北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)研究(全文)

1、市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)研究（全文）XXF293XXAXX1005-6432（2021）48-0062-03研究背景房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，與城市化和工業(yè)化關(guān)系緊密，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。近十年來房地產(chǎn)業(yè)占我國(guó)國(guó)內(nèi)總產(chǎn)生的2%8%,占固定資產(chǎn)投資比重的17%20%;就市而言，房地產(chǎn)業(yè)增加值約占地區(qū)生產(chǎn)總值的7%，房地產(chǎn)業(yè)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)總投資額的比例高達(dá)50%以上，房地產(chǎn)銷售額約占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的47%?？梢?，地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)地位顯著，是經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的基本支撐點(diǎn)之一。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣波動(dòng)一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)健康進(jìn)展提供理論指導(dǎo)，有助于政府部門制定相應(yīng)政策、掌握調(diào)控力度；另一方面

2、對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢(shì)有信息導(dǎo)向作用，有助于投資者有效支配投資開發(fā)行為。房地產(chǎn)業(yè)受地域因素的影響很大，不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的影響因素及重要程度有所不同，表現(xiàn)出的景氣循環(huán)特征也不同。本文旨在對(duì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行具體分析，借鑒景氣理論及國(guó)內(nèi)外相關(guān)成果，構(gòu)建房產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的基本框架，編制景氣指數(shù)，了解區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及進(jìn)展軌跡，為房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)推斷提供參考。景氣方法概述景氣指數(shù)方法是目前普遍采納的分析經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)走勢(shì)和預(yù)測(cè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)的方法，它把經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)看成一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)傳遞、擴(kuò)散的結(jié)果，認(rèn)為這是一個(gè)逐漸波及、滲透的過程，經(jīng)濟(jì)狀況的任何異常都有一定的前兆反映?；诰皻庋h(huán)的房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣研究的基本方

3、法是利用變量之間變化的時(shí)差關(guān)系將指標(biāo)分為先行、同步、滯后三類，三類指標(biāo)中，景氣異常的前兆主要反映在先行指標(biāo)的變動(dòng)上，先行指標(biāo)上升預(yù)示著經(jīng)過一定時(shí)差后，房地產(chǎn)循環(huán)將步入總體景氣時(shí)期，先行指標(biāo)下降預(yù)示著行業(yè)將衰退并進(jìn)入不景氣時(shí)期；再以此為基礎(chǔ)計(jì)算景氣指數(shù)，類似地，先行指數(shù)可以預(yù)測(cè)波動(dòng)波峰或波谷的來臨，同步指數(shù)能夠擬合現(xiàn)狀，滯后指數(shù)可用于驗(yàn)證和輔助推斷前期對(duì)波動(dòng)態(tài)勢(shì)的預(yù)測(cè)是否正確，并進(jìn)行修訂和調(diào)整。通過研究景氣指數(shù)即可了解房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張、收縮過程交替變化的數(shù)據(jù)信息，指示景氣的動(dòng)向和趨勢(shì)，達(dá)到監(jiān)測(cè)分析的目的。實(shí)證研究建立景氣指數(shù)指標(biāo)體系英國(guó)皇家測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS）在理解房地產(chǎn)景氣循環(huán)一書中將房地產(chǎn)景

4、氣循環(huán)定義為所有物業(yè)總收益率的重復(fù)但不規(guī)則的波動(dòng)，由此可見，物業(yè)收益率應(yīng)該是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的基準(zhǔn)指標(biāo)，但事實(shí)上因?yàn)槿狈?duì)收益率的統(tǒng)計(jì)，而物業(yè)的收益情況很大程度上由價(jià)格的變化來決定，價(jià)格又是供求共同作用的結(jié)果，故本文選擇市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（月度數(shù)據(jù)）為基準(zhǔn)指本文從房地產(chǎn)活動(dòng)的全過程出發(fā)，結(jié)合經(jīng)濟(jì)重要性、數(shù)據(jù)可得性、指標(biāo)敏感性，選取研究指標(biāo)如下：市固定資產(chǎn)投資完成額、商品房銷售面積、商品房銷售額、新增固定資產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資完成額增速、房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)業(yè)投資總額、商品房施工面積、商品房竣工面積、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、市商品房銷售價(jià)格、金融機(jī)構(gòu)貸款額、財(cái)政支出、社會(huì)零售品消費(fèi)總額、外匯儲(chǔ)備

5、；并構(gòu)造指標(biāo)：x1=房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資完成額，反映房地產(chǎn)業(yè)同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)關(guān)系，表明現(xiàn)有投資結(jié)構(gòu)；x2=商品房銷售面積/商品房竣工面積，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。本文通過對(duì)以上指標(biāo)的相對(duì)變化（變化率）進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，綜合推斷市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的整體狀況。所有數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備時(shí)間均為2021年7月2021年9月，計(jì)算主要基于GJ信息中心同東北財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)計(jì)量分析與預(yù)測(cè)研究中心共同研發(fā)的“經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)預(yù)警系統(tǒng)”軟件。數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)XX統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫、wind資訊、統(tǒng)計(jì)信息XX。數(shù)據(jù)處理月度時(shí)間序列包含長(zhǎng)期趨勢(shì)要素、循環(huán)要素、季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素，在分析過程中首先采納X-11季節(jié)調(diào)整方法剔除指

6、標(biāo)序列的季節(jié)變動(dòng)要素和不規(guī)則變動(dòng)要素。此外，為解決有些指標(biāo)的1月份數(shù)據(jù)缺失問題及由春節(jié)因素造成的不同年份給定月份工作日不同所造成的影響，本文采納高鐵梅教授提出的先驗(yàn)月份調(diào)整法處理數(shù)據(jù)。時(shí)滯識(shí)別時(shí)差相關(guān)分析在選擇景氣指標(biāo)時(shí)，一般計(jì)算若干個(gè)不同延遲數(shù)的時(shí)差相關(guān)系數(shù)，然后進(jìn)行比較，其中最大的時(shí)差相關(guān)系數(shù)被認(rèn)為反映了被選擇指標(biāo)與基準(zhǔn)指標(biāo)的時(shí)差相關(guān)關(guān)系，相應(yīng)的延遲數(shù)表示先行滯后期。K-L信息量對(duì)于偶然的、帶有隨機(jī)性質(zhì)的現(xiàn)象，通?？梢哉J(rèn)為是服從某一概率分布的隨機(jī)變量的一些實(shí)現(xiàn)值，Kullback-Leibler（K-L）信息量就是用來度量真正的概率分布與模型估量所得概率分布相近似的程度。將K-L信息量用于

7、景氣指標(biāo)的實(shí)際計(jì)算中，也是以一個(gè)重要的、能夠敏感地反映當(dāng)前經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為基準(zhǔn)指標(biāo)。依照上述方法對(duì)所選指標(biāo)進(jìn)行分析，參照備選指標(biāo)與基準(zhǔn)循環(huán)序列圖的峰谷對(duì)應(yīng)情況，考慮到指標(biāo)的完備性與相容性，確定景氣指標(biāo)組，如下表所示：計(jì)算景氣指數(shù)景氣指數(shù)綜合了景氣指標(biāo)組中所有成員的變動(dòng)狀況，相較于單一指標(biāo)而言更為客觀嚴(yán)謹(jǐn)，景氣指數(shù)根據(jù)反映對(duì)象和計(jì)算方法的不同分為擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)，本文為了彌補(bǔ)擴(kuò)散指數(shù)無法表示波動(dòng)振幅的不足，選用合成指數(shù)，它是用合成各指標(biāo)變化率的方式把握景氣變動(dòng)的大小。根據(jù)計(jì)算結(jié)果繪制先行、同步、滯后景氣指數(shù)如圖1所示：如圖1所示，先行指數(shù)在2021年10月至2021年11月之間處于景氣區(qū)

8、間，同步指數(shù)在2021年5月至2021年5月之間處于景氣區(qū)間，滯后指數(shù)在2021年12月至2021年1月之間處于景氣區(qū)間，進(jìn)一步的計(jì)算結(jié)果表明先行指數(shù)平均先行同步指數(shù)9個(gè)月，滯后指數(shù)平均滯后同步指數(shù)6個(gè)月?？傮w看來，先行、同步、滯后指數(shù)之間主要的峰谷對(duì)應(yīng)模擬很好。在研究區(qū)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣的頂峰分別在2021年年初和2021年二季度實(shí)現(xiàn)。事實(shí)上，2021年在GJ實(shí)行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下，市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)，9月以后的商品房銷售價(jià)格達(dá)到七年來最高；房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃進(jìn)展一直持續(xù)到2021年年初，此時(shí)受國(guó)際金融危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)整體減弱，再加上GJ宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)

9、市場(chǎng)步入下行空間，該年房地產(chǎn)投資較上年同期下降7.1%；2021年開始，市房地產(chǎn)市場(chǎng)在危機(jī)中迎來快速進(jìn)展，在GJ一系列鼓舞住房消費(fèi)優(yōu)惠政策的作用下逐漸復(fù)蘇，僅僅一年供需格局就由需求不足轉(zhuǎn)為供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)也隨之快速增長(zhǎng)；2021年4月，為了實(shí)現(xiàn)“遏制過快上漲的房?jī)r(jià)”的目標(biāo)，ZY出臺(tái)“新國(guó)十條”，市場(chǎng)由此分化，趨于理性，逐漸降溫。2021年以來的進(jìn)展歷程印證了本文合成指數(shù)的穩(wěn)定性和敏感性。分析與預(yù)測(cè)市房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析從景氣指數(shù)圖來看，先行指數(shù)自2021年三季度觸底后一直處于小幅波動(dòng)狀態(tài)，2021年二季度至2021年年初處于緩慢上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，預(yù)示著在2021年市房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該保持緩慢穩(wěn)定的上升態(tài)勢(shì)；從

10、同步指數(shù)來看，市房地產(chǎn)市場(chǎng)在2021年上半年已逐步觸底，此后企穩(wěn)回升。結(jié)合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀，2021年上半年經(jīng)濟(jì)增速放緩，總體平穩(wěn)運(yùn)行；具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房銷量強(qiáng)勁回升，市場(chǎng)需求不斷釋放，呈現(xiàn)量升價(jià)漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)也連續(xù)3個(gè)季度回升?？梢?，盡管限購限價(jià)、新房審批等從緊的調(diào)控政策會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)的觀望態(tài)度。但從供求角度來看，估計(jì)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市化加速的宏觀背景下，當(dāng)前市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升，處于緩慢穩(wěn)健的景氣初始階段，應(yīng)對(duì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持有慎重樂觀的態(tài)度。同國(guó)房景氣指數(shù)的對(duì)比將市同步指數(shù)同GJ統(tǒng)計(jì)局公布的國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)行對(duì)比，20202021年，市同步指數(shù)與國(guó)房景氣指數(shù)處于下行空間，2021年年初后開始觸底反彈步入景氣階段；2021年在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，GJ宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落，這次回落一直持續(xù)到2021年第二季度，又開始新一輪的景氣與不景氣的循環(huán)。由圖2可見，全國(guó)房地產(chǎn)和市房地產(chǎn)的循環(huán)波動(dòng)特征很相似，只是到達(dá)波峰波谷的時(shí)間略有差異，可以說二者整體進(jìn)展同步。結(jié)論本文根據(jù)景氣循環(huán)的原理對(duì)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行景氣分析，建立有效可行的景氣指標(biāo)體系，客觀分析了2021年以來的市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，并結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀