南新澳洲花園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告1(1)

1、南新澳洲花園工程可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 * 二0*年*月*日目 錄第一章:總論4第一節(jié):工程提要4第二節(jié):可行性報(bào)告依據(jù)與范圍7第二章:工程背景8第一節(jié):工程承建單位簡(jiǎn)介8第二節(jié):建立工程的有利條件8第三節(jié):工程建立的必要性10第三章:工程本身及市場(chǎng)情況的分析12第一節(jié):中國(guó)房地產(chǎn)開展?fàn)顩r12第二節(jié):三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析14第三節(jié):工程定位分析16第四節(jié):工程規(guī)劃20第五節(jié):工程周邊環(huán)境分析22第六節(jié):本工程利弊分析SWOT分析法22第四章:工程方案25第一節(jié):場(chǎng)地選址25第二節(jié):工程設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模25第三節(jié):三亞市房產(chǎn)銷售市場(chǎng)分析管理定位31第五章:管理組織機(jī)構(gòu)和土建工程61第一節(jié)

2、: 管理組織機(jī)構(gòu)6 第二節(jié): 土建工程69第六章:工程實(shí)施進(jìn)度安排 70第七章:營(yíng)銷策略及銷售方案71第八章:投資估算與資金籌措74第九章:財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)75第十章: 結(jié)論與建議81附表 82 第一章 總論第一節(jié) 工程提要一、工程名稱：三亞南新澳洲花園,以下簡(jiǎn)稱本工程。二、工程建立地點(diǎn)：本工程位于著名的國(guó)家級(jí)旅游區(qū)三亞市荔枝溝。荔枝溝猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯18，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。這里長(zhǎng)夏無冬，有最明媚的陽光、最純潔的空氣、最碧藍(lán)的海水、最潔白的沙灘，自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。

3、世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。據(jù)國(guó)際環(huán)境保護(hù)組織對(duì)世界48個(gè)國(guó)家158個(gè)主要城市環(huán)境質(zhì)量進(jìn)展監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局把三亞浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使三亞在全球游客中具有很大的吸引力。本工程建立用地三亞南新農(nóng)場(chǎng)生活區(qū)、南新招待所北面。工程用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開發(fā)高級(jí)生活住宅、效勞式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。 三、工程開發(fā)商：三亞鉆石山房地產(chǎn)投資 四、工程開發(fā)商法定代表人： 五、工程性質(zhì)：高端旅游

4、度假小區(qū)六、工程概況：本工程定址于三亞市北面中心位置屬主城區(qū)，距三亞市城市中心區(qū)約4公里車程,地勢(shì)開闊、平坦。工程用地具有豐富的住居度假元素。四周已有建成的居民區(qū)，是三亞市新城市開展的中心地帶。本地塊水電配套和通訊條件優(yōu)越。用地一側(cè)緊臨公路，以后是從海口進(jìn)入三亞和從三亞市區(qū)進(jìn)入市中心區(qū)的主要干道，交通進(jìn)出入情況優(yōu)越。建筑整體由兩期組成總占地面積500畝，總建筑面積67萬平方米，容積率1.21 ，綠化率2.0 %，建筑密度 %，建筑高度 米，：本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米；總銷售面積約657225平方米；

5、停車位 個(gè)；七、建立單位概況本工程開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售籌劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢效勞、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢效勞、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國(guó)具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)展工程的整體規(guī)劃，力求工程開展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入工程的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)開展策略中。公司目前投資興建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)招商工程，該工程是

6、開展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝?？偨ㄖ娣e672545平方米。建立內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟效勞式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套效勞設(shè)施，工程投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合開展工程。“誠(chéng)信卓越、精品永恒，公司勵(lì)精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會(huì)提供真正符合需求的精品。八、組織管理根據(jù)公司發(fā)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)展規(guī)劃，三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。九、環(huán)境保護(hù)本工程屬于旅游度假生活小區(qū)，是生態(tài)環(huán)境為主題，既

7、有地面綠化，又有垂直和架空綠化層；建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料；生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理之后可方便排入市政污水管線；所有水泵根底均設(shè)隔震墊，且水泵進(jìn)出水管上均設(shè)置可曲繞橡膠接頭，安裝緩閉式只回閥，可隔噪音。十、工程實(shí)施進(jìn)度安排2021年 月 日之前為前期準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)到 年 月 日工程竣工驗(yàn)收，整個(gè)工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)為 年時(shí)間。詳見第六章工程進(jìn)度安排。十一、工程總投資經(jīng)測(cè)算，工程總投資由土地費(fèi)及前期工程費(fèi)用、建安工程及小區(qū)配套費(fèi)用、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用組成,工程總投資額為12億元。費(fèi)用估算詳見工程總投資估算表和工程各種財(cái)務(wù)數(shù)

8、據(jù)估算，詳見附表 “工程投資方案與資金籌措表。企業(yè)自籌4600萬元，占總投資 %；申請(qǐng)銀行貸款 萬元，占總投資的 %，預(yù)售回籠 ，占總投資的 %。貸款利率按一至三年期銀行利率 計(jì)，貸款期限為 年。十二、資金籌措一、申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 萬元；二、企業(yè)自籌資金 萬元；三、預(yù)售回籠 萬元十三、社會(huì)效益一、可以改善目前三亞市中心對(duì)總價(jià)要求在35-80萬，單位面積在55-120左右平方米的高品質(zhì)的旅游度假生活小區(qū)地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求量。二、工程引入“人文關(guān)心的效勞理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)安康、生態(tài)、和諧、自然的人性化旅游度假的舒適的居住生活空間。三、三亞南新澳洲花園工程定位

9、為:結(jié)合該工程所處的區(qū)域及所吸納的以家庭居住和異地客戶養(yǎng)老度假為主要目的的目標(biāo)客戶需求，工程的功能應(yīng)該表達(dá)休閑度假功能和家庭居住功能。四通過工程產(chǎn)品品質(zhì)的提升，進(jìn)一步提升三亞市中心城區(qū)的房地產(chǎn)工程檔次，打造三亞市標(biāo)志性旅游度假的公寓典范。五、有利于促進(jìn)三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的多元化開展。六、有利于翻開本地房地產(chǎn)市場(chǎng)向外地?cái)U(kuò)展的新局面。七、帶動(dòng)三亞及其他周邊地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展。八、有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)。第二節(jié)可行性研究的依據(jù)和范圍本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該工程的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。本報(bào)告在以下的局部將著重對(duì)本工程的市場(chǎng)分析、工程定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位

10、、營(yíng)銷推廣策略以及工程的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)展研究。第二章 工程背景第一節(jié) 工程承建單位簡(jiǎn)介工程開發(fā)商為三亞鉆石山房地產(chǎn)開發(fā)三亞鉆石山房地產(chǎn)投資是一家集房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、房產(chǎn)信息咨詢、房地產(chǎn)銷售籌劃、房屋托管、房產(chǎn)咨詢效勞、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、市政工程設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢效勞、施工監(jiān)理、裝飾建筑模型設(shè)計(jì)制作、工程設(shè)計(jì)與施工、園林綠化工程、房屋改造開發(fā)業(yè)務(wù)為一體的綜合性房地產(chǎn)公司。三亞鉆石房地產(chǎn)是中國(guó)具有創(chuàng)意和高瞻遠(yuǎn)矚的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，以創(chuàng)新獨(dú)到及具彈性的手法來進(jìn)展工程的整體規(guī)劃，力求工程開展能配合當(dāng)?shù)卣贫ǖ恼w城市規(guī)劃，并把當(dāng)?shù)爻鞘械臍v史文化特色和現(xiàn)代城市風(fēng)情融入工程的設(shè)計(jì)及業(yè)務(wù)開展策略中。公司目前投資興

11、建的南新澳洲花園是省政府在“珠洽會(huì)招商工程，該工程位于南新農(nóng)場(chǎng)北區(qū)，南新招待所北側(cè)，是開展高品位休閑度假旅游房產(chǎn)，用地面積約500畝。總建筑面積672545平方米。建立內(nèi)容包括：145棟多層住宅、21棟高層住宅、4棟效勞式公寓、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、以及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套效勞設(shè)施，工程投資估算12億元。公司地產(chǎn)包括住宅、零售、娛樂、文化物業(yè)、商業(yè)、酒店、教育、戶外康樂、綠化設(shè)施、公共娛樂設(shè)施、旅游產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)配套設(shè)施的旅游業(yè)綜合開展工程?！罢\(chéng)信卓越、精品永恒，公司勵(lì)精圖治，以客戶需求為導(dǎo)向，為業(yè)主為社會(huì)提供真正符合需求的精品。第二節(jié) 建立工程的有利條件一、氣候條件，夏季平均氣溫為28，冬季平

12、均氣溫為20；年平均降雨量1263mm，5-10月為雨季，其中8-10月的降雨量占全年總降雨量的47%。三亞地區(qū)相對(duì)濕度79%，年蒸發(fā)量195007mm，屬半旱地區(qū)，日照長(zhǎng)，年日照時(shí)數(shù)為2586.5小時(shí)。三亞市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，市中心地震烈度為6度。三亞市所屬的南中國(guó)海的表層海流主要受季風(fēng)影響，在三亞臨海側(cè)，3-10月之東北季風(fēng)時(shí)海流為西南方向，而5-8月之西北季風(fēng)時(shí)，海流是朝東北方向。一般來說，季節(jié)風(fēng)期間的海流有較高安定性，日平均海表溫度一年中均超過21。二、生態(tài)條件1、三亞的海水清澈透明，能見度達(dá)8至16米，有些地方到達(dá)25米；海岸線由眾多的珊瑚礁組成，海底景觀絢麗多姿，被國(guó)際潛水專家認(rèn)定

13、為南太平洋最適宜潛水的旅游勝地之一。三亞眾多的海灣各有佳景。大東海、小東海、三亞灣、亞龍灣與三亞市民生活關(guān)系最為密切，海上的東島、西島仿佛是南海的兩扇大門，為寬闊的海面增加層次感。海霧飄過，兩島隱掩其中，憑添了幾分神秘感。漫步沙灘，作為三亞市標(biāo)志的鹿回頭雕像映入眼簾。2、三亞三面環(huán)山，綿延起伏，層次清楚；山脈的延伸將市區(qū)分成假設(shè)干青山圍成的空間，為城市不同地區(qū)提供了各具特色的空間景觀環(huán)境。海上回望，群山如綠色屏障，輝映出三亞的嫵媚多姿。眾多山頭也提供了眺望大海、河灣和城市景觀的制高點(diǎn)。3、三亞是首批中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。近幾年來，全市共投資數(shù)十億元建立亞龍灣、南山、天涯海角、鹿回頭、大東海、蜈支洲

14、島六大名牌景區(qū)。以“天涯文化為代表的天涯海角人文景觀已蜚聲海外；按國(guó)際水準(zhǔn)設(shè)計(jì)的南山文化旅游區(qū)堪稱一座巧奪天工的生態(tài)園林和佛教文化精品；以絕佳自然條件著稱的亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)早已名揚(yáng)天下；夢(mèng)幻般的海棠灣，不遠(yuǎn)的將來將以曠世佳作吸引世人的眼球。4、三亞全市森林覆蓋率達(dá)63%，城市建成區(qū)綠地覆蓋率達(dá)44.3%，人均公共綠地面積達(dá)18.3平方米；其海洋負(fù)氧離子超過8,000個(gè)單位；城市空氣質(zhì)量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界第二，是全國(guó)人民的“大陽臺(tái)，“后花園，“大氧吧，自然資源得天獨(dú)厚，無與倫比。三、交通條件1.本工程距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)25公里。三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)現(xiàn)已開通北京、上海、廣州、沈陽、武漢

15、、青島、深圳等國(guó)內(nèi)23個(gè)城市航線和新加坡、澳門、香港、馬來西亞、泰國(guó)、漢城、大阪、東京9條國(guó)際航線。2.三亞往海口的班車班次頻繁，每隔20分鐘有一班車前往海口，約3小時(shí)可到達(dá)。3.市內(nèi)交通主要有公交車和出租車。三亞的出租車很多，也很方便，從本工程區(qū)域起步不要打表10元就可以到達(dá)中心城區(qū)的任何地方。三亞市內(nèi)主要有2路、4路及往亞龍灣方向的三條公交線路。上述兩條線路的公交車均經(jīng)過本工程所在地。據(jù)了解，三亞市政府規(guī)劃組建兩家國(guó)有公交公司，完善城區(qū)公交體系。本工程緊鄰的迎賓大道是公交體系的核心位置，新規(guī)劃的公交體系將覆蓋本區(qū)域，從本區(qū)域進(jìn)入城區(qū)任何地方，都可以通過公交工具解決。4本工程右側(cè)正在新建旅游

16、景點(diǎn)連成一片，使本工程區(qū)域的住戶，可徒步欣賞風(fēng)景。第三節(jié) 工程建立的必要性三亞地處海南島最南端，集山海河自然美景于一體，是中國(guó)最南端的熱帶濱海旅游城市，是南中國(guó)海最純潔的樂土和休閑度假的天堂，是神州大地中最美的畫卷，猶如鑲嵌在南海上的一顆明珠，有“東方夏威夷之稱。優(yōu)美的自然環(huán)境使三亞成為最適合人類居住的城市，他是集陽光、海水、沙灘、氣候、森林、動(dòng)物、溫泉、巖洞、風(fēng)情、田園十大旅游資源于一體的生態(tài)示范城，更具有全國(guó)獨(dú)一無二的空氣質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量。據(jù)有關(guān)資料顯示，三亞市森林覆蓋率為64%，城市地區(qū)綠地覆蓋率為44.3%，人均公共綠地面積18.3平方米，城市空氣負(fù)離子含量?jī)H次于古巴首都哈瓦那，位列世界

17、第二，有著天然氧吧的美譽(yù)。三亞天藍(lán)海碧，河水清澈透明，山川美麗，綠意怏然，生氣蓬勃，一年四季樹木長(zhǎng)青，鮮花爛漫，讓人仿佛倘徉在詩(shī)人筆下的“世外桃源，憑借其得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光和頂級(jí)的生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，三亞榮獲“全國(guó)生態(tài)示范區(qū)、園林城市、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)等稱號(hào)。三亞以其美麗，被越來越來越多的國(guó)內(nèi)外新老朋友熟知和青睞，人們愛這里美麗的風(fēng)光和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境，來三亞旅游的許多世界各地的朋友，被三亞的陽光、海水、空氣、綠色所吸引，他們?cè)谶@里購(gòu)置了自己的第二居所，把三亞購(gòu)房置業(yè)作為生活中的一件大事、樂事。據(jù)上海?文匯報(bào)?近期評(píng)選的“中國(guó)最受上海人歡送的置業(yè)城市中，三

18、亞位居榜首。兩河三岸景觀建立，包括三亞東西兩河三路以及泊岸景觀建立工程，東西河兩座景觀步行橋工程和臨春橋等三座舊橋改造裝飾工程；整治工程成效顯著,三亞的山、海、河、城“相互交融，熱帶濱海城市的景觀開場(chǎng)形成。隨著三亞西線鐵路的建成，三亞直達(dá)北京、上海、廣州等城市的跨?？瓦\(yùn)列車已經(jīng)通車。城市規(guī)劃的逐步實(shí)施和城市根底建立的日益完善，三亞將吸引更多的人來投資置業(yè)。但是三亞市房地產(chǎn)在小戶型持續(xù)熱銷的趨勢(shì)下集中涌現(xiàn)出大量的小戶型工程，為適應(yīng)大的市場(chǎng)潮流，許多工程在硬件方面，從根本上限制高品質(zhì)產(chǎn)品的開展，從屢次調(diào)查結(jié)果說明，目前在售物業(yè)中許多工程只是在大量的小戶型產(chǎn)品中缺乏高品質(zhì)的產(chǎn)品，不管是工程的總體定位

19、，還是從產(chǎn)品的規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)上都缺乏國(guó)際化的水準(zhǔn)。許多工程產(chǎn)品出現(xiàn)“高不成，低不就的為難局面。 三亞鉆石山房地產(chǎn)投資興建的三亞南新澳洲花園小區(qū)工程的建筑設(shè)計(jì)將工程的環(huán)境優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極至。工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)均為專業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)手擎創(chuàng)。建成投入使用后提供優(yōu)質(zhì)公寓物業(yè)管理效勞，充分引入“以人為本和“人文關(guān)心的效勞理念，為國(guó)內(nèi)、國(guó)際所有追求生活品質(zhì)的階層人士，提供一個(gè)安康、生態(tài)、和諧、自然的人性化舒適空間。 第三章 工程本身及市場(chǎng)情況分析第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)開展?fàn)顩r中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在處于非常重要的轉(zhuǎn)變時(shí)期。一、配合國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式也由規(guī)模型向總量效益型轉(zhuǎn)變。二、

20、房地產(chǎn)業(yè)從單純的消費(fèi)型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資、旅游度假和消費(fèi)三重功能的產(chǎn)品。三、在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)業(yè)從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和自身調(diào)節(jié)方向轉(zhuǎn)變，雖然國(guó)家和各級(jí)部門對(duì)房地產(chǎn)控制還是比擬嚴(yán)，但現(xiàn)在靠市場(chǎng)、靠經(jīng)營(yíng)，靠市場(chǎng)規(guī)那么去經(jīng)營(yíng)已成為房地產(chǎn)開發(fā)的行為準(zhǔn)那么。第二節(jié) 三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)業(yè)開展勢(shì)頭良好目前三亞市房地產(chǎn)業(yè)總體運(yùn)行特征是：投資增長(zhǎng)，構(gòu)造合理，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2000年以來三亞市的房地產(chǎn)形勢(shì)開展勢(shì)頭良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡、價(jià)格平衡、構(gòu)造合理。萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米

21、，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格9317元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。1、土地供給價(jià)格情況：三亞土地市場(chǎng)價(jià)格逐年升高，以三亞市中心城區(qū)為例，2003年-2004年內(nèi)地價(jià)60=100萬元畝，2005-2006年土地價(jià)格攀升

22、到100-200萬元畝，2007年10月月川新區(qū)臨河12畝土地拍賣到432萬元/畝，2021年2月，三亞灣海坡開發(fā)區(qū)的一宗69.52畝的土地，拍出每畝762萬元的高價(jià)，每平米價(jià)格達(dá)11,429元。三亞城市開展土地告急，一路攀升，政府開場(chǎng)提前啟用海棠灣、紅塘灣的城市開展儲(chǔ)藏用地。2、三亞商品房市場(chǎng)主要在島外三亞市商品住房的銷售對(duì)象主要是島外市場(chǎng)，2006年，島外市場(chǎng)占總銷售套數(shù)的90.33%，面積占89.11%，。除了西藏自治區(qū)以外，全國(guó)其它省區(qū)(包括港、澳、臺(tái)都有人在三亞市購(gòu)置住房，國(guó)外如美國(guó)、德國(guó)、法國(guó)、加拿大、英國(guó)、俄羅斯等17個(gè)國(guó)家人士也有在三亞市購(gòu)房的，國(guó)外購(gòu)房比例占3。3、商品房銷售

23、價(jià)格穩(wěn)中有升：2003年，以一批具有一定規(guī)模的海景住宅小區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)為標(biāo)志，三亞市房地產(chǎn)開展進(jìn)入較快增長(zhǎng)階段，商品房銷售價(jià)格有較大幅度的提高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年第一季度三亞市商品房平均價(jià)格是9317元平方米。其中海景房的平均價(jià)格是13000元平方米毛胚以上。根據(jù)市場(chǎng)需求的情況，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)屬恢復(fù)性增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)應(yīng)屬正常。二宏觀調(diào)控新政對(duì)三亞房地產(chǎn)影響情況分析2006年5月29日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建立部等九部門?關(guān)于調(diào)整住房供給構(gòu)造穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見?,新政出臺(tái)的主要目的是抑制上漲過快的住房?jī)r(jià)格，同時(shí)要保證中小戶型的供給，滿足中低收入家庭的住房需要。這些政策主要是針對(duì)上海、廣州等房?jī)r(jià)整體水平已經(jīng)很高，房?jī)r(jià)

24、又在瘋長(zhǎng)的大城市?；谝韵乱蛩胤治?，預(yù)期新政策對(duì)三亞中心城區(qū)的高層度假地產(chǎn)工程不會(huì)造成太大的價(jià)格的影響：1、三亞的房地產(chǎn)是屬于旅游休閑度假型的房地產(chǎn)，其目標(biāo)市場(chǎng)與主要的客戶群體在島外，而且大多是中國(guó)有閑有錢的中產(chǎn)以上的富裕階層，該階層的群體有十分強(qiáng)烈的購(gòu)置力，他們向往的是高品質(zhì)的生活方式，喜歡旅游休閑度假，對(duì)價(jià)格不是很敏感。2、三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國(guó)是獨(dú)一無二的，亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)的旅游度假工程買的不僅僅一個(gè)度假產(chǎn)品，一項(xiàng)投資，也可以說是一個(gè)奢侈品，一種身份和地位的表達(dá)。3、三亞旅游度假地產(chǎn)在國(guó)外也有強(qiáng)勁的需求。三亞在城市開展戰(zhàn)略中提出

25、要建立國(guó)際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國(guó)際化和國(guó)際性旅游度假宣傳活動(dòng)，近年國(guó)際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時(shí)間將購(gòu)置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比擬強(qiáng)，特別受內(nèi)地游客的青睞。三2021年初三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的情況。萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)76%。其中商品住房37.05萬平方米,3942套，登記銷售面積25.45萬平方米，和去年同期相比增長(zhǎng)48%；其中商品住房24.66萬平方米,2785套包含產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓銷售0.78萬平方米，一線海景公寓、別墅銷售7.66萬平方米,商業(yè)用房0.79萬平方米。商品房平均銷售價(jià)格93

26、17元/平方米，和去年同期比增長(zhǎng)30%其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/平方米，產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓15201元/平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米。商品房銷售總金額23.71億元，和去年同期相比增長(zhǎng)94%。第三節(jié) 工程定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本工程定位時(shí)，須將區(qū)域、交通環(huán)境、配套設(shè)施、人文等各種因素綜合考慮。南新澳洲花園小區(qū)是目前三亞迎賓大道第一個(gè)高層中、小戶型工程，具有標(biāo)志性。高層海景樓盤的出現(xiàn)是現(xiàn)代城市的一個(gè)特征，對(duì)于追求城市生活又喜歡環(huán)境安靜、體驗(yàn)藍(lán)天海景的人來說，本工程是不錯(cuò)

27、的居家與度假選擇。一目標(biāo)市場(chǎng)定位1、主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國(guó)內(nèi)外私營(yíng)企業(yè)主、大公司職員、以及國(guó)內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對(duì)象等等。心理特征：常出差于旅游城市，思想觀念較新，喜好承受新生事物，懂得體驗(yàn)享受生活。主要為投資型和度假需求型客戶。消費(fèi)者分類：在高層中、小戶需求型購(gòu)房者當(dāng)中，根據(jù)心理特征，分為兩類客戶：一類客戶篤定型：買高層就是為了買風(fēng)景，價(jià)格不是首要因素。該類客戶會(huì)選擇712層有好視野的戶型。二類客戶無奈型：想要高層風(fēng)景，但又在乎價(jià)格。該類客戶會(huì)選7層以下或視野景觀相對(duì)差一點(diǎn)的戶型。從目標(biāo)消費(fèi)者的分析來看，本工程目標(biāo)客戶群相比擬而言有較高的文化層次，觀念較新，且有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。二產(chǎn)品

28、定位市場(chǎng)定量調(diào)查分析調(diào)查地點(diǎn)：三亞市鳳凰機(jī)場(chǎng)、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。調(diào)查方式：同類問卷抽樣調(diào)查實(shí)際發(fā)放問卷：1000份回收有效問卷：968份根本市場(chǎng)參數(shù)如下：1承受調(diào)查的常住人口比例2潛在客戶購(gòu)房原因3群眾了解樓盤信息的渠道5購(gòu)房人群對(duì)車庫(kù)的需求6潛在客戶的職業(yè)分布7購(gòu)置高層中、小戶型房產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī)8潛在購(gòu)房者認(rèn)為合理的價(jià)位9潛在購(gòu)房者理想的套面積10潛在購(gòu)房者理想的戶型：11購(gòu)房時(shí)主要聽取誰的意見市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析1、臨海高層旅游度假住宅處在熱買階段的上升過程，高層臨海樓盤的最大優(yōu)點(diǎn)是視野開闊，臨海景觀是本工程的最大賣點(diǎn)。2、本工程建立規(guī)

29、劃設(shè)計(jì)合理，戶型格局根本可以滿足購(gòu)置者需求心理。3、據(jù)本次調(diào)查，潛在客戶中有65%的人群兼具旅游度假和保值升值的購(gòu)房心理。4、通過市場(chǎng)調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本工程的主要目標(biāo)客戶群。1.80元左右，占總調(diào)查人數(shù)的八成。結(jié)合市調(diào)市場(chǎng)需求和工程特征，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，建成該地區(qū)首個(gè)高品質(zhì)的海景高層樓盤。工程規(guī)劃本工程的總體設(shè)計(jì)思路是創(chuàng)立一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的海景社區(qū)，著力表達(dá)21世紀(jì)居住建筑人性化的原那么。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北

30、貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。以四個(gè)建筑單元為核心，采取錯(cuò)位錯(cuò)層方式設(shè)計(jì)，確保每棟樓每間房都能欣賞到山景或海景。每個(gè)單元由一棟1525層住宅圍合而成，四個(gè)單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。二、建筑風(fēng)格順應(yīng)消費(fèi)者對(duì)人性化住宅的心理需求，本工程采用了夏威夷風(fēng)格的建筑形式。在立面造型上，采用三段式設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用豐富的古典建筑符號(hào)和線腳；凸穿設(shè)計(jì)，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級(jí)涂料，使二個(gè)組團(tuán)色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。小區(qū)輪廓設(shè)計(jì)上，1525層住宅錯(cuò)落有致，擺布有序，四個(gè)單元屋頂造型豐富，整個(gè)小區(qū)輪廓線豐富優(yōu)美。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計(jì)，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小

31、區(qū)品味和檔次。小區(qū)以四個(gè)主題熱帶園林景觀小品配合四個(gè)建筑單元，整體內(nèi)外空間交織穿插，一氣呵成，園林、步行道、綠地、小品等前后照應(yīng)，渾然一體。三、戶型構(gòu)造本工程戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典實(shí)用，靈活多變。單體采用經(jīng)典平面，大廳小臥室，明廁明廚；戶內(nèi)可自由分割，戶與戶之間可自由調(diào)整。具體戶型上以4070平米一房，7793平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室一廳100%二室一廳93%一室一廳45%一室40%第五節(jié) 工程周邊市場(chǎng)環(huán)境分析本工程周邊北面有南新招待所,工程用地面積約500畝，南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，可躍遠(yuǎn)海，是一塊人口密集，視野開闊，觀山遙海效果極佳的土地。用開

32、發(fā)住宅、效勞式公寓，是非常珍貴非常稀缺的一塊寶地。加上在建的本工程，該地段正逐漸成為三亞新生的旅游度假區(qū)域之一。一、周邊住宅小區(qū)分布情況 本工程附近有三亞市體育廣場(chǎng)、學(xué)校、工商、農(nóng)業(yè)、建立銀行分行、中國(guó)郵政、等生活配套設(shè)施。二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格情況南新澳洲花園于 年 月 號(hào)開盤，高層均價(jià)在 元，起價(jià) 元，最高價(jià)為 元。每層加價(jià) 元。目前，銷售已達(dá) %。三亞藍(lán)月灣海景酒店公寓2006年5月6日開盤報(bào)價(jià)最低為19.8萬/套，最高為29.8萬/套?，F(xiàn)每套均價(jià)為40萬左右。目前，銷售已根本完畢。第六節(jié) 本工程利弊分析SWOT分析法一、優(yōu)勢(shì)分析一開展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長(zhǎng)期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷和企業(yè)知名

33、度。二南新澳洲花園獨(dú)占山景資源，高層小戶型將為住戶帶來良好的視野和風(fēng)景。三本工程周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者具有吸引力。四本工程規(guī)模適中，具有規(guī)模、景觀、位置、交通的綜合性特征，可以獲取“綜合領(lǐng)先效應(yīng)。五高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本工程依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢(shì)宏大，對(duì)消費(fèi)者具有新鮮度和向往感。六本工程戶型設(shè)計(jì)相宜深淺，以小為主，可變性強(qiáng)，具有緊湊、實(shí)用、合理、雅致的優(yōu)點(diǎn)。七本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對(duì)安靜。八工程所在地負(fù)氧離子高達(dá)11000個(gè)單位北京天安門處150個(gè)單位，適合于居住與度假。是老年人生活的天堂。二、劣勢(shì)分析一本工程位

34、于三亞東部的荔枝溝鎮(zhèn)，雖然工程獨(dú)立封閉管理，與當(dāng)?shù)孛裾蝗谙嗵帲瑢?duì)于高端消費(fèi)者的觀念中，本工程似乎地段檔次欠高。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會(huì)逐步提高。二周邊大配套正在完善。住宅景觀的不均等。樓層和朝向的不同，景觀落差的感覺似有存在。三目前，工程位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點(diǎn)噪音影響。待小區(qū)及荔枝溝鎮(zhèn)整體綠化完善后，環(huán)境效果將會(huì)更進(jìn)一步優(yōu)化。三、風(fēng)險(xiǎn)分析一由于本工程是迎賓大道的首個(gè)高層中、小戶型房地產(chǎn)工程,對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)不熟悉,沒經(jīng)歷可以借鑒。能否起到“羊群效應(yīng)，既要看市場(chǎng)需求，又要看三亞荔枝溝整體效應(yīng)的發(fā)揮。二來自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的壓力，營(yíng)銷過程中容易處于的被動(dòng)地位。地域性和集群性銷售可爭(zhēng)

35、取主動(dòng)。三高層購(gòu)房及居住本錢高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費(fèi)用略偏高。因?yàn)闃I(yè)主享受了較好的物業(yè)效勞。四本工程由于和民宅連片，易降低本工程的消費(fèi)檔次。但由于市政府準(zhǔn)備加快凈化工程，將南新澳洲花園小區(qū)定位為“開啟現(xiàn)代高檔海景度假新生活的標(biāo)志性建筑。消費(fèi)檔次將大幅提升。四、時(shí)機(jī)分析一三亞市旅游房地產(chǎn)已在國(guó)內(nèi)外建立了強(qiáng)大的品牌力，本工程可借勢(shì)而行，減少本工程的告知本錢。二旅游產(chǎn)業(yè)已成為三亞市的支柱產(chǎn)業(yè)，每年大量的游客進(jìn)入三亞度假休閑，為本工程市場(chǎng)提供更多時(shí)機(jī)。3倍。四目前三亞市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，根本上供不應(yīng)求，尤其是臨海一線根本上無樓可售。五南新澳洲花園建立將改變?nèi)齺喅鞘虚_展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢(shì)

36、在促進(jìn)迎賓大道新的旅游景觀區(qū)形成的同時(shí)，對(duì)在三亞的旅游度假的觀念亦會(huì)改變，工程市場(chǎng)角度視線可以更廣。六連帶本工程，周邊已有3個(gè)上規(guī)模的高檔旅游住宅小區(qū)，加之緊荔枝溝鎮(zhèn)，這對(duì)本工程的商鋪來說，具有良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景。第四章 工程方案第一節(jié) 場(chǎng)地選址一、場(chǎng)地選擇1、地理位置：本工程坐北朝南，建立用地南臨荔枝溝路；西臨三亞市火車站；北靠群山，地塊方正規(guī)那么，視野開闊，觀山遙海效果極佳，是建立高檔生活小區(qū)的理想用地。工程住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補(bǔ)該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。2、交通條件：本工程位于荔枝溝路，距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)15公里，三亞往?？诘陌嘬嚢啻晤l繁，每隔20分鐘有一班車前往?？?/p>

37、，約3小時(shí)可到達(dá)；三亞市內(nèi)主要有2路、4路兩條線路的公交車均經(jīng)過工程所在地，工程右側(cè)為正在新建的旅游景點(diǎn)連成一片，使本工程區(qū)域的住戶，可徒步欣賞風(fēng)景。第二節(jié) 工程設(shè)計(jì)內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計(jì)依據(jù)一、委托方提供的各項(xiàng)原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、三發(fā)改2021字第21號(hào)；三、三亞市建立工程規(guī)劃三規(guī)委辦為202136號(hào)；四、三亞市國(guó)土環(huán)境資源局文件；五、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和海南省房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；六、海南省統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；七、三亞房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)；八、?海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額?。二、建筑設(shè)計(jì)一、單體設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)以人為本，結(jié)合海南的地域及氣候特點(diǎn)，注重通風(fēng)、采光及遮陽設(shè)計(jì)

38、，即滿足居住舒適要求，也符合市場(chǎng)需求。2、注重戶型的景觀設(shè)計(jì)，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。 二、造型與色彩1、建筑體型設(shè)計(jì)上突出熱帶建筑風(fēng)格，以輕巧的陽臺(tái)，必要的遮陽構(gòu)件形成造型特色，適應(yīng)海南的地域及氣候特征。2、立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺(tái)，表達(dá)熱帶建筑風(fēng)格。利用窗和陽臺(tái)的形態(tài)變化，產(chǎn)生立面裝飾效果。3、建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。建筑立面做三段劃分，底層基座為深色火山石面磚，中間為磚紅色墻磚，中間為磚紅色墻磚，上部為淺色涂料，陽臺(tái)及挑板為淺色涂料。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個(gè)建筑風(fēng)格高雅，別致、具有地域特色。三、工程

39、設(shè)計(jì)的主要指標(biāo)：建筑整體由兩期組成：本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米?？備N售面積約657225平方 本工程總建筑面積：約672545平方米；容積率2.496，綠化率40%，建筑密度21.57%，建筑高度80米。功能分類及戶型設(shè)置定位1 功能分類本工程總建筑面積約67.25萬平方米，其中：商業(yè)局部零銷1萬平方米，效勞式公寓建筑占地面積3320平方米，建筑面積3500平方米，多層住宅建筑占地面積29435平方米，建筑面積204045平方米；高層住宅建筑占地面積17430平方米，建筑面積453180平方米；公用設(shè)

40、施局部包括為207268平方米，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室局部： 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。3、4、3、2 戶型設(shè)置建議設(shè)置三種銷售戶型：?jiǎn)伍g、雙套間、三套間。單間是一房一衛(wèi)一陽臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在51-80平方米，235間，占53。7%雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在100-140平方米，111間，占25。4%；三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺(tái)，面積在160-256平方米，90間，占20。6%。備注：三套間在銷售時(shí)可以考

41、慮根據(jù)客戶的需要進(jìn)展組合或分拆。1、本工程多層住宅局部銷售面積約204045平方米；高層住宅局部銷售面積約453180平方米；商業(yè)用房局部約10000平方米?？備N售面積約657225平方米；2、本工程總建筑面積：約672545平方米；3、本工程總投資費(fèi)用：約12億元；5、可銷售面積局部單位本錢：3326元/平方米。352 平均售價(jià)制定建議：70%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位本錢1+70%=5653元/M2；80%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位本錢1+80%=5986元/M2；90%毛利潤(rùn)：實(shí)收售價(jià)=單位本錢1+90%=6319元/M2。具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或

42、降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比工程的售價(jià)策略，以及本工程的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，為了盡快使市場(chǎng)承受本工程，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位本錢的根底上提高70%+80%/2，即75%：銷售平均價(jià)格為：5820元/M2；第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期，由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本工程逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位本錢根底上提高70%+80%+90%/3，即80%：銷售平均價(jià)格約為：5986元/M2；第三階段

43、，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)展，使得本工程呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位本錢的根底上提高90%：銷售平均實(shí)收價(jià)格約為：6319元/M2。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)6041元/M2的銷售價(jià)格。備注：1、此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。2、控制本工程贏利水平，可通過銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本工程推出的門市價(jià)格承受程度較高，那么相應(yīng)的減少折讓；反之，那么加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3、價(jià)格分布不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在

44、一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。3、6 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位房地產(chǎn)工程以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合工程自身特點(diǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)的工程應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最正確姿態(tài)，它應(yīng)該是： 主體工程已根本完成 配套設(shè)施已全部到位 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 形象與品牌的推廣已到達(dá)了預(yù)期的效果 物業(yè)的管理模式、效勞工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該工程的特點(diǎn)： 自籌資金無法完成工程建立，局部后續(xù)資金依賴銷售回款或銀行貸款； 施工周期短：是否具備上述最正確條件，所形成的時(shí)間差也不過是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最正確姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度

45、更加迅速； 以新的概念銷售：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持； 工程規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最正確的時(shí)機(jī)，最正確的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快的推廣策略完成工程的銷售，而防止因拖延時(shí)間過長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度缺乏影響銷售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)到達(dá)如下階段： 工程的建筑整體形象已經(jīng)到達(dá)正負(fù)零 物業(yè)管理模式、效勞配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3、7 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比擬大的。根據(jù)工程的特性、投資方式、資金回籠方案和開

46、展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地到達(dá)銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。建議該工程的銷售方式是： 進(jìn)展小區(qū)的產(chǎn)權(quán)銷售，然后委物業(yè)公司托對(duì)物業(yè)進(jìn)展日常經(jīng)營(yíng)管理 以零散出售為主 采用自銷為主、松散型委托代理銷售為輔的銷售方式 采用組合式付款方式3、8 物業(yè)管理定位3、8、1 本工程經(jīng)營(yíng)管理模式本工程將采用效勞式公寓式模式進(jìn)展日常的經(jīng)營(yíng)和管理，物業(yè)管理公司在本工程業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)展管理和效勞。本工程建成后將委托有豐富物業(yè)管理經(jīng)歷的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，此后可通過業(yè)主委員會(huì)自主選擇物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本工程的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。3、8、2 物業(yè)管理公司

47、物業(yè)管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)管理約定，對(duì)本工程進(jìn)展效勞式公寓標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管理，并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。3、8、3 運(yùn)作機(jī)制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理狀況，并承受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)展審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書的規(guī)定享受經(jīng)營(yíng)回報(bào)。3、8、4 業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)管理方式 專 有 名 詞 定 義南新澳洲花園：南新澳洲花

48、園位于在三亞南新農(nóng)場(chǎng)生活區(qū)、南新招待所北面，建立內(nèi)容包括高層住宅，效勞式公寓及幼兒園、商務(wù)中心、會(huì)所等配套效勞設(shè)施營(yíng)業(yè)收入：南新澳洲花園通過經(jīng)營(yíng)效勞式公寓、產(chǎn)權(quán)小區(qū)住宅所產(chǎn)生的收入,不包括商場(chǎng)、會(huì)務(wù)、餐廳、酒水、康樂、洗衣、 、電報(bào)和電傳等其它工程的收入，不包括效勞費(fèi)收入以及小區(qū)設(shè)備、場(chǎng)地的使用費(fèi)、租賃費(fèi)等收入。經(jīng)營(yíng)管理本錢：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金?？煞峙涫找妫盒^(qū)營(yíng)業(yè)收入按雙方約定方式進(jìn)展分配的收益局部。會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年效勞式公寓經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從 1月 1日起至當(dāng)年的12月31日止為

49、一會(huì)計(jì)年度。免費(fèi)入住權(quán)：指業(yè)主委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理期間，由委托經(jīng)營(yíng)管理方免費(fèi)提供給業(yè)主的客房入住權(quán)。第三章 管理范圍 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的南新澳洲花園。 第四章 管理期限、義務(wù)和權(quán)力管理期限 小區(qū)委托管理期限為30年。每一經(jīng)營(yíng)管理方式委托時(shí)段為3年，以實(shí)際交接日作為第一委托經(jīng)營(yíng)管理時(shí)段的起始時(shí)間，第一委托時(shí)段為前四個(gè)會(huì)計(jì)年度雙方不得中途終止合同。第一委托時(shí)段后，乙方可與甲方重新確認(rèn)不同類型的委托經(jīng)營(yíng)管理方式，并簽署下一時(shí)段的委托經(jīng)營(yíng)管理合同書。收益分配期限以小區(qū)公寓正式對(duì)外營(yíng)業(yè)時(shí)間為計(jì)算收益的起始時(shí)間，到年終分配一次。以后每年分配一次。三、乙方的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利1乙方選擇第 種方

50、式-型。詳見?合同附件?業(yè)主在委托期間有權(quán)轉(zhuǎn)讓自有客房，但必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和?合同附件?連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。義務(wù)：業(yè)主應(yīng)支持管理公司管理南新澳洲花園，遵守甲方制定的各項(xiàng)平安文明制度；業(yè)主應(yīng)在收到開展商交付的公寓后七日內(nèi)與管理公司辦理交接手續(xù)。業(yè)主自用期間，不得改變房屋構(gòu)造和外觀，不能亂搭建臨時(shí)設(shè)施，不要拿走室內(nèi)的設(shè)施物品；不得私自經(jīng)營(yíng)客房。四、管理公司的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：甲方在管理期限內(nèi)將作為南新澳洲花園唯一的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)者和管理者，代表業(yè)主進(jìn)展日常的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。聘用經(jīng)歷豐富的物業(yè)管理人員，組織

51、務(wù)實(shí)高效的管理機(jī)構(gòu)，采取正確的經(jīng)營(yíng)決策和手段，保證小區(qū)經(jīng)營(yíng)的最高效益。 義務(wù)：甲方應(yīng)把南新澳洲花園管理成為一家優(yōu)秀的在本地區(qū)同行業(yè)中有競(jìng)爭(zhēng)能力的小區(qū)。甲方定期向乙方公布經(jīng)營(yíng)情況和收入情況；僅對(duì)委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主向乙方通報(bào)重大經(jīng)營(yíng)決策和重大事件；甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營(yíng)收益；在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律、法規(guī)和政策，勵(lì)精圖治，合法經(jīng)營(yíng)，努力提高競(jìng)爭(zhēng)力。第五章 效勞式公寓經(jīng)營(yíng)收入、管理本錢與收益分配一、客房經(jīng)營(yíng)收入開房率=效勞式公寓年實(shí)際出租總房間數(shù)自然營(yíng)業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)100%；年平均房?jī)r(jià)=效勞式公寓經(jīng)營(yíng)收入年實(shí)際出租總房間數(shù)；效勞式公寓客房經(jīng)營(yíng)收入=年入住率年平均房?jī)r(jià)可出租房間數(shù)

52、年自然營(yíng)業(yè)天數(shù)。二、經(jīng)營(yíng)管理本錢參考經(jīng)營(yíng)管理本錢包括“1、營(yíng)業(yè)費(fèi)用 %2、營(yíng)業(yè)稅金及附加 6%3、管理費(fèi)用 %4、管理傭金 5%5、維修及裝修、裝飾、家具更新基金 6%6保險(xiǎn)費(fèi)用 %7房產(chǎn)稅 %總本錢 60%三、收益分配 詳見?業(yè)主須知?。四、收益支付方法在每一會(huì)計(jì)年度終了的 天內(nèi)進(jìn)展結(jié)算。結(jié)算后于 天內(nèi)匯入乙方指定的銀行賬戶。第六章 合同的修改、變更及解除本合同及其附件的修改和變更必須經(jīng)過雙方協(xié)商并簽署書面協(xié)議方能生效。本合同及?合同附件?具有同等法律效力。由于地震、臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、疫情以及其它不能預(yù)見并且對(duì)其發(fā)生和后果不能防止或不可防止的不可抗力，致使合同無法履行，經(jīng)雙方同意可提前

53、終止合同或暫停經(jīng)營(yíng)管理。本合同發(fā)生以下情況之一時(shí)，雙方可解除合同：合同規(guī)定的期限屆滿；由于不可抗力原因致使合同無法履行；因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法到達(dá)本合同的目的時(shí)；乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟(jì)責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛，致使其所有的財(cái)產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營(yíng)時(shí)；因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對(duì)酒店或其它業(yè)戶造成損害或財(cái)產(chǎn)損失時(shí)，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。目錄產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式根本運(yùn)行管理業(yè)主入住管理客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定一、產(chǎn)權(quán)運(yùn)作方式經(jīng)營(yíng)管理公司a. 南新澳洲花園由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)管理。a.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司將遵循中華人民共和國(guó)的有關(guān)法律和法規(guī)經(jīng)

54、營(yíng)管理。b.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司將以真誠(chéng)和負(fù)責(zé)任的態(tài)度定期向業(yè)主通報(bào)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況。C物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司可承受業(yè)主委托獨(dú)立的注冊(cè)會(huì)計(jì)師或會(huì)計(jì)事務(wù)所審計(jì)客房經(jīng)營(yíng)收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約僅限每年的3月份。費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。d.每個(gè)會(huì)計(jì)年度物業(yè)管理公司委托國(guó)內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)展審計(jì)，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計(jì)報(bào)告。業(yè)主按照審計(jì)報(bào)告所確認(rèn)的客房經(jīng)營(yíng)收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同書的規(guī)定享受投資回報(bào)。e.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司隨時(shí)承受所有業(yè)主對(duì)客房經(jīng)營(yíng)管理的監(jiān)視和合理的批評(píng)建議。a.效勞式公寓的客房、餐飲、康樂、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)等日常營(yíng)業(yè)；b. 效勞式公寓各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造；c. 效勞式公寓的宣

55、傳廣告及公關(guān)促銷活動(dòng)；d. 效勞式公寓人力資源管理；e. 效勞式公寓的平安防護(hù)；f.培訓(xùn)、效勞水準(zhǔn)提升。a.業(yè)主將擁有一正一副兩張印有南新澳洲花園編號(hào)的業(yè)主卡。b.兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受效勞式公寓的優(yōu)惠效勞。c.持卡人的卡號(hào)必須與業(yè)主備份的本卡簽單權(quán)益人身份相符；d.業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)在第一時(shí)間通知物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司掛失并及時(shí)補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費(fèi)費(fèi)用，由業(yè)主承當(dāng)。e.該卡具有明顯南新澳洲花園的產(chǎn)權(quán)依附性，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移；f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。二、 根本運(yùn)行管理 1、客房物品配置 當(dāng)效勞式公寓竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營(yíng)管理公司將

56、為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤(rùn)膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。自用型客房?jī)H作一次性配備2、根本運(yùn)行管理費(fèi)每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)風(fēng)格整： a、客房根本運(yùn)行費(fèi) 按套內(nèi)面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費(fèi)與管理費(fèi)、保安費(fèi)、清潔費(fèi)、水電費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費(fèi)等，合計(jì)人民幣50元/*月。 b、費(fèi)用繳納 客房根本運(yùn)行費(fèi)每三個(gè)月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、簽署客戶委托經(jīng)營(yíng)管理合同時(shí)繳納三個(gè)月的根本運(yùn)行費(fèi)押金。應(yīng)交根本運(yùn)行費(fèi)的業(yè)主須在每季度的首月15日以前將當(dāng)季根

57、本運(yùn)行費(fèi)存入甲方賬號(hào)。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。 c、根本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 根本運(yùn)行管理費(fèi)用于以下開支： 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他效勞人員的工資、住房、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利；泳池、園林等公共場(chǎng)所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修；公共場(chǎng)所的用水、用電；公共場(chǎng)所、公共設(shè)施購(gòu)置保險(xiǎn)的費(fèi)用；為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用；辦公費(fèi)；工作制服及其清潔費(fèi)用；其它管理開支。三、業(yè)主入住管理1客房經(jīng)營(yíng)與核算由物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司根據(jù)市場(chǎng)需求和整體營(yíng)銷規(guī)劃，對(duì)所有客房進(jìn)展統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理。分配客源時(shí)要遵照市場(chǎng)規(guī)律，同時(shí)要充分照顧到業(yè)主的利益。按南新澳洲花園的整體經(jīng)營(yíng)

58、情況統(tǒng)一核算，對(duì)全體業(yè)主一視同仁。 2業(yè)主入住管理A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營(yíng)期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前注：平季410月，不含節(jié)假日，提前三天；旺季113月，提前七天。春節(jié)提前一個(gè)月通知酒店業(yè)主需以 并簽名的方式確認(rèn)。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時(shí)，那么安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。B、加開房間：委托經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈(zèng)免費(fèi)入住期局部按當(dāng)日客房?jī)r(jià)的折扣價(jià)支付房租。C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定房間的 或E-mail中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有

59、消費(fèi)可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時(shí)，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費(fèi)：業(yè)主或持卡人持卡消費(fèi)的費(fèi)用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過1日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過30天，酒店有權(quán)終止效勞或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。(見入住分值表)F、業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及三亞市關(guān)于治安、社會(huì)秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承當(dāng)相關(guān)賠償責(zé)任。 業(yè)主入住必

60、須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。(3)業(yè)主享受的優(yōu)惠效勞 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受7-9.5折價(jià)格優(yōu)惠： 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； 優(yōu)先使用停車場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照?停車場(chǎng)規(guī)定?執(zhí)行。四、客房委托經(jīng)營(yíng)管理模式業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理,有以下三種根本模式： 完全自用型業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)展經(jīng)營(yíng)管理，只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)展物業(yè)管理。這種方式