最高法裁定：兼具人防工程性質(zhì)的地下車庫所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓但其使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通

1、最高法裁定：兼具人防工程性質(zhì)的地下車庫所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但其使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通【裁判要旨】地下車庫兼具有人防工程性質(zhì)，其所有權(quán)屬于國家，依法不得轉(zhuǎn)讓，但地下車庫的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通。開發(fā)商對地下車庫（人防工程）依法享有使用權(quán)，其與購房人簽訂商品房買賣合同，將地下車庫的使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。購房人應(yīng)當(dāng)知曉法律法規(guī)中關(guān)于地下車庫（人防工程）所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。開發(fā)商未在商品房買賣合同中專門對此作出提示及表述，并不構(gòu)成刻意隱瞞和欺詐。開發(fā)商將地下車庫使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，并未損害國家利益。正文：中華人民共和國最高人民法院民 事 裁 定 書（2020）最高法民申4493號再審申請人（一審原

2、告、反訴被告，二審上訴人）：欒德剛，男，1967年2月19日出生，漢族，住吉林省吉林市豐滿區(qū)。委托訴訟代理人：董舶洋，吉林兢誠律師事務(wù)所律師。委托訴訟代理人：王子臣，吉林兢誠律師事務(wù)所律師。被申請人（一審被告、反訴原告，二審上訴人）：吉林鐵信集團(tuán)有限責(zé)任公司。住所地：吉林省吉林市湘潭街95號。法定代表人：孫良彥，該公司董事長。委托訴訟代理人：關(guān)輝，吉林佰助律師事務(wù)所律師。被申請人（一審被告、二審被上訴人）：吉林市吉化集團(tuán)隆飛建筑安裝有限責(zé)任公司。住所地：吉林省吉林市昌邑區(qū)通潭大路松江苑小區(qū)A號樓18號網(wǎng)點(diǎn)。法定代表人：王斌，該公司董事長。再審申請人欒德剛因與被申請人吉林鐵信集團(tuán)有限責(zé)任公司（以

3、下簡稱鐵信公司）、吉林市吉化集團(tuán)隆飛建筑安裝有限責(zé)任公司（以下簡稱隆飛公司）商品房銷售合同糾紛一案，不服吉林省高級人民法院（以下簡稱二審法院）作出的（2019）吉民終127號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。欒德剛申請再審稱，（一）雙方當(dāng)事人簽訂的商品房買賣合同從合同名稱、約定的購房單價等內(nèi)容均表明轉(zhuǎn)讓權(quán)利的性質(zhì)為地下車庫、社區(qū)用房及商鋪的所有權(quán)，二審法院以雙方當(dāng)事人對于轉(zhuǎn)讓地下車庫和社區(qū)用房的權(quán)利性質(zhì)沒有明確約定為由，認(rèn)定雙方當(dāng)事人合意轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為地下車庫和社區(qū)用房的使用權(quán)，沒有證據(jù)支持，認(rèn)定事實(shí)錯誤。（二）因欒德剛無法取得地下車庫和社區(qū)用房的產(chǎn)權(quán)，其購

4、買地下車庫及社區(qū)用房均無法享有價格上漲的溢價收益，不能對外抵押融資，租金收益不能覆蓋利息成本，存在虧空。（三）地下車庫具有人防工程性質(zhì)，屬于國家財產(chǎn)，不能轉(zhuǎn)讓出售，鐵信公司未向欒德剛告知地下車庫和社區(qū)用房不得出售、不能辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利瑕疵，將“社區(qū)辦公用房”表述為“社區(qū)商業(yè)用房”，構(gòu)成合同欺詐。鐵信公司擅自出售國有資產(chǎn)，損害國家利益。商品房買賣合同中關(guān)于轉(zhuǎn)讓地下車庫和社區(qū)用房的約定內(nèi)容無效。（四）雙方當(dāng)事人在商品房買賣合同中約定的違約金條款已被補(bǔ)充協(xié)議刪除，鐵信公司喪失請求欒德剛支付違約金的權(quán)利基礎(chǔ)。綜上，欒德剛依據(jù)中華人民共和國民事訴訟法第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。鐵信公司提交書面意

5、見稱，（一）雙方當(dāng)事人在訂立合同時，明確約定了“具備能夠辦理產(chǎn)權(quán)條件時，甲方協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，所需費(fèi)用全部由乙方承擔(dān)”，在不能辦理地下車庫和社區(qū)用房產(chǎn)權(quán)時，欒德剛購買的是使用權(quán)。地下車庫僅能出售使用權(quán)不能辦理產(chǎn)權(quán)是眾所周知的事實(shí)，鐵信公司未在合同中明確指出這一點(diǎn)并不構(gòu)成欺詐。鐵信公司已完全履行合同義務(wù)。（二）欒德剛購買社區(qū)用房、商鋪及地下車庫的目的是出租給國藥控股吉林市醫(yī)藥公司做經(jīng)營場所及藥品倉庫使用，欒德剛本人即是該醫(yī)藥公司的總經(jīng)理，欒德剛以個人名義購買上述商鋪、社區(qū)用房及地下車庫后全部出租給醫(yī)藥公司，一直使用至今，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。（三）欒德剛購買地下車庫后向吉林市規(guī)劃局申請將車庫性質(zhì)

6、變更為倉庫，并以該倉庫為擔(dān)保，向銀行申請辦理了抵押貸款，可見地下車庫可以交易流轉(zhuǎn)。本院認(rèn)為，本案為商品房銷售合同糾紛，根據(jù)欒德剛的申請再審理由，本案審查的重點(diǎn)為商品房買賣合同中約定的轉(zhuǎn)讓地下車庫及社區(qū)用房的權(quán)利性質(zhì)及該合同的效力。關(guān)于商品房買賣合同中約定的轉(zhuǎn)讓地下車庫及社區(qū)用房的權(quán)利性質(zhì)問題。對合同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合合同文本及雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思綜合考慮。商品房買賣合同并未明確約定轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物為地下車庫和社區(qū)用房的所有權(quán)，不能僅以合同名稱為商品房買賣合同，認(rèn)定合同中約定轉(zhuǎn)讓的對象為地下車庫和社區(qū)用房的所有權(quán)。由于地下車庫和社區(qū)用房均無法辦理產(chǎn)權(quán)，不屬于商品房，雙方當(dāng)事人對此均應(yīng)明知，雙方

7、當(dāng)事人的真實(shí)意思應(yīng)為轉(zhuǎn)讓地下車庫和社區(qū)用房的使用權(quán)。原審法院認(rèn)定雙方在商品房買賣合同中約定轉(zhuǎn)讓的對象為地下車庫和社區(qū)用房的使用權(quán)，并無不當(dāng)。欒德剛關(guān)于雙方在商品房買賣合同中約定轉(zhuǎn)讓的權(quán)利性質(zhì)為地下車庫和社區(qū)用房的所有權(quán)的申請再審理由，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。關(guān)于商品房買賣合同的效力問題，因地下車庫兼具有人防工程性質(zhì)，其所有權(quán)屬于國家，依法不得轉(zhuǎn)讓，但地下車庫的使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓流通。吉林市人民防空辦公室已對案涉地下車庫（人防工程）出具結(jié)建人防工程防護(hù)質(zhì)量竣工驗(yàn)收確認(rèn)書，載明防護(hù)質(zhì)量合格，并已按規(guī)定辦理竣工檔案移交，準(zhǔn)許使用。鐵信公司對案涉地下車庫（人防工程）依法享有使用權(quán)，其與欒德剛簽訂

8、商品房買賣合同，將地下車庫和社區(qū)用房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給欒德剛，并不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。欒德剛應(yīng)當(dāng)知曉法律法規(guī)中關(guān)于地下車庫（人防工程）所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。鐵信公司未在商品房買賣合同中專門對此作出提示及表述，并不構(gòu)成刻意隱瞞和欺詐。中華人民共和國人民防空法第五條規(guī)定國家鼓勵企業(yè)事業(yè)單位投資建設(shè)人防工程，人防工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。法律并未禁止人防工程使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。人防工程平時由使用權(quán)人管理使用，戰(zhàn)時人防工程的使用權(quán)人有義務(wù)確保人防工程用于人民防空的需要。鐵信公司將地下車庫使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓，并未損害國家利益。原審法院認(rèn)定商品房買賣合同合法有效，并無不當(dāng)。欒德剛提出的鐵信公司構(gòu)成欺詐，其行為損害國家利益的申請再審理由，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予采信。補(bǔ)充協(xié)議書僅就商品房買賣合同進(jìn)行補(bǔ)充說明，并未約定變更或廢除商品房買賣合同中約定的違約金條款，不能僅以補(bǔ)充協(xié)議書中未列明違約金條款，即否定商品房買賣合同中約定的違約金條款的效力。原審法院認(rèn)定商品房買賣合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，已酌情將違約金調(diào)低至利息損失的30%。欒德剛主張鐵信公司已喪失違約金請求權(quán)的申請再審理由，不能成立，本院不予采信。綜上，欒德剛的再審申請不符合