位及戰(zhàn)略23項(xiàng)目當(dāng)前面臨的幾大問題時(shí)間緊：2011年3月項(xiàng)目規(guī)劃必須通過規(guī)委會(huì)。任務(wù)重：工作滯后，前期拆遷等遺留問題較多，規(guī)劃方案還存在很多問題，策劃及招商公司進(jìn)入較晚。 現(xiàn)決定急需解決問題：項(xiàng)目定位商業(yè)體量、產(chǎn)品分類業(yè)態(tài)定位及劃分24項(xiàng)目概況、SWOT分析定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：昆明國際溫州城項(xiàng)目位置：彩云北路與廣福路交匯處，東為市經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)，西南與“歡樂城”為鄰，南為螺螄灣國際商貿(mào)城，北為東南亞使領(lǐng)館區(qū)。項(xiàng)目總占地約：824畝項(xiàng)目凈用地面積：603畝項(xiàng)目總建筑面積

22、約：148萬平方米住宅建筑面積約（含回遷）：81萬平方米回遷住宅面積約：40萬平方米商業(yè)及商務(wù)建筑面積：64萬平方米25項(xiàng)目基礎(chǔ)條件：品牌影響力：溫州人及其團(tuán)隊(duì)在華人圈中有“猶太人”的說法，在國內(nèi)甚至國際上都享有盛名，這不僅決定了項(xiàng)目龐大的資金和資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也是本項(xiàng)目的品牌和標(biāo)簽?！袄ッ鲊H溫州城”這一品牌在市場上有強(qiáng)大的號(hào)召力和吸引力。拆遷：項(xiàng)目拆遷工作進(jìn)行中，但由于項(xiàng)目毗鄰螺螄灣國際商貿(mào)城，村房出租率及租金都很高，拆遷難度相對(duì)較大。彝族村落：項(xiàng)目所屬的子君村，是彝族的一個(gè)支系 ，全村93%以上屬彝族。 回遷房：項(xiàng)目有近40萬平方米的回遷房。護(hù)國寺：項(xiàng)目地內(nèi)有與官渡古鎮(zhèn)同時(shí)期留下的“護(hù)國寺

23、”，還有官渡區(qū)重點(diǎn)文物保護(hù)單位“大耳村古墓葬群”遺址。 26項(xiàng)目概況、SWOT分析定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strengths）地緣優(yōu)勢(shì):老城與新城樞紐；未來城市發(fā)展方向；地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域；毗鄰螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等大盤。交通優(yōu)勢(shì)：道路交通便捷暢達(dá)，多條公交線路，輕軌1號(hào)線。規(guī)模優(yōu)勢(shì)：800逾畝大盤、城市綜合體。資源優(yōu)勢(shì)：溫州商會(huì)強(qiáng)大的資源及資金優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)（Weaknesses）政府及政策原因?qū)е吕ッ鞯某侵写甯脑祉?xiàng)目推動(dòng)過慢。項(xiàng)目由于前期遺留問題，時(shí)間緊迫。40萬平方米回遷房有可能對(duì)整個(gè)產(chǎn)生資金壓力及品質(zhì)影響。項(xiàng)目地塊廣福路與彩云北路交叉口八面風(fēng)位置被其他項(xiàng)目及地塊“扒皮”占據(jù)。機(jī)遇

24、(Opportunities)政府對(duì)住宅調(diào)控政策對(duì)商業(yè)地產(chǎn)起到了潛在的推動(dòng)。本項(xiàng)目與周邊大盤強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，有望將昆明的商業(yè)格局推到一個(gè)新高度。本項(xiàng)目隸屬的區(qū)域內(nèi)校園經(jīng)濟(jì)不容小視。威脅（Threats）項(xiàng)目定位：城中村改造帶來的多個(gè)城市綜合體之間的同質(zhì)化競爭。供求關(guān)系：區(qū)域內(nèi)大盤云集，市場放量過大。27定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目定位解析及思考：昆明國際旅游休閑購物公園國際：項(xiàng)目占位，項(xiàng)目應(yīng)具有國際高度和眼界。旅游：打造昆明又一個(gè)具有旅游價(jià)值的旅游目的地，吸引海外游客。休閑：建立屬于項(xiàng)目自身的休閑生活方式。購物公園：集購物與娛樂為一身，逛公園般體驗(yàn)愉悅的購物休閑過程。項(xiàng)目定位思考及推演項(xiàng)目定位潛在關(guān)鍵詞：國際化、

25、時(shí)尚化、差異化、標(biāo)桿化、高端化、民族風(fēng)、低碳環(huán)保28定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目定位思考及推演項(xiàng)目定位梳理：國際具有國際水準(zhǔn)的金融商務(wù)中心、5A寫字樓、超五星酒店、國際化特色商街旅游引進(jìn)具有旅游休閑意義的項(xiàng)目，不僅與周邊商業(yè)形成差異化，更要解決商業(yè)的經(jīng)營和項(xiàng)目人氣，成為項(xiàng)目亮點(diǎn)的同時(shí)打造國內(nèi)外游客旅游目的地。休閑在對(duì)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)進(jìn)行升級(jí)的基礎(chǔ)上，引入新興業(yè)態(tài)，以創(chuàng)新和新意，贏得消費(fèi)者。購物公園真正意義上解決吃、住、玩、樂、娛、行。結(jié)合以上分析，我們需在旅游和休閑兩方面對(duì)業(yè)態(tài)有個(gè)準(zhǔn)確的定位，才能真正實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，成功運(yùn)作本項(xiàng)目。29定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分本項(xiàng)目根據(jù)“昆明國際旅游休閑公園”的項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)劃

26、分可分為五區(qū)一中心。國際酒店商務(wù)區(qū)集中式商業(yè)區(qū)特色商街區(qū)高品住宅區(qū)住宅回遷區(qū)以護(hù)國寺和“大耳村古墓葬群”遺址和打造嘉年華為主體的文化休閑中心廣場30定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分國際酒店商務(wù)區(qū)發(fā)揮溫商在海內(nèi)外資源及資金優(yōu)勢(shì)，打造全國首個(gè)國際溫商城，建設(shè)地標(biāo)性環(huán)球金融大廈，全生態(tài)超甲企業(yè)總部寫字樓，同時(shí)，考慮到昆明寫字樓市場的實(shí)際情況，控制寫字樓總體量，部分寫字樓可轉(zhuǎn)為SOHO銷售。本項(xiàng)目的國際酒店商務(wù)區(qū)，一定要具有標(biāo)志性意義的寫字樓，所謂的標(biāo)志性，可以從高度、立面、科技含量、硬件、甚至命名等方面考慮，打造不僅是本項(xiàng)目，更是溫州商會(huì)、昆明市的地標(biāo)建筑。寫字樓總面積控制在50000平方米，層高不低于3.

27、8米，單層面積在12001600平方米國際酒店商務(wù)區(qū)包括5A級(jí)寫字樓及超五星酒店。31國際酒店商務(wù)區(qū)意向圖32定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分超五星白金酒店就昆明目前的情況來看，雖然多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目已擬建或已與世界超五星酒店簽約，但均在規(guī)劃和建設(shè)中，就經(jīng)營現(xiàn)狀來看，以翠湖賓館和世紀(jì)金源酒店為代表的五星級(jí)酒店客源穩(wěn)定，經(jīng)營良好，證明高端酒店市場仍存在空白，本項(xiàng)目將引進(jìn)一個(gè)世界知名品牌的超五星酒店，帶動(dòng)項(xiàng)目的整體品質(zhì)和人氣，并實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定收益。洲際、希爾頓、萬豪、雅高、喜達(dá)屋等世界頂級(jí)酒店品牌。以我司操作東方首座并成功引入萬豪酒店的經(jīng)驗(yàn)看，必須在項(xiàng)目規(guī)劃先期與以上酒店方接觸，談定合作事宜，酒店方將就酒店設(shè)計(jì)等

28、提出專業(yè)的要求和意見，實(shí)現(xiàn)“量身定制”，確保萬無一失。超五星酒店及配套面積不超過50000平方米?？头靠倲?shù)不低于300個(gè)。33香港九龍洲際酒店34定位及戰(zhàn)略項(xiàng)目業(yè)態(tài)及劃分集中商業(yè)中心本項(xiàng)目的集中式商業(yè)中心在業(yè)態(tài)定位上首先必須與螺螄灣的“大而全批發(fā)式商業(yè)”以及世紀(jì)城“以居然之家為代表的專業(yè)化家居商業(yè)”拉開差異。同時(shí)，為了滿足商業(yè)人氣從而解決商業(yè)的經(jīng)營問題，必須打造在昆明市有代表性和影響力的商業(yè)形式，要么新穎，要么極致。通過對(duì)整個(gè)昆明市場商圈的分析以及對(duì)項(xiàng)目基礎(chǔ)條件的把握，我們將在項(xiàng)目引入如下業(yè)態(tài)：百貨業(yè)態(tài)：伊藤洋華堂超市業(yè)態(tài)：沃爾瑪（家樂福、大潤發(fā)）科技數(shù)碼廣場：萬得城兒童主題商業(yè)：兒童城娛樂休

29、閑商業(yè)：天幕商街、4D影院、真冰溜冰場、酒吧街、嘉年華、大型網(wǎng)吧、大型桌球城、電玩城、健身房、桑拿等集中商業(yè)中心總面積：120000125000平方米35集中商業(yè)中心百貨業(yè)態(tài)伊藤洋華堂伊藤洋華堂（Ito Yokado）於1920年創(chuàng)立，前身為羊華堂洋品店，現(xiàn)時(shí)是日本主要零售企業(yè)，在日本全國各地經(jīng)營百貨公司，亦有從事其他業(yè)務(wù)，近年更積極在中國內(nèi)地多個(gè)城市包括成都、北京等拓展零售業(yè)務(wù)。 經(jīng)營面積：1500020000平方米。經(jīng)營范圍：衣料類包括紳士服裝，婦人服裝，兒童服裝，內(nèi)衣，服飾，雜貨；住宅關(guān)聯(lián)商品包括住居用品，寢具，工藝品，家電，日用雜貨（家庭用品，藥品）運(yùn)動(dòng)用品，文具，玩具。食品類包括生鮮

30、食品，加工食品。附帶業(yè)務(wù)加工。 36成都伊藤洋華堂37集中商業(yè)中心超市業(yè)態(tài)沃爾瑪集中商業(yè)中心沃爾瑪百貨有限公司由美國零售業(yè)的傳奇人物山姆沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立。經(jīng)過四十多年的發(fā)展，沃爾瑪公司已經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售企業(yè)。 經(jīng)營面積：1500020000平方米。38集中商業(yè)中心昆明沃爾瑪大觀店39集中商業(yè)中心科技數(shù)碼廣場萬得城歐洲第一大消費(fèi)電子產(chǎn)品零售商萬得城電器在其國際版圖上又拓新篇:在歐洲市場頻頻創(chuàng)下驕人業(yè)績之后，萬得城電器正式進(jìn)入中國市場了！2010年11月17 日，萬得城電器中國首家旗艦店在上?；春Ｖ新?27號(hào)盛大開幕！經(jīng)營面積：1000015000

31、平方米。經(jīng)營范圍：包括各種電子消費(fèi)品、新媒體產(chǎn)品、手機(jī)、娛樂產(chǎn)品、辦公科技產(chǎn)品、攝影/錄像配件、車載高保真系統(tǒng)、家電和家居用品。40上海萬得城41集中商業(yè)中心兒童城、未來城一個(gè)為孩子量身打造的職業(yè)、社會(huì)體驗(yàn)城?！皟和恰睂⑨槍?duì)5至10周歲的少年兒童，開設(shè)他們比較喜歡的50多項(xiàng)社會(huì)職業(yè)，如法官、飛行員、船長、醫(yī)生、銀行職員、導(dǎo)游、模特、攝影師、記者、消防員、廚師、建筑師、科學(xué)家等。勞動(dòng)后還能獲得“工資”（只在館內(nèi)通用的一種虛擬貨幣），在館內(nèi)買自己喜歡的東西。而家長們則只在玻璃房外觀看。模擬城市布局規(guī)劃，設(shè)有道路交通設(shè)施、公共機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、影劇院、超市、電視臺(tái)、公園、機(jī)場、港口、學(xué)校等，考

32、慮到孩子的身高，汽車、房子等設(shè)施一般按實(shí)景70的比例設(shè)計(jì)。 此業(yè)態(tài)在昆明屬于新興業(yè)態(tài)，對(duì)于孩子具有很大的吸引力，同時(shí) 能帶動(dòng)相關(guān)兒童商業(yè)如童裝、玩具、科教、娛樂、餐飲等的發(fā)展經(jīng)營面積：2000025000平方米。4243集中商業(yè)中心4D影院4D影院是從傳統(tǒng)的立體影院基礎(chǔ)上發(fā)展而來，相比較于其他類型影院，具有主題突出、科技含量高、效果逼真、畫面沖擊性強(qiáng)等特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。隨著影娛樂技術(shù)的發(fā)展和娛樂市場的需求，人們不僅將震動(dòng)、墜落、吹風(fēng)、噴水、撓癢等特技引入3D影院，還根據(jù)影片的情景精心設(shè)計(jì)出煙霧、雨、光電、氣泡、氣味等效果，形成了一種獨(dú)特的體驗(yàn)，這就是當(dāng)今十分流行的4D影院。由于觀眾在觀看4D影片時(shí)能

33、夠獲得視覺、聽覺、觸覺、嗅覺等全方位感受，近年來4D影院的發(fā)展非常迅猛。 2010年9月28日，隨著北京奧林匹克公園新奧購物中心的CGV星星國際影城的正式開業(yè)，4D plex動(dòng)感影廳首度進(jìn)入觀眾的視野。 經(jīng)營面積：800010000平方米44韓國希杰CGV影院放映廳45集中商業(yè)中心真冰溜冰場 引進(jìn)歐洲技術(shù)的AST真冰溜冰場，實(shí)現(xiàn)反季節(jié)消費(fèi)，帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，是本項(xiàng)目的又一大特點(diǎn)。AST 歐洲公司 為世界錦標(biāo)賽提供冰場，這些冰場為冰球比賽、冰上舞蹈、花樣滑冰、短道速滑等競技比賽提供比賽場地 。經(jīng)營面積：30005000平方米46大型室內(nèi)真冰場47集中商業(yè)中心休閑娛樂中心由大型網(wǎng)吧、桌球城、健身中心、

34、桑拿、電玩中心等共同組成的休閑娛樂中心，經(jīng)營面積共計(jì)可達(dá)10000平方米以上，電玩中心及桌球城還可置于項(xiàng)目地下負(fù)一層，這里將成為針對(duì)項(xiàng)目周邊學(xué)校及輻射呈貢大學(xué)城的校園經(jīng)濟(jì)青年時(shí)尚休閑娛樂區(qū)。48大型網(wǎng)吧49桌球城50健身房51桑拿中心52電玩城53特色商街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)由國際印象風(fēng)情街、東南亞印象風(fēng)情街、云南民族印象風(fēng)情街以及少量底商組成。業(yè)態(tài)包括國際品牌旗艦店、品牌形象&概念展示店、創(chuàng)意精品商店、旅游商品購物店、家具飾品店、美食街、酒吧街、特色商品街，社區(qū)生活配套等?？偨ㄖ娣e：8000090000平方米54特色商業(yè)街區(qū)創(chuàng)意商業(yè)街區(qū)（國際印象風(fēng)情街）項(xiàng)目將打造一個(gè)類似于北京三里屯VILLAG

35、E的把眾多國際國內(nèi)品牌的旗艦店和環(huán)球店帶入項(xiàng)目中的創(chuàng)意時(shí)尚街區(qū)。這里將是一個(gè)時(shí)尚，創(chuàng)意、高端、精品的開放式街區(qū)，它將吸引各品牌旗艦店的入駐，與螺螄灣的商業(yè)形式形成互補(bǔ)。同時(shí)，這里也是各種時(shí)尚活動(dòng)，潮流展覽的舉辦地。經(jīng)營面積：3000035000平方米55北京三里屯VILLAGE56特色商業(yè)街區(qū)東南亞印象風(fēng)情街以東南亞著名景點(diǎn)集合打造具有東南亞特色的商品街，主要業(yè)態(tài)為東南亞玉器珠寶、木雕中心，東南亞家具、家居裝飾，東南亞美食、東南亞藝術(shù)表演以及具有東南亞特色的手工藝品、小商品。集旅游、娛樂和購物為一體，同時(shí)在建筑形態(tài)上也保持東南亞風(fēng)格。作為專業(yè)的東南亞玉器珠寶、木雕中心，集加工、銷售為一體，可向

36、昆明市旅游局申請(qǐng)成為專門的旅游定點(diǎn)接待單位。經(jīng)營面積：5500060000平方米5758特色民族步行街酒吧街（云南民族印象風(fēng)情街）圍繞項(xiàng)目原有的護(hù)國寺，進(jìn)行修繕和改造，打造具有云南民族符號(hào)的特色步行街主要經(jīng)營酒吧、創(chuàng)意商店、特色餐飲、書店、特色商品等業(yè)態(tài)，打造具有項(xiàng)目特色的步行街。經(jīng)營面積：1500020000平方米59北京什剎海60天幕廣場蘇州時(shí)代廣場天幕。位于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖東圓融時(shí)代廣場，是目前世界上最大的LED天幕，長約500米、寬32米、高21米。 造價(jià)過億。蘇州時(shí)代廣場天幕采用如同水立方造型的膜結(jié)構(gòu)封頂，配合新型LED燈條、燈帶、射燈等，整個(gè)“天幕”由2000多萬只超高亮度的LE

37、D燈組成，顯示面積超過6000平方米，宛如一條蜿蜒的綢緞、炫目的長虹，飛架在時(shí)代廣場的上空。與此同時(shí)，“天幕”系統(tǒng)在設(shè)計(jì)采用了三維聲像擴(kuò)聲系統(tǒng)，完美的做到了影像一聲音同步。在近500米的天幕系統(tǒng)中采用了前所未有地106聲道環(huán)繞效果音效系統(tǒng)，系統(tǒng)龐大超乎想象，非常值得一看。這個(gè)“天幕”除了造景之外，主要功能是輸送圖片畫面，發(fā)布廣告。 天幕廣場將成為本項(xiàng)目一大看點(diǎn)和亮點(diǎn)，使商業(yè)即使在傍晚依舊節(jié)節(jié)生輝。61蘇州時(shí)代廣場天幕62社區(qū)配套及地下商業(yè)本項(xiàng)目社區(qū)配套商業(yè)主要以滿足項(xiàng)目自身及螺螄灣、體育城、世紀(jì)城等的日常生活配套為主，業(yè)態(tài)以便利店，美容美發(fā)、餐飲、藥店、洗衣店、服裝店、書店等。地下除停車位之外

38、 ，商業(yè)主要由電玩和桌球城組成。社區(qū)配套商業(yè)經(jīng)營面積|:20000平方米。地下商業(yè)經(jīng)營面積:5000平方米。63意向圖64高端住宅區(qū)本項(xiàng)目住宅銷售由于受片區(qū)及螺螄灣等項(xiàng)目的帶動(dòng)，困難不大，但為了樹立項(xiàng)目及公司品牌，物業(yè)品質(zhì)上應(yīng)針對(duì)體育城、世紀(jì)城有所提升，同時(shí)我司建議，住宅高度最好控制在100米以內(nèi)，以避免復(fù)雜的規(guī)劃審批過程以及降低項(xiàng)目成本，具體建議，可參見下一篇章。高端住宅建筑面積：40萬平方米（不含回遷）建議本項(xiàng)目住宅部分打造12棟3000040000平方米的高端產(chǎn)品，類似北京棕櫚泉、成都龍湖峰景65意向圖66村民回遷區(qū)保障回遷面積，不影響整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)，處理好拆遷與回遷在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的問題?；剡w面積：約40萬平方米67意向圖68文化休閑中心廣場以原有護(hù)國寺及大耳村古墓葬群為核心，對(duì)古建筑進(jìn)行修繕保護(hù)的同時(shí)。打造中心休閑文化廣場，并引入嘉年華，吸引人氣，成為周邊商