商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓資料46頁資料

1、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)基本概念知識(zh shi)共四十七頁前 言 房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的一個基本要素，任何行業(yè)的發(fā)展都離不開房地產(chǎn)；同時，房地產(chǎn)又是人們生活的必需品，任何人都必須(bx)有安居立足之地。房地產(chǎn)行業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性等特點，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了房地產(chǎn)商發(fā)展國民經(jīng)濟和改善人民生活的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。共四十七頁“商業(yè)地產(chǎn)”是房地產(chǎn)的一個細分，在了解商業(yè)地產(chǎn)之前，首先應對房地產(chǎn)業(yè)做初步了解。 1什么是房地產(chǎn)？ 2什么是商業(yè)地產(chǎn)？ 3目前(mqin)國內(nèi)的代表有哪些？共四十七頁目 錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報收益4共四十七頁一：地產(chǎn)

2、(dchn)概念1.房地產(chǎn)房地產(chǎn)具體(jt)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益 1）土地2）建筑物及地上附著物3）房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押 權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。 共四十七頁2.土地(td)使用年限最高年限(ninxin)居住用地：70年工業(yè)用地：50年科、教、文、衛(wèi)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年綜合或者其他用地 ：50年共四十七頁3.基本(jbn)名詞總建筑面積： 也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影(tuyng)面積的總和，包括 使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三項。 容積率： 一定地塊內(nèi)，總建筑面積

3、與建筑用地面積的比值。建筑密度： 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的例。七通一平： 通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或 煤氣、平整土地凈地、毛地、生地、熟地：共四十七頁4.商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)是包括(boku)購物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、批發(fā)市場、復合型地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)習慣上將商業(yè)物業(yè)叫商鋪或商業(yè)用房，商業(yè)物業(yè)的功能多樣化，既有能滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又有能滿足商家經(jīng)營(jngyng)、商務活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。 共四十七頁5.商業(yè)地產(chǎn)的特征(tzhng)固定性個別性耐用性稀缺性多用性外部性先導性長期性政策性九大(ji d)特征共四十七頁6

4、.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)的三個階段第一階段：萌芽階段時間：1980年-1992年影響區(qū)域：東南沿海改革開放特區(qū)介入方式：1、自已開發(fā)自己經(jīng)營 2、公司成立策劃部 第二階段：覺醒(juxng)階段時間：1992年-2002年影響區(qū)域：中心城市，如廣州、北京、上海介入方式：1、城市老商業(yè)區(qū)改造 2、新興業(yè)態(tài)興起，如大賣場、超市 3、委托專業(yè)管理公司經(jīng)營業(yè)種業(yè)態(tài)：1、百貨店（一度引發(fā)百貨店倒閉潮） 2、大賣場、超市共四十七頁6.商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)的三個階段第三階段：沖浪階段時間：2002年-2012年影響區(qū)域：1、全國大中城市，重點是直轄市和省會城市 2、區(qū)域中心城市，重點是交通樞紐城市和資

5、 源城市 3、重視構(gòu)建城鄉(xiāng)商品市場體系的市、縣介入方式：1、新城區(qū)建設(shè) 2、拆違與舊城改造(gizo)業(yè)種業(yè)態(tài)：1、商業(yè)步行街 2、購物中心（shopping mall） 3、CBD（稱城市中心商業(yè)區(qū)更準確一些） 4、專業(yè)市場 共四十七頁7.商業(yè)地產(chǎn)與住宅(zhzhi)房地產(chǎn)的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn) 住宅(zhzhi)房地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一

6、種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待共四十七頁8.商業(yè)地產(chǎn)的四元素(yun s)商業(yè)地產(chǎn)的四元素(yun s)開發(fā)商投資客商戶消費者共四十七頁9.商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展(fzhn)特點及趨勢高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割(fng)商鋪領(lǐng)風騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點共四十七頁購物中心市場(shchng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪(shn p)寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分10.商業(yè)地產(chǎn)投資市場產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪共四十七頁按投資價值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪10.商業(yè)

7、地產(chǎn)投資(tu z)市場產(chǎn)品類別共四十七頁目 錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報收益4共四十七頁二：商業(yè)地產(chǎn)分類(fn li) 一.購物中心(u w zhn xn)廣州天河城/北京金源MALL/華南MALL元一時代廣場/國購廣場/新都會環(huán)球購物廣場二.專業(yè)市場安徽大市場/長江批發(fā)市場站前街服裝市場/建材/電子IT/農(nóng)產(chǎn)品三.社區(qū)商業(yè)金色池塘社區(qū)商業(yè)/柏景灣社區(qū)商業(yè)/安居苑社區(qū)商業(yè)共四十七頁 四.商業(yè)街區(qū)復合型街區(qū): 南京路王府井春熙路蕪湖中山路合肥淮河路主題特色(ts)街區(qū):中西街哈街蘇州婚紗街三里屯酒吧街五.復合型商業(yè)地產(chǎn)北京東方新天地華南MALL明發(fā)商業(yè)廣場

8、信地城市(chngsh)廣場共四十七頁2、商業(yè)地產(chǎn)的三種(sn zhn)類型銷 售 型出 租 型訂 單 型三種(sn zhn)類型共四十七頁3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶(k h)投資者最關(guān)心(gunxn)什么？共四十七頁物業(yè)(w y)是否能增值! ! !3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶(k h)共四十七頁怎樣才能讓投資者覺得某個(mu )物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶(k h)共四十七頁背景環(huán)境大的經(jīng)濟環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點地塊價值地產(chǎn)項目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場(shchng)經(jīng)營狀況某個地產(chǎn)項目預計經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否 有發(fā)展空間項目規(guī)劃商鋪規(guī)劃

9、設(shè)計是否合理，是否符合經(jīng)營要求價格合理銷售價格是否與實際價值趨同3、商業(yè)地產(chǎn)的客戶(k h)共四十七頁影響客戶(k h)決斷的因素客戶：不僅指投資(tu z)客，更是針對經(jīng)營者，因為 他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。4.影響客戶決斷的因素共四十七頁影響客戶(k h)決斷的因素參與開發(fā)(kif)的公司品牌項目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實力、知識、年齡、偏好、其他（唯一性）4.影響客戶決斷的因素共四十七頁（1）外在因素(yn s)參與開發(fā)的公司(n s)品牌開發(fā)商物業(yè)、運營公司發(fā)展商建筑設(shè)計公司實力信譽經(jīng)驗共四十七頁（2）內(nèi)在(nizi)因素項目本身硬件(yn jin)軟件共四十七頁硬件(yn

10、 jin)軟件(run jin)地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場同類市場整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施銷售策略進駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運營管理（2）內(nèi)在因素共四十七頁目 錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報收益4共四十七頁三：商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞 在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃(chu)中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標 這是一組地理學、規(guī)劃學、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。 區(qū)位帶綜合性的規(guī)劃學用語，指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 板塊住宅房

11、地產(chǎn)開發(fā)、營銷常用的詞語，一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如潛山路板塊。共四十七頁 商圈零售學用語，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定(ydng)時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。核心(hxn)商圈次級輻射共四十七頁 商業(yè)中心規(guī)劃學用語，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱

12、法接近，一般分市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級。 地段傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語。 節(jié)點規(guī)劃學用語，指觀察者、步行入進出、經(jīng)過的集中焦點，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建筑作為節(jié)點。 地標與節(jié)點構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照(cnzho)點，觀察者一般不能進入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必要性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。 共四十七頁2. 業(yè)

13、 態(tài)（1）業(yè)態(tài)定義 業(yè)態(tài)是零售企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。 （2）商業(yè)(shngy)業(yè)態(tài)共有17種 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物。共四十七頁3. 業(yè) 種（1）業(yè)種定義 商業(yè)業(yè)種指的是商業(yè)經(jīng)營、販賣、代理商品（物品+服務）種類，業(yè)種店是根據(jù)(gnj)經(jīng)營商品種類的不同來區(qū)分的。 （2）商業(yè)業(yè)種分類購物(u w)類批發(fā)、零售生活服務類家庭服務、洗染服務、保健服務、美發(fā)美容、洗浴服務、婚介服務、殯葬服務、彩擴服務、社區(qū)服務共四十七頁3

14、. 業(yè) 種餐飲(cn yn)服務類正餐服務(fw)、快餐服務(fw)、休閑餐飲、其他餐飲文化類電影院、歌劇舞劇院、話劇院、戲院、馬戲場、文史館、圖書館、博物館、檔案館、文化遺址、展覽館、紀念館 休閑娛樂類室內(nèi)游戲、主題樂園、休閑健身、其他娛樂共四十七頁4.業(yè)態(tài)店與業(yè)種(y zhn)店的區(qū)別 業(yè) 種 店 業(yè) 態(tài) 店 歷史 過去早于業(yè)態(tài)店遲于業(yè)種店現(xiàn) 狀 成為業(yè)態(tài)店的組成部分 獨立于業(yè)種店存在趨 勢 向品類店發(fā)展 目的性消費明顯 向多業(yè)態(tài)復合方向發(fā)展 休閑消費比重增加背景起源商品短缺時期商品豐富時代供需關(guān)系需求大于供給供給大于需求顧客消費概念強調(diào)物質(zhì)需求的感受強調(diào)精神需求的感受消費心態(tài)到店里買要買

15、的商品到店里看有什么商品可買商品知識缺乏充足銷售者經(jīng)營重點注重商品的銷售能力注重商品的銷售方式經(jīng)營管理以經(jīng)驗為導向以現(xiàn)代經(jīng)營理念為導向經(jīng)營理念以銷售商品為中心滿足消費需求為中心商品知識充足角色扮演為生產(chǎn)廠家銷售商品為消費者采購所需商品銷售目的把商品賣出去為目的以滿足消費需求為目的店內(nèi)規(guī)劃以商品為中心來規(guī)劃以經(jīng)營方式為中心規(guī)劃商品類型單項商品多項種類多種商品多項種類組織成員以家族成員為主社會招聘為主顧客維系以情感為基礎(chǔ)以服務為基礎(chǔ)共四十七頁5.商業(yè)地產(chǎn)的流行(lixng)概念1、MALL:中文俗稱摩爾，英文ShoppingMall 的簡稱，可譯為超級休閑購物中心，是20世紀50年代初興起于美國，

16、現(xiàn)在歐、美、日、東南亞廣為流傳并開始風行世界的一種全新商業(yè)模式，其定義為：以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務設(shè)施形成的綜合性商業(yè)聚合體。2、RBD是英文Recreational Business District的縮寫，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務區(qū)”等。 RBD的定義為：建立在城鎮(zhèn)與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館(cn un)、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量旅游者的一個特定零售商業(yè)區(qū)。 共四十七頁3、“奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼

17、商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”?；旧鲜且患夜S一個Outlet Store，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價格低廉，所以吸引了大批顧客。 OUTLETS吸引顧客有三樣法寶： 馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì) 量上乘(shngchn)； 難以想象的低價一般以低至1-6折的價格銷售，物美價 廉，消費者趨 之若鶩； 方便舒適的氛圍遠離市區(qū)，交通方便，貨場簡潔、舒適。 5.商業(yè)地產(chǎn)的流行(lixng)概念共四十七頁4、CBD：中央商務區(qū) (CentralBusinessDistrict)，許多國際大都市都形成了相當規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的

18、中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應具備以下特征：現(xiàn)代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。5、CLD：中央居住區(qū)，指由若干個居住區(qū)組成的可以滿足城市居民居住、教育、購物、娛樂、休閑的大型集中型居住區(qū)，國際上普遍稱為Central Living District（簡稱CLD）。CLD最重要的兩個(lin )因素是空間和環(huán)境。如，北京的亞運村、上海的徐家匯虹橋沿線、深圳的香榭里社區(qū)。6、COD：中央行政區(qū)，全稱是CentraL OffiCiaL DistriCt ，其名稱源于該區(qū)內(nèi)匯集了多家國家部委、 機關(guān)、辦事機構(gòu)5.商業(yè)地產(chǎn)的流行(lixng)概念共四十七頁目 錄房地產(chǎn)概念1商業(yè)地產(chǎn)分類2商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)名詞3投資概算與投資回報收益4共四十七頁四：投資(tu z)概算與投資(tu z)回報收益（一）：投資(tu z)概算 共四十七頁四：投資概算與投資回報(hubo)收益（二）：收入(shur)概