資產(chǎn)評(píng)估2014小組

1、廣州雅居樂(lè)花園房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估小組成員：熊璇 王柯蒙 張媛 劉燕菲 湯曉璐目錄評(píng)估對(duì)象評(píng)估目的評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估原則和依據(jù)評(píng)估方法評(píng)估結(jié)果 1. 本次估價(jià)對(duì)象為位于番禺華南板塊內(nèi)的廣州雅居樂(lè)花園，北靠珠江，南靠生態(tài)公益保護(hù)區(qū)，臨近著名的香江野生動(dòng)物園，長(zhǎng)隆夜間動(dòng)物園及廣州新會(huì)展中心等。 廣州雅居樂(lè)花園直通華南快速干線，擁有24小時(shí)社區(qū)大巴。番禺公交56路直達(dá)社區(qū)，地鐵3號(hào)線近在咫尺，到廣州天河體育中心瞬間可達(dá)。20分鐘車程即可到達(dá)南沙港，與香港便捷相通。該地交通方便，基礎(chǔ)設(shè)施，公共服務(wù)設(shè)備齊全，自然環(huán)境、生活環(huán)境好。 2、廣州雅居樂(lè)花園綠化面積達(dá)36.80%：擁有國(guó)際級(jí)的園林、大型人工湖、原色小亭、

2、特色塔樓等；逾200種植物藝術(shù)配搭，形成大面積欣賞和休閑空間；12個(gè)住宅團(tuán)均擁有獨(dú)立特色園林。 廣州雅居樂(lè)花園的商業(yè)街，早已突破了“一條街道”的概念，集購(gòu)物、人工湖休閑、林蔭小道、表演舞臺(tái)、特色雕塑一體，將購(gòu)物、娛樂(lè)和休閑完美地結(jié)合在了一起。 評(píng)估該房地產(chǎn)2014年12月的市場(chǎng)價(jià)值。一。評(píng)估對(duì)象二.評(píng)估目的：為該套房的出售提供參考。三.評(píng)估基準(zhǔn)日：2014年12月1日四.評(píng)估方法按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況加以比較對(duì)照從交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等方面修正得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。我們采用市場(chǎng)法對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估市場(chǎng)法是通過(guò)比較被被評(píng)估資產(chǎn)和可參照交易資產(chǎn)的異

3、同，并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整四.評(píng)估原則1.合法原則2.替代原則3.最高最佳使用原則4.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則5.客觀、公平、公正的原則五.評(píng)估依據(jù)1.國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2.房地產(chǎn)估價(jià)委托書3.房地產(chǎn)估價(jià)合同書4.政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息 5.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 6.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)范交易實(shí)例情況表雅居樂(lè)花園星河灣華南碧桂園祈福新村蝶舞軒1、進(jìn)行交易時(shí)間修正2014年廣州市番禺區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)一直較平穩(wěn)，根據(jù)調(diào)查顯示，下半年番禺區(qū)房?jī)r(jià)雖有所下降，但近一個(gè)月來(lái)上漲了0.63%，則：交易實(shí)例中星河灣交易時(shí)間修正系數(shù)=100.63/10

4、0=1.0063交易實(shí)例中華南碧桂園交易時(shí)間修正系數(shù)=100.63/100=1.0063交易實(shí)例中祈福新村蝶舞軒交易時(shí)間修正系數(shù)=100.63/100=1.006312表2 依相關(guān)區(qū)域因素對(duì)交易實(shí)例的打分區(qū)域因素星河灣分值華南碧桂園分值祈福新村蝶舞軒分值自然條件相同10相同10相同10社會(huì)環(huán)境相同10相同10較差8街道條件稍好10稍差9較差8繁華程度相同10相同10稍差9交通便捷度稍差9稍好10稍差9規(guī)劃限制稍好9相同8稍差7小區(qū)環(huán)境稍好10稍差8較差7離公交站點(diǎn)距離稍差8稍好10相同9交通流量稍少9較多7相同8周圍環(huán)境稍好10相同9較差8合計(jì)9591832.進(jìn)行區(qū)域因素的修正3.進(jìn)行個(gè)別因素

5、修正1.關(guān)于面積因素的修正。面積大些的住宅區(qū)比較受歡迎，由于雅居樂(lè)略大于星河灣，遠(yuǎn)小于華南碧桂園和祈福新村蝶舞軒。經(jīng)分析確定：由于面積因素，雅居樂(lè)花園的價(jià)格比華南碧桂園低3%，比祈福新村蝶舞軒低4%2.土地使用權(quán)年限無(wú)較大差別，故不用修正。3.關(guān)于容積率的修正，經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析資料確定，房?jī)r(jià)和容積率的關(guān)系是：容積率在1-3之間，容積率減少0.1，房?jī)r(jià)增加1%。星河灣容積率修正系數(shù)=98.5/100=0.985華南碧桂園容積率修正因素=88.4/100=0.884祈福新村蝶舞軒容積率修正因素=89/100=0.89所以，星河灣個(gè)別因素修正系數(shù)=1x1x0.985=0.985華南碧桂園個(gè)別因素修正系數(shù)=0.97x1x0.884=0.85748祈福新村蝶舞軒個(gè)別因素修正系數(shù)=0.96x1x0.89=0.85444.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格星河灣20619x1.0063x1.053x0.985=21520元/華南碧桂園16750 x1.0063x1.099x0.85748=15884元/祈福新村蝶舞軒14750 x1.0063x1.205x0.8544=15281元/5.