物業(yè)管理師考試綜合能力知識練習題

1、螆肀莈蝿肄聿蒁薂羀膈 2012年物業(yè)管理師考試綜合能力知識模擬練習 文章信息來源于：物業(yè)管理用房的權屬規(guī)定宜更加明晰物權法草案，內容涉及物業(yè)管理的許多方面。其中第七十六條規(guī)定“建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外”。 我認為 “物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有”這個提法在目前的現(xiàn)實中很難得到尊重和維護，為合理保護各方權益，并在實踐中避免和解決各種糾紛，還需要進一步加以斟酌明 晰。在物業(yè)管理區(qū)域內為物業(yè)管理人提供必要的物業(yè)管理用房，是其實施物業(yè)管理活動最基本的保證，也是最重要的條件之一。雖然我國法律已經明確規(guī)定物業(yè)管 理用房歸業(yè)主共有，但現(xiàn)實生活中，由于相關法律規(guī)

2、定不夠完善，購房者在購買房屋之后，經常會因建筑區(qū)劃內物業(yè)管理用房的所有權和使用權問題而與房地產開發(fā) 商發(fā)生各種糾紛。有些時候，物業(yè)管理單位也會因為各種原因而涉入這些糾紛，與業(yè)主和房地產開發(fā)商產生一些不必要的矛盾。實踐中物業(yè)管理用房糾紛的表現(xiàn)形式很多，最常見的如發(fā)展商不按規(guī)定提供足量的物業(yè)管理用房，或將其轉作它用，致使物業(yè)管理用房短缺。由于信息不對 稱，作為所有者的業(yè)主大多數(shù)并不明白歸自己共有的物業(yè)管理用房究竟位于何處，面積有多大。這就使發(fā)展商或物業(yè)管理單位隨意改變管理用房的用途成為可能，而 且一旦出現(xiàn)也難以及時得到制止。如2003年，蘇州高新區(qū)馨泰花苑的業(yè)主委員會與新港物業(yè)公司展開了一次物業(yè)管

3、理用房之爭。原因就是物業(yè)管理公司將面積僅 有140多平方米管理用房出租給他人，準備開一家美容美發(fā)店，且未事先征得業(yè)主同意。更為嚴重的是，由于掌握著產權證明，有時開發(fā)商甚至會將物業(yè)管理用房 違法出賣給他人。如2004年9月，長春市二道區(qū)萬勝花園小區(qū)的開發(fā)商將該小區(qū)的物業(yè)管理用房（居民自己掌管的業(yè)主管理辦公室）出賣給他人，買主隨后即拿 到新的產權證號，而開發(fā)商則突然之間不見了蹤影。又如北京市內某小區(qū)，在規(guī)劃時原來有兩層共1261.7平方米是作為物業(yè)管理用房的。但2005年物業(yè)管 理公司卻把其中三分之二以上面積以商場的房屋用途，以私有的房屋所有權性質賣給了他人，從而引發(fā)了發(fā)生物業(yè)管理用房之爭?，F(xiàn)實中

4、也不乏因違法抵押物業(yè)管理 用房而引發(fā)的糾紛。大慶市開發(fā)龍鳳精品大廈的瑞興房地產開發(fā)有限責任公司將面積為150平方米物業(yè)管理用房提供給物業(yè)管理單位龍鳳第二物業(yè)管理處（產權歸 屬甲方）使用，繼而又將該房抵押給物業(yè)管理單位。2004年9月， 龍鳳業(yè)主、物業(yè)分家，龍鳳精品大廈、隆府樓招聘到新的物業(yè)公司之后，業(yè)主委員會成員找到第二物業(yè)要求收回物業(yè)管理用房。“老管家”卻拿出開發(fā)商已將物業(yè)管 理用房產權抵押給自己的協(xié)議書，聲稱物業(yè)管理用房的產權已經歸自己所有，從而使業(yè)主聘來的“新管家”面臨無家可歸的尷尬，引發(fā)了建設單位、物業(yè)管理單 位和小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理用房所有權的復雜糾紛。上述案例說明，“物業(yè)管理用房屬于

5、業(yè)主共有”這個提法確實與當前的實際情況不太相符。上述矛盾與糾紛的產生決不是偶然的，其根源在于對物業(yè)管理用房 權屬關系缺乏明晰規(guī)定，從而導致產權關系不十分明朗。基于法律規(guī)定和事實上的占有，業(yè)主和開發(fā)建設單位均認為物業(yè)管理用房應當屬于自己所有，理應由自己進 行處分，勢必會引發(fā)各種糾紛。目前我國的大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主對房屋的所有權都是通過購買關系獲得的。開發(fā)商正是據(jù)此堅持，如果業(yè)主要對物業(yè)管理用房真正 享有事實上的共有權利的話，他們必須為此而支付金錢。相反，如果業(yè)主沒有付這部分錢，他們對管理用房就沒有事實上的權利！客觀事實是，從物業(yè)管理進入我國 以來，物業(yè)管理用房一直算入買房公攤面積。但2000年，

6、國家有關部門下發(fā)了有關減少公攤面積的文件，其中就包括物業(yè)管理用房不算在買房公攤面積之內。根 據(jù)國家標準GB/T17986-2000房產測量規(guī)范，單幢的值班警衛(wèi)室以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積可以計入分攤面積，為多幢服務 的警衛(wèi)室和管理用房則不計入共有建筑面積?；诖?，各地大多都對此做了類似規(guī)定。正是基于此種規(guī)定，購房人鑒署的購買合同或約定大多沒有標明業(yè)主對物業(yè)管 理用房具有共有權。在這種背景下，即便法律規(guī)定物業(yè)管理用房歸業(yè)主共有，業(yè)主亦可依法通過不同途徑主張這種權利，并得到人民法院的支持，但他卻不可能真正 取得物業(yè)管理用房的權屬證明。即便訴至法院，他們若提出移交物業(yè)管理用房權屬證

7、明的要求也不會得到支持。福建XX山莊業(yè)主委員會訴廈門XX企業(yè)發(fā)展有限公 司物業(yè)管理用房糾紛案的審判結果,可以證實筆者的上述推斷。廈門百士德樓宇管理有限公司（下稱百士德公司）于2001年接受被告委托對XX山莊進行前期物 業(yè)管理。原告登記成立后繼續(xù)委托百士德公司對該山莊進行物業(yè)管理。同年，原告向廈門市湖里區(qū)人民法院提起訴訟，請求判令被告移交物業(yè)管理用房及其權屬證 明。被告辯稱本公司已經提供物業(yè)管理用房給原告使用，但因該房費用并未分攤計費到戶，故其產權仍屬自己所有。一審法院認為原告請求被告移交物業(yè)管理用房的 訴訟請求符合法律規(guī)定，應予支持。其請求被告移交物業(yè)管理用房的 權屬證明沒有法律依據(jù)，不予支持

8、。12月法院作出一審判決，判令被告向原告業(yè)委會移交面積為140平方米的房屋作為物業(yè)管理用房，并駁回原告的其他訴訟請 求。宣判后，原被告均不服一審判決，向福建省廈門市中級人民法院提起上訴。二審法院于2004年終審判決，判令駁回雙方上訴，維持原判。那么，在什么條件下業(yè)主才能真正享有對物業(yè)管理用房事實上的所有權，并獲得其權屬證明呢？筆者以為，解決這個問題的最佳途徑就是規(guī)定由開發(fā)建設單位 將物業(yè)管理用房按建設成本價轉讓給業(yè)主，并依法完成其所有權及權屬證明的轉移。廣東茂名首期安居房物業(yè)管理用房糾紛順利解決可以證明這一點。根據(jù)當?shù)胤?規(guī)，物業(yè)管理用房由每戶各分攤平方米構成，開發(fā)商應在小區(qū)業(yè)委會成立后，移交

9、管理用房給業(yè)委會，再由業(yè)主委員會提供給所聘的物業(yè)管理公司使用。2003 年3月，由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司因種種原因自動撤出，業(yè)主委員會隨后正式成立，并依法要求開發(fā)商移交物業(yè)管理用房產權，卻遭遇諸多阻礙。后來，在各方 壓力下開發(fā)商終于將管理用房平方米移交給業(yè)委會，并辦理了移交手續(xù)。很明顯，這一糾紛之所以能夠得到有效化解，根源在于此前業(yè)主已經為621平方米 的物業(yè)管理用房買了單，或者說他們已經事實上擁有這部分房屋的所有權！在實踐中，如果業(yè)主確實沒有付成本價款給開發(fā)商，人民法院在依法判決物業(yè)管理用房產 權歸業(yè)主共有的同時，還可設法促使其產權歸屬進一步明晰化，從根本上消除糾紛發(fā)生的根源。浙江省溫州市

10、黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案可以視為這方面 的一個范例。溫州市鹿城區(qū)人民法院受理黎明南僑村管理服務用房使用權糾紛案，小區(qū)住戶要求開發(fā)商將物業(yè)管理用房轉交自己使用。審理結果是：物業(yè)管理服務用 房應轉交小區(qū)住戶使用；鑒于出售給該小區(qū)住戶的商品房售價中不包括訟爭的房屋建造成本，故房屋建造成本由該小區(qū)住戶返還開發(fā)公司。隨后法院委托有關部門對 建房成本進行了核算、鑒定，最后開發(fā)公司和黎明南僑村住戶達成調解協(xié)議，物業(yè)管理用房歸住戶所有，住戶返還建房成本18萬元。綜上所述，建議在草案第七十六條已有內容基礎上增補新的一款：開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，并以建造成本價轉

11、讓給本區(qū)域的全體業(yè)主,物業(yè)管理人可以無償用于日常管理并負責其維修和養(yǎng)護。物業(yè)管理用房不得買賣、轉讓、抵押，未經業(yè)主同意不得改作他用。讓物業(yè)前期維修難題不再物業(yè)前期維修工作的妥善處理，不僅可以維護開發(fā)商信譽，提升物業(yè)品牌能力，同時也會給廣大業(yè)主留下較好的印象，讓業(yè)主更多的了解物業(yè)管理工作，為物 管工作的全面順利開展打下基礎。但現(xiàn)實生活中，物業(yè)前期維修涉及的單位多（業(yè)主、物管、發(fā)展商、土建承建商、鋼構承建商、電氣管線單位、裝飾公司、衛(wèi)潔具 供貨商、生產商等）、問題雜，物業(yè)前期維修問題的處理往往并不容易。物業(yè)前期維修存在的問題問題一：相互推諉，矛盾激化物管公司從開發(fā)商手中接盤交房時，涉及到一些工程質

12、量問題，通常我們的做法是業(yè)主找物業(yè)，物業(yè)找開發(fā)，開發(fā)找施工單位，施工單位間又相互推卸責任， 甚至不予理采，使物業(yè)質量問題的整改極為緩慢，而業(yè)主往往將怨氣發(fā)泄到物管公司身上。業(yè)主投訴不斷，發(fā)展商不理不采，兩邊受氣，物管人員倍感委屈，于是出 現(xiàn)“房屋質量問題，物業(yè)管不了或不歸物業(yè)管”的“理由”，一些物管人員在調解維修糾紛時，為發(fā)泄怨氣，甚至夸大事實，有意挑起業(yè)主對發(fā)展商的不滿。業(yè)主的 維修問題遲遲不能解決，于是集體拒交物管費，結伙大鬧銷樓現(xiàn)場的現(xiàn)象時有發(fā)生。問題二：業(yè)主刁難，誠意難成面對業(yè)主反映的問題，一些發(fā)展商也極有誠意整改，甚至專門為此成立“任務團隊”、“保修組”解決物業(yè)質量問題，但因房屋交付

13、給業(yè)主個人，部分業(yè)主不愿借道，甚至以“經濟損失、精神損失、誤工損失”為由，要求經濟補償，保修組的維修工作舉步艱難，發(fā)展商良好愿望難以實現(xiàn)。問題三：缺失公正，缺泛信任作為“誠信”的發(fā)展商，倘若真的屬于自己的房屋質量瑕疵問題，當然愿意妥善解決，但現(xiàn)實中，有些業(yè)主或物管單位將物業(yè)區(qū)域內的一切問題，如業(yè)主本身 裝修的問題、人為對物業(yè)的損壞等等都推到發(fā)展商的身上，因此發(fā)展商當然覺得冤，于是在講求誠信的同時，不得不用懷疑的眼光來看待業(yè)主和物管企業(yè)的報修，甚 至采取能躲則躲的拖延“戰(zhàn)術”。問題四：被動處事，后患多多業(yè)主們?yōu)楦髯缘膯栴}，紛紛投訴發(fā)展商和物管，要求解決問題，有的甚至不分黑夜直接找開發(fā)領導，動撤以

14、媒體曝光，拉扯標語相威脅，理智的發(fā)展商通常會 及時責成施工方解決，而不理智的發(fā)展商，自然就針鋒相對，推三阻四推延時間，萬不得已時就隨便的安排屬下的單位作些處理，但無論是以上何種情況，均系被迫 所至，發(fā)展商是否上心，確實不敢肯定，作為維修單位，自然會更多的從成本考慮，在面對東家并不上心且沒有任何制約的事情時，往往都只會做些表面文章（并未 從根本上解決物業(yè)質量問題），可等到了一定的時候，先前的問題又再次顯現(xiàn)，業(yè)主們不得不重復“維權”之路，呼喚保修。務必理順的三個觀點物業(yè)前期維修之所以難，涉及的單位多、問題雜固然是其中的原因之一，但其根本還在于發(fā)展商、物管公司和業(yè)主本身關系處理，在于三方處理維修問題

15、的觀 點和態(tài)度。筆者通過長期與業(yè)主、開發(fā)商協(xié)調處理入住初期的物管維修問題，認為發(fā)展商的信任支持、業(yè)主的包容、物管的規(guī)范公正，可以使物業(yè)前期維修問題得到 較好的解決。（1）發(fā)展商要給物管和業(yè)主更多的信任和支持很多開發(fā)商一見到業(yè)主來找，就認為“刁民”來了，往往以“對付刁民”的心態(tài)來看待問題，甚至要求物業(yè)公司采取措施共同“對付”業(yè)主。而作為物管公司，在協(xié)調維修問題時，特別是集中交房階段的維修問題，物管公司不得不一而再、再而三的代表業(yè)主與發(fā)展商溝通，不間斷的問題，大筆的維 修金支出，發(fā)展商當然不樂意，于是認為物管在有意挑起業(yè)主刁難自己。于是不配合，于是業(yè)主有意見，于是物業(yè)破罐子破摔于是關系惡化，矛盾重

16、重。其實在業(yè)主入住后，對房屋功能及質量提出合理要求，發(fā)展商依托物管公司出面協(xié)調。既解決了發(fā)展商直接與業(yè)主發(fā)生矛盾，減輕了開發(fā)商壓力，也方便了業(yè)主。對發(fā)展商而言確實是利好之事，但發(fā)展商必須面對問題，要在問題的協(xié)調和處理的過程中，給物管公司和業(yè)主多一些信任和支持。（2）業(yè)主在維修問題的協(xié)調處理時應多一些包容有的業(yè)主喜歡抱著一種“弱勢群體”的心態(tài)，把開發(fā)商都想象成“奸商”，懷著一種 “對立”情緒去監(jiān)視開發(fā)商、物管公司協(xié)調處理維修的問題，在問題處理的過程中，稍不稱心就惡語相加。作為業(yè)主，花巨款有的甚至傾其所有，好不容易才購置的房子，出現(xiàn)這樣哪樣的問題，心里自然不好受，但問題必竟是問題，并不因為業(yè)主不好

17、受、心煩發(fā)火而消失。其實，物業(yè)前期交付使用階段，物業(yè)出現(xiàn)質量瑕疵需要維修的主要原因，多為施工單位疏忽或偷工減料。作為發(fā)展商，在與施工單位簽訂承包合同時，斷然不會認同問題的發(fā)生。面對諸多問題，發(fā)展商和業(yè)主一樣，同是受害者。因此，業(yè)主完全可以寬容些，把發(fā)展商當作堅強后盾，由物管公司組織協(xié)調，共同要求施工方為偷工減料買單，當然在要求開發(fā)商責成施工方為過失買單時，業(yè)主必須立足于解決問題的思路，萬不可動撤“精神損失、誤工損失”的沒完沒了。（3）物管在處理維修糾紛的程序要規(guī)范和公正房屋本身進行了裝修，為什么就不能是業(yè)主裝修的責任？明明是人為損壞的，憑什么說是質量問題？我只是在表面加了一層磚，并沒動過任何地

18、方，怎么可能是我的責任呢？業(yè)主花錢請你們，你們卻向著發(fā)展商，簡直就是發(fā)展商的狗。在物業(yè)前期維修糾紛中物管本不是最主要的角色，物管任勞任怨努力協(xié)調是責任所系，可物管的盡心盡力卻引起了發(fā)展商懷疑、業(yè)主誤解，如此吃力不討好， 確實讓物管為難，但因為我們是物管企業(yè)，面對客戶發(fā)展商、業(yè)主，我們應該且只能主動從自身找原因，找出讓發(fā)展商和業(yè)主充滿怨氣的原因，從而改正缺點， 更努力的將服務做得完善些。發(fā)展商的懷疑也好、業(yè)主的誤解也罷，歸根結底是對物管自身的誠信度及處理問題的過程缺泛信任。當然其中的原因，也有物管自身的責任，如物業(yè)交付后， 本因業(yè)主隨意開槽、穿墻打洞造成的滲漏，物業(yè)拗不過，就推給發(fā)展商，要發(fā)展商擔責；本因建房單位防水沒做好，就因為業(yè)主進行了裝修，就武斷認為責任是業(yè)主 的觀點，都有些欠妥。物管出面協(xié)調業(yè)主和發(fā)展商間的維修糾紛問題，為業(yè)主、發(fā)展商排憂解難，本是件得“人心”的利好之事，但倘若在處理問題的過程中缺泛原則和公正，事情的處理過程缺泛規(guī)范，又如何讓業(yè)主心服口服找裝修單位理賠，如何讓發(fā)展商理直氣壯找施工單位擔責呢？前期維修難題不再難的現(xiàn)場實踐筆者所服務的南國-中央花園，系武漢市的超大型住宅小區(qū)之一，因居住的業(yè)主較多，在接管初期，物管和發(fā)展商每天接到關于質量瑕疵的投訴不斷。在問題的處理過程中，也出現(xiàn)過業(yè)主、物管、發(fā)展商針鋒相對的尷尬，但最終還是從溝通中理清了思路，