商業(yè)地產的定位策略與招商原則9P開發(fā)流程項目定位建筑規(guī)劃

1、商業(yè)地產的定位(dngwi)策略與招商原則共九十三頁主要(zhyo)內容 商業(yè)地產概念及種類 商業(yè)地產的開發(fā)流程 商業(yè)地產的定位(dngwi)策略 商業(yè)地產的建筑規(guī)劃 商業(yè)地產的招商原則共九十三頁商業(yè)地產概念(ginin)及種類 共九十三頁商業(yè)地產的概念(ginin)及種類住宅地產(dchn)開發(fā)價值鏈:土地+建筑材料+勞動力=住宅產品購買:土地建筑材料勞動力=住宅產品出售:房屋收益:一次性產品增值共九十三頁商業(yè)地產的概念(ginin)及種類商業(yè)地產開發(fā)價值鏈:土地(td)+建筑材料+勞動力+商業(yè)經營=商業(yè)地產購買:土地建筑材料勞動力出售:商品服務收益:長期商業(yè)增值商業(yè)經營共九十三頁商業(yè)地產的

2、概念(ginin)及種類商業(yè)地產的種類: 購物中心(Shopping Mall)：大都會購物廣場 百貨地產(dchn): 重慶百貨茂業(yè)百貨新世紀百貨 專業(yè)市場: 朝天門服裝批發(fā)市場盤溪農產品市場 旅游地產: 洪崖洞 文化地產: 磁器口傳統(tǒng)文化步行街 創(chuàng)意地產: 洋人街歡樂谷創(chuàng)意產業(yè)園 OUTLETS地產: 奧特萊斯 社區(qū)鄰里型地產: 社區(qū)商業(yè)共九十三頁商業(yè)地產的開發(fā)(kif)流程共九十三頁流程(lichng)三流程(lichng)四流程五流程六流程一確定開發(fā)項目具體地址項目投資財務分析（靜態(tài)動態(tài)）項目系統(tǒng)定位前期市場調研分析項目規(guī)劃設計及施工項目招商推廣策劃流程七項目開業(yè)及經營管理流程二商業(yè)地

3、產開發(fā)的主要工作流程共九十三頁利潤(lrn)風險(fngxin)高利潤中高利潤中低利潤低利潤低風險中低風險中高風險高風險次主力店(小型超市折扣店)專賣店(大型精品店)個體店(連鎖店便利店)商業(yè)業(yè)態(tài)風險與經營利潤成正比主力店(零售百貨)共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略商圈飽和度指數(shù)(zhsh)：TRS=C RERFTRS:某地區(qū)某商品商業(yè)飽和指數(shù) C:某地區(qū)購買某商品的潛在顧客人數(shù) RE:某地區(qū)顧客平均購買額 RF:某地區(qū)經營同類商品商店營業(yè)總面積例1:龍湖大社區(qū)洗浴服務商業(yè)飽和度測量,龍湖大社區(qū)洗浴服務潛在顧客數(shù)量為10000人,每人每月平均消費額為300元,該地區(qū)現(xiàn)有洗浴中心營業(yè)面

4、積為20000平米,則商圈飽和度為:10000 30020000= 150例2:加州大社區(qū)洗浴服務商業(yè)飽和度測量,加州大社區(qū)洗浴服務潛在顧客數(shù)量為20000人,每人每月消費額為200元,該地區(qū)現(xiàn)有洗浴中心營業(yè)面積為6000平米,則商圈飽和度為:20000 2006000= 667共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略共九十三頁定業(yè)態(tài)(y ti)定主題(zht)定客戶定位置定檔次定規(guī)模商業(yè)定位商業(yè)地產的定位策略共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略商業(yè)服務對象(duxing)特征分析與定位區(qū)域年齡性別收入職業(yè)其它目標客戶群體香港城目標客戶群體:區(qū)域:江北渝北渝中為主年齡:15至35歲性別

5、:女性為主收入:中等偏下收入1200-2500元其它:共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略商業(yè)規(guī)模直接(zhji)影響輻射半徑商業(yè)類型 規(guī)模（平米） 輻射半徑鄰里型 50-200 0.5KM社區(qū)型 200-500 0.5-1KM地區(qū)型 500-20000 1-3KM城市型 10000-100000 3-15KM超級型 50000-200000 10-50KM宜家輻射半徑可能超過200KM共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略檔次定位與客戶定位、規(guī)模(gum)定位互為影響新世紀沃爾瑪新世紀遠東超市新世紀屈臣氏社區(qū)零售店7-11檔次規(guī)模新世紀沃爾瑪遠東超市屈臣氏共九十三頁商業(yè)地產的定位(

6、dngwi)策略商業(yè)選址(xun zh)的原則商業(yè)選址的四大原則可視性原則接近購買力原則聚集原則交通易達性原則匯祥好萊塢？共九十三頁 步行街的可視性共九十三頁 步行街的可視性星河灣社區(qū)(sh q)商業(yè)步行街外街共九十三頁星河灣社區(qū)(sh q)商業(yè)步行街內街共九十三頁 步行街的可視性廣州雅居樂共九十三頁 步行街的可視性店招可視區(qū)櫥窗(chchung)可視區(qū)共九十三頁商業(yè)地產的定位(dngwi)策略業(yè)態(tài)業(yè)種(y zhn)業(yè)態(tài)：商業(yè)經營形態(tài)，如超市、百貨業(yè)種：按商品種類劃分的店鋪，如糧店、鞋店業(yè)態(tài)定位就是功能定位廣東東莞華南MALL業(yè)態(tài)比例三大主力業(yè)態(tài)：零售、餐飲、娛樂共九十三頁商業(yè)地產的定位(dn

7、gwi)策略主題定位商業(yè)經營的概念或者商業(yè)消費的價值(jizh)若無主題, 則考慮季節(jié)或節(jié)慶類主題活動例如:日本東京迪斯尼海上樂園（世界上最大的樣板區(qū)，商業(yè)主題） 香港蘭桂坊嘉年華節(jié)慶主題（節(jié)點主題）重慶得意世界的主題？蘇和88號 愛上 真愛 COTTON 共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁商業(yè)地產的建筑(jinzh)規(guī)劃共九十三頁中庭(zhn tn)建筑(jinzh)結構外部流線出入口內部流線商業(yè)規(guī)劃層數(shù)共九十三頁外部(wib)動線的兩個基本分離 人流動線與車流動線分離 客貨車流動線分離商業(yè)地產的建筑(jinzh)規(guī)劃共九十三頁商業(yè)地產的建筑(jinzh)規(guī)劃共九十三頁共九十三頁商業(yè)地

8、產的建筑(jinzh)規(guī)劃出入口設置(shzh)在 來店人數(shù)最多的路徑附近 最集中的車站附近 最靠近主要路段的地方 最開闊，可視性最好的地方注意：同一朝向盡量減少出入口的數(shù)量共九十三頁共九十三頁共九十三頁 步行街的人流(rnli)共九十三頁城隍廟商業(yè)街城市(chngsh)主干道引入人流(rnli)引入人流一中心多軸線的商業(yè)平面設計共九十三頁位于天一廣場(gungchng)東南角傳統(tǒng)的城隍廟購物中心為天一廣場(gungchng)的人流量提供了保證。共九十三頁哥特式風格的天主教堂和歷史建筑為天一廣場(gungchng)增添了異域和歷史元素。共九十三頁水晶街中的水景商業(yè)成為(chngwi)天一廣場最

9、大的亮點之一。共九十三頁共九十三頁中心廣場地下(dxi)停車庫地上(d shn)停車庫地下自行車停車庫共九十三頁各個商業(yè)建筑(jinzh)利用廊橋相連，是消防需要，更是商業(yè)人流動線設計的需要。共九十三頁商業(yè)VI設計及店面(din min)包裝。共九十三頁共九十三頁品牌(pn pi)一覽表共九十三頁外街建筑(jinzh)立面共九十三頁內街建筑(jinzh)立面共九十三頁內街建筑(jinzh)立面共九十三頁內街庭院(tngyun)共九十三頁內街櫥窗(chchung)設計共九十三頁商業(yè)地產的建筑(jinzh)規(guī)劃共九十三頁共九十三頁共九十三頁中庭(zhn tn)的作用 平面商業(yè)空間的調節(jié) 整體商業(yè)資

10、源的整合 樓層商業(yè)效果(xiogu)的展示 樓層人流的交通組織商業(yè)地產的建筑規(guī)劃共九十三頁上海恒隆廣場(gungchng)共九十三頁共九十三頁恒隆廣場中庭(zhn tn)良好可視性共九十三頁梅龍鎮(zhèn)廣場中庭設計商業(yè)可視性最高，商業(yè)鋪面均好性好，商業(yè)價值得到(d do)最大提升。共九十三頁共九十三頁共九十三頁商業(yè)地產的建筑(jinzh)規(guī)劃傳統(tǒng)大型商業(yè)建筑層數(shù)不超過8層負一層：精品超市一層：化妝品、包、鞋、表二層：少女時尚三層：淑女服飾四層：紳士(shnsh)館五層：運動休閑六層：家電七層：美食天地或娛樂城共九十三頁但是，在發(fā)達國家(f d u ji)和城市出現(xiàn)超過18層的商業(yè)建筑共九十三頁共九十

11、三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則共九十三頁原則(yunz)三原則(yunz)四原則五原則六原則一業(yè)態(tài)分配比例原則多元經營方式原則同業(yè)差異異業(yè)互補原則統(tǒng)一形象原則主力店招商先行原則租金優(yōu)惠原則原則七統(tǒng)一服務及管理原則原則二商業(yè)地產的招商原則共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)一業(yè)態(tài)分配比例原則業(yè)態(tài)分配比例原則：就是商場應該根據(jù)自身的經營規(guī)劃，確定每一種商業(yè)業(yè)態(tài)在商場中的分布和分配比例情況。一般，三大主力業(yè)態(tài)比例：零售：餐飲：

12、娛樂4：3：2共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)二統(tǒng)一形象原則大型商業(yè)或購物中心是一種多業(yè)態(tài)組織的商業(yè)模式，是一個擁有明確經營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，通過統(tǒng)一、鮮明的主題形象創(chuàng)造最佳的招商吸引力。共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則同業(yè)差異：避免(bmin)同質化帶來的惡性競爭。異業(yè)互補：提高商業(yè)整體吸引力和競爭力。原則三同業(yè)差異異業(yè)互補原則共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)四多元經營方式原則主力零售店盡量自營一部分,發(fā)展商可與知名商業(yè)管理公司合作組建經營公司.主力零售店盡量自營一部分,可以吸引優(yōu)秀的商業(yè)團隊加盟.加強經

13、營控制力度,有利于購物中心長期經營.增強其它商戶的經營信心.提高非主力店的提成或租金收入.多元經營方式 經營實力強的國際名店,采用租賃為主的方式 非國際名店,盡量以聯(lián)營扣點為主,租賃為輔 增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度,提升經營業(yè)績共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)五主力店招商先行原則優(yōu)化商場經營結構,利于統(tǒng)籌安排優(yōu)先形成主力店招商號召力,提高招商效率優(yōu)先形成主力店招商號召力,提高招商效率共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)六租金優(yōu)惠原則月租金(元/平方米)8007006005004003002001001F 2F 3F 4F 5F放水

14、養(yǎng)魚原則共九十三頁商業(yè)地產的招商(zho shn)原則原則(yunz)七統(tǒng)一服務及管理原則統(tǒng)一服務 統(tǒng)一商戶結算 統(tǒng)一的營銷推廣 統(tǒng)一的形象設計 統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持 統(tǒng)一的培訓服務 統(tǒng)一的物業(yè)管理共九十三頁回顧(hug) 商業(yè)地產概念及種類(zhngli) 商業(yè)地產的開發(fā)流程 商業(yè)地產的定位策略 商業(yè)地產的建筑規(guī)劃 商業(yè)地產的招商原則共九十三頁商業(yè)地產的概念(ginin)及種類商業(yè)地產的種類: 購物中心(Shopping Mall)：大都會購物廣場 百貨地產: 重慶百貨茂業(yè)百貨新時機百貨 專業(yè)市場(shchng): 朝天門服裝批發(fā)市場盤溪農產品市場 旅游地產: 洪崖洞 文化地產: 磁器口傳統(tǒng)文

15、化步行街 創(chuàng)意地產: 洋人街歡樂谷創(chuàng)意產業(yè)園 OUTLETS地產: 奧特萊斯 社區(qū)鄰里型地產: 社區(qū)商業(yè)共九十三頁流程(lichng)三流程(lichng)四流程五流程六流程一確定開發(fā)項目具體地址項目投資財務分析（靜態(tài)動態(tài)）項目系統(tǒng)定位前期市場調研分析項目規(guī)劃設計及施工項目招商推廣策劃流程七項目開業(yè)及經營管理流程二商業(yè)地產的開發(fā)流程共九十三頁定業(yè)態(tài)(y ti)定主題(zht)定客戶定位置定檔次定規(guī)模商業(yè)定位商業(yè)地產的定位策略共九十三頁中庭(zhn tn)建筑(jinzh)結構外部流線出入口內部流線商業(yè)規(guī)劃層數(shù)商業(yè)地產的建筑規(guī)劃共九十三頁原則(yunz)三原則(yunz)四原則五原則六原則一業(yè)態(tài)分配比例原則多元經營方式原則同業(yè)差異異業(yè)互補原則統(tǒng)一形象原則主力店招商先行原則租金優(yōu)惠原則原則七統(tǒng)一服務及管理原則原則二商業(yè)地產的招商原則共九十三頁內