活化工廈對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)分析3800字

1、活化工廈對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)分析3800字 摘要：活化工廈的概念最早由香港地區(qū)政府部門提出，作為一種有效利用資源的方式，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)具有非常重要的作用。另一方面，活化工廈也為物業(yè)管理活動(dòng)提出了新的要求。因此，有必要系統(tǒng)討論活化工廈對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇及挑戰(zhàn)，并進(jìn)而有針對(duì)性地進(jìn)展物業(yè)管理活動(dòng)的創(chuàng)新。 關(guān)鍵詞：活化工廈 物業(yè)管理 機(jī)遇 挑戰(zhàn)一、活化工廈的內(nèi)涵與施行1.內(nèi)涵所謂“活化可理解為“商業(yè)化，即把工業(yè)樓宇改建為寫字樓或商場(chǎng)?？尚行院w以下三個(gè)因素：一是區(qū)內(nèi)需要。零售業(yè)及商業(yè)樓宇的供給及需求在個(gè)別區(qū)域會(huì)因活化工廈措施而出現(xiàn)改變，假設(shè)一個(gè)地區(qū)內(nèi)零售及商業(yè)活動(dòng)活潑，人口集中及購(gòu)置力強(qiáng)，

2、那么“活化可行性高。二是地點(diǎn)的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)活動(dòng)講求方便及時(shí)間性。一些位于交通方便、社區(qū)設(shè)施齊備的工廈會(huì)首先被活化。三是個(gè)別行業(yè)的考慮因素。個(gè)別行業(yè)對(duì)地點(diǎn)的選擇自由度其實(shí)不高，例如 ：律師及會(huì)計(jì)師一般不會(huì)搬離商業(yè)中心區(qū)。估計(jì)活化工廈對(duì)甲級(jí)商廈租金影響有限。2.施行立場(chǎng)活化工廈政策施行的主要障礙包括業(yè)權(quán)分散引發(fā)利益攤分的問題；現(xiàn)有樓宇設(shè)計(jì)過時(shí)而無(wú)法符合現(xiàn)行相關(guān)法律的要求，如沒能騰出足夠樓面作額外停車位使用；個(gè)別較偏遠(yuǎn)的工業(yè)區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)不太成熟；及由于不能增加樓宇現(xiàn)有高度及樓層，沒能很好地開掘土地的開展?jié)撃埽瑢?dǎo)致其吸引力下降等。從業(yè)主的立場(chǎng)來看，可以以免補(bǔ)地價(jià)形式將舊工廠大廈轉(zhuǎn)為其他更有利可圖的非

3、工業(yè)用處是有益的。然而，需要注意的是，要活化工廈，首先要明白租用工廈的，根本是規(guī)模較小的商業(yè)企業(yè)或藝術(shù)類組織。所以一切應(yīng)以防止租金上漲為首要目的。例如，在進(jìn)展改善工廈工程前跟業(yè)主達(dá)成短時(shí)間內(nèi)不加租的協(xié)議。盡管會(huì)拖慢工程，但這保障了小型團(tuán)體的生存空間。第二項(xiàng)需要考慮的是確保工廈內(nèi)活動(dòng)的多元化，絕不能有任何使用限制，也不可期望短期內(nèi)會(huì)為當(dāng)?shù)貛泶罅拷?jīng)濟(jì)收入。所以政府應(yīng)防止工廈被大集團(tuán)壟斷，或制訂嚴(yán)格的土地利用限制規(guī)章。工廈的開展如同一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)，只有多花一點(diǎn)時(shí)間及耐心等候才會(huì)有更多元化的產(chǎn)品出現(xiàn)。二、活化工廈對(duì)物業(yè)管理帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)1.機(jī)遇大廈物業(yè)管理的目的在于為大廈的業(yè)主及住客提供和維持舒適的

4、生活環(huán)境，并有效地保養(yǎng)大廈的公用地方及設(shè)施。良好的大廈管理能令大廈干凈、平安及和諧，并能為大廈提供保安措施，改善業(yè)主及住客的生活質(zhì)素，也會(huì)提升物業(yè)的價(jià)值。從活化工廈為物業(yè)管理帶來的機(jī)遇來看，包括如下內(nèi)容。一是活化工廈對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響應(yīng)該是正面的，因?yàn)榱闶蹣I(yè)及商廈對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)與量的要求比對(duì)一般輕工業(yè)物管的要求高，更何況目前不少工廈已空置。二是活化工廈可以提供更多的物業(yè)管理介入時(shí)機(jī)?；罨B形式可以撤除更新原有建筑物，合理化住戶安置，改良大廈公共設(shè)施，并變更土地使用性質(zhì)或使用密度。詳細(xì)內(nèi)容應(yīng)包括土地使用的改變方案、地下與地上公共設(shè)施、設(shè)備的更新、現(xiàn)用戶的遷移安置、區(qū)域內(nèi)舊屋的撤除等。因此，工

5、程涉及方面極廣，這些內(nèi)容值得討論，并與物業(yè)管理效勞業(yè)親密相關(guān)。三是活化工廈使得業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的需求度提升。詳細(xì)反映在兩個(gè)方面：業(yè)主對(duì)生活環(huán)境品質(zhì)要求會(huì)逐漸進(jìn)步；政府與業(yè)主對(duì)大廈生活環(huán)境的品質(zhì)化與標(biāo)準(zhǔn)化具相當(dāng)共識(shí)，物業(yè)管理市場(chǎng)將來成長(zhǎng)空間極大。2.挑戰(zhàn)一是活化工廈措施將增加商場(chǎng)及辦公樓供給，租金及管理費(fèi)可能面對(duì)下調(diào)壓力。物業(yè)管理公司需面對(duì)以下的挑戰(zhàn)：物業(yè)管理在商場(chǎng)及辦公樓的市場(chǎng)增加；管理費(fèi)或許有下調(diào)壓力；物業(yè)管理人才的需求將增加。二是當(dāng)前物業(yè)管理技能的缺乏。國(guó)內(nèi)物業(yè)管理公司規(guī)模仍太小，人員素質(zhì)參差不齊且易流于惡性競(jìng)爭(zhēng)，難以提升整體效勞品質(zhì)；缺乏教育體系及培訓(xùn)體系；目前的諸多法律很難適應(yīng)時(shí)代的開展

6、，有必要進(jìn)展修訂，從而確保構(gòu)建起符合活化工廈需求的物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)；目前物業(yè)管理效勞人員證照制度有待加強(qiáng)，需根據(jù)國(guó)外經(jīng)歷，建立我國(guó)完好的物業(yè)管理人員證照制度；目前物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)缺乏資料庫(kù)的建立，導(dǎo)致該產(chǎn)業(yè)開展的根本資料缺乏；進(jìn)入市場(chǎng)門檻低，并且退出該行業(yè)也沒有太大障礙。三、應(yīng)對(duì)活化工廈的物業(yè)管理新舉措1.加大活化工廈前期階段的介入目前，物業(yè)管理缺乏完好性整合系統(tǒng)，在活化工廈前期規(guī)劃階段全權(quán)由建立公司主導(dǎo)，建立公司與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)人員很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，容易產(chǎn)生使用需求與規(guī)劃設(shè)計(jì)上的落差，而造成日后維護(hù)管理的不便。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)在活化工廈專案規(guī)劃設(shè)計(jì)階段前期

7、介入，從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，并提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。詳細(xì)來看，涉及到如下內(nèi)容。一是前期設(shè)計(jì)介入。假如物業(yè)需要專業(yè)、有系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)及具高度整合等特性，那么在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，物業(yè)管理就應(yīng)當(dāng)介入，從業(yè)主使用和物業(yè)管理的角度出發(fā)，參與活化工廈規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，提合理的建議，完善設(shè)計(jì)每個(gè)細(xì)節(jié)，使活化工廈完成后，更能發(fā)揮其功能，并且可以有效地防止因設(shè)計(jì)欠缺給物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來的困擾。二是前期管理介入。物業(yè)管理公司在做好業(yè)主入住前的準(zhǔn)備工作之外，首先應(yīng)對(duì)員工進(jìn)展物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)，使員工們理解本階段的工作重點(diǎn)，經(jīng)常與業(yè)主獲得聯(lián)絡(luò)，

8、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主應(yīng)用的監(jiān)視指導(dǎo)，對(duì)應(yīng)用中暴露出來與設(shè)計(jì)和施工有關(guān)的問題及時(shí)搜集匯總，并與開發(fā)商保持親密的聯(lián)絡(luò)，或者經(jīng)建立公司受權(quán)，代表建立公司與施工方聯(lián)絡(luò)，使暴露的問題能在活化工廈公司尚未完全撤離的時(shí)候，得到及時(shí)處理和排除。三是使用管理。物業(yè)管理周期最長(zhǎng)的一段，可以延續(xù)到物業(yè)自身使用壽命的終結(jié)。目前我國(guó)活化工廈前期規(guī)劃階段多全權(quán)由建立公司主導(dǎo)，引入物業(yè)管理公司進(jìn)入較晚，容易產(chǎn)生使用需求與規(guī)劃設(shè)計(jì)上的落差，而造成日后維護(hù)管理的不便，因此如何使建筑公司與物業(yè)管理公司的互相搭配得宜，并與使用者的使用、管理需求相符，使得物業(yè)的壽命得以延長(zhǎng)使用為主要的重點(diǎn)。 2.搭建活化工廈物業(yè)管理數(shù)據(jù)庫(kù)一是期望官產(chǎn)學(xué)研方面

9、的不同組織共同建構(gòu)活化工廈整體物業(yè)設(shè)施維護(hù)與管理數(shù)據(jù)庫(kù)DATA WAREHOUSE與資料挖掘DATA MINING技術(shù)。為使物業(yè)設(shè)施維護(hù)與管理的知識(shí)創(chuàng)新與探究的根底應(yīng)用，并以此根底開展出具有智能化設(shè)施維護(hù)與管理信息系統(tǒng)，提升效勞品質(zhì)與效率，打造可以表達(dá)高科技的工廈物業(yè)設(shè)施維護(hù)與管理效勞品質(zhì)與生活。二是物業(yè)或資產(chǎn)設(shè)施維護(hù)與管理信息系統(tǒng)將來開展方向，應(yīng)確保管理信息系統(tǒng)能采用企業(yè)資源規(guī)劃ERP模塊進(jìn)展規(guī)劃。結(jié)合不同產(chǎn)業(yè)類企業(yè)資源規(guī)劃ERP，強(qiáng)化管控機(jī)制，從而以期能在設(shè)施維護(hù)與管理領(lǐng)域架構(gòu)一套完好的信息效勞平臺(tái)，深化技術(shù)、信息、效勞共享的?機(jī)，以達(dá)成相應(yīng)的管理目的。另外，需開展互動(dòng)式數(shù)字技術(shù)資料庫(kù)，有

10、效運(yùn)用設(shè)施維修資料庫(kù)，逐步建立GIS 互動(dòng)式數(shù)字技術(shù)資料庫(kù)的架構(gòu)，通過文字、圖形狀態(tài)提供維護(hù)使用人員更完好維修技術(shù)指導(dǎo)知識(shí)，除可有效縮短技術(shù)指導(dǎo)知識(shí)等待時(shí)間，且減少維修過程誤判的比率，并借以提升使用人員工作效益及延長(zhǎng)設(shè)施壽命。三是開展互動(dòng)式節(jié)能技術(shù)資料庫(kù)，借助資料搜集及監(jiān)視控制設(shè)備Supervisor Control And Data Acqusition， SCADA匯整設(shè)施的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，并與物業(yè)設(shè)施維護(hù)與管理信息系統(tǒng)內(nèi)建運(yùn)轉(zhuǎn)值進(jìn)展自動(dòng)比對(duì)。比對(duì)結(jié)果提供物業(yè)設(shè)施管理人員決策?有效執(zhí)行設(shè)施設(shè)備的節(jié)能策略及預(yù)防保養(yǎng)策略，以到達(dá)延長(zhǎng)設(shè)施壽命及減碳管理目的，創(chuàng)造綠色生活環(huán)境。3.標(biāo)準(zhǔn)化的管理理念與思維

11、創(chuàng)新一是標(biāo)準(zhǔn)化的管理理念。在給顧客提供的各項(xiàng)效勞應(yīng)必須明確各自的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，即讓顧客提早知曉，同時(shí)又保證了自身的效勞質(zhì)量，從而進(jìn)步了工作效率。施行標(biāo)準(zhǔn)化管理，是企業(yè)開展的目的和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開展的必然規(guī)律。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須明確貫徹并標(biāo)準(zhǔn)管理的理念，遵循市場(chǎng)規(guī)律辦事，不投機(jī)不取巧，踏踏實(shí)實(shí)，使效勞過程標(biāo)準(zhǔn)、透明，建立一個(gè)公開、雙向的溝通渠道，敢于將自己的工作明確地展示給顧客。二是創(chuàng)新思維。物業(yè)管理公司時(shí)刻要有危機(jī)感，有壓力感，正確認(rèn)識(shí)自身及所處的環(huán)境；所謂“做正確的事比把事情做正確更重要，就是正確處理好戰(zhàn)略和策略的問題，凡事都要有一個(gè)正確的立足點(diǎn)；所謂“今天的方法就是明天的問題，因此還要有一個(gè)創(chuàng)新思維的問題，要關(guān)注形勢(shì)的開展，根據(jù)外部環(huán)境的變化，不斷調(diào)整工作方法，完善工作程序，防止僵化。綜上所述，隨著經(jīng)濟(jì)的區(qū)域化開展進(jìn)程的加速，我國(guó)許多地區(qū)的工業(yè)大廈都被遺棄。因此，從多個(gè)角度著手，進(jìn)展工廈活化非常必要。文章重點(diǎn)分析了當(dāng)前工廈活化的主流政策和施行，并討論了活化工廈對(duì)當(dāng)今物業(yè)管理帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，最后給出了在活化工廈背景下，有效提升物業(yè)管理程